zx园区房屋本体维修管理程序

zx园区房屋本体维修管理程序

物业管理有限公司程序文件

--房屋本体维修管理程序

1.目的;

保障房屋的正常使用和安全,完善房屋使用功能,延长使用寿命。

2.范围:

适应公司各管理处。

3.职责:

3.1管理处经理负责房屋本体的日常维护管理的监督、指导及组织。

3.2设备责任人负责具体的日常维护工作。

3.3物业业主委员会负责房屋本体维护所需费用的审批及监督。

4定义

4.1房屋修缮是指为了修复和保持由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏而采取的各种养护维修活动。房屋修缮主要对房屋本体即房屋共用部分或具有共用性质部分进行局部或全部的更新、修复。

4.2房屋的共用部分是指物业结构相连或具有共用性质的部分、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构(构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。

5房屋修缮

5.1房屋修缮的原则

5.1.1根据实际情况,制定合理的房屋修缮计划,因房制宜,对房屋修缮所需的资源进行合理的的配置,满足顾客使用和质量的要求。

5.1.2及时修缮、维修,全面保养,保持房屋正常使用功能。

5.1.3修缮标准应与物业本身的标准相适应,并按原有建筑风格和标准进行。

5.2房屋修缮的内容

5.2.1掌握房屋建筑的完好情况,根据建筑设计用途定期对房屋质量进行评定,根据完好情况进行管理,保证房屋正常使用。

5.2.2制订和执行修缮原则、指标、计划,审核修缮方案及工程预决算,有计划地对房屋进行维护。

5.2.3严格按验收规范进行质量验收,做好施工过程的管理与监督。

建立和完善岗位责任制、构配件检验制及技术档案制度,完善工程项目质量体系。

5.3房屋修缮的分类

修缮工程分为小修、中修、大修、翻修、和综合维修工程五类。

5.3.1小修:保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程,一般指:补漏防水、上下水管道修补、疏通、内外墙、地面抹灰修补等。

5.3.2中修:房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求,须局部维修的工程,一般包括:墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。

5.3.3大修:主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程,一般包括:对共用设施设备的拆除改装,如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。

5.3.4翻修:指拆除重建。

5.3.5综合维修:指大中小维修工程一次性应修尽修的综合性工程。

5.3.6由于公司目前所接管物业的现状,本程序主要针对房屋小修和中修修缮工程的控制。

6.方法和过程控制:

6.1房屋日常小修的管理

6.1.1对于房屋本体共用设施,应指定维修责任人,定期对其进行巡视,发现问题及时进行维护。

6.1.2各部门应对装修的方案严格审核并对装修过程进行监督。

6.1.3严禁对房屋的内、外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占、不得影响相邻房屋的使用或危及其他顾客房屋的安全。

6.1.4发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能的,及时通知顾客并进行清理。

6.2房屋中修工程的管理

6.2.1房屋中修工程必须在年初制定修缮计划,确定工程方案,包括工程量、工期、成本、安全措施、质量要求、施工管理等,按程序进行评估。

6.2.2中修工程的计划及方案应经过业主委员会会议通过,并按要求向全体顾客公布。

6.2.3房屋的空调架、防盗网等外观设施应当每三年至少粉刷一次,其费用由顾客或承租人承担。

6.2.4楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施应当每五年至少修缮粉刷一次;房屋的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。

6.2.5法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的,应向业主委员会提交书面报告或进行说明,得到业主委员会的认可。

6.3房屋小、中修工程所需款项按法规的要求从住宅维修基金支付,制定基金使用的明细表,按法规条例的要求履行使用手续,并每季度向顾客公布。

6.4未成立业主委员会的,中修工程实施前必须经所入住顾客50%以上签字确认。

6.5如有房屋大修、翻修情况,将由公司成立的专门工作小组负责组织实施,参照《工程事务处理程序》进行。

6.6房屋本体公用设备的维护管理要求见《公用设备管理程序》。

6.7房屋的综合维修工程参照上述房屋修缮工程的要求进行。