物业管理师物业管理实务试题-第三章物业管理合同

物业管理师物业管理实务试题-第三章物业管理合同

物业管理师物业管理实务试题汇编之第三章物业管理合同

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.在()阶段,由()制定业主临时公约。

a物业销售之前建设单位

b物业销售之前物业管理企业

c物业人住阶段建设单位

d物业人住阶段物业管理企业

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对业主公约的掌握程度。物业销售之前,由建设单位制订业主临时公约。故本题选a,有关内容可参见教材第66页。

2.下列属于合同要约的是()。

a拍卖b广告c标价d投标

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项a“拍卖”选项b“广告”选项c“标价”属于邀请要约。故本题选d,有关内容可参见教材第51页。

3.物业管理招标是()。

a要约b承诺c邀请要约d反要约

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对要约的掌握程度。招标是邀请要约,投标是要约。故本题选c,有关内容可参见教材第50一52页。

4.前期物业服务应达到()的质量标准。

a国家规定b省、市规定c合同约定d业主要求

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。前期物业管理服务应达到约定的质量标准。故本题选c,有关内容可参见教材第56页。

5.下列不属于合同签订应遵循的基本原则是()。

a诚实信用b权利义务公平对等c业主占主导地位d合同自由

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选c,有关内容可参见教材第54~55页。

6.承诺必须由()作出,才能产生法律效力。

a要约人b受要约人c第三方d要约人的代理人

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对合同的承诺的掌握程度。合同承诺必须由受要约人或其代理人作出。故本题选b,有关内容可参见教材第52页。

7.物业管理服务合同一般采用()。

a书面合同b口头合同c事实合同d以上都可以

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务合同的掌握程度。当事人双方协商成文后签字或盖章形成的合同书、协议书、契约书、公约等一般都属于书面合同形式,如前期物业服务合同、物业服务

合同、业主公约等。故本题选a,有关内容可参见教材第54页。

8.前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将()。

a继续生效b中止c终止d以上都不可以

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同区别的掌握程度。前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将会终止。故本题选c,有关内容可参见教材第58页。

9.物业服务合同签订的过程中,某业主对物业管理企业提出异议,该业主的反对()。

a成立b不成立c根据具体情况具体分析d该业主可拒绝履行合同义务

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体,一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业管理企业方面形成一致的看法,其中的单个业主或部分业主,也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业管理企业。故本题选b,有关内容可参见教材第57~58页。

10.业主自有物业专有部分的承接验收属于()之间的问题。

a业主与开发商b业主与物业公司c物业公司与开发商d业主与施工方

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对签订前期物业服务合同应注意的事项的掌握程度。物业共用部位、共用设施设备的承接验收是前期物业服务活动的重要环节,而对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题,无需在合同中约定。故本题选a,有关内容可参见教材第57页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.合同要约构成要件有()。

a要约必须是特定人的意思表示

b要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

c要约发出就生效

d所有的订约提议都可以构成要约

e要约不一定具有订立合同的意图

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对合同要约的构成要件的掌握程度。要约的构成要件包括:①要约必须是特定人的意思表示,必须具有订立合同的意图;②要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须

具体确定;③要约必须传达到受要约人才能生效。故本题选ab,有关内容可参见教材第51页。

2.下列属于邀请要约的有()。

a广告b标价c投标d拍卖e招标

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对合同要约与邀请要约的掌握程度。选项c“投标”是要约。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第50~52页。

3.合同要件应当具备的必要条件有()。

a当事人的缔约能力

b当事人的真实意思表示

c合同的内容的合法

d合同的形式合法

e合同的权利与义务对等

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对合同要件应具备的必要条件的掌握程度。选项e“合同的权利与义务对等”属于“合同签订应遵循的基本原则”。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第53页。

4.合同签订应遵循的基本原则有()。

a当事人的缔约能力

b诚实信用

c守法和维护社会公益

d合同自由

e主体平等

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对合同签订应遵循的基本原则的掌握程度。合同签订应遵循五项基本原则:①主体平等;②合同自由;③权利义务公平对等;④诚实信用;⑤守法和维护社会公益。故本

题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第54~55页。

5.物业服务合同可因以下哪些原因终止()。

a物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同

b因不可抗力致使物业服务合同无法履行

c业主委员会选聘了新的物业管理企业

d物业管理企业被宣告破产

e法律、法规规定的其他情形

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同的掌握程度。物业服务合同可因下列原因终止:①物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同;②物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的;③因不可抗力致使物业服务合同无法履行;④物业管理企业被宣告破产;⑤法律、法规规定的其他情形。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第60页。

6.物业服务过程中出现的争议,可通过以下()方式解决。

a协商b仲裁c诉讼d行业主管部门裁定e以上都可以

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对争议的解决方式的掌握程度。一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条件请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼,故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第60页“明确违约责任的界定及争议的解决方式”的内容。

7.签订物业服务合同时,应特别注意的条款有()。

a明确服务期限

b项目所包括的内容具体、详细

c明确项目管理服务质量标准

d明确相应管理服务费用

e逐项写清管理服务项目

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同应注意的条款的掌握程度。要注意以下主要条款:①项目,及应逐项写清管理服务项目;②内容。即各项目所包含的具体内容越详细越好;③标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准;④费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用,故本题选b、c、d、e。有关内容可参见教材第59~60页“物业服务合同的主要条款宜细不宜粗”的内容。

8.根据《物业服务收费管理办法》,常规物业服务合同中物业服务费不包括()。

a业主人身保险

b业主机动车的保管

c使用人的人身保险

d物业公共区域公众责任险

e业主财产保管费用

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。在物业服务合同中应当明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业管理企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第59页“对免责条款的约定”的内容。

9.签订物业服务合同应注意()。

a合同双方当事人的权利和义务

b免责条款的约定

c违约责任的约定

d物业服务合同条款宜粗不宜细

e以上都正确

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对签订物业服务合同注意事项的掌握程度。签订物业服务合同应注意的事项有:①明确业主委员会的权利义务;②明确物业管理企业的权利和义务;③对违约责任的约定;④对免责条款的约定;⑤物业服务合同的主要条款宜细不宜粗;⑥合同的签订要实事求是;⑦明确违约责任的界定及争议的解决方式。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第59~60页“签订物业服务合同应注意的事项”的内容。

10.物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别体现在()。

a订立合同的当事人不同

b违约责任的约定不同

c服务内容不同

d合同期限不同

e服务质量标准不同

【答案】a d

【解析】本题考查的

是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同,故本题选a、d。有关内容可参见教材第58页“物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别”的内容。

11.签订前期物业服务合同的当事人是()。

a业主b业主委员会c建设单位d物业管理企业e物业使用人

【答案】c d

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业。故本题选c、d,有关内容可参见教材第50页。

12.物业服务合同的订立期限与前期物业服务合同相比具有()特点。

a期限明确b期限不固定c期限不明确d稳定性弱e稳定性强

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别的掌握程度。两者的主要差别在于:订立合同的当事人不同和合同期限不同。物业服务合同期限由订立合同双方约定,与前期物业服务合同相比,具有期限明确、稳定性强等特点,故本题选a、e,有关内容可参见教材第58页。

13.前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的()。

a续筹b管理c使用d缴存e保管

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业服务合同内容的掌握程度。专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第57页。

14.物业服务合同的特点有()。

a一般权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下与物业管理企业签订物业服务合同

b《物业管理条例》对物业服务合同的签订双方主体资格作出了明确的规定,物业服务合同要向政府物业管理主管部门备案

c合同明确,业主或使用人要缴纳物业管理过程中的相关费用及物业管理企业还应取得一定的酬金或利润

d合同期限不确定

e只要通过法定的多数投票权数,所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业服务合同特点的掌握程度。选项d“合同期限不确定”应为“有明确期限”。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第57~58页。

二、案例题

1. 某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。业主委员会与物业管理企业a公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业,一直未能顺利进行,a物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付a物业管理公司的物业管理费。a物业管理公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。请问你认为a物业管理公司能胜诉吗为什么

【答案】能胜诉,应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。

合同的期限虽然已经届满,但业主委员会没有选出新的物业管理企业,也没有订立新的物业服务合同,a物业管理公司作为小区的物业管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主,实际享受a物业公司提供的服务,并未提出异议,理应按约支付物业管理费。

2.刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“人住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定:为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台,不得在窗户上加装防护栏。”人住后,刘先生未经物业公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为:这是自己的房子,自己有权利处理,拒不拆除。物业公司决定:对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下,物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐,物业公司因此把刘先生告上了法庭。

物业公司的诉讼请求是:刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持刘先生在此案中的不当之处物业公司在操作中的错误所在

【答案】

(1)a物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据,应予以驳回;

b诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持;

c此案的诉讼费应由双方分担。

(2)业主应合理使用房屋,不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾,擅自封闭阳台和加装护栏,不仅侵犯了其他相关业主的利益,而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定,行为不当。

(3)首先,作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位,无权罚款;其次,物业公司应依照合同约定,采取协商或司法途径解决矛盾,无权采取停水、停电等方式处理纠纷。

3.a房地产开发商开发的居住小区一期已经人住,当时的物业管理工作由a房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和人住的临近,a开发商找到b物业管理公司并与之签订了为期十年

的物业管理合同,将该居住小区的物业管理权承包给b物业管理公司。按合同约定,b物业公司要向a开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问a开发商与b物业管理公司签订为

期十年的物业管理合同效力如何a开发商要求.b公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效

【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同,属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定,前期物业服务合同可以约定期限,但是,期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同,但是在此期间,若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后,前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份,在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同,开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有,是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为,该条款无效。

4.邵先生在某小区购买一套住宅人住三年,每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚,邵先生回家发现,自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏,整个门毁坏变形,屋内一片狼藉。邵先生立

即打电话给物业公司,同时报警。经统计,邵先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。邵先生认为,自己缴纳了物业管理费,物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责,家中被盗物业公司竟然毫无察觉,属于管理疏漏,应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下,邵先生对物业公司进行起诉,要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持邵先生的诉讼请求为什么

【答案】法院不会完全支持邵先生的诉讼请求,但会部分支持邵先生的诉讼请求。

失窃案件发生时,犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏邵先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内,保安员未能巡逻发现,存在疏漏,未能及时发现、制止犯罪,对由此产生的损失负有一定

责任。但是,盗窃是发生在室内,发现起来有一定的难度,故物业公司无需承担全部责任。

5.你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务的主要内容是什么物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些

【答案】前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业管理企业之间的权利义务关系,包括主要部分为:一是合同的当事人,二是物业基本情况,三是服务内容与质量,四是服务费用,五是物业的经营与管理,六是承接查验和使用维护,七是专项维修资金,八是违约责任,九是其他事项。

物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别:

物业服务合同中关于服务内容的条款与前期物业服务合同基本相同,主要差别在于:一是订立合同的当事人不同,前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业;物业服务合同的当事人是业主(或业主大会)与物业管理企业。二是合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定,但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的,前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定,具有期限明确,稳定强等特点。

6.你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项