某小区机电设备设施的维护管理制度

某小区机电设备设施的维护管理制度

嘉园小区机电设备设施的维护管理

机电设备设施尽管组成、构造和性能不同,但管理基本内容是相同的,主要是对机电设备设施的使用、日常养护、维修的管理。而日常养护维修是机电设备设施管理最重要的环节。通过经常性的养护与及时的维修,使设备设施处于正常良好的运行状态,保证24小时连续供电,并且延长设备设施使用寿命,是设备管理的最终目的。

1.设备管理的原则

(1)以预防为主,坚持日常保养与计划维修并重,使设备经常处于良好状态。

(2)对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

(3)实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主,同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。

(4)完善设备管理和定期维修制度,制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。

(5)修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。

2.维修保养方案

(1)日常维护保养。操作维修人员根据要求用检测仪表或人的感觉器官,对设备的关键部位进行检查,发现小故障及时排除,并做好记录。操作人员每班巡视两次,维修人员每周检查一次。

(2)一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整。

(3)二级保养。维修人员对设备进行全面清洗,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件。

(4)中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构和精度。

(5)大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件。

3.各系统设备设施的管理效果

*供配电系统

(1)保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。

(2)设备完好率为98%以上。

(3)投诉处理率为100%。

*给排水系统

(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到位抢修,无大面积跑水事故,供水系统能正常发挥功能,用水设施完好,排水系统通畅。

(3)限水、停水能预先通知用户。

(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。

(5)设备完好率为98%以上。

*消防系统

(1)消防中心实行24小时值班制度,控制中心的消防器材配备齐全,完好无损,随时启用。

(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。

(3)制定突发性火灾等灾害方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。

(4)无火灾及其它安全隐患。

*智能化系统(闭路监控等)

(1)制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。

(2)定期巡回检查测试及维修保养,确保各设备运行正常。

(3)确保设备完好率在99%以上。

*空调系统

(1)配备专业工程技术人员,维修和运行人员持证上岗。

(2)建立规范完善的配电运行制度和维修保养制度并严格执行。

(3)中央空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无严重噪声及滴漏水现象。

(4)有准确完整的中央空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。

(5)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。

(6)系统设备完好率在98%以上。

*电梯系统

(1)电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种安全检查审核证件齐全。

(2)严密的安全运行和维修保养规章制度落实,各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档;电梯技术档案完整。

(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全正常有效,轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

(4)出现运行故障后,维修人员能在五分钟内到达现场抢修,每月电梯出现故障次数不超过1次,电梯按规定时间运行,月总故障停机率小于1%。

(5)电梯设备档案齐全,各种记录归档管理。

*其它公共设施

(1)确保大楼公共设施的完好正常使用。

(2)及时修补损坏设施。

(3)做好巡回检查记录。

(4)设备设施完好率达98%以上。