公寓物业经费来源控制：管理费

公寓物业经费来源控制：管理费

公寓物业经费来源和控制:管理费

二、管理费的使用范围

物业管理费的使用范围各地规定不一样,即便在同一城市里,市场行为也有所不同,但基本上都在如下一些项目内构成:

(1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安监控系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。

(2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险及服装等。

(3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。

(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。

(5)投购第三者责任保险之支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫之费用。

(7)清洁楼宇内外公共区域及幕墙、墙面之费用。

(8)公共区域植花种草及其养护费用。

(9)储备金,指物业配套设施的更新费用。

(10)聘请法律、会计等专业人士之费用。

(11)节日装饰的费用。

(12)管理企业酬金,指管理企业履行管理义务时,全体业户向其支付的报酬。

(13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。

(14)公共电视接收系统及维护费用。

(15)其他为公共性服务而发生的合理支出。

三、资金使用原则

物业管理的资金使用是一种动态的过程,有一定的规律可循,政府有关部门通过立法来规范企业资金运行,企业自身必须通过行政、经济等手段,严格遵守和执行政府关于物业管理服务收费的规定,坚决抵制乱收费、乱分摊,应精打细算,实事求是,调集和使用好各类资金,确保物业管理资金良性循环。

1.民主管理的原则

积极推行民主管理制度,尊重业户代表和业主委员会的意见,公开服务项目和收费标准,规范物业管理企业对用户提供的特约有偿服务,并实行明码标价。各类收费应通过契约或协商,并报经物价部门审核或鉴证。作好年度的会计审计,定期向业户公布账目,一般每半年公布账目一次,接受业户的监督,使管理费的收支、使用、保管处于有监督、制约的良性循环之中。

在实际操作中,物业管理企业筹措维修基金,收取管理服务费,均应有收费的依据,并将其向业户公开,以便取得业户的支持和配合。在物业管理的资金运行中,对管理酬金的确定,也应让业户理解。如发生在年度管理费亏损,需在下一年度的物业经营管理服务中调整收费标准,更需按民主管理的原则进行一系列工作。

2.合理公平的原则

由于公寓楼管理所提供服务的性质、特点等与普通商品房不同,收费是由发展商和物业管理企业协商定价,所以在核定各类收费标准时,应充分考虑物业管理企业及业主委员会、产权人、使用人的利益、既要有利于物业管理企业的价值补偿,也要考虑业户的经济承受能力。具体收费标准因地制宜,以物业管理服务发生的成本为基础,结合物业管理企业的服务质量、服务深度进行合理核定;还应根据物价水平的变化适时进行调整。

'合理',即在物业管理实际操作中,各项费用分摊要合理,测算合乎实际,不能有水分,要一视同仁。'公平',即要平等协商、两厢情愿,委托方和管理方的权利义务相等,双方都不吃亏。在实际振作中需要注意以下几点:

(1)管理服务费收取标准应进行科学合理的测算评估,使物业本身得到保值增值,同时兼顾业户的承受力与物业管理实际水平、服务深度相平衡。

(2)在住宅区内的办公或商业经营用房,可按原收费标准的150%~200%来征收其管理费,这是因为在物业管理中相应发生的劳力投入(如保安、清洁)、使用频次和维修成本以及费用也有所增加。

3.专款专用的原则

物业管理的资金运行中必须坚持'专款专用'的原则。这一原则要求房产开发公司、物业管理企业、业户和业主委员会,均需共同遵循。坚持'专款专用'的原则,一是能规范物业管理企业资金的规范化动作,二是能确保业户的根本利益不受损害,对业户、对企业、对国家均有利。

总之,物业管理的资金运行必须按照上述四个原则,结合操作,缺一不可,才能保证物业管理的收费合理、使用得当,并使物业管理企业和业户双方满意,使物业管理服务活动在经济上得到保证。