区行政中心各项物业管理指标承诺措施

区行政中心各项物业管理指标承诺措施

某区行政中心各项物业管理指标的承诺及措施

提要:

本服务承诺提供了我公司对**市某某区行政中心进行物业管理服务的基本要求与标准,本服务承诺指标依据中华人民共和国建设部<<全国物业管理优秀示范小区(大厦)>>标准及一级《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见)》标准制订。

一、服务承诺:

1、承接物业管理之前与委托方签定的物业管理合同。

2、管理区域有常设机构--物业管理事务所为用户提供24小时服务。

3、事务所设立专门服务电话,接受用户对物业管理服务需求、报修、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。

4、物业管理事务所标识清晰,办公环境安静、整洁、有序。

5、服务项目、收费标准向用户公布。

6、服务人员休息室有序、整洁。

7、区内有护卫值守。

8、服务人员统一配置专门服装。

9、护卫人员配置对讲机等安防工具。

10、每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。

11、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。

12、管理资料

已入住的物业产权人、使用人资料完善、齐全;

所有楼宇、房号、联系方式清晰,完整率、准确率达100%,随时提供查阅;实行动态管理,发生变更后一周内予以完善。

13、房屋及共用设施、设备档案资料齐全,分类成册。

14、物业竣工验收资料分类保存、完整齐全,借阅有借阅人签字记录并按期归还。

15、各种物业管理资料、记录分类保存,失效的资料有作废标识或销毁记录。更改有更改人及审批人签名。

16、房屋本体及装修管理

房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹,房屋完好率达100%;无乱贴、乱画、乱涂和乱悬挂现象;

区域标识明显,完好率达100%;楼宇主入口设有引路平面示意图,主要路口设有路标;

楼梯及走道通畅,无阻碍物及杂物堆放;

楼梯及走道窗户完好,开启及关闭自如;

墙面基本完好,无乱贴、乱画、乱涂现象;

室外广告牌、泛光灯等按规定位置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

房屋移交设施齐全,手续清晰完善;

房屋装修签定合同,申请率达100%;装修管理责任书签订率100%;

房屋装饰装修符合规定,无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害他人利益现象,房屋装修违章作业制止率达100%,禁止率达95%;

装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放,停留时间不超过48小时;

按规定时间装修,不影响他人工作、休息;

冷凝水集中收集,外支架无锈蚀现象;

封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;无更改原建筑设计有要求;

空房设施齐全完好、干净,无杂物堆放,在工作时间内能保证用户随时能够开启房门;

屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%;

房屋本体每周巡检一次, 报修、发现问题两日内处理。

17、设备管理

建立设备24小时管理制度、操作规程,运行、维护保养及维修记录完整;

建立健全设备管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表,完整率和准确率达100%;

建立备品备件台帐,备品备件摆放整齐,定期检查,不变质、变形,保证随时提供设备维修;

各种设备标识清晰、完善,使用或停止状态正确;

设备及机房环境干净整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,符合设备要求;

润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内;

设备管理人员具有专业技术资格,持证上岗,并严格执行操作规程;

设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故;

18、消防系统

消防设施配备齐全、完好率100%,可随时启用,无火灾安全隐患;

消防器材标识清晰,按规定悬挂,不超过保质期;

消防箱标识完好清晰,消防栓阀座不固死,水龙带无破损和漏水现象;

消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水;

消防泵运行正常,压力表正常;

水池(箱)进口、出口和浮标功能正常,清洗水池(箱)要预警并标识,清洗,尽快达到规定水量;

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,建立义务消防队,明确各区消防责任人,签定责任书;

消防集中控制系统完好、随时可以启用,中心24小时值守操作,运行、维护保养及维修记录完整,日、周、月检记录完整;

19、给排水系统

具有'二次供水设施许可证'和'二次供水卫生合格证';水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查。

低位水池清洁卫生,且加盖、加锁。

水表房、管道井房上锁。

供水设备操作人员持有健康证。

二次供水、蓄水设备设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、出水压力等保持正常,每日巡检两次,发现问题当日处理。

阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象,无脱漆、锈蚀现象。每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及日处理。

各类阀门开闭灵活。

水泵运行正常,遇故障在15分钟赶到现场,无大面积跑水、泛水现象;非正常停水不超过48小时,设备完好率达95%以上。

冬季前供水管道及配件做好防冻措施。

水表完好,计量准确。

制定停水及事故处理方案;限水、正常停水提前24小时通知用户,自来水公司未通知除外。

排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象,无积水、浸泡现象,无残损现象。

20、供电系统

维修管理人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

配电房上锁,标识清晰完好,具有防鼠措施。

配电盘、柜器件齐全,接地、运行完好;配线绝缘完好可靠;报修、发现问题10分钟内处理。

正常限电、停电提前24小时通告用户;应急恢复用电在15分钟内完成。

供电线路规范,无私搭乱接现象。

高压配电装置有明显隔离网隔离。

严格执行供电系统管理措施,每日巡检两次以上记录完整;电表完好,计量准确。

21、弱电系统

制定弱电系统工作制度。每月巡检一次,记录完整,发现问题即时处理。

智能化系统设施设备运行完好,有记录并按规定期限保存。

中央空调系统

维修管理人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

机房上锁,标识清晰完好。

机房具有防鼠措施。

正常送、停提前24小时通告用户,维修有警示。

供电线路规范,无私搭乱接现象。

机组、阀门、管道等设施无跑、冒、滴、漏现象。

严格执行系统管理措施,记录完整,准确。

每日运行及传动部位温度检查两次,保证提前运行正常.满足不定时供应延长.

22、电梯管理

(1)日检

卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生

上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动

警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。

(2)周检

每周检查卫生情况,并做保养。

检查门开关灵活、内呼指令(指示灯、到站停靠)正常

轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。

(3)季检

导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、曳引轮轴承润滑良好。

曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸正常、底坑安全回路开关、底坑缓冲器换油、厅门触点调整。

限速器钢丝绳无拉长、断股、井道照明良好、除锈刷漆。

年检(略)

当出现卡梯、电源缺相等障时应立即断电停止,15分钟内修复、施救。

相应记录完整。

23、公共设施

建立健全公共设施管理台帐及其技术性文件资料明细表,完整率和正确率达100%。

建立公共设施管理制度、操作规程,维护保养及维修记录完整。

共用设施无随意改变用途现象。

共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。

路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象,路灯及走道灯完好率达100%以上。报修、发现问题10分钟内处理。

各种井盖加盖密封,完好率达100%,维修移动须标识并作好防范措施。

公共道路路面通畅、平整,排水通畅,完好率100%;井盖无缺损、丢失现象,路面井盖不影响车辆和行人通行。

化粪池、积沙井、明暗沟盖板完好率100%,无阻塞现象,每半年进行一次清掏。每周进行一次检查,发现问题及时处理,清掏不超过24小时。

各类水景、喷泉、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损,满足其使用功能,无涂画、无脱漆、损坏等现象。

草坪灯、装饰灯完好无损,满足其使用功能。

公共照明按时开关,背景音乐按时播放。

停车场完好率98%,维修须标识并作好防范应急措施。

公建设施每日巡检记录完整,报修、发现问题当日内处理,每年作季度、年度计划保养。

24、安全防范

管理区域制定安全防范制度,保证24小时值班及巡逻安全防范。

设三个固定岗专人值守,采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。

对来访人员提供指引服务,态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员,处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。

巡视人员按规定时间和线路电子巡更,巡视率达100%,频率不低于2小时/次。

监控系统24小时三班值守,对控制区域进行监控并定时录像(待设备到位)。

安全员须统一着装,配证上岗;经岗前培训及每月定期培训,熟悉区内环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责,赋有献身精神。保持良好的岗位形象,态度和蔼、仪态端庄,自然大方、热情。用语规范,说话和气、口齿清楚。

上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报,不做与工作无关之事。不迟、旷准时接班。

每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练。

配证上岗须着制式服装,冬装,夏装不得混穿。扣好领钩、衣扣,不得披衣, 敞怀,卷裤腿。制式衬衣,内衣下摆不得外露,前后不得打褶。不得在制服外罩便服,不准围围巾。

非管理原因火灾、刑事和交通事故年发生率不超过0。

作好每班《值班记录》、《交接班记录》,时时微笑服务。

25、卫生洁净

实行全环境洁净保障,保洁率达99%,办公垃圾日清两次,袋装垃圾,中转垃圾日产日清。

洁净设施齐全,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站,设施表面干净,无破损。

公共部分无卫生死角,无明显污迹,无灰尘,天棚无蜘蛛网,楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

洁净工具摆放有序,作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。

洁净人员经岗前培训,统一着装,配证上岗;明确责任区域,实行责任制酒店化标准化保洁。

排烟、排污、噪声等符合国家标准,外墙无污染。

房屋共用部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%以上。

全日制保洁,共用场地,卫生间。纸屑、烟头等废弃物 15分钟内清理完毕。

公共客户接待区域大厅专设一员保洁,保洁设施及用具干净整洁,烟灰缸内烟头不超过3个。

卫生用品洗手液、卷纸等随时保障1/3以上用量。正常使用率达100%以上。

道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。

室外保洁设1人,道路、场地、岗亭、设施等,清扫、擦拭、拖洗

100%。

每日管理人员进行两次保洁检查,记录完整。发现不合格当日内纠正。

卫生区域进行消毒灭杀2次/周。

每月对空房保洁,保洁率、合格率100%。

每年全区域进行灭鼠灭害4次/年。

26、园艺管理

绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象,无纸屑、烟头、石块等杂物。无枯枝、无蛛网等。绿地每日随时保洁,保洁率达97%以上。

树木成活率达100%,无拓枝、枝型垂直均匀每年修剪整形一次。每100平方米草坪死亡面积小于2平方米;苗木死亡后一周内补植。

灌木修剪成形,不超出原形状5公分;无折损现象造型整洁美观,修剪20次/年以上。

乔木无枯枝败叶,树干修枝整形2次/年,无折损现象,无斑秃。

苗木病虫害枝条不高于2%、无枯枝死杈,发现后在一周内治理完毕。全年施药6.8kg、每平米施药量大于0.004。逐月计划实施

根据气候情况及土壤干湿度,适时浇水,保证植物正常生长。浇水不冲苗、苗叶不染土;冬季早晚、夏季中午不喷洒叶面水,无遗漏、无旱死、无干枯。浇水大于2次/周,土壤吃水15-20cm。

定期松土、除杂草,每平方米草坪面积杂草数少于50株,草地纯度在95%以上。无板结、无裸土现象,维养1次/周。

定期施肥4-6次/年,施肥总量294kg。保证植物高度、冠幅、胸径不断增长。肥不露土、不烧苗。

草坪草长不超过5公分,修剪大于1次/月。

花卉在花期内开放。

养护员统一着装,配证上岗。

27、交通及停车场

交通标识清晰准确,无残缺现象。

停车场干净整洁,交通及车位标志线清晰可见。

车辆停放有序,无跨线停车及无证停放现象。

专业停车场管理制度完善,管理责任明确;车辆出入登记完善,登记率达100%。对前来泊车的车辆要作到先敬礼,发卡放入、收卡发行杜绝车辆丢失;指引车辆停放,动作标准,微笑服务。

摩托车及自行车在指定区域(非机动车车场)按指定位置停放,管理有序。

车辆管理员经岗前培训,配证上岗,交通指挥动作统一规范。

危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施。

停车场设专人管理。

28、维修服务

零星维修不超过24小时,及时率达98%以上、合格率达100%。

房屋建筑及水电中、大修按约定期限完工,合格率达99%。

其他项目合格率99%,用户满意率达98%以上。

用户回访率达100%。

设立24小时服务电话,记录受理率达100%,回复时间不超过1小时。

所提供服务及物品价格将低于市场价.

29、精神文明建设和社区文化

设有服务联谊栏。联谊栏每季度至少更换一次。

每年至少组织开展两次健康向上的文化活动。