办公楼机电设备设施维修保养和运行管理制度

办公楼机电设备设施维修保养和运行管理制度

办公楼机电设备、设施的维修保养和运行管理

(一)因机电设备的要害部分基本是在机房,机房管理是维修、保养、运行的重点。本大楼主要电气机房是1600kv配电室。

(二)给排水系统

对系统的了解:

1.给水系统

消防泵房设独立生活水。由市政管网直接供水至水池,通过生活给水泵组(变频供水)向楼层供水,三层及以下楼层由市政管网直接供水。

2.排水系统

f1-f14层卫生间粪便、地漏排水经wl-1、wl-2、wl-3三根污水立管、由b1层排入市政排水系统出户。

3.雨水系统

f14层屋面,分别经雨水口内排至yl-1~6雨水立管,由f1雨水出户管排至室外(或排至室外散水面)。另b1层坡道雨水排至地库集水池,由潜水泵提升排出。

常见维修要点:

1.管道漏水修理

2.管道堵塞排堵

3.水龙头与阀门的维修

4.卫生洁具的维修

5.电热水器的常见故障及排除

6.水泵保养及维修

7.压力表的校验

8.潜水泵的检查保养

9.热交换器的运行与维修

10.生活水箱的清洗消毒

(三)共用照明系统

对系统的了解

1.b1车库、设备机房均采用普通日光灯;水泵房采用防水型灯具;其它楼层大多采用(隔栅式日光灯);部分区域根据需要采用白炽灯或节能灯。

2.一般照明以单电源供电,照明及插座分别由配电箱分支路供电,照明支路采用单相两线制,插座支路采用单相三线制并设漏电开关保护;事故照明采用双电源末端互投,由专用的配电箱供电。

照明控制:一般房间及接待所、多功能厅采用就地控制,公用场所如应急照明、室外立面照明、路灯等采用集中控制方式均由楼宇自控的ddc控制,每层电气竖井内未设电度计量装置。

常见维修要点

1.电气电路故障:断路、接触不良、漏电等故障判断和维修

2.绝缘电阻测量及损伤线更换

3.配电箱的检查

4.照明灯具的维修

(四)通风空调系统

常见维修要点:

1.空调处理机组

2.风机盘管

3.末端控制装置

4.分体式空调机

5.双温水系统

6.加湿装置

(五)供暖供冷机组

对系统的了解:

1.夏季供冷、冬季供暖均采用美国顿汉布什溴化锂吸收式电力冷温水机组,其特点是节能环保。

2.运行维护要点:

真空度的管理

冷剂的净化

吸收液的管理

冷却水的管理

预防及及时处理结晶

天然气系统安全管理

3.冷却塔

冷却塔主要注意其水质清洁并及时补水,避免对直燃机造成损害。

(六)消防设施设备

对系统的了解:

1.本楼水灭火系统是由自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、b1消防水池、消防水泵机组共同组成。室外设有消防水结合器。

2.运行维护要点:

自动喷洒系统

气体灭火系统

管道阀门

电接点压力表

(七)垂直交通运输系统

对系统的了解:

1.本楼设有消防梯1台,停层站15/15,

客用梯4台,停层站15/15,

2.监控管理系统、电梯的运行可以在(中控室/消防中心/远程监视运行和火灾应急控制)

维护要点:

1.物业管理者应做的工作:钥匙、日常巡检维护、收集资料、按期报检、管理备品备件工具、建立使用制度等;

2.设备专业维护:(选择具备资质的分包方,按周期维保,以及建立确定应急处理办法。)

(八)楼宇自控系统

对系统的了解:

1.本楼是以较高标准的智能化办公楼为设计和建设目的的,因此基本具有:

楼宇设备自动化bas系统

消防管理自动化fas系统

安防管理自动化sas系统

(以及通讯自动化cas系统

办公自动化oas系统)

楼宇自控:消防报警与设备联动、保安监视、综合布线。(以及出入控制、防盗报警、停车场管理、智能卡)等系统的先进性、实用性、安全性、可扩充性,对维护进行统一管理提供了集中、方便的条件。

楼宇自控系统:

监视:空调机组、冷却塔、水泵、送排风等设备的运行状况;

监视:水池水位、环境温、湿度、设备压力等;

可控制:部分设备启、停,照明系统的开关等。

消防报警系统:具有火灾控测器报警和联动切换设备状态的功能。

2.运行维护的要点:结合实际正确使用设备

熟悉操作系统和应用软件的构成

保存、运行资料以及累积建立历史及动向趋势记录

选择可靠的分包方,按周期维保、增补、扩充、升级等内容的工作。

(九)有线电视系统

运行维护要点:按主管部门要求和有关规定管理

按设备使用说明书进行维护