物业维修基金使用管理规程（十二篇）

发布时间：2024-11-20 热度：64

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物业维修基金使用管理规程

第1篇物业维修基金使用管理规程

1.0目的

规范物业维修基金的管理工作,确保物业维修基金得到合理有效的使用。

2.0适用范围

适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。

3.0职责

3.1出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。

3.2公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。

3.3会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。

3.4管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。

3.5公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。

4.0程序要点

4.1物业维修基金的分类。

4.1.1公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。

4.1.2房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。

4.2物业维修基金的使用范围。

4.2.1公用设施维修基金的使用范围:

a) 小区内的道路;

b) 小区内的路灯;

c) 小区内园林绿化地;

d) 小区内的地下排水管;

e) 小区内的文化体育场所;

f) 小区内的停车场;

g) 其他公用设施。

4.2.2房屋本体维修基金的使用范围:

a) 房屋的承重墙的结构部位;

b) 抗震结构部位;

c) 外墙面;

d) 楼梯间;

e) 公共通道;

f) 门厅;

g) 公共屋面;

h) 电梯;

i) 机电设备;

j) 本体消防设施;

k) 公共天线;

l) 本体上下水共用管道;

m) 共用防盗监控设施;

n) 其他房屋本体共用部分。

4.3 物业维修基金的收取标准。

4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

4.3.2房屋本体维修基金的收取标准(请参照《附录》,仅供参考):

a) 多层房屋(不带电梯):

----外墙涂料(含水刷石):0.25元/平方米/月;

----外墙贴瓷砖、马赛:0.20元/平方米/月。

b) 高层房屋(含多层带电梯):

----使用国产(含合资)电梯:

0.30元/平方米/月;

----使用进口电梯:0.35元/平方米/月。

4.4 维修基金的收取程序。

4.4.1公用设施维修基金的收取程:

a) 发展商在工程竣工验收后,按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金;

b) 发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。

4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。

a) 公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。

b) 财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。

c) 明细表交财务部经理审核:

; ----经审核存有疑问,应及时查明并予以更正;

----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

d) 财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。

e) 收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。

f) 公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。

g) 已办理银行托收的住户,由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收,并直接划归代管基金专项帐户上。

h) 出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据,并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

i) 住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。

j) 出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。

k) 出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。

l) 财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金,应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。

m) 对尚未售出的空置房,其房屋本体维修基金由发展商交纳。

n) 对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主,公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。

o) 对逾期未缴的房屋本体维修基金,财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

4.5 物业维修基金的使用程序。

4.5.1公用设施维修基金的使用程序。

a) 管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料:

----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;

----相关项目的有关图纸、预算资料;

----施工承接单位或人员资质资料。

b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。

----同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》;区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划到公司帐户。

----不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

c) 业主大会不同意使用公用设施维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,业主管理委员会必须执行。

d) 业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收。

e) 公用设施维修基金帐目,应由下列单位每三个月张榜公布一次:

----业主管理委员会;

----管理公司或管理处。

4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。

a) 管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修;70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程;特殊情况可另行处理。

b) 管理公司因需要进行中修以上的维护工程时,应向业主委员会提供下列资料:

----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;

----该项目的预算资料;

----其他相关资料。

c) 申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请,经管理部门核定后实施;

----如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。

d) 整个小区的本体基金不够支付时,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊。

e) 单栋房屋本体维修基金不够使用时,经业主管理委员会或该栋5

0%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊。

f) 公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算:

----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复,逾期则视为同意;

----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复,逾期则视为同意。

g) 公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后

----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证;

----中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。

h) 财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。

4.6物业维修基金的管理程序。

4.6.1公用设施维修基金和管理程序。

a) 公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

b) 公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。

c) 财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿,按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。

d) 小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支帐目有疑问,可向下列单位提出质询:

----业主管理委员会;

----管理公司或下属管理处。

e) 管理公司或下属管理处接到质询后:

----原则上应在七日内予以答复;

----特殊情况可另行处理。

4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。

a) 财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理,并设立专用帐号存储各栋物业的本体维修基金。

b) 经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据,按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。

c) 财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

d) 如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例,则应:

----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;

----将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵;

----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

e) 小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问,可以:

----向业主管理委员会查询;

----向公司财务部查询。

4.7物业维修基金资料的保管。

4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

4.7.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后,加密在财务部长期保存。

4.8物业维修基金的管理核算情况,作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

5.0记录

5.1《公用设施维修基金申请表》。

5.2《公用设施维修基金使用情况公布表》。

5.3《房屋本体维修基金应收明细表》

5.4《房屋本体维修基金申请使用表》。

5.5《房屋本体维修基金收支情况公布表》。

5.6《房屋本体维修清单》。

6.0相关支持性文件

6.1《现金管理标准作业规程》。

6.2《银行存款标准作业规程》。

6.3《服务收费标准作业规程》。

6.4《费用报销审核标准作业规程》。

6.5《会计核算标准作业规程》

6.5《应收帐款标准作业规程》。

7.0附录

7.1《市房屋本体维修基金指导标准》。

公用设施维修基金申请表

编号: no:

申请人: 住址: 联系电话:

申请用途及金额年月日

初审意见签名: 年月日

复审意见签名: 年月日

验收情况签名: 年月日

确认签名: 年月日

公用设施维修基金使用情况公布表

no:

使用时间主管部门工程内容项目数基金支出余额备注

总经理: 业主管理委员会主任:制表人:

房屋本体维修基金应收明细表

年月

no:

业主姓名房屋面积基金单价应收基金备注

财务审核:制表:日期:

房屋本休维修基金申请使用表

编号:no:

申请人: 住址: 联系电话:

申请用途及金额年月日

初审意见签名: 年月日

复审意见签名: 年月日

验收情况签名: 年月日

确认签名: 年月日

房屋本体维修基金收支情况公布表

年季度 no:

栋号主要工程内容项目数上季结余本季支出本季余额备注

总经理:业主管理委员会主任: 制表: 日期:

&nb

sp;房屋本体维修清单

no:

日期栋号维修内容维修金额申请表编号备注

单位数量单价合计

维修负责人:主管: 审核:

附录:

市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准,发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标

多层房屋(9层及以下,不带电梯):0.63元/平方米/月;

二、实际标准

考虑到目前住(用)户的实际承受能力,暂按测算标准的24%-35%收取,作为最低标准,以后逐年到位,即:

1、多层房屋(不带电梯):

----外墙涂料(含水刷):0.25元/平方米/月米;

----外墙贴瓷砖、马赛克:0.20元/平方米/月米。

2、高层房屋(含多层带电梯):

----使用国产(含合资)电梯:0.30元/平方米/月米;

----使用进口电梯:0.35元/平方米/月米。

各类商品房房屋经业主管委员或多数业主同意,标准可以适当止浮;超高层房屋可以上浮50%-80%。

以上标准均不包括中央空调系统。

市住宅局

第2篇物业维修电工安全操作规程2

物业维修电工安全操作规程(二)

a必须熟悉所负责范围内的线路、开关及各种电气设备性能及绝缘情况,并学会触电急救和人工呼吸法。

b工作前必须穿戴好防护用品,检查所用工具是否安全可靠。

c工作时要思想集中,必须先验电,电气线路在没有经测电笔确定无电之前一律视为'有电',不可用手触摸,不可绝对相信绝缘体,应认为有电操作。

d检修设备与线路时,必须将电源断开,取掉保险,并在开关把手上或线路上悬挂'有人工作,切勿合闸'警告牌,方能进行工作。

e所使用的行灯应为36伏以下,在金属壳内使用12伏。使用手提式电气工具时,必须戴好绝缘手套,并接好地线。

f电线接头及穿过金属管内电线的管口处都应用黑胶布、黄胶布或塑料管进行包扎。工作中所拆除的电线要处理好,带电的线头应包扎好,所用的导线及保险丝其容量大小必须符合规定标准,开关必须大于所控制之设备的总容量。

g使用电动机前,应用摇表检验判断良好后方可使用,电动机通电前应检查电压是否相符,接线时先接电机后接电源,拆线时相反。

h在一切金属外壳上都必须有牢固的接地保护,检修或安装的线路要整齐、安全、可靠。

i遇有安装工程时,必须按该工种安全操作规定执行。

j作业时,一般应在断电的情况下进行,如必须带电作业时,应经领导批准,采取有效措施,并有人监护,方可进行。

第3篇物业辖区大厦电气维修管理规程

物业辖区(大厦)电气维修管理规程

一、目的:保证管理区域内(大厦)电气设备和人身安全,使电气维修工作正常化、规范化、科学化。

二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦),从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。

三、内容:

1、电气维修人员必须持证上岗,严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。

2、在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品,配备绝缘良好的电工工具。

3、维修和保养电气设备时,应按要求做好保证安全的组织和技术措施,维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况。

4、当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。

5、在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时,应设专人监护,并至少二人进行,工作开始前,必需验电,确信停电方可开始作业。

6、一般情况下,尽量避免带电作业,若因特殊需要而必须带电作业时, 应装设隔记档板,并有专人监护。

7、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上,应悬挂'有人作业,禁止合闸'的标志牌。

8、维修或保养后的电气设备或线路,经检查无误,拆除所有安全措施,全体维修人员撤出工作现场后,方可送电。

9、在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上,应悬挂'有电危险'的告示牌。

四、相关记录

第4篇物业小区电气设备维修保养工作规程

物业小区电气设备维修保养工作规程

1.0目的

按规范对电气设备进行有效维修保养,减少电气设备故障的发生,为顾客提供稳定可靠的电源。

2.0适用范围

适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。

3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。

3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。

4.0工作程序

4.1制定维修保养计划:

4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况, 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核,维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件,计划时间、责任人、外协方(如必要)、预计费用等;大、中修计划公司总经理审批后执行;

4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况,每月25前制定下月电气设备维修保养计划,报工程主管修改审核,由物服中心主任审批后执行;

4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况,每周五制定下周日常维修保养计划,报工程部主管审批,并向物服中心主任汇报。

4.2日常维修保养:

4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成,维修保养应遵守安全操作规程, 并且不能影响正常的供电,必要时须向工程部主管报告;

4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等,打扫卫生、保持干净;

4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换,恢复原有精度;

4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换,恢复至原有状态,需停电维修的,必须事先报告工程部主管;

4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换,恢复原有功能;

4.3月度维修保养:

4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据月度维修保养计划内容逐一完成,重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘,检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头,检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线,做好相关的记录;

4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程,并完成2项中所列的维修保养内容,做好相关的记录。

4.4年度维修保养:

4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员,并根据年度维修保养计划内严格执行完成,年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行;同时避开节假日时间, 并且采取分段分项施工的办法, 做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知,同时在宣传栏内公示,并要求各部门做好停电期间各种准备;

4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备, 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定;

4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施, 直至合格;

4.5电气设备临时故障的排除和维修

4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障, 必须迅速报告班长或工程部主管,并做好相关的记录;

4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后决定故障排除和维修方案。

4.5.3故障排除和维修时需停电的, 工程部主管必须报告物服中心主任,并报告停电时间,要通知做好发电准备工作(如有发电机的), 保证应急设备的用电;

4.5.4一般故障排除不超过半个小时, 超过半个小时的, 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源;

4.6变压器保养

4.6.1先投入备用变压器,再把待保养变压器退出运行;

4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关,确认断开位置后,合上高压侧的负荷开关,观察备用变压器空载运行是否正常,然后用锁锁住该高压柜;

4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关;

4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关,并拉下隔离刀阀,在手把悬挂'有人操作,禁止合闸'的标识牌;

4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关,确认断开位置后,合上接地开关,然后用锁锁住该高压柜,并悬挂'有人操作,禁止合闸'的标识牌;

4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关;

4.6.7开门进入干式变压器室,首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下,然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象,有破损的应进行更换;

4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝,用细平锉轻锉接触面,用手感觉无任何凹凸不平的感觉后,用干净的布条擦去灰尘,拌上凡士林,换上新的弹簧垫圈,紧固螺丝;

4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘,用吸尘器清洁变压器内部的灰尘;

4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关,用2500v摇表测试变压器一次侧、二次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻,一次侧绝缘电阻不低于300兆欧,二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线,测试完毕后,进行放电;

4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具,然后撤离现场,锁上变压器外罩门;

4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关,让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌;

4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸,用手柄把低压侧总空气开关摇入,并转移部分负荷至保养后的变压器,观察其带负荷运转情况;

4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。

第5篇物业项目电梯故障维修规程制度

物业项目电梯故障维修规程

为规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行,特制定本规程。

1.0电梯发生故障后,电梯维修工应快速到达现场。

2.0先查看故障现象,分析发生故障原因,分析故障的位置。

3.0根据不同的故障,进行相应的处理。

4.0一般常见机械故障及处理措施。

4.1机房:

a.电机轴承故障:电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如油发卡、磨损过大,则须更换轴承;

b.选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度,调整带轮位置;

--选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承(锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轴锈污,加润滑油)。

c. 制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污;

d.限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物,轴承损坏。应清洗杂物,更换轴承。

4.2井道与轿厢:

a.轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b.厅门故障同上;

c.开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d.导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应调整轨道尺寸、用找道尺调整、用轨道锉修平接口;

e.导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;

f.安全钳故障:运行时有碰铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全间隙、安全联动机构,加润滑油,保证各活动部位灵活。

4.3底坑:

a)补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。应除去铁锈,补充液压油。

5.0电梯一般常见的电气故障及维修处理方法。

5.1 机房:

a.保险丝故障:

--缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水,排除短路点,换上相同保险丝,厅门轿门安全回路;

--井道有水,回路有短路点。应断去来源,排除短路点,换上相同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线路破裂断路。应排干水,排除短路点,更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点,换上相同保险丝。

b.接触器和断路器故障:接触器或断路器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

5.2井道与轿厢:

a.上、下限位及极限开关故障:此故障出现电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b.轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于连锁开关接触不好或开关损坏,线路断路等原因所致。应清洁接触点,更换开关排除线路断点等;

c.安全钳开关、安全窗开关、轿厢急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点,更换开关。

5.3底坑:

a.缓冲器开关、底坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关;

b.张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致。应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。

6.0电梯故障排除后,电梯维修工应将电梯故障维修情况记录在《设备维修记录》中,归档长期保存。

第6篇 zz物业管理公司维修服务工作规程

物业管理公司维修服务工作规程

1目的

明确维修工作标准,为维修工作服务质量提供保障。

2范围

适用于公司维修服务工作。

3职责

工程主管负责督促实施并进行监督检查。

4工作程序

4.1工程保修

4.1.1保修范围及保修期限:按保修合同相关条款执行;

4.1.2发现属保修范围内的维修内容,由管理处填写《维修签证单》通知保修单位,保修单位应在接到通知后24小时内进场处理;

4.1.3管理处应对保修工作的处理进程进行有效监控,确保保修工作得以实施。

4.2特约维修服务

4.2.1业主通过电话等方式提出服务需求;

4.2.2管理处值班人员填写《服务需求登记表》并填发《派工单》,安排人员进场维修;

4.2.3维修人员持《派工单》,准备好工具上门维修;

4.2.4维修过程必须遵守安全操作规程;

4.2.5维修完毕,计算出维修辅材费和服务费,将金额填写在《派工单》上,请业主验收,对于业主不满意之处应尽力改善;

4.2.6验收后,请业主在《派工单》签署对维修质量和服务态度的意见,并签名;

4.2.7清理现场,将维修中产生的垃圾带走;

4.2.8维修人员将业主签名后的《派工单》返回管理处后,做好维修记录;

5相关文件

6质量记录

**/bg7.5-gc-35《维修签证单》

附加说明:

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件审核人:

本文件批准人:

第7篇物业辖区房屋维修服务规程制度3

物业辖区房屋维修服务规程(3)

五、水的维修

(一)、楼上水漏到楼下

1、检查楼上何处漏水下来,如是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通;如是马桶漏水,应及时检修楼上马桶,其它地方漏水,都应及时处理。

2、维修完毕后48小时跟踪查看,看是否还有其它地方漏水。

(二)、个别楼层停水

1、先查清停水位置,关闭总阀,用工具拆开支阀,取出滤网,清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水。

2、做好跟踪,检查各住户是否有水。

(三)、维修墙内水管

1、先查找原因:关好室内所有用水阀门,查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。

2、维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。

3、装入新水管。

4、打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再重新贴上瓷片。

5、维修完毕,关闭房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时跟踪检查。

(四)、水龙头漏水

1、检查漏水情况,拆下水笼头,检查内芯栓,如是内芯断裂应更换内芯。

2、如果是内芯橡皮过小或破损,应更换。

3、如果是水笼头自身有沙眼而漏水,应更换水笼头。

4、维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。

(五)、开关、接头漏水

1、检查开关,接头何处漏水,如有破损情况,应及时检修。

2、修不好,要及时更换开关或接头。

3、维修完毕后,水管加压,反复开关数次,看是否漏水。

(六)、洗脸(菜)盆漏水

1、先检查何处漏水,如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况;如有必要,则更换弯管,或用水中

胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。

2、如是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好。

3、如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况,如有破裂损坏情况,应及时换上新水龙头(水咀)或接头,并用生胶带密封此处。

4、如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

5、在维修完毕后,放水试漏,以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时),再在周围泡水检验。

(七)、洗脸(菜)盆堵塞

1、先用抽子试通,不通时再查明堵塞原因。

2、取下存水弯倒掉杂物后,装好存水弯。

3、如再不通则打开检查口,用铁线勾出存水弯内的脏物。

4、用疏通机疏通,再用水试通直至通畅为止。

5、用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,更换排污横管。

(八)、马桶堵塞及漏水

1、堵塞

(1)首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)试座厕是否去水顺畅,如顺畅则表明以疏通好;如仍去水满则按2步骤进行。

(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通:

①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕;

②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;

③如果坐而座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐而座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;

④反冲坐厕并用铁线勾出坐而s形存水弯头内的脏物;

⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

⑥用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则更换排污横管。

2、漏水

a.先检查漏水情况:如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。

b.维修完毕后,放水看是否漏水。

(九)、浴缸堵塞和漏水

1、堵塞

a.如堵塞部位在室内,则用疏通机疏通,再用水试通至正常为止。

b.如堵塞部位在室外,则取下窗花,系好安全带出到室外,打开检查口取出杂物,用水试通直到正常。

2、漏水

a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安装,试水后不漏为止。

b.维修完毕后,打开水龙头往浴缸内放水,查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关位置有无漏水。

(十)、疏通地漏

1、先用抽子试通,若不通则打开检查口检查,清理杂物。

2、仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。

3、用水试通到正常使用。

(十一)厨房/卫生间查漏

1、确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。

2、关闭室内所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。

3、用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处。

4、排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。

5、卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

(十二)排水排污横管安装

1、用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

2、用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。

3、铲尽排水排污管上的泥土。

4、取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

5、平整夯实装排水排污横管的基础。

6、排水排污管就位(此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

7、从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:

①如是铸铁管接头则应先向

接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满;

②如是pvc胶管接头则直接用pvc胶粘结,注意接口应注满pvc胶水。

8、排水排污管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

(十三)水管或配件破裂漏水

1、给水管漏水

①迅速关闭供水阀与循回阀。

②镀锌钢管原则上不允许焊补,尤其是生活饮用水管,尽量避免焊补,可更换新管。

③ppr管采用热熔技术进行修补。

2、阀门漏水

①阀门压盖破裂,更换新压盖,也可用铸铁焊条焊上。

②阀门铰或销断落,重新更换装上阀门铰或销。

③阀门破裂,重新更换新阀门。

3、接头漏水

①软接头漏水:则先关闭水阀,裂缝填料后加固并尽快更换。

②三通、直通漏水:需更换或补焊。

3、喷淋管破裂漏水

①当喷淋头破裂时,迅速切断稳压泵电源和关闭供水阀门。

②通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

③搬迁现场的物品避免水泡。

④更换新喷淋头。

⑤若无备用喷淋头,可先用堵头堵塞待材料购回时再更换。

⑥更换后试水,该点应无漏水。

⑦并通知消防中心值班解除该回路的水流指示器信号。

⑧记录事件的原因和维修结果。

4、下水管渗漏或破裂

①铸铁管有砂眼应焊补,

②pvc管渗漏,宜对接头重新填料后进行紧固;如破裂应更换新管。

六、维修电器

注:住户电器一般以住户送外维修为主(以下为修热水器为例)。

1、热水器不出火

a.看是否气源关闭。

b.关气、取盖、检查打火器。

c.查找原因后修好。

d.装盖、装手柄。

e.开气打火正常使用。

2、不出热水

a.先关冷水, 检查热水阀门。

b.如阀门内芯坏换阀门芯。

c.装入新阀门内芯后。

d.打着火后先开冷水阀门,后热水阀门看是否有热水出来。

e.如无热水出来, 在关好所有阀门后,再拆开热水器清洗过滤网。

第8篇物业辖区电梯故障维修标准作业规程制度

物业辖区电梯故障维修标准作业规程

一、目的

规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行。

二、适用范围

适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。

三、职责

1、电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

2、机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

四、程序要点

1、电梯发生故障后,电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

2、先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

3、根据不同的故障,进行相应的处理。

4、一般常见机械故障及处理措施。

(1)机房:

a、电机轴承故障:电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,则须更换轴承;

b、选层器故障:一般有以下几种:

――滑链:应调整链条长度,调整带动轮位置;

――选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;

――上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。

c、制作器故障:制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污;

d、限速器故障:夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

(2)井道与轿厢:

a、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b、厅门故障同上;

c、开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);

d、导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e、导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;

f、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。

(3)底坑:

a、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;

c、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。应除去铁锈,补充液压油。

5、电梯一般常见的电气故障及维修处理方法;

(1)

a、保险丝故障:

b、――缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水,排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

――井道有水,回路有短路点。应断去来水源,排除断路点,换上双同保险比、指示灯回路;

――厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水,排除短路点,更换保险丝,控制回路;

――控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点、换上双同保险丝。

接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

(1)与轿厢:

a、上、下限及极限武装故障:此故障职责电梯不能走车,一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b、轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路继路等原因所致。应清洁接触点,更换开关线路断点等;

c、安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点,更换开关。

第9篇物业维修电工安全操作规程

a必须熟悉所负责范围内的线路、开关及各种电气设备性能及绝缘情况,并学会触电急救和人工呼吸法。

b工作前必须穿戴好防护用品,检查所用工具是否安全可靠。

c工作时要思想集中,必须先验电,电气线路在没有经测电笔确定无电之前一律视为'有电',不可用手触摸,不可绝对相信绝缘体,应认为有电操作。

d检修设备与线路时,必须将电源断开,取掉保险,并在开关把手上或线路上悬挂'有人工作,切勿合闸'警告牌,方能进行工作。

e所使用的行灯应为36伏以下,在金属壳内使用12伏。使用手提式电气工具时,必须戴好绝缘手套,并接好地线。

g使用电动机前,应用摇表检验判断良好后方可使用,电动机通电前应检查电压是否相符,接线时先接电机后接电源,拆线时相反。

h在一切金属外壳上都必须有牢固的接地保护,检修或安装的线路要整齐、安全、可靠。

i遇有安装工程时,必须按该工种安全操作规定执行。

j作业时,一般应在断电的情况下进行,如必须带电作业时,应经领导批准,采取有效措施,并有人监护,方可进行。

第10篇海粤物业消防设备设施维修保养管理规程制度

粤海物业消防设备设施维修保养管理规程

1.0目的

通过规范消防设备设施维修保养,确保消防系统设备性能良好,保证安全运

行。

2.0适用范围

适用于**集团大厦消防系统设备的维修保养。

3.0职责

3.1消防保养单位负责对设备的维修保养。

3.2工程部、保安部负责提供工作指导及检查监督。

4.0工作程序

4.1.1中心设备维修保养工作程序。

4.1.2中心设备由消防保养单位负责维修保养。

4.1.3消防设备维修后,必须恢复原来状态,不得随意更改器材、线路。

4.1.4中心设备故障维修一般不超过8小时,若在8小时内无法解决的故障,应将故障原因、解决时间上报管理处,限期解决。

4.1.7凡是夜间发生的,不影响业主(或用户)生活、工作的,不会产生严重后果的中心设备故障,可以由次日通知消防保养单位进行维修。

4.1.8工程部对维修保养提供工作指导及检查监督。

4.2火灾报警系统的检查保养。

a.每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查。按自检键,让报警控制器进行自检。

b.然后按消声键,消去控制器的声音。

c.完成日检查保养全部内容;

d.控制器主要工作电压测试;

e.公共场所、房间内的烟感器、温感器安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净、完好;

f.随机抽取不低于5%的烟感器,喷烟后检查报警是否正确;

g.手动报警按钮、检查安装是否牢固,有无破损及丢失;

h.任选两个手动报警按钮,进行模拟报警,测试报警功能是否正常;

i.对楼层内道中各支箱(就地区域支控制、显示箱)进行外观检查、外接线是否固定良好。

j.对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘,检查线路连接情况,有松动的要上紧。对自检、消音、复位功能检查,主电源与备用电源切换,报警检查。

4.2.2消防泵、恒压泵和加压泵的维修保养。

a.泵体:检查、补充、替换润滑油,如油质变色、变硬,有金属屑,应全部更换;

b.泄漏检查:盘根良好,泵体无渗水、溢水、砂眼、泵轴渗水无溢到地面;

c.转动灵活,无卡壳,泵转与电机轴在同一中心线,机座紧固,螺丝无锈(有防锈措施),垫片齐。

d.外观整洁,油漆完好,标志清楚、铭牌字迹清晰。

e.阀门、管道及附件:阀门开闭灵活,无卡阻,关闭严密,内外无漏水;阀体、手柄完好,阀杆润滑好,外观整洁;单向阀动作灵活,无漏水;压力表指针灵活,指示准确,表盘清晰,位置便于观察,坚固良好,表阀及接头不渗水;管道外表洁净、无锈,油漆脱落的要补齐。

f.电机(检查时要关电源)外观整洁、铭牌清晰,各部件紧固牢靠,联轴器有保护罩;线耳联接端紧密牢靠,无变色迹象,无裸露部分,对地绝缘良好,外壳接地良好;检查润滑油情况,如油质变钯、发硬,应全部更换。

4.2.3风机保养。

a.断开主电源,挂上警告牌,检查电机接地是否良好。

b.紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

c.测量电动机绝缘电阻,应大于1mω。检查主接触器触点,是否起麻点,凹坑,若有庆用砂纸打平,如触头磨损过大,应更换。

d.调节皮带松紧,手转皮带轮,观察转动是否良好。

e.检查和更换接合面间的垫片和密封填料。

f.清洁电机外表,打开电机风叶罩,清洁风叶等。清洁风口滤器和风机风叶。

g.检查风机轴承润滑情况,加润滑油。(如润滑油变色、变质、发硬,要全部更换)。

h.检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

i.手动开机、测量三相电流值,检查指示灯,电压电流表,听查风机,电机

j.各部件运行声音。

k.检查各风机联动控制柜(含箱内元件)连续三次开、停机,检查其联动的正确性、可靠性。

l.连续运转半小时验证风机动转正常。

m.每半年进行一次定期保养检修,关记录。

4.2.4疏散出口指示灯的保养。

a.月保养内容:

检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象;

出口指示灯电源指示灯是否亮,如不亮,应查清原因或修理;

检查出口指示灯安装是否牢固;

针对检查中发现的缺陷,取下来进行修复,再装回原位。

灯箱外壳及面板擦抹干净。

b.每3个月进行一次备电池亮灯(半小时),使电池放电后再充电,延长电池使用寿命。

4.2.5灭火器使用及保养

a.灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点,不得受到烈日的曝晒,不得接近热源或受剧烈振动。

b.灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃~55℃。

c.灭火器设置地点位置明显,便于取用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。

d.灭火器(abc干粉)要经常进行检查,检查内容为(每月):喷筒是否畅通(如堵塞要及时清通);压力指示表是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因,检查后要重新灌装);零件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏);可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好,明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验);铅封是否完好(一经开放,必须按规定再行充装,并作密封试验,重新铅封)。

e.灭火器由消防部门进行灌装。

4.2.6消火栓的保养。

a.每季度逐个检查一次,卫生清洁由清洁部负责。

b.栓外检查:检查栓门关闭是否良好,玻璃有无损坏,栓门封条是否完好;

c.随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防中心应有正确的报警显示,检查箱内元件是否良好,有无脱落,栓内水龙头有无渗漏;

d.栓门封条脱落破损的补贴封条。

e.每年逐个打开消火栓检查一次(与管道放水冲洗同步)。完成季检查中栓外检查部分;开栓门取出水带、仔细检查有无破损,如有应即修补或替换;检查有无发黑发霉,如有,应取出刷净、晾干。将水带交换摺边或翻动一次;检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损,如有,立即修复,然后擦净,在栓内放好;检查

接口垫圈是否完好无缺,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油;检查修整全部支架,掉漆部位应重新补刷,同时油漆;将栓箱内清扫干净,部件存放整齐后,关上栓门、贴上封条。

5.0相关记录

第11篇物业工程部维修工具管理规程

物业工程部维修工具管理规程

(七)