物业管理费催款方式方法技巧（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：51

物业管理费催款方式方法技巧

第1篇物业管理费催款方式方法技巧

物业管理费催款方式、方法与技巧

物业催款方式

1、利用春节将至机会,将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物,逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅,且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括:“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”,落款除单位外,还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加,并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。

2、按照中国人过年的习惯,过完十五年方结束。故农历十五以后,再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡,派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”,客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时,服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动,主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。

3、“温馨提示”预定缴纳时间截止后5日内,在小区公告栏以公告方式鸣谢,对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务,不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费,此阶段约为7-10天。

4、敦促期结束后,开始实施连续催交行动。选择一统一行动时间,以每三天或每四天发一款的频率,将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力,管理费催交通知书的颜色应由浅变深,口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始,要求业主签收,并计收滞纳金,此阶段是催交工作最为艰苦的时期。

5、催款通知书全部发出,业主逾期仍然未交管理费,则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”,对未交管理费业主进行谴责并公布名单,限期缴纳,逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促,将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时,加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。

6、经过以上二个月左右的工作,业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的10%以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主,应采用联合业主委员会共同做工作,采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终彻底解决。

7、物业管理是一个系统工作,催交管理费也不是孤立的。进行上述工作的同时,物业管理方应会同建设单位应召开各种形式的座谈会、联席会,通报各项工作进展、征求业主意见、互动交流,以解决拒交管理费问题为突破口,贴近业主、明辨是非,充分协调各方关系,实质性地推动业主和建设单位矛盾和问题的解决。建设单位也应以此为契机,展开大规模的公关活动,切实树立诚信负责的良好企业形象,彻底扭转被动局面,争取物业遗留问题的全面妥善解。

物业催款方法及技巧

1.收费工作首先要有自信心。

包括两方面:一是我们收费人员自已要有自信心,坚信一定能把钱收回来,让自己的士气能占上风。二是团队的自信,当一名成员收费受阻时,其他收费成员和同事要给予鼓励,帮助献计献策。

2.制造收费氛围。

让员工在工作岗位上与收物业费联系起来,比如:秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主,就可以提醒业主该交物业费了,让业主时时感受到服务中心收费的气氛,随着时间的推移,让不交费的业主感觉很难为情。

3.加强收费培训工作。

每天收费成员一起开总结会,遇到的疑难问题拿到桌面上讨论,大家群策群力研究应对措施。

4.建立“直通车”、“无障碍通道”,对于收费工作受阻的问题,物业职责之内力所能及,在第一时间给业主解决,速度要快、效率要高。

5.杜绝拖沓思想。

包括两方面:一是不要让业主拖沓,例如:有些业主以过几天就交物业费为由来推拖,此时一定紧追业主不放,甚至一天打两三个电话,并与业主约定交费时间,在此期间,要不断地与业主沟通,让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费,收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如:有些业主承诺解决某某问题就交费,此时服务中心就要马上跟踪解决,若拖延时间,过一天或一夜,业主都有可能会变卦,再发起第二次进攻就难很多。

6.对无理由拒交费、对物业态度特好的业主,不要轻易上当。如业主向你诉苦,我们也要向业主诉苦,一定要坚定收费的立场。若有需要,可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通,直至交费。

7.对于联系不上的业主,要想方设法获取业主的联系方式。比如,看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居,想方设法从他们手中得到该业主的联系方式,如有需要,可以找到他单位“登门拜访”。

8.明确分工,对症下药。

对于收费过程中的问题,要分类对待,专业分工;收费时间紧迫,解决问题要量化,到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。

9.对遗留问题要敢于面对和解决,有问题暴露是好事,积压时间越长,越不好解决。自己解决不了的不要积压,一定要第一时间向直接上级反映,争取尽快解决。

10.注意与关键客户的沟通,有些欠费业主在业主中影响较大,可以采取“疏导”方式沟通,与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通,对其他一部分业主会起到积极的影响。

11.做好宣传引导工作。

一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论;此时,则我方要采取主动,通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作,积极交费。

12.收费工作要“心到、做到、嘴到”,收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。

第2篇物业管理师考试题职业道德

2005年05月物业管理师考试题

科目代码:120

2005年5月劳动和社会保障部

国家职业资格全国统一鉴定

职业:物业管理员

等级:国家职业资格二级

卷册一:职业道德

理论知识

注意事项: 1、考生应首先将自己的姓名、准考证号等用用钢笔、圆珠笔等写在试卷册和答题卡的相应位置上,并用铅笔填涂答题卡上的相应位置处。

2、考生同时应将本页右上角的科目代码填涂在答题卡右上角的相应位置处。

3、本试卷册包括职业道德和理论知识两部分:

第一部分,1 ――25小题,为职业道德试题;

第二部分 ,26――125小题,为理论知识试题。

4、每小题选出答案后,用铅笔将答题卡上对应题目的答案涂黑。如需改动,用橡皮擦干净后,再选涂其它答案。所有答案均不得答在试卷上。

5、考试结束时,考生务必将本卷册和答题卡一并交给监考人员。

6、考生应按要求在答题卡上作答。如果不按标准要求进行填涂,则均属作答无效。

地区:

姓名:

准考证号;

劳动和社会保障部职业技能鉴定中心监制

第一部分职业道德

(1~25题,共25道题)

一、职业道德基础理论与知识部分(1~16题)

答题指导

◆ 该部分均为选择题,每题均有四个选项,其中单项选择题只有一个选项是正确的,多项选择题有两个或两个以上是正确的。

◆ 请根据题意的内容和要求答题,并在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。

◆ 错选、少选、多选,则该题均不得分。

(一) 单项选择题(1~8题)

1、以下关于道德的说法中,你认为正确的是( )

(a) 道德缺乏历史继承性

(b) 道德标准不具有时代性

(d) 道德与社会发展没有关系

2、以下关于道德与法律关系的说法中,你认为正确的是( )

(a) 从人类历史看,法律比道德产生的时间早

(b) 在我国现实生活中,违犯法律的行为不一定违背道德

(d) 关于社会功能,道德不如法律的社会作用大

3、下列关于职业道德的论述中,你认为正确的是( )

(a) 加强职业道德能保证企业的正常经营,但总体会减少企业收益

(b) 加强职业道德能改变人们的思想观念,但与推进技术进步无关

(d) 加强职业道德回增加投入,但从总体上看可降低企业的经营成本

4、对于饮食行业的从业人员来说,不符合仪表端庄具体要求的做法是( )

(a)着装简单、朴素 (b)饰品较少

(c)面部淡妆 (d)男性蓄胡须,女性涂亮指甲

5、下列几种从业人员接待顾客的用语中,不恰当的用语是( )

(a) 某公共汽车乘务员:“骑自行车的同志,请您往外边骑”

(b) 某银行职业员:“没看我正忙着吗您急什么”

(d) 某商场营业员:“我认为这件裙子更适合您的身材”

6、以下从业人员在工作场所中的几种表现,不符合职业道德要求的是( )

(a) 某商场营业员小张在没有顾客时看报纸

(b) 某企业销售员小王在没有顾客时上网浏览市场信息

(d) 某鞋厂胶合工小赵在流水线上边生产边研究技术

7、关于职业责任的特点,论述不正确的是( )

(a) 职业责任一般与职业性质密切相关

(b) 职业责任与物质利益存在直接关系

(d) 职业责任具有法律及纪律的强制性

8、关于职业纪律,从业人员应树立的正确认识是( )

(a) 职业纪律既体现了强制性,又体现了自觉性

(b) 职业纪律是企业制定的,从业人员无权过问其合理性

(d) 职业纪律只是约束和管制员工的工具

(二)多项选择题(第9---16题)

9、从业人员举止得体的要求是( )

(a)态度恭敬(b)表情从容(c)行为适度(d)举止潇洒

10、根据美国经济学家熊彼特的说法,下列做法中属于创新的是( )

(a) 获得一种原料的新的供应来源(b)引入一种消费者不熟悉的新产品

(b) 使产品进入一个新市场(d)建立一种垄断地位的企业组织形式

11、下列做法中,有助于帮助从业人员加强职业道德修养的途径是( )

(a)“慎独”(b)“吾日三省吾身”(c)早请示、晚汇报(d)学雷锋,做好事

12、下列做法中,你认为违背了办事公道原则的行为是( )

(a)某商场售贷员在售贷时遇到一熟人,于是先让他(她)购物

(b)某银行分理处为现役军开设了一个可优先办理业务的窗口

(d) 某公司办事员收受了客户的礼金,并未给客户任何照顾

13北京开头厂奉行“99+‘1’=0”的管理理念。下列说法中,符合其本意和是( )

(a) 事情做了99%,但只要最后一件事没做好,整个工作就等于没做

(b) 产品的99%是好的,但“1”项工艺缺陷会造成产品整体缺陷

(d) 北京开关厂已取得成功,如再上一个新台阶,需从“0”开始

(根据下列案例和所学职业道德知识,回答第14---16题)

1949年3月,党中央在西柏坡召开七届二中全会,***指出,我们进北平了,可不同李自成进北平,李自成进北平就变了,我们要保持勤俭朴素的传统,不要中了资产阶级的“糖衣炮弹”。***作为新中国的缔造者,十分注重勤俭节约。他的衣服破了,总是补了又补,有一次接见外宾,事前,警卫员提醒他不要伸腿,因为***的袜子破了,一伸腿会露出来。

14、关于***穿破了的袜子一中,下列说法中你能够同意的是( )

(a) ***穿着破了的袜子,因为当时条件艰苦,不得已而为之

(b) ***穿着破了的袜子,说明他对自己的要求十分严格

(d) ***穿着破了的袜子,会对全国人民勤俭节约产生示范效应

15、读了上述短文,你认为正确的是( )

(a)“糖衣炮弹”是敌对势力拉拢腐蚀共产党干部的手段

(b)艰苦困苦的生活,有益于培养人们良好的品质

(c)“李自成进北平就变了”,是说李自成进北京之后就生活奢侈了

(e) 勤俭节约时代要求不同,但其精神自古一致

16、下列说法中,错误的论述是( )

(a) 艰苦年代需要勤俭节约,现在生活富裕了,不再需要勤俭节约

(b) 无论是战争年代还是和平时期,都需要提倡勤俭节约的作风

(d) 不应该拿过去对比现在,节俭或不节俭是每个人自己的事情

二、职业道德个人表现部分(第17----25题)

答题指导:

◆ 该部分均为选择题,每题均有四个备选项。

◆ 请按照题意要求,根据自己的实际情况只选择其中一个选项。并在答题卡上将所选择答案的相应字母涂黑。

17、在每天上班的路上,我的心情通常是( )

(a)沉闷的(b)轻松的(c)焦虑的(d)平静的

18、如果有重新选择职业的可能,我( )

(a) 还会选择现在的单位(b)基本上还会选择现在的单位

(b) 对这个问题关注不多(d)不会再选择现在这个单位

19、我之所以在目前这个单位工作,是因为( )。

(a) 这个单位的工资待遇还可以

(b) 这个单位与我在学校里所学专业一致

(d) 在这个单位工作的领导为人好

20、每天下班回家时,我通常的感觉是( )

(a) 轻松(b)劳累(c)烦躁(d)平淡

21、假如你有一个很好的邻居,你因工作调动,你们家搬迁到另一个城市居住,你和原来的邻居之间会( )

(a) 经常电话联系(b)偶尔书信联系

(c)失去联系 (d)有出差机会就去看望一下

22、在工作工程中,我常有( )的感觉。

(a)兴奋 (b)得心应手

(c)疲惫不堪 (d)心烦意乱

23、假如你非常喜爱的一本书,找了几次也没找到。你会( )

(a)继续找,肯定在某个地方了(b)不找了

(b) 再买本新的(d)想看的时候,到图书馆借一本

24、关于我所从事的工作,我一般( )

(a)很少向家人或者朋友提起(b)别人不问,我很少提起

25、对于我现在所从事的工作,我最不满意的地方是( )

(a)工资少 (b)发展空间小

(c)环境吵闹 (d)同事小肚鸡肠

第二部分理论知识

(26―125题,共100道题,满分为100分)

一、单项选择题(26-85题,每题1分,共60分。每小题只有一个最恰当的答案,请在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑)

26、业主大会与物业管理企业之间是( )的法律关系。

(a) 平等主体之间(b)刑事性质

(c)行政管理性质(d)管理与服从性质

27、“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担”,这是法律规范中的( )部分。(a)假定(b)处理(c)标准(d)制裁

28、制定狭义法律的机关可以是全国人民代表大会,还可以是( )。

(a) 最高人民法院(b)最高人民检察院

(c)国务院 (d)全国人大常委会

29、“招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿”,这种情况下招标人承担的是( )责任。

(a) 侵权(b)违约(c)行政(d)弄事

30、根据《物业管理企业资质管理办法》,直辖市人民政府房地产行政主管部门负责( )物业管理企业资质证书的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

(a) 一级(b)一级和二级(c)二级和三级(d)二级、二级和三级

31、以下说法错误的是( )

(a) 政策和法律之间有着本质的区别,政策不可能转化为法律

(b) 政策与法律有相同的历史使命

(d) 政策的表现形式多种多样

32、根据《物业管理条例》,( )级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

(a) 区(b)县(c)市(d)省

33、业主大会会议应当有物业管理区域内( )业主参加。

(a)持有1/2以上投票权的 (b)持有2/3以上投票权的

(c)持有3/4 以上投票权的 (d)全体

34、召开业主大会会议,应当于会议召开( )前通知全体业主。

(a) 5日(b)一周(c)10日(d)15日

35、物业管理投标环节属于法律意义上的( )。

(a)要约邀请 (b)要约准备

(c)

要约 (d)承诺

36、根据《物业服务收费明码标价规定》,政府价格主管部门应当会同同级( )对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

(a) 工商行政管理部门(b)税务部门

(b) 房地产行政主管部门(d)建设行政管理部门

37、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋,损害共用部位、共用设施设备或构成妨碍物业管理秩序的,物业管理企业可以要求其承担相应的( )。

(a) 民事责任(b)行政责任(c)刑事责任(d)连带责任

38、以下说法错误的是( )。

(a) 物业服务合同有效期内,当事人一方擅自解除合同的,另一方可以要求其承诺相应的民事责任

(b) 业主委员会代表业主与物业管理企业

(d) 物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的,业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任

39、业主大会、业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用具体由( )规定。

(a) 业主公约(b)业主大会议事规则(c)住户手册(d)业主大会决议

40、某物业管理企业为排除地下管线的故障聘请了工程队挖坑检修,夜间,该施工队没有在坑边设置指示灯,也没有设置屏障,业主掉入坑中受伤,则( )

(a) 该业主只能要求工程队负责,不能要求物业管理企业负责

(b) 业主自己没有注意,受伤只能自己负责

(d) 该业主可以要求业主委员会承担赔偿责任

41、业主委员会应当自选举产生之日起( )内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

(a) 10日(b)15日(c)30日(d)90日

42、关于物业管理用房,以下说法正确的是( )。

(a) 物业管理企业应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房

(b) 物业管理企业可以自行决定物业管理用房的用途

(d) 物业管理企业要改变物业管理用房的用途,必须经业主大会同意

43、以下说法正确的是( )

(a) 业主不能占用物业管理区域人内的道路和场地

(b) 业主如果需要占用物业管理区域内的道路和场地,需要城市规划部门批准

(d) 业主如果需要占用物业管理区域内的道路和场地,应当征得业主大会的同意

44、物业保修期满后,物业共用设备的更新改造费用应该( )。

(a) 由建设单位负担

(b) 由物业管理企业从物业服务费中支出

(d) 从专项维修资金中支出

45、涉及物业管理企业挪用专项维修资金的问题,以下说法错误的是( )

(a)县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权对该企业进行处罚

(b)可以对该企业处以挪用数额2倍以下的罚款

(c)情节严重的,可以吊销该企业的资质证书

(d)构成犯罪的,依法追究该企业的刑事责任

46、物业管理企业在物业规划设计阶段要做的早期介入工作是( )

(a) 准备接管验收(b)对项目的配套设施

(b) 监督项目的工程质量(d)拟订日后的物业管理方案

47、办理商品房销售许可证是房地产开发企业在( )要做的工作。

(a) 投资决策阶段(b)前期工作阶段

(b) 施工建设阶段(d)租售营销阶段

48、以下说法中,不符合《建筑法》规定的是( )。

(a) 违反《建筑法》情节严重,构成犯罪的,应依法追究其刑事责任

(b) 建筑工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求的,有权要求建筑施工企业改正

(d) 建筑物在合理使用期限内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量

49、在制定物业管理方案的过程中,要“先文献后实地,先内部后外部,调查分析标的物业项目的情况”,这是( )的要求。

(a) 规范调研原则(b)效益优先原则

(b) 市场竞争原则(d)经济适用原则

50、在制定物业管理方案的过程中,以下工作流程前后顺序正确的是( )

(a) 初步确定物业管理方案要点―培训工作人员―准备资料、设备和经费―调查分析标的物业项目情况―研究分析调查资料―调查项目情况以及业主和使用人的服务需求―进行可行性评价

(b) 培训工作人员―准备资料、设备和经费―调查项目情况以及业主和使用人服务需求―了解同类物业管理状况―研究分析调查资料---初步确定物业管理方案要点―进行可行性评价

(d) 了解同类物来管理状况---调查项目情况以及业主和使用人的服务需求―培训工作人员―准备资料、设备和经费―初步确定物业管理方案要点―进行可行性评价―研究分析调查资料

51、项目可行性研究一般有5个步骤,包括接受委托、调查研究( )、财务评价和编写可行性研究报名

(a)模拟实验 (b)专家评审

(c)方案选择与优化 (d)政策研究

52、在做物业管理区域绿地景观再开发设计方案时,如果确定( )比例,则需要同时做生态安全性的分析。

(a)裸子植物与被子植物 (b)乡土

树种与外来树种

(c)乔木与灌木 (d)木本植物与草本植物

53、如果住宅小区的绿地景观再开发项目施工过程中需要砍伐现有树木,物业管理企业需要( )

(a)征得业主大会的同意 (b)获得城市政府园林绿化部门的批准

(c)获得小区管理部门的批准 (d)获得防地产行政主管部门的批准

54、根据2002年修订的《城市居住区规划设计规范》,新建居住区的绿地率应当达到( )。

(a)20% (b)30%

55、物业管理( )一般需印制在《住户手册》或《客户手册》上工业主了解。

(a)企业内部管理制度 (b)企业内部奖惩制度

(c)法律法规 (d)公共管理制度

56物业管理质量保证体系属于( )的一部分。

(a)员工管理制度 (b)操作规程

(c)业主内部管理制度 (d)企业综合管理制度

57、新建物业第一次业主大会会议召开前的业主大会筹备组,应该由业主代表和( )组成。

(a)物业管理企业 (b)建设单位

(c)街道办事处 (d)房地产行政主管部门

58、根据《公司法》,公司的( )有权制定公司的基本管理制度。

(a)经理 (b)总经理

(c)董事会 (d)股东会

59、物业管理规章制度的结构一般包括标题、正文、( )和日期。

(a)具名 (b)文号

(c)附件 (d)签字

60、物业管理企业有权通过提供获得经济利益,这主要是制定物业管理制度的( )原则的体现。

(a)市场性 (b)计划性

(c)规范性 (d)实用性

61、根据《物业服务收费管理办法》,物业服务成本一般不包括( )。

(a)办公费用 (b)物业管理区域清洁卫生费用

62、物业管理企业的预计损益表又称( ),是在经营决策基础上,综合反映物业管理企业预算期内收入、成本费用和净利润的预算。

(a)现金流量表 (b)年度利润计划

(c)预计资产负债表 (d)资本预算表

63、业主拖欠物业服务费用的,物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请( )。

(a)督促令 (b)催缴令

(c)审查令 (d)支付令

64、在收到法院一审判决后,若不服判决,可以在判决书送达之日起( )内向上一级人民法院提起上诉。

(a)10日 (b)15日

65、存储在银行专户内的物业公共部位、公共设施设备专项维修资金可以用于( )。

(a)发放借款 (b)购买国债

(c)购买股票 (d)购买基金

66、根据专项维修资金管理的有关规定,当( ),商品住房销售单位应当将代收的专项维修资金移交给当地的房地产行政主管部门代管。

(a)业主与卖方签订购房合同后 (b)业主付清全部购房款后

(c)业主办理入住后 (d)业主办理房屋权属证书时

67、“除抵补现金库存外,非经银行同意,不得将业务收入坐支留用,严格分清收支两条线”,这是财务管理制度中( )的规定。

(a)凭证帐册制度 (b)现金管理制度

(c)固定资产管理制度 (d)报销审批制度

68、房屋共用部位的养护费用应该列入( )。

(a)专项维修资金 (b)物业服务成本

(c)物业管理企业的办公费用 (d)保险费用

69、房屋维修工程的验收标准一般不包括( )

(a)窗明、地净、场地清 (b)具备使用条件

(c)原始记录齐全 (d)业主的评价及签字

70、在房屋维修养护工程开工前,物业管理企业必须邀集有关单位和人员,对施工单位进行( )。

(a)技术咨询 (b)技术评价

(c)技术交底 (d)技术考核

71、《建筑设计放火规范》不适用于( )。

(a)10层及10层以上的住宅建筑 (b)高层工业建筑

(d) 多层工业建筑 (d)地下民用建筑

72、如果室内的燃气泄露报警器突然报警,这时候应该做的是( )

(a)拔下报警器的插销 (b)打开电灯查找漏气点

(c)关闭燃气总阀门 (d)关闭报警器

73、在各种安全防范设施中,( )在发生火灾时能够起到防火分区作用。

(a)自动喷水灭火设备 (b)电子保安系统

(c)门禁系统 (d)防火卷帘门系统

74、编制房屋维修预算的正确步骤是:熟悉施工图纸→了解施工现场的作业环境→计算工程量→( )→编制维修工程预算表。

(a)编制主要材料用量表 (b)套用定额

(c)计算各种费用 (d)编写预算编制说明

75、房屋维修工程的直接工程费不包括( )。

(a)直接费 (b)其他直接费

(c)现场经费 (d)利润

76、现代市场营销观念所指的4c是顾客、成本、便利和( )。

(a)价格 (b)促销

(c)沟通 (d)产品

77、物业管理企业可以通过( )迅速扩大企业规模,达到快速成长的目的。

(a)特色品牌专一发展模式 (b)特色品牌综合发展模式

(c)连锁经营发展模式 (d)资产重组发展模式

78、市场的供给受多种因素的影响,在其他因素不变的情况下,某种产品或服务的供给量与( )因素成反比。

(a)税收 (b)价格

(c)行业平均利润率 (d)生产者对未来价格的预测

79、在各种定价策略中,通过计算由价格政策引起的利润是否增加来判断定价方案可行性的策略叫作( )。

(a)判别定价 (b)增加定价

(c)利润定价 (d)质量定价

80、编写物

业管理投标书过程中最关键的环节就是物业管理方案的设计和( )。

(a)标价的计算 (b)招标文件的解读

(c)物业管理企业介绍 (d)可行性分析

81、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处( )以下的罚款。

(a)5万元 (b)10万元

82根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,预售商品房项目的前期物业管理招标人应当在( )之前完成招标工作。

(a)项目竣工 (b)购房人办理入住

(c)取得《商品房预售许可证》 (d)接管验收

83、如果两个或两个以上的物业管理企业联合投标,则这个投标联合体的企业资质按照( )确定。

(a) 两个企业中资质等级较低的企业的等级

(b) 两个企业中资质等级较高的企业的等级

(d) 最低等级的资质

84、根据有关规定,物业管理企业( )。

(a) 不能将物业管理区域内的服务业务分包给他人

(b) 可以向他人转让其中标项目

(d) 可以将中标的物业管理区域内的全部业务一并委托给其他单位

85、( )属于物业管理招标活动中禁止的行为。

(a) 招标方将招标文件卖给投标人

(b) 在确定中标人之前,招标人与投标人就投标价格进行协商

(d) 拒收在提交投标文件的截止时间之后送达的投标文件

三、多项选择题(86---125题,每题1分,共40分。每题有多个答案正确,请在答题卡上将所选答案的相应字母涂黑。错选、少选、多选,均不得分)

86、物业管理行政法规的效力低于( )。

(a) 宪法(b)法律(c)规章(d)地方性法规

87、承担违约责任的方式包括( )

(a) 支付违约金(b)继续履行

(b) 赔偿损失(d)采取补救措施

88、除合同本身约定的义务以外,合同当事人还负有( )的义务。

(a)通知 (b)告诫(c)协助 (d)保密

89、对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理使用享用监督权的是( )。

(a)业主 (b)业主大会 (c)建设单位 (d)物业管理企业

90、有以下情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议( )。

(a)10%以上业主提议的(b)20%以上业主提议的

(c)业主委员会主任认为有必要的(d)发生重大事故的

91、物业管理企业可在其服务区域内的显著位置或收费地点,采取( )等方式实行明码标价。(a)公示栏 (b)公示牌(c)收费表 (d)多媒体终端查询

92、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利,损害业主公共权益的,业主委员会可以要求物业管理企业( )。

(a) 恢复原状(b)赔偿损失(c)返还物业服务费(d)返还收益

93、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位,并对停放的车辆收取泊位维护费用,在发生车辆丢失或毁损时,以下说法正确的是( )

(a) 如果双方签订了停车管理服务协议,则应当按照双方的协议确定赔偿责任

(b) 如果没有签订停车管理服务协议,物业管理企业有过错的,可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任

(d) 如果没有签订停车管理服务协议,物业管理企业就不必承担赔偿责任,因为物业管理企业收取的是占地费

94、物业管理企业和业主在物业管理活动中应共同遵循的基本原则有( )等。

(a) 自愿(b)平等(c)公平(d)诚实信用

95、《物业管理条例》授权给省、自治区、直辖市确定的事项有( )。

(a) 物业管理区域的划分办法(b)业主在首次业主大会会议上投票权的确定办法

(b) 物业管理企业资质管理制度(d)专项维修资金的收取、使用、管理办法

96、物业管理企业在物业管理早期攸阶段需要做的准备工作包括( )

(a) 收集相关资料(b)组织技术力量

(b) 了解物业管理对物业的基本要求(d)确定工作方法

97、物业管理早期介入的意义在于( )。

(a) 省去业主选择物业管理企业的过程(b)完善物业规划设计方案

(b) 为日后的物业管理工作打好基础(d)加快物业的销售进度

98、物业管理方案的文本主要包括( )等项内容

(a) 物业管理服务模式(b)物业管理财务收支测算

(b) 物业管理企业内部管理制度(d)物业管理企业的外部监督措施

99、为了使物业管理方案更加完善,物业管理企业需要了解本地区同类型物业的管理措施( )等

(a) 管理模式(b)销售价格(c)收费水平(d)服务项目

100、为了能够制定合理的物业管理制度,物业管理企业需要( )

(a) 了解物业开发建设单位的情况(b)了解业主和使用人的情况

(b) 了解物业现状(d)了解国家的相关法律法规

101、物业管理企业内部的管理制度包括( )

(a) 企业综合管理制度(b)业主公约

(b) 物业管理法律制度(d)员工管理制度

102、物业管理公共管理制度对( )有约束力

(a) 全体业主(b)全体使用人(c)物业管理企业(d)物业管理行业主管部门

103、物业管理制度的内容可以分为( )

(

a) 条(b)款(c)项(d)目

104、需要在住宅小区《住户手册》中进行介绍的管理机构一般包括( )等。

(a) 物业管理企业(b)居民委员会

(b) 业主大会(d)业主委员会

105、物业管理企业的《员工手册》中关于人员聘用政策的具体内容包括( )

(a) 试用期 (b)劳动合同(c)体检(d)休假

106、物业管理企业若起诉欠费业主,需要准备充足的证据,包括( )等。

(a) 营业执照(b)业主欠费的证据

(c)物业服务合同(d)物业收费依据

107、房屋的共用部位包括( )等。

(a) 外墙面(b)楼梯间(c)室外停车场(d)电梯

108、物业管理企业财务管理部门的基本职责包括( )等。

(a) 制定物业服务费预算方案(b)参与策划各种营销活动

(b) 决定开支范围及员工的津贴和资金(d)监督物业服务费的收缴运用

109、物业管理企业制定房屋养护计划时,需要做的工作有( )

(a) 确定责任人(b)建立各类设备设施档案

(b) 制定养护管理制定(d)掌握房屋建筑的完好状况

110、物业管理企业在实施房屋养护计划时,需要做的工作有( )

(a) 做好设备设施的安全检查(b)审核维修养护方案和工程预算

(b) 保证物资供应(d)加强成本核算

111、房屋及附属设备设施维修养护辅助计划的内容包括( )等

(a) 工程进度计划(b)材料供应计划(c)设备供应计划(d)成本与利润计划

112、根据房屋维修养护技术管理方面的规定,发生下列情况中的( )时,必须先做技术鉴定。

(a) 将平房改为二层楼

(b) 将办公用房改为生产车间

(d) 装修严重破坏了房屋的承重墙

113、编制房屋维修工程预算的原则包括( )

(a)服从指令原则 (b)据实合理原则

(c)厉行节约原则(d)市场机制原则

114、编制房屋附属设备设施计划性零修工程预算的依据包括( )等。

(a) 材料、工具、设备的市场价格

(b) 设备设施维修使用说明书

(d)有关部门的相关规定

115、编制房屋附属设备设施计划性零修工程预算的依据包括( )等。

(a) 定额换算法(b)经验估算法(c)统计分析法(d)成本计算法

116、在设计物业管理区域内综合经营服务项目进行市场调查时不仅需要考察物业项目周边的商业服务设施条件,而且需要( )。

(a) 收集服务对象的资料和需求(b)了解物业项目本身的条件

(c)考察物业项目周边的交通状况(d)分析物业管理企业自身的优势

117、物业管理企业开展综合经营服务的劣势在于( )

(a) 市场集中度过高(b)不容易与顾客建立长期稳定的联系

(c)项目规模小 (d)专业性差

118、如果物业管理企业接管的项目是一个以老年业主为主的住宅小区,可优先开发的综合经营服务项目包括( )

(a) 诊所(b)商务中心(c)酒吧(d)家政服务员介绍所

119、在物业管理区域内设计综合经营服务项目时需要考虑的原则有( )

(a) 尽量扩大服务半径

(b) 保证各类设施集中布置

(d)可以考虑选择门户位置

120、根据《城市居住区规划设计规范》,居住区公共服务设施除教育、医疗卫生、文化体育、市政公用设施外,还包括( )等。

(a) 行政管理设施(b)规划设计机构(c)金融邮电设施(d)社区服务设施

121、物业管理区域综合经营服务项目的组织和管理工作包括( )

(a) 选择经营方式(b)对服务收费进行监督

(c)服务效果考评(d)监控服务质量

122、物业管理区域内综合经营服务项目市场调查的重点任务之一,是了解服务对象的资料,其中应包括潜在顾客的( )

(a) 消费观念(b)消费习惯(c)消费场所(d)消费需求

123、物业管理市场的特点有( )等。

(a) 质量差异性(b)不可分割性(c)所有权性(d)服务连锁性

124、物业管理企业常用的员工绩效考核方法有( )

(a) 配对比较法(b)等级评估法(c)情境模拟法(d)小组评价法

125、为撰写物业管理专业论文收集资料的具体途径有( )等。

(a) 到图书馆检索(b)到网上搜索

第3篇物业管理手册编制目的

《物业管理手册》编制目的

为实现公司物业管理业务的持续发展,建立科学管理体系和运作规范,整体提升wd品牌形象,大连wd集团房地产管理有限公司组织编制了本《物业管理手册》。

《物业管理手册》是地产管理公司《经营管理制度》物业管理章节的进一步细化,系统地阐明了物业管理业务的管理政策和业务运作规范要求。管理公司期望通过《物业管理手册》的编制和实施,能在以下方面促进各地物业公司的经营和管理活动。

1) 坚持以顾客为关注焦点,持续改进物业服务质量,赢得顾客满意和忠诚;

2) 优化、整合物业服务流程,全面提升物业公司经营绩效;

3) 明确企业责权体系,规范业务运作过程;

4) 实现与地产开发业务的紧密衔接,确保企业整体运行的有效性和效率;

5) 促进组织的学习和创新,持续积累和提炼物业服务理论和技术;

6) 秉承集团“服务关注细节”的核心理念,具体诠释、丰富和发展wd地产品牌。

第4篇物业区车场管理员测验试卷

物业辖区车场管理员测验试卷

姓名日期成绩

一填空题:(每空格1、5分共45分)

1、物业管理工作是为大厦业主、客户、访客提供的服务,坚持客户第一,恪守''服务信条。

2、做好大厦的'四防'工作是第位员工最基本任务,'四防'是指、、、、。

3、原则上不准接受客户的,在无法谢绝的情况下,应处理。

4、大厦的服务宗旨是' , '。

5、大厦的主要灭火器是、、、。

6、火警电话、盗警电话、大厦自编的火警讯号、盗警讯号,建设街派出所电话.

7、不能服从正常的工作调动和公开拒绝上级命令将受到的处分、视情可并处降职、、罚款处分。

8、负一车场小车有个车位,摩托车车位个,粤a55982是公司的小车。

9、大厦的车位全保费用是元/月,早上7:00至19;00时的临时工泊车费是元/小时。

二、问答题(第一题15分第二题10分共25分)

1、请您回答一下负一车场岗位职责有哪些

2、当车辆进场时,您应该具体做哪些工作(结合实际工作回答)

三、论述题 (第题15分共30分)

1、当你巡查车场时发现有一车辆未锁,你应该怎么处理。

2当你巡查车场时,发现一辆车身已被划花,你该是怎么处理的。

第5篇接管写字楼物业管理公司概况

接管写字楼物业管理公司的概况

zz国际大厦由戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司负责进行物业管理。

戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼,均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司,为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。

戴德梁行于一九九三年在国内开设首家分公司,成为国内首家领有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地客户及跨国企业,提供国际水平的一站式房地产解决方案,服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估价及顾问、物业代理、投资服务,以及物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独挡一面,深得客户信赖,同时在业界亦广获认同。

戴德梁行于1998年进入西安市场,为客户提供全方位的物业咨询管理服务。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30号陕西中大国际大厦705室,业务辐射至整个大陆西北地区。

戴德梁行已进驻zz国际大厦,将从各方面入手,用国际化标准全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员和从业人员,可以为业主/使用人提供最先进的物业服务,解决入驻客户的一切后顾之忧。根据zz集团要求,戴德梁行为zz国际大厦量身订做的物业管理方案标志着zz国际大厦已成为该公司进入中国西北市场的示范型物业大楼。

我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作。提高物业质量及价值,是我们梁行全体同仁的服务宗旨和服务准则,我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高,与业主共同成长、共创佳绩。

zz国际大厦物业管理处各部门及主要职责:

综合管理部:负责日常行政管理和大厦后勤保障之工作。综合协调管理处各部门的关系,负责管理处的所有会议与接待工作,以及整理各项记录,管理处员工的培训,管理日常运行中的各项对外委托合同文本,物业管理服务政策、法规以及市场信息的收集反馈。

物业管理部:业主投诉、求助的接待及处理,业主意见及建议的收集和反馈,办理业主入驻、装修、搬迁等手续及大厦使用的各种证件,定期收缴业主的物管费用,统计项目的收支盈余,大厦的内外环境绿化、清洁卫生等工作,定期进行业主的访谈,及时处理客户的投诉,提供管理处发布的特约服务。

物业工程部:物业维修、养护计划的编制和日常保养维修,建立大厦的设备台帐,为业主提供物业的修缮服务,审核及监督业主及租户的装修过程,对大厦内的各种机电设备提出改善意见并予以实施更新、改造。

物业保安部:大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作,对大楼及其范围内进行全天候保安值勤,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。监控系统24小时值班监控,确保业主/使用人的人身财产安全。维持停车场秩序,保证车辆的进出顺畅。

第6篇某商业中心物业管理要求

商业中心物业管理要求

kh商业中心系统综合型高级甲级写字楼,主要以商务、办公为主,因此与住宅小区相比,该写字楼必须具备高标准质量的管理服务,该物业现代化设备多,诸如自动控制的高档电梯与升降机,电脑控制的自动化系统等都需要专业知识与技术的人员来操作与养护,特别是出入口、大堂、洗手间、公共区域的卫生,清洁要求很高,为保待楼宇外貌的美观,楼宇的外墙也需要定期清洗,该写字楼能否得到完善的管理,直接影响到物业的租售与经营,而且对楼宇本身的价值和管理者有着极大的联带影响。因此,对于kh商业中心的管理应围绕'安全、舒适、方便、快捷'的模式来全面展开,写字楼对治安、消防的要求更高,而复杂的设备设施对维修保养的要求也较高。

一、安全是指让用户在写字楼里工作有安全感,包括:

1、人身安全:保证大楼内主要设备完好,不出意外事故,通过闭路电视监视大楼停车场,大堂、通道、电梯等人流量大的地方,加强定时巡查,不给犯罪分子可乘之机。

2、财产安全:通过安装在大楼内的安保系统,及时掌握大楼内的情况,保安人员全天候在大楼内部及周围指定地点,线路上为用户服务,保证大楼安全防范万无一失,不发生盗窃案、大件、贵重物品出入要办理出入手续。

3、消防安全:消防安全既涉及人身安全又涉及财产安全,应重点加强,特别强调保证消防设备始终处于良好待用状态,定期进行消防系统测试,并在条件许可的情况下组织消防演练,增加用户防火和自救能力。

二、舒适是指创造优美的环境让用户在大楼内工作起来感到舒适,方便、确保大厦内的电梯、供电、供水服务处于正常运行状态。

三、快捷是指用户在大楼内工作能随时与各地、各方面联络、交换信息、抓住商机、通讯联络好比人体神经系统,通讯联系中断,企业的各项业务就陷入瘫痪,因此必须配备和保持通讯,宽频网络等系统的正常使用。

四、必须树立该物业和管理者的品牌形象,以高起点的管理理念及行之有效的管理服务技巧成就该物业的知名度和社会信誉,推动该物业的租售和经营业务的不断发展。

五、必须按照高标准,高档次和优秀示范大厦的标准对该物业进行管理,用最低的成本造就最好的服务效应,努力保证房屋本体,配套设备设施的良好运行和完好,保证管理范围内不发生重大安全,刑事、消防事故、保证该物业内清洁卫生达到优秀示范大厦标准。

第7篇 x物业公司建筑物维护管理程序

公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej-qp4.7物业公司建筑物维护管理程序页码: 1/3

1.目的:

保证建筑物主体,完好无损,确保建筑物符合质量要求。

2.适用范围:

公司将小区内建筑物的维护发包给分承包商,要求分承包商建立专门的维修班提供服务,并在服务过程中执行公司规定的程序。

3.引用文件:

3.1 质量手册第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。

3.2 iso9002标准第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。

4.职责:

4.1 公司副总经理负责重大或专项建筑物非日常性维护项目方案及预决算的审批。

4.2 公司工程维修部(以下简称工程部)负责重大或专项建筑物的维修计划的制定。

4.3 工程部可根据实际状况向公司副总经理提出维护建议。

4.4 工程部主任负责监督、检查建筑物维护工作。

4.5 财务部负责各项维修款项的资金结算。

4.6 工程部档案管理员负责建筑物维护的文字记录,并建立相应资料档案。

5.工作程序:

5.1 建筑物的检查:

5.1.1工程部根据建筑物的各项质量要求,作出《建筑物检查和维修规定》说明检查人员、检查内容、检查周期、检查具体要求及维护的要求。

5.1.2维修班长按检查具体要求,依据建设部《房屋完损等级评定标准》和公司制定的《建筑物检查和维修规定》,对建筑物实行检查,并作详细检查记录,填写《住宅楼建筑周期检查表》,报工程部主任。

5.1.3每年根据房地局的要求,工程部组织有关部门做好房屋安全普查工作。

5.2建筑物的维修:

5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。

5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《住宅楼建筑周期检查表》签字。

5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定《建筑物维修工作计划》并上报副总经理审批后方可进行维修。

5.3对建筑物维修的监督和验收:

5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。

5.4对不合格维修的控制:

5.4.1工程部主任发现维修质量不符合要求的,向分承包商发出《整改通知书》,要求返工、返修处理,直到符合要求。

5.4.2维修没有按预定时间完成,在保证质量的同时,工程部主任抓紧对工作进行验收,保证工作质量。

5.4.3工程部主任负责完成工程后的验收,保证工作质量。资料保存于工程部建档。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《房屋完损等级评定标准》

6.2《建筑物检查和维修规定》 ej-wi-qp4.7-01

6.3《住宅楼建筑周期检查表》 ej-qr-qp4.7-01

6.4《建筑物维修工作计划》 ej-qr-qp4.7-02

6.5《零维修登记表》 ej-qr-qp4.4-01

6.6《材料领用单》

ej-qr-qp4.4-02

6.7《零维修服务单》 ej-qr-qp4.4-03

6.8《维修工汇总表》 ej-qr-qp4.4-05

6.9《维修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06

6.10《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02

第8篇物业项目管理处物业管理责任书

物业公司项目管理处物业管理责任书

确保管理处责任目标的顺利实现,经物业管理公司总经理办公会与管理处共同协商,确定了年度工作责任目标,并由管理处主任作为责任人代表管理处与项目物业分公司总经理签订本责任书。

第一条基本状况

管理处名称

物业类型管理总建筑面积

商业用房面积管理用房面积

写字楼面积住宅面积

绿化面积用户户数

车位数量人员编制

管理费标准月工资额度

一)经济目标

第二条责任目标

1、辖区物业管理费收费面积为m2,租金收费面积为m2,

每年收费总额万元,实现利润

元。

2、责任期内管理费总收缴率不低于%。

3、租金收缴率不低于%。

4、全年各项开支控制在万元。二)安全目标

1、全年不发生重大安全责任事故;

注:重大安全责任事故是指:

万元或每年亏损不超过万

因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;

因失职或玩忽职守引发的火灾事故;因失职或玩忽职守引发的水浸事故;因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件。

三)管理目标:

1、在责任期内实施并健全管理处所建立的管理体系运作;

2、责任期内达到(保持)级优秀物业管理(生态示范)小区(大厦)的称号;

四)质量目标

1、公司组织的业主(用户)综合满意度调查的满意率达到%以上,

2、月检考核评定未出现连续两个月'不合格'或累计三个月'不合格'。

一)责任人权力

1、人事管理权:

第三条管理权限及义务

1)对管理处主管级以下员工(不含主管级员工和财务人员)的奖罚权、任免权、解聘权;

2)对主任助理、主管级员工和财务人员任免、调配、解聘和奖罚的建议权。

2、奖金分配权:在管理处核定的工资总额内有权对员工工资与奖金额度进行调整与分配。

二)项目物业分公司权力

1、人事管理权:对管理处主任及以下各级员工的奖罚权、任免权、解聘权和调配权。

2、财务管理权:对管理处财务运作状况的审计权、监控权。

3、考核权:

1)对管理处运作状况的督导、检查权;

2)对管理处主管(含)以上级别人员的绩效考评权、奖罚权。

三)管理处主任义务

1、接受项目物业分公司总经理的领导;

2、确保责任目标的逐步实现;

3、向项目物业分公司总经理汇报工作;

4、自觉接受公司各职能部门的监控、考评、检查;

5、保证物业公司各个标准作业规程的贯彻执行;

6、保证管理处员工的生活、工作次序;

7、保证管理处员工的整体操作技能和工作质量的提高。四)项目物业分公司义务

1、及时提供合适的业务支持;

2、提供信息支持;

3、提供资金支持。

第四条目标考评

一)项目物业分公司财务部定期(不定期)监控、审计、检查管理处资金的运作、成本控制情况和其他财务工作。检查标准、办法依据行业法规和集团公司的财务规定;检查结果作为绩效考评的依据之一。

二)项目物业分公司总经理负责对管理处主任的绩效考评。考评标准办法依据项目

物业分公司绩效考评相关标准规程、制度,日常工作检查情况和本目标管理责任书。

一)奖励措施

第五条奖惩条款

1、如果责任目标完成,则管理处主任可按项目物业分公司的奖金分配方案对员工发放奖金。

2、超额奖励:二)惩罚措施

1、如果本责任书所列的三类责任目标不能全部完成,则每不能完成其中一项(不含管理目标第1条款内容)指标,扣减项目责任人奖励措施第1条款中个人应得目标奖金的10%,直至扣除全部奖金,并承担相应的行政处罚;

2、责任期内发生重大安全责任事故,上级公司将追究管理处主任及相应责任人责任,视情节扣罚一定比例的奖金,并承担相应的行政处罚。

第六条目标的调整

一)若发生不可抗力致使责任目标无法完成,则本目标管理责任书失效,遗留问题由项目物业分公司总经理办公会与管理处主任共同协商处理;

二)责任目标的调整按《物业管理手册》的有关规定执行。

第七条其他

一)本目标管理责任书一式肆份,项目所在公司备案壹份,项目物业分公司存档壹份,管理处存档壹份,管理处主任壹份。

二)未尽事宜由管理处主任同项目物业分公司总经理办公会协商解决,补充条款与责任书具有同等效力。

三)在责任期内管理处主任违反公司其它制度按相关规定处理。

四)若责任书签署人发生变动,继任者有责任继续履行责任书所规定事项,并承担相关责权。

五)项目物业分公司总经理办公会对相应目标管理责任书有最终解释权。

六)本目标管理责任书期限从年月日起至年月日止,双方签字生效。

项目物业分公司总经理:

管理处主任:日期:日期:

第9篇某某公寓物业管理目标承诺

某公寓项目物业管理目标及承诺

提要:

1.以国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求;

2.严格按照iso9001质量认证体系规范化、制度化运作。

3.依据国家及四川省、成都市物业管理优秀小区评比标准,对各项经营管理指标进行承诺;确保两年内创建市优秀住宅小区,三年达到省优秀住宅小区,五年达到全国优秀住宅小区。

为实现我们对**城物业管理服务的整体策划及设想,依据国家物业管理优秀小区评比标准,并结合我们的质量方针和质量目标,对**城的物业管理工作确定如下承诺指标,并采取切实可行的措施予以落实。

第一章经营指标承诺及采取的措施

一、管理服务费及代收代缴费收取率

国优标准98%

承诺指标98%

测定依据实收费用额/应收费用总额×100%≥98%

质量保证措施

1.加强宣传,提高业主对物业管理的消费意识。

2.以法规优质服务促进业主交费的积极性。

3.采取节假日照常办公、提前预约、上门方式,方便业主交费。

4.由手工收费逐渐过渡到电脑划帐,并提供'一本通'服务。

5.对于欠交管理服务费的行为,我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴,必要时采用法律手段作为催缴措施。

二、商业用房出租率及租金收取率

承诺指标出租率第三年达95%以上

租金收取率98%

测定依据出租率已出租的商业用房面积/商业用房总面积×100%≥95%

租金收取率实收租金额/应收租金总额×100%≥95%

质量保证措施

1.制定切实可行的商业用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如协助商家办理有关经营手续等。

2.以优质服务塑造精品物业,促进**城项目的楼盘销售,增强小区的消费需求,营造良好的商业环境。

3.与商家签订商用房租赁合同,明确双方权利义务,对租金收取制定有利于我方的合理规定,如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收租金等。

4.对小区内的各类消费需求进行充分调研,对经营项目种类、规模及区域的设置有准确的定位和把握,为商家提供合理化建议,确保商家有利可图,提高商家交租的积极性。

第二章管理指标承诺及采取的措施

一、房屋及配套设施完好率

国优标准

98%

承诺指标98%

测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积×100%≥98%

质量保证措施

1.制订详细的房屋及配套设施维修养护计划,并严格执行。

2.房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好状态。

3.严格二次装修管理,建立立体交叉式的监管网络,对进入小区的施工单位实行跟踪管理,防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

二、房屋零修、急修及时率

国优标准98%

承诺指标99%

测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100%≥99%

质量保证措施

1.建立严格的房屋修缮制度,实行24小时值班,设立业主报修专线电话。

2.维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场,零修立即处理,急修不过夜。

3.根据小区的功能和特点,储备合理数量的常用材料,以备急用。

4.实行报修填单制,维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

5.每月对维修及时率进行一次统计,结果作为相关部门及个人的考核依据。

三、维修工程质量合格率及回访率

(一)维修工程质量合格率

国优标准100%

承诺指标100%

测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%

质量保证措施

1.加强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。

2.维修工程实行业主、客户质量签收制度。

3.加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供维修安装服务前由业主检验确认。

4.较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。

(二)维修工程回访率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据维修回访数/总维修数×100%=100%

质量保证措施1.维修实行100%回访制,采用电话、上门、书面征集等方式进行回访,保证反馈渠道畅通。

2.每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析,并提交分析报告。

四、保洁率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100%≥99%

质量保证措施1.配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用,加强宣传教育,提高业主保洁意识。

2.垃圾日产日清,封闭转运,杜绝二次污染,实施垃圾分类处理。

3.每日巡视检查保洁情况,发现问题立即处理。

4.提倡'全员保洁,人过地净'。

五、治安案件年发生率

公司内控标准0.5‰

承诺指标0.5‰

测定依据案件发生次数/入住总户数×1000‰<0.5‰

质量保证措施

1.提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式,建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合,充分发挥技防手段的作用。

2.严格控制外来人员进入,外来施工单位必须签订施工责任书,施工人员挂牌上岗,定位施工。

3.树立'全员防范'意识,建立'快速反应和快速支援'体系。

4.实行业主搬出/入登记制度,严格控制物料进出。

5.治消队员实行准军事化管理,定期进行军事素质和业务技能培训,不断提高处理可疑或突发事件的能力。

六、火灾年发生率

公司内控标准0.5‰

承诺指标0.5‰

测

定依据火灾发生次数/总入住户数×1000‰<0.5‰

质量保证措施

1.实行全员义务消防员制,建立一支'消防快速反应分队';制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案,每年组织不少于一次的消防实战演习。

2.定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传,提高业主的消防意识。

3.小区所有动火作业,施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人,并配备足够的消防器材。

4.定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务,及时消除隐患。

5.加强巡视和维修养护工作,确保消防设施设备的完好。

七、年违章发生率与处理率

违章年发生率公司内控标准1%

承诺指标1%

计算测定依据违章发生次数/入住总人数×100%≤1%

违章处理率公司内控标准100%

承诺指标100%

计算测定依据违章处理数/总违章数×100%≥99%

质量保证措施 1.加强物业管理法规宣传,培养小区成员共同参与意识。

2.全员协调管理,建立交叉巡视制度,及时发现及时处理。

3.采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章,建立跟踪回访制度。

八、业主年有效投诉率和处理率

(一)年有效投诉率

公司内控标准2‰

承诺指标2‰

测定依据有效投诉次数/入住总人数×1000‰≤2‰

质量保证措施1.不断培养和树立员工的服务意识,为业主提供优质的服务,使员工追求业主百分百的满意。

2.保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通,设立投诉电话和投诉信箱,不断超越业主的服务需求,及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。

(二)投诉处理率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%≥99%

质量保证措施

1.设立客户服务中心并实行24小时值班,接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录,并根据投诉内容传递至相关责任部门。

2.各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施,并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。

3.投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。

九、业主综合服务满意率

国优标准95%

承诺指标两年内达97%以上

测定依据(满意户数+基本满意户数)/入住总户数×100%≥97%

质量保证措施

1.实行开放管理,向业主公开服务内容、服务质量标准,使物业管理工作始终处于业主监督之中。

2.设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查,由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析,及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施,并将实施结果直接向业主公布。

3.通过每季度召开一次质量分析会,每半年组织一次内部质量审核,每年开展一次管理评审等活动,不断改进和完善质量保证体系,确保业主满意。

十、绿化完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%

质量保证措施

1.制订科学的绿化养护计划,并严格执行。

2.物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查,并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。

3.定期开展环保宣传,组织园艺方面的小区活动,增强业主爱护绿化的自觉性。

十一、道路、车场完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据道路、车场完好房面积/道路、车场总面积×100%≥98%

质量保证措施 1.制订详细的养护计划,定期巡视和维护。

2.市政工程进入辖区内施工,管理处派人跟踪协助管理并备案。

十二、管理人员专业培训合格率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据培训合格人数/管理人员总数×100%≥98%

质量保证措施

1.建立严格的培训制度并制订详细的培训计划,配备专职培训员以及先进的培训设施。

2.入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合,采用先进的培训方式确保培训效果。

3.强调理论与实践相结合,培训与考核相结合,采取有针对性的'啄木鸟式'培训方法,不断提高员工的工作能力与工作绩效。

十三、档案建立与完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%≥98%

质量保证措施

1.制订严密的档案管理制度,配备专职人员管理,配置完善的档案储存设施及场所,加强档案资料的收集、分类和归档管理。

2.采用原始资料与电脑磁盘双轨制,确保档案资料的安全可靠,实现档案资料储存方式的多元化。

第10篇某商业广场物业管理成本测算实例

一、总体指标

按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率):开支100万。

按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。

二、各部门指标分解(按100%入驻率)

1、保洁队

每月人力成本合计:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

材料与其它开支:1300.00元

合计:7500.00元/每月×12月=9万元/年

2、保安部

每月人力成本合计:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

其它开支:300.00元

合计:14100.00元/每月×12月=16.92万元/年

3、维修队

每月人力成本合计:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

公共水电费成本每月:9500.00元

空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)

物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元

合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。

4、客户服务部

人员工资成本每月:4300.00元

办公费用每月:500.00元(含电话费)

宣传与培训费用:200.00元

其它费用:200.00元

合计:5200.00元

三、外协大型设备固定费用分解

1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月

2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月

3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月

4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月

5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月

6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月

以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月

7、其它项目

设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月

大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年, 0.708万元/年

以上合计9.5万元/年,0.808万元/月

四、各部门工效挂钩方案

1、保洁队:

总成本控制应在7500.00元/月范围内。

除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。

实例:100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元,则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为:员工50.00元(绩效工资总额)×23%=11.50元、主管:100.00元(绩效工资总额)×23%=23元。合计:11.5元×10人+1×23=138元。

2、保安队

总体成本应控制在14100.00元/月范围内,除人员工资外,其它开支总额为300.00元/月,考核奖惩方案如上。

3、维修队

总体成本应控制在平常月份1.955万元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。

除人员工资外,其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。

4、客户服务部

总体成本应控制在

5200.00元/月。

除人力成本外,其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。

五、创收奖励方案

1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本,故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。

2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目,但不含日常服务中的另收费项目,日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金,另做员工活动、福利开支等用途。

六、指标修正

上述指标均按投资广场100%入驻率计算,但其中部分项目与入驻率有关联,70%入驻率时成本变化不大,70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况,各部门的每月的相关指标修订为下表所示:

部门指标项目指标计算式指标值备注

保洁队人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00

材料及其他 1300.00(总额)*70%(入驻率)=910.00 910.00

保安队人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00

其他开支 300.00(总额)*70%(入驻率)=210.00 210.00

维修队人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合计:平常月14675.00空调月48000.00

公共水电费 9500.00(总额)*70%(入驻率)=6650.00 6650.00

空调油耗 3.333万元(与入驻率关系不大) 33333.00

维保成本 750.00(总额)*70%(入驻率)=525.00 525.00

客户服务部人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00

办公费用 500.00(总额)*70%(入驻率)=350.00 350.00

其他支出 400.00(总额)*70%(入驻率)=280.00 280.00

总计:平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元

第11篇安必盛物业管理公司简介

安必盛物业管理有限公司简介

上海安必盛物业管理有限公司于2005年初,由上海东苑集团旗下的东苑物业管理有限公司更名改制而来。公司成立于2001年11月,是上海市物业管理协会的会员代表单位,具有物业管理二级资质,通过'iso9001'质量管理体系论证,于2005年4月被上海市物价局授予'诚信建设单位'、2005年度被评为'闵行区十佳物业管理企业'、2006年被评为'上海市物业管理协会优秀会员单位'、在第三届中国房地产网络人气榜被评为2006年度优秀物业管理公司。

公司一直遵循'用心成就品质'的企业宗旨,拥有一批具有丰富物业管理经验和较高专业技术水平的管理队伍。公司实行董事会领导下的总经理负责制,公司机构设置为:'五部十六处',即:市场拓展部、物业管理部、品质保障部、计划财务部、行政人事部和各项目管理处;并投资成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商办楼等专业物业。

公司现已管理的项目有住宅、别墅、公众物业、办公楼、商场、酒店式公寓及顾问管理等多种类型,总建筑面积达200万平方米。

公司提倡'以人为本,持续改进'的管理理念。

安必盛物业人以'管一处楼盘,留一处口碑'努力的目标,用心来经营和管理物业。在日常管理工作中,以整洁仪容仪表、文明言行举止展现物业人的风貌,使业主倍感亲切;以急业主所急,想业主所想,竭尽全力为业主解决问题,达到方便业主生活的目的;以严格的系统管理,不断发现和改进管理中存在的问题,实现服务质量和业主满意,不断提高创建物业品牌。

公司一贯坚持的质量方针为:创建一流的服务品牌、营造和谐的生活环境。质量目标为:保持安全文明管理区域和物业管理规范服务达标窗口的称号,争创市级优秀示范、文明小区;公司新接管的物业两年内力争达到区级文明小区、市级优秀物业管理项目的标准。公司对每一位员工的工作要求是:虚心听取业主意见,全心全意为业主服务。

在当今激烈的市场竞争中,安必盛物业公司将继续禀承'用心成就品质'的宗旨,'以人为本,持续改进'的管理理念,不断以法规规范人,以良好的风尚鼓舞人,以优质的服务感化人,确保业主获得超值服务享受、感受全新工作环境。

安必盛物业愿用我们不懈地努力为你我的明天谱写更美好地乐章!

企业管理理念及服务理念

根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,公司采取以下管理理念:团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理

1、团队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。'企业以人为本、员工以企业为家'便是其核心体现。

2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人,如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性,有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段,相马不如赛马,赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。

3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式,如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完美性。

4、'真切付出、心灵交汇'是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。

第12篇业主公约手册-物业管理费及缴费事项

缴费事项

业主/使用人进驻前需付款项:

一、业主/使用人使用单元所涉及的相关费用:

1)管理费:

物业管理费于每季度起始月5号收取(遇法定节假日顺延,下同),业主/使用人应及时支付管理费及其他应付款项。

物业管理费为人民币9.93元/建筑平米/月。

物业管理费主要用于以下开支:

管理服务人员的工资和按规定提取的福利费。

房屋共用部位、公共设施、设备维修养护费用。

绿化管理费。