某物业管理公司会计核算重点（十二篇）

第1篇 某物业管理公司会计核算重点

物业管理公司会计核算重点

一、会计科目制定

一九九八年四月十一日,国家公布了物业管理行业须按照《施工房地产开发企业财务制度》的条例。因此,在制定一级会计科目时,必须遵照国家规定,但子细目却可按实际的需要增减。现就物业管理行业的要求编制一份会计科目样本以供参考。

二、成本核算

每一独立的物业,按其功能不同,可分为不同的'部分',如:住宅(或公寓)、办公楼、商场、停车场、会所等。若业主公约规定须按物业的不同'部分'分别独立核算,则在建账时应给予充分考虑。大部分的《财务软件》已备有辅助核算功能,财务管理部应尽量加以利用。

建账后,日常操作的重点是清楚识别及界定各项费用及收入的归属,按其所归属的'部分'准确核算。正确的'部分'分类能准确反映各'部分'的经营损益情况,对了解各'部分'的财务状况,改进管理极其重要。对于无法明确识别及界定其归属的费用,则称之为'公摊费用'或'待摊费用',对于这些'待摊费用'应在各会计期间归集后,合理分摊至各'部分'。分摊的方法有多种,如:面积、管理份额、该项费用总额、人员工资总额等,发生的费用类型不同,选用的分摊办法也有所不同,但最基本的原则是合理性。必要时,分摊办法的选用应征求有关部门意见,取得物业总经理甚至委托方的认可。

三、应收账管理

对于物业管理行业来说,应收账管理是其财务管理的重点之一,工作较为繁重。财务管理部须计算每一个业户应缴纳的各种费用,如水、电费等,亦要定期清理、核对和报告各项费用的缴付情况。定期发出缴付通知书、催款通知书、对账通知书,定期进行银行委托付款的划款工作等。

进行应收账款管理,需先行收集以下数据:

1.各项收费标准。

2.该物业所有单位的编号及面积。

3.每一个单位的管理费起计日期。

4.各单位每月应付各项费用(如管理费)的金额。

5.业户/用户/使用人的数据,如姓名、联络地址、电话、所拥有的单位编号。

6.空置单位的界定标准,收费项目及标准。

7.滞纳金有关规定,如起计日期、利率等。

8.由管理处代收水电费时,水电费的抄表日期、收费标准等。

四、注意事项

1.收楼时应注意事项

(1)用户付款的方法

用户在支付每月费用时,可采用多种方法,如亲自到管理处缴付现金或支票,或采用委托银行自动转账付款。财务人员应在用户收楼时,准备一份详细的付款方法说明书,并连同委托银行自动转账授权书交予用户。付款方法说明书上应列明:

①管理处的地址及办公时间。

②以支票付款时,支票抬头的名称。

③办理银行转账的手续及各项须知。

(2)业主收楼时缴交的各项费用及押金的账务处理

通常业主在收楼前或收楼时已按发展商或物业管理公司的要求,预付了数月管理费及各种押金、初装费等。其中部分款项,如预付管理费、管理费按金等应由管理处收取,电话、煤气初装费等应由发展商收取。当财务管理部由开发商或物业部取得有关收费资料,并收到已出售单元的数据时,应及时与开发商财务管理部沟通,明确各项收费的归属及时入账及时对账。

(3)预收管理费的处理

对于用户于收楼时预缴的管理费,应自交纳管理费起计日起按月结转收入。财务管理部应对管理费的起计日期的确定标准及特殊情况下的批准程序有明确的了解,并以此标准为依据,确定统一的起计当月的管理费计算方法。以免计算方法不统一引致的应收账混乱,以及与业主间的纠纷。

2.每月应注意的事项

(1)缴款通知书

①发出日期及截止日期

物业管理公司的经费,主要是来自管理费收入。为确保有充裕的流动资金,财务管理部必须在每月一号(或按公约规定的日期)前发出缴款通知,使业户能按时付款。由于打印通知书需时间,为确保业户能如期收到发出的交款通知书,必须提前三天发出。如果业户在截止日期后才付款,公司发出的通知书上将不会反映该项付款。为避免误会,所有通知书须注明发出日期和截止日期,并明确告知用户在该日期后支付的款项没有包含滞纳金在内。

②水、电费

如各单位的水、电费是由管理处负责收取,管理处每月须派员抄录各仪表的读数,然后按照每度的收费及最低消费计算应收款项,并将各单位应付的水电费用和管理费在每月付款通知书中分项,要求各单位在缴付管理费时一并缴付。

因抄读各仪表需时,财务管理部应与有关部门订定一个固定抄读日期,并把结果在付款通知书截止日前交予财务管理部。

③缴费通知书的管理

缴款通知书最少要有两联,一联给客户,另一联由管理处存档。若除管理处外,还有其它机构负责收款,便需要多一联,供对方存档作为收费依据。

(2)催款通知书

业主公约通常对业户缴纳管理费等的义务有详细规定,管理处应制定可操作的催款流程。对未按期付款单位,便须按追收程序定期发出催款通知书,直至采取截停水、电供应及发出律师信,进行法律诉讼。财务管理部有责任定期将各单位的各项收费情况通知物业部及物业总经理,待其决定采取适当措施。

第2篇 万达物业质量管理手册目录

wd物业质量管理手册目录

1 前言……………………………………………………………………………………1

1.1 发布令………………………………………………………………………………4

1.2 手册目录……………………………………………………………………………5

1.3 术语和定义…………………………………………………………………………7

2 服务理念、方针和目标………………………………………………………………9

3 管理组织………………………………………………………………………………11

3.1 管理公司……………………………………………………………………………12

3.2 项目所在公司………………………………………………………………………14

3.3 物业分公司…………………………………………………………………………15

4 管理体系………………………………………………………………………………21

4.1 方案管理……………………………………………………………………………24

物业服务市场调查指引…………………………………………………………29

顾客需求调查指引………………………………………………………………32

物业管理方案编制要点…………………………………………………………35

4.2 目标管理 …………………………………………………………………………37

年度物业管理责任书……………………………………………………………41

整体(分期)物业管理责任书…………………………………………………47

管理处物业管理责任书…………………………………………………………52

wdwy-fr-mm4201 目标(计划)调整审批表………………………………………56

4.3 计划管理……………………………………………………………………………57

wdwy-fr-mm4301 月份工作计划及考核表………………………………………62

5 行政人事管理…………………………………………………………………………63

5.1 人力资源……………………………………………………………………………64

wd物业服务行为规范…………………………………………………………71

物业员工奖惩管理规定…………………………………………………………77

wdwy-fr-mm5101 职务说明书……………………………………………………81

wdwy-fr-mm5102 面试评估表……………………………………………………83

wdwy-fr-mm5103 新员工录用批准汇签单………………………………………84

wdwy-fr-mm5104 新进员工聘用确认书…………………………………………85

wdwy-fr-mm5105 就职担保书……………………………………………………86

wdwy-fr-mm5106 员工自然情况登记表…………………………………………87

wdwy-fr-mm5107 员工转正考核表………………………………………………88

wdwy-fr-mm5108 员工转正审批表………………………………………………89

wdwy-fr-mm5109 员工离职申报表………………………………………………90

wdwy-fr-mm5110 离职工作交接表………………………………………………91

wdwy-fr-mm5111 离职面谈清单…………………………………………………92

wdwy-fr-mm5112 员工奖励申请表………………………………………………93

wdwy-fr-mm5113 员工处罚单……………………………………………………94

5.2 培训…………………………………………………………………………………95

wdwy-fr-mm5201 培训计划表……………………………………………………101

wdwy-fr-mm5202 员工培训经历登记表…………………………………………102

wdwy-fr-mm5203 外出培训审批表………………………………………………103

wdwy-fr-mm5204 培训效果及意见征询表………………………………………104

5.3 行政管理……………………………………………………………………………105

文件编号及标识规定……………………………………………………………119

wdwy-fr-mm5301 会议(培训)签到表……………………………………………125

wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批阅记录表………………………………………126

wdwy-fr-mm5303 文件批阅单……………………………………………………127

wdwy-fr-mm5304 发文拟办单……………………………………………………128

wdwy-fr-mm5305 受控文件清单…………………………………………………129

wdwy-fr-mm5306 受控文件发放登记表…………………………………………130

wdwy-fr-mm5307 外来文件清单…………………………………………………131

wdwy-fr-mm5308(对顾客)公开文件清单………………………………………132

wdwy-fr-mm5309 工作记录一览表………………………………………………133

wdwy-fr-mm5310 工作记录归档移交单…………………………………………134

wdwy-fr-mm5311 资料目录………………………………………………………135

wdwy-fr-mm5312 过期工作记录处置审批表……………………………………136

wdwy-fr-mm5313 印章使用登记本………………………………………………137

6 成本管理系统…………………………………………………………………………138

6.1 成本控制………………………………………………139

开办费用测算指引………………………………………………………………144

日常运作成本测算指引…………………………………………………………146

工程常用工具与备品清单………………………………………………………157

wdwy-fr-mm6101 物业成本超支报警表…………………………………………160

wdwy-fr-mm6102 物业目标成本调整申请表……………………………………161

6.2 采购及分包…………………………………………………………………………162

wdwy-fr-mm6201 供方合格评定审批表…………………………………………172

wdwy-fr-mm6202 合格供方名录…………………………………………………174

wdwy-fr-mm6203 供方服务监督评估表…………………………………………175

wdwy-fr-mm6204 招标工作计划…………………………………………………176

wdwy-fr-mm6205 招标文件审批表………………………………………………177

wdwy-fr-mm6206 评标定标审批表………………………………………………178

wdwy-fr-mm6207 物资采购计划…………………………………………………179

wdwy-fr-mm6208 零星(应急)物料采购申请单…………………………………180

6.3 合同管理……………………………………………………………………………181

wdwy-fr-mm6301 (前期)物业服务合同审批表…………………………………185

wdwy-fr-mm6302 经济合同审批表………………………………………………186

wdwy-fr-mm6303 经济合同台帐…………………

………………………………187

7 项目承接、策划和准备………………………………………………………………188

7.1 物业项目承接………………………………………………………………………189

7.2 物业分公司及管理处组建…………………………………………………………194

7.3 项目前期介入………………………………………………………………………198

前期介入阶段与工作内容要点………………………………………………… 201

营销配合管理规定……………………………………………………………… 212

7.4 物业验收与接管……………………………………………………………………216

物业接管验收标准……………………………………………………………… 222

物业验收与移交资料清单……………………………………………………… 229

物业接管验收项目清单………………………………………………………… 238

物业接管验收问题处理单……………………………………………………… 239

7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240

入伙通知书……………………………………………………………………… 247

入伙须知………………………………………………………………………… 248

wdwy-fr-mm7501 出库单…………………………………………………………250

wdwy-fr-mm7502 入伙流程签认单………………………………………………251

wdwy-fr-mm7503 业户情况登记表………………………………………………252

wdwy-fr-mm7504 区域防火责任书………………………………………………253

wdwy-fr-mm7505 入伙收楼确认单………………………………………………254

wdwy-fr-mm7506 整改项目报告…………………………………………………255

wdwy-fr-mm7507 业户入伙统计表………………………………………………256

7.6 物业保修……………………………………………………………………………257

wdwy-fr-mm7601 物业保修卡……………………………………………………259

wdwy-fr-mm7602 工程维修作业单………………………………………………260

7.7 装修管理……………………………………………………………………………261

wdwy-fr-mm7701 业户装修施工申报审批表……………………………………265

wdwy-fr-mm7702 装修施工人员登记表…………………………………………267

wdwy-fr-mm7703 施工许可证……………………………………………………268

wdwy-fr-mm7704 动火许可证……………………………………………………269

wdwy-fr-mm7705 装修巡查记录表………………………………………………270

wdwy-fr-mm7706 违规装修整改通知书…………………………………………271

8 日常物业服务…………………………………………………………………………272

8.1 顾客沟通……………………………………………………………………………274

wdwy-fr-mm8101 顾客信息登记表………………………………………………278

8.2 顾客特定服务………………………………………………………………………279

8.3 小区公共服务………………………………………………………………………283

8.4 物业项目经营………………………………………………………………………291

8.5 应急管理……………………………………………………………………………299

8.6 物业服务系统标识…………………………………………………………………303

9 监督与改进……………………………………………………………………………307

9.1 不合格控制及纠正、预防措施……………………………………………………308

wdwy-fr-mm9101 不合格评审报告………………………………………………315

wdwy-fr-mm9102 纠正及预防措施报告…………………………………………316

9.2 物业服务检查………………………………………………………………………317

物业服务检查标准……………………………………………………………… 324

wdwy-fr-mm9201 物业服务检查记录表…………………………………………332

wdwy-fr-mm9202 月检计划测试表………………………………………………333

wdwy-fr-mm9203 物业服务评价表………………………………………………334

9.3 投诉处理……………………………………………………………………………335

投诉分析指引…………………………………………………………………… 338

wdwy-fr-mm9301 投诉信息登记表………………………………………………341

wdwy-fr-mm9302 投诉处理回访单………………………………………………342

9.4 顾客满意测量………………………………………………………………………343

wdwy-fr-mm9401 业主满意度调查问卷示范文本………………………………347

9.5 体系内部审核………………………………………………………………………359

wdwy-fr-mm9501 管理体系内部审核实施计划…………………………………364

wdwy-fr-mm9502 审核现场检查表………………………………………………365

wdwy-fr-mm9503 首次/末次会议签到表……………………………………… 366

wdwy-fr-mm9504 内审不合格报告………………………………………………367

wdwy-fr-mm9505 体系审核总结报告……………………………………………368

9.6 管理评审……………………………………………………………………………370

wdwy-fr-mm9601 管理评审计划…………………………………………………373

wdwy-fr-mm9602 管理评审报告…………………………………………………374

9.7 监督审核……………………………………………………………………………375 附件:

第3篇 某物业项目二次装修管理作业指导书

物业项目二次装修管理作业指导书

1.0目的

通过人员巡查,对房屋装修实行依法管理,及时发现施工存在的问题,维护房屋的整体结构及用户利益,确保房屋安全使用及其使用寿命,并防止产生环境公害和危及人身安全的隐患存在。

2.0适用范围

适用于**居业主的装修管理及现场巡查管理。

3.0职责

3.1管理处主任助理负责办理业主(用户)装修申请的审批,并对装修过程进行巡查监管及装修验收工作。

3.2管理处收费员核收装修应缴费用。

3.3管理处维修人员负责对装修线路、用电设备进行检查、监督。

3.4护管队负责装修过程的巡查、监督。

4.0作业用具

安全帽、绝缘鞋、水靴、测电笔、手电筒等器具。

5.0作业准备

管理处准备《装修申请表》、《承诺书(施工事故及第三者责任)》、《装修登记表》、《房屋装修承诺书》、《施工人员出入申请表》、《临时动火作业票》、《装修承造商施工保证书》、《装修许可证》、《**居住宅装修管理规定》等表格和资料。

6.0作业内容

6.1装修申请手续办理。

6.1.1由业主(用户)准备以下a-f项资料,交管理处审核。

a、入伙通知书/购房合同/租房合同;

b、装修设计方案/设计图纸;

c、装修施工单位营业执照;

d、施工人员身份证及相关资料;

e、代理装修证明及代理人身份证;

f、其它相关资料、文件。

6.1.2管理处主任助理对业主备齐的资料及《装修申请审批表》的内容进行审批,留存有关资料或复印件。

6.1.3向业主发放《装修管理规定及注意事项》,指导业主填写《装修申请表》。

6.1.4告知业主和施工单位,在装修过程中,管理处对装修质量、涉及健康与安全、环境保护的要求,并要求其签署《房屋装修承诺书》、《装修承造商施工保证书》、《治安、消防责任书》、《承诺书(施工事故及第三者责任)》。

6.1.5管理处主任助理核算业主装修各项应缴费用,指引业主到收费室缴纳相关费用。如业主未缴清费用,管理处则不允许进入现场施工(经公司领导特批除外)。

6.1.6施工单位负责人填写《装修人员出入申请表》,向管理处提供施工人员身份证复印件及相关资料,办理装修施工人员《施工人员出入证》。

6.2二次装修现场管理

6.2.1治安、消防管理

6.2.1.1护管队巡逻人员负责对二装现场治安、消防、环境保护、安全文明施工等检查管理工作。如发现有违规行为,应立即予以制止或要求其即时整改。若未及时整改,应向领班、管理处主任助理汇报,由管理处主任助理依据《治安、消防责任书》中的相关条款发函并处理。

6.2.1.2工程如需动明火作业,施工单位动火作业人员应持有效操作证到管理处填写《施工临时动火作业申请表》,并在动火现场配备1~2瓶灭火器。在动火人员妥善处理动火现场后,管理处可发放《临时动火作业票》,并随时关注现场情况。

6.2.2装修过程施工人员出入、物品进出及堆放控制

6.2.2.1施工人员持管理处办发的本人有效《施工人员出入证》进入小区施工。

6.2.2.2施工单位需要加班时,应到管理处填写《装修加班申请表》,经管理处主任审批后通知护管队,由护管班长按表放行施工和定时清场。

6.2.2.3装修所用材料、工器具、设备等物品的出入应填写《物资出入放行单》,经业主签字确认后,交管理处主任审核批准,门岗队员根据实际物品的种类进行控制。

6.2.2维修人员检查内容:

6.2.2.1墙外人行道地表应无沉降、损坏现象;

6.2.2.2施工人员进入工地要戴安全帽及其它防护用品;

6.2.2.3施工人员不能私自接驳水、电、煤气。如确需接驳供水设施,须经管理处同意,接驳供电、供气设施要分别提供供电局、煤气公司的施工许可证;

6.2.2.4装修施工用电应提前七天向管理处申报,并说明电器、工具的种类、负荷、使用时间,并提供特种作业人员的操作证;

6.2.2.5施工期间的临时线路要按《广东省临时线路架接标准》执行,不许乱接乱拉,必须配备临时配电盘。

6.2.2.6施工期间,不得损坏、挪用小区公共消防器材、移动消防设施;严禁工地长流水,造成水资源浪费。

6.2.2.7工地烧焊作业要先向管理处申请,办理《动火作业票》,确保线路符合安全规定,周围无易燃易爆物品,不妨碍行人,烧及草地、树木等。审批后由持证作业人员进行动火作业。

6.2.2.8灭火器配备:每100m2≥2*2kg干粉灭火器(杜绝使用1211灭火器),灭火器的压力指示应在蓝色区域。

6.2.2.9一旦发生上述各项问题之一者,要立即进行停工整改,经确认无误并由管理处同意后方可施工。

6.3装修工程完工后,由管理处主任助理对装修工程进行验收,确定无违章现象。

6.4装修工程验收完毕,管理处主任助理督促施工队交回《临时出入卡》,《装修许可证》,此时办理退回押金手续。如存在不符合审批要求现象应立即指出限期整改,并根据情节填写《违规装修处罚通知单》给予相应处罚。

7.0作业要求:

7.1噪音控制:

7.1.1 噪音施工必须安排在每周一至周五下午14:00~18:00进行,周末所有施工时间段不准有任何噪音施工。

7.1.2 所有施工噪音音量不准超出50分贝。

7.1.3 所有超出规定标准分贝的施工必须向管理处提出书面申请,经管理处征询全体业主后方可执行。

7.1.4 施工噪音的监测由品保部负责。

7.2 粉尘控制

7.2.1 所有的袋装水泥不准进入小区,如果有涉及到水泥浇筑施工时,必须调配后方可进入小区。

7.2.2 直接在尘土上施工时必须泼洒少量水,防止尘土飞扬。

7.2.3 所有单位在施工前必须在房屋的周围采用一定的防护措施,以防止噪音、粉尘扩散。

7.3 安全作业措施

7.3.1 所有施工单元必须有注册资质,并留存复印件。

7.3.2 所有施工作业管理处有权进行安全检查,对漏水、漏电、漏煤气等安全隐患要及时制止并限

期整改。

7.3.3 对消防设施、设备配备情况要及时检查。

7.4 环境污染控制

7.4.1 严禁漏水、漏油车辆进入小区。

7.4.2 在施工现场不允许焚烧杂物、垃圾等物品。

8.0 相关文件及记录

《**居住宅装修管理规定》

《装修申请表》

《房屋装修承诺书》

《装修承造商施工保证书》

《承诺书(施工事故及第三者责任)》

《装修许可证》

《装修登记表》

《施工人员出入申请表》

《临时动火作业申请表》

《临时动火作业票》

第4篇 某物业管理责任保险条款

物业管理责任保险条款

总则

第一条 为保障物业管理者的合法权益,促进物业管理行业健康发展,特制定本保险。

第二条 凡取得物业管理资质证书并依法在工商行政管理部门登记注册的物业管理者,均可作为本保险的被保险人。

保险责任

第三条 在本保险期限内,被保险人在本保险单明细表中列明区域内从事物业管理工作过程中,因过失导致意外事故而致使第三者人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任,本公司负赔偿责任。

第四条 发生保险事故后,被保险人支付的经本公司同意的诉讼或仲裁费用,本公司根据本保险合同的规定负赔偿责任。

第五条 发生保险事故后,被保险人为减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付的必要、合理的费用, 本公司根据本保险合同的规定负赔偿责任。

责任免除

第六条 下列原因造成的损失,本公司不负赔偿责任:

(一)被保险人或其代表及雇员的故意行为;

(二)战争、军事行动、武装冲突、恐怖活动、罢工、暴动、民众骚乱、盗窃、抢劫;

(三)核反应、核辐射及放射性污染;

(四)大气、土地和水污染及其他污染;

(五)火灾、爆炸、地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、台风等自然灾害,但因被保险人管理、维护不善,造成灾害来临时本不应发生的损失除外;

(六)物业管理区域内房屋建筑、设施以及第三者电器设备本身缺陷所导致的损失;

(七)直接或间接由于计算机2000年问题。

第七条 下列损失和费用,本公司也不负赔偿责任:

(一)被保险人或其代表及雇员自身的人身伤亡以及被保险人或其代表及雇员所有或其保管、控制的非物业财产损失;

(二)被保险人与他人签订的协议中所约定的责任,但即使没有这种协议,被保险人仍应承担的法律责任不在此限;

(三)物业管理资质证书被资质审批部门吊销期间所发生的损失;

(四)被保险人将物业管理区域内的专项服务业务委托给他人导致的第三者的人身伤亡及财产损失;

(五)保险事故引起的第三者精神损害及被保险人减产、停产等间接损失;

(六)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位未依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护责任发生的损失;

(七)本保险单明细表中列明区域内机动车辆及非机动车辆的损失;

(八)游泳场所内发生的第三者人身伤亡及财产损失;

(九)电梯运行事故或故障导致的第三者人身伤亡及财产损失;

(十)罚款、违约金或惩罚性赔款;

(十一)保险单明细表或有关特别约定中规定的应由被保险人自行负担的免赔额。

第八条 其他不属于本保险责任范围内的损失、费用, 本公司也不负赔偿责任。

赔偿限额

第九条 本公司对每次保险事故承担的本条款第三条、第四条、第五条的赔偿金额之和不超过保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额,每次保险事故每人人身伤亡赔偿金额不超过保险单明细表中列明的每人每次事故赔偿限额。在保险期限内,无论发生多少次保险事故,本公司承担的最高赔偿金额不超过本保险单明细表中列明的累计赔偿限额。

投保人、被保险人义务

第十条 投保时,投保人应履行如实告知义务,对投保申请书中的事项以及本公司提出的其他事项做出真实、详尽的说明或描述,并提供物业管理资质证书及本公司要求提供的其他材料。

第十一条 投保人应按约定如期缴付保险费。

第十二条 发生本保险责任范围内的事故时,被保险人应尽力采取必要的措施以减少损失。同时,应立即通知本公司,并书面说明事故发生的原因、经过和损失程度。

第十三条 在得知可能

引起索赔诉讼时,被保险人应及时通知本公司。本公司有权以被保险人的名义接办对诉讼的抗辩或处理索赔事宜,被保险人应向本公司提供一切所需的资料和协助。

第十四条 在本保险有效期限内,如果保险重要事项变更或保险标的危险程度增加,被保险人应及时书面通知本公司,本公司有权要求增加保险费或解除本保险合同。被保险人如未履行上述通知义务,本公司有权拒绝赔偿因危险程度增加而发生保险事故所造成的损失。本保险合同解除后,本公司将按日比例退还被保险人本保险单项下未到期部分的保险费。

第十五条 被保险人应当遵守国家及当地主管部门颁布的有关安全法规及管理规定,讲求职业道德,尽职尽责做好物业管理工作。

第十六条 投保人、被保险人如不履行条款第十条至第十五条规定的各项义务,本公司有权拒绝赔偿或终止本保险合同。

赔偿处理

第十七条 被保险人在向本公司申请赔偿时,应提供下列材料:

(一)保险单正本;

(二)营业执照及物业管理资质证书;

(三)相关职权机关出具的事故证明;

(四)索赔人的索赔申请和损失清单;

(五)经过法院或仲裁机关裁判的,应提供生效裁判文书;

(六)本公司要求提供的其他材料。

第十八条 发生保险事故时,未经本公司书面同意,被保险人或其代表对第三者不得做出任何承诺、拒绝、出价、约定、付款或赔偿。

第十九条 发生本保险责任范围内的损失,应当由第三方负责赔偿的,被保险人应采取一切必要措施向第三方索赔。本公司自向被保险人赔付之日起,取得在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三方请求赔偿的权利。在本公司向第三方行使代位请求赔偿权利时,被保险人应积极协助,并提供必要的文件和所知道的有关情况。

第二十条 投保人如有重复保险的情况,本公司仅负按比例赔偿的责任。

第二十一条 被保险人的索赔期限,从其知道或应当知道保险事故发生之日起,不得超过两年。

其他事项

第二十二条 本保险合同生效后,投保人可随时书面申请解除本保险合同,保险费按短期费率计收;本公司亦可提前十五天发出书面通知解除本保险合同,保险费按日比例计收。

第二十三条 被保险人与本公司之间因本保险事宜发生争议时,可以协商解决,协商不成的,由双方当事人根据保险合同的约定,从下列两种方式中选择一种解决:

(一)提交 仲裁委员会仲裁。

(二)向被告住所地人民法院起诉。

定义:

第5篇 物业管理经理职位描述2

物业管理经理职位描述(二)

岗位职责:

1、协助经理监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约,与有关各部门保持良好关系;

3、管理日常物业的服务品质、

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修,安排各项维修工程和专业的发标工作;

6、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

7、业主投诉,保持小区环境卫生及维持治安秩序。

任职资格

1、高中或以上学历;

2、持有效物业管理经理上岗证;

3、3年以上专业物业管理经验,其中最少2年管理处日常事务工作经验;

4、熟悉物业管理工作流程、条例及相关法律法规,有丰富的客户服务及物业工程、安保、保洁管理工作经验;

5、具备独立处理及跟进管理日常管理事务的能力;

6、有较强的语言表达及沟通能力,善于与客户及相关政府部门沟通。

第6篇 物业管理概论试题答案

《物业管理概论》试题与答案

一、名词解释

1、物业管理:是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、业主:指物业所有人,即房屋所有权人和土地使用权人。

3、物业管理企业:是指按合法程序成立并具备相应资质条件的经营物业管理业务的企业经济实体。

4、物业的接管验收:是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。

5、业主委员会:是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。

6、业主大会:是由全体业主组成,决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。

7、非业主使用人:指不拥有物业的所有权,但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权,并实际使用物业的人。

8、可能毛租金收入:物业可以获得的最大租金收入称为可能毛租金收入,它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。

9、有效毛收入:从可能毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到物业的有效毛收入。

10、净经营收入:从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。

11、物业管理综合服务:指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作,包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务。

12、赔偿金:是违约方的违约行为给对方造成损害事实时,单纯处理违约金仍不足以补偿其经济损失,则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。

13、违约金:指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。

14、物业管理服务费:指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

15、维修基金:指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。

16、租赁住宅:指使用人不具有房屋的产权,通过房屋租赁的形式取得在一定时期内使用权的住宅。

17、商品房住宅:指国家或开发企业投资建造的,按市场价全额出售给购房者住用的住宅,以及其他以市场价格交易的各类住宅。

18、业主公约:由全体业主承诺的,并对全体业主(也包括非业主使用人)有共同约束力的,有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。

19、物业管理委托合同:明确物业管理委托方和授托方的权利、义务的契约。

20、房屋完好率:完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和,占总的房屋建筑面积的百分比。

二、简答题

1、物业管理的基本内容包括哪些

答:

其基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

一、常规性的公共服务:指物业管理中的基本管理工作,是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务,目的是确保物业的完好与正常使用,保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。

二、针对性的专项服务:指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件,面向广大住用人,为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。主要有:1、日常生活类;2、商业服务类;3、文化、教育、卫生、体育类;4、金融服务类5、经纪代理中介服务;6、社会福利类。

三、委托性的特约服务:为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务。

2、物业管理有哪些基本环节

答:基本环节为:物业管理的策划阶段;物业管理的前期准备阶段;物业管理的启动阶段;物业管理的日常动作阶段。

3、物业管理的基本性质和特点各是什么

答:性质:物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理;是与产权多元化格局相衔接的统一管理;是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理,是一种服务行业,属于第三产业。

特点:业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合。

4、常规性的公共服务包括哪八项基本内容

答:公共服务主要有8项:1、房屋建筑主体的管理;2、房屋设备、设施的管理;3、环境卫生的管理;4、绿化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、车辆道路管理;8、公众代办性质的服务。

5、物业管理早期介入的作用是什么

答:1、有利于优化设计,完善设计细节;

2、有利于提高房屋建造质量;

3、有利于保证物业的使用功能;

4、有利于加强对所管物业的全面了解;

5、早期介入有利于后期管理工作的进行;

6、有利于树立物业管理企业形象。

6、物业管理公司参与施工阶段质量监理的要点是什么

答:1、应选派有关专业人员参与工程施工质量监理;

2、要尽可能全面地收集物业的各种资料,同时熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备;

3、按国家规定的技术标准,对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审;

4、工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。

7、简述竣工验收与接管验收的区别

答:首先,性质不同。竣工验收是政府行为。接管验收是企业行为,是根据物业管理委托合同,对物业委托方委托的物业进行的质量验收;

其次,竣

工验收与接管验收所处的阶段和作用不同。竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程,接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程;竣工验收合格后,标志着物业可以交付使用。接管验收是在竣工验收之后进行的再验收,接管验收一旦完成,标志着物业正式进行使用阶段。

第三,在竣工验收和接管验收中物业管理企业的参与与职责不同。竣工验收时,物业管理企业只是参加者。而在接管验收中,物业管理企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。

8、住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成包括哪些项目

答:1、管理、服务人员的工资和按规定提取和福利费;

2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3、绿化管理费;

4、清洁卫生费;

5、保安费;

6、办公费;

7、物业管理单位固定资产折旧费;

8、法定税费;

9、利润。

9、简述环境绿化的基本要求

答:(一)居住区绿地规划布置的基本要求

1、根据居住功能组织和居民对绿地的使用要求,采取集中与分散,重点与一般,点、线、面结合的原则,以形成完整统一的居住区绿地系统,并与周围的绿地系统相协调;

2、节约用地、尽可能利用劣地、坡地、洼地进行绿化。原有绿化、湖河水面要自然利用;

3、应注意美化居住环境的要求;

4、在植物配置和种植方式上力求投资少,有收益,便于管理。

(二)居住区绿化村种选择和植物配置

1、对于大面积绿化,应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特点的优良树种,一般以乔木为主,也可考虑一些有经济价值的植物,一些重点绿化地段,如居住区入口、公共活动中心,可选种一些,观赏性的乔灌木或少量花卉;

2、行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木,老年儿单休憩、游戏场所忌用有毒或带刺植物,运动场地则应避免大量扬花、落果、落花的树木等;

3、树种可选用速生或慢生相结合,以速生为主,以迅速形成环境绿化;

4、应考虑四季景色变化,可采用乔木与灌木,常绿与落叶,以及不同树姿和色彩变化的树种,搭配组合,力求四季常青,鲜花常开,以丰富居住环境。

10、简述发生火灾应采取的措施

答:当火灾或其他意外事故(如爆炸)一旦发生,而又无法制止或控制险情,处于紧急情况时,就应立即报警、切断火源或事故源,并积极组织人员疏散。尤其是高层住宅和商贸楼宇,疏散路线长,人员分散,组织疏散困难。一般作法是:先及时切断火源;然后利用楼宇内的分割装置,如商场内的防火卷帘等将事故现场隔断,阻止灾情扩大;组织人员通过紧急通道、疏散楼梯等迅速撤离。紧急情况下的疏散关键是组织工作,平时应进行一定的训练,以便有备无患。

在确保人员安全的情况下,为避免险情扩大,应尽量将危险品转移至安全处;然后可将贵重财产运送至安全地带。

11、简述居住区道路规划布置的基本要求

答:1、居住区内部道路主要为本居住区服务;

2、道路走向要便于职工上下班;

3、应充分利用和结合地形;

4、充分利用原有道路和工程设施;

5、车行道一般应通至住宅每单元的入口处;

6、尽端式道路长度不宜超过120m;

7、如车道宽度为单车道时,则每隔150m左右应设置车辆会让处;

8、道路宽度应考虑工程管线的合理铺设;

9、道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合。

12、试述单个业主最基本的权利

答:依法享有所拥有的物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供相应的管理与服务的权利。

13、简述物业管理招标书的主要内容

答:招标书的主要内容:

1、拟招标的物业基本情况;

2、物业管理的内容;

3、对招标的有关说明;

4、物业管理考核标准与奖罚措施;

5、投标开标时间;

此外,对投标申请的具体内容和要求还应做出较详细的说明,以便于投标单位编制标书。

14、试述公开招投标方式选聘物业管理企业的一般程序

答:

1、成立招标领导小组;

2、向社会发布招标公告;

3、编制招标书;

4、投标单位的资质审查;

5、投标申请书的报送;

6、开标、定标;

7、签订物业管理委托合同。

15、简述业主委员会的权利和义务

答:

权利:

1、召集和主持业主大会;

2、修订业主公约、业主委员会章程;

3、决定聘请物业管理企业;

4、审议物业管理服务费收取标准及使用办法;

5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算;

6、检查、监督物业管理企业的物业管理工作;

7、监督公共建筑、公共设施的合理使用,负责物业维修基金的筹集、使用和管理;

8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

义务:

1、筹备并向业主大会报告工作;

2、执行业主大会通过的各项决议,接受广大业主的监督;

3、贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定,协助物业管理企业落实各项管理工作,对住用户开展多种形式的宣传教育;

4、严格履行物业管理委托合同,保障本物业各项管理目标的实现;

5、接受政府行政管理机构的监督指导,执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求;

6、本会作出的决定不得违反法律、法规政策,不得违反业主大会的决定,不得损害业主公共利益。

16、确定写字楼租金时,要考虑哪些因素

答:

1、计算可出租或可使用面积;

2、基础租金与市场租金;

3、出租单元的面积规划和室内装修;

17、选择写字楼承租人时考虑的主要准则是什么

答:

1、承租人的商业信誉和财务状况;

2、所需面积大小;

3、需要提供的物业管理服务。

18、在选择零售商业物业的承租人时要考虑哪些因素

答:

1、声誉;

2、财务能力;

3、承租人组合与位置分配;

4、承租人需要的服务。

19、简述物业管理企业部门经理、管理员的必备知识和必备能力。

答:部门经理必备知识:

1、了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识;

2、熟悉物业管理的基本理论和有关政策法规,掌握本地区有关物业管理要求,计费规定等;

3、掌握房屋完损等级标准、质量检测方法和安全管理的基本知识;

4、掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准;

5、掌握房屋结构、设备、设施等修缮(维护)的基本知识;

6、掌握计算机应用知识。

部门经理必备能力:

1、具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度能力;

2、具有制定工作计划,并组织实施的能力;

3、具有及时处理危漏房和房屋、设备、设施的抢修排险和火警匪救护等突发事件的能力;

4、具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力;

5、具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力;

6、具有熟练应用计算机进行管理的能力。

20、简述住宅小区物业管理服务收费原则

第7篇 物业程序文件小区商铺管理程序

1目的

规范商铺管理行为,维护小区舒适、安全、文明的居住环境。

2范围

适用于公司各管理处商铺管理。

3职责

3.1管理处经理负责签定商铺管理协议书,协调、解决商铺纠纷。

3.2由管理处经理指定专人对商铺进行日常巡查及管理。

4方法和过程控制

4.1管理处应根据本小区具体情况,制定相应的商铺管理规定,规范商铺经营及从业人员的行为。

4.2管理处经理在商铺开业前应于商铺经营者签定《商户管理协议书》、《商铺消防管理责任书》、《商铺从业人员情况登记表》、《委托银行代收款协议书》,明确商铺经营范围和管理费标准,并实行门前三包责任制。

4.3如商铺需要装修,除按程序文件编号**wy7.5.1-g03程序执行外,还应提供外墙、灯箱、标识等的设计方案,确保外观基本统一和整体美观。

4.4各商铺自入住起三个月内,须向管理处提供《营业执照》、法人代表身份证的复印件,以及从业人员身份证明、计划生育证明、相片等资料,并建立商铺管理档案,特殊经营项目的商铺,须取得相关政府部门签发的许可证方可开业。

4.5管理处经理应指定专人对商铺的环境卫生、物品摆放进行日常管理,发现有违反商铺管理规定的行为,及时纠正并予以记录。

4.6管理处经理指定专人对商铺消防、电器进行管理,在现场设置《商铺设施检查记录表》,每季度检查、记录一次,要求各商铺配置足够的消防器材,定期维护使用电器。

4.7商铺管理人员应定期检查商铺的经营活动,发现无经营或涉嫌赌博、贩毒、吸毒、色情等违法行为时,应及时予以制止并向部门经理汇报,部门经理视情况,决定是否采取更严厉的措施。

4.8如工商、税务、卫生、公安、计生办等政府部门工作人员对商铺进行检查,管理处应验明证件并登记后予以配合。

5支持性质量记录表格

**wy-7.5.1-g04-f1《商铺管理协议书》

**wy-7.5.1-g04-f2《商铺消防管理责任书》

**wy-7.5.1-g04-f3《商铺从业人员情况登记表》

**wy-7.5.1-g04-f4《商铺设施检查记录表》

第8篇 物业管理质量体系文件分供方管理程序

物业管理公司质量体系文件:分供方管理程序

1.0目的确保物业公司选择的分供方能提供满足合同要求的物资和服务。

2. 0适用范围适用于相关部门采购物资时,对物资供应商(即分供方)和物业管理服务项目分承包方的选择。

3．0职责

3.1 行政部组织对分供方和物业管理服务项目分承包方进行资格审查、质量审查和档案的建立及管理。

3.2 物业管理公司经理负责批准确定合格分供方与分承包方名单,并由经理或其指定人员签署采购或分包合同。

4. 0工作程序

4.1 物资供应商的选择和评审

4.1.1 供应商的资格要求:a)必须有合格的营业执照,b)供应商提供商品的价格,c)供应的物资必须能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等。

4.1.2 各部门(管理处)应拟出符合上述要求的若干家供应商,对其评审等从以下几方面进行:a)供应商的资质,信誉情况,b)供应商的品牌,c)产品样品的评审,d)对比类似产品使用的历史情况,e)对比类似产品的试验结果,f)供应商售后服务状况等。

4.1.1 行政部对评审结果进行记录,并将两个以上入选的供应商评审记录报物业管理公司经理确认批准,形成《分供方评审表》。

4.1 物业管理服务项目(包括外协加工及制作)分承包方的选择和评审

4.2.1 分承包方的资格要求a)有合格的营业执照,b)提供的服务能满足本公司管理和质量要求,c)在达到质量要求的前提下,价格适宜。

4.2.2 行政部拟定出符合上述要求的若干家分承包方,会同相关部门或人员对其进行初审,内容包括:a)分承包方的资质,信誉情况,b)分承包方的质量保证体系资料(如有),c)分承包方的技术力量、人员素质。d)价格,e)有无服务方面的承诺等。

4.2.3 行政部对评审结果进行记录,入选的分承包方评审记录由管理者代表确认以后,报物业管理公司经理批准。

4.2.4 所有经评估合格的供应方都应列入《合格分供方一览表》中,该名单由物业管理公司经理批准。

4.2.5 工程发包由物业管理公司经理负责,应注意:a)工程发包应严格按照投标或定向议标程序和相关规定进行,b)对方提供的业绩及荣誉资料必须进行验证考查作出评审,c)建安工程合同除应有明确的工程范围、工期、质量标准、竣工时间外,还必须明确取费等级、材料设备供应责任、工程造价核定及拨款结算的规定等。a)由相关部门起草合同的文本,按《采购与分包合同、协议签定程序的有关规定》核准。

4.1 对分供方的询价控制参见《工程发包、采购、外协加工的询价制度》

4.2 合格分供方的年度复审

4.4.1 物业管理公司经理每年12月组织对合格供应商和合同期在1年以上的合格分承包方进行一次年度复审,审核内容包括:a)过去一年分供方的业绩,b)过去一年供应的物资质量状况/分承包服务的质量管理状况,c)各部门对相关分供方工作的检查和评定记录,d)本公司于其在以往的采购活动中未发现过严重质量问题纠纷。(注:提供一次性服务的分供方无需进行该项目复审)

4.4.2 凡在评审中确定没有达到合同要求的分承包方,经物业管理公司经理批准,以下列方式处理:a)取消其合格分供方资格,b)要求其限期整改,对未能在限期内改进的,终止承包合同,取消其合格分承包方资格。

4.4.3 行政部建立合格分供方档案,并将《合格分供方一览表》按受控文件的方式发放到管理者代表和相关部门。合格分供方档案主要包括以下内容:a)分供方提供初审时的资料,b)供应商的产品介绍或说明/分承包方年度复审记录,c)分供方提供的其他资料。

1.0相关文件

5.1 《工程发包、采购、外协加工的询价制度》

5.1 《采购与分包合同、协议签定程序的有关规定》

第9篇 物业管理处新员工入职培训大纲

项目管理处新员工入职培训大纲

一、物业管理属服务行业,要用服务行业的标准来要求工作人员。

1、物业管理是为业主提供服务,依靠管理费、停车费等提供服务后所得的收入作为生存的根本。管理是更好为业主服务,不得以'管理业主者'自居,而是从'服务业主'的角度考虑问题。

2、物管作为服务行业,需遵循服务行为的二大宗旨'顾客就是上帝','尽量满足顾客需求'。

二、做好物业管理工作最需要下列2点:

1、友善、微笑:(1)见人点头微笑;(2)与人交流带着微笑;(3)解决争端带着微笑。

2、主动:(1)业主有困难主动上前;(2)业主有问题主动回答;(3)业主有要求主动解决。

三、争端解决办法

1、产生争端原因:(1)业主不服从管理,分三类○1违章装修;○2停车管理;○3停车收费。(2)各类问题投诉。

2、解决办法:

遵循:二要,三不原则。(1)要微笑;(2)要友善;

(1)不推诿,马上着手解决;(2)不言语伤人,不说粗话,不冷嘲热讽,不说伤人话;(3)不动手,除偷、盗、抢外,其它情况下不得先动手,别人先动手,能避则避,确定不能避的,着重保护自己,不得动手打人。

四、反复宣讲有关规章制度、奖罚制度,逐条将'制度汇编'有关内容向员工解说,用事例做示范,强调违章的处罚。

第10篇 工业区物业管理投标文件格式

工业园区物业管理投标文件格式

一、投标单位应按下列名称、格式的要求制订投标文件:

1、投标书(格式)

2、法人代表授权委托书(格式)

3、投标报价表(格式)

4、物业管理企业概况

5、物业管理单位近期主要业绩表

6、本项目物业管理人员组成表

7、本项目物业管理负责人简历表

8、前期物业管理方案

9、各类附件:营业执照、资质证书、获奖情况复印件,项目负责人职称证书、岗位证书及身份证复印件等。

10、工器具配备计划

附件1物业管理投标书

:

我公司已全面阅读与研究了物业管理招标文件及有关附件,并进行了周密的勘察。现按招标文件规定,根据本公司综合实力和本物业项目的实际情况,编制投标书。我公司愿意以招标文件规定的内容,承担本物业项目的管理及相关服务。如能中标,我公司保证按招标文件的要求履行投标书中的承诺,按时签订并认真履行前期物业服务合同。

我公司郑重承诺,若在投标书送达截止日期至定标过程中有违规、违纪行为,自愿放弃投标保证金的退还。

投标人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年 月 日

附件2授权委托书

:

我以(公司名称)法定代表人身份授权姓名、身份证号码 为我单位的法人授权代表,全权委托他签署的投标书及其他书面文件,负责参加开标、询标、签署合同以及处理与此相关的其他事务,我单位均予以承认。

代理人无权委托。特此委托。

代理人: 性别: 年龄:

单位: 部门: 职务:

投标人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年 月 日

附件3投标报价表

碧湖区块

项目名称:z工业园区前期物业管理

第11篇 小区物业管理经费构成测算

一、居住小区物业管理经费的来源

居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。

居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。

要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:

1.定期收取物业管理服务费;

2.小区维修养护专项基金;

3.一业为主,多种经营的收入;

4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;

5.开发单位给予一定的支持。

现简单分述为下:

1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。

物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。

2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。

维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:

(1)公有住房出售后维修基金的收取

公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。

①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。

(2)商品房出售后维修基金的收取

商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。

①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。

②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。

不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。

(3)维修基金的使用与管理

维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。

维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主

委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。

维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。

3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。

物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。

目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :

1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。

2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。

3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。

4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。

5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:

按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。

6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。

随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。

二、居住小区物业管理服务收费原则

《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。

1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。

其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。

实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行

政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。

2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。

实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。

特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。

三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法

(一)居住小区公共性收费的费用构成

“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:

1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;

2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

3.绿化管理费;

4.清洁卫生费;

5.保安费;

6.办公费;

7.物业管理单位固定资产折旧费。

8.法定税费;

其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。

物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。

此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则

居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。

第12篇 物业管理华盛小区精神文明公约

爱国家爱小区立公约共执行

家园美怡心神爱环境护草茵

夫妻谐敬如宾老少乐合家亲

举止佳典雅真睦近邻义与信

助公益尊师生军警民鱼水情

危与难皆挺身公有物惜如金

害虫灭赃物扔黄赌消毒品禁

重安全讲文明道与德亲力行

一、总则

爱国家爱小区立公约共执行

热爱国家,接受我们国家五千年悠久的文明,才能更加热爱自己居住的小区。

热爱我们共同的家园,建设好自己美丽的家园,是我们每个人的责任,订下公共遵守的公约,进行规范、引导和约束,全员参与,郑重承诺,那么本区将成为真正的楷模区、理想地。

二、环境篇

家园美怡心神爱环境护草茵

舒适、安静、文明的大环境能够净化人的心灵,护草茵虽是小事一桩,但人人爱护清洁卫生,不乱吐痰,不乱扔垃圾,共同营造我们拥有的优良环境,小区人就能心旷神怡、万事顺意。

三、家庭篇

夫妻谐敬如宾老少乐合家亲

老吾老以及人之老,幼吾幼以及人之幼,是中华民族的优良传统美德,孝敬父母、爱护长幼,是我们小区人义不容辞的权利和义务。

四、邻里篇

举止佳典雅真睦近邻义与信

古代有千金买邻的佳话,您和您的邻居有缘相邻,是一大幸事。

邻里和睦是建立新型和谐的居住环境的重要因素,一个微笑、一句关切的语言都能使邻里之间心怀感激。举止文明、高尚典雅,建立新型健康的邻里关系。

五、社会篇

助公益尊师生军警民鱼水情

积极热心参加社会公益活动,献出真诚、献出爱心,与人方便,自己方便,在小区自觉形成尊重知识、尊重人才、尊重科学的良好社会风尚,在小区内,形成军警民一家亲的风气。

六、公共篇

危与难皆挺身公有物惜如金

与人方便,自己方便,一人有难,八方支援,有事情,商量办,爱护公物、珍惜如金,形成良好的公共行为规范,是住宅小区良好形象的有力保障。

七、风尚篇

害虫灭赃物扔黄赌消毒品禁

横扫一切害虫是我们义不容辞的责任,自然界的害虫以及人为的灾害都关系我们的生活质量,严禁传播一切黄色内容的刊物、音像,本区的住户都要培养良好的道德情操,将一切毒品、毒害、毒源坚决地拒之门外。

八、道德篇

重安全讲文明道与德亲力行

安全、文明、礼貌、道德是小区精神文明建设的标志,您的权利参与,将是小区的希望。

我的小区,我的家,用我们的真诚和努力,共同迎接美好的明天!