zx物业管理处人员素质要求（十二篇）

第1篇 zx物业管理处人员素质要求

物业管理处人员素质要求

(一)管理处主任:本科及以上文化程度,具有三年以上本职工作经验,熟悉物业管理政策法规,持有'物业管理企业经理上岗资格证书',懂电脑基本操作应用;与公司统一信念,廉洁、自律,具有奉献精神,认真负责,团结同事,有创新意识,能包容、忍耐;有一定组织、协调及管理能力,善于处理各种难题;公关能力强,能创造顾客价值。

(二)物业助理:大专以上学历,熟悉物业管理法规政策;有同职工作阅历2年以上及上岗资格证,懂电脑基本操作与应用;品行端正,能与企业相互拥有,有良好职业道德,能与同事、团队合作共事;敬业敬职。1、有一定的组织、管理及协调能力;2、文字处理及表达能力较强,有一定的社交能力;3、能处理所辖范围出现的各类问题及应变能力。

(三)客户接待:大专以上学历,有档案、资料管理工作经验,熟悉档案资料的归档、立卷、销毁程序,电脑打字熟练;遵守企业制度、保守机密、有良好的职业道德和工作作风;坚持原则,对工作认真负责,尽心尽力、兢兢业业。1、电脑打字速度快(80字/分钟及以上);2、具有及时整理、清理、归案、立卷、编码资料的能力;3、对归案的档案资料熟悉,做到查找准确、快速;4、有一定的文字处理、排版能力;5、熟悉办公室有关设施、设备的操作。

(四)出纳:中专以上文化程度,有企业财务会计工作经验二年以上,熟悉财务电算化,对现代企业体制和经济运作有一定认识,熟悉国家财务政策法规;遵守企业制度,保守公司机密,有良好的职业道德,忠诚、可靠、廉洁自律、作风正派、敢于抵制不法行为,原则性强,对工作尽职尽责;熟悉银行、税务、审计等法规及具体业务运作程序、独立鉴别现金真伪能力、有指导收费等业务工作能力。

(六)客户服务中心:大专以上学历,二年以上本岗位工作经验,持有物业管理岗位证书,懂电脑基本操作和应用;作风端正、忠诚廉洁、勇于承担责任、善于接纳、宽容、细致、耐心、有团结协作精神;有足够的业务知识,具有较强的组织领导能力,善于思考;能独立解决管理中出现的难题;有较好的亲和力,社交能力及口头表达能力,与业主、商户建立良好的人际关系。

(七)维修部主管:大专以上学历,中级及以上技术职称,从事专业工作四年以上有实际操作、排除故障等工作经验,有较强的专业技术理论知识,熟悉iso9000质量体系;遵守企业制度和安全操作规程,具备良好的职业道德和严谨的工作作风,廉洁自律、原则性较强,对工作认真负责、任劳任怨、注重作业跟进。有及时解决、排除设备运行故障的能力;有培训、指导专业技术人员操作的能力;有较强的动手能力;有编制操作规程、工作流程的能力;有较强的组织领导能力。

(八)维修员:中专以上文化程度或职业技术学校毕业,有专业资格证,从事专业工作三年以上,有实际操作、排除故障等工作经验、有一定的专业理论知识,熟悉质量记录。遵守企业制度、安全操作规程,有良好的职业道德和敬业精神,品行端正,热爱本职工作、对工作认真负责,尽职尽责,吃苦耐劳、任劳任怨、兢兢业业。有应急处理问题的能力;动手能力较强,能满足维修工作需要;有多个专业维修技能;有修旧利废能力。

(九)安全管理部主管:大专以上学历,年龄35岁以下,身高1.72m以上,或退伍军人连职以上干部,从事安保工作三年以上经验,熟悉有关的法律、法规知识。忠诚廉洁、严于律已、遵纪守法、团结友爱、工作严谨、认真负责、不徇私情,不怕牲牺,尽职尽责。有较强的组织领导能力、能独立处理问题;尤其处理突发事件的能力较强;工作经验丰富,有带领全队维护好公寓安全及业主、商户生活秩序的能力;懂得治安、防火专业知识,了解相关法律法规;具备与公安、消防等部门配合、沟通、建立良好关系的能力;业主、商户反映良好。

(十)安全管理部领班:高中或中专以上文化程度,年龄30岁以下,身高1.72m以上,2年以上本职工作经验,有法制观念,持有保安员资格证。忠于职守、机警勇敢、处事果断、反应迅速、遵纪守法、为人诚实、团结同事、热爱本职工作,尽职尽责,敢于同坏人坏事作斗争。具有一定组织领导能力;熟练掌握消防知识及其他相关业务;身体强壮,有较好的独立处理问题的能力。

(十一)监控员:高中以上学历,从事监控工作1年以上,熟悉监控系统性能及相关的理论。遵守公司各项规章制度,品行优良、作风正派、为人诚实、有良好的职业道德、团结同事、热爱本职工作、尽职尽责、任劳任怨、服从领导和工作安排,工作认真仔细。具备处理突发事件的能力;熟练掌握和运用监控系统;判断准确、处事果断;具有一定的监控设施维护技术。

(十二)安管员:高中以上学历,年龄30岁以下,身高1.70m以上,从事本职工作2年以上,熟悉物业管理的相关理论知识,了解物业管理工作流程,遵守公司各项规章制度。品行优良、作风正派、为人诚实,有良好的职业道德,团结同事、顾全大局、热爱本职工作、服从领导、听从指挥、工作认真、吃苦耐劳、坚持原则。具备处理突发事件的能力;熟练掌握擒拿技能和具有良好体能素质;观察细致、判断准确、反应灵敏。

(十三)保洁组领班:中专以上学历,年龄45岁以下,从事服务工作三年以上经验,熟悉有关的园林绿化及保洁知识。忠诚廉洁、严于律已、遵纪守法、团结友爱、工作严谨、认真负责、不徇私情,尽职尽责。有较强的组织领导能力、能独立处理问题;工作经验丰富、有带领本部员工维护好公寓环境及业主/商户生活秩序的能力;具有与市政园林、市容环保部门的协调能力;业主、商户反映良好。

(十四)保洁员:初中以上文化程度,年龄45岁以下,从事服务工作一年以上经验,熟悉有关的保洁知识;忠诚廉洁、严于律已、遵纪守法、团结友爱、工作严谨、认真负责、尽职尽责。有较强吃苦耐劳的精神;工作经验丰富、有较强的专业技能;业主、商户反映良好。

(十五)园艺工:初中以上文化程度,年龄45岁以下,从事园艺工作三年以上经验,熟悉有关的园林绿化知识。忠诚廉洁、严于律已、遵纪守法、团结友爱、工作严谨、尽职尽责。有较强吃苦耐劳的精神;工作经验丰富、有较强的绿化养护管理的知识和技能;熟悉花草树木品种、名称、特性和栽培管理方法,掌握花木病虫害的防治方法,正确并熟练使用园林机具;业主、商户反映良好。

第2篇 物业管理企业资质行政许可办理指南福建省

一、物业管理企业资质行政许可依据

根据《物业管理条例》(国务院令第379号)第三十二条、《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)及《福建省建设厅关于下放审批权限简化审批程序规范行政审批的通知》(闽建法[2004]56号)。

二、物业管理企业资质行政许可条件

(一)一级物业管理企业资质标准:

1、注册资本人民币500万元以上;

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4、管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

(1)多层住宅200万平方米;

(2)高层住宅100万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。

(二)二级物业管理企业资质标准:

1、注册资本人民币300万元以上;

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4、管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:

(1)多层住宅100万平方米;

(2)高层住宅50万平方米;

(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;

(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。

(三)三级物业管理企业资质标准:

1、注册资本人民币50万元以上;

2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;

4、有委托的物业管理项目;

5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。

(四)新设立的物业管理企业按照最低等级核定暂定资质,有效期一年。

三、物业管理企业资质行政许可程序

申报一级企业资质的,申报单位持审批所需材料报省建设厅初审,由省建设厅提出初审意见后,报建设部核准发证;

申报二级企业资质的,由省建设厅审批核发资质等级证书;

申报三级企业资质、暂定资质的,由设区市房地产行政主管部门审批发证。

其中二级企业资质审批程序为:

(1)申请人先向所在地设区市房地产行政主管部门提出申请,提交有关材料;

(2)设区市房地产行政主管部门对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和申报材料(加盖主管部门原件核对专用章)上报省建设厅;

(3)省建设厅进行审核,作出行政许可决定。准予许可的,于法定时间内向申请人颁发资质证书,在福建建设信息网上公告。

二级企业资质办理机构:

省建设厅政务服务中心,办理地址:福州市北大路242号,联系电话0591-。

四、物业管理企业资质行政许可期限20个工作日(报建设部审批的时间不

计算在内)

五、物业管理企业资质办理流程:

1、新设立的物业管理企业到所在地工商行政管理部门取得企业法人营业执照。

2、申报单位登陆福建物业管理信息网查看物业资质管理办法,下载《物业管理企业资质申报表》。

3、申报单位持填写完整的《物业管理企业资质申报表》一式三份和申报材料原件、复印件一份(按内容分类装订成册)到所在地房地产行政主管部门核对原件并进行受理确认,报设区市房地产行政主管部门审批。申报材料复印件由房地产行政主管理部门加盖核对原件专用章。

六、物业管理企业资质行政许可材料目录

(一)申请暂定资质应当提交下列材料:

1、物业管理企业资质申报表;

2、企业法人营业执照副本复印件(加盖单位印章);

3、企业章程;

4、企业验资报告;

5、企业法定代表人任职文件及身份证复印件;

6、企业具有专业职称人员的职称证书、身份证、劳动合同复印件,有调动过工作的另附工作调动证明(或者与原聘用单位解除聘用劳动合同的证明文件、退休人员的退休证明);

7、企业人员中取得各类职业资格证书材料:

(1)取得物业岗位培训证书人员名单及岗位培训证书、劳动合同复印件;

(2)取得保安证、电工、安装、维修等操作证书人员名单及证书、劳动合同复印件。

8、企业服务质量、服务收费等管理制度和标准。

外商投资企业除提供前款规定的资料,还应当依照外商投资法律、法规的规定办理有关审批手续。

(二)申请一级、二级、三级资质应提交的材料目录

1、上述暂定资质的七项材料;

2、企业原资质证书正、副本原件;

3、上年度企业财务审计报告;

4、管理各部门负责人任职文件,其中工程、财务负责人应具备中级以上专业职称

5、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);

6、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况,企业获得的良好业绩材料。

七、省外一、二级资质物业管理企业报备程序

(一)报备依据及报备管理部门

福建省建设厅关于转发建设部物业管理企业资质管理办法的通知》(闽建房[2004]39号)文件,规定省外一、二级资质物业管理企业在我省境内从事物业管理服务活动的,应到项目所在地设区市房地产主管部门报备。

(二)报备应提交的材料:

1、申请进闽从事物业管理服务活动的报告;

2、企业法人营业执照(加盖公司印章);

3、物业管理企业资质证书正、副本复印件(加盖公司印章),同时提交证书副本原件核验;

4、企业章程;

5、企业验资报告;

6、企业法人授权委托书;

7、企业驻闽的所有人员名单和各类专业技术人员的资格证书和劳动合同复印件,同时提供资格证书原件核验;

8、拟管理项目的有关证明材料。

物业管理项目承接后,必须在项目所在地设立分支机构,到工商行政主管部门领取非法人营业执照。

八、注意事项

第3篇 物业管理投标申请人资格预审文件

1、招标邀请书

2、投标意向书

3、企业简介(1000字以上)

4、营业执照(复印件)

5、资质证书(复印件)

6、管理业绩( 管理项目、物业类型、面积、获奖证书情况)

7、法定代表人简介、从业资格证书

8、拟定管理处负责人简介、从业资格证书

9、投标联系人、电话

请投标单位务必于**年**月**日前将上述资料按顺序装订成册并送交***房地产开发有限公司(*路7号)客服部。

第4篇 物业精细化管理培训3

第三篇:安全巡检工作要精细化

一、火情控制

某商场内一专卖厅新开业,在装修过程中,因施工人员违章操作,未及时清除易燃物品,导致电焊火花将碎木屑引燃,突发火情。正在巡视中的秩序维护员立即就近取用灭火器材迅速扑火,不料火情有进一步发展趋势,秩序维护员一边呼叫邻近工作人员参与控制火势,一边呼叫消防管理中心主管和相关人员前往扑救。

精细化操作建议:

1、增加装修现场及安全巡视频次,提高监督力度,必要时维修人员与秩序维护人员协调联动,内部保持沟通渠道畅通;

2、加强对装修工作的审批管理,对违章操作的情况在审批时进行告知并控制;

3、制定完善的消防管理体制,配备合理的秩序维护人员,定期举办消防演习;

4、将业主培训纳入公司整体培训体系,加强客户消防知识的宣传。

二、规范使用用电器

某商场一品牌专卖厅内射灯突然着火,事后经物业管理处工程维修人员检查,起火原因是射灯镇流器过热造成的。在专卖厅装修前,因其射灯不符合《装修管理规定》,物业管理处曾对该业主下发《装修违章通知单》建议整改,未被业主采纳,工程维修人员将不整改的害处告知其工作人员及店铺业主,业主并未听取。直至发生起火事件后,专卖厅的负责人才按要求进行整 改。

精细化操作建议:

1、加大现场装修安全用电的巡检力度,对违规用电坚决予以查处,从根本上避免火灾事故的发生;

2、物业公司应严格履行审批、验收程序,对不符合规定的装修,及时采取措施,令其整改,消除潜伏的隐患,确保安全。装修前提出专业的、富有建设性的意见,避免违章现象的发生。若违章已经发生,针对不同人员采用理性的、柔性的或刚性的意见来说服装修者停止违章行为,并提出积极的整改意见;

3、不合格、不符合标准的开关、镇流器、电线、灯管等存在安全隐患,对业主加强安全意识教育和宣传,同时业主不应存在侥幸麻痹心理,要严格按照《装修用电管理规定》执行。

第5篇 对物业管理投标文件要求

对物业管理投标文件的要求

1.投标文件必须包含的内容:

(1)投标书,格式详见附件五。

(2)投标人营业执照复印件、物业管理服务企业资质证书复印件、法定代表人资格证明、法定代表人对参予投标人员的授权委托书(格式详见附件六,法定代表人亲自参加除外)。

(3)银行履约保函,格式详见附件七。提供履约保证金方式为现金、支票、银行汇票的除外。

(4)投标人的信誉、业绩证明材料。

(5)承担本物业物业管理的领导班子配备情况,主要负责人的身份证复印件、物业服务岗位资格证明材料复印件。

(6)承担本物业物业管理的工人、保安配备情况。

(7)除本招标文件规定的物业服务要求之外,还要达到的其他要求。

(8)投标文件必须承诺,因达不到物业服务要求,对业主造成直接损失的,承担赔偿责任。具体如何赔偿,如业主被盗、共用设施损坏或灭失、下水道堵塞后污水进入房间等,应详细说明。未对业主造成直接损失的,如清洁卫生不合格,应如何处理也应详细说明。

(9)物业服务期限满后,如果不按时撤离本物业,应承担何种违约责任。

(10)对开发商应尽的责任,业主向物业企业反映后,应如何处理。

(11)是否愿意承担本招标文件第二部分所指的总水表涵盖的整个区域的水费代收工作在本物业住宅共用部位共用设施设备维修基金到帐前,是否愿意垫资对本物业供水系统进行改造,实现本物业的水表与周边其它小区和单位的水表完全分离

(12)物业管理服务费收费标准。要求:普通住宅必须在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已装修、闲置三个月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未装修且无人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,车库与普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,业主委员会办公用房免收物业管理服务费。

(13)对业主违约的处理办法。业主拖欠物业管理服务费,可以收取滞纳金,滞纳金收取比例不得超过银行贷款利率的4倍。

(14)联系方式。

(15)投标人认为应当写入投标文件的其他材料。

2.对投标文件的制作、送达要求

(1)投标文件必须采用简体中文。

投标人需制作投标文件多份,其中正本1份(书面文档),副本5份(书面文档),电子文档1份。电子文档最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存储在软盘或优盘中。投标文件之间如果不一致,责任由投标人承担。

(2)投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写。并由投标人的法定代表人亲自签署,加盖法人单位公章和法定代表人印鉴。

(3)投标文件应当密封包装,并在包装人标明投标项目名称、投标人名称,注明开标前不得开封,在密封处加盖投标人公章。

(4)投标文件送达截止时间:20**年*月5日上午9点。

第6篇 shoppingmall租户物业管理条款约定

shopping mall租户物业管理条款的约定

在shopping mall招租洽谈过程中,有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定,通常是仅次于租金价格的谈判重点。

因为,shopping mall的业主、租户都认识到,shopping mall运营管理成败的关键,就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境,而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括shopping mall业主方提供的整体物业状况与服务支持。

因此,租户对物业服务合同条款的深究,不仅直接关系到前期投入费用、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本(物业管理费、能耗费分摊等),更重要的是关系到租户对shopping mall整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时,对于业主,也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本,更重要的涉及到shopping mall能否对优质租户具有足够的吸引力。

严格意义上,shopping mall选择租户的过程,同时也是租户特别是主力店租户选择shopping mall的过程。从租户角度,肯定希望业主提供的物业服务,包括的工作项越多、标准越高越好,其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户,其自身经营过程中,用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大,对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主,经营shopping mall从根本上为了逐利,作好物业服务,营造优质购物环境,都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率,不可能只为提升租户的满意度,就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程,就是业主、与承租户博弈的过程。

shopping mall业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中,要围绕着“shopping mall内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为(主要指:租赁行为)顺利开展”的最根本目的,按照如下原则进行:

首先,应该承担业主作为mall主导者的责任(即通常提倡的“大业主、小租户”的shopping mall管理原则),通过以物业服务为代表的shopping mall运营期各种管理手段,对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。

再次,始终保持成本意识,对物业服务内容,不是简单地一刀切,对租户要求进行合理区分,提供不同层次服务,对租户运营管理充分了解,与租户合理沟通,清晰了解租户经营活动所需要的物业服务,提供有针对性的支持,保持租户经营活动的顺利开展。

其中,主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业,业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持,而不是租户自有员工工作量的代替。

租赁开间式商铺、特色经营的中小租户,自身人力资源薄弱,业主的物业服务应以全面为主,使租户可以将全部精力,完全投入到经营中。

对于部分租户的特殊要求,提倡引进先进技术,主要通过设施设备的改进,以物业交付条件的硬件形式实现,尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。

运用长效成本管理概念,在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下,应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。,一般不采取租户代管方式。

对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认,要作到明确、主动,避免受制于租户。

shopping mall整体运营、及租户经营活动组织,受单体、组群等mall不同建筑形态影响很大,业主在考虑物业服务支持条款时,要充分考虑建筑形态因素的影响。

结合上述原则,就shopping mall业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中,容易产生争议的条款,具体分析如下:

首先,安全管理条款中,主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在谈判过程中,应该按“业主主外、租户自理内部”原则,合理分解职责。

一,商品防盗,是零售、超市业主力店租户的关注重点,此类租户一般都设有内保组织,内部还设有红外、监控等技防报警系统,并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中,租户永远希望业主承担的责任无限放大,但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认,所以,业主不要试图承担资产保全的风险,而且,在商业企业中,商品被盗问题,一直难以完全避免,例如,超市业认可的可控失窃率为千分之三,租户要求业主承诺资产安全,只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下,寻求业主分摊责任风险。

在安全管理责任把握上,业主应主要从协防角度出发,在时间范畴,侧重于夜间的安全保卫;在空间范围,坚持租赁合同红线分界;“在租户非营业时间内,以暴力破窗、破门等形式,造成租户的财产破损,由业主(或所聘物业公司、保安公司)承担由执法部门确认的连带责任;但租户在非营业时间内,因自身疏忽,未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等,及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为,所造成的财产破损,业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是,对租户往来商品进出管理,尤其是卸货区管理,业主应坚持“无责任管理”方式,一方面要求安保人员注意观察,一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任,货物坚持由租户自行交接。

二,业主所聘用安保人员,在租户营业期间内,主要职责侧重于“公共秩序维护”,按国家现有法规,安保人员不具备任何执法权,所以,在安全管理条款约定中,不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷,租户工作人员人身保护的职责,shopping mall中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业,都是容易发生营业纠纷的业态,如安保人员介入处理租户与消费者的纠纷,一方面根本不具备处理权,更容易造成消费方情绪失控,事态扩大,使事件从最初的租户与消费者纠纷,演变为与安保人员的冲突。

三,通道管理(包括:各类电梯),包括租户的营业通道、及工作(工作人员进出、货物进出)通道管理,对于单体mall,有关通道管理尤为重要,shopping mall业态复杂,不同业态经营时间不同,超市业、餐饮业夜间还需要保证货运通道,通道的优化管理,首先,要根据业态规划、已签约租户的实现情况出发,在建设设计、设施设备配置,力争作为非常规时间营业的主力店租户,提供独立出入口(如建筑设计无法满足要求,可以通过电梯分层、分时控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理条款要坚持明确约定,业主对于主公共通道的开放时间、及安全检查的管理权,通道管理中,不要试图通过安保人员的人防措施,让多家租户混用通道;最后,在单体mall中,业主应坚持租户独立通道与公共通道隔断门与租户实行“双锁管理”。

四,按国家相关消防法规,消防安全对于shopping mall经营具有一票否决权,因此,通过消防验收后,业主要对mall进行整体消防管理,对于从事餐饮、娱乐业态等需要单独进行消防报批的主力店租户,在消防安全管理条款约定中,业主要坚持对租户的消防监督权、甚至要求停业权;同时,一方面在条款约定中,坚持“谁建设、谁管理”原则,而在实际工作中,利用多数租户的喷淋、烟感、光电等技防设施,都与mall整体消防系统事实连接的条件,对租户消防系统进行积极、主动(非正式约定)管理,但需要特别提出的是,业主不宜过度介入,承担租户消防批建、验收、抽检的风险。

其次,在保洁服务条款约定中,主要分岐一般都存在于“业主、租户保洁区域位置确认、及业主负责保洁区域的质量标准”等二方面,mall的建筑形态,是保洁条款约定中的最重要影响因素。

一,在单体mall中,业主要发挥保洁主导作用,确保整体环境品质,在与租户约定中,可以以租赁红线为界,进行划分,租赁范围以外,统一列入业主保洁服务范围。但需要指出的是,当出现部分主力店租户统租多层,、或承租面积较大的情况,租赁范围内的洗手间、消防楼梯、天顶、电梯门、扶梯等公共场地、公共设施,应要求租户自行保洁,可以用适度减免部分物业管理费作为谈判手段。否则,业主保洁人员要是以租户要求时间、质量标准进行保洁,很难进行工作安排,特别是多数业态的租户集中保洁时间,都在非营业时段,业主保洁人员进入租户场地,涉及资产保护,难以操作。

二,在多幢建筑组群 mall中,特别是在主力店租户多数独幢经营的情况下,业主应该把保洁力量主要投入到影响mall整体购物视觉环境的中心广场、景观水景等方面,让租户承租幢成为租户自行负责的独立保洁单位,包括外墙清洗在内,都由租户自行负责。

三、关于垃圾清运,要采取定期开放垃圾房,主力店租户自行“整包装清运”方式,不宜设置多个区域垃圾集中点,否则,不仅占用大量公共面积,也极大地增加了保洁人员的工作量。

四、在与租户的保洁条款约定中,要尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时,关注约定细节,例如,餐饮业的隔油池、烟道清理、百货业的一楼橱窗是否属于外墙等。

再次,租户在工程管理条款洽谈判中,除

经营所需专属设备设施外,其余部分一般都希望业主能够“一包到底”,而业主应该灵活运用“谁建设,谁管理”的谈判原则,根据实际状况,按有利于shopping mall经营的目的,区别安排。

一,支持shopping mall整体运营所必需的高低压配电、给排水管网、消防系统等设施设备,及建筑本体等的维修维护,由业主进行统一管理,业主、租户一般都没有异议。但对于产权属于业主,即使是专供单一租户的空调系统、电梯等机电设备,及在租户租赁区域内的强电间、弱电间、风机房、管道井、水泵房等设施,也应坚持由业主统一管理。

一方面可以更有效的保护设备设施,避免租户代管中极可能出现的“只重使用,不重维护”的短视行为,一方面也对租户内部管线分布、调整等工程行为,进行有效监控及制约。需要特别指出的是,业主应要租户约定,租户要对业主的维修维护工作提供便利,例如,在二次装修中预留检修口等。

二、在工程管理中,维修维护责任的界定,通常是双方争议的主要焦点。业方应从租户规模角度,结合设施设备配置实际,合理区分。在shopping mall中,租赁中小开间、从事以商业零售、服务业的中小租户,一般都是直接利用业主提供的物业交付条件,再配置经营道具。从设施设备所有权、租户人力资源、及通常中小租户的合同短期性角度,对于中小租户,业主的维修维护服务应该采取“统管式”,解决租户的后顾之忧。而主力店租户,一般都自行进行内部装修、设备设施配置,业主通常只需提供给排水、供电、燃气、(部分包括:制冷、供暖管道)至租赁区域入户门,再由租户施工单位进行技术对接。按“谁建设,谁管理”原则,租户入户门内的设施设备,都应由租户自行进行维护维修。

但在经营期内,租户实际使用的设施设备,经常是由业主、租户双方拼装建设的,因此,如果发生功能性故障,不经过全面检查,一般难以迅速界定维修责任,同时,租户也不可能像业主方,保持一支完整的工程管理队伍,这样,往往会延误维修时机,甚至影响租户正常经营。所以,对部分产权虽然属于业主,但直接影响租户经营经营的“供电、供水、制冷、供热”线路或设施设备,业主可以与租户约定有偿的维修维护条款,纳入整体工程管理范围,但相关条款中,应对租户自建部分的质量验收、使用方式、更新费用、维保标准有明确的约定。

三、在物业服务条款约定中,有关水电、制冷、供暖价格标准的约定,也应列入工程管理范围内,shopping mall多数采取为二次供电、供水方式,单体mall一般是中央空调集中制冷(供暖)。目前,国内多数城市逐渐采取分时供电方式,不同业态经营时间不同,用电、用水价格,及中央空调制冷(供暖)能耗分摊方式,都需要提前与租户约定。对于长约租户,需要重点说明的是,条款要约定的不是单纯的价格,而是价格标准的计算方式及依据,以备国家水电价格的调整。水费价格约定中,应充分考虑到国家日趋严格的水资源管理制度,现在,shopping mall作为用水户,目前国家统一按商业标准收取水费,但餐饮、娱乐、特别是洗浴、桑拿等行业,水费标准制定很高,所以,应在合同中欲留伏笔,以备国家征收方式发生变化。

第7篇 物业质量手册：质量管理体系

4.0质量管理体系

4.1总要求

公司根据iso9001:2000标准要求,同时考虑本公司物业管理服务行业的特点和要求建立质量管理体系形成文件,加以实施、保持并持续改进。为实施质量管理体系,确保满足业主(住户)和法律法规的要求,公司按iso9001:2000标准的要求,对物业管理服务的过程进行识别和管理。

4.1.1 公司对各职能部门、**花园管理处的物业管理服务和租赁服务的各项过程及影响各过程的内部管理过程,进行识别和策划,以保证:

a)各部门、**花园管理处对物业管理服务过程及各项质量管理过程加以识别、明确,并形成文件。

b)按规定的过程实施;

c)物业管理服务达到满足业主(住户)和法律法规的要求。

4.1.2 建立书面的质量管理体系文件以确定物业管理服务、租赁服务各过程及影响该项服务的内部管理过程的顺序和相互作用。

4.1.3确定为确保这些过程的有效运作和控制所要求的准则和方法。

4.1.4公司确保可以获得必要的资源和信息,以支持这些过程的运作和对这些过程的监视。

4.1.5测量、监视、检查、监督和分析这些过程,并实施必要的措施,以实现这些过程所策划的结果和对这些过程的持续改进。

4.1.6公司针对大中设备维修外包服务等实施控制,对此类外包服务的控制在质量管理体系中加以识别。

4.1.7 公司按iso9001:2000标准要求管理这些过程。

4.1.8 公司总经理对物业管理服务质量负责,管理者代表经总经理授权,负责本公司的质量管理体系的建立和保持,公司各职能部门、**管理处按经批准的文件化的质量管理体系运行,并将运行结果进行记录。

4.1.9 本公司质量管理体系覆盖的产品范围:物业管理服务、租赁服务。

4.1.10本公司的质量管理体系分五部分:

a)质量管理体系;

b)管理职责;

c)资源管理;

d)半成品和服务实现;

e)测量、分析和改进。

4.1.11公司质量管理体系剪裁细节及合同性说明:

a)7.3设计和开发

本公司提供的是物业务管理服务和租赁服务产品,不存在设计和开发,故剪裁7.3要素;

b)7.5.2产品和服务过程确认

本公司提供的产品没有特殊过程,故剪裁7.5.2。

第8篇 x佳园日常物业管理内容

南湖佳园日常物业管理内容

1.秩序维护

根据园区面积及实际情况,结合实际的管理经验,利用人防与技防结合的方式进行园区的秩序维护管理。

园区面积1.9万平方米,管理面积较小,小区的秩维管理设有固定岗、巡逻岗。小区主出入口一个设固定岗,二十四小时值守,来访人员必须到门卫室登记,经门卫通知业主,取得联系并经业主同意后方可进入园区。对进出园区的装修等劳务人员实行登记管理。白天加强固定岗管理力度,注重进出人员和车辆的询问和登记。

由于园区面积较小,秩维人员巡逻时可以看到整个园区,所以在园区中固定岗设立一人,巡逻人员设一人。

门岗人员应保证出入口畅通,确保无闲杂人员进入,大件物品进出时应检查、登记。巡逻人员按规定线路定时巡逻,对整个园区公共部位的秩序维护、消防等进行维护和管理。重点区域、重点部位增加巡逻次数。在巡视过程中对园区内的车辆进行引导,使其有序通行和停放。夜间巡逻人员增加巡逻次数,无离岗现象发生。

秩维人员负责做好'防火、防盗、防暴、防破坏的四防工作。定期宣传消防知识,使业主时时注意防火、防盗。定期检查消防设施的完好情况,熟悉各消防施设的使用方法、分布位置,掌握突发事件的应急预案,如遇到紧急情况时应采取相应的应急方案,并及时报告相关部门(公安、消防等),在相关部门人员没到场之前应采取有效措施保持好现场或组织疏散人群,尽量协助、配合相关部门处理好相关事宜。

车辆管理方面,秩维人员分清职责范围,认真执守、尽职尽责,未经许可园区内禁止外来机动车辆进入。秩维员对进入园区的车辆进行指挥和疏通。停放在园区的车辆应停放有序,非机动车摆放整齐。

园区内禁止鸣笛、禁止练车、限速行驶。

2.环境管理

公共区域由保洁员循环保洁,主要包括道路、绿地、楼梯通道、电梯轿箱、公共玻璃、垃圾中转站等。

标准:道路无明显污迹、杂物、积水等;垃圾中转站、垃圾桶内垃圾不散装,无超载、无强异味、无污水横流;电梯轿箱擦拭干净、无油迹、无粘贴小广告现象;楼梯通道定期拖洗,无废旧物占道现象;花草、树木养护,适时灌溉,定期施肥、除虫、剪枝,及时补种,保持优美的绿化环境。根据园区实际情况定期进行消毒和灭虫除害。垃圾箱及垃圾中转站定期清洁、消毒。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便处,应设有明显标识或采取有效防范措施。

道路、绿地等每日循环保洁;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次;楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天气及时清除区内主要道路积水、积雪。

保洁人员在保洁时间内协助秩序维护员协查本区域内的情况。负责对本区域内的公共设备故障情况的报修和检查。

3.维修、养护管理

沈铁南湖佳园的房屋维修养护及设施、设备的管理、维护将坚持'管养合一'的原则,制定合理的养护计划,建立和健全科学的规章制度,切实做到业主满意。将制定出《公共设施日常维修计划及实施方案》、《房屋共用部位维修养护计划及实施方案》。

对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,明确责任人。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范,保证设施设备运行正常。

消防设施应配备完好,位置适当,可随时启用,如有设备老化及时更新。设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。路灯、楼道灯等公共设施、设备正常使用,完好率不低于93%。确保雨水、污水管道保持通畅,相关设施无破损。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

协调处理各项维修计划、装修疑难事件;定期巡视各设备房,检查各类设备的运转情况,并发现异常及时采取有效措施。

4.档案管理

公司的档案由主任负责管理,主要包括档案的收集、整理、编排、保存。档案资料的内容包括从接管验收时接手的资料、证件等到施实管理工作中形成的具有参考利用价值的文件材料和相关工作记录等。档案保存时注意防潮、防虫、防破损。管理时应按档案类型等做统一分类,做有序编排,设目录大纲,以便查找。

档案保编排有序,装订整齐,目录清楚。

作废文件须经有关领导批准并加盖作废章后方能销毁。

保持文件的清楚、干净、无虫咬,每年对公司的档案文件进行一次全面清查,每季进行一次部门文件抽查,确保文件资料的完整。

档案借阅时严格遵守借阅时间及规定,注意公司的保密文件不外漏,在有人借阅时应提醒借阅人按时归还并保证借阅的资料完整无损坏。

5.物业服务质量标准

公共秩序维护:实行24小时值班制。负责维护园区内秩序,制定巡视和值班制度,严格控制外来人员进入小区,配合公安机关预防和处理治安案件。

保洁:'五定'即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。'六无'即无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无污水赃物、无明显粪迹和浮土。'七净'即路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树根草坪净、楼梯净、单元门口净。

绿化:定期栽种补绿、定期对小区内树木、草坪及爬藤等浇水、施肥、除杂草、修剪、除病虫。让业主拥有一个'绿、净、美、安'的生活环境。

维修:热情接待业主报修,做到维修及时,保证质量,态度认真。维修期间不准吃、拿、卡、要;不准超标准收费;全心全意为业主服务。

第9篇 万达物业质量管理手册目录

wd物业质量管理手册目录

1 前言……………………………………………………………………………………1

1.1 发布令………………………………………………………………………………4

1.2 手册目录……………………………………………………………………………5

1.3 术语和定义…………………………………………………………………………7

2 服务理念、方针和目标………………………………………………………………9

3 管理组织………………………………………………………………………………11

3.1 管理公司……………………………………………………………………………12

3.2 项目所在公司………………………………………………………………………14

3.3 物业分公司…………………………………………………………………………15

4 管理体系………………………………………………………………………………21

4.1 方案管理……………………………………………………………………………24

物业服务市场调查指引…………………………………………………………29

顾客需求调查指引………………………………………………………………32

物业管理方案编制要点…………………………………………………………35

4.2 目标管理 …………………………………………………………………………37

年度物业管理责任书……………………………………………………………41

整体(分期)物业管理责任书…………………………………………………47

管理处物业管理责任书…………………………………………………………52

wdwy-fr-mm4201 目标(计划)调整审批表………………………………………56

4.3 计划管理……………………………………………………………………………57

wdwy-fr-mm4301 月份工作计划及考核表………………………………………62

5 行政人事管理…………………………………………………………………………63

5.1 人力资源……………………………………………………………………………64

wd物业服务行为规范…………………………………………………………71

物业员工奖惩管理规定…………………………………………………………77

wdwy-fr-mm5101 职务说明书……………………………………………………81

wdwy-fr-mm5102 面试评估表……………………………………………………83

wdwy-fr-mm5103 新员工录用批准汇签单………………………………………84

wdwy-fr-mm5104 新进员工聘用确认书…………………………………………85

wdwy-fr-mm5105 就职担保书……………………………………………………86

wdwy-fr-mm5106 员工自然情况登记表…………………………………………87

wdwy-fr-mm5107 员工转正考核表………………………………………………88

wdwy-fr-mm5108 员工转正审批表………………………………………………89

wdwy-fr-mm5109 员工离职申报表………………………………………………90

wdwy-fr-mm5110 离职工作交接表………………………………………………91

wdwy-fr-mm5111 离职面谈清单…………………………………………………92

wdwy-fr-mm5112 员工奖励申请表………………………………………………93

wdwy-fr-mm5113 员工处罚单……………………………………………………94

5.2 培训…………………………………………………………………………………95

wdwy-fr-mm5201 培训计划表……………………………………………………101

wdwy-fr-mm5202 员工培训经历登记表…………………………………………102

wdwy-fr-mm5203 外出培训审批表………………………………………………103

wdwy-fr-mm5204 培训效果及意见征询表………………………………………104

5.3 行政管理……………………………………………………………………………105

文件编号及标识规定……………………………………………………………119

wdwy-fr-mm5301 会议(培训)签到表……………………………………………125

wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批阅记录表………………………………………126

wdwy-fr-mm5303 文件批阅单……………………………………………………127

wdwy-fr-mm5304 发文拟办单……………………………………………………128

wdwy-fr-mm5305 受控文件清单…………………………………………………129

wdwy-fr-mm5306 受控文件发放登记表…………………………………………130

wdwy-fr-mm5307 外来文件清单…………………………………………………131

wdwy-fr-mm5308(对顾客)公开文件清单………………………………………132

wdwy-fr-mm5309 工作记录一览表………………………………………………133

wdwy-fr-mm5310 工作记录归档移交单…………………………………………134

wdwy-fr-mm5311 资料目录………………………………………………………135

wdwy-fr-mm5312 过期工作记录处置审批表……………………………………136

wdwy-fr-mm5313 印章使用登记本………………………………………………137

6 成本管理系统…………………………………………………………………………138

6.1 成本控制………………………………………………139

开办费用测算指引………………………………………………………………144

日常运作成本测算指引…………………………………………………………146

工程常用工具与备品清单………………………………………………………157

wdwy-fr-mm6101 物业成本超支报警表…………………………………………160

wdwy-fr-mm6102 物业目标成本调整申请表……………………………………161

6.2 采购及分包…………………………………………………………………………162

wdwy-fr-mm6201 供方合格评定审批表…………………………………………172

wdwy-fr-mm6202 合格供方名录…………………………………………………174

wdwy-fr-mm6203 供方服务监督评估表…………………………………………175

wdwy-fr-mm6204 招标工作计划…………………………………………………176

wdwy-fr-mm6205 招标文件审批表………………………………………………177

wdwy-fr-mm6206 评标定标审批表………………………………………………178

wdwy-fr-mm6207 物资采购计划…………………………………………………179

wdwy-fr-mm6208 零星(应急)物料采购申请单…………………………………180

6.3 合同管理……………………………………………………………………………181

wdwy-fr-mm6301 (前期)物业服务合同审批表…………………………………185

wdwy-fr-mm6302 经济合同审批表………………………………………………186

wdwy-fr-mm6303 经济合同台帐…………………

………………………………187

7 项目承接、策划和准备………………………………………………………………188

7.1 物业项目承接………………………………………………………………………189

7.2 物业分公司及管理处组建…………………………………………………………194

7.3 项目前期介入………………………………………………………………………198

前期介入阶段与工作内容要点………………………………………………… 201

营销配合管理规定……………………………………………………………… 212

7.4 物业验收与接管……………………………………………………………………216

物业接管验收标准……………………………………………………………… 222

物业验收与移交资料清单……………………………………………………… 229

物业接管验收项目清单………………………………………………………… 238

物业接管验收问题处理单……………………………………………………… 239

7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240

入伙通知书……………………………………………………………………… 247

入伙须知………………………………………………………………………… 248

wdwy-fr-mm7501 出库单…………………………………………………………250

wdwy-fr-mm7502 入伙流程签认单………………………………………………251

wdwy-fr-mm7503 业户情况登记表………………………………………………252

wdwy-fr-mm7504 区域防火责任书………………………………………………253

wdwy-fr-mm7505 入伙收楼确认单………………………………………………254

wdwy-fr-mm7506 整改项目报告…………………………………………………255

wdwy-fr-mm7507 业户入伙统计表………………………………………………256

7.6 物业保修……………………………………………………………………………257

wdwy-fr-mm7601 物业保修卡……………………………………………………259

wdwy-fr-mm7602 工程维修作业单………………………………………………260

7.7 装修管理……………………………………………………………………………261

wdwy-fr-mm7701 业户装修施工申报审批表……………………………………265

wdwy-fr-mm7702 装修施工人员登记表…………………………………………267

wdwy-fr-mm7703 施工许可证……………………………………………………268

wdwy-fr-mm7704 动火许可证……………………………………………………269

wdwy-fr-mm7705 装修巡查记录表………………………………………………270

wdwy-fr-mm7706 违规装修整改通知书…………………………………………271

8 日常物业服务…………………………………………………………………………272

8.1 顾客沟通……………………………………………………………………………274

wdwy-fr-mm8101 顾客信息登记表………………………………………………278

8.2 顾客特定服务………………………………………………………………………279

8.3 小区公共服务………………………………………………………………………283

8.4 物业项目经营………………………………………………………………………291

8.5 应急管理……………………………………………………………………………299

8.6 物业服务系统标识…………………………………………………………………303

9 监督与改进……………………………………………………………………………307

9.1 不合格控制及纠正、预防措施……………………………………………………308

wdwy-fr-mm9101 不合格评审报告………………………………………………315

wdwy-fr-mm9102 纠正及预防措施报告…………………………………………316

9.2 物业服务检查………………………………………………………………………317

物业服务检查标准……………………………………………………………… 324

wdwy-fr-mm9201 物业服务检查记录表…………………………………………332

wdwy-fr-mm9202 月检计划测试表………………………………………………333

wdwy-fr-mm9203 物业服务评价表………………………………………………334

9.3 投诉处理……………………………………………………………………………335

投诉分析指引…………………………………………………………………… 338

wdwy-fr-mm9301 投诉信息登记表………………………………………………341

wdwy-fr-mm9302 投诉处理回访单………………………………………………342

9.4 顾客满意测量………………………………………………………………………343

wdwy-fr-mm9401 业主满意度调查问卷示范文本………………………………347

9.5 体系内部审核………………………………………………………………………359

wdwy-fr-mm9501 管理体系内部审核实施计划…………………………………364

wdwy-fr-mm9502 审核现场检查表………………………………………………365

wdwy-fr-mm9503 首次/末次会议签到表……………………………………… 366

wdwy-fr-mm9504 内审不合格报告………………………………………………367

wdwy-fr-mm9505 体系审核总结报告……………………………………………368

9.6 管理评审……………………………………………………………………………370

wdwy-fr-mm9601 管理评审计划…………………………………………………373

wdwy-fr-mm9602 管理评审报告…………………………………………………374

9.7 监督审核……………………………………………………………………………375 附件:

第10篇 z物业管理公司简介物业投标

z物业管理公司简介(物业投标)

aa市z物业管理有限公司为20**年成立的现代新型物业管理企业,公司注册资本50万元人民币,物业管理暂定资质。

z物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作模式,充分吸收丰富的物业管理行业管理经验。并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中**.凤凰城职务。z物业公司现有员工12多人,中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,所有管理人员均持有建设部颁发物业岗位证书。z物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。

z物业目前正管理和服务着蔚蓝水岸等aa市高档住宅小区等,总管理面积达5万平方米,业务范围涵盖多层和**.凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和服务。

z物业以“以客户为中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,运用iso9000:2000国际质量管理体系为手段,积极塑造aa市物业管理的新品牌和行业典范…

z物业从外地引进高级物业管理人才担任公司**.凤凰城管理人员以来,充分吸收深圳先进的物业管理理念,有着自己鲜明的管理特征,并在aa市物业管理行业内率先提出“客户服务中心物业管理模式”、“360度生活管家服务”、 “个性化服务”等令行业人士耳目一新的管理理念。

第11篇 物业安保管理控制程序文件

1.0目的

维护管辖区域内公共秩序做好治安消防工作,向业主或住户提供安全服务。

2.0范围

适用于物业管辖区域内安全保卫服务的控制。

3.0职责

3.1 护卫队全面负责管辖区域内的安全消防保卫服务。

3.2 品质督导负责对安全保卫服务工作的质量进行监督。

4.0工作程序

4.1 安全保卫工作是维护物业管辖区域正常生活、工作秩序,保障业主住户、员工人身安全和财产安全,增强安全感,对树立物业小区良好形象有极其重要意义,护卫队编制《部门工作手册》,对岗位职责、任职要求、作业规程、安全保卫有关规章制度的使用等作出规定。

4.2 安全保卫服务应做到:

a) 小区基本实行封闭式管理;

b) 小区实行24小时保安制度;

c) 保安人员有明显标志,工作规范,作风严谨;

d) 危及住户安全位置设有明显标志和防范措施;

e) 小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

4.3 安全管理工作内容

4.3.1 安全防范服务:登记出入访客,控制无关人员进入管理服务区域;核查出入人员、车辆所携带的物品,防止物品丢失及危险品进入管理服务区域。

4.3.2 维护停车场及交通秩序:维护管理服务区域内车辆停放及交通秩序,调节、疏导人、车流量,防止管理服务区域秩序混乱、交通堵塞和未经许可停泊,对管理服务区域内停放的车辆遭受破坏、盗窃等异常情况及时进行登记,报告有关部门并协助处理。

4.3.3 消防安全:巡查管理服务区域公共设施、设备、消防器材的完好状况。

4.3.4 突发事件及违章处理:及时发现、应对、处理突发事件,控制现场,防止事态恶化;按规定程序处理违章行为。

4.4 安全综合管理控制

4.4.1 负责安全管理工作的现场和内部管理,及时了解安全员的思想及生活动态,解决疑难问题,定期向管理处主任汇报。

4.4.2 组织安全员的在职培训和军事技能训练,提高安全员的综合素质。

4.4.3 检查各班在岗工作状况、质量记录、各项管理制度、安全防范措施落实情况,根据实际情况调整工作流程,发现问题及时处理并向管理处主任汇报,将有关情况记录在《交接班记录表》上。

4.4.4 督促管理服务区域内安全、消防设施的使用情况,定期组织消防知识培训,每半年组织一次消防实战演习,不断提高安全员的防火意识和灭火作战能力。

4.4.5 负责管理服务区域安全员巡逻路线图的制订,并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法,经常组织各种突发事件处理的演练,每季度至少进行一次紧急集合,不断提高安全员的职业敏感度和处事应变能力。

4.4.6 配合有关部门处理管理服务区域内各种违章行为、突发事件,调解顾客间的纠纷,配合执法部门做好管理服务区域内的治安工作和出租房屋的管理。

4.4.7 根据工作需要,不定期带领班长就管理服务区域内的安全工作对顾客进行回访,听取顾客对安全工作的意见和建议,借以改进工作方法。

4.4.8 组织安全员开展业余文化活动,加强班组与班组之间的协调配合,合理调配人力资源。

4.4.9 每周检查安全员内务管理情况,及时处理违规行为,并做好相关记录。

4.4.10 负责安全员的月度考核,并将考核情况及时知会被考核人,以便改进不足之处。对于安全员的录用、转正、升职、嘉奖等具有建议权。

4.5 安全班长控制

4.5.1 对本班各岗位工作负责,每日须检查各岗位履行职责情况,主要包括:考勤纪律、岗位卫生、物品摆放、质量记录、装备佩带、操作规程、精神面貌、服务礼仪等,并在《交接班记录表》上予以记录。

4.5.2 熟悉掌握管理服务区域的整体状况,妥善处理各种突发事件,超过权限的及时报告安全主管。

4.5.3 负责各岗位工作表格、停车发票及凭证有领用发放,相关质量记录的收集检查,按月及时上缴资料管理员。对于收取的各类费用必须及时按规定上缴财务部。

4.5.4 监督管理服务区域内各类公共设施及其标识和消防设施的完好情况,及时与控制中心协调维修事宜。

4.5.5 负责本班安全员的岗前培训和内务管理工作。

4.5.6 及时收集、整理顾客的意见和建议,并提交部门。

4.5.7 关心了解队员的思想和生活动态,充分调动队员的积极性和主观能动性,对于班组出现的疑难问题及时向上级汇报。

4.5.8 及时协调班组与其他部门的工作衔接和配合,共同做好管理工作。

4.5.9 实行“班前点名、班后点评”制度,监督本班人员做好交接班工作,对本班队员的工作状况具有初步考核权。

4.6 巡逻管理

4.6.1 按照巡逻路线、巡查点进行巡逻,灵活机智,发现问题及时记录、报告,对可疑人员及时进行盘查清理。

4.6.2 对管理服务区域内单车、摩托车的不规则摆放进行整理,对道路泊车、停车秩序进行监管,检查车厢内存放物资,发现可疑情况或安全漏洞应及时做出处理和报告。

4.6.3 按程序要求对装修户进行过程监督,对施工人员违章作业要及时制止并向班长/或控制中心报告,并联系装修管理员到现场处理。

4.6.4 熟悉管理服务区域内各种设施的位置,注意公用设施、绿地等情况,发现违章或受破坏,及时处理并向控制中心报告。

4.6.5 监督管理服务区域内公共卫生情况,发现不合格之处,及时通知相关人员进行处理。

4.6.6 检查各路口消防通道是否畅通,消防设备器材是否完好无损,安全疏散标识是否醒目、正确,有无消防隐患。

4.6.7 制止顾客、外来人员或部门员工的违章行为。

4.6.8 维护管辖区域的公共秩序。

4.6.9 将巡查中发现的问题和异常事件记录在《护卫员巡查记录表》上,并由处理完成人签字确认。

4.6.10 发现形迹可疑人员,必须及时通知控制中心并密切监视、进行跟踪,如其有违法、犯罪活动要设法制止,并及时报告上级处理。

4.6.11 发现火情,按照相关程序执行。

4.6.12 巡查中如遇到外来参观人员,应观察其是否有部门陪同,如没有,应礼貌的上前询问,并向控制中心汇报。

4.6.13 协助配合其他安全管理岗位人员和部门的工作人员,认真完成交接班手续。

4.7 车场安全管理

4.7.1 保障停车场秩序及道路畅通,礼貌地指挥车辆进出、按位停放。

4.7.2 对进入车场的车辆进行外表检查,填写《停车场车辆情况记录表》,对未关车门者及时知会车主,发现可疑情况或不安全因素应及时做出处理和报告,并做好记录。

4.7.3 爱护警用设备,随时保持治安岗亭及周围环境的整体卫生、设施、标识完好无损。

4.7.4 配合其他岗位工作,做好交接班手续。

4.8 车辆出入口岗位的管理

4.8.1熟记经常出入小区车辆的型号、车牌、驾驶人。

4.8.2 严格执行小区停车场管理规定,车辆进出停车场要验证ic卡号,并作登记,驶离停车场时要验证车辆,并在登记本上消除ic卡号。对外来车辆要实行计时收费。在车辆进出高峰期间,管理人员还要做好现场的车辆引导、行驶、停放与疏导工作,实行一车一卡。

4.8.3 正确引导车辆停放在指定区域,保持车场岗亭的环境卫生、停车场的标识完好,制止非机动车辆或闲杂人员进入车场。

4.8.4 对于大型车辆因公进入小区,须征得管理处同意后方可放行,并及时通知相关岗位,指挥车辆在指定区域活动或停放。禁止携带易燃易爆物品的车辆进入。

4.8.5 对搬运物资的车辆,应与控制中心核实后,凭部门签署的物资搬运放行条给予放行,对于没有出入卡的车辆应核对并登记车主有效证件后,方可放行。

4.8.6 根据市政府对停车场的管理规定,按标准对临时停放的车辆进行收费并开票据。

4.8.7 保持岗亭内整洁卫生,妥善保管好相关票据及质量记录,爱惜使用警用器材。

4.8.8 严禁贪污、挪用停车费,对区域内的违章违纪现象及时制止,上报或处理。

4.8.9 认真完成交接班手续。

4.8.10 对进入车辆应在启动道闸前立即进行车辆登记,尽量缩短车辆在岗前停留时间。

4.9 出入口岗管理

4.9.1 熟记小区业主及其它经常出入人员特征等情况。

4.9.2 注意仪态仪表及工作形象,文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客。

4.9.3 认真做好来访人员有效证件的登记工作,加强对外来人员的盘查及管理,严禁无关人员出入,发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开,同时通知其他岗位引起注意。

4.9.4 核查进入管理服务区域的施工队人员持有的《出入卡》,经检查后按指定通道放行,保持通道畅通。

4.9.5 检查进入管理服务区域人员所携带的物品是否安全,对危险品、易燃品、煤气瓶(有管道煤气的管理服务区域)等要严禁其带入,并及时向上级报告。

4.9.6 做好物资放行的把关工作,对搬出小区的物资进行核查,严格按照《物资出门放行条》的内容进行操作,手续齐全后方可予以放行。

4.9.7 及时发送报刊、邮件,及时将特快专递或快件转送顾客。

4.9.8 注意收集顾客的意见和建议,及时向控制中心汇报并做好相关记录。

4.9.9 协助配合其他岗位工作,认真完成交接班手续。

4.10 值班管理控制

4.10.1 管理处建立总值班室,总值班员负责监督管理当班期间各部门发生情况妥善处理,发生紧急情况执行《应急准备和响应控制程序》的规定。

4.10.2 工程部安排水、电、气、冷暖气、电梯、机电设备维修工值班,负责管辖区内各类工程设施维修服务。

4.10.3 护卫队值班员负责指挥协调各岗位值勤人员的工作。

4.10.4 各值班员实行24小时值班制度,夜间值班期间,总值班员应对治安、交通、消防、机电各岗位进行检查与监督,每晚22:00、1:00、4:00时对各岗位检查一次,并将情况记录在《值班日志》上。

4.10.5 夜间值班期间如遇非常紧急且不能及时处理的投诉、报修、委托等遗留问题,则应在第二天早上换班前由值班员填写《夜间值班遗留问题登记表》并移交相应责任人处理。

5.0支持/相关文件

《护卫队工作手册》

《各岗位服务规范、操作规程、管理制度》

6.0记录

《交接班记录表》

《值班日志》

《护卫员巡查记录表》

第12篇 x物业管理公司组织管理

物业管理公司组织管理

第一条根据公司章程,公司实行董事会领导下的总经理负责制,实行统一领导,分级管理。做到指挥灵活,信息畅通,协调一致。

第二条通过方针目标管理及各种经济责任制考核,调动全体员工的积极性和主动性。

第三条本着精干高效的原则,机构设置不搞一刀切,不搞上下对口,不因人设事。

第四条贯彻'责权统一'的原则,对部门及各类人员的职责进行明确、合理分工。

第五条逐步完善各部门、各员工的工作标准,并严格考核,以提高服务、业主、客户满意度为中心。

第六条本公司组织结构图(略)