物业管理师物业管理实务试题-第二章物业管理招标投标

物业管理师物业管理实务试题-第二章物业管理招标投标

物业管理师物业管理实务试题汇编之第二章物业管理招标投标

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据(),制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

a相关法规的要求

b物业管理费的多少

c物业管理公司的实际能力

d物业管理服务内容

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标概念的理解。物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。故本题选d,有关内容可参见教材第13页。

2.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,()负责物业管理的招标组织工作。

a建设单位b施工单位c物业产权人d监理单位

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,由建设单位负责物业管理的招标组织工作。故本题选a,有关内容可参见教材第13页。

3.根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同,可以将物业管理投标分为()招标等类型。

a整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目

b单一招标、综合招标、分块招标

c专项招标、整体招标、分区招标

d专业招标、综合招标、分区招标

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。故本题选a,有关内容可参见教材第14页。

4.物业项目招标,按物业项目的服务方式可划分为()。

a整体项目招标、专项服务招标

b全权管理项目招标、顾问项目招标

c专业招标、综合招标

d单项招标、整体招标

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型,故本题选b,有关内容可参见教材第14~15页。

5.物业管理招标方式分为()。

a公开招标、议标b邀请招标、议标c公开招标、邀请招标d议标、评标

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选c,有关内容可参见教材第16页。

6.前期物业管理阶段是指()。

a物业开发设计、施工建设、竣工验收

b从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

c从物业开发设计到业主人住

d从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。故本题选b,有关内容可参见教材第16页,第16页的定义和第68页的“前期物业管理”有些区别,请注意。

7.物业管理企业在确定参与招标活动后,应在()的基础上制订切实可行的物业管理方案。

a分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况

b分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本

c分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容

d分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的一般程序的掌握程度。物业管理企业在确定参与招标活动后,、应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上,制订切实可行的物业管理方案。故本题选d,有关内容可参见教材40页。

8.居住型物业的物业管理服务的重点是()。

a基础性的物业管理服务

b特约服务

c经营管理

d紧急事件的预防和处理

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。选项b“特约服务”属于政府物业服务重点;选项c“经营管理’’属于商用类型物业服务重点;选项d“紧急事件的预防

和处理”属于公用事业类型物业的服务重点。故本题选a,有关内容可参见教材43页。

9.招标人在发布招标公告或投标邀请函书的()日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

a 7日b 10日c 15日d 30日

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标的基本要求的掌握程度。招标人在发布招标公告或投标邀请函书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故

本题选b,有关内容可参见教材18页。

10.按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,投标人少于()或者住宅规模在()以下,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a 2个,2万平方米b 3个,2万平方米c 3个,3万平方米d 2个,3万平方米

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,故本题选b,有关内容可参见教材20页。关于2万平方米的出处,可参见关于统一印发《北京市协议选聘物业管理企业行政许可程序》的通知(京建物[2005]88号)。

11.招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的()。

a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。故本题选b,有关内容可参见教材第22页。

12.物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是()。

a编制招标文件

b投标申请人的资格预审

c发放招标文件

d接受投标文件

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。物业管理招标的程序是:①成立招标领导小组;②编制招标文件;③公布招标公告;④发放招标文件;⑤投标申请人的资格预审;⑥接受投标文件;⑦成立评标委员会;⑧开标、评标、中标。故本题选c,有关内容可参见教材第20~22页。

13.物业管理招标的程序有:①编制招标文件;②接受投标文件;③投标申请人的资格预审;④发放招标文件;⑤成立招标领导小组;⑥成立评标委员会;⑦开标、评标、中标;⑧公布招标公告,

正确的顺序是()。

a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。本题选b,有关内容可参见教材第20―22页。

14.物业管理投标过程中,获得了招标信息之后应进行的工作是()。

a项目评估与风险防范b登记并取得招标文件

c准备投标文件 d送交投标文件

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理投标程序的掌握程度。物业管理投标的程序是:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接

受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。故本题选a,有关内容可参见教材第24~28页。

15.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是()。

a新建的商场b新建的写字楼

c新建的住宅d新建的医院

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目,以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。故本题选c,有关内容可参见教材第20页。

16.招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。

a 15b 20c 30d 7

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。故本题选c,有关内容可参见教材第23页。

17.招标人应当自确定中标人之日起()日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

a 15b 7c 20d 30

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故本题选a,有关内容可参见教材第23页。

18.公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于()日。

a 20b 15c 30d 7

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。故本题选a,有关内容可参见教材第21~22页。

19.采用邀请招标方式的,至少应该邀请(

; )家物业管理企业。

a 5b 7c 4d 3

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人采用邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发投标邀请书。故本题选d,有关内容可参见教材第21页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理招标的方式有()。

a公开招标b邀请招标c有限竞争性招标d选择性招标e议标

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选a、b,有关内容可参见教材第16页。

2.物业管理招标投标的基本原则是()。

a物业管理招标由招标人依法组织实施

b在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上,应当严格遵循相关法律和招标文件的要求,公正对待每一个投标单位

c招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开

d在物业管理招标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动,实事求是,信守诺言

e对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标基本原则的掌握程度。物业管理招标投标的基本原则是:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第19页。

3.物业管理招标投标的基本要求是()。

a参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规,即合法性

b在物业管理招标投标过程中,双方都应充分考虑市场要素,即适应性

c招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开,即公开性

d招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业,投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式,即响应性

e按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,即程序性

【答案】a b d e

【解析1本题考查的是考生对物业管理招标投标基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的基本要求是:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等,都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第18页。

4.物业管理招标投标法律依据是()。

a物业管理条例

b前期物业管理招标投标暂行办法

c中华人民共和国招标投标法

d招标方的有关规定

e物业管理收费管理办法

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标的基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第18页。

5.物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有()。

a项目的整体设想与构思

b组织架构与人员配置

c费用测算与成本控制

d工作目标和计划

e服务承诺

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。关键性内容包括:①项目的整体设想与构思;②组织架构与人员配置;③费用测算与成本控制;④管理方式、运作程序及管理措施。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第41页。

6.物业管理方案的实质性内容包括()。

a服务承诺

b人员培训及管理

c早期介入及前期物业管理服务内容

d工作计划

e管理制度的制定

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。实质性内容包括:①人员的培训与管理;②管理指标;③管理制度的制定;④档案资料的建立与管理;⑤早期介入及前期物业管理服务内容;⑥常规物业管理服务综述;⑦工作计划;⑧物资装备。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第42页。

7.物业管理服务模式包括()。

a组织架构的设置

b客户定位

c服务需求定位

d经营服务模式确定

e物业的功能定位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务模式的掌握程度。确定招标物业的管理服务模式,是在对项目进行深入调查分析的前提下,结合招标文件的具体要求,确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施,包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。故本题选b、c、e,有关内容可参见教材第43页。

8.商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有()。

a经营b设施管理c安全d公用设施无故障的正常运行e特殊服务需求服务

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。一般而言,商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面。故本题选a、b,有关内容可参见教材第43页。

9.政府物业管理的特殊性主要体现在()。

a维护政府的形象 b设备设施管理c会议接待d安全和保密管理e内部特约服务

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第43页。

10.物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容有()。

a物业管理企业

b物业管理服务内容

c物业管理费用

d物业管理要点

e物业管理企业规章制度

【答案】b c d

【解析】本题考查的是考生对投标文件编写的掌握程度。物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。故本题选b、c、d,有关内容可参见教材第29页。

11.物业管理招标的主体主要有()。

a建设单位b业主大会c物业产权人d物业使用人e业主委员会

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第13页。

12.物业管理招标投标的特点主要有()。

a综合性b公正、合理性c公开、公平性d特殊性e差异性

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标特点的掌握程度。投标方所提供的服务具有综合性;投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采用有差异的方式和策略;物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第15页。

13.下列属于常规物业管理招标内容的有()。

a客户管理、客户服务和便民措施

b精神文明建设

c物业的租赁经营

d参与物业的竣工验收

e财务管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有:①项目机构的建立与日常运作机制的建立;②房屋及共用设施设备的管理;③环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;④客户管理、客户服务和便民措施;⑤精神文明建设;⑥物业的租赁经营;⑦财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第17页。

14.物业管理投标的主要风险来自于哪些方面()。

a政府相关单位b招标人c招标物业d投标人e竞争对手

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第26页。

15.物业风险的防范与控制的具体措施有()。

a严格按照相关法律法规的要求参与投标活动

b对项目进行科学合理的分析、评估

c完善企业自身的管理

d选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业

e不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理风险防范与控制的具体措施有:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求”与“慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求”相矛盾,故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第26~27页。

三、案例题

1.你是一家物业公司的管理入员.由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。

请问:(1)你将按怎样的程序开展投标工作你的标书中的主要内容有哪些(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原

则是什么(3)在物业管理投标活动中,对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素

【答案】

(1)投标程序:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。

标书的主要内容:分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括:①公司简介;②公司法人地位及法定代表人证明;③招标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是:物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

(2)基本要求:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。

基本原则:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

(3)在物业管理的投标活动中,应考虑以下几个方面的因素:①投标物业的基本情况;②招标物业项目的定位;③业主的需求;④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况;⑤招标条件和招标过程;⑥竞争对手;⑦企业自身条件的分析。

2.你是某物业公司的管理人员,由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容