某某物业管理公司用工须知（十二篇）

发布时间：2023-12-22 热度：89

某某物业管理公司用工须知

第1篇某某物业管理公司用工须知

某物业管理公司用工须知

(一)对个人素质的控制

因为质量是公司各个部门和全体员工共同努力的结果,是公司整个工作和管理水平的综合体现,服务质量的好坏是和每一名员工密切相关的。每一位员工的工作都直接或间接地影响着公司服务的质量,每一位成员都承担着与自己工作相关的质量职责。因此,为了获得所期望的质量,每位员工的个人素质必须符合岗位要求。

(二)劳动条例

1、聘用原则

(1)招聘员工的原则是根据公司的工作需要,依据应聘者是否适合应聘岗位职务的素质和培养潜质,并以该职位人员应具有的完备知识和操作技能作为考核标准'公开招聘,择优录用'。

(2)用人原则是优胜劣汰,能者任用,不能胜任者辞退,没有'铁饭碗'。

2、培训期

应聘员工均有培训期,学习所应聘岗位的业务范围、本小区的基本情况及公司规章制度,培训期一般为七天,可以根据具体情况延长。如需延长,须由管理处主任报人事部门审核批准。经培训考核后合格方可试用。

3、试用期

(1)新录用员工均有试用期,以考核其实际工作表现和适应能力。试用期一般为1个月,也可以根据具体情况缩短或延长。如需缩短或延长,同样由部门主管报公司经理审核批准,但试用期最长不得超过3个月,最短不得低于1个月。

(2)试用期内违反公司规定或不称职者,公司可随时辞退,而不作任何补偿。

4、调职

公司因工作需要或员工的工作表现能力适合与否,可以决定员工工作的调整。

5、晋升

公司对于工作能力强,表现良好或有特殊贡献的员工,在认为适当的时候,可以给予晋升。晋升后第1至3个月属见习期,见习期满后,工作表现满意者则由公司经理正式委任。

6、辞职

员工在合同期内,因有特殊原因需要辞职时,须提前15天通知管理处或缴交半个月工资额作为违约金。获准后按规定办理相关手续。若员工未按上述规定而擅自离职,将不给该员工任何证明,并扣回该员工1个月工资总额以代替通知。试用期内的职工须提前7天递交辞职申请,或以7天实际工资代替通知。

7、解聘

(1)员工在工作期间有重大过失,或属于聘用合同有关辞退条款,公司有权随时辞退该员工而不做任何补偿。

(2)因业务调整或管理方面有变化而产生冗员,公司有权裁减人数,但需提前15天书面通知员工。

(3)认为员工不适宜本职工作而又不可能调职,可提前书面通知员工,予以解聘。

(三)其他事项

下列事项如有变更,员工须在变更后7天内通知公司。

1、个人变更事项;

2、住址和通讯方式;

3、婚姻和家庭。

(四)工资管理

1、工资构成

由基本工资、考核工资、补贴、其它工资(劳保统筹等)等构成。

2、员工工资岗位及标准

根据行业状况和岗位的实际操作制定员工工作岗位标准。

3、岗位设立及条件

根据公司经营规模和发展需要,本着'精简、效能'的原则,设立内部经营管理机构和部门,并按照职责范围和工作任务、岗位任职条件,定岗、定员、定费。

4、岗位工资级别评定方法

(1)员工经招聘入职后,根据任职资格确定工作岗位。

(2)试用期人员工资根据新聘人员从事的岗位,按相应岗位的试用期工资标准发放。

5、工资发放

月薪发放日为次月的10日。各管理处在每月的最后一天将考勤情况上报公司人事财务部,由人事财务部计算并经核准后发放。

6、工资变动管理

(1)建立员工工资的动态管理。员工评定岗级后,工资按照岗位标准套入相应的档次,做到薪随岗定,岗变薪变,易岗易薪。

(2)根据企业经济效益和目标规划,由公司领导研究决定调升和下浮员工工资的比例,以增强企业的发展后劲。

(3)工资调整实行考核制。对于员工的表现将依据奖惩制度执行,发现有违纪现象,立即填写'违规记录表'按相应的处罚标准在当月的工资中扣除。

(4)奖励实行评比制。通过自评、群众评议、领导评议评出优秀给予奖励。

第2篇物业公司质量记录管理程序

物业公司质量记录的管理程序

1目的

建立质量记录的收集、传递、标识、保存等管理程序,以确保服务满足规定要求,能够提供足够的有效的证据。

2适用范围

本程序适用于公司质量记录的管理。

3相关标准要素

gb/t19002-iso90024.16

4相关文件

4.1质量手册4.16质量记录的控制

4.2作业指导书的控制

5职责

5.1各部门负责按程序文件、作业指导书的有关规定建立质量记录。

5.2质量记录由制定部门进行控制。

5.3质量记录使用单位负责按规定要求记录、整理、归档、查阅、保管和处理。

6实施程序

6.1质量记录表格的建立

6.1.1各部门依照程序文件、作业指导书中规定的质量活动项目,建立质量记录表格,并建立质量记录表格发放清单。

6.2质量记录表格编号方法为:

cpm--op--***/***--*

6.3质量记录表格的控制、发放。

6.3.1制定质量记录表格的部门负责将质量记录表格的底样和发放清单交经理部备案。

6.3.2经理部根据底样建立《质量记录检索目录》。

6.3.3质量记录表格底样由制定部门发放给使用单位,使用单位在发放清单上签字。

6.3.4质量记录表格制定部门负责根据记录的使用量提出印制要求,交经理部审核印刷。

6.3.5经理部根据印刷申请,对照《质量记录检索目录》审核是否是有效版本后办理。

6.4质量记录表格的修改、发放

6.4.1质量记录表格需修改时,由制定部门根据修改意见修改。

6.4.2修改后的质量记录表格,由制定部门更新底样,发放记录清单,并负责收回所有使用单位旧表格底样,收回的旧底样由制定单位销毁。

6.5标识、抄写

6.5.1所有的质量记录应字迹清楚,基本内容齐全,能分清各类名称等,每一份质量记录均有日期。

6.5.2所有质量记录中的数据不允许用涂改液涂改,若书写记录有错误,应用横线划掉,并且要能识别原有记录。

6.6保存

6.6.1各部门主管应确保质量记录贮存在合适的环境中,贮存在磁盘的资料要按规定程序进行操作,维护及复制、保证在规定的保管期内,记录的内容清晰、齐全、完整,可随时作为质量体系活动的有效证据,提供给需方或其代表或第三方审核机构。

6.6.2如需要查询质量记录,经被查询部门经理同意,须作登记。查询完毕返还,作好登记以防遗失。

6.6.3经理部根据质量记录使用要求或规定,定出保管年限并在《质量记录检索目录表》中明确。

6.7处理

6.7.1各部门根据质量记录的保管年限规定处置方法对涉及到公司技术、经营等重要资料应采取销毁方法,以确保公司的技术、经营等资料不泄密。

6.8记录

6.8.1质量记录检索目录表

6.8.2质量记录发放清单

6.8.3质量记录借阅登记

第3篇物管培训:物业管理公司财务管理概述

一、物业管理公司财务管理目标

物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。主要包括如下几个方面:

1.以提高经济效益为目标

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主提供更优质的服务,获得更多的利润。

2.实现财富最大化目标

财富最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中,公司财富最大化也就是使股东财富最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程,因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。

3.完成国家有关规定

国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。

二、物业管理公司财务管理的几个新观念

随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必须树立新观点,适应社会的发展。这些观念主要包括:

1.市场观念

物业管理公司的工作和发展,应该以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。

2.经济效益观念

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点,也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益,首先要树立经济效益观念,明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段,并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。

3.资本的保值观念

物业管理公司所有者权益必须得到保障,使投入的资本不受任何侵犯,如不得随意冲减资本,不得随意转移资本;除依法转让外,不得以任何方式抽走资本。在经营过程中,其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行,保证资本权益不受任何形式的侵犯。

4.资金时间价值观念

资金时间价值是指资金在运动中,由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等,一般要以利率为计算依据,将货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。

5.投资的风险观念

公司的财务活动,很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,多获利,是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下,投资者由于冒险而进行投资时,必须争取获得超过时间价值以外的额外收益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿。为了做好财务工作,财务人员必须研究投资和经营中的风险,计算风险度的大小,从而设法控制风险,这也是财务管理的基本观念和基本原理,离开了风险,就无法正确评价公司的收益,也就无法进行融资和投资的决策。

三、物业管理公司财务计划的内容

财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分,是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据,其目的是确立企业经营管理目标,使物业经营管理活动按计划协调进行,提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有:

1.各项收入的预算与筹集

物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准,算出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金及时收取。

2.各项成本、费用的测算与分析

各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础,也是进行财务核算和财务监督的依据,应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用,在企业内部实行经济责任制。

3.专项基金的提存与使用

专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规定,各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用,同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。

4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用

公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流,即为公司的净经营收入,也就是企业利润,财务计划应预测企业的利润情况,并分析影响盈亏的关键因素,以便及时调整,确保经营收益的最大化。

四、机构设置

物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同,但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少,以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构,配备人员。由于财务管理不同于一般管理,基本岗位不随内容的多少来决定,因此根据财务管理的特点,物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。

五、财务部工作人员岗位职责

1.财务部经理

(1)向总经理负责,具体主持公司财务部的管理工作,做好总经理的助手。

(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法,按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。

(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,并写出分析报告,送总经理审阅。

(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理,保证公司的正常运转。

(5)合理有效地经营好公司的金融资产,为公司创造更多的利润。

(6)审核、控制各项费用的支出,杜绝浪费。

(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案,呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。

(8)熟悉各种工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益。

(9)根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管理制度的细则。

(10)完成总经理交办的其他事项。

2.主管会计

(1)对部门经理负责,具体做好财务的日常管理工作;

(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作;

(3)每月、每季按时做好各种会计报表,送部门经理审核;

(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目,及时向部门经理汇报;

(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;

(6)根据物业管理行业的特点和需要,组织各营业部门及下属机构业务培训,提高整体的业务水平和服务水准;

(7)完成经理交办的其他事项。

3.出纳

(1)对部门经理负责,服从领导安排,尽职尽责做好本职工作。

(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则,按制度管理好公司的银行存款和库存现金。

(3)及时办理各种转账、现金支票,并交会计做账。

(4)及时追收各种应收的款项,保护公司利益不受损失。

(5)完成经理交办的其他事项。

4.统计员

(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理细则,做好本职工作;

(2)及时统计、存贮各种费用交收资料,供主管会计参考;

(3)维护好电脑设备,保管好所存的资料;对于变动的资料数据应及时修改与存贮,做到随时变动,随时修改,随时存贮,以免出现差错;

(4)完成经理交办的其他事项。

5收费员

;物业管理公司所管辖的业主(使用人)很多时,应专门配备收费员,这样既可方便住户,又能及时回笼资金。收费员的职责是:

(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理规则,做好本职工作。

(2)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。

(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库,并统计好交费情况。

(4)树立“业主至上,服务第一”的思想。工作中应热情、周到,与广大业主(使用人)交朋友,以争取他们对物业管理工作的理解和支持。

第4篇物业工程部日常管理作业指导书

物业项目工程部日常管理作业指导书

(一)日常管理的主要工作内容

1.0目的

加强工程部人员管理,提高管理和技能水平。

2.0范围

适用工程部全体员工。

3.0内容

3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当承担其他工作,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面技能的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。

3.1.2合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工安排在合适岗位,使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。

3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见,这样可以从中得到很多有用的信息,知道自己的不足之处,以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法,从而才能调动员工的工作积极性。

(二)设备运行管理

1.0目的

加强设备设施日常维护保养工作,保证设备设施的安全运行,做好后勤保障工作。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖的****项目。

3.0内容

3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。

3.1.2安排员工巡查,根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。

3.1.3及时发现设备的初期问题,及早解决。

(三)计划性维修管理

1.0目的

加强工程部维修计划性,提高设备设施完好率,延长设备设施的使用寿命。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖的****项目。

3.0内容

3.1.1制定设备设施的维护保养计划并实施。

3.1.2建立设备档案资料卡。

3.1.3将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。

3.1.4建立维护保养记录表格。

3.1.5编制设备计划维护总表。

3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。

3.1.7检查维护保养计划的实行情况。

3.1.8维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。

(四)设备巡视管理

1.0目的

加强对辖区内设备设施的日常巡视工作,发现问题、及时处理,防患于未然。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖的****项目。

3.0内容

3.1.1巡视流程--------------------略

3.1.2

3.1.3巡视内容:巡视所有设备设施运行情况,检查外围的灯具、照明器械,样板楼的电气运行情况,发现问题及时处理。

(五)节能运行管理

1.0目的

加强设备运行管理,最大限度的降低运行成本,节能增效。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖的****项目。

3.0内容

3.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态。

3.1.2合理安排公共区域照明时间和照度,做到人走灯灭。

3.1.3确保冷冻水管、热水管保温层完好,防止冷、热损耗。

3.1.4合理安排设备的运行时间。

3.1.5准时抄表,监视能源消耗。

3.1.6尽可能让设备处于合理的运行状态。

(六)设备资料建档及管理

1.0目的

加强设备档案资料管理,便于今后的维修保养工作。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖的****项目。

3.0内容

3.1.1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。

3.1.2建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。

3.1.3制定资料档案的借阅制度,并认真执行。

(七)接管验收标准

1.0目的

统一验收标准,提高验收质量。

2.0范围

适用于**物业工程部所管辖的****项目。

3.0内容

新建房屋的接管验收标准

3.1主体结构

3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

3.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。

3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

3.2外墙不得渗水

3.3屋面

3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

3.3.2平屋面应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。

3.4楼地面

3.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。

3.4.3木楼地面应理整牢固,接缝密合。

3.5装修

3.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙

严密,木门窗缝隙适度。

3.5.2进户门不得使用胶合板制作,门销应安装牢固,底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3.5.3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。

3.5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

3.5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

3.5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

3.5.7油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。

3.6电气

3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1mω/kv。

3.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。

3.6.5电梯应能准确地启动运行,牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

3.6.7除上述要求外,同时应符合地区性'低压电气装置规程'的有关要求。

3.7水、消防

3.7.1管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。

3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

3.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全,制动灵活。

3.7.5水泵安装平稳,运行时无较大震动。

3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验合格签证。

3.8采暖

3.8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷,安装完毕后,必须具备有关部门的检验合格签证。

3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵活、可靠,控制阀门应开关灵活。

3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象,保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。

3.9附属工程及其它

室外排水系统的标高、窨井(检查井)、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

3.9.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

3.9.3房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

3.9.4房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

第5篇物业管理师考试:物业经营管理

物业管理师考试大纲-物业经营管理

第一章物业经营管理概述

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。

(二)考试基本要求

掌握:物业经营管理的内容,收益性物业的类型及特点,物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。

熟悉:物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。

了解:物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。

(三)要点说明

1.物业经营管理的性质和管理对象

2.物业经营管理的目标

3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别

4.物业经营管理的类别

5.物业经营管理的工作内容

第二章房地产投资及其区位选择

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。

(二)考试基本要求

掌握:房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系。

孰悉:房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容。

了解:不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。

考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业经营管理

第6篇 z物业监视测量装置管理程序

1.0 目的

通过对监视测量设备、器具进行管理,确保监视测量设备的能力满足使用要求。

2.0 范围

适用对监视测量设备从配置、校准、检测、使用至管理各个环节的控制。

3.0 职责

3.1 工程维护部负责提出监视测量设备采购、检定计划的申请;负责监视测量设备的使用、校准和管理。

3.2 物业公司(管理处)负责人负责监视测量设备采购、检定计划的审批。

3.3 工程维护部负责保存监视测量设备相关技术资料及检定报告,并报业务总部一份备存。

3.4 业务总部负责对监视测量设备的检测、使用进行技术指导、支持。

3.5 全面质量管理办公室负责对监视测量设备的检定、管理情况进行检查。

4.0 工作内容

4.1 监视测量设备的范围。

4.1.1 按用途可分为向顾客计费用的;维护和检修设备用的;对设备运行参数进行监视的。

4.1.2 按装置可分为安装于固定管道、设备上的;移动使用的;

4.1.3 按来源可分为公司原来已有的、新购置的、借用的;

4.1.4 按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件等。

4.2 监视测量设备配置要求

4.2.1 数量满足使用需要。

4.2.2 最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。

4.3 监视测量设备的检定和采购

4.3.1 系统工程师在每年12月26日前根据相关标准、设备使用特点制定年度《监视测量设备检定计划》,经部门经理审核后报公司领导审批。

4.3.2 系统工程师根据审批的年度检定计划将计量器具送检。

4.3.3 系统工程师应根据监视测量设备的现状和需要,提出采购计划或申请,经部门经理审核报总经理审批,按《采购控制程序》的规定进行采购。

4.3.4 采购计划或申请应详列所需采购监视测量设备的下列资料:

a.名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级等;

b.数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。

4.3.5 采购人员应严格按采购资料进行采购,如有变动,应事先征询系统工程师的意见。

4.3.6 监视测量设备采购回来后,应按相关规定办理进出仓手续。系统工程师应核对实物是否与所申报采购资料相符,并核查验证包装、外观及所附带证明、证件。

4.4 监视测量设备的管理。

4.4.1 系统工程师应指定专人负责管理监视测量设备,其职责为:

a.建立《监视测量设备台帐》,其内容应包括:设备编号、名称、出厂编号、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门(人)、开始使用日期、检定周期等惟一性标识和可追溯性资料,并随监视测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性。

b.对监视测量设备逐一进行编号标识,其要求为:

--采用符号和顺序进行编号,示例如下:

--符号规则如表一:

装置符号:

h:移动使用监视测量设备

g:固定装置上的监视测量设备

类型符号:

c:测量尺寸的监视测量设备

d:测量电参数(如电压、电流、电阻、电功率)

z:测量重量用监视测量设备

p:测量压力、真空度用监视测量设备

本表未作规定的,由专职管理人员依据上述原则予以规定;

--标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行,一般采用带色彩(如红色、黄色)的不干胶纸编号后粘贴于监视测量设备适宜部位的方法实施。

c.规定监视测量设备的校准周期。监视测量设备的校准周期根据其使用频率及监视测量设备的精度等级确定,如表二:

测量尺寸的:校准周期为二年

测量电参数的:校准周期为二年

测量重量的:校准周期为二年

测量压力的:校准周期为二年

装于设备上,但不能拆卸的监视测量设备:随设备大修时进行校准

法规或国家行政主管部门另有规定的监视测量设备:按法规或国家行政主管部门规定校准周期进行校准

d.按确定或规定的校准周期将监视测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准,并办理相关委托手续。

e.对监视测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。

4.5 监视测量设备的使用。

4.5.1 监视测量设备管理人员应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含新购置的)均经过了校准,且校准结论满足使用要求。

4.5.2 使用人员应熟悉监视测量设备的使用,正确、合理、按规定选择和使用监视测量设备,并确保在校准的有效期内使用。

4.5.3 使用人员在调整监视测量设备时,应防止由于调整不当,而使校准状态失准。

4.5.4 当发现测量设备失准时,应对已测量或计量的结果进行复查,消除由于失准可能造成的影响。

4.5.5 测量设备的保管环境应适当,不应与工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀等。

4.5.6 测量设备在使用过程中发现损坏,使用人员应停止使用,将测量设备送修,修理后的测量设备应重新送检,检测合格后方可使用。

4.5.6 系统工程师应对测量设备被发现损坏前所进行的测量工作结果进行评审,对任何准确性有疑问的测量结果,应重新使用合格的监视测量设备进行测量。

4.6 校准的委托。

4.6.1 如公司无校准设备、标准物及专业人员,即无能力进行校准,凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准,出具测量设备检定报告。

4.6.2 测量设备管理人员在委托校准时,应将送交校准设备的使用量值范围列入委托书中,并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。

4.6.3 对检定合格的测量设备应进行标识,并在《监视测量设备检定计划》上写明检验日期及结果。

4.7 测量设备的限制使用和报废。

4.7.1 测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围,测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用,::这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员,并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。

4.7.2 无法限定区段和范围的可送有关单位检修,检修后经校准合格后方允许使用。检定不合格的测量设备应贴上《停用证》,以防非预期使用,无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续,并报总经理批准。

4.8 测量设备管理人员应长期保存监视测量设备台帐、校准、检测记录、限制使用或报废测量设备的审批单。

5.0 相关文件

5.1《采购控制程序》(qp-7.4-01)

6.0 记录表格

6.1《监视测量设备检定计划》(qr-7.6-01-01)

6.2《监视测量设备台帐》(qr-7.6-01-02)

第7篇基大物业管理公司简介材料

基大物业管理公司简介

**市基大物业管理有限公司是隶属于**市zz房地产开发公司的专业从事物业管理的现代企业。在由代表中国物业管理行业领先水平的广州**房地产物业顾问有限公司提供全程物业管理顾问的指导与培训下,经过不断的努力和探索,已建立起规范的物业管理专业服务体系和现代企业管理机制,具有完善的管理运作制度与业务操作流程。公司现拥有各类管理服务人员60余人,均接受过顾问公司正规、系统的职业培训,公司全体管理人员持证上岗,其中部门经理以上人员持有国家建设部颁发的岗位证书。

为了更快、更好地提升zz花园的管理服务质量水平,赶超先进,纳入规范专业化运作的轨道,我们聘请了具有长期深、港、穗物业管理资历与经验的广州**房地产物业顾问有限公司作为我们'zz花园'的物业管理顾问。我们有理由相信,通过双方精诚合作,定能把'zz花园'打造成为一流的安全文明社区和温馨高尚家园。

基大物业管理公司在**顾问公司的指导下,依照《前期物业管理服务协议》对zz花园实施全方位的管理、服务和经营工作。安保实行二十四小时值班制,提供富有人情味的优质、满意服务。公司的服务宗旨是'依法管理、业户至上、服务第一'。我们将以竭诚的服务精神,严格的质量管理,高效的时间追求,为业户提供一流的服务。

'zz花园'管理处下设:客户服务中心、工程维修部、安保部、环境维护部。各部门人员坚持'最优'原则配置。管理人员均为经过专业培训,具有较高学历的专业人士,并经多年实际工作的磨练,具有较为丰富的物业管理经验。操作层员工经严格培训,全员持证上岗,按岗分工,遵照管理处指令工作。

员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为,请您尽可能记录其工作证编号或姓名,向公司领导投诉。您如有任何疑问,请直接致电或前往管理处查询;或以书面方式投诉至'经理信箱',以使本小区的管理服务质量达到更高标准。

相信在全体同仁的努力下,通过诚挚的服务、科学的管理、不断的创新,将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境。

愿幸福、温馨永远伴随您!

附:'zz花园'地理位置图(插入地图)

第8篇物业环境管理培训教案

物业环境管理培训

培训目的:

了解物业保洁要求,从而顺利作业,确保物业环境清洁;了解物业绿化要求和防治环境污染的方法,从而创造出优美的物业环境,让业户住得安心、舒心

培训内容:

清洁卫生作业流程、质量标准、垃圾处理要求、保洁作业要求及检查方法;清洁应急处理方法;物业绿化要求及操作方法;物业环境污染种类及防治方法

培训对象:

物业保洁全体人员;物业绿化全体人员;全体业户

清洁卫生管理

一、清扫保洁作业流程与质量标准

工作项目:地面清扫、保洁、楼梯道、垃圾清运、消杀、灭鼠、灭蟑螂

作业频度:两遍/天 14小时/天扫两遍/周洗一遍/月两遍/天垃圾池洗一遍/天两遍/周两遍/月向业户发药两遍/年

质量标准:地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水,单车棚、楼梯口无杂物、蜘蛛网,清洁率在99%以上所有公共场所无杂物垃圾,保洁率在99%以上无杂物、蜘蛛网,无乱张贴,无乱堆放,扶手无尘,清洁率在99%以上 100%干净,无味、无污迹无蝇、少蚊、少虫鼠密度:1%以下(夹液法),蟑螂密度:室内15平方米,室外楼道20米以下

工作流程:5:00~7:00地面清扫,7:00~8:30清运垃圾,8:30~10:30保洁楼梯清洁、消杀“四害”,13:00~15:00地面清扫,15:00~16:00清运垃圾(10:30~13:00、16:30~19:00保安员、绿化工保洁)

督寻方式:保洁员划片包干责任区,每周班里评比一次,每半年管理处评比一次。班长每天巡视,不定期检查;物业服务公司经理每月不少于四遍不定期抽查

激励方法:月“先进”发一定奖金,半年、年度“先进”则发奖金加奖状。一月不合格者警告,连续两月不合格者辞退,年评比最后三名者辞退

二、垃圾处理作业要求

1、垃圾中转站清洁

(1) 住宅小区生活垃圾的收集和清运工作由各辖区管理站具体负责,实行分片区包干,集中管理,协同作战;

(2) 管理处在实施辖区垃圾收集和清运工作的同时,必须指定专人负责,专人清洁、收集和清运;必须有检查,有记录;生产垃圾必须做到日产日清,始终保持小区垃圾中转站的干净清洁,无任何污染;

(3) 小区内的生活垃圾必须实行袋装化,必须指定清倒地点,并密封加盖,必须配备足够的垃圾筒箱,并进行经常性的垃圾清理和筒箱清洁工作,保障环境清洁;

(4) 小区垃圾中转站内不得堆放任何施工垃圾,在小区业户进行第二次装修时必须加以严格管理,避免与生活垃圾混合堆放,造成清运工作不能顺利进行;

(5) 小区内生活垃圾的整体清运工作必须指定合格的分包商负责,规定专人、专车,清运地点、清运次数和清运时间;

(6) 管理处指定专人负责小区垃圾中转站内的清洁卫生工作,并协助分包商进行日常垃圾清运工作。在做好日常清运和清洁的同时,还要对垃圾中转站进行经常性地施药杀虫工作;在炎热的夏季期间,要增加施药分量和消杀频率,以杜绝各种病虫对小区环境的污染和对小区居民身体健康的影响;

(7) 小区垃圾中转站的日常清运和清洁工作必须引起各管理处的高度重视,管理处主任和楼管员应经常亲临现场,指导、检查清运和清洁工作。对检查出来问题较严重的,应发出书面的纠正和预防措施,要求责任人限期整改,使存在的问题得到及时根本解决;

(8) 对小区垃圾中转站的日常清运和清洁工作每月应实行严格考核,对该专项工作完成情况做出评价,评价结果与清洁工的月份奖金或工资直接挂钩,实行奖勤罚懒,奖优罚劣。

2、垃圾分类收集处理

(1) 可回收垃圾:如纸张、塑料制品、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物;

(2) 生活垃圾:如蔬菜残渣、果皮、花草、竹木、陶瓷、渣土等;

(3) 有害垃圾:如各种废电池、废光管、药剂罐、气体罐及各种药剂、药品;

(4) 大件垃圾:如沙发、床垫、废家什、废电器等,需通知管理处协助处理。

3、垃圾收集清运处理

(1) 及时清除楼面上所有的垃圾,收集清运时,用垃圾袋装好,并选择适宜的通道和时间;只能使用货运电梯,不可使用客梯;

(2) 在清除垃圾时,不能将垃圾散落在楼梯和楼面上;

(3) 要注意安全,不能将纸盒从楼上扔下;

(4) 要经常冲洗垃圾间,保持垃圾间的整洁,防止产生异味及飞虫;

(5) 配合做好垃圾清运工作。

4、垃圾存放管理要点

无论是物业的楼内还是物业的外围区域,都要根据不同的情况和不同的场合设置垃圾桶、垃圾筒、垃圾箱、垃圾车、烟灰桶、废纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的容器。但必须掌握以下要点:

(1) 容器的种类要按照垃圾的种类和性质配备;

(2) 容器的规格和数量要根据垃圾的产生量,设置在各个场所;

(3) 容器的形状要易存放、易清倒、易搬运、易清洗;

(4) 容器要有盖,以防止异味散发;

(5) 容器的外表及存放容器的周围(如地面、墙面)要防水并便于清洗;

(6) 容器的配备要兼顾物业的性质、档次和业户的需求。

5、办公楼垃圾收集作业

(1) 垃圾收集作业。

① 作业前器材准备:推车、拖把、抹布、塑料袋、水桶、杀虫剂、清洁剂、清香剂等;

② 先冲洗垃圾间(房),然后打开排风机,喷洒消毒剂、杀虫剂,保持垃圾间(房)的清洁;

③ 楼内垃圾收集自上而下,将楼层里的垃圾桶、烟灰桶内装有垃圾的塑料袋密封好,检查无破损缺口后放入推车;用拖把、抹布清理垃圾桶、烟灰桶周围环境,用抹布擦挣垃圾桶、烟灰桶表面,换上新的塑料袋,必要时使用清洁剂和清香剂;

④ 人车乘消防梯逐层而下,推车装满后直接送往垃圾房;沿途遇客人应避让,注意防止侵犯客人、防止安全事故;

⑤ 纸盒箱和较大件的废弃物先集中堆放,然后一起乘消防梯运到垃圾房;

⑥ 外围垃圾的收集先远后近,将各个点的垃圾桶、烟灰桶内装有垃圾的塑料袋密封好,检查无破损缺口后放入推车;用拖把、抹布清理垃圾桶、烟灰桶周围环境,用抹布擦净垃圾桶、烟灰桶表面,换上新的塑料袋,必要时使用清洁剂和清香剂;

⑦ 外围垃圾装满后直接运往垃圾房,沿途遇客人应避让,注意防止侵犯客人、防止安全事故;

⑧ 垃圾运到垃圾房后,将塑料袋自里往外,码垛堆放,高度不超过垃圾房的2/3;

⑨ 垃圾收集完之后,再次喷洒消毒剂、杀虫剂,随后关闭垃圾房门;

⑩ 整理可利用的废弃物,堆放到规定部位,移交专人处理。

(2) 垃圾收集岗位工作流程示例。见下页表。

(3) 垃圾房的清洁要求。

① 无堆积的垃圾;

② 垃圾做到日产日清;

③ 所有垃圾集中堆放在规定堆放点,做到封闭、合理、卫生,四周无散积垃圾;

④ 可作废品回收的垃圾要另行堆放;

⑤ 垃圾房保持清洁,无异味,经常喷洒消毒剂、杀虫剂,防止发生虫害;

⑥ 按要求做好垃圾袋装化。

6、住宅区垃圾收集作业

公寓、别墅、小区外围区域的垃圾收集比办公楼范围更大、更难。各管理处应做好详细策划。

(1) 垃圾收集作业要求。

① 每天早上8:30以前,外围区域的保洁人员必须将区设置的垃圾箱(筒)里的垃圾以袋装形式分类,送到垃圾房;

② 每天早上8:30以前,业户按照有机垃圾、无机垃圾、建筑垃圾分类袋装化送到垃圾房。并按分类倒入分类垃圾桶;

③ 楼内设有垃圾桶、烟灰桶的居住楼,由垃圾收集人员自上而下将楼层里的垃圾桶、烟灰桶内装有垃圾的塑料袋密封好,检查无破损缺口后放入推车;用拖把、抹布清理垃圾桶、烟灰桶周围环境,用抹布擦净垃圾桶、烟灰桶表面,换上新的塑料袋,必要时使用清洁剂和清香剂;

④ 人车乘消防梯层而下,推车装满后直接送往垃圾房,沿途遇客人应避让,注意防止侵犯客人、防止安全事故;

⑤ 纸盒箱和较大件的废弃物先集中堆放,然后一起乘消防梯运到垃圾房;

⑥ 两名清洁人员互相配合,一人拉一人推,将垃圾推上垃圾压缩机作业平台,拉开手推车后门,将垃圾倒进压缩车内,操作人员作垃圾压缩操作;

⑦ 清扫掉地面上的垃圾,并装上压缩车;

⑧ 冲洗垃圾房地面,打扫墙面,冲洗垃圾房通道地面,油污用碱性清洁剂刷洗,清除排水沟内的垃圾后,再用水进行清洗;

⑨ 用喷雾器配消毒杀虫剂对垃圾房周围五米处进行消毒;

⑩ 协助配合好环卫部门的垃圾清运的工作。

(2) 垃圾房的清洁要求。

① 将垃圾房的垃圾清理干净后,打开水阀,用水冲洗垃圾房内外各一次;

② 用清洁剂清洗垃圾房内外瓷砖和门,用刷子刷洗掉污迹;

③ 疏通垃圾房的排水沟,清洁周围的水泥地面;

④ 再一次打开水阀用水全面冲洗垃圾房内外,同时用扫把或刷子擦洗;

⑤ 关闭水阀,收回水管,锁好垃圾房铁门;

⑥ 垃圾桶或垃圾箱的清洁:消除箱内垃圾,先用水冲洗一遍,然后用清洁剂对污垢、污迹进行擦洗,最后用清水冲洗干净;

⑦ 做好每日垃圾清运的记录。

(3) 清运善后的检查标准。

① 清运及时;

② 清运率100%;

③ 周围无污垢、无积水;

④ 清运后立即冲洗垃圾房内外,周围两米处无异味;

⑤ 垃圾桶、垃圾箱外表无明显污迹和粘着物。

三、楼内保洁作业要求

1、卫生间保洁

每天清扫卫生间多次,保持地面无垃圾;每天用湿拖把拖卫生间两次,清除卫生间地面污迹、污垢、脚印等,并立即用干拖把拖干,保持卫生间清洁,防止地面打滑。

2、走廊、过道保洁

地毯每天用吸尘器吸尘,保持整洁无垃圾;大理石、pvc地板、木地板每天用扫帚清扫垃圾,用拖把或抹布清除污垢,洁净干燥后,加适当尘推油或光亮剂用尘推反复推尘,保持地面明亮,无污迹、水迹、脚印。

3、门、窗、栏杆、扶手保洁

每天按巡回路线用柔软毛巾先湿后干擦拭,去除污垢、污迹、手印等,适当使用光亮剂,保持表面明亮,无灰尘、污迹。

4、花盆保洁

巡视花盆盆景、盆体,用抹布每天擦拭花盆外部一次,保持表面光亮清洁;捡拾盆内垃圾,保持盆内无烟蒂、杂物。

5、垃圾桶、不锈钢痰盂保洁

巡视垃圾桶、不锈钢痰盂,发现废弃物应及时清倒、擦洗,保持表面清洁光亮、痰盂口无痰迹。

6、办公室垃圾、垃圾袋处理

巡视办公室门口垃圾、垃圾袋,随时扫、随时收,保持走廊干净清洁,垃圾、垃圾袋存留不超过二十分钟。

7、照明灯及附属设备保洁

照明灯及附属设备(两米以下),每天擦拭一次,特殊情况要及时擦拭,保持照明灯及设备无灰尘、无污迹。

8、墙角、墙顶、墙面保洁

每周用掸帚掸清墙角、墙顶、墙面。保持墙上四周无灰尘。

9、茶水房保洁

按巡回路线巡视,每天擦拭茶水房,及时拖吸地上残留的茶水,保持茶水间干净、整洁、无明显积水。

10、电梯、电梯墙体、通风口保洁

每天两次用湿毛巾或干毛巾擦拭,保持门表面、内壁、底面、天花板无泥迹、灰尘、杂物。每周保养一次,用不锈钢油擦拭上光。地面根据材质进行保洁,保持地面无灰尘、污迹。

11、楼梯台阶、扶手,栏杆保洁

每天清扫楼梯垃圾,用拖把拖洗干净。根据材质特性周期性保养,保持楼梯干净,无泥土、灰尘、杂物。每天擦拭扶手、栏杆,根据材质特性加光亮剂,保持扶手干净光滑。

12、地下车库

保洁

地面道路应每天清扫,及时收集垃圾并予处理;掸净墙面灰尘,每月一次。保持地下车库空气流通;无异味、泥土、灰尘、垃圾和堆放物。

13、楼道保洁

清扫、拖洗楼道,办公大楼每日一次,公寓每周一次,普通住宅每月一至两次。

14、管道疏通

管道堵塞,用疏通器及时疏通。常规疏通每季度一次,保持管道畅通。

四、楼内保洁三级检查

1、楼内保洁三级检查制度

(1)“三查”制度。

① 员工自查:每个员工根据操作规范和方法,对自己所负责的岗位或区域的项目不断进行自查,及时地发现问题、解决问题;

② 领班巡查:领班应把巡回检查作为自己的主要工作,每天对自己的物业服务区内所有部位、项目巡回检查,不得少于三次;

③ 主管抽查:由主管或会同有关人员联合检查,每日抽查不得少于两次,主管应协同上级领导或物业管理处有关人员定期联合检查。

(2)“三检”方法。

① 视检:凭眼睛直觉检查,达到光亮、清洁、视觉舒适;

② 手检:手戴白色手套擦摸或用白色餐巾纸擦拭被检查物体表面一米的距离,应无灰尘、污迹;

③ 嗅检:凭嗅觉进行检查,保持空气清新。

2、楼内玻璃、门保洁检查标准和方法

3、楼内地面、地毯保洁检查标准和方法

4、楼内卫生间保洁检查标准和方法

五、办公楼外围保洁作业与检查

1.办公楼外围保洁作业要求

办公楼外围保洁的服务应根据各个物业的实际情况进行统筹策划,制定切实可行的保洁方案,列成表格,组织作业人员根据服务规定进行操作。

室外保洁操作

项目项目及内容保洁要求实施方案

日周月季

花坛外围

1)清扫地面垃圾、树叶等无瓜果皮壳、纸屑等杂物,无积水、无污渍、无烟蒂巡回冲洗两次

2)清倒、洗擦垃圾桶内部垃圾及时清理,外表无污渍、无沾有物及时冲洗一次

3)捡拾绿地内外垃圾目视无枯枝、无果皮、无饮料罐巡回

4)行人路/车路面的清扫无明显泥沙、污垢,每100平方米内烟头、纸屑均不超过2个,无1厘米以上石子巡回冲洗一次

5)清洁照明设施、标牌无积尘、无污迹,透明度好抹尘一次擦洗一次

6)玻璃幕墙清洁(2米以下) 玻璃面上无污迹、无水迹,清洁后用纸巾擦拭,50厘米无灰尘清洗一次

7)大厦外侧雨棚清洗光亮、无印迹、保持明净清洗一次

8)各进出口花岗岩台阶清洁无尘、无污渍、光亮巡回冲刷一次

9)外围立柱的清洁无积尘、无污垢,光亮清洁一次

2.办公楼外围保洁检查标准和方法

项目检查标准检查方法

楼宇外围

1)楼宇外围车辆进出通道、人行道必须清洁,不得有脏物、车轮印和积水

1、视检:直观楼宇外围车辆进出通道、人行道有无脏物、车轮印迹和积水

2、楼宇外围地面铺设的彩色广场砖颜色应鲜亮 2、视检:直观楼宇外围地面铺设的彩色广场砖的本色是否显现

3、地下车库斜坡及地面无脏物、积水 3、视检:地下车库斜坡及地面有无脏物、积水

4、栏杆、护栏标志牌、行车及停车标志无污垢,清晰可见 4、手检:用白色餐巾纸擦拭栏杆、护栏标志牌、行车及停车标志,查看有无污垢5、视检:直观标志牌是否干净、清晰

5、花坛、草地内外无枯枝落叶、无果皮、无饮料罐等垃圾 6、视检:直观花坛、草地内外有无枯枝落叶、果皮、饮料罐等垃圾

6、楼宇进出口花岗岩台阶无污垢、污渍、光洁 7、视检:直观楼宇进出口花岗岩台阶有无污垢、污渍,表面是否光洁

7、垃圾桶内部清洁。外表无污垢、污渍、无沾着物 8、视检:直观垃圾桶内部是否清洁,外表有无污垢、污渍和沾着物

六、住宅区外围保洁作业与检查

1、住宅区外围保洁的作业要求

(1)道路、外围、公共设施清洁。

① 刷子擦拭建筑物外围车辆进出通道、人行道,每日两次;

② 路标、指示牌、行车和停车标志及栏杆每日一次;

③ 擦拭照明灯具每周一次;

④ 清理垃圾房内外,并喷洒杀虫剂每日一次。

(2)保安岗亭清洁。

① 清洗岗亭玻璃窗每周一次;

② 冲洗岗亭外墙每月一次;

③ 擦拭岗亭每日一次;

④ 抹净岗亭内桌、椅每日一次。

(3)绿地清洁。

① 清扫绿地上的果皮、纸屑、小石子等垃圾,每日两次;

② 捡拾烟蒂、饮料罐、石块等小杂物,每日数次;

③ 清理枯枝落叶,每日一次。

(4)自行车房清洁。

① 清扫自行车房内地面的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等,每日一次;

② 清扫自行车房天花板、墙面上的蜘蛛网、灰尘,每月一次;

③ 清洗自行车房门、窗、地面,每月一次。

(5)停车场清洁。

① 清扫停车场内地面的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等,每日一次;

② 清除停车场内地面的污垢、污渍、油渍,每周一次;

③ 冲洗停车场内地面每周一次。

(6)水箱清洁。

水箱平面、立面清除水垢、污垢、色斑,去除青苔,每半年消毒一次。

2、居住小区外围保洁检查标准和方法

项目检查标准检查方法

道路、外围、公共设施

1、建筑物外围车辆进出通道、人行道必须清洁,不得有垃圾脏物、车轮印迹和积水

2、路标、指示牌、行车和停车标志及栏杆无污垢,清晰可见

3、路边照明灯具无灰尘、污垢,反光镜有较强的反光

4、垃圾桶内部清洁,外表无污垢、污渍、无沾着物,无异味

5、垃圾房内壁、地面无残渣垃圾、无污垢、无沾着物、无异味

1、视检:直观建筑物外围车辆进出通道、人行道有无垃圾脏物、车轮印迹和积水

2、手检:用白色餐巾纸擦拭路标指示牌、行车和停车标志及栏杆,

查看有无污垢

3、视检:直观标志牌是否干净、清晰

4、视检:直观路边照明灯具是否清洁反光镜有无较强的反光

5、视检:直观垃圾桶内部是否清洁,外表有无污垢、污渍、沾着物

6、嗅检:垃圾房是否有异味

7、视检:直观垃圾房内壁、地面有无残留垃圾、污垢、沾着物

保安岗亭

1、岗亭玻璃窗明亮、无污垢、污渍

2、岗亭外墙壁面无明显污垢,色泽光亮

3、岗亭道闸、抵柱和栏杆无灰尘、无污垢、污渍,色彩鲜艳

4、岗亭内桌、椅无灰尘、无污渍

1、视检:直观岗亭玻璃是否明亮,有无污垢、污渍

2、视检:直观岗亭外墙面砖有无污垢,有无光泽,色泽有无改变

3、视检:直观岗亭道闸、抵柱、栏杆有无灰尘、污垢,是否清晰

4、手检:用白色餐巾纸擦拭岗亭内桌、椅,查看有无灰尘、污渍

绿地

1、绿地上无果皮、纸屑、石块等垃圾

2、绿地上无烟蒂、饮料罐、石块等杂物

3、绿地上无枯枝落叶

1、视检:直观绿地上有无果皮、纸屑等垃圾

2、视检:直观绿地上有无烟蒂、饮料罐、石块等杂物

3、视检:直观绿地上有无枯枝落叶

自行车房

1、自行车房内地面无果皮、纸屑、灰尘、垃圾等

2、自行车房内天花板、墙面无蜘蛛网、积灰

3、自行车房的门、窗清洁光亮

1、视检:直观自行车房内地面有无果皮、纸屑、灰尘、垃圾等

2、视检:直观自行车房内天花板、墙面,有无蜘蛛网、积灰

3、手检:用白色餐巾纸擦拭门、窗,查看有无灰尘、污垢、污渍

停车场

1、停车场地面无果皮、纸屑、灰尘、垃圾等

2、停车场地面无污垢、污渍、油渍

1、视检:停车场地面有无果皮、纸屑、灰尘、垃圾,有无污垢、污渍、油渍

水箱

1、水箱平面、立面不能有水垢、污垢、色斑、青苔

2、水箱必须定期消毒

1、视检:直观水箱平面、立面有无水垢、污垢、色斑、青苔

第9篇物业管理公司质量手册：质量方针

物业管理公司质量手册:质量方针

服务至诚,精益求精;

管理规范,进取创新。

我谨代表本公司的管理者,确定以上质量方针,这不仅是对全体员工的要求,也是对顾客服务质量的承诺。本公司将严格遵守法律规章,提供足够资源,通过严格的培训、考核和质量改进活动,确保全体员工理解并坚决贯彻执行本质量方针,以顾客为中心,持续超越顾客不断增长的期望。

z物业管理有限公司

总经理:

二○**年九月一日

第10篇管理处年度物业部考核试卷

(说明:1、本试卷满分100分;2、本试卷适用于管理处物业部考核使用。

一、单项选择题(每题1分共20分)

1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( c )万元以上。

a.50 b.300c.500 d.1000

2. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( c )资质条件。

a. 一级 b. 二级 c. 三级 d. 三级暂定

3. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( d )。

a. 可任选其中一个作为中标人

b. 应以报价最低的为中标人

c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人

d. 应按照中标候选人的排序确定中标人

4. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是(d )。

a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥

c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥

5. 物业服务合同由(c )与业主大会选聘的物业管理企业签订。

a. 各业主分别 b. 业主大会

c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位

6. 业主临时公约由(a )制定。

a. 建设单位b. 购房人c. 物业管理企业d. 房地产行政主管部门

7. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(d )之日止的物业管理活动。

a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立

c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效

8. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向(b )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

a. 建设单位b. 业主委员会c. 政府主管部门d. 新物业管理企业

9. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(a )应当负责修复和赔偿。

a. 装修人b. 装修企业c. 装修施工人员d. 物业管理公司

10. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取(b )查验方法。

a. 测量 b. 敲击 c. 使用 d. 目测

11. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( c)。

a. 事后维修b. 紧急抢修c. 预防性维修d. 大修

12. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是(d )。

a. 浇水b. 病虫害防治c. 杂草防治d. 绿化改造工程

13. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是(a )。

a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任

d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

14. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是(b )。

a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示

d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理

15. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是(c )。

a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生

b. 通过安全窗撤离轿厢

c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援

d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救

16. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。

a. 三个月 b. 半年 c. 一年 d. 二年

17. 住宅专项维修资金属于( b)所有。

a. 物业管理企业b. 全体业主

c. 物业管理企业和全体业主d. 建设单位

18. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向(b )索取物业档案资料。

a. 业主 b. 建设单位 c. 施工单位 d. 监理单位

19. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是(c )。

a. 通知 b. 报告 c. 请示 d. 决定

20. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取(a )。

a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金

二、判断题(每题1分共10

分)

1、房屋的所有权人为业主。(√)第六条

2、业主不可以委托代理人参加业主大会会议。(×)答:可以。第十二条

3、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。(×)答:一个。第九条

5、业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。(×)答:全体业主。第十二条第四款

6、经10%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。(×)答:20%。第十三条第二款

7、业主公约对全体业主具有约束力。(√)第十七条

8、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(√)第三十四条

9、物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。(×)第四十四条

10、物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的,可向业主收取一定的手续费。(×)答:不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条

三、简答题(每题8分共40分)

1、物业管理的作用主要表现在哪些方面

答:一是改善了人民群众的居住条件,提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。

2、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么

答:一、告知制度。二、业主委员会备案制度。三、招标投标制度。四、承接验收制度。五、保修责任制度。六、资质管理制度。七、人员资格制度。八、交接制度。九、报告制度。十、专项维修资金制度。

3、物业管理的基本原则

答:一、物业所有权与经营权相分离的原则。二、公平竞争的原则。三、业主至上的原则。四、统一管理的原则。五、权责分离的原则。六、专业和高效的原则。七、经济合理的原则。八、依法管理的原则。

4、物业管理企业的义务主要有哪些

答:(一)履行物业服务合同,依法经营。(二)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。(三)定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目,接受质询和审计。(四)接受有关行政主管部门的监督管理。(五)法律、法规规定的其他义务,如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。

5、物业服务合同应包括哪些内容

答:一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外,合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜,如风险责任的承担,合同附件的效力,合同的变更、补充,索赔及争议解决方式等。

四、案例分析(每题10分共30分)

1、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅,但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知,催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。

试析:王先生的做法是否正确为什么

答:(要点)

1、王先生的做法不正确。

2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费,像保安、清洁、绿化和公用维修等,是为整个楼宇、整个小区的服务,不管你是否居住,你的房产都已享受到了,并因这些服务而得以保值和增值。还有,公共服务的收费不便以住户多少来划分,物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量,何况这对其他业主也是不公平的。

因此,只要业主购买了住房,开发商又及时有效地发出了入住通知书,就不管房子是否有人居住(或居住频率如何),原则上都应支付物业管理费,但因居住才会发生的费用是不用缴的,至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。

2、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人,所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收,将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功,停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在,暂时不交物业管理费也没什么大的关系,只要房子在,不怕业主不交费。

由于张先生没有及时返还银行的贷款,银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼,法院判决将张先生的房子进行拍卖,拍卖结果银行竟买成功。于是,该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。这时,物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果,银行拒付,胡女士也拒付过户前的物业管理费,张先生又不知去向,致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

分析:1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费

2、物业管理公司的做法有什么缺陷该怎样做才是正确的

答:(要点)

1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。

2、在本案例中,物业管理公司混淆了物业管理法律关系。

3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时,首先应当直接要求张先生履行其义务,而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的;其次,物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律,以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施,物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主,新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议,所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生(原业主)的义务,虽然房产还是原来的房产,但房产的主人已经变更,即原物业管理法律关系中的主体已变更,而房产本身已变成新的法律关系的客体,这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以,本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。

3、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物业管理费,物业管理公司应如何处理此事

答(要点):

1、首先,当廖先生上月费用拖欠后,物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生;

2、如果第二个月依然拖欠,物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书,将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知,并限期缴清;

3、业主廖先生长期拖欠物业管理费,物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释,争取廖先生的理解和支持;

4、如果廖先生确有苦难,费用方面可以考虑适当给予优惠;

5、如果廖先生没有特殊困

难,当收费员上门催款时依然拒付,物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务;

第11篇家居商场物业移交接管管理流程

家居(广场)商场物业移交和接管管理流程

1预备移交接管的工作程序:

*新建家居广场成立后要安排物业工程技术人员提前介入项目建设,熟悉整个项目情况,为接管验收工作做好准备,应主动收集工程资料,并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。