小区常规管理运作阶段运行方案

小区常规管理运作阶段运行方案

小区常规管理运作阶段的运行方案

对小区的常规物业管理运作阶段,管管公司将全面按照物业管理质量管理体系进行,严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考证、加强日检、周检、月检工作。

(一)管理处内部运作管理

1、管理处内部检查工作

为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。

(1)管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。

(2)管理处主任负责主管工作的周检。

(3)总公司部门主管及管理处主任负责组织每月的月检。

(4)物业公司总物业经理实施不定期巡检。

2、用户报修处理工作规程

尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。

(1)中央值班调度室负责记录报修,并传达至工程部。

(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

(3)工程部主管负责维修监督,对'维修服务项目表'以外的报修内容进行评审。

3、用户投诉处理工作

确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。

(1)中央值班调度室负责对用户投诉的记录的协调处理工作。

(2)被投诉部门按照物业部投诉处理的安排具体解决有关问题。

(3)管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。

4、服务收费管理

规范管理处服务收费(包括管理费、水、电费)程序,确保用户对服务的满意。

(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。

(2)管理处财务人同负责办理各项费用的银行托收工作。

(3)物业助理负责派发名项收费通知单,并协助财务做好费用的催缴工作。

(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。

(5)管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。

5、社区文化活动管理

管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动当中,创建高品位的人文环境。

(1)物业部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。

(2)管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。

(3)管理处其他部门员员工有责任配合社区文化活支的顺利开展。

6、突发事件或异常情况处理

确保管理处小区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。

(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。

(2)当值人员应严守岗位。

(3)保安员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。

(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。

7、应急分队工作规程

(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。

(2)管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理。

(二)给排水设备(设施)管理

1、给排水设备(设施)运行管理

确保给排水设备(设施)保持良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。

(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。

(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。

(4)管理处主任负责上述工作的检查监督。

(5)物业助理负责向有关用户通知停水情况。

2、操作

使给排水设备(设施)性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。

3、排水设备(设施)的维修保养

及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

(三)消防管理

1、中控室设备运行管理

确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。

(1)中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。

(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。

(4)管理处主任负责上述工作检查监督。

2、中控室设备操作

确保消防设备、保安闭路电视系统操作的安全性,正确性。中控室保安员负责中控室机电设备操作。

3、中控室设备维修保养

确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。

(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。

(2)工程主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。

4、防火管理

建立行的有效的消防管理安全体系,保证小区内用户的生命和财产安全。

(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。

(2)工程主管对上述工作进行检查监督。

(3)管理处唐人街对小区消防工作全面负责。

5、火警、火灾应急处理

定期对迅速扑灭火灾,保证用户生命财产安全。

(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。

(2)工程人员负责消防设备运行。

(3)义务消防队员负责火场灭火。

(4)物业助理负责现场维修警戒。

(四)机电设施养护和修缮管理

对e公共设施机运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范动作,具体主要工作内容如下:

1、设施设备运行:

保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。

2、保养维修:

负责机电设施,设备的务项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备的设备房;负责对设备

设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。

(五)治安管理

1、保安队管理

通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定,确保保安员自身素质的提高,自觉维护保安工作的正常运行。

(1)保安员负责本岗位的治安保卫工作及小区内正常秩序维护。

(2)保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。

(3)保安主管负责和小区治安工作的管理。

2、保安员仪容仪表要求及用语规范

保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。

(1)保安员应遵照'仪容仪表要求'执行,并使用规范用语。

(2)当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。

(3)保安主管负责检查和考评。

3、保安员军事培训

通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。

(1)保安班长负责保安员的军体培训及考核。

(2)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。

(3)公司保安部经理负责检阅、考评保安队员整体军体素质。

4、门卫值班岗工作

通过对小区进出人员的控制,确保小区的安全。

(1)熟悉本小区人员情况。

(2)维护小区内环境卫生。

(3)严格执行来人来访登记制度。

(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。

(5)协助邮递员做好邮件收发工作。

5、巡逻岗工作

监视和巡察管理小区,防止不安全事件发生。

(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。

(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。

(3)维持小区内的治安秩序和交通秩序。

(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。

(5)主管负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。

6、中控室岗位工作

监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。

(1)负责消防监控及录像。

(2)负责本责任区内设施设备的保养。

(3)负责相关消防表格的记录。

(4)听从中控室工程师工作安排。

(5)保障消防电话的畅通。

(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。

(六)清洁管理

对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。

物业公共区域清洁的工作内容

序号场所日常作业定期作业

每日工序次数每周工序每月工序每季工序

1大堂电梯厅1.扫、拖地面

2.清洁地毯

3.清洁入口处周围地面

4.擦拭不锈钢电梯门及饰板

5.擦拭服务台信箱消防设备

6.玻璃门、柱擦净

7.喷洒空气清新剂

8.烟灰缸垃圾清理、擦净

9.门扇扶手擦净

10.大理石抛光、保养

11.云石墙壁擦试适时

21.洗地毯

2.云石墙面除尘

3.刮大门玻璃

4.入口大门玻璃清洗

5.室内绿色植物清洁

6.大理石地面水晶保养

7.消防通道及设施清洁

8.电梯沟槽清理

9.不锈钢电梯门保养

10.垃圾桶清洗1.洗地打蜡并抛光

2.擦拭壁面

3.擦拭装饰灯具

4.排风口、空调口清洁

5.墙面清洗

6.指示牌清洁

7.大理石晶面保养

8.玻璃不锈钢全面清洗

9.消防通道清洗1.高位照明灯具清洁

2.高位空调清洁

2楼梯走廊1.扫拖地面

2.擦拭扶手、玻璃窗

3.垃圾收集清运处理

4.墙身擦拭

5.巡回清扫

6.隔门、门扇、窗台擦净

7.电梯按键擦拭2

适时1.墙面除尘

2.擦拭消防设备、窗台

3.擦拭楼梯扶手电梯门

4.地面清洗

5.天花除尘

6.地脚线擦试

7.玻璃刮洗1.地面洗净

2.洗垃圾桶

3.排风口清洗

4.墙面清洗

5.走火梯清洗、拖净

6.客户大门外清洁1.高处、天花除尘

2.照明灯具清洁

3.洗防火门

4.高位消防设施清洗

5.机房、管井房清洗

3电梯1.扫、拖地面

2.擦拭不锈钢

3.擦拭电梯门

4.按键擦净

5.电梯沟槽吸尘2

1.擦拭高处壁面

2.擦拭顶部镜面

3.上保护油

4.电梯除尘

5.立体面除污1.洗地面

2.墙面清洗

3.天花、地脚线除尘

4.不锈钢清洁保养

5.电梯门槽除污、抛光

6.排风口清洁1.照明灯具清洁

2.天花除尘

3.不锈钢门槽保养

4裙楼1.巡回清扫1.冲洗清扫地面

序号场所日常作业次数定期作业

5外围天面1.打扫及清洁走道及绿化带

2.地面垃圾清理

3.垃圾桶清理、擦净

4.清理花槽垃圾

5.擦拭指示牌、设施设备

6.清洁垃圾房

7.入口除沙垫

吸尘

8.地灯、灯柱擦净

9.不锈钢护栏擦净4

11.清理排水沟

2.洗烟灰缸、垃圾桶

3.地面清洗

4.消防设施擦净

5.垃圾房清洗

6.地面冲洗.1.刷洗走道、楼梯

2.清洁标志

3.铁围栏除尘

4.垃圾房全面清洗

5.下水道疏通

6.清理沙井垃圾杂物

7.擦拭地灯1.洗花槽瓷砖

2.擦拭路灯

.

6售楼部管理处1.地面清扫、吸尘

2.擦拭办公桌、电话

3.垃圾处理

4.擦拭门、门扇

5.清洁服务台.1

21.清洁门

2.办公设备清洁

3.玻璃内外清洁

4.垃圾桶清洗

1.清洗墙面地面、上蜡

2.刮室内、外玻璃

3.空调机面罩/百页清洁

4.装饰品、指示牌清洁

5.灯照清洁1.擦拭灯箱除尘

2.高位灯照清洁

3.高位空调清洁

4.高位消防设施清洁.

7停车1.巡回清理

2.扫拖电梯厅

3.擦拭玻璃、不锈钢

4.清扫值班站岗2

21.擦拭排风口

2.刮玻璃擦窗台

3.擦拭消防设备

4.擦拭指示牌1.电梯厅地面洗净

2.擦拭电梯厅墙壁

3.冲洗地面及排水沟

4.墙面、天花除尘5.清洗值班站岗1.擦拭灯管盘

2.水池水沟清理淤泥

3.清洗安全护栏

8会所1.清扫、拖净地面

2.地面抛光、保养

3.清洁烟灰缸垃圾桶

4.擦拭服务台、围栏

5.擦拭门、门扇

6.喷洒空气清新剂

7.不锈钢电梯门擦净保养

8.外周垃圾巡回清扫

9.装饰物品清洁

10.台面擦拭、清洁

11.墙壁清洁适时

21.洗烟灰缸、垃圾桶

2.擦拭壁灯

3.壁面、墙壁除尘清洁

4.室内绿色植物清洁

5.不锈钢保养

6.擦拭会所各用房壁灯

7.地面水晶保养

8.外周地面冲洗

9.电梯沟槽清理

10.消防设施清洁1.洗地打蜡、晶面积

2.金属磨光

3.天花灯饰全面清扫

4.通道清洁

5.天花灯饰全面清扫

6.排风口、空调口清洁

7.墙面清洁

8.装饰灯、指示牌清洁

9.玻璃清洁

10.不锈钢清洁1.擦拭排风口

2.扫楼顶地面

3.高位灯照清洁

4.高位消防设施清洁

5.天花除尘、清洁

序号场所日常作业定期作业

9厕所1.扫、拖地面

2.处理垃圾

3.清洗卫生陶器并消毒

4.清洗镜子

5.刮玻璃

6.补充卫生纸、皂液及香球4

11.冲洗地面

2.擦拭垃圾桶周围

3.擦拭隔板、门1.用洗地机洗地面

2.全面刷洗墙壁

3.洗垃圾桶

4.擦拭排风扇1.擦拭灯管盘

10商场1.扫拖地面

2.地面磨光

3.清洗烟灰缸、指示牌/架

4.擦拭服务台、围栏

5.擦拭门扇

6.清洗镜子

7.地毯吸尘

8.处理垃圾4

11.洗烟灰缸

2.擦拭壁灯

3.壁面、墙壁尘

4.室内绿色植物清洁

5.擦洗水龙带卷箱外部

6.地毯除污

7.擦拭椅子装饰

8.洗门扇

9.壁面除尘

10.擦洗镜子、指示牌1.洗地打蜡

2.金属磨光

3.天花灯饰全面清扫

4.乾洗地毯

5.清洗植物盆

6.洗大垃圾箱

7.空调机面罩/百页清洁1.擦拭排风口

2.擦拭灯管盘

3.高处除尘

4.擦洗天花板

5.每雨季清洗一次所有外墙部份

11设备房1.门扇外侧擦拭

2.维修事务跟进1

适时1.地面垃圾清扫

2.除尘清洁

3.特别事务跟进1.地面清洗、拖净1.高位灯照清洁

2.高位消防设施清洁

物业公共区域清洁服务标准(参考内容)

场所清洁效果要求备注

大堂地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮

墙面无灰尘、无污迹、光亮

不锈钢架无污迹、无灰尘

结构钢架无污迹、无灰尘

玻璃无灰尘、无手印

防火门无污迹、无手印、上方无灰尘

垃圾桶光亮、无异味

植物花盆无污迹、无积水、无灰尘、光亮、植物叶面无灰尘

电梯门、按键无手印

照明灯具无灰尘

天花无蜘蛛网

电梯沟槽无砂石、杂物

信箱、消防器材、公告栏无灰尘、无手印、无污渍

公共走廊电梯厅消防器材无灰尘

地面光亮、无灰尘、无纸屑

墙面无污迹、无灰尘

不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印

卫生桶光亮、无异味

开关、照明灯具无灰尘

指示灯无灰尘

防火门无灰尘、无污迹、光亮

地脚线无灰尘、无污迹

天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹

电梯天棚无灰尘、无污迹

照明灯无灰尘

墙面不锈钢玻璃无灰尘、无污迹、无手印

按键无灰尘、无明显手印

地面无水渍、无杂物、无灰尘

扶手光亮、无污迹、无灰尘

脚踏板无污迹、无杂物、无灰尘

不锈钢光亮、无尘、无手印

消防器材无灰尘

场所清洁效果要求备注

管理处台面无污迹、无杂物

镜子无污迹

地面无杂物、无灰尘、无污迹

墙面无灰尘、无污迹、光亮

便器光亮无污迹污垢、无异味

隔墙光亮无污迹、无灰尘

开关、照明灯无灰尘

设施用具无灰尘、无污迹

门光亮无污迹、无灰尘、无手印

纸篓、卫生桶无污迹、无异味

设备房地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物

照明灯具无灰尘

开关无灰尘

门光亮、无灰尘、无手印

消防设施无灰尘

特别事务跟进及时

外周天面停车场地面无垃圾、无污渍、无积水

指示牌、广告牌、灯无灰尘、无污迹、光亮

排水沟、无杂物

设备用具无灰尘

绿化带里面无垃圾

门、玻璃、窗无污迹、无灰尘

排水沟无杂物

天棚无蜘蛛网

防火门光亮、无灰尘、无污迹

(七)、园林绿化管理

对小区绿化养护工作安排:

(1)每天上午6:30-9:30浇水。

(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16;00-18:30浇水。

对小区绿化养护工作内容:

(1)整型造形:6次/年

(2)施肥:春秋各一遍

(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。

(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。

(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。

(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭

(7)保洁:12小时

(八)、车辆管理

对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场,否则不能进入小区停放。具体管理方式如下:

1、车辆进岗:

(1)当发现有车辆需进入小区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。

(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。

(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。

(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。

2、车辆出岗:

(1)当发现有车辆驶出小区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。

(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。

(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。

(九)、房屋管理

对e的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:

1、每天工作安排(参考方案):

上午8:00-8:30处理业户申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-12:00跟踪监督;1:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-18:30走访、回访。

2、房管服务内容:

(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天

(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天

(3)走访:3次/月,1遍/月

3、房管日检项目:

(1)装修巡视(2)投诉接待(3)违章检查(4)车辆管理

(5)治安(6)清洁(7)绿化(8)维修(9)机电设备

(10)社区活动(11)员工宿舍(12)内容巡视

4、房管日检处理方法:

(1)记录巡视发现问题,搜集业户的反馈意见。

(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。

a、填写意见转呈表

b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。

c、发现违章行为按'违章处理规定'执行。

d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。

(十)、物业管理工作抽查与考核管理

建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。

1、公司主管领导担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。