物业辖区强电系统管理办法-1

物业辖区强电系统管理办法-1

物业辖区强电系统管理办法(1)

一.中央空调运作、管理、维修、保养作业规程

1.0目的

规范中央空调运行管理,维修保养工作,确保中央空调良好运行。

2.0适用范围

适用于本公司辖区内中类空调的运作、管理、维修、保养。

3.0职责

3.1工程处经理负责检查中央空调管理的实施情况。

3.2工程处经理负责审检《设施年度维修保养计划》并检查该计划的执行情况。

3.3工程组主管负责组织实施中央空调的运行管理。

3.4工程组主管负责组织制定设施和维修保养等计划并组织该计划的实施。

3.5工程组维修员负责日常的运行管理,维修保养。

4.0程序要点

4.1巡视监控

4.1.1当值维修员每四小时巡视一次中央空调机组。

4.1.2巡视临控主要内容如下:

a)检查线电压。

b)检查互相电流。

c)检查高压。

d)检查油压。

e)检查低压。

f)冷却水进水温度。

g)冷却水出水温度。

h)冷冻水进水温度。

i)冷冻水出水温度。

j)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音。

k)检查冷却堵风机运转是否平稳,冷却堵水位是否正常。

l)检查管道,闸阀是否有渗漏,冷冻保温层是否完好。

m)检查控制柜(箱)各器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。

4.1.3巡视过程中如发现有上述情况,应及时采取措施于以解决。

4.2异常情况的处理

4.2.1中央空调制冷剂泄漏时的处理:

a)立即关停中央空调主机,关闭相关的阀门。

b)加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。

c)救护人员应身穿防毒衣,头戴防毒面具进入现场,并要求两人为一组,确保安全。

d)排除泄漏源后,启动中央空调试运行,确认无泄漏后,方可投入正常运行。

4.2.2中央空调机房发生水浸时的处置:

a)视进水情况关掉中央空调机组,拉下总电源开关。

b)堵住漏水源。

c)漏水源堵住后,应立即排水。

d)排干水后,应立即对通水设备设施进行除湿处理。

e)确认湿水已清除各绝缘电阻符合要求后,先试机后投入正常运行。

4.2.3中央空调机房发生火灾时,按《应急情况的处理规程》处置。

4.2.4当值管理员应根据用冷部门的要求,按时开关中央空调,并根据负荷情况应用相应的机组,最大限度比节省电源。

4.3中央空调机房管理。

4.3.1非值班员不准进入中央空调机房,若有领导检查,应由工程组主管陪同。

4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃,易爆,危险品。

4.3.3中央空调机房内应配备各可提式灭火器,防毒用品,并放在方便,显眼处,室内严禁吸烟。

4.3.4中央空调机房保持每班打扫一次卫生,每周清洁一次设备,设施。

4.3.5中央空调机房应做到随时锁上,专人保管钥匙,不准自己配钥匙。

4.4交接班要求

4.4.1接班人员应准时上班。

4.4.2接班人员应认真听取上班交待,并查房《交接班记录表》确认后签字。

4.5维修、保养。

4.5.1《设施年度维修保养计划》的制定。

4.5.2每年的12月15日之前,由管理维修主管组织制冷技工一起研究,制定设施年度维修保养计划并上报工程处经理审批。

4.5.3制定《设施年度维修保养计划》的原则:

a)中央空调使用程度。

b)中央空调运行状况。

c)合理的时间。

4.5.4《设施年度维修保养计划》应包括如下内容:

a)维修保养项目及内容。

b)具体实施维修保养的时间。

c)预计费用。

d)备品各件计划。

4.6对中央空调进行维修保养时应按《设施年度维修保养计划》进行。

4.7制冷技工负责中央空调的日常维修保养,中央空调的大型修理现及pc中央处理器的故障处理由外委完成。

4.8冷却塔维修保养,制冷每半年对冷却塔进行一次清洁,保养。

4.8.1用500v万能表检测电机绝缘电阻应不低于0.5mω以上时则应干燥处理电机线圈,干燥处理后仍达不到0.5mω以上时则应拆修电机线圈。

4.8.2检查电机风扇是否转动灵活,如有阻滞现象则应加注润滑油,如有异常磨擦声,则应在换同型号规格的轴承。

4.8.3检查发带是否开裂或磨损严重,如有则应在换同规格皮带,检查皮带轻与相配合是否松动,如是则应整修。

4.8.4检查布水器是否布水均匀,否则应清洁管道及喷嘴。

4.8.5清洗冷却塔,清洁风扇时。

4.8.6检查补水浮球阀是否动作是否可靠,否则应修复。

4.8.7拧紧所有紧固件。

4.8.8清洁整个冷却塔外表。

4.9风机盘前维修保养,制冷技工每隔半年对见机盘进行一次清洁,保养。

4.9.1每周清洁一次空气过滤网,排除盘管内的空气。

4.9.2检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常磨擦响声应更换风机轴承。

4.9.3用500v万表检测风机电机线圈绝缘,电阻应不低于0.5mω,否则应急时维修处理。检查电容有无变形,鼓胀或开裂,如是应更换同规格电容,检查各按接线头是否牢固,是否有过热痕迹,如有则作相应整修。

4.9.4检查布水器是否布水均匀,否则尖清洁管道及喷嘴。

4.9.5清洗冷却塔,清洁风扇风叶。

4.9.6检查补水浮球阀是否动作可靠,否则应修复。

4.9.7拧紧所有紧固件。

4.9.8清洁整个冷却塔表面。

4.10风机盘管理保养,制冷技工生隔半年对风机盘进行一次清洁保养。

4.10.1每周清洗一次空气过滤网,排出盘管内的空气。

4.10.2检查风机是否转动灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.10.3用500v万能表检测风机电机线圈,绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应整修处理,检查电容有无变形,膨胀或开裂,如是则应更换同规格电容,检查各线头是否牢固,是否有过热痕迹,如是则作相应整改。

4.10.4清洁风机风叶,盘管,积水盘上的污物。

4.10.5用盐酸溶液清除盘管内壁的水垢。

4.10.6拧紧所有固件。

4.10.7清洁风机盘管外壳。

4.11冷凝器,蒸发器维修保养,制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁,保养。

4.11.1柜式蒸发器维修保养:

a)每周清洗一次空气过滤网。

b)清洁蒸发器散热片。

c)清洁接水盘。

4.11.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养:

a)配制10%的盐酸溶液。

b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水进行封闭,然后向里注满盐酸溶液、酸洗时间为24小时,清洗时间为12小时。

c)全部清洗完毕后检查是否漏水。

4.12冷却水泵机组,冷冻水泵机组维修保养,制冷技工每天对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洗保养。

4.12.1电动机维修、保养:

a)用500v万能表检测电动机线圈剧院电阻是否在0.5mω以上,否则应进行干燥处理或修复。

b)检查电动机轴承有无阻滞现象,如有应加入润滑油或更换。

c)检查电动机风叶有无擦壳现象,如有则应修正处理。

4.12..2水泵维修保养:

a)转动水泵轴,观察是否有阻滞,碰撞、卡住现象,如是轴承问题须针对轴承加注润滑油或更换轴承,如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。

b)检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根。

4.12.3检查浮性联轴器有无损坏,如损坏

则应更换浮性橡胶垫。

4.12.4清洗水泵过滤网。

4.12.5拧紧水泵机组所有禁固螺栓。

4.12.6清洗水泵机组外壳,如脱漆或锈浊严重,则应重新油漆一遍。

4.13制冷技工每半年对冷冻水管路,送冷风管路,风机盘管管道进行一次保养,检查冷冻水管道,送冷风管道,风机盘各处是否有大量的凝结水或保温后的破坏,如是则应重做保温层。

4.14阀类维修保养,制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.14.1节制阀与调节阀的维修、保养:

a)检查是否泄漏,如是则应加压填料。

b)检查阀门开闭是否灵活,如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。

c)如阀门破裂或开闭失效,则应更换同规格阀门。

d)检查法兰连结处是否渗漏,如是则应拆换密封胶垫。

4.14.2电磁调节阀,压差调节阀维修保养:

a)干燥过滤器,检查是否脏堵或吸潮了,如是则应更换同规格的干燥过滤器。

b)磁调节阀、压差调节阀:

--通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠,如有问题则应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀。

--对压差调节阀间阀杆加润滑油,如压填料处泄漏则应加压填料。

4.15检测、控制部分维修保养,制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.15.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养:

a)对于读数模糊不清的温度计,压力表应拆换。

b)送检温度计、压力表合格后方可使用。

c)检测传感器参数是否正常并做模拟试验。

d)检查装检测器的定位是否渗漏。

4.15.2控制部分维修保养:

a)清洁控制柜内的灰尘、脏物。

b)检查禁固所有接线头,对于严重烧浊的接线头应更换。

c)交流接触维修保养:

--清除天弧罩内的碳化物和金属颗粒。

--清除线头表面及四周的污物,如线头烧浊严重的则应更换同规格交流接线头。

--清洁铁芯上的灰尘及脏物。

--拧紧所有紧固螺栓。

d)热继电器维修保养:

--检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则应整修处理,处理后达不到要求的应更换。

--检查热继电器上的纪像盖板是否完整,如损坏,则应更换。

e)自动空气开关维修保养:

--用500v万能表测量纪像电阻应不低于0.5mω,否则应烘于处理。

--清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如灭弧罩损坏,则应更换。

--清除线头表面上的小金属颗粒。

f)信号灯,指示仪表维修保养:

--检查各信号灯是否正常,如不亮,则应更换同规格小灯泡。

--检查各指示仪表指示是否正常,如有偏差要进行调整。

g)中间继电器,信号继电器维修保养,对中间继电器,信号继电器做好模拟实验,检查两者的工作是否可靠。

h)pc中央处理器,印刷线路板如出现问题,则申请外委保养。

4.16压缩机维修保养:制冷技工每年对压缩机进行一次检查、保养。

4.16.1检查压缩机油位、油色,如油位低于观察镜的1/2位置,则应查明漏油原因,并排除故障后再充住润滑油,如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.16.2检查制冷系统内是否存在空气,如有则应排放空气

4.16.3具体检查压缩机如下参数:

a)压缩机电机纪像,电阻(正常0.5mω以上)。

b)压缩机运行电流,(正常为额定值,三项基本平衡)。

c)压缩机油压(正常10-15kgf/cm2)。

d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)。

e)吃压力(正常值4.9-5.4kgf/cm2)。

f)排气压力(正常值12.8kgf/cm2)。

g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动。

h)检查压缩机是否有异味。

4.16.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.17中央空调维修保养时间计划不允许超过8小时。

4.18中央空调因维修保养与原因,因需要停用时,应由物管处,工程组先审报项目经理,同意后才执行。

5.0记录

5.1《设施年度维修保养计划》mps-yg2-06

《设施日常检查表》mps-yg2-05

《交接班记录表》mps-ywb2-01

6.0相关支持文件