物业管理处操作员工守则（十二篇）

第1篇 物业管理处操作员工守则

1.目的

规范管理处操作员工的工作,严明纪律,提高效率,实现公司服务质量目标。

2. 范围

适用于**广场管理处操作人员的日常工作。

3. 操作员工守则

3.1 按时上下班,不得迟到早退。

3.2 上下班按时打卡,不得请人打卡或代人打卡,如遇特殊情况未能及时打卡,应向上级说明,可办理签卡。下班时不得提前在卡机前等待打卡。

3.3如有特殊情况需在工作时间外出,可向上级领导请假,但未获批准不得擅离工作岗位。

3.4上班时必须保持着装整洁,保持形象端正,不准留长发、胡子,衣服要干净,衣领要整齐,不缺扭扣;精力充沛。必须佩戴胸卡和臂章,臂章要与工作对应,不得错戴。

3.5讲究卫生,不得在大厦内随地吐痰,乱扔垃圾,碰见垃圾必须随手捡起放到垃圾桶。

3.6 不得在公共场所或工作场所吸烟、吃东西和闲谈。

3.7 在班组办公室内,不准高声谈笑、看报纸;无具体任务时可看业务书籍。

3.8 员工如厕必须到环卫部门的公共厕所,不得在大厦卫生间如厕。

3.9中午就餐必须严格遵守管理处规定的时间,除派一人提前吃饭值班外,其余人员不得提前用餐。

3.10 员工必须服从管理处调度员和班长的安排,保证工作高效率,不得无故拖延,消极怠工,更不得在公共场所休息,工作完成后必须尽快返回各自班组待命。并立即向调度员复命。

3.11员工进入客户房间服务,应先按门铃或轻敲客户房门,待客户同意后方可进入工作。为客户服务必须认真负责,客户有疑问时,必须耐心解释,如自己无法或无权解释,应及时报告上级领导。

3.12与客户交谈必须礼貌客气,不得发生争执;不许与客户谈论有关公司内部事务,更不得与客户开玩笑。

3.13员工为客户服务或在公共场所工作完毕后,必须对施工现场进行清理,必要时与管理处联系,找清洁工提供协助。

3.14不准收受业主钱物,如按规定应收取现金的必须向客户说明后,一起(或代为)到管理处缴费,并将正式发票交给业主。

3.15员工到大堂和广场进行工作,必须尽最快速度完成并及时离开,不得在大堂和广场逗留,工作用具不得在大堂随意摆放,更不得在大堂前台及附近打电话、闲谈。

3.16如工作牵涉多个班组或部门时,各班组人员必须密切配合,不得互相推诿扯皮,影响工作效率。

3.17 非特殊情况,员工只能乘坐货梯。b1至b2上下往返不许乘坐电梯,但到大堂和广场工作可乘坐客梯。

3.18 员工往返工作地点,先用对讲机联系货梯,b1---9f可等待2分钟,10f以上可等待5分钟,如货梯在上述时间不能到达,则必须走消防楼梯,不得延时等待。

3.19 如因特殊情况需乘坐客梯,必须佩戴'抢修'臂章,后上后下,注重礼仪。

3.20 如工作任务暂时不能完成,必须在四小时内向调度员汇报情况。

3.21 不准利用公司电话向外打私人电话,公事电话必须详细记载时间内容,接听外线电话必须尽量缩短时间。

3.22 上班时间不许串岗,空调、电梯班员工不得进入电房,维修班电工除执行班长安排的任务外,不得到电房闲谈。

3.23 上班时间不得带熟人、朋友进入本大厦,更不得带到工作岗位逗留。

3.24 工作未完工不得下班,下班前必须搞好班组卫生。

3.25 不得损坏公共财物,不准将公物占为已有,更不得带公物回家。

3.26 发生紧急情况(包括火警、暴力事件等)必须维护集体利益,不得贪生怕死,必须保持公司的紧密团结,服从安排,积极配合。

3.27员工如严重违反本守则规定,将处以一定数额的罚金并扣发当月部份或全部岗位津贴。

3.28员工之间必须互相监督,如发现有人违反本规定而不予制止的,给予相同处理。

4相关文件

《员工守则》

第2篇 物业iso9000住户装修管理程序

公 司 程 序 文 件版号: a

修改号: 0

ej-qp4.9 住户装修管理 页码: 1/3

1.目的:

对小区住户装修管理实施控制,确保建筑物结构安全,外观统一,使住户合理、安全使用。

2.适用范围:

适用于公司有关部门对小区住户装修管理。

3.引用文件:

3.1 质量手册第4.9、4.10、4.13章

3.2 iso9002标准第4.9、4.10、4.13章

4.职责:

4.1工程维修部负责装修管理中有关项目的审查,施工责任书的签署,施工监督管理和验收。

4.2保安服务部负责施工人员施工证的签发和安全查检。

4.3经营管理部负责向装修住户收取各种规定的费用和退还装修押金。

5.工作程序:

5.1装修申请:

5.1.1新住户在办妥入住手续后,即可办理装修申请,老住户需要重新装修,可直接到工程维修部办理装修申请。

5.1.2 装修住户向工程维修部提出装修申请,由工程维修部发放《装修申请表》、《装修工程施工质量管理责任书》和《装修工程施工治安卫生责任书》。

5.2装修审批:

5.2.1工程维修部负责查验施工队装修资质认证书和营业执照,审查装修项目,内容及安全措施。并与施工队签定《装修工程施工质量管理责任书》和《装修工程施工治安卫生责任书》。

5.2.2工程维修部审查项目,签定责任书后,开据施工许可证。

5.3缴费:

5.3.1经营管理部凭许可证,按责任书中规定收费标准,收取装修管理

费和装修押金,出具发票和收据,并在施工许可证上加盖财务章。

5.3.2遇特殊情况,经公司副总经理批准,方可免交有关装修管理费或押金。

5.4装修监督:

5.4.1保安服务部凭加盖财务章的施工许可证,办理施工人员出入证,保安人员负责实施现场查验。

5.4.2装修材料、工具、车辆进入小区按保安服务部车辆管理规定执行。

5.4.3工程维修部有关人员负责装修中的结构安全, 文明施工, 垃圾清运, 用电, 用水和空调安装的监督管理, 要求每天巡查一次。

5.5违章处理:

5.5.1装修巡查中发现违反责任书中有关条款,视违章程度,签发《整改通知书》并送交住户和施工队认可签字,施工队根据《整改通知书》内容,及时进行整改,需要罚款的,施工队需及时向经营管理部交清罚款,领取罚款收据,否则,责令其停止装修。

5.6 装修验收:

5.6.1 装修工程完工后,施工单位及时通知工程维修部安排装修验收。

5.6.2 工程维修部有关人员汇同住户和施工单位一起参与验收,验收合格后,由三方在《装修工程验收情况表》上签字认可,达不到合格要求的项目,由施工队继续整改,直至验收合格,《装修工程验收情况表》签字后由工程维修部较交经营管理部存入住户户档。

5.7退还押金

5.7.1经过半年后,施工队凭据押金收据和验收单(由工程维修部和住户经半年使用情况验证,签字确认合格)到经营管理部办理退还押金。

5.7.2使用中出现问题住户及时通知施工队,进行返修,直至合格。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《装修申请表》 ej-qr-qp4.9-01

6.2《装修工程施工质量管理责任书》 ej-qr-qp4.9-02

6.3《装修工程施工治安卫生责任书》 ej-qr-

qp4.9-03

6.4《装修工程验收情况表》 ej-qr-qp4.9-04

6.5《整改通知书》 ej-qr-qp4.9-05

第3篇 某某小区物业管理内容：竣工验收期间

某小区物业管理服务内容:竣工验收期间

(二)物业竣工验收期间物业管理服务内容

1.参与竣工验收

物业公司派专业人员参与政府质检部门组织的竣工验收工作,协助发展商督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人现场勘察房屋及配套的设施设备是否具备验收重要条件,从实用的角度出发,向房地产发展商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议,要求施工单位按质按量完成房地产开发商交给的施工任务,协助开发商监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。

2.签定物业管理服务合同

按照国家相关法规编制物业管理服务合同,同房地产发展商商讨相关条款,在接管验收前完成相关法律手续。

3.组织接管验收

由物业公司牵头,对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作汇同已购房业主进行接管验收。

4.协助发展商处理工程遗留问题

5.(1)常见的非结构性工程质量问题包括:

--屋面渗漏水;

--有防水要求的地面渗水;

--外墙面渗水;

--室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动;

--抹灰层、面砖、油漆、墙纸脱落残缺;

--门窗开关不灵、缝隙过大、缺件;

--厕所、厨房、淋浴室、阳台积水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小区道路深陷;

--其他常见的问题。

(2)问题的处理程序

--在保修期发生保修范围肉质工程质量问题建设单位或建设单位委托物业管理公司通知施工单位维修。

--施工单位自接到通知之日起,应立即到达现场抢修。同时,建设单位、物业管理公司或业主应当向当地建设行政主管部门报告,即使采取安全防范措施,并由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出整修方案,原施工单位实施,原工程质量监督机构监督,维修时,业主应当配合。

--施工单位非因特殊原因,未能在约定的时限到达维修现场,开发建设单位有义务再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,开发建设单位有权在不提高工程标准的前提下,委托物业管理公司组织自行返修和委托其他单位维修,发生的费用由原施工单位承担。

--保修完工后,建设单位、物业公司、房屋所有人组织验收。

--因保修不及时造成的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第4篇 物业管理处员工宿舍守则-2

物业管理处员工宿舍守则2

一、宿舍为公共生活区域,因当班时间不同,作息时间也不同,

因此在宿舍内外禁止大声喧哗和制造其它噪音,以免影响他人休息。

二、爱护和小心使用房内的所有共用设施设备,任何故意或疏忽导致的损坏和丢失将由责任者承担赔偿责任。

三、请节约用水、用电。为了安全,宿舍内不能使用诸如电炉、电热壶之类的高功率电器。若有此类现象发生,将给予严厉处罚和没收。

四、宿舍楼每层设一名'宿舍监督员'负责管理,所有员工应当配合好监督员的日常管理工作。

五、不得随地吐痰、乱丢果皮纸屑及烟头等,楼上住宿者不得向楼下乱丢垃圾/员工应严格按照宿舍卫生轮值表打扫宿舍及公共走道、公共卫生间的垃圾。应做到没有灰尘、蜘蛛网,没有卫生死角。

六、员工须妥善保管好自身的私人物品,在离开房间时需确认门窗是否锁好。贵重物品更不得存放在集体宿舍。如有丢失后果自负。

七、宿舍区内的走道及公共场所禁止堆放杂物,禁养三鸟和其它宠物。

八、宿舍内的所有物品应摆放整齐,保持整洁美貌。

九、不得在宿舍内聚众赌博、吵架、斗殴,一经发现从重处罚直至开除。男生未经女生宿舍内全体人员允许不得擅自进入女生宿舍。

十、请所有员工共同遵守宿舍管理规定。共同维护宿舍秩序,共创文明和谐的社区环境、社区文化!

投诉电话:**89

zz物业管理处

第5篇 物业公司物品管理控制程序

1.0程序目的

通过对物业管理服务中所使用物品进行适当的防护(包括标识、搬运、包装、贮存和保护措施),达到控制物品质量完好,保证应用于服务的物品质量合格。

2.0适用范围

适用于物业管理服务中所用物品、设备、工具的管理。

3.0主要职责和权限

3.1管理处仓管人员负责申购入库物品的防护管理。

3.2领借用部门使用人负责领借用物品的防护管理工作。

4.0程序内容

4.1物品的标识、贮存

4.1.1申购物品经验收合格后,由仓管人员填写《入库单》,在《物品帐薄》中记录登记入库。

4.1.2 仓管人员要将仓库按保洁、机电、维修、劳保、办公、其它等分类存放,并明确加以标识。

4.1.3 通过物品外包装或物品标签足以区分物品类别、规格时,可不做标识,对不能区分的物品应按品种、规格、型号制作《物品标识卡》加以标识。

4.1.4 对具有有效期要求的物品应在该类物品中设专点存放,并标识清楚失效时间,当出现过期物品时要及时放入待检区,通知有关专业人员进行检验,如不能使用,按本程序4.4节执行报废处理。

4.2物品搬运

4.2.1管理处相关人员在进行物资搬运时,要按物品说明书中相关要求(注意事项)进行搬运,以防止损坏;

4.2.2如在搬运过程中物品被损坏,相关人员要作好标识,存入待检区内,按本程序4.4节执行报废处理。

4.3物品的出入库管理

4.3.1物品领用部门在领用物品时要经所在部门负责人同意后在仓库领取,领料人要认真清点、检查物品的数量和质量,同时要注意小心搬运和保护物品。

4.3.2对借用物品,借用部门负责借用物品的保护管理,借用时在《工具物品借用登记表》上登记。在归还时,物品保管部门人员要检查物品是否有损坏并记录,如有损坏按本程序4.4节执行。

4.4物品库存的盘点

4.4.1仓管人员每季度对库存进行一次盘点,并将盘点情况记录在《库存盘点表》中。

4.4.2当盘点发现物品有损坏、变质或过期时,相关人员应报告有关负责人进行评价处理,如可修复或让步接收使用时即进行修复使用,如不可使用,则由相关人员填写《报废单》,经部门负责人确认,管理处审批,公司审核后,报废处理。

4.5物品的包装、贮存和保护

当物品贮存有包装要求时,在检验后仓管人员应尽可能恢复其包装,以保证物品的质量、功能不受影响。贮存的物品要做好防腐、防潮、防火等工作,对有特殊贮存要求(如湿度)的物品,应保存在适宜的环境中。

5.0质量记录

5.1《入库单》

5.2《物品帐薄》

5.3《工具物品借用登记表》

5.4《报废单》

第6篇 物业管理公司治安防范逐级责任制

(一)主管安全工作的副总经理责任

1.主管安全工作的副总经理,对公司治安防范工作进行总体规划。在公司下达各项任务、布置各项工作时,负责审查安全防范的可靠性,以保证各项工作的顺利进行。

2.主持公司安全领导小组的工作,定期召开安全领导小组会议,听取各部门工作汇报,确定一个时期安全防范工作的重点,审核、批准各项安全防范制度、措施的实施。

3.在定期召开的部门经理工作会上,对安全防范工作不利或存在重大隐患的部门,提出限期整改意见,检查落实情况,对因玩忽职守、工作失职给公司造成重大事故的部门或个人,提出处罚意见。

4.对各部门经过努力仍无法解决的治安隐患,向公司提出书面报告后,负责及时协调,责成有关部门采取安全防范措施,并提交保安部监督实施。

5.定期组织职工安全防范教育,把安全防范工作与公司的工作、生产、经营、服务、同计划、同布置、同落实、同检查、同总结、同评比。

(二)部门经理责任

1、理范围的人、财、物负安全责任,要建立、建全本部门各岗位、各工种的安全责任制,分级实行目标管理,把安全责任逐级落实到人、落实到位。

2、全面掌握本部门人、财、物安全防范状况和易发案部位。定期组织部门有关人员进行安全检查,做好文字记录,发现漏洞立即采取措施。

3、组织部门职工进行经常性的安全教育、法治教育、纪律教育,贯彻落实公司各项安全制度,在布置各部门工作、生产、经营、服务过程中,要做到与安全工作同布置、同落实、同检查、同总结、同评比,并有文字记录。

4、了解本部门重点防范部们及要害部门防范措施的可靠性和安全管理制度的可行性,掌握本部门工作人员的素质,经常检查各项制度的落实情况,做到防范严密、人员可靠。

5、管理好本部门的设备、工具、仪器、仪表、原材料及各类物资,要指定专人建帐、定期检查、核实,做到帐物相符、有手续、有记录。存放的贵重器材和材料的位置要安全可靠,有防范措施。

6、各部门凡不符合存放现金、支票及有价证券安全要求的不准存放过夜,部门经理要过问、把关。

7、本部门使用的办公室和负责管理的设备、设施、控制室、房屋、仓库、必须指定专人负责,坚持每天检查门窗的安全可靠程度,出现损坏、失灵,要立即组织维修。

8、管理好本部门使用和保管的各部位钥匙,指定专人管理,建全领用手续和记录,存放位置要安全可靠。

9、职工向部门经理提出存在的不安全隐患时,要及时组织力量解决,本部门经努力仍无法解决的隐患,要书面向公司主管安全的副总经理报告,同时,采取应急措施,不得延误时间,以免造成事故。

10、接受保安部的监督、检查,对保安部发出的隐患通知书负责签字,并按期限整改。

11、及时了解部门职工的思想情况,妥善处理职工的思想问题,不得激化矛盾,对劳动纪律差、安全意识不强、易在岗位上造成事故的职工,要及时采取措施,不得任其发展,不准包庇。

12、公司和保安部传达的有关安全会议精神,提出的安全防范要求,要及时向本部门贯彻、落实,并做好记录。

13、部门经理在离任时要向新任经理或负责人办好本部门人、财、物的交接手续,保证安全防范工作的连续性。新任部门经理或负责人,自交接之日起,对本部门安全负全部责任。

(三)职工责任

1、职工在本岗位上,必须牢记各项安全管理制度,在尽职尽责做好本职工作的同时,对本岗位的安全负责,切实管好本岗位的设备、工具、钥匙和其它责任范围的物品。在工作岗位无人的情况下,最后离岗职工负有随手关窗、锁门的责任。

2、了解本岗位的安全防范重点和易发案部位,认真交接并做好记录,夜间不准睡觉值班的岗位,要严格遵守纪律,不准离岗。需要离开岗位时,必须有人替班,在离岗时间该部位的安全由替班人负责。

3、职工要遵纪守法,自觉维护社会治安和公司的安全,在一切活动中,发现任何部位有不利于公司安全的问题,有责任立即向保安部报告,有权利立即制止,不准视而不见,知情不报。

4、职工在为小区居住住户服务或接触时,一切言行必须维护公司利益,不准与住户建立私人关系,不准私人交往,不准将公司的文件及内部情况私自转交、转告给住户。在接受住户的委托或要求时必须事先请示部门经理,经同意后再办理。

5、在与居住住户接触中,不准私拿、借用、收受住户的任何财物,不准搭乘住户汽车办理私事,不准在住户家居住。

6、指定职工专人保管和使用的器材、设备、工具、材料,要存放在安全可靠的部位,未经批准,不得外借、转让或拿出公司。在调离岗位时,要办理交接手续。

7、职工个人的现金、贵重物品,不准在岗位上存放过夜,不准携带进入浴室。

8、在要害部位工作的职工,不准在岗位上接待来客,不准从事与本岗位工作无关的活动,前来参观访问必须经领导批准,专人陪同。

9、职工不准私自留客在公司住宿过夜,需留宿的要事先经公司主管经理批准,并在保安部备案。

10、职工不准私自将外单位或个人资料拿到公司复印、打印,不准私自将公司内部资料复制、转交给外单位和个人。

11、职工在收到境外传真、信件、刊物时,发现有违法内容,必须立即交保安部,不准扩散、传播或私人留存。

12、负责使用计算机、传真机、复印机的职工,要对过机资料负有保密的责任。作废资料不准乱扔、乱放,应粉碎处理。

13、严防计算机病毒,任何人不准将外单位软盘在计算机上使用,不准将计算机作为游戏机使用。

14、在职工之间发生矛盾、职工与各级领导或部门发生矛盾时,应妥善解决,不准采取不正当手断寻衅滋事,不准干扰正常办公秩序。

第7篇 办公楼物业管理招标公告-样本5

z市城市管理行政执法局执法总队办公楼物业管理服务项目,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等,参照《上海市住宅物业管理规定》等相关规定,经上海市城市管理行政执法局执法总队决定,采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、招标人基本情况

招标人:上海市城市管理行政执法局执法总队

地址:上海市普陀区凯旋北路459号邮政编码:2**

联系人:z 联系电话:**

二、招标代理机构基本情况

招标代理机构:上海**业主咨询服务有限公司

地址:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦*座邮政编码:**

联系人:z 联系电话:***

三、《城市管理执法总队办公楼》物业项目基本情况概述

1、本项目物业类型为:办公楼。

2、本项目座落地址:上海市普陀区凯旋北路459号

3、本项目的总占地面积:2700平方米

4、本项目面积:

办公楼主楼四层面积2234平方米,副楼二层面积368平方米,裙房面积265平方米,食堂575平方米;合计管理建筑面积3442平方米。地面停车场面积1550平方米,自行车棚面积60平方米。

5、物业构成:

多层办公楼1幢 4层2234平方米

副楼1幢 2层368平方米

裙房 1幢 1层265平方米

食堂1幢 1层575平方米

车位数量:20个

四、物业服务企业服务范围

(一)物业公共部位的使用管理、维修、更新、改造和养护;

(二)房屋设备、设施的运行、维护、维修和养护;

(三)公共区域、会议室和领导办公室的日常保洁服务;

(四)日常安全防范服务;

(五)车辆停放管理;

(六)食堂的运营和管理;

(七)室外绿化养护;

(八)物业档案资料的保管;物业管理其他相关事务的管理服务;

(九)委托方委托的其他物业管理服务事项。

五、物业服务收费标准及物业服务标准

物业服务收费标准由投标企业根据项目物业服务方案自行测算报价,具体分项服务成本测算划分为:综合服务(含食堂经营与管理)、秩序维护费、保洁费、绿化养护、设施设备维护保养及维修服务。

综合服务、秩序维护、保洁和绿化四项服务标准参考上海市住宅物业服务分等收费标准四级服务标准,房屋和设施设备运行维护保养服务标准:公共部位三类,供水系统一类,排水系统一类,公共照明三类,消防系统二类,避雷系统,弱电系统:监控系统、车禁系统、门禁系统。

六、物业服务合同期限

本次招标,招标人与中标单位签署的物业管理服务合同的期限为3年,从2023年1月1日至2023年12月31日。

七、投标申请人条件

1、资质为三级或三级以上;

2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;

3、管理实绩要求:具有管理类似办公楼或商务楼的物业管理服务经验。

4、其它:拟任项目负责人有两年以上管理经验,大专以上学历或者中级以上职称,具有小区经理资格,有物业管理师资格更佳;

5、入围投标人须提交人民币贰万伍仟元的投标保证金,未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

八、申请投标的地点、期限及保证金要求

投标申请人应凭《资格预审申请书》和附件清单报名资料申请投标。

1、申请投标地点:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28c座,上海**业主咨询服务有限公司。

2、申请投标期限:自2023年11月19日14时至16时止。

3、投标申请人应按照上述地点和时间,向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括《资格预审申请书》及附件资料,报名材料均加盖投标企业公章。

4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元(支票,台头为上海**业主咨询服务有限公司)递交给招标代理人,由招标代理人开具收据。

九、入围投标人确定

有效投标人超过5家时,由招标方按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。

经资格预审后,招标人在2023年11月20日根据资格预审结果向投标申请人分别发出《入围通知》和《未入围通知》。

十、其他补充事项

(一)本项目物业服务费结算方式为包干制;

(二)本项目投标报名提交资料:(加盖公章)

1、资格预审申请书

2、公司简介

3、营业执照(复印件)

4、组织机构代码证(复印件)

5、资质证书及其它证书(复印件)

6、拟派项目负责人简历(含证书复印件)

7、具有在管类似物业的经验(物业服务合同复印件)

8、投标企业近一年财务报表或审计报告。

特此公告

招标人:上海市城市管理行政执法局执法总队

招标代理人:上海**业主咨询服务有限公司

二

第8篇 某小区物业管理人员培训内容

小区物业管理人员培训内容

公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。

1 高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

2 技术骨干培训内容

责任感,荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

公关知识及技巧

消防、急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

3 普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

管理规则及员工守贝

消防急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

第9篇 物业质量管理体系

zz物业质量管理体系1 总要求zz物业按iso9001: 《质量管理体系-要求》标准建立本质量管理体系,并结合工作实际进行实施、保持和持续改进。本质量管理体系包括四部分内容:1) 管理职责管理职责主要针对zz物业的领导层。zz物业的领导层按照iso9001: 标准要求,采取各种措施,包括宣传教育、培训学习、实操考核等,提高zz物业全体员工的法律意识、服务意识和质量意识,在全体员工中牢固树立'质量第

一、业户至上'的理念,培养'精心策划、狠抓落实、办事高效'的工作作风;制定符合zz物业实际的质量方针和质量目标,明确各部门的管理职责和权限;任命一名管理者代表,负责策划、建立和实施本质量管理体系,建立健全zz物业内部沟通机制,定期主持管理评审会议,了解、掌握质量管理体系的运行情况,进行评价并持续改进,以确保本体系的适宜性、充分性和有效性。2) 资源管理zz物业负责确定和提供本质量管理体系运行所需的人力、物力、设备(设施)及其它资源;各部门和物业项目(管理处)负责其管理区域内资源的协调、沟通、公共服务设施及工作设备的维护,共同创造良好的工作环境。3) 服务实现zz物业的产品即物业管理服务,这是质量管理体系的核心部分。按iso9001: 标准要求,在充分研究业户要求的基础上,zz物业根据国家法律法规、行业标准、业主要求和自身发展需要,对向业户提供服务的活动进行了精心的策划。这些活动包括保洁、绿化、治安、车管、消防、业户档案、交收楼、租赁、装修、收费、接待、咨询、报修、巡查、商业服务,电梯正常运行、水、电供应及其相关设备(设施)的维护。各项服务都有严格的操作流程和工作规范,拟定了质量标准及考评办法,对服务提供过程实行严格监督,确保提供优质高效的管理服务。涉及服务活动的区域、人员均有明确的标识,对顾客的财产予以切实保护。对外包的各项服务活动全部识别并加以控制。4) 检查、分析和改进zz物业、物业项目(管理处)及其各部门及时检查管理服务的各项活动和活动的结果,并采取纠正、预防措施,持续改进。检查一般有以下途径:顾客反馈、内部审核、领导监督、服务质量考评。对检查的结果及时进行分析,不符合要求时,及时进行纠正,必要时采取相应的纠正或预防措施,或召开管理评审会,对质量管理体系的运行效果进行评价。质量手册、程序文件、作业文件和相关的质量记录表格构成统一的、文件化的质量管理体系。外包或分包项目管理过程的控制在本手册

7.4 中做出说明。2 文件要求

2.1 总则本质量管理体系文件表现为纸型文本和电子文本两种形式,包括以下几个部分:质量手册(包含质量方针、质量目标)、程序文件、作业文件和服务提供过程中的记录表格。

2.2 质量手册本组织的《质量手册》:1) 规定了质量管理体系覆盖的范围:① 机构:zz物业最高管理层、公司总部、品质管理部、公司总部、物业项目(管理处)及其下属行政管理部、客户服务部、工程维护部、保安部、环境卫生部、经营部。② 服务:包括保洁、绿化、治安、车管、消防、业户档案、交收楼、租赁、装修、收费、接待、咨询、报修、巡查、商业服务,电梯正常运行、水、电供应及其相关设备(设施)的维护等。③ 本质量管理体系采用了《质量管理体系-要求》(gb/t19001: )标准(除

7.3 外)所有要求。2) 与其它体系文件的关系:本手册包括'质量方针'和'质量目标',引用了程序文件的内容要点,具体程序文件和作业文件作为细则独立于质量手册之外。3) 质量管理体系各条款的相互作用在本手册各章节作表述。

2.3 文件控制为了对质量管理体系所要求的文件加以控制,zz物业编制了《文件控制程序》,以下内容在《文件控制程序》中作了详细的表述。1) 需要控制的文件有质量手册、程序文件、作业文件,与zz物业和物业管理服务有关的外来文件,包括法律、法规、行业服务规范、条例等相关文件。2) 文件发布前必须经不同层次领导的批准,以确保文件充分适宜;文件在管理评审活动中进行评审,修改更新后,需再次批准。3) 文件印刷清晰,编辑要易于查阅,便于发放与更新。要求文件做好标识,便于识别,如文件名称、编号、版本号、分发号、发布日期、实施日期、编写者、审批人、修改次数等。4) 与质量管理体系有关的法律、法规文件的适用性,要识别清楚并控制分发。5) 按要求将文件发放到各岗位的使用者手中,使用者应对文件妥善保管,不得涂改;文件作废时,应将该文件做出适当处理,需要保留参考时,要对该文件做出'作废留用'的标识,防止作废文件被使用;无价值文件要予以定期销毁。文件控制归口管理部门是品质管理部。文件使用过程的管理由各使用部门负责。电子版本文件的控制与纸型文本相似,具体规定详见《文件控制程序》。

2.4 记录的控制记录是质量管理体系文件的组成部分。空白质量记录表格属'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字内容的记录属'质量记录',按《记录控制程序》管理。记录是质量管理体系运行和物业管理服务是否符合要求的重要证据,组织建立并保存记录,证明物业管理服务过程是受到严格控制的,体系运行是有效的,并为质量管理体系的持续改进提供追溯依据。记录要按名称、编号分类进行管理,便于保管和查阅;记录表格在使用过程中需要更改时,名称和编号不能改,但表内栏目可变动,便于操作。记录填写要规范,做到字迹清晰、内容真实、签名完整、不漏项。记录按保存期限规定妥善保存,存放的地方要适当,确保记录不会丢失和损坏;对无价值的记录要进行销毁,对超过保存期限但仍有使用价值的记录,要做出说明并保存。为确保记录得到有效控制,对记录的标识、填写、归档保存、检索、借阅、保存期限和处置等方面在《记录控制程序》中已做出了规定。一般记录保存三年,由品质管理部按《记录控制程序》执行。对需长期保存或延长保存期限的记录应在文件中做出规定或由管理评审决定。

第10篇 金阁物业管理处档案管理

金苑阁物业管理处档案管理

档案的建立与管理要做到(1)档案资料标准化;(2)档案管理员专业化;(3)档案管理科学化;(4)实行计算机贮存与原始资料双档制。档案的建立与管理是物业管理的重要内容。科学化、现代化、规范化的档案管理将更有力地促进物业管理工作,提高物业管理水平,最终达到更好地为住户服务的目的。

一、档案的建立

1、办公室设专人负责“金苑阁”档案的建立与管理工作。按照各种档案对温度、湿度和照明的要求,建立标准的档案资料室;档案管理员必须经培训并合格后才能上岗。

2、制度档案建立与管理的工作流程,档案资料管理规章制度,档案管理员岗位责任制。

3、系统地收集“金苑阁”工程档案资料,住户资料、管理档案及其他档案,具体内容见附表。

二、档案的管理

1、充分运用计算机管理

在现代信息社会,广泛地应用计算机,参与各行业、各方面的工作,已成为现代化管理的重要手段,在档案管理上,充分发挥计算机具有的数据处理功能,贮存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等优势,实现档案管理的科学化和现代化。

计算机的应用主要体现在:

运用计算机查询住户资料。采用目前最先进的物业管理软件,经录入住户资料后可以很方便地查询有关住户资料。我们可以清楚地查到楼房名称、业主姓名、住户人数、面积、房屋类型、结构、家庭成员。如果想知道家庭成员的情况。可进一步查询其姓名、性别、出生年月、籍贯、关系、工作单位、职务、户籍等情况,这将为我们的工作带来极大的方便。

2、采用计算贮存与原始档案双档制,实现档案资料贮存方式多元化,尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑磁盘贮存,以利于保存、查找和利用。

3、做到档案组卷分类科学化

编制统一的档案组卷分类说明书,规定应按部分类,以内容分类、按同一年度、同一保存期限,同一保存程度的顺序进行组卷,逐一编号、登记造册、编缉目录、分柜保存。住户档案资料分类原则,每组按柜、每栋按位、每单位按盒、每户按册建档。

4、加强档案的安全、保密工作

在设计建立标准化档案室之前,考虑了加强档案的安全管理,配置消防器材和防盗门、网、档案柜,符合防盗、防火、防虫、鼠、防潮的要求。贯彻执行国家保密法,管理处部分档案按其保存程度有重要之分,并以其泄露、遗失会使住户、管理处利益受到重大、较大损失和不良影响分为绝密、机密、秘密三级,其他资料档案,不同密级的档案在保管和运用方面将会区别对待。

三、档案的运程

1、建立电脑网络系统,由一台主机网上联系多台终端机,分布在各个办公室中,常用的档案应用编制计算机系统软件并将档案资料输入计算机,方便于查阅,密级档案设置密码口令,经主任授予口令后方能使用。

2、员工因工作需要借阅档案,应办理借阅登记手续,并规定借阅期限。

3、档案的销毁,应填写销毁单,并经管理处主任批准后方可执行,销毁单由档案员保存。

附表 项目内容

建筑与工程档案

1、社区规划图,竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备竣工图

3、地下管理网竣工图

4、地质勘察报告

5、工程合同及开、竣工报告

6、工程预结算

7、图纸会审记录

8、工程设计变更通知及技术核定单

9、竣工验收书

10、主要材料、质量保证书

11、水电、气等设备的检验合格书

12、绿化工程竣工图

13、社区各类房屋清单

14、出售房屋的产权范围

15、社区公共设施、设备及公共场所地清单

16、社区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期

住户档案

1、购房合同书

2、入伙通知书

3、夫妻双方身份证、工作证复印件

4、商、住户详细资料登记表

5、前期物业管理服务协议

6、家庭人员登记表

7、管理费银行托收档案

装修档案

1、装修申报表

2、装修管理协议

3、装修人员登记表

4、室内装修设计图

管理资料

1、管理规章制度

2、管理处文件、通知、资料、历次活动记录

3、部长值班工作记录

4、商、住户投诉与回访记录

5、员工培训与考核记录

6、员工个人档案

7、治安、交通管理记录

8、绿化管养记录

9、财务表及其公布方案

10、业行会的文件、通知、资料、历次活动记录

11、其它有关管理资料

维修档案

1、机电设备管理维修记录

2、维修申报、派工记录

3、维修回访记录

4、重大完善、配套工程记录

第11篇 物业绩效管理专员职位说明书-2

物业绩效管理专员职位说明书(二)

1基本资料

直接上级:人力资源部经理

可晋升的职位:绩效主管

2工作综述

根据公司绩效管理制度和方案,组织实施绩效管理计划

3工作职责

(1)协助完善绩效管理体系,并制定相应的绩效管理实施计划。

(2)协助各部门分解企业目标,指导设定员工绩效目标。

(3)适时发放、收集绩效管理表格,并做好绩效管理数据信息的收集、整理和统计。

(4)分析绩效管理效果,不断优化绩效管理方案,促进业绩改善,并为员工培训、奖惩、晋升提供依据。

(5)整理员工绩效管理资料并归档。

4协调

协调集团本部各部门、各项目人事部门相关人员。

5权限

对绩效管理方案和绩效结果的运用有建议权。

6任职资格

大专以上文化程度,两年以上大型企业绩效管理实务经验,能制定实施计划和方案,并有一定的统筹能力、数理统计分析能力、沟通、协调能力。

第12篇 物业公司质量管理手册2

物业公司质量管理手册(二)

1范围

本手册是依据 gb/t19001-2000idtiso9001:2000 《质量管理体系 要求》制定的。本手册阐述了公司的质量方针、质量目标,对公司质量管理体系的各项要求作出了具体规定。

本质量手册适用于******有限公司商品房住宅和办公楼的物业管理服务工作。

公司在依据 gb/t19001-2000idtiso9001:2000 《质量管理体系 要求》建立公司质量管理体系时,除7.3“设计和开发”外,覆盖了gb/t19001-2000 的全部要求。

2引用标准

gb/t19000-2000 《质量管理体系基础和术语》。

gb/t19000-2000 《质量管理体系要求》。

3术语

3.1本手册采用了gb/t19000-2000 《质量管理体系基础和术语》中的定义。

3.2公司-******有限公司物业管理部,简称“******”。

3.3客户-物业的业主和使用人,即物业管理企业的顾客。

4质量管理体系

4.1 总要求

公司已按gb/t19001-2000idtiso9001:2000的要求建立了质量管理体

系,形成文件加以实施和保持,并持续改进其有效性。

公司将做到:

4.1.1识别质量管理体系所需的过程及其在公司中的应用;

4.1.2确定这些过程的顺序和相互作用;

4.1.3确定为确保这些过程的有效运行和控制所需的准则和方法;

4.1.4确保可以获得必要的资源和信息,以支持这些过程的运行和对这些过程的监视;

4.1.5监视、测量和分析这些过程;

4.1.6实施必要的措施,以实现对这些过程策划的结果和对这些过程的持续改进;公司将按gb/t19001-2000idtiso9001:2000标准的要求管理这些过程。

4.1.7针对公司所选择的任何影响服务质量的外委项目,公司将确保对其实施控制。对此类外委项目的控制,公司将确保在质量管理体系中加以识别。

本公司外委项目主要有:电梯维护保养、中央空调维护保养,消防系统维护保养、绿化、部分大中修工程项目、保洁、外墙清洗等。

4.2 文件要求

4.2.1总则

公司的质量体系文件包括:

4.2.1.1形成文件的质量方针和质量目标;

4.2.1.2质量手册;

4.2.1.3gb/t19001-2000idtiso9001:2000标准所要求而形成文件的程序;

4.2.1.4公司为确保质量管理体系过程的有效策划,运行和控制所需的文件;

4.2.1.5gb/t19001-2000idtiso9001:2000所要求的记录;

4.2.2质量手册

公司确保编制和保持质量手册,质量手册包括:

4.2.2.1质量管理体系的范围,包括任何删减的细节与合理性。公司在依据gb/t19001-2000idtiso9001:2000 《质量管理体系 要求》建立公司质量管理体系时,覆盖了除7.3条款外gb/t19001-2000idtiso9001:2000标准的全部要求。

4.2.2.2为质量管理体系编制的形成文件的程序或对其引用;

4.2.2.3质量管理体系过程之间的相互作用的表述。

4.2.3文件控制

公司建立并执行《文件控制程序》,由业务部负责归口管理,质量管理体系所要求的文件将由业务部负责进行控制。记录是一种特殊类型的文件,将依据记录控制的要求进行控制。

公司的《文件控制程序》规定了以下方面所需的控制:

4.2.3.1文件发布前的批准,以确保文件是充分适宜的;

4.2.3.2必要时对文件进行评审与更新,并再次批准;

4.2.3.3确保文件的更改和现行修订状态得到识别;

4.2.3.4确保在使用处可获得适用文件的有关部门版本;

4.2.3.5确保文件保持清晰,易于识别;

4.2.3.6确保外来文件得到识别,并控制其分发;

4.2.3.7防止作废文件的非预期使用,若因任何原因而保留作废文件时,对这些文件进行适当的标识。

●相关文件:

《文件控制程序》

《文件编写导则》

●相关记录:

《受控文件清单》

《外来文件清单》

《文件发放范围清单》

《文件发放登记表》

《文件更改申请表》

《文件修订状况表》

《文件借阅申请表》

《文件修订状况表》

《失效、作废文件(记录)处理清单》

4.2.4记录控制

公司建立并将执行《质量记录控制程序》,由业务部负责归口管理。

公司各部门在为业户提供服务过程中将确保建立并保持记录,以提供

符合要求和质量管理体系有效运行的证据。公司各部门将做到保持记

录清晰、易于识别和检索。

公司的《质量记录控制程序》规定了记录的识别、贮存、保护、检索、保存期限和处理所需的控制。

●相关文件:

《质量记录控制程序》

《文件编写导则》

●相关记录:

《质量记录表格汇总清单》

《质量记录档案清单》

《质量记录档案》

5管理职责

5.1管理承诺

公司最高管理者将确保通过以下活动,对其建立、实施质量管理体系并持续改进其有效性的承诺提供证据:

5.1.1向公司全体员工传达满足业户和法律法规要求的重要性;

5.1.2制定质量方针;

5.1.3确保质量目标的制定;

5.1.4进行管理评审;

5.1.5确保资源的获得。

5.2 以顾客为关注焦点

公司最高管理者将确保以增强客户满意为目的,确保客户的要求得到确定并予以满足(见7.2.1和8.2.1)。

5.3质量方针

公司最高管理者将确保质量方针;

a)与公司的经营宗旨相适应;

b)包括对满足要求和持续改进质量管理体系有效性的承诺;

c)提供制定和评审质量目标的框架;

d)在公司内得到沟通和理解;

e)在持续适宜性方面得到评审。

公司的质量方针是:

我们的使命是为所有的客户、业主及租户提供最优质、最高增值的物业服务。为达到此目标,公司支持并要求每一位员工努力发展,不断提高服务素质,以符合此要求。

5.4策划

5.4.1质量目标

公司最高管理者将确保在公司的相关职能和层次上建立质量目标,质量目标包括满足物业管理服务要求所需的内容。总经理将确保公司的质量目标是可测量的,并与公司的质量方针保持一致。

公司已建立《质量目标控制程序》,公司各职能部门负责人、管理中心经理及其下属各主管部门负责人负责制定本部门相应的质量目标并确保其得到贯彻实施,管理者代表负责组织制定公司总的质量目标并确保在物业管理范围内的相关职能和层次上建立质量目标,在经最高管理者批准后发布实施。

公司总的质量目标如下:

办公楼顾客满意度大于等于80;

住宅小区顾客满意度大于等于70;

计划完成率大于等于95%;

培训合格率大于等于98%。

●相关文件

《质量目标控制程序》

5.4.2 质量管理体系策划。

公司最高管理者将确保:

a)对公司质量管理体系进行策划,以满足质量目标以及4.1的要求;

b)在对公司质量管理体系的变更进行策划和实施时,保持质量管理体系的完整性。

5.5职责、权限与沟通。

5.5.1职责和权限

公司最高管理者将确保公司内各级人员的职责、权限得到规定和沟通。

5.5.1.1最高管理者的质量管理岗位职责;

a)按照公司章程,全面负责公司物业部的一切事务,带领全体员工努力工作,完成公司所确定的各项目标。

b)负责按iso9001:2000质量管理标准的要求建立公司物业管理质量管理体系,形成文件,加以实施和保持,并持续改进其有效性。

c)向公司各级传达满足顾客和法律法规要求的重要性。

d)制定并批准公司质量方针和总体质量目标,批准并颁布质量手册及程序文件。

e)主持管理评审,并利用质量方针和目标、审核结果、数据分析、纠正和预防措施以及管理评审,持续改进质量体系的有效性。

f)确保质量管理体系运行所必要的资源配置。

g)负责以增强顾客满意为目的,确保顾客的要求得到确定并予以满足。

h)负责确保对公司物业管理质量管理体系进行策划,以满足公司质量目标以及4.1的要求。

i)负责在对公司物业管理质量管理体系的变更进行策划和实施时,保持质量管理体系的完整性。

j)负责确保公司从事物业管理工作的各级员工的职责和权限得到规定和沟通。

k)负责任命管理者代表。

l)负责在公司内建立适当的沟通过程,并确保对公司物业管理质量管理体系的有效性进行沟通。

5.5.1.2管理者代表的质量管理岗位职责:

a)确保公司质量管理体系所需的过程得到建立、实施和保持,包括对文件化的质量管理体系实施总体控制,组织编制、审核公司质量手册,质量管理体系中测量、分析和改进的总体策划,组织内部质量审核;

b)向最高管理者报告质量管理体系的业绩和任何改进的需求;

c)确保在整个公司范围内提高满足顾客要求的意识;

d)负责与质量管理体系有关事宜的外部联络。

e)负责组织策划公司在为业户提供物业管理服务过程中、在贯彻iso9001:2000标准要求的过程中所需的监视、测量、分析和改进过程。

f)负责组织公司的内部审核工作。

g)负责组织采用适宜的方法对公司物业管理质量管理体系过程进行监视,并在适用时进行测量。

5.5.1.3业务部的质量管理岗位职责:

a)在最高管理者领导下全面负责公司业务部的日常工作,并负责对各管理中心的物业管理工作进行控制与监督;

b)负责公司质量方针和目标在本部门得到切实有效地贯彻与执行;

c)负责质量管理体系及其相关文件的总体控制及其原稿的保存;

d)负责对各级部门的质量记录进行监督、管理和控制;

e)负责重大项目的质量策划,并对各部门其他质量策划过程和活动进行监督检查;

f)负责物业管理投标项目中对顾客要求的确定、评审及沟通,并对各部门其他业户要求的评审活动进行监督检查;

g)负责组织对物资和外委项目供应方进行评价与复审;

h)负责对各管理中心的服务提供和服务提供过程的确认进行总体控制。

i)负责统筹公司对内、对外相关数据的传递、分析和处理,并统筹统计技术的培训、选用及其实施效果的控制;

j)负责公司物业管理质量管理体系的持续改进,并负责对体系运行过程中的纠正和预防措施实施总体控制;

k)组织顾客满意度的监视及测量, 督促各管理中心的征询结果进行整改。

l)负责对公司物业管理质量管理运行过程中出现的不合格进行总体控制。

5.5.1.4人力资源部的质量管理岗位职责:

在最高管理者领导下全面负责人力资源部的日常工作,包括人员招聘、审核、录用、培训与考核;

负责公司质量方针和目标在本部门得到切实有效的贯彻与执行;

负责物业管理范围内人力资源的管理与控制,组织确定各级人员的任职要求,审核各管理中心的年度培训计划并对培训效果进行总体控制;

5.5.1.5管理中心的质量管理岗位职责:

在最高管理者的领导下,全面负责管理中心的物业管理工作,包括物业的房屋、设备设施、治安消防、保洁绿化、综合业户服务等;

负责公司质量方针和目标在本部门得到切实有效的贯彻与执行;

负责辖区内的基础设施和工作环境管理;

负责辖区内各类物业管理服务所需的采购控制;

负责辖区内物业管理与服务的提供以及相应的特殊过程的确认;

负责辖区内各类标识、顾客提供的财产以及产品防护的管理与控制;

负责辖区内有关监视和测量装置的控制;

负责辖区内物业管理与服务的监视和测量;

负责辖区内各类不合格品的控制并按照规定的要求实施相应的纠正和预防措施。

5.5.1.6其他部门或岗位的职责与权限详见程序文件及管理中心工作手册。

5.5.2管理者代表

公司最高管理者已指定一名管理者,无论该成员在其他方面的职责如何,应具有以下方面的职责和权限:

a)确保公司质量管理体系所需的过程得到建立、实施和保持;

b)向最高管理者报告质量管理体系的业绩和任何改进的需求;

c)确保在整个公司内提高满足业主、业户要求的意识;

d)负责与质量管理体系有关事宜的外部联络。

管理者代表的质量管理岗位职责已在5.5.1.2 中作了规定。

5.5.3内部沟通

公司最高管理者将确保在公司内建立适当的沟通过程,如例会、局域网和内部报告等,确保对质量管理体系的有效性进行沟通。

●相关记录:

《会议记录表》

会议纪要(非格式化)

《签到表》

5.6管理评审

5.6.1总则

公司最高管理者将按策划的时间间隔评审质量管理体系,一般每年至少进行一次,以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。评价将包括评价公司质量管理体系改进的机会和变更的需要,包括质量方针和质量目标。

公司建立并将执行《管理评审控制程序》,由业务部负责保存管理评审的记录。

5.6.2评审输入

管理评审的输入将包括以下方面的信息:

a)审核结果,包括内审和第三方审核结果;

b)业户反馈信息,包括业户满意程度的反馈信息、业户投诉、其他途径与业户沟通的反馈信息;

c)服务过程和质量管理体系过程的业绩和服务的符合性;

d)预防和纠正措施的状况;

e)以往管理评审的跟踪措施;

f)可能影响质量管理体系的变更;

g)改进的建议。

5.6.3评审输出

管理评审的输出将包括与以下方面有关的任何决定和措施:

a)质量管理体系及其过程有效性的改进;

b)与业户要求有关的服务的改进;

c)资源需求。

●相关文件:

《管理评审控制程序》

《持续改进控制程序》

《文件控制程序》

●相关记录:

《管理评审实施计划》

《管理评审通知单》

《管理评审报告》

《会议记录表》

6资源管理

6.1资源提供

公司高层领导将确定并提供以下方面所需的资源:

a)实施、保持质量管理体系并持续改进其有效性;

b)通过满足业户要求,增强业户满意。

6.2 人力资源

6.2.1 总则

公司建立并将执行《人力资源培训工作控制程序》,由人力资源部负责进行总体控制。基于适当的教育、培训、技能和经验,公司从事影响物业管理服务质量工作的人员将是能够胜任的。

6.2.2能力、意识和培训

公司将做到:

a)确定从事影响物业管理服务质量工作的人员所必要的能力;

b)提供培训或采取其他措施以满足这些需求;

c)评价所采取措施的有效性;

d)确保员工认识到所从事活动的相关性和重要性,以及如何为实现质量目标做出贡献;

e)保持教育、培训、技能和经验的适当记录。

●相关文件:

《人力资源培训工作控制程序》

《物业管理部岗位职责及任职要求》

《管理中心各级人员岗位职责及任职要求》

●相关记录:

《培训申请单》

《______年度培训计划》

《员工培训履历表》

《培训记录表》

《特殊岗位人员名单》

《员工绩效评估表》

6.3基础设施

公司将确定、提供并维护为达到服务符合要求所需的基础设施。适当时,基础设施包括:

a)建筑物、工作场所和相关的设施;

b)服务过程设备(硬件和软件);

c)支持性服务,如物业管理特约服务等。

管理中心负责对本管理中心的基础设施进行管理控制,确保符合物业管理服务要求。

6.4工作环境

公司将确定并管理为达到服务符合要求所需的工作环境,由管理中心负责对本管理中心的工作环境进行管理控制,确保符合物业管理服务要求。

●相关记录:

《基础设施清单》

《服务质量检查记录表》

7产品实现

7.1产品实现的策划

公司建立并将执行《项目质量策划控制程序》,由业务部负责总体控制。业务部负责承接物业项目,并进行策划,编制“物业管理投标书”或“物业管理策划书”;管理中心经理负责审核批准本管理中心推出的新服务项目。公司将策划和开发服务实现所需的过程。服务实现的策划将与质量管理体系其他过程的要求相一致。

在对服务实现进行策划时,公司将确定以下方面的适当内容:

a)服务项目的质量目标和要求;

b)针对服务项目确定过程、文件和资源的要求;

c)服务项目所要求的验证、确认、监视、检查活动,以及服务项目接受准则;

d)为实现过程及其服务满足要求提供证据所需的记录;

业务部和管理中心共同负责策划的输出形式将能够适合于公司的运作方式。

●相关文件:

《项目质量策划控制程序》

●相关记录:

“物业管理投标书”(非格式化)

“物业管理方案” (非格式化)

《顾客需求评审表》

7.2与顾客有关的过程。

7.2.1与产品有关的要求的确定。

公司将确定:

a)业户规定的要求,包括对交付及交付后活动的要求;

b)业户虽然没有明示,但规定的用途(服务要求)或已知的预期用途(服务要求)所必需的要求;

c)与服务有关的法律法规要求;

d)公司确定的任何附加要求。

7.2.2 与产品有关的要求的评审。

公司建立并将执行《顾客要求评审程序》,由业务部负责归口管理。

公司将评审与服务有关的要求。评审将在公司向业户作出提供服务的承诺之前进行(如:提交投标书、接受合同或特约服务要求及接受合同或特约服务要求的更改),并将确保:

a)服务要求得到规定;

b)与以前表述不一致的合同或特约服务的要求已于解决;

c)公司有能力满足规定的要求;

评审结果及评审所引起的措施的记录将由公司相关的责任部门负责保存。

若业户提供的要求没有形成文件,公司提供服务部门在接受业户要求前应对业户要求进行确认。

若服务要求发生变更,公司将确保相关文件得到修改,并确保相关人员指导已变更的要求。

7.2.3顾客沟通

公司将对以下有关方面确定并实施与业主、业户沟通的有效安排:

a)服务信息;

b)问询、合同或订单的处理,包括对其修改;

c)业主、业户反馈,包括顾客抱怨;

由业务部负责组织公司的业户沟通工作。

●相关文件:

《顾客要求评审程序》

●相关记录:

《顾客要求登记表》

《顾客需求评审表》

《合同清单》

《合同更改通知单》

7.4 采购

7.4.1采购过程

公司建立并执行《供应方评价控制程序》和《采购运作控制程序》,由业务部和管理中心分别负责控制。业务部负责按照要求对供应物资的供方及服务项目供方进行评审,定期对供方的供货或服务业绩进行评价,建立供方档案。管理中心经理负责批准本管理中心的采购计划和对采购工作进行检查控制。

公司将确保采购的产品或分包的服务符合规定的采购或分包要求。对供方及采购的产品或分包的服务进行控制的类型和程度,将取决于采购的产品对随后的产品(服务)实现或最终产品(服务)的影响。

公司将根据供方按公司的要求提供产品或服务的能力评价和选择供方。业务部负责制定选择、评价和重新评价的准则,并负责保存评价结果及评价所引起的任何必要措施的记录。

7.4.2 采购信息

公司采购信息将表述拟采购的产品或分包的服务,适当时包括:

a)产品或服务、程序、过程和设备的批准要求;

b)人员资格的要求;

c)质量管理体系的要求。

在与供方沟通前,公司将确保所规定的采购要求是充分与适宜的。

7.4.3采购产品的验证

公司各管理中心负责确定并实施检验或其他必要的活动,以确保采购的产品或服务满足规定的采购要求。

当公司或业户拟在供方的现场实施验证时,公司将在采购信息中对拟验证的安排和产品放行的方法作出规定。

●相关文件:

《采购运作控制程序》

《供应方评价控制程序》

《管理中心工作手册》

●相关记录:

《合格供应方名单》

《供应方调查登记表》

《合格供应方评价表》

《不合格品处理报告》

《月度物料申购单》

《专项工作物料申购单》

《临时物料申购单》

《仓库购物申请表》

《入库单》

《外委项目申请表》

《月度采购计划表》

7.5 生产和服务提供

7.5.1生产和服务提高的控制

公司建立并将执行《管理服务控制程序》,业务部和管理中心共同进行控制。业务部负责审批管理中心年度工作计划,对公司各管理中心的服务质量进行检查监督;管理中心负责为业户提供符合规定要求的综合管理服务、公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域日常绿化养护服务。

公司将策划并在受控条件下为业户提供物业管理服务,适用时,受控条件将包括:

a)获得表述服务特性的信息;

b)必要时,获得作业指导书;

c)使用适宜的设备;

d)获得和使用监视和测量装置;

e)实施监视和测量;

f)放行、交付和交付后活动的实施。

●相关文件:

《管理服务控制程序》

《管理中心工作手册》

●相关记录:

《年度工作计划》

《每月工作计划表》

《设备台帐》

《房屋、设施设备维保计划》

7.5.2 生产和服务提供过程的输出不能由后续的监视或测量加以验证时,公司将对任何这样的过程实施确认。这些过程包括预防火灾、突发事件等仅在产品使用或服务已交付之后问题才显现的过程。

公司将进行确认证实这些过程实现所策划的结果的能力。

公司将对这些过程作出安排,适用时包括:

a)为过程的评审和批准所规定的准则;

b)设备的认可和人员资格的鉴定;

c)使用特定的方法和程序;

d)记录的要求;

e)再确认。

业务部和管理中心共同负责组织公司员工对紧急预案进行培训、演习,确保公司具备处理突发事件的能力。

●相关文件:

《紧急预案》

7.5.3 标识和可追溯性

公司建立并执行《管理标识控制程序》,由人力资源部负责对管理中心员工的服装样式、胸卡编码进行管理控制,管理中心负责对本管理中心的服务场所、消防安全、服务状态、机电设备等标识的控制工作。

适当时,公司将在服务实现的全过程中使用适宜的方法识别物品和服务。

公司将针对监视和测量要求识别服务的状态。

在有可追溯性要求的场合,公司相关责任部门将控制并记录服务的唯一性标识。

●相关文件:

《管理标识控制程序》

●相关记录:

《标识汇总清单》

《标识检查记录》

《标识停用或更换申请表》

《标识台帐》

7.5.4顾客财产

公司建立并执行《顾客财产控制程序》,由管理中心负责对本管理中心的顾客财产进行控制。

公司将爱护在公司控制管理下或公司使用的业户财产。公司将识别、验证、保护和维护供公司使用或构成服务一部分的业户财产。若业户财产发生丢失、损坏或发现不适用的情况,责任部门应及时报告业主、业户,并保持记录。

●相关文件:

《顾客财产控制程序》

《管理中心工作手册》

●相关记录:

物业验收计划书(非格式化)

物业验收结果报告(非格式化)

《报修单》

《车位情况表》

7.5.5产品防护

公司建立并执行《管理用物品防护控制程序》,由管理中心负责对本管理中心的管理用物品的防护工作进行控制。在内部处理和交付到预定的地点期间,公司将针对产品和服务的符合性提供防护,这种防护将包括标识、搬运、贮存和保护。防护也将适用于产品和服务的组成部分。

●相关文件:

《管理中心工作手册》

●相关记录:

《入库单》

《管理中心仓库月报表》

7.6监视和测量装置的控制

公司建立并将执行《监视和测量装置控制程序》,由管理中心负责对本管理中心的监视和测量装置进行管理控制。

公司将确定需实施的监视和测量以及所需的监视和测量装置,为服务符合确定要求提供证据。

公司将建立过程,以确保监视和测量活动可行并以与监视和测量的要求相一致的方式实施。

为确保结果有效,必要时,测量设备应:

a)对照能溯源到国际或国家标准的测量标准,按照规定的时间间隔或在使用前进行校准或检定,当不存在上述标准时,管理服务中心负责组织记录校准或检定的依据;

b)调整或必要时再调整;

c)得到识别,以确定其校准状态;

d)防止可能使测量结果失效的调整;

e)在搬运、维护和贮存期间防止损坏或失效;

此外,当发现设备不符合要求时,管理中心负责组织人员对以往测量结果的有效性进行评价和记录,并对该设备和任何受影响的服务采取适当的措施。管理服务中心或管理处负责保存校准和验证结果的记录。

当计算机软件用于规定要求的监视和测量时,管理中心负责组织人员确认其满足预期用途的能力。确认将在初次使用前进行,必要时再确认。

●相关文件:

《监视和测量装置控制程序》

●相关记录:

《测量和监控装置台帐》

《测量和监控装置年度校验/维保计划表》

《检测仪器领用表》

《不合格物品处理报告》

8测量、分析和改进

8.1总则

公司将策划并实施以下方面所需的监视、测量、分析和改进过程:

a)证实服务的符合性;

b)确保公司质量管理体系的符合性;

c)持续改进公司质量管理体系的有效性。

这将包括对统计技术在内的适用方法及其应用程序的确定。

8.2监视和测量

8.2.1 顾客满意

公司建立并执行《顾客满意征询程序》,由业务部负责归口管理。

作为对公司质量管理体系业绩的一种测量,公司将对业户有关公司是否已满足其要求的感受的信息进行监视,并确定获取和利用这种信息的方法。

●相关文件:

《顾客满意征询程序》

●相关记录:

“客户意见征询计划”(非格式化)

《客户意见征询表》

《客户意见征询报告》

8.2.2内部审核

公司建立并执行《内部质量审核程序》,由管理者代表负责总体控制。

公司将按策划的时间间隔进行内部审核,一般每年至少一次,以确定质量管理体系是否:

a)符合策划的安排,本标准的要求以及的安排,本标准的要求以及组织所确定的质量管理体系的要求;

b)得到有效实施与保持。

考虑拟审核的过程和区域的状况和重要性以及以往审核的结果,内审小组将对审核方案进行策划。公司《内部质量审核程序》规定了审核的准则、范围、频次和方法。审核员的选择和审核的实施将确保审核过程的客观性和公正性。公司将确保审核员不审核自己的工作。

公司《内部质量审核程序》规定了策划和实施审核以及报告结果和保持记录的职责和要求。

负责受审区域的管理者将确保及时采取措施,以消除所发现的不合格及其原因。内审跟踪活动将包括对所采取措施的验证和验证结果的报告。

●相关文件:

《内部质量审核程序》

●相关记录:

《年度内部质量审核计划》

《内部质量审核实施计划》

《内审检查表》

《不合格报告》

《内部质量审核报告》

《内审不合格项分布表》

《会议记录表》

8.2.3过程的监视和测量

公司将采用适宜的方法,如每季度用会议形式定期评价等方法,对公司质量管理体系过程进行监视,并在适用时进行测量。这些办法将证实过程实现所策划的结果的能力。当未能达到所策划的结果时,公司相关的责任部门将采取适当的纠正和纠正措施,以确保服务的符合性。管理者代表负责对公司质量管理体系过程的监视和测量进行总体控制。

●相关记录:

质量管理体系的运行情况评价报告(非格式化)

8.2.4 产品的监视和测量

公司建立并执行《服务质量检查程序》,由业务部负责对公司物业管理服务质量进行归口管理控制。

公司将对服务的特性进行监视和测量,以验证服务要求已得到满足。这种监视和测量得到依据所策划的安排,在服务实现过程的适当阶段进行。公司对服务质量的检查有日检、周检、月检和季检等。

公司各层次的检查人员将负责保存检查结果符合规定要求的证据。记录将有检查人员签名后方为有效。

除非得到有关授权人员的批准,适用对得到业户的批准,否则在策划的安排已圆满完成之前,不应放行产品和交付服务。

●相关文件:

《服务质量检查程序》

●相关记录:

《服务质量检查结果报告》

《服务质量检查记录表》

《纠正、预防措施报告》

8.3 不合格品控制

公司建立并执行《不合格品控制程序》,由业务部负责对公司物业管理服务过程中出现的不合格服务和不合格物品进行总体控制。

公司将确保不符合服务要求的产品或服务得到识别和控制,防止其非预期的使用或交付。不合格品(服务)控制以及不合格品(服务)处置的有关职责和权限已在《不合格品控制程序》中作出了规定。

公司相关责任部门将通过下列一种或几种途径,处置不合格品;

a)采取措施,消除已发现的不合格;

b)经有关授权人员批准,适用对经业户同意,让步使用,放行或接收不合格品;

c)采取措施,防止其原预期的使用或应用。

责任部门及相关的责任人负责保存不合格的性质以及随后所采取的任何措施的记录,包括所批准的让步的记录。

检查人负责在不合格品得到纠正后对其再次进行验证,以证实符合要求。

当在交付或开始使用后发现服务或产品不合格时,公司将采取与不合格的影响或潜在影响的程度相适应的措施。

●相关文件:

《不合格品控制程序》

《持续改进控制程序》

●相关记录:

《不合格品处理报告》

《纠正、预防措施报告》

《业户投诉处理报告》

8.4 数据分析

公司建立并执行《数据分析控制程序》,由业务部负责对公司物业管理服务过程的信息和相关数据分析工作进行总体控制。

公司将确定,收集和分析适当的数据,以证实质量管理体系的适宜性和有效性,并评价在何处可以持续改进质量管理体系的有效性。这将包括来自监视和测量结果以及其他有关来源的数据。

数据分析将提供以下有关方面的信息:

a)业户满意;

b)与服务要求的符合性;

c)过程和服务的特性及趋势,包括采取预防措施的机会;

d)供方。

●相关文件:

《数据分析控制程序》

●相关记录:

本程序未规定统一名称和格式的质量记录。

8.5 改进

8.5.1持续改进

公司将利用质量方针、质量目标、审核结果、数据分析、纠正和预防措施以及管理评审,持续改进公司质量管理体系的有效性。

业务部负责对公司的持续改进工作进行总体控制。

8.5.2纠正措施

公司建立并执行《持续改进控制程序》,由业务部负责归口管理。

公司将采取措施,以消除不合格的原因,防止不合格的再发生。责任部门将作到纠正措施与所遇到不合格的影响程度相适应。

公司的《持续改进控制程序》规定了以下方面的要求:

a)评审不合格(包括业主、业户抱怨);

b)确定不合格的原因;

c)评价确保不合格不再发生的措施的要求;

d)确定和实际所需的措施;

e)记录所采取的纠正措施;

f)评审所采取的纠正措施。

●相关文件:

《持续改进控制程序》

●相关记录:

《不合格报告》

《纠正、预防措施报告》

《不合格项、纠正措施、预防措施汇总表》

8.5.3预防措施

公司建立并执行《持续改进控制程序》,由业务部负责总体控制。

公司将确定措施,以消除潜在不合格的原因,防止不合格的发生。责任部门将做到预防措施与潜在问题的影响程度相适应。

《持续改进控制程序》规定了以下方面的要求;

a)确定潜在不合格及其原因;

b)评价防止不合格发生的措施的需求;

c)确定和实施所需的措施;

d)记录所采取措施的结果;

e)评价所采取的预防措施。

●相关文件:

《持续改进控制程序》

●相关记录:

《纠正、预防措施报告》

《不合格项、纠正措施、预防措施汇总表》

9程序文件及相关文件清单

公司根据iso9001:2000质量管理体系标准的要求,在本手册的基础上,建立并保持20个程序文件和相关支持性文件,以构成本公司文件化的质量管理体系。程序文件和支持性文件的具体名称及编码汇总如下:

序号

程序文件

支持性文件

1

《文件控制程序》(jll/c*4.2.3-01)

2

《文件编写导则》(jll/c*4.2.3-02)

3

《质量记录控制程序》(jll/c*4.2.4)

4

《质量目标控制程序》(jll/c*5.4.1)

5

《管理评审控制程序》(jll/c*5.6)

6

《人力资源培训工作控制程序》(jll/c*6.2-01)

《管理中心各级人员岗位职责及任职要求》

7

《物业管理部岗位职责和任职要求》

(jll/c*6.2-02)

8

《项目质量策划控制程序》(jll/c*7.1)

9

《顾客要求评审程序》(jll/c*7.2)

10

《供应方选择与评价程序》(jll/c*7.4-01)

11

《采购运作控制程序》(jll/c*7.4-02)

12

《管理服务控制程序》(jll/c*7.5.1)

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

《____管理中心工作手册》

13

《管理标识控制程序》(jll/c*7.5.3)

14

《顾客财产控制程序》(jll/c*7.5.4)

15

《管理用物品防护控制程序》(jll/c*7.5.5)

16

《监视和测量装置控制程序》(jll/c*7.6)

17

《顾客满意征询程序》(jll/c*8.2.1)

18

《内部质量审核程序》(jll/c*8.2.2)

序号

程序文件

支持性文件

19

《服务质量检查程序》(jll/c*8.2.4)

20

《不合格品控制程序》(jll/c*8.3)

21

《数据分析控制程序》(jll/c*8.4)

22

《持续改进控制程序》(jll/c*8.5)