物业管理服务培训：物业管理的成本控制（十二篇）

发布时间：2024-03-10 热度：72

下载全文

物业管理服务培训：物业管理的成本控制

第1篇物业管理服务培训：物业管理的成本控制

物业管理服务培训教材:物业管理的成本控制

第四节物业管理的成本控制

(一)物业管理成本

物业管理成本:指在物业管理的生产经营过程中而耗费的人力、物力和财力的货币表现。由此而反映出的物业管理费,通常由以下一些项目构成:

1.人工费;

2.行政办公费;

3.公共设施、设备的更新大修基金;

4.一般公共设施维护保养费;

5.清洁费;

6.绿化费;

7.安管费;

8.保险费;

9.公用水电费;

10.其他费。

(二)物业管理公共服务成本开支

物业管理公共服务成本开支:指为业主(住户)提供经常性的公共服务的成本开支。主要包括:

(1)辖区管理人员工资;

(2)辖区机电设备、供水供电系统设备的维修保养费;

(3)辖区内市政设施维护保修费;

(4)清洁卫生费用;

(5)辖区环境绿化的管理维护费;

(6)辖区内治安防范费;

(7)辖区公用设施维安管理费、公用水电费;

(8)办公杂费及其他支出。

(三)成本控制

1.成本控制的概念

成本控制:在企业生产经营活动中用一定的控制标准,对产品成本形成的整个过程进监督,并采取有效措施及时纠正脱离标准的偏差,使实际的劳动消耗和各种费用支出限制在规定的标准范围之内,保证达到企业降低成本的目标。成本控制是预防性成本管理的主要标志和保证完成成本计划的重要手段。

2.成本控制的类型

成本控制的类型:一般可分为成本的事前控制和执行计划过程中的成本控制。前者是指产品投产前,即成本形成前的成本控制。如产品设计阶段中编制生产工艺、制定消耗定额,对材料、设备、工时的选择等进行控制。后者是指对成本形成过程各种耗费的现场控制,如对物资消耗、工时消耗和各种费用支出的控制。

第2篇小区物业交通车辆管理管理服务工作标准

小区物业管理服务工作标准:交通车辆管理

四、交通车辆管理工作标准

项目内容

着装

1、上岗须着公司统一的护管制服,戴好帽,系正领带,扎紧武装带,穿好皮鞋,衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止

1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整洁,不留长发。

3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺脚,不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

工作纪律

1、爱业敬业,服从指挥;遵纪守法,严于律己;文明服务,礼貌待人;积极主动,勇敢无畏。

2、按规定着装上岗。

3、提高警惕,坚守岗位。

4、认真参加培训和消防演习。

5、严格执行交接班制度,不迟到、早退,更不能误班、漏班。

(出入口)固定岗位

1.车辆进出

1.1 内部车辆进场:敬礼,发《车辆出入卡》给车主(或核对车牌号,输入电脑或记录)。

1.2 内部车辆出场: 敬礼,车主交回《车辆出入卡》(或核对车牌号码,确认无疑后放行车辆)。

1.3 外来临时车辆进入:敬礼,确认是办事人员,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间,交车主(或输入车牌号码)放行,其他闲杂车辆眼睛进入。

1.4 外来临时车辆出场:敬礼,核对车牌号码无误后放行。

1.5 未经批准,大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作业车辆不得进入辖区;禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危险品的车辆进入辖区;出租车进出不得无故停留拉客,属搬家物品,值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》,涉及大批量钢筋、水泥、砖头、石子等材料,要有业主委员会或管理处批准的《出入物品申报表》方予放行,否则拒绝进场。

1.6 军警车辆进场时,敬礼,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。

1.7 军警车辆出场时,敬礼,凭《临时停车卡》核对车牌号无误后放行。

1.8 军警车辆进出,应严格记录,有疑问要求出示行驶证,下半夜进出场的军警车,要实行跟踪管理。

1.9所有车辆进出,必须在《车辆出入记录表》上详细填写车牌号码,进、出场时间。

流动岗位

1、按规定每半小时巡视所负地下室车辆情况,每15分钟巡视广场临时停车情况,发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主,并在《停车场交接班记录表》上做好记录。

2、清点车场内车辆及停放位置,随时与岗亭联系,以核对车辆数量,确保安全。

3、发现无关人员或可疑人员到车场(库),要及时劝其离开,若有紧急情况按有并规定进行处理。

4、引导车辆有序停放,严密注视车辆情况和驾驭员的行为,若遇酒后或疲劳驾车者,应及时劝阻,并报告车管主管及时处理,避免交通意外的发生。

5、检查车场内设备设施是否完好,发现异常情况在《停车场交接班记录表》记录并及时上报,以便及时处理。

6、协助保洁班维护好车场(库)内的保洁卫生,保持停车场(库)的整洁。

第3篇公馆前期物业服务管理：前期介入

公馆前期服务管理:前期介入

第一节前期介入

我们将提供全面的前期介入服务,并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议,为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。

前期介入工作内容主要以下四个方面的内容:

规划设计期间的介入工作

工程施工期间的介入工作

设施设备调试期间的配合工作

销售推广配合工作

一、规划设计期间的介入工作

安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察,通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料,了解项目的规划意图和设计内容。

考查整体工程进度,协助项目公司各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;

建筑设计(地下、地面、标准层、屋面)是否满足物业服务的需求;

设备机房的环境、通风是否满足要求;

对室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;

根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和价格建议;

管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;

在不增加项目开发成本的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;

对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为项目公司提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择;

从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;

根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;

协助审查园林绿化设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;

从安全管理、员工生活、社区文化活动的开展需要等方面提出修改建议;

根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序;

对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;

对配套设施的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配及经营模式等提供咨询和建议。

物业管理角度提供专业咨询和改进建议以降低成本提高效益:

物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;

公共部分装修材料的选用;

协助项目公司对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;

在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;

协助项目公司选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;

从业户使用的私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施等;

从智能化的角度,提出专业建议:

在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;

根据项目增设的配套设施,从节能和环保的角度,提出建议;

解答项目公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;

二、工程施工期间的介入工作

工程施工中,工程前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联络会议和项目工程师定期碰面会等);

检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

提出遗漏工程项目的建议;

对项目公建配套设施、设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后业主的需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

三、设施设备调试期间的配合工作

在设施设备调试期,配合项目公司监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。

对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;

参与机电设备的测试检查,建立调试档案;

及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报项目公司;

参与设备的调试。

四、销售推广配合工作

此阶段重点突出营销现场管家式服务的展示,并使之贯穿于整个营销全过程,让潜在业主在置业之初就提前体验到亲切、温馨、恰到好处的的服务,增大楼盘的亮点,最大程度促进销售,具体工作开展如下:

项目销售期间的物业服务展示

项目进入销售阶段时,我们将提供驻场管家、安管员、保洁、吧台客服对销售现场进行物业的维护及物业服务形象的展示。

*安管人员销售大厅的形象展示、礼仪引导、看楼车辆指引、临时停车场管理;

*安管人员样板房的形象展示、礼仪引导、巡逻;

*保洁人员对销售大厅、样板间的滚动式保洁,保证环境的清洁、明亮;

*绿化人员对销售大厅、样板房室内绿化植物及园林环境的养护;

*驻场管家对业主物业管理相关问题的现场咨询、解答,做未来管家式服务的展示;

*根据项目公司营销部对销售中心功能的特殊需求,配备门僮或吧台客服人员。

项目销售推广工作的配合

根据项目的基本经济技术指标进行详细测算,同

时考虑物业档次的定位、周边同类物业项目服务调查,确定最适合的物业管理标准和服务范围,包括常规性服务和针对性特约服务、有偿服务和无偿服务的内容和标准,以便在销售中给业主以全面、可靠的信息。

*根据项目实际情况和项目定位,配合项目公司编制相关宣传资料;

*对销售人员进行物业管理基础知识培训,模拟业主购房咨询问题解答场景;

* 销售中心和样板房驻场管家、保安形象的展示、保安和清洁人员工作安排;

* 参与现场销售,对购房者有关物业管理的问题进行解答与咨询;

* 在销售现场配合项目公司向购房者宣传物业管理的有关法规,使购房者做到明明白白消费。

项目销售所需物业文件的编制与审定

参与项目公司同业主或使用人的签约,就购房合同中涉及物业管理事项的条款进行严格把关。

根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定,《前期物业服务协议》和《临时业主规约》作为购房合同的附件在业主签约时一并提供。

我们将负责《前期物业服务合同》和《临时业主公约》条款的制定并提供草拟的装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。

项目销售服务定期信息反馈协调机制

第4篇软件园物业管理工程服务标准

软件园物业管理工程服务标准1服务范围区域设备名称设计数量建成数量单机容量g1地段湖体面积见设计图纸16000平方米湖体水量24000立方米潜水泵20台2.2kw潜水泵2台

7.5 kw格栅1台0.

5 kw 2 管理标准2.1 周边林带喷灌设施:使用中不跑、冒、滴、漏,设施的冬、夏季维护方案。

2. 2湖体及周边绿地附属配套设施:使用中不跑、冒、滴、漏,冬季养护不冻,机电设备运转正常、安全。

2. 3 园区道路:局部破损随时修补。

2. 4 园区路灯:根据昼夜变化调整开关灯时间,路灯损坏及时维修,电缆定期巡检。

2. 5 园区市政给、排水设施:井盖密合、流水畅通、井内无积物,井盖井圈损坏、丢失随时补换。

2. 6 中水处理站及其配套管线设施:使用中不跑、冒、滴、漏;

机电设备运转正常、安全,

第5篇太阳城物业服务高标准管理原则规范

太阳城物业服务高标准管理原则

物业管理是一项以服务为本质,以管理体现服务的工作,顺驰物业在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主,都希望聘请到高水平的物业管理公司,享受货真价实的优质服务。顺驰物业在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中,均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。

*服务态度--热情

物业管理属服务性行业,管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务,尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

*服务设备--完好

良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护,使之始终处于完好状态,降低设备故障率。

*服务技能--娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外,更重要的是员工应具备较好的业务素质,如工程人员应具备过硬的设备维护技术,财务人员应具备丰富的管理知识,保安人员应具备过硬的治安消防本领等。

*服务项目--齐全

除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度,努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

*服务方式--灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外,还应设身处地地为用户着想,努力为用户提供各种灵活的服务方式,切忌死板僵硬的管理,应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。

*服务程序--规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤,它看起来无关紧要,实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环,不可随心所欲、杂乱无章。

*服务收费--合理

物业管理属有偿的服务行为,用户不交管理费而享受服务是不现实的。而顺驰物业制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定,以'大众化收费、高标准服务'为原则;公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的,以'保底微利,以支定收'为原则。

*服务制度--健全

顺驰物业将根据物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度,以确保为用户提供稳定的服务。这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。

*服务效率--快速

服务效率是向用户提供服务的时限。在'时间就是金钱,效率就是生命'的时间价值观下,服务效率高不仅能节省时间,而且能为用户带来利益,顺驰物业将努力提高员工素质,减少工作环节,简明工作程序,缩短办事时间,提高服务效率。

第6篇住宅物业管理服务思路

住宅项目物业管理服务思路

*强化服务意识树立z*公司诚信形象

hnz*房地产开发有限公司以务实的工作作风和强大的开拓魄力全力打造zj市经济小康生活区--***,足以彰显开发商的雄厚实力和诚信形象,而作为开发商的合作伙伴,如何通过系统化的物业管理服务,树立hnz*房地产有限公司诚信形象,则是**人的首要问题。

**物业将力贯'源于心诚止于完美'的物业管理服务理念,强化服务意识,尤其要加强对护管、保洁人员的公关礼仪培训,优化各项作业程序,全力配合zj***的各项创优工作,有效树立z*公司的诚信形象,有力推动***销售的继续火爆。

*细化服务质量营造温馨居住环境

物业管理的产品是服务,质量则是物业管理企业得以持续高效快速发展的根源,作为zj市标准生活区的窗口单位,***则更是如此。

**物业将严格执行iso9001和iso14001国际质量体系,细化服务质量,严格落实各项操作流程及作业程序,尤其是护管、保洁等基础性工作,**物业将利用'v型质量控制体系'加强考核,一方面可以促使**物业加强客户服务工作,另一方面也可加强各项质量考核,为广大业主和z*公司营造温馨生活新环境。

*分区控制确保物业服务文明安全

***融多层、小高层、门面房,因此其人流量的复杂性和广泛性,决定了***安全工作的重要性。

**物业将结合其情况,把文明安全工作做为一项重要内容安排在日常管理服务当中,严格按照iso9001和iso14001实行24小时巡逻监控制度,为业主解除后顾之忧,使***的物业迅速保值增值。

*健全服务体系导入物业服务新模式

***设备众多,如何加强日常各项维护保养工作,延长使用寿命,确保正常生活秩序,是**物业***物业管理服务的重要内容。

**物业将全面导入'绿色服务模式',以'tpm全面生产维修模式'为核心,制订规范的设备维修保养程序,加强设备的日常保养,健全各项服务体系,导入独具特色的**创新服务新模式。

*促进服务沟通建立有效沟通新渠道

作为zj小康生活小区的标志性建筑,zj市领导和z*公司都对其寄予厚望,如何在日常管理中就服务质量进行沟通,建立起开发商和物业管理企业之间的有效沟通新渠道是**物业***物业管理服务的核心内容。

**物业将结合***实际情况,积极与相关部门沟通,建立定期会谈或客户回访制度,并就单位意见或建议及时进行沟通协调,紧密配合***的各项迎检创优工作,使其能够早日成为zj市小康生活标准区。

*佣金制管理确保物业管理服务质量

根据***物业及周边物业的特殊情况,方便于和开发商沟通,保证物业管理服务质量,因此**物业管理有限公司拟采用佣金制管理办法。

佣金制核心含义是指'物业管理企业是开发商聘请的管家,开发商可对物业管理服务质量按照双方约定标准进行考核,人员定岗由开发商和物业管理企业根据实际情况进行调整,即开发商可对物业管理服务成本进行控制'。

按照国家及hn省物业管理条例有关佣金制的说明,所有发生的合理费用不经由物业公司走账,便于开发商有效地控制成本。

第7篇物业管家服务中心文书管理规定

山庄管家服务中心文书管理规定

1.0目的

规范文件分类、编号、拟制、审批、用印、收发处理工作。

2.0适用范围

适用于zz山庄管家服务中心的文书管理工作。

3.0职责

3.1管家服务中心经理助理负责本中心文件的拟制和审核。

3.2管家服务中心经理负责所有管家服务中心文件的复核并报公司领导审批,负责对客服务文件的审批。

4.0程序要点

4.1公文格式

4.1.1公文种类。根据物业管理服务特点,引入以下公文类别:

上行文:请示、报告、计划、总结;

下行文:批复、决定、通知、通报;

平行文:函、会议纪要。

4.1.2文件标题

a)发文统一使用以上文件类别,字间距要适当,以清晰、美观为原则;

b)标题统一使用2号黑体字,放在公文纸间隔线以下,文号上方居中位置。

4.1.3发文字号。简称文号,包括机关代字、年号和顺序号三项内容:

a)根据发文顺序及发文时间对文件编号;

b)管家服务中心文号作以下统一规定

如:zz发[2006]009号,是指zz山庄管家服务中心2006年发的管家服务中心第9个文件。

c)文号统一使用5号字体,放在文件标题下一行的居中位置;

d)管家服务中心文号由管家服务中心经理助理统一编号。

4.1.4秘密等级和紧急程度,用来确定公文发送方式及办理速度

a)普通文件不加注明;

b)秘密文件必须在文件左上角位置注明'秘密'或'绝密'字样;

c)急件必须在文件的左上角位置注明'急件'字样。

4.1.5主送机关。是用来处理或答复公文中有关问题和有关事项的机关:

a)应放在文号下方,正文之上,专行顶格,用冒号':'结尾;

b)主送机关不止一个时,要按其机关级别的高低、职权范围大小依次排列,中间应顿号'、'隔开;

c)一般情况下,选择小四号宋体字。

4.1.6正文。是文件的主体部分。文件制发的目的和根据,讲述什么事情,解决什么问题以及办法和要求,都要在正文中阐述清楚:

a)正文文字一律从左至右横排;

b)要合理地划分段落、正确使用标点符号,每段开始空两个中文字符空格;

c)正文字体与主送机关保持一致。

4.1.7附件。通常指随正文发出的补充说明材料:

a)如果该文件有附件的,应在正文之下、机关落款的左上侧,专行空两格注明'附件:×××'字样;如果附件较多,还须编上序号1、2、3……末尾用分号,最后一个附件用句号结束;文件无附件的,无须注明;

b)要写明附件的全称;

c)附件字体与正文相同。

4.1.8落款。指发文单位全称或规范化的简称。以总经理的名义发出的,要用负责人姓名(前面冠以职务身份)署名:

a)落款一般放在正文(或附件标记)的右下角,相当于书信中具名的位置;

b)如果正文恰好占满全页,落款必须放在另页空白纸上时,应在其上面加注一行'此页无正文'字样;

c)落款字体与正文相同。

4.1.9日期

a)一般应写发文日期;

b)会议通过的文件写会议通过的日期;

c)重要的文件应写签发的日期;

d)日期的字体与正文相同,放在落款下面正下方位置。

4.1.10盖章。是发文机关对文件负责的标志,是文件合法生效和的标志,一般情况下文件都应加盖印章:

a)盖章应在公文打印校对完之后进行,由管理印章的工作人员经手登记;

b)印章应盖在落款和年月日中间,即'骑年盖月'位置。

4.1.11公文文尾。指落款以下的页面部分,位于末页下端,包括:抄送机关、印刷机关、印刷份数等内容:

a)公文文尾与文件日期中间应有间隔,一般需用一条直线分割以示区别;

b)公文文尾字体与正文相同,另行顶格;

c)抄送机关是协助或配合主送机关执行任务或需要知道文件内容的机关。对上级机关的抄送叫抄报。先写抄报机关,再写抄送机关;

d)印刷时间指开印的时间,印刷机关和印刷时间排在一行,通常用两条黑色横线夹住,与版头摇相呼应;

e)印刷份数指的是印刷的总份数,位于底线的偏右位置。

4.2发文办理。包括交拟、撰写、审核、签发、装订、盖印、发放等一系列工作:

4.2.1交拟和拟议

a)经理将撰写文书的任务和意图明确具体交代给负责草拟文稿的具体部门或人员;

b)拟稿人员接受任务后,对所要撰写的文书进行酝酿和构思:

--深入领会意图,掌握其精神实质;

--注意提炼观点,选择材料;

--安排文稿的结构、搭好文件的骨架;

--如果对原交拟意图不清或需要有重大修正时,须征得交拟人同意,不可擅自作主。

4.2.2撰写与审核。 (正规文件须打印,拟稿人进行校对):

a)拟稿人在拟议的基础上,按照拟议的设计撰写文稿,撰写时应注意;

--不与国家法律、法规相违背;

--把握各种文书的特点、规律和写作方法;

--坚持观点与材料相统一。

b)交拟人对拟稿人的文件进行审核:

--审查文稿内容,看其主旨是否符合交拟愿意,是否违法;

--所提的任务、措施或方法是否切实可行;

--所规定的步骤和期限是否恰当;

--主送和抄送单位规定的是否恰当;

--文字中的引语、事例、数字以及专用术语是否正确;

--发文符合标准的,管家服务中心发文由管家服务中心主任在《公文处理单》上签署审批意见后发文。

4.2.3签发:

管家服务中心发文:管家服务中心经理对签发的文件负有完全责任,应本着负责精神,仔细阅读文稿,实事求是地拟写批语;同意签发的,注意'同意发文'字样后按正常手续办理;不同意的写出具体意见返还相关部门或拟稿人重新撰写。

4.2.4盖章和发放:

a)盖章部门管理人员(一般为行政人事部经理/管家服务中心经理)依据总经理签准的意见加印:

--总经理未签准的公文一律不能盖章;

--盖章的份数严格按照文件要求印发的份数要求盖章;

--须将盖章文件至少保留一份存档(对特殊约定的按约定处理);

--对一页以上的重要文件还须加盖骑缝印章。

b)发放。发放(装封和发送)工作要迅速、准确、安全:

--发文登记:由管家服务中心经理助理将要发放的文件进行登记后,依据发送范围(包括:主送单位、抄报部门、抄送部门)填写《文件发放登记表》;

--采用快捷方式(电子邮件、信件或亲自送达)发放文件,并落实收到情况;

--将发放情况登记在《文件发放登记表中》;

--次年2月底将当年的《文件发放登记表》与所发文件底稿移交档案室保管;

--重要文件接收方需签收。

4.3收文办理。一般包括:收拆、登记、拟办、批办、承办、催办、归档等一系列工作。

4.3.1收拆。指文书的收进和拆封:

a)管家服务中心经理助理为收拆工作的主要负责人;

b)凡封套上写明由管家服务中心收启的由管家服务中心经理助理拆封;写明为具体部门或具体人收启的信,由收信部门/人拆封,拆封时应注意:

--检查信封内文件是否齐全,发现问题,要做出必要的记载和及时处理;

--取净封内的文件及附件,注意保持封套和文件的完好;

--急件拆封后要立即登记分送,密件一般交由部门经理拆封。

4.3.2登记:

a)凡重要、保密、有指导意义、要求承办、需要办复、有保存和查考价值、使用期限长的公文,都要登记;

b)以下文件无须进行登记:

--各种无机密性的出版物;

--一般性的简报、资料;

--告知性的广告;

--事务性的便函等。

c)文书管理人员(一般为管家服务中心档案资料管理员)将文件登记在《收文登记表》内,内容包括:总流水号、收文日期、发文机关、发文标题、发文字号、发文日期、份数、处理情况、备注等,登记时应注意:

--要将收到的文件编列总流水号,每年编一次;此编号应与《收文登记表》上的总流水号相同;

--需要办复的文件,还要填写《公文处理单》,夹在文件前面,一并送有关人员或部门办理;

--字迹要清晰整洁;

--及时登记,不错登、漏登、积压。

4.3.3拟办与批办:

a)拟办是对收文如何处理提出初步意见,供领导或业务部门经理审核裁决;

--拟办工作一般由管家服务中心经理助理或部门主管办理;如果来文内容专业性很强,也可以直接由相关部门经理拟办;

--拟办时要仔细阅读来文,同时要掌握本机关各部门的职责范围、业务分工和工作情况;

--拟办意见要准确恰当,明确具体,切实可行,简明扼要。

b)批办是管家服务中心经理针对拟办意见作出的批示意见:

--属管家服务中心文件的,由管家服务中心经理批办;

--批办意见应当比拟办意见更明确、具体、肯定;

--对拟办意见中内容不全面、不妥当的地方,应加以补充和修改;

--要求几个部门合办的,应指明由哪个部门牵头主办;

--需要传阅的,应当写出传阅的对象和范围;

--需要传达贯彻的,应写出由谁传达和传达范围;

--如果拟办意见有两种以上方案,批办时应有所裁决。

4.3.4承办和传阅:

a)承办是有关部门根据批办意见对收文的处理。包括办文与办事两种情况。办文是整理文字材料、制发文件;办事是以实际行动落实收文内容,如召开会议、电话联系、当面洽谈、现场调查等;

--承办时应认真阅读来文和批办意见,有时还要提出承办方案送有关领导审核指示后再着手办理;

--属本部门独立承办的,要及时认真办理,不能推诿、拖拉;

--由本部门牵头主办的,应准备好有关文件和办理意见,主动与有关部门协商,整理、综合协商意见,报送有关领导审批;

--承办完毕,把承办情况填写在《公文处理单》的'处理结果'栏内,并签署姓名及日期。

b)传阅工作一般由公司行政人事部或管家服务中心经理助理办理:

--安排传阅应先主后次,对主要领导、主管经理应优先安排阅读;

--传阅范围要适当,不能随意扩大或缩小;

--各阅读人收退文件均应直接与行政人事部或管家服务中心经理助理联系,切不可在阅读人之间传递和交接;

--阅读人在阅读后应签署姓名、日期。

4.3.5催办包括对内催办和对外催办两种情况:

a)催办可以当面催询、电话催办、派人催办、发信催办、用催办单催办等;

b)催办时应注意催办的时机和方式,讲究礼貌,表示对对方的信任和尊重。

4.3.6归档:

文件办理完毕后,由行政人事部文员或管家服务中心经理助理将文件报档案室按《档案管理规定》办理归档工作。

5.0相关支持文件

5.1印章管理规定

5.2档案管理规定

6.0质量记录

6.1qp-01-08-f001 公文处理单

6.2qp-01-08-f002 文件发放登记表

第8篇 zz学校物业维修服务部零修工作管理规定

(一)接到任务后,必须及时到现场处理,具体要求是:水暖工:室内跑水、冒水、漏水、滴水需当时或当日处理完毕。木工、瓦工:凡影响人身财产及设备安全的门窗破损及顶棚墙皮脱落等必须当时或当日处理完毕。玻璃工:冬季必须保证双层玻璃,春、夏、秋季必须保证一层玻璃完好。

(二)必须保证服务工作质量,按规范服务,违反工作规范施工的,按质量不合格处理。用户提出质量问题,经核查证实,扣除工程质量奖,严重质量问题,加倍处罚,造成损失者,按价赔偿。

(三)必须做到文明施工,热情服务,维修工作中不得弄坏弄脏用户的物品。完工后清理现场,收回用具,做到不吃请,不向用户索要财物,不在用户家中聊天,服务过程中使用文明用语,不得刁难用户。

(四)遵守劳动纪律,监守工作岗位,不得寻衅报复用户,不得利用出外维修的机会或在施工现场处理私人事务,找人聊天,娱乐游玩及参加体育活动。不得辱骂殴打管理人员及批评者。

(五)坚持按学校规定标准维修,不准擅自提高维修水平杜绝熟人好办事,为亲朋好友任意增加维修项目。

(六)坚持用料合理,节约材料,杜绝浪费,私自送人。

(七)安装时损坏器材,需收回损坏物件。

(八)如人为的损坏设备、工具,或丢失工具要按价赔偿。

第9篇 4s店物业管理服务标准

汽车4s店物业管理服务标准

1、安全秩序维护服务

所有人员着统一制服和工号上岗,保持仪容仪表和礼仪礼貌;

24小时设门岗值勤、在门岗设置岗台按军姿礼仪迎送出入人员、报纸邮件随时转送;

维修车间部位实行全封闭式管理,来访人员先与**联系得到允许或有**提前知会的情况下方可登记放行、机动车辆凭出入单出入、所有车辆出入一律登记车号时间确保安全;

公司品质部直接负责对安全员巡逻实行电子巡更及监控查岗管理确保无睡岗等违纪现象、杜绝安全防范隐患;

车辆划区停放整齐、对违章停放车辆随时联络疏导,确保无交通堵塞现象;

定期对消防栓、灭火器进行检查,定期进行消防演习和发放消防安全提示;

制定紧急情况处置预案,有明确的管理制度和作业指导程序,遇到紧急情况能够及时处理减少损失和协助公安机关保护现场。

2、设施设备运行与维护服务

对所有设备进行挂牌登记和建立台帐,拟订维护计划并实施;

定期对所有设备进行全面巡查,发现问题立即维修保养;

接到报修5分钟内到位,小修立即解决,大修不过夜;

根据设施设备特点有计划的进行技术升级改造,着力进行节能降耗节约运行成本。

3、园林绿化维护服务

确保植物长势良好、造型美观修剪及时、无维护原因产生的死树死苗。

4、其他服务

力求专业、温馨、人性化,尽量满足客户要求并参照酒店'金钥匙'服务要求提供'惊喜'的服务,争取持续超越客户满意,实践利嘉物业'服务创造价值'的服务理念,让所有客户感受到我们所提供的物业管理不仅仅是服务,更是用心的呵护和礼遇。

第10篇某某医院物业管理服务范围标准要求

某医院物业管理服务范围及标准要求

一、医院物业管理采取招标外包的方式,外包的内容包括:

1、房屋建筑本体(楼盖、屋顶、梁柱、内外墙和基础)等承重结构维护养护管理;2、楼内公共设施、给排水系统、空调系统、消防系统、蒸汽系统以及电梯轿厢的清洁、维护、管理;室内照明设施及导向标记标牌的管理;

3、室外场地(不包括楼后的联合走廊)及附属设施(包括化粪池抽吸以及附属在保健楼上的设施)的维护养护及管理;

4、机电(不包括地下二室的总配电室,双方以总配电室输出线为界分工管理);

5、设备工程的维护养护及管理;楼内安全保卫及车辆管理(由治安保卫部统一管理);

6、保洁管理(不包括蚊虫消杀);公共环境的绿化美化管理(所配绿植由甲方负责)、医疗辅助服务及中央运送,协助临床科室做好物品配送及被服管理工作等,以上内容实行专业化、一体化的管理模式。

二、服务标准

(一)安全保卫服务系统:负责患者、工作人员的人身安全以及楼内物品安全的管理,疏通楼内的安全通道和主要对外通道的看护管理,并配合协助保卫部进行重要任务的安全保卫和治安防范工作(由治安保卫部制定招标标准)。

(二)运行保障系统:负责楼内动力电、照明电以及设备设施的维护养护管理,负责与患者生活有关的电器的维护养护及管理,负责电梯运行、保洁及维护管理,负责环境绿化及美化的管理,负责后勤物品的管理与配送(包括被服管理、物品数量统计、用量;根据科室需要,做好详细的用物计划,规整物品的领取和配送程序)。

(三)护辅保洁系统:提供并负责楼内的导医导诊工作(包括病区内患者陪伴检查工作和文件收发工作),提供护工服务以及二十四小时外勤服务工作,负责病区环境及楼层办公区域、公共环境的管理工作,负责垃圾分类及清运工作以及地面的维护养护、窗帘清洗和家具的保养工作。

三、服务要求

(一)保洁系统

1.要保证病室内环境无污无尘,规定室内卫生每日三小扫,每周一大扫。出院患者的病室应做到彻底清扫,做好终末消毒。

2.各台面、穿衣橱顶整洁无杂物、玻璃明亮,窗帘干净无污渍。同时工作人员应严格执行消毒隔离制度,做到一台一巾一消毒,一室一托一更换,做好传染患者的单位隔离工作。卫生间内应无杂物无异味,各设施清洁无水迹,洗漱物品应摆放整齐。每日应倾倒垃圾3次。

3.要保证楼内整体清洁。做到每月用洗地机清洗地面一次,每半年地面全面打蜡一次,每半年漂洗窗帘一次,每半年清洗楼体一次,以上各项工作特殊任务和重大政治任务时另行安排。

4.做到地面、墙面、窗面、台面四明亮。天花板、墙角、灯饰无灰尘蜘蛛网,墙面应清洁无破损,地面、走廊、无烟头纸屑,楼道扶手无灰尘。电梯间内外洁净无污迹痰迹,垃圾箱应保持亮泽,不得发生垃圾外溢情况。

5.门前连廊大理石、地下停车场、果皮箱、路灯石柱、栏杆等设施,无灰尘污迹、无烟头纸屑杂物,沙井等无淤泥、无大量落叶。

6.要保持整洁的楼内环境。

7.保洁工作要有计划、有检查、有记录。

(二)运送、护辅系统

1.按需设岗。

2.提供优质的礼仪服务,工作人员应穿戴整齐,化淡妆,微笑上岗。导诊、外勤服务要及时、准确、无误。

3.医生、护士的办公室及休息室内,窗台、桌面应清洁无杂物无纸屑和墨迹。电话、微波炉每日消毒清洁一次。各室橱顶无杂物。

4.治疗室内,台面应整洁亮泽,符合消毒标准。墙面每日清扫保持无碘渍等污迹。保持室内空气清新。各室内冰箱要经常擦洗,冰箱外壳光泽无污迹,冰箱内无异味,物品应排放整齐。各橱顶无杂物。

5.各病室内,桌面清洁、物品摆放要定位。暖瓶表面清洁无水迹,窗台、橱顶应无灰尘杂物,窗帘悬挂整齐无污迹。床铺应洁白平整,床下无杂物和便器。室内垃圾要随时倾倒。

6.二十四小时外勤服务,在进行收发各种检查、治疗、收费单、出院病历等工作时,要做到准确无误的核对登记。及时收集各种检查标本。根据科室情况,按需补充各种医疗用品。

7.陪检工作,陪检人员要有相应的专业资质和专业知识,有一定的抢救危重患者经验和操作技能,经甲方业务考试合格后持证上岗。

8.协护工作,配制浸泡物品的消毒液,严格操作规程,保证消毒液的剂量准确无误。同时协助护士长清点领取有关物品,负责病区被服管理,已污染的被服要认真与洗衣房进行清点交接、详细做好各种物品出入登记,以保证相关物品的数量准确无误。做好被服、家俱的保养和管理工作。

9.生活护理,做好患者入院前的准备工作和出院后的床单位整理及终末消毒工作。提前做好患者晨间护理、打开水及班前准备工作。遵护嘱,帮助生活不能自理的卧床患者整理个人卫生、翻身、进食、起床活动和递送清理便器等工作。

10.物品的配送和领取,应及时送达准确无误,保证物品无损坏丢失。如果由于失职而造成的物品丢失或损坏,一切费用由中标单位照价赔偿。

(三)保安系统

1.仪容仪表应严格按照准军事化模式进行管理。按规定着装整齐,佩带齐全(工作牌、手套、警棍),要求姿态端庄、形象良好、动作干练、素质过硬。

2.服务态度热情周到,耐心做好服务工作。

3.认真学习中华人民共和国治安处罚条令和常用法律,严格执行保安条令和交接班制度,不出现迟到、早退、脱岗的情况,不做与值班无关的事,不收受他人财物。要求24小时值班,定时巡视楼层病区能及时发现安全隐患,严防突发事件的发生。严格探视制度,做到联系、登记、反馈的管理程序,危重患者的陪人经主管医生同意后,方能进入病区,禁止无关人员进入诊疗区。

4.工作尽职尽责坚守岗位,勇于同各种犯罪分子做斗争。严格落实各项安全措施,对职责范围内发生的纠纷和案件及时妥善地处理。确保医疗一线和窗口工作的医务人员安全。协调、安置来访和就诊的车辆,保持院内通畅。对无牌、乱放的自行车应加强管理。

5.每周设有专人查房。保安每两小时巡视病区一次并有详细记录。

6.楼内的物品由乙方负责管理。如有丢失或损坏,由乙方负责照原价赔偿。

(四)后勤运行保障系统

1.机电员工应衣帽整齐,使用文明用语,配带胸牌上岗,无不文明施工。

2.遵守医院各项规章制度,上班时间不做与工作无关的事,不迟到

、早退、旷工、串岗、脱岗、做好交接班工作。

3.后勤人员努力学习业务,尽职尽责地工作。有报修任务时应随叫随到,工作不推诿,规范施工,维修质量达标率90%以上,降低返修率。定期进行维修查访,听取用户意见,随时解决出现的情况。

4.设备管理,总体运行

(1)在管理上应坚持三级保养、设备有台账和维修记录。

(2)保证空调的正常运行,每月清洗消毒一次。病区四季室内温度保持在23℃±2℃,冷却水在32℃以下。新风引入系统每月进行清洗消毒一次,经过达标后使用。

(3)保证大楼安全用水,积极配合防疫部门进行常规检测,饮用水要达到防疫部门标准要求,污水达标排放。

(4)安全用电,制定有效的管理办法和措施及24小时运行维修值班制度。建立各项设备档案和详细的维修记录。保证病区用电、电压要稳、三相电电流平衡,定期检查各类导线无老化、变焦、变脆等情况,绝缘包布无失效,各种电器具无危象,有报修任务5分钟到达现场。

5.工休室卫生要保持门窗地面干净,运行设备清洁,值班室内无杂物堆放。

6.电梯的维护与管理,设司机一名并持证上岗。负责d电梯的停运。每周六彻底维护清洁电梯并有记录,平时注意维护保养与电梯维修商携手随时解决出现的故障,确保电梯的安全运行和清洁卫生,做到地面、墙面、台面有光泽。

第11篇物业服务中心职业安全管理规定格式怎样的

物业服务有限公司分公司管理制度物业服务中心职业安全管理规定

一、目的明确岗位职责,规范操作流程,确保职业安全。

二、适用范围适用于____花城物业服务中心。

三、过程和方法控制3.1全体人员必须严格遵守职责内容,规范操作流程,预防安全事故发生。

3. 2相关岗位在上岗前必须认真通过岗前培训,熟练掌握岗位业务技能。

3. 3禁止帮业主翻越阳台及擅自开启门、窗锁,若遇特殊情况,需及时向上级汇报到部门负责人处,部门负责人同意后方可进行,同时做好各方面的安全保护工作。

3. 4相关岗位需要其他岗位协助时,需根据人员的专业情况合理安排,切忌让协助人员做一些危险的工作,协助人员有权拒绝对自己不懂的危险工作安排。

3. 5高空作业必须严格做好保护措施,未做好保护措施以前禁止进行施工。

高空作业或存在危险的施工场所必须有明显标识和专职的安全监护人。

3. 6非专业人员不得擅自进入高、低压配电房和设备房,专业人员也不得擅自带非专业人员进入高、低压配电房等危险位置,若确需帮助,必须做好相关安全保护措施。

3. 7电工在作业时必须严格按规范程序操作,做事切忌粗心大意,事情做完后要对现场进行彻底检查,确定无安全隐患后方可撤离现场。

3. 8若遇到自身无专业处理能力的情况时,可通知相关专业人员到现场处理,相关专业人员在接到信息后,正确分析其重要性,若在紧急情况下,相关专业人员必须在第一时间赶到现场并进行处理。

3. 9各岗位必须清楚在自己职责范围内所存在的安全隐患,注意细节,确保人身安全。

第12篇商业中心物业管理服务细则

zz商业中心物业管理服务细则

一、主要依据

1、国家、省、市对物业管理服务的有关规定;

2、与**公司签订的“物业管理服务合同”,以及**国际商业中心业主“管理规约”(原称“业主公约”)相关内容。

二、基本要求

1、公司各层领导及全体员工,愿诚恳热情、尽职尽责地为某小区全体业主及住户提供物业管理服务,愿与全体业主共同努力,为创建先进社区作出应有贡献;

2、制定完善的物业、质量、财务、档案等管理方案和制度,吸取广大业主有益建议,不断改进工作。

3、管理及专业操作人员,按规定持证上岗;

4、管理服务工作人员统一着装,佩戴标志,行为规范,主动服务,热情周到;

5、公示24小时热线服务电话(目前为:******),随时响应联系;应急事件,相关人员迅速到达现场适时处置;一般报修或其他需要登门服务事项,按约定时间到达;建立事件处理、报修、维修和回访记录等档案。

三、主要服务项目及标准

(一)房屋管理服务

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修和保养记录齐全;

2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用情况,需要维修时;属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修基金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告或建议,根据业主大会的决定,组织维修;

3、每三日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道及其它共用部位,作好巡查记录,并及时进行维修、养护;

4、按照住宅装饰装修管理和业主管理规约的有关规定和要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,按规定与业主(或使用人)、装修管理企业签订协议,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每二日巡查一次装修施工现场,若发现有影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象时,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门进行协助处理;

5、对违反规划私搭、乱建的行为时及时劝阻、制止;对不听劝阻或已成为事实者,书面通知其限期整改时间和要求,并报告业主委员会及有关部门备案,待进一步查处;

(二)共用设施设备维修保养服务

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外);

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维护、保养等记录齐全;

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;保障设备设施运转正常;

4、对共用设施设备组织定期巡查,作好巡查记录。需要维修时;属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修和更新改造计划和住房专项维修基金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告或建议,根据业主大会的决定,组织维修或更新改造;

5、保障电梯正常运转;

6、保障消防设施设备状态完好,可随时启用;消防通道畅通;

7、设施设备保持整洁、通风,无冒、漏、滴现象;

8、保持路灯、楼道灯完好,发现损坏者,及时修复或更换;

9、容易危及人身安全的设施设备,设明显警示标志和防范措施;

(三)维护小区公共秩序服务

1、小区主出入口24小时值勤;

2、小区内,按规定线路每日进行巡逻,配有安全监控设施的地方,实施24小时监控;

3、在小区内允许进行装修的时间段为,上午8:00―12:00,下午14:00―18:30,

违者予以阻止。进入小区的装修人员,需持临时出入证入内;

4、对火灾、治安等突发事件备有应急预案;事发时及时向业主委员会和有关部门报告,并协助采取相应措施。

(四)保洁、卫生服务

1、幢设置垃圾桶,保持垃圾桶及附近整洁,桶外无垃圾;

2、小区内道路、广场、停车场、绿地等,每日清扫;楼道、电梯厅每日清扫;每周拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗;及时清除区内主要道路的积水、积雪;

3、区内公共雨、污水管道,每年疏通一次;雨污水井每季度检查一次,需要时及时清掏;化粪池每二月检查一次,如有异常及时清掏;

4、二次供水水池,按规定时间进行清洗;

5、按区内实际情况,对需要的部位进行消毒或灭虫除害;

6、按市政府的规定:为保证小区内人员安全、健康和环境整洁、卫生,住宅区内禁养大型犬内;饲养小型宠物,需办理饲养证件,按时进行防疫;遛狗需在规定的时间和地点,有人牵领的情况下进行;领主要将狗粪装入塑料袋内,投入垃圾箱内,并擦净狗粪污染的地点;管好宠物,不得深夜吠叫。对以上规定,违者予以阻止、劝告;对不听从者,报告相关部门处理。

(五)绿化养护管理服务

1、在各个绿化场所,均设置爱护绿化警示牌,敬请大家爱护绿化,保持环境清新、优美、整洁;

2、配专业人员实施绿化管理,对草坪、花卉、树木等,进行栽培和定期修剪、养护;

3、定期清除绿地杂草、杂物;

4、适时组织浇灌、施肥和松土,作好防涝、防冻事项;

5、适时喷洒农药,预防病虫害;

6、对不爱护绿化行为予以劝阻、警告;对故意损毁、破坏行为,视情节严重程度,提请业主委员会和相关部门给予相应处罚;

(六)服务收、支公示

1、按有关规定和合同约定,目前物业管理物业收费标准为:住宅每平方元,商业门面房每平方元;每半年收缴一次,正常情况下,缴费日期为1月1日――1月31日;7月1日――7月31日,为不打扰住户,请到公司财务室缴纳,也可应住户要求,上门收取;

2、电梯、高层水泵电费,按实际用量用户均摊,每季度收缴一次,上门收取;

3、楼道、小区内道路及其它公共场所照明用电费用,按实际使用量,由小区内住户均摊,按规定每2月上门查表收费一次;

4、自行车、电动车和摩托车,放于车库内指定位置;保管费分别为每辆、每月4元、7元、15元;汽车存放于指定地点。