小区物业管理经费构成测算（15篇范文）

第1篇 小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主,多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。

此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。

第2篇 某某小区物业管理内容：开发建设期间

某小区物业管理服务内容:开发建设期间

(一)开发建设期间物业管理服务内容

1.分析原设计图纸,提出物业结构布局功能方面的改进建议

物业管理公司在物业管理实践中最了解物业布局的结构的合理性。以及物业的使用、维修和管理,如大门的位置、数量,管理服务用房、总台及门卫等的设置与标准,车位、道路分布,保安与消防系统的落实,建筑物外面附属物预留位置、孔洞等等。我公司可提供综合考虑物业总体布局的建议,如空地和绿地的分布、开发与利用,公共活动场所与道路循环,房型功能及内外装修标准等,以提升物业的价值和整体效果。

2.提供设备设施的设置和服务方面的改进意见与建议

物业公司可以从使用、管理和维修的角度,为建设单位提供设备设施的设置等方面的改进意见。对建筑材料的选用,设备设施性能特点、使用效果,养护维修、更换成本费用等方面,提供信息与建议。如提供电梯数量、规格;使用效果,养护维修、更换成本费用等方面,提供信息与建议。如提供电梯数量、规格;空调制冷量分布、管线走向;通讯设施质量等方面的建议,以免日后使用不便或因增加、改进设备而影响其他设施设备的动作。对服务方面的建议包括:从现在的物业总量、发展趋势和消费需求等出发,考虑各类商业网点和生活娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象,可提供服务设施的配置类别、比例与选址等方面的建议,提升物业的品位,为发展商寻求市场开发的定位点。

3.提供工程质量的改进建议

物业公司在施工阶段即派工程技术人员到施工现场,熟悉基础隐蔽工程,机电设备安装调试,管道线路和敷设走向,了解这些日后难以从外观上察觉的工程施工质量。如发现危体或遗漏项目则可在现场建设单位和施工单位共同磋商。及时提出并落实整改方案,配合设备安装,现场进行监督,确保安装质量,对内外装修方式、布局、用料等从物业管理的角度提出建议,保证业主的购房权益,为日后的房屋维修奠定良好基础。

4.设立物业管理服务咨询台

在项目销售期间,物业公司即派工作人员到小区售楼处,和消费者面对面进行沟通,明确今后物业管理的收费、服务内容、服务标准,解答消费者物业管理方面的问题,衔接楼盘销售与物业管理两个环节的工作。

第3篇 某小区物业管理意见征询

小区物业管理意见征询

一、如果为保持小区建筑外观的美观统一,不允许安装以下物体,对此您做何看法(同意就请在'□'上划'√',否则请提出参考意见)

1、小区内不允许安装外置式防盗网、拉闸等,只能按统一式样安装内置式的。

□赞同

□其他意见或建议:

2、小区内不允许安装户外型热水器,包括各式太阳能热水器,或需破墙安装排烟装置于户外的燃气热水器等。

□赞同

□其他意见或建议:

3、不允许以任何形式改动或封闭阳台、露台、层顶花园。

□赞同

□其他意见或建议:

4、晾衣架、空调外机需要安装于统一指定的位置。

□赞同

□其他意见或建议:

如果为保障小区业主的安全,对小区实行封闭式管理,即采取'业主凭证'出入,访客需得到业主同意方可入内,临时人员需办理

二、《临时出入证》接受管理等措施,对此您有何意见。

□赞同

□其他意见或建议:

三、按照政府有关规定以及为保障小区环境安静整洁,如果禁止在小区内畜养任何大型宠物,你有何意见。

□赞同

□其他意见或建议:

第4篇 某某小区物业管理实施计划

某小区物业管理实施计划

1、全面推行酒店式物业管理模式,一方面强调对物业设施设备保养维修管理,另一方面为业户提供细致完善的个性化服务,树立e高尚商住小区的物业形象。

2、依法管理、按章办事,在原有的一整套规章制度和管理基础上,有更多更新的创新,以人为本、以管理服务为中心、以住(用)户满意为目标,做到业户理解--接受--支持我们的管理及收费工作。

3、坚持'以人为本',抓好员工队伍的教育和培训,员工持证上岗,牢固树立'业主至上,服务第一'的思想。在服务中加强管理,寓管理于服务的中,做到以情感人、以理服人、以自己的实际行动去教育业户。

4、按照iso9002质量体系规范运作,建立健全管理制度、岗位责任制及操作规范;实施诱导式的培训机制、情感式的激励机制、自我约束量化评制、目标管理业绩考评制,提高员工的集体荣誉感、自豪感,激励员工爱岗敬业,体现人生价值和成就感。

5、以专业及严谨的培训计划,训练管理人员及保安队伍,使e的员工达至:人员精干、专业性强、业务熟练、素质较高、彬彬有礼。以令各业户能享受到高水平的物业管理服务,以致更安心及舒适地享用e提供的各项设施及物业管理服务;

6、根据开发商对e物业形象的定位,按照全国物业管理优秀示范小区的标准,对小区的路牌、标识、警示牌、宣传栏、广告栏等统一制作cis系统进行安装,使住(用)户进入小区方向明确、目标清楚、行有规范、动有准则,同时也扩大e物业管理的知名度。

7、提供公共区域的清洁服务,每年更进行清洗外墙作业,务求令e保持其豪华瑰丽及清新的形象;

8、倡导家居清洁及环保概念,采取适当的措施,设置垃圾分类箱,向业户发放垃圾分类袋,将可回收垃圾、不可回收垃圾分类放置处理,减少垃圾二次污染。

9、从人、环境和谐的角度出发,采用多种形式,积极进行环保的宣传教育,创造新型的环保社区。

10、采用车辆交通科学化管理方案,实施人车分流在车行入口,设置指导岗;在车行道路上,设置警示牌、减速驳等设施,最大限度地减少汽车噪音、废气对小区的干扰和污染。为停车场提供专业管理服务,令各业户的座架能安全停放于场内,无后顾的忧。

11、提供物业公共设备的维修及保养,令e的各项公共设施能更有效发挥其功能;

12、提供公共区域的绿化养护,令e具有园林特色,居于其中,更能表现其个人风格及品味;

13、提供优悠家居服务,如代订各类报纸杂志、代订牛奶、代寄速递、代请钟点佣工及业户室内的小量维修服务等,从而令各业户于一日忙碌工作后,无需为日常生活锁事而烦忧,有更多私人空间,享受优悠生活乐趣;

14、协助各业户有关各项公共事务的申请手续,如水、电、煤气、电话及有线电视等,省却业主不必要的麻烦;

15、筹办各类庆祝联谊及社区活动,如安排节日装饰布置及举办各类文娱康乐活动,务求增添节日气氛及丰富住户余暇生活;

16、创办《盛和园》等内部通讯刊物,以加强管理处及住户间的沟通及交流;

17、开创全天候的二十四小时优质客户服务,务求令各住户随时随地得到亲切的酒店式服务。

18、加强装修管理,严格按照装修管理规定,规范住(用)户二次装修。

①住(用)户装修申报制度、装修施工队伍登记制、管理处审批制。

②保证安全网、空调机的安装、施工动火、材料搬运、人员出入等装修管理规定落实到位。

③严格装修施工的巡查、监管,落实管理员、工程人员、保安员三重多频次的巡查,切实杜绝违章装修。

19、治安保卫消防

①实行24小时保安制度,采取人防与技防、昼与夜紧密结合,动态与静态管理相结合的措施,控制治安案件发案率。入住期,以人防为主;正常期,以技防为主。

②采用先进的闭路电视监控防范系统,对小区的梯口、通道、电梯、公共场所等进行中央监控管理,构成小区技防网络。

③定期进行消防演练及消防宣传,做到'以防为主、防消结合',确保小区无火灾发生。

④严格保安值班、交接班、巡逻工作规程,实行保安员军事化管理。

⑤保安员是保一方平安的关键,是住用户满意的主要因素,严格保安员的选聘、录用、培训、考核,从退伍军警中招收合格人才,保证保安员思想过硬、军事过硬。

第5篇 大型小区物业管理目标整体设想

大型住宅小区物业管理的目标及整体设想

针对****的实际情况,我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对****的管理目标定位是:在管理期内,使****的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范,树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务,在全面接管小区后一年内使****达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准,二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准,三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准,四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对****的管理设想可概括为:

树立***物业管理形象

建设专业规范的服务队伍

提升****的综合品质

打造***一流地产品牌

(一)树立***物业管理形象

***物业是一个极具活力和竞争能力的物业管理企业,她最鲜明的特色是敢于创新,既有机制创新,又有管理创新,还有物业管理行业理念的创新。***物业经过四年的历炼,积淀了丰富的企业文化,储备了大批优秀人才,拥有成熟的物业管理经验,保证了自己在市场经济大潮中越来越具竞争力。***在接管****后,****将成为***物业明年工作的重中之重,必将投入主要精力,努力树立起***物业管理的形象,为提升****物业管理水平,***物业准备采取以下措施:

1、全面推行'人性化物业管理模式'

***物业借鉴国外物业管理经验,广泛引入人性化物业管理的先进管理理念,以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注社区的整体氛围为特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物业在管理水平上有了质的提高。***的人性化管理实现了几个统一:对业主来说,注重了外在环境和内在情感的统一;对公司来说,实现了规范化管理和人性化管理的统一;对员工来说,体现了企业发展和个人成长的统一。

***'人性化物业管理模式'可以表述为:(1)关注员工和业主不同层次的需求;(2)小区环境建设中人性化因素的融入;(3)对业主在管理服务过程中的'家庭式关怀';(4)现代文明社区精神的塑造。简言之,就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊敬,又有明确行为规则约束的和谐、有序的舒畅环境和文化氛围,使人们在工作、生活、文化娱乐等各方面的品味需求均得到满足。***物业在桂芳园的物业管理实践中提炼出的人性化物业管理模式必将使****的物业管理在档次上得到全面提高。

2、个性化服务

作为服务性行业,***物业在管理服务上不断吸收行业内较先进的理念,在****的物业管理中,我们将提供个性化服务,以适应社会发展与消费细分的市场趋势。我们从过去的着眼于满足业主的群体需求、一般需求,提高到在满足业主上述需求的基础上,最大可能地满足于业主的个性需求、特殊需要的高度;尽可能多地为业主提供关怀心灵、关注人性的深层次的服务。因此,***物业将根据各类业主的不同需求,提供不同层次、不同类型的个性化服务。我们将根据****各类业主的不同需求,提供更适合不同层面、不同类型的个性化社区服务内容,实行有效的'爱好分类、个性服务',将以往物业服务的大面积、大分类和大时段上升为业主细分、爱好细分、服务细分的更人性化的服务。

3、实践'即时服务和隐性管理'相结合的管理设想

我们在****的物业管理中,将引入'即时服务'和'隐性管理'相结合的管理理念。'即时服务',就是我们将对小区业主的服务需求做全面、深入、细致的了解,并成立'业主应急服务队伍'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业主需要帮助时会即时出现,为业主提供及时满意的服务,我们强调的是服务的快捷性和业主的满意度。'隐性管理'是服务档次的提升,其主旨是充分尊重业主的私密空间和生活的私密性,而且保证在业主需要帮助时即时出现,提供深层次的个性化服务。比如,小区的清洁管理,我们在业主上下班高峰期不让业主看到保洁员,充分尊重了业主的私密空间。

4、物业管理人职业化

人力资源是物管企业最大的资本,因而,必须树立现代的人力'资本'观念,把人力资源作为企业的一种最重要的资本进行开发利用,扩大投资,让其为企业创造更多的价值。***物业将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机制,能量化的尽量加以量化,不能量化的则以适当的方式转化可量化的项目,在工作绩效的考核方面将注重绩效的改进,而在工作态度和能力方面侧重于长期表现,在考核过程中,以上级考核下级为主,辅以同级之间和下级对上级的评价来综合衡量,确保考核的公平、公正和公开。***物业已经具有以下三个方面的优势:一是具有对人才有吸引力的、符合企业实际的薪酬福利政策;二是重视与员工的沟通,加大了情感投资力度,充分尊重员工,对员工进行'人文关怀、情感服务',用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染员工,让员工感受到企业这个'大家庭'的温暖;三是进行职位激励,帮助员工进行职业生涯设计,给员工特别是中高层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力,***物业势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才,使员工以公司为家,以目前的职业为终身职业,确保****物业管理质量,保证了***物业的可持续性发展。

5、全面实施mis、cis系统及cs系统工程

a.mis系统:物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要,为了保证四季雅节信息反馈渠道通畅,确保所有信息都能得到及时处理,我们将在管理处监控中心设置信息控制系统及处理系统,对社区所有信息进行接收和处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪管理。

b.cis系统:我们将对****进行形象设计。该设计内容包括小区标识导视系统、商业网点的色调、招牌规划设计、小区管理人员的服装、绿化景观的建造等,这些设计完成并实施以后,****将有一个独立完整的形象系统,从而大大提高****的形象,提高社区的文化品味。

c.cs系统:我们将在****的物业管理中实施顾客满意战略,即一切从业主、住户的需要出发,以业主满意为***物业管理服务的目标,使****业主和住户充分感受到高水平管理服务的价值。

6、实行社区计算机网络管理

现代化的物业应该实行现代化的先进物业管理,实行电脑化管理是提高物业管理水平的关键所在。***物业已在桂芳园使用了当时较为先进的物业管理软件系统,现在物业管理软件日新月异,我们将总结经验,争取将目前最新的网络版投入****的管理中,从而全面提升****的物业管理水平。

7、全面实施iso9001质量保证体系

实施iso9001质量保证体系是进行社区规范化管理的保证,***物业将力争于2004年通过iso9001国际认证,我们将在****的管理中全面导入iso9001的管理体系,保证小区的管理规范化

、制度化。

8、建立治安快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素,****的治安工作由中央监控中心统一指挥调度,并建立起战斗力强的治安快速反应系统,该系统既强调迅速快捷,又强调多重结合,迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即小区治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合,确保小区治安防范万无一失。

9、逐步增加社区管理服务的技术含量

未来的物业管理行业是人才的竞争,也是管理服务中技术含量的比拼,技术的竞争将起最终作用。在****的物业管理中,我们将逐步加大技术投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;环境绿化逐渐实行绿化机械化,既提高工作效率,又节约人力成本;在机电设备管理中,利用成熟的技术和经验,加快智能化建设。

10、全面导入酒店式商务物业管理(重点介绍)

我们将在****推行'以业主为中心'的酒店式管理服务模式,倡导'以人为本'全方位个性化的业主服务。我们将按照现代酒店服务的国际标准及相关要求来对****进行全方位的服务:

(1)****酒店式物业管理的行为标准:

smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业主)保持真诚的微笑;

e*cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善,做得出色。

ready(准备):主动,要求能随时为服务对象(业主)提供专业、规范的服务;

viewing(看待):要把每一位服务对象(业主)都看作需要特殊照顾的贵宾。

inviting & creating(创造):要精心创造出使服务对象(业主)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;

eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业主),关注业主服务需求,及时提供服务,使之时刻有令人重视的感受;

国际酒店业认为,service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解,这也是我们对酒店式商务物业管理服务的行为标准要求。

(2)****酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:

要满足服务对象的个性服务需求,具体要注意下列两点:

*要事前了解服务对象的各种不同的需求:

不同类型的业主具有不同的个性服务需求。一般而言,业主追求的便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中,在满足业主归属需要方面,应特别注重业主对管理项目和服务水平的不同感受,满足其自我实现需要方面的需求;这样,必须事前了解各类型业主的'个性'归类集中,拟定服务的实施计划。

*按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业主)的需要:

物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的,但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。

在提供服务时,不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求,特别应注重实施过程中的业主的感受差异,在物业管理范畴中,尽所能满足其差异服务。由此,应凭'以物业管理为依托、以业主服务为中心'的理念,推行充分体现酒店式的'隐性管理'管理模式。

(3)****服务工作的指导方针(服务诫条):

*业主满意是我们工作的目标。

*微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。

*沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。

*快捷。根据业主的服务要求和投诉问题,及时采取行动,时刻关注业主。

*职业礼貌。保持职业礼貌,主动问候和主动向服务对象咨询服务感受。

*职业仪表。整齐佩带名牌,以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。

*团体合作。互助合作,良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为,而且更应是集体的精神体现,认同***的企业文化和管理。

*工作技能。熟知工作流程、工作标准,始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。

(4)业主服务感受描述:

*安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射'纪律严明、训练有素'的安全防范行为。

*大堂优雅的布置、温馨的气氛,主动热情的大堂保安的真诚微笑、礼貌问候,让业主体现星级酒店服务的感受。

*优美的绿色景观,使人回归自然,心旷神怡。

*整洁仪表、操作规范的清洁人员,24小时保持洁净的公共环境之外,如有需要,上门提供酒店标准的细致清洁服务。

*任何时候需要,通过信息网络的传递,随即配送所需要的商务用品;且常备'红十字'应急医药,以备不时之需。

*公共设备正常运行和迅速的家居维修服务,便可商居无忧。

*组织有主题的文化娱乐和体育活动,常保心身开朗。

*拥有独立的私人空间,亦有自由、健康的社交场所认识新朋友。

***的酒店式物业管理将使****的业主倍感尊贵。

(二)建设专业规范的服务队伍

在实施****物业管理的过程中,我们将建设一支能够将***物业管理模式与****全面结合的专业、规范的物业管理人员队伍。同时,我们将持续推行'物业管理人职业化'的管理主题,有计划地选拔培养管理处高层管理员,为****物业管理的持续发展和提高培养和储备人才。***物业历来重视培训工作,建立了理论学习和实际演练相结合的培训机制。因此,我们有信心在****的物业管理期间,培育一支既有理论知识、又有实践经验的高素质的物业管理服务队伍。

(三)提升****的综合品质

略

(四)打造***一流地产品牌

第6篇 小区物业管理费预算书

住宅小区物业管理费预算书

1收入测算($1227425)

1.1管理费收入

1.1.1管理费收入测算依据

类型 收费单价 收费总面积 已入伙面积 目前实际入住面积 备注

多层住宅1.00 59657.55 52148 36635

高层住宅

商业2.0 3013.48 2888.68 2733

1.1.2管理费收入测算($835148.43)

a.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元

b.商铺管理费收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元

g、收回以前年度拖欠款=141520元

1.2地下停车位收入$253620元(见停车场收支预算)

1.3其它收入=82288元

小区收入分项列明,如:

装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等

设定20**年装修户数80户,平均每户138平方米。

(1)装修管理费=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 = 13248元

(2)建渣清运费=138平方米* 00元/平方米* 80户/2 =11040 元

(3)场地租赁费3000元/年

(4)有偿服务费55000元/年

1.4 补亏款:73978.82元

1.5总收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元

第7篇 小区物业管理处防火岗位责任制

**管理处管理制度

小区管理处防火岗位责任制

1.目的

为了预防火灾事故,保护业主人身和财产的安全,维护公共安全。

2.范围

适用于**管理处。

3.方法和过程控制

3.1防火工作贯彻'预防为主,防消结合'的方针,坚持管理处义务消防队与群众相结合的原则,实行防火安全责任制。

3.2管理处经理是防火工作第一责任人,应将消防工作纳入管理处经营和发展计划,保证各项防火工作正常进行。

3.3管理处任何人都有维护消防安全、保护防火设施、预防火灾、报告火警的义务,任何人都有参加灭火工作的义务。

3.4消防设备责任人须定期对co2 灭火系统、消防栓、消防水源开关、消防工具、灭火器等消防设施设备进行检查试验,使之始终保持良好状态。

3.5各现场安全岗位须维护交通秩序,检查并保持消防通道畅通。

3.6灭火工作由消防指挥中心负责领导,由各执行作战小组负责实施。消防指挥中心对各小组的消防工作实施监督管理,安排实施具体工作,负责接收和报告警情,并在灭火过程中负责全面协调和指挥工作。

3.7消防设备组平时对消防设备进行检测和维修,在接到消防指挥中心火警时,先停市电,停电梯,改用应急电源,并启动消防加压泵,配合灭火人员使用消防设备;

3.8消防疏散组要熟悉消防通道,火警时负责指挥安排人员安全撤离火灾现场。

3.9消防灭火组对各类消防设备的性能、作用、构造应熟练掌握,接到报警后应迅速携带灭火器材和装备赶赴现场控制火势或灭火。

3.10后勤组应了解附近主要的交通要道,接到消防指挥中心命令后应全力支持灭火组和救护组,必要时接应、引导消防车辆到达灭火现场。

3.11消防救护组应熟练掌握必要的急救常识,能够正确使用消防辅助器材,在火灾现场应做到有伤者先救人后救物的抢救方式,同时应控制火灾当事人家属的情绪。

3.12消防现场治安组由当值安全员直接负责,防止犯罪分子趁火打动,同时维持现场秩序,便于灭火救护的正常进行。

3.13管理处经常组织防火宣传教育,提高业主的防火意识。

3.14管理处应每月至少组织一次员工参加消防常识学习,或外聘专业人员进行培训,借以提高消防意识及专业技能。

3.15管理处应建立考核激励机制,对在防火工作中有突出贡献或者成绩显着的个人给予奖励。

第8篇 某小区物业管理处机构编制说明

小区物业管理处机构编制说明

根据管理处实际应承担的工作职责与范围,管理处设专职经理(主任)1人,主持管理处全盘工作,组织落实管理处各项工作的实施和检查,对日常工作出现的问题进行及时的纠偏指导。

其下划分为以下五个职能部门:

1、财务室:负责整个管理处的物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴,日常运营经费支出管理,管理处帐务处理。负责每季度向各小区住户公布财务报表的制表和公布。财务室设会计1人负责整个管理处的帐务处理,对所辖小区进行独立建帐。各小区分别设立1个出纳人员,各自负责本小区物业管理服务费、公共维修基金、车位使用费及营业外收入的收缴和日常收支流水帐的登帐,同时负责辖区住户的报修、投诉申请的登记和转达以及其他事务工作。

2、行政事务室:负责管理处日常行政事务处理、人员招聘工作、住户投诉处理、住户回访工作、住户满意度调查等客户服务工作。行政事务室设管服主管1人,主管行政事务室全面工作,具体负责一个小区的客户服务工作。设立事务助理1人,具体负责一个小区的客户服务工作。

3、维修管理室:负责小区日常公共设施、设备的维修保养,负责小区住户的有偿维修服务。由于各小区没有较大设施设备,故仅物业公司总部设立一个维修管理室,维修室设维修工二名,负责处理各社区的突发事件。维修管理室设主管1人,负责小区的维修计划的制订、计划性维修的组织、指导和实施,负责小区突发维修项目的组织和调度。

4、环境管理室:负责小区日常清洁保洁,小区绿化、植物的养护、修剪。环境管理室设主管1人,负责对所辖小区日常清洁、保洁、绿化工作的检查、指导和作业计划的制订、组织、实施。在清洁保洁、绿化养护外包时,环境室与行政事务室则合并组成物业管理室。

5、安全管理室:负责所辖社区安管队的管理,统筹计划安排小区内的公共秩序管理、物业使用安全管理、消防安全管理、车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动管理。安全管理室设安全主管1人,负责制订并组织实施小区的公共秩序管理方案、突发事件处理预案,指导并监督各小区安管队的车辆出入管理、物品搬迁管理和住户及人员(流动人口)流动登记管理,负责对各小区安管队日常工作偏差的纠集指导。各社区安管队设队长1人,具体负责所辖社区安管队日常工作的安排和突发事件的处理。各小区安管队员编制设:大门岗每班1人、侧门岗每1人,监控中心每班1人,小区巡逻岗不少至2人。每班5人×3班=15人,另设轮休人员1人,共计16人。每班设班长1人,班长为巡逻岗,便于巡回对本班工作进行全盘掌握。

第9篇 z小区物业管理公约文本

小区物业管理公约文本

为加强物业小区管理,维护全体业主、使用人的合法权益,保障物业的安全与合理使用,创造一个安全、清洁、舒适、优雅的生活环境和秩序,根据国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》以及相关法律、法规的规定,制订本公约。

第一章总则

第一条:****公司受******公司委托,组建海韵***物业管理处,对***小区物业的公共设施和居住秩序等事项进行管理和服务。

第二条:全体业主应遵守和履行本公约的规定,支持配合物业公司的工作,同时按照《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等文件规定的使用要求进行使用。

第二章建设单位的权利和义务

第三条:建设单位的权利:

1、住宅出售后至业主大会成立前,由建设单位选聘管理单位进行物业管理;业主大会成立后,由业主大会按有关程序和授权选聘管理单位进行物业管理。物业公司在获得建设单位或业主大会委任后,将被视为全部业主之集体代理人,全面负责统一管理土地及物业。

2、建设单位有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约,有关业主同意签署后,须遵守该附属公约。

3、经有关管理部门许可后建设单位有权改换本物业公共外墙和公共部位的颜色。

4、涉及政府有关法律、法规(配套、规划)政策的调整,建设单位有义务按政府相关政策进行调整。

5、建设单位有权将本公约内保留给建设单位的权利转让给其认为适当的人或公司。

6、建设单位有权在经地名办等机关同意后更改本物业的名称或其中任何部分的名称及编号,无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿,物业公司亦不承担因更改名称及编号所引的任何损失。但建设单位必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

7、建设单位可委派代理人行使建设单位在该土地上拥有的任何权利。

第三章物业公司的权利和义务

第四条:物业公司的管理职能:

1、维护小区正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,组织24小时安全巡逻,安排消防训练和培训。

2、保护小区内公共区域的环境清洁卫生,进行小区共用部位的清洁工作、及时收集清运生活垃圾。

3、负责小区内的共有部位及公共配套设备设施的维修保养,确保各种设备设施的正常运行。

4、做好小区内公共绿化的养护和管理工作。

5、对进出小区各种车辆(包括机动车和非机动车)实行管理。外来机动车除施工车、搬场车及特种车辆外,禁止其他客车或货车停放本小区;各种车辆实行定点停放,对进入小区的各种车辆(除值勤的特种车辆外)按物价局有关规定收取停放费。

6、提请当地房地产行政管理部门拆除违反公约规定并劝阻无效的一切设置,拆除及恢复原貌所发生的费用由被执行者承担。

第五条物业公司可按照《前期物业管理服务协议》之规定收取物业管理费及其他费用。收费标准按市物价局核定标准或日后与业主委员会协商确定。

第五条:物业公司应妥善管理及维修物业公共范围的设备设施,提供约定的服务,使物业保持清洁安全及正常使用。物业公司在管理及维修物业时,作为全体业主的代理人,物业公司根据本公约做出的行为及决定,在各方面对所有业主均有约束力。为此,各业主特授予物业公司一切必须的管理及维修权利,包括(但不限于):

1、向各业主、租客及物业使用者收取本公约约定的一切费用和款项,按照本公约约定随时制定管理细则。

2、为物业购买一切物业公司认为必需之保险,为物业安排垃圾收集、清洁、维修及其它公共服务。

3、在必要的情况下经预先通知(紧急情况除外),携带工具进入物业任何部位(包括任何单元),以进行在本公约之下维修及管理。

4、对于本公约规定必须获得物业公司同意之事项,物业公司可对其许可附加条件或收取合理费用。物业公司为个别业主提供额外的管理或维修服务可在事先告知的情况下向有关业主收取额外费用。

5、为执行本公约约定,拆除土地及物业上违法或违反本公约的物体,物业公司有权经有关部门同意后截断违反本公约之业主的水、电及其它供应和服务;或把违反本公约的业主的名字张贴于物业之告示版上;或采取一切必要的法律或诉讼行动。

6、如因管理及维修物业所需,物业公司有权要求相关单元之用户容许有关人员进入该单元进行有关工作,否则,该相关单元之用户须承担因物业公司无法管理及维修造成第三方蒙受之损失。

第四章业主的权利和义务

第六条业主的权利和义务:

1、每位业主对其拥有的住宅单元有全权处理权,包括依法出售、转让、抵押、出租或其它方式处置、变卖。

2、每位业主对小区共用部位及公共设施与其他业主共同享有产权和使用权。

3、自觉遵守《前期物业管理服务协议》、《业主公约》及《业主手册》等相关各项规章制度,共同维护物业的各项设备及设施;督促其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者配合物业管理工作,创造良好的工作秩序和生活秩序。

4、按时向物业公司缴纳物业管理费、停车管理服务费、维修费及其它用于物业管理之费用。

5、各业主应对其租客、代理人、访客、雇员及其他使用者的行为负责。因上述人士的行为而发生的对物业及他人损害、损失的,该业主应承担因此而产生的连带责任。

6、业主应依据其拥有的房地产管理部门核发的房产证上记载的房屋用途使用其物业,不得擅自更改房屋用途,否则将承担相应的法律责任。

7、业主转让/出租其单元住宅物业任何部分,请于有关买卖/租赁合约签署之日前将此情况书面告知物业公司。

在物业公司收到书面通知前,如业主之承让人/承租人发生违反管理公约的行为(包括但不限于拖欠物业管理费或其它费用等),业主将承担连带法律责任。

第五章房屋使用管理

第七条:业主、使用人同意按照下列规定使用和维护物业:

1、按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的,需经相邻业主、使用人同意后,并报有关行政管理部门批准。

2、因维修物业或者公共利益,业主、使用人确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向物业管理企业提出书面申请,经书面同意后方可实施,并在7天内恢复原状;给他人造成损失的,应做相应赔偿。

3、业主转让或者出租物业时,须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后,当事人须将物业转让或者出租情况书面告知物业管理企业。

4、物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入该物业内部应急维修的,物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施,维修中发生的费用由责任人承担。

5、物业管理企业实施物业共用部位、共用设备设施维修养护时,业主要予以配合;业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的,由其承担修复或者赔偿责任。

6、为确保物业环境清洁,不得在物业公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物;不准随意张贴,严禁乱抛杂物。每个垃圾桶/箱周围应保持清洁,凡倾倒粘潮或有异味等废物,须用塑料袋或纸包好。不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品,并承担因故意或过失向地面坠弃垃圾或物品之责任。

7、爱护花草树木,不得侵占绿地、毁坏绿化。

8、空调外机必须按指定位置安装。

第八条:业主在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好,以防泄漏,避免影响他户之安全;对卫生间、厨房等排水管道应畅通,以免溢水,影响他户,各业主需对疏忽引发之损失负一切责任。

第九条:业主或用户必须爱护本物业内的电梯、消防、电讯、绿化、道路等公用设施及附属设施。

第十条:每户设置独立电表,禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私拆装电气线路和设备。

第十一条:业主自用电器设备发生故障,或发现公用电气线路发生故障,应及时向物业公司或供电部门报修,以防事故扩大,自用设备维修费由业主自行支付。

第十二条:每户设独立电表,未经供水部门及物业公司同意,业主不得在水表之前装出水管或使水表传感失灵。

第十三条:每户设独立天然气,未经供气部门及物业公司同意,业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。

第十四条:除非得到物业公司事先书面同意及经有关部门批准并告知物业公司的,不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、

竹竿、天线、铁笼等物体,不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位,以免影响物业外观。

第十五条:业主或用户需搬场者,以安全、方便为原则,但不得损坏物业的设施设备;搬场者无论进出,均应提前三天向物业公司登记,以便物业公司作出安排;搬场车辆,应听从保安的指挥调度,保证物业交通畅通。

第十六条:凡是有大件物品要运出小区者,必须由业主到物业公司开具出门单。

第十七条:进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定,除特种车辆外无有效'汽车通告证'的车辆未经同意不得进入小区。

第十八条:除租用车位之业主外,任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。各车位的业主或使用人只可将车位用作停泊车辆的用途,不得放置货物或其他物件,每个划定车位只可停泊一部车。

第十九条:本物业业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者,应先向物业公司填妥业主联络表,缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。

第二十条:每辆机动车停放在专用停车位,车位业主应按物价局规定每月须支付停车管理服务费。凡外来车辆要在物业区域临时停放,视停放时间、车种等情况,收取临时停车费(执行公务的特种车辆除外)。

第二十一条:车辆进出物业必须听从保安的指挥,注意安全,车速控制在每小时五公里内。

第二十二条:为使物业保持美观、整洁、安全并使这能保值增值,各业主、使用人在物业使用中,下列行为属禁止行为:

1、擅自改变物业的原设计用途,损坏房屋承重结构;

2、违章搭建建筑物,构筑物,擅自占用公共部分堆放杂物;

3、擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为;

4、停放货车或17座以上客车或随意停放车辆;擅自改建、占用物业共用部位;

5、损坏或擅自封闭管理道井检查口及占用、移装共用设施设备;

6、在小区管辖水域内戏水;

7、侵占绿地、毁坏绿化;

8、饲养家禽、家畜及无证养狗;

9、乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物;

10、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,或者存放、铺设超负荷物品;

11、排放有毒、有害物质;

12、发出超过规定标准的噪声;

13、法律、法规和规章禁止的其它行为。

第六章房屋的装修和维修

第二十三条:房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观,

同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸,经物业公司有关管理部门审核后实施。

第二十四条:装修房应按装修管理规定执行,做到:

1、填写'装修申请表',申请表应写明装修内容、时间、施工单位名称及其负责人、施工人员名单,并附上装修施工图。

2、业主偕同装修单位与物业公司签订'装修责任书'。

3、装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全,并接受消防、卫生等检查和指导,如有问题须承担经济和法律责任。

第二十五条:装修房在装修时不得改变单元主要结构(如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等),不得损坏房屋设施,包括物业所有上、下管道、电器线路、安全报警装置等,亦不得随意拆除和改动。

第二十六条:物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。但施工人员应向物业公司办理物业临时出入证(凭身份证),门卫凭证放行。未经申报批准的装修业务,其施工人员不得进入本物业区域施工。

第二十七条:施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理(处罚)。

第二十八条:业主委托物业公司维修保养***小区内所有的公共设施、设备,并确保该物业设备、设施正常使用和安全运行。

第二十九条:前条所述的维修保养的项目范围包括,但不限于:

1、消防设备;

2、非供电公司维修保养的公用照明及电路;

3、泵房及供水设备、非供水公司维修保养的公用给水管;

4、公用走廊、扶梯、门窗;

5、公用道路及排水设施;

6、景观及娱乐设施;

7、公共绿化保养;

8、垃圾桶;

9、物业其它共用部位及公建配套设施、设备。

第三十条:本章所述的维修项目所需收取的费用,应根据本公约第八章之有关约定执行;但在房屋保修期内的保修项目,按国家有关建筑工程保修规定执行,而不再收取费用。

第三十一条:自房屋交付使用后,在法律规定的工程质量保修期内的质量问题,由建设单位根据法律规定责成施工单位负责解决。如属因业主造成的人为损坏或房屋装修后则由业主自行负责解决。

第七章消防、安全保卫

第三十二条:各业主须自觉遵守国家法律、法规,自觉遵守户口登记条例,自觉遵守公共秩序,维护社会秩序和公共安全。各业主或用户须按规定在所属公安派出所登记并申领有关居住证件,外来人员寄住三日以上的须往派出所登记,离开前申报注销,超过六个月的,须申报临时户口,并一律到物业公司登记。

第三十三条:消防系统由物业公司集中管理,未经物业公司同意,业主不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施,更不许破坏消防设施或人为造成消防报警系统错误操作,否则,物业公司将报有关部门,由有关部门按公安消防条例进行处理。

第三十四条:业主或用户有义务保证物业内消防设施设备的完好无损,消防水龙头处禁止停放各种车辆或堆放其他物品。非火灾或救火报警联系时,不得使用火灾报警系统;非火灾事故时,不得从消防给水设备中给水。

第三十五条:各业主或用户应自备简易灭火器材置于室内。严禁在物业内随意乱丢烟蒂、堆放易燃、易爆等危险品。业主燃放鞭炮必须按政府有关部门规定,在物业公司指定区域燃放,违反规定者,物业公司有权要求其自行清理燃放场地,造成损失者需照价赔偿并承担其它相关责任。

第三十六条:各业主或用户应确保本人使用之单元及***小区公共区域之安全、防火工作,并愿意遵守如下规定:

1、协助、配合小区做好防火、治安防范的各项工作,共同维护小区安全。

2、负责本单元的防火、治安防范工作,确保安全。

3、遵守《中华人民共各国消防法》、***小区管理规定的一切消防条款。

4、遵守***小区有关治安安全管理规定。

5、遵守禁止在***小区内任何水域嬉水的规定。

若因业主或用户疏忽所引起之火灾或治安全事故,该业主或用户须承担相关法律责任,及对其他因此而受损的业户做出赔偿。

第三十七条:除非获得物业公司事先书面同意,不得在指定位置以外的窗口或墙壁上装置空调系统,并应尽一切可能降低空调系统所发出之声响,不得有滴水情况。

第三十八条:物业专业保安管理由物业公司负责,为保障物业的安全和方便业主,物业由物业公司实行严格的保安制度,实行24小时值班及巡逻。

第三十九条:前条所述的保安制度是指:

1、业主汽车凭***小区及车辆管理系统专用装置可自由进出本物业小区。

2、来访车辆须在征得被访业主或住户同意、填妥'临时停车卡'后方可进入物业小区。

3、来访人员须经由业主或住户同意方可进入物业小区。

4、业主聘请的家政人员和装修施工人员等,应事先向物业公司办理手续,办理'临时出入证'后方可进入物业小区。

第四十条:外来摩托车、助动/电动车、自行车应在小区入口进行登记。

第四十一条:为保证物业内各业主或用户的车辆进出方便、畅通、凡进入物业大门的车辆应听从门卫指挥,并按指定地点、顺序停放。如有装修、搬场或大批物品进出物业,应事先向物业公司申请批准,确定时间、装卸地点及行走路线,以保证物业的正常交通。

第八章管理、维修费用

第四十二条:为便于物业管理,业主在签订本公约或同意遵守本公约的承诺书的同时应先支付六个月的物业管理服务费。自下次交费起的前10天,物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。

第四十三条:各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金,以支付非经常性之管理维修开支,只有在获得业主大会书面批准的情况下,物业公司方可使用该维修资金。当维修资金不足时,物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费

用。

第四十四条:任何业主在转让其单元住宅后无权索回维修资金或任何预缴之管理费,但维修资金及预缴管理费结余可按规定的程序转让给新业主的名下。在土地的使用权年期届满而不为续展时,该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。

第四十五条:各业主应按时缴付管理费用维修资金,不论是否办理进户手续及使用与否,各业主都必须自建设单位(或物业公司)书面通知办理入住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。

第四十六条:若任何业主收到缴费通知十五日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金,该业主应向物业公司另外缴付:

1、迟交或欠交款项的滞纳金(从有关款项到期之日开始,按每日千分之三,复利计算)。

2、物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。

第四十七条:各业主须按时向物业公司缴付其应付之管理费用,但物业公司另有规定的除外。任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起七天内付清,则物业公司有权采取以下行动追索所欠交的管理费用及利息,并收取附加费用:

1、向法院申请索还欠款;

2、向当地房管部门或其他有关政府部门申请,在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前,该业主不得转让产权;

3、经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。

第四十八条:物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据,如物业公司征收的管理费未足支付管理及维修物业之支出,物业公司可与业主大会协商一致后,调整管理及维修费用。

第四十九条:物业公司征收的各项费用以市房管局、物价局等政府有关部门最新公布的的收费标准为依据,一旦有新的收费标准公布,公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。

第五十条:业主大会成立后,在每个财政年度终止后的三个月内,物业公司应公布维修资金的使用情况。

第九章其他条款

第五十一条:当任何业主(以下简称'旧业主')将其拥有的单元产权转给他人(下称'新业主'),旧业主(或其代理人)应在买卖合同签署之日前就所有权变更情况以书面形式通知物业公司,并取得新业主签署物业公司规定格式之承诺书并交与物业公司,以确保新业主承诺遵守本公约的所有约定,并接受其约束,在物业公司收到上述承诺前,旧业主仍需遵守本公约的所有约定,并继续有责任缴付本公约的约定应缴的一切费用。

第五十二条:物业公司在物业适当的范围设告示板,以张贴管理规定及其它本公约约定的通知或布告,通知或布告在告示板上连续张贴七日后,即构成对所有业主、其租客、被许可人及代理人有效通知。建设单位及物业公司还可以其它合法方式向各业主及上述人士发出通知。

第五十三条:除非证实因物业公司雇员或代理人的违法行为、严重过失或疏忽所引起,物业公司及雇员或代理人不需向任何业主负责由下列事项而引发之任何损失;公共设备及设施、水、电、天然气及其它公共服务之损毁、故障或停顿;物业之火灾或水浸、虫害、偷窃或刑案等;其它不可抗力。

第五十四条:本公约是按中华人民共和国法律、法规及河南省、鹤壁市政府各项规定,并参照物业的实际情况综合制定的,业主如有对本公约不理解之处可向物业公司咨询。本公司可经本物业全体业主三分之二以上投票同意修订,但不得违反有关政策法规。

第五十五条:各业主及物业公司就物业之业权、使用、维修及其它方面发生争议时,除应尽协商解决外,适当时业主大会可协助调解。若协商不成,各方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五十六条:业主如将房屋租赁给他人,必须通知物业公司。承租者必须遵守本公约及物业的管理规定。

第五十七条:以上条款如与国家、地方法律、法规相抵触,以国家或地方法律、法规为准。

第10篇 居住小区物业管理经费来源测算

居住小区物业管理经费的来源与测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此,居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主,多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中,接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括:

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电

梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。

此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。

第11篇 大型小区物业管理方式

大型住宅小区物业管理方式

借***物业'以物业管理为依托,以业主服务为中心'的管理理念和'基本职能标准化、业主服务个性化'的管理模式,吸取***物业多年的管理经验,引入***物业先进的运作机制,同时结合****的实际状况和业主的需求,使****的物业管理更加专业化、规范化。

(一)运作机制

1、全面质量管理

***物业管理(深圳)有限公司已着手建立一整套有***物业管理特色的质量管理体系,主要内容已成形,并力争在2004年上半年全面通过iso9001质量体系国际认证,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到业主满意的效果。

2、计划目标管理

按***物业制定的各项管理指标和创优方案,****管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。

3. 协调管理

运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主之间的矛盾和冲突。

--行政促动力,以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。

-- 竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。

--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的

--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员对员工的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。

4. 督导管理

管理处拟采用***物业管理成熟的督导管理模式,对各职能部门实施指挥和指导管理。

--经济管理,通过制定员工岗位和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。

--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。

--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。

(二)、激励机制

激励机制是激励活动要素在进行过程中相互联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能,其作用旨在提高'内聚力'。

-- 实施日常管理目标责任制,增强管理层的工作主动性,按'国优'标准制定各项管理指标,严格作好各项工,作明确奖罚。

-- 实施奖金、破格晋级制度,调动全员工作热情。管理处员工实施奖惩制度,奖金标准与工作表现和业绩挂钩,并可根据具体情况,对先进给予破格晋升,以形成竞争激励机制,提高员工积极性。

-- 依法管理,管教结合,融情于管。管理处依法与员工签定劳务合同,关心员工生活,帮助其解决家庭困难,使其无后顾之忧,保持良好的工作情绪,给业主提供优质服务。

(三)、监督机制

监督机制是实现物业管理各项工作顺利开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差,保证小区管理机构及其工作人员依法办事。

-- 管理者对机构内部工作人员进行监督。

-- 业主对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系。

-- 通过信息反馈等各种手段,实现监督管理的闭环机制,保证****物业管理监督机制的有效实现。

(四)、自我约束机制

-- 经济利益促动自我约束机制,充分利用经济措施去诱发管理对象、对利益敏感的动机,由这种动机去对行为作自我约束。

-- 目标结构与责任相联系的促进机制,将管理目标层层分解到个人以后,由分层次的子目标之间相互联系而形成的促动机制。

-- 权利链条相互制约机制,建立管理对象之间相互制约的权利链条,形成相关机构、相关员工相互制约的自我约束机制。

(五)信息反馈及控制机制

1、信息反馈渠道:

2. 信息反馈控制方式:

(1)中央智能监控中心通过投诉电话、闭路电视、各专业组配备的无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区每个区域发生的任何情况。

(2)通过严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。

(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环,一环监督一环。

(4)管理处主任、管理员的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。

(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。

(六)量化管理及标准化运作

1、量化管理

(1)每年根据iso9001质量方针和总公司下达的任务,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、消防隐患处理率等做出量化要求。

(2)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,做出具体要求。

(3)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。

(4)年度考核量化,年度岗位轮换率10%,采取末位淘汰制。

(5)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理,提高效益。

2.运作标准化管理

(1)贯彻公司企业文化,包括企业精神、经营管理理念和发展目标。

(2)贯彻公司iso9001物业管理质量体系,严格按照管理规程和操作要求运行。

(3)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。

(4)发挥公司计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。

(5)实施公司企业形象系统。

第12篇 小区物业客户管理客户信息

小区物业客户管理之客户信息

客户信息传递与沟通

1 目的

制定有效的管理制度,建立良好的客户关系。

2 适用范围

适用于与客户交流工作。

3 职责

客服部负责对客户联系与服务的统一管理。

4 工作要求

4.1 客户入住时,客服部要为客户做好登记;

4.2 客户的投诉或报修,由客服部统一受理;

4.3 对客户的投诉,要求做到'有求必应,有应必解,有解必答';

4.4 客服部主管或管理员在客户入住一个月内,对新客户进行回访,获取客户对物业公司的有关评价;

4.5 客服部经常走访客户,倾听他们对管理与服务的意见,并予以解释和改正,以此作为与客户沟通与联系的桥梁,建立起相互的理解和信任;

4.6 客服部走访工作应注重与有投诉、建议或意见的客户之间的交流,并切实为他们解决问题。

第13篇 某小区物业管理项目投标书前言

《小区物业管理项目投标书》前言

首先感谢荆州****房产开发公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望能够充分展示上海****物业管理发展有限公司在荆州的形象。我公司系上海专业物业管理企业,有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多,我公司亦在江西、吉林等省份与其他房产商进行合作,开设了分公司。我公司截止2003年底其全权委托管理的管理面积就达到了200多万平方米,这个数字不包括顾问管理的面积。

由我公司管理**小区,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务,使得****房产能够比其他房产商更领先一步。我公司是严格按照iso9000:2000国际质量管理体系提供物业管理服务的企业。我们深信,在荆州****房产开发公司的支持和关心下,'****物业'和'**'的结合,一定能在更大程度上提高楼盘品质,确保给**小区带来一种新都市社区生活居家的概念,确保**的业主们购置物业保值、增值。

****物业承诺:在物业建筑阶段,****将对物业建筑、环境布置、智能化系统、会所功能、物业管理用户和设施配置等方面,结合物业定位及施工进度因素,提出有利于今后物业管理和方便业主使用的意见和建议。在物业进场前做好员工招聘和培训工作,建立一套完整的物业管理方案。为后期的物业管理打下扎实的基础。在物业交付使用后,委派有高档物业管理经验的物业经理,驻场负责该物业的日常管理。****总部将有计划的派遣各类专业人员对该物也进行巡视、检查、指导和督促,以按****的物业管理理念进行日常的物业管理,并在高效有序管理的基础上,开展一系列符事物业性质的有特色的服务,以真正体现高品质国际化物业的意义。

本投标书仅针对已在建的**小区提出初步的物业管理管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!

第14篇 某高档小区物业管理意见征询表

高档小区物业管理意见征询表

为了提升居住品质,向广大业主提供更为专业、便捷、周到的物业管理服务项目,我们特制定了本问卷,请您把真实想法和意见告诉我们。

您的需要,您的期望就是我们努力的方向。

占用您宝贵的时间。填写表格时,除文字部分外,请在选项前打'√'。

姓名年龄

联系电话从事职业

一、如果您选择新居,家庭成员会有几位

1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上

二、您家中是否有老人(60岁以上)或孩子(16岁以下)

1)有老人(位)2)有孩子(位)3)无孩子4)无老人

三、您现在使用的交通工具

1)自备车2)出租车3)公共汽车4)单位班车5)地铁6).其它

四、您未来两年内是否有购车计划

1)有2)无

五、您觉得下列安保措施中哪些最重要(请选三项)

1)红外线周界报警2)电视监控3)可视对讲4)ic卡门禁

5)家庭紧急报警6)保安门岗7)保安巡逻8)其它

六、您最需要的是哪些代办服务(请选三项)

1)代订报刊2)代订车、船、机票3)代订宾馆、饭店

4)代订鲜花5)代投递邮件6)代绿化种植养护

7)代办商务活动、会务接待8)代收、代送洗涤衣物

9)代办家政服务10)其它

七、您家中是否饲养宠物

1)是2)否

八、您认为不影响正常居住的装修时间是

1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00

九、您认为报修后维修人员多少时间内到达现场较为满意

1)15分钟以内2)20分钟以内3)30分钟以内

十、据您所知,类似本地段和档次的小区物业管理费一般是多少(不包括电梯水泵运行费及公共水电费)

1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元

3)0.80~1.00元4)1.00元以上

十一、物业管理每年将组织四季社区活动,您认为

1)有必要,会积极参与2)无所谓,可能会参加3)没必要,不参加

十二、如果您选择四季花城,您认为生活中最不方便的是什么(请填三项)

1)2)3)

十三、您是否需要在小区内租赁车位

1)需要个2)不需要

十四、您现在居住区是否由物业公司管理如果是,您认为满意的服务有哪些不满意的服务有些(请填三项)

1)是2)否

3)满意的服务

4)不满意的服务

十五、您知道本物业管理公司吗

1)知道2)不太知道3)不知道

十六、您是通过何种途径知道本物业管理公司的

1)亲身感受2)听朋友介绍3)媒体4)销售人员介绍5)其它

十七、您希望物业管理为本项目营造怎样的氛围

1)自然2)高档3)舒适4)便利5)人性6)浪漫7)其它

十八、您希望物业管理能为您做些什么

十分感谢您的建议,您所填的个人资料将完全保密。

**房地产发展有限公司

第15篇 万科某小区物业管理规约

万科星园小区物业管理规约(2022)

万科星园是全体业主共同的家园,为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。本规约由全体业主共同订立并共同遵守。

第一章 总 则

1、物业基本情况

物业名称:北京市朝阳区万科星园小区

物业类型:北京万科服务有限公司

坐落位置:北京市朝阳区仰山路

建筑物总面积:约32万平米

国有土地使用证明文件政府批文号:京朝国用(2000出)字第0097号

2、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。

3、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会做出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。

第二章 物业使用和维修

4、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不得擅自改变房屋结构、外观和用途;不得擅自占用共用部位和共用设施设备;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。空调外挂设备应按指定位置安装,阳台外和窗外不得吊挂和晾晒物品,不得擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。

5、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。

6、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。

7、业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,实时清理宠物粪便;乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间。

8、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记;机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。

9、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。

10、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。

11、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。

12、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。

13、规划中为全体业主共有的露台,依约定由部分业主专有使用的,由对该露台享有专有使用权的业主承担维修责任。

第三章 物业服务费用的交纳

14、业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业按时足额交纳物业服务费,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式,并可采取相应催缴措施。欠费六个月以上或长期拒缴物业服务费用的,经业主委员会批准,物业服务机构可在物业区域内公示欠费情况;逾期仍不纳的,物业服务企业可以依法追缴。

15、任何业主无故欠缴物业服务费的,则物业服务企业有权采取有关措施,并从逾期之日起每日按应交纳费用总额的万分之三征收滞纳金。此滞纳金计入本年度物业服务费的其他收入,归全体业主所有。

16、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。

17、业主应按有关规定交纳和使用专项维修资金,并及时续筹。

18、业主在转让或出租其拥有的物业时,应当要求新业主和承租人承诺遵守本规约,并于买卖合同或租赁合同签署之日起7日内,将房屋转让或出租等情况告知业主委员会或物业服务机构。业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主承担连带责任。

第四章 业主行为准则

19、 与人为善,与邻里和睦相处,以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。

20、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

21、业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

22、业主不得违反法律、法规以及万科星园小区物业管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

23、未依法办理相关审批手续,不得恶意占用任何共用部位和共用设施设备,损害其他业主的合法权益。不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。

24、不得圈占公共绿地,不在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架等。

25、不得私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。

26、不在本物业区域任何公共地方存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品,家中生活燃气储存及使用符合政府燃气安全使用规范。

27、爱护本物业内共用部位和共用设施设备,造成损坏应照价赔偿。未成年人损坏的,监护人承担赔偿责任。

28、控制装修、音响、娱乐活动等可能产生的噪音,以不干扰邻居正常生活为度。

29、不在本物业区域的垃圾箱(站

)翻拣垃圾;不可晾晒、煎熬产生恶臭、刺激性气味或严重烟尘的物质。

30、不从室内向外抛掷任何物品,对易坠落的物品做好安全防护,定期检查,防止跌落,台风暴雨来临前即时加固或收回室内。

31、未经业主大会同意,不在本物业区域内业主共有部分擅自张贴大字报、标语,不在共有部分使用扩音器材(物业服务及公益性活动需要除外)。

32、不在本物业区域内违规饲养动物。附合规定的饲养者应对动物加以有效约束,不影响他人居家生活和人身安全。

33、物业专有部分存在安全隐患时,及时维修养护或配合物业服务企业及时维修;不及时维修或不予配合,由利害关系人或相关责任人维修,无上述利害关系人或相关责任人或上述利害关系人或相关责任人不维修的,物业服务企业可以主动维修养护,费用由利害关系人或相关责任人承担。

34、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时,配合物业服务企业采取紧急避险措施,并依据法律法规承担相关费用。

35、因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,在物业服务企业事先告知的情况下,相关业主应给予必要的配合。因相关业主阻挠维修养护而造成他人或公共财产受到损失的,应负责修复并承担相应赔偿责任。

36、业主的家庭成员或其他物业使用人亦应遵守本管理规约,否则业主将承担连带法律责任。

第五章 物业管理权利

37、 为维护业主的共同利益,全体业主同意授予物业服务企业以下权利:

a) 根据法律法规、本管理规约以及本物业区域的实际需要来制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度,经业主委员会批准后执行;

b) 以劝阻、书面通知、上报政府主管部门、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;

c) 向欠费业主追缴物业服务费用。

d) 对业主共有车位,除非业主大会另有明确决议,物业服务企业有权根据实际情况决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式,合理划分停车区域。

e) 从室内向外抛掷物品是严重违反公德和危害公共安全的行为,物业服务企业有权劝告、制止;

f) 为保证业主的大件物资的安全,物业服务企业可以对大件物品(指体积超过0.5立方米或重量超过25公斤的物品)的搬出进行登记并向业主核实。

g) 业主非因公共利益占用共用部位应征得共有产权业主和物业服务企业的同意,否则物业服务企业有权清理而无需事先通知。

第六章 违约责任和违约纠纷的解决

38、 业主应自觉遵守本公约的各项规定,违反本公约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的应承担法律责任。

39、对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会和其他业主可督促其改正,也可委托物业服务企业督促其改正。

40、业主对物业服务工作的意见和建议,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出,遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交本小区业主大会表决。

41、业主违反本管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第七章 其他条款

42、 不遵守本管理规约和欠费六个月以上的业主不能被选举为本小区业主委员会委员。

43、对于超过12个月没有交纳物业服务费的业主,业主委员会、物业服务企业可向房地产行政主管部门申请禁止该业主转让、出租和抵押该欠费的物业。

44、对个别业主、使用人违反公约或损害其他业主、使用人合法权益的行为,由业主大或业主委员会授权物业服务企业提起诉讼。

45、业主、物业服务企业执行本管理规约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,可选择以下方式解决争议:向仲裁机构申请仲裁或提交该物业建筑区域所在地的人民法院通过诉讼方式解决。

第八章 附 则

46、 本管理规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的有效性。

47、万科星园小区物业管理规约经本小区2023年业主大会审议通过后开始生效。

48、本管理规约附件一至五:《装修管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《电梯使用管理规定》、《商铺管理规定》以及本物业其他管理制度是万科星园小区物业管理规约的有效组成部分,全体业主承诺遵守。

49、本管理规约的修订权属于本物业小区业主大会。

北京市朝阳区万科星园小区

2023年业主大会工作委员会

2023年10月15日