物业管理员工坐姿礼仪培训（十二篇）

第1篇 物业管理员工坐姿礼仪培训

物业管理公司员工坐姿礼仪培训

坐姿往往是人们采用最多的姿态,坐相的好坏直接影响到你在他人心目中的形象。优雅的坐姿传递着自信、友好、热情的信息,同时也显示出高雅庄重的良好风范。就座时的礼仪入座时走到位前,转身后把右脚向后撤半步,轻稳坐下,然后把右脚与左脚并齐,坐在椅上

坐姿往往是人们采用最多的姿态,坐相的好坏直接影响到你在他人心目中的形象。优雅的坐姿传递着自信、友好、热情的信息,同时也显示出高雅庄重的良好风范。

就座时的礼仪

入座时走到位前,转身后把右脚向后撤半步,轻稳坐下,然后把右脚与左脚并齐,坐在椅上,上体自然挺直,头正,表情自然亲切,目光柔和平视,嘴微闭,两肩自然弯曲放在膝上,也可以放在椅子或沙发扶手上,掌心向下,两脚平落地面,起立时右脚先后收半步,然后站起。

一般来说,在正式社交场合,要求男性两脚之间可有一拳的距离,女性两脚并拢无空隙。两脚自然弯曲,两脚平落地面,不宜前伸。在日前交往场合,男性可以跷腿,但不可跷得过高或抖动,女性大腿并拢,小腿交叉,但不宜向前伸直。

要想坐姿更加的优美,入座时就要轻柔和缓,就坐时不可以扭扭歪歪,两脚过于叉开,不可以包跷起二郎腿,若跷脚时悬空的脚尖向下。坐下后不要随意挪动椅子、腿脚不听地抖动。女士着裙装入座时,应用手将裙装稍稍拢一下,不要坐下后再站起来整理衣服。在正式场合与人会面时,不可以一开始就靠在椅背上。就座时,一般至少坐满椅子的三分之二,不可以坐满椅子,也不要坐在椅子边上过分前倾。

离坐时的礼仪

1、礼貌声明

离开座椅时,身边如果有人在座,应该用语言或动作想对方先示意,随后再站起身来。

2、注意次序

和别人同时离坐,要注意起身的先后次序。要优先尊长,即地位低于对方时,应该稍后离座。地位高于对方时,可以首先离座。双方身份相似时,可以同时起身离座。无论如何,抢先离座都是失态的表现。

3、动作轻缓

离座时要注意礼仪序列,不要突然起身离座时,不要惊吓他人,最好要动作轻缓。不要因为不注意而弄出响声或将椅垫、倚罩弄掉在地上。

4、从左离开

“左出”是一种礼节。不论是从正面、侧面还是背面走向座位,通常都讲究从左侧一方开始离开自己的座位。

座位高低不同时的坐姿礼仪

正常的座位:两脚尽量向后左方,放大腿和你的上半身成90度以上角度,双膝并拢,再把右脚从左脚外侧伸出,是两脚外侧相靠,这样不但雅致,而且显得文静而优美。

较高座位:上身要正直,但可以跷大腿。其方法是将左脚微向右倾,右大腿放在左大腿上,脚尖超向地面,不要右脚尖朝天。

较低座位:轻轻坐下,臀部后面距离椅背约2厘米。背部靠座倚靠背。若穿的是高跟鞋,坐在低座位上,膝盖会高出腰部,应当并拢两脚,使膝盖平行靠紧,然后将膝盖偏向对话者,偏的角度应根据位高低来定,但以大腿和上半身构成直角为标准。

最为常用的坐姿礼仪

1、正襟危坐

上身与大腿、大腿与小腿、小腿与地面,都应当成直角。双膝双脚全并拢。这种坐姿是最基本的坐姿,适用最正规的场合。

2、大腿叠放

两条腿的大腿部分叠放在一起。叠放放之后位于下放的一条腿垂直于地面,脚掌着地。位于上方的另一条腿的小腿则向内收,同时脚尖向下。这种坐姿多适用男式在非正式场合采用。

3、垂腿开膝

上身与大腿、大腿与小腿都成直角,小腿垂直于地面。双膝分开,但不能超过肩宽。这种坐姿较为正规,多为男式所使用。

4、双脚叠放

将双腿完全地一上一下交叠在一起,交叠后的两腿之间没有任何缝隙,犹如一条直线。双腿斜放于左或右一侧,斜放后的腿部与地面呈45度角,叠放在上的脚尖垂向地面。这种坐姿适合身份地位高的人士,或穿短裙子的女士采用。

5、双腿交叉

双膝先要并拢,然后双腿在踝部交叉。交叉后双腿可以内收,也可以斜放,但不宜向前方远远伸出去。这种使用于各种场合,男女都可选用。

6、双腿斜放

双膝先并拢,然后双脚向左或向右斜放,力求使斜放后的腿部与地面呈45度角。这种坐姿使用于穿裙子的女士在较低处就座使用。

7、前伸后屈

大腿并紧之后,向前伸出一条腿,并将另一条腿屈后,两脚脚掌着地,双腿前后要保持在同一条上。这种坐姿使用于女性的一种优美的坐姿。

8、双腿内收

两大腿首先并拢,双膝略打开,两条小腿分开后向内侧屈回。在一般产隔阂采用,男女都比较适合。

第2篇 物业会馆管理员岗位说明书

物业公司会馆管理员岗位说明书

部 门:经营部

岗 位:会馆管理员

编制时间:

直属上司:会馆主管

直属部下:维修员、服务员、保洁、

救生员

一、任职条件(含培训要求):

1、男女不限

2、相关专业高中以上学历

3、能承受高强度的工作压力,具备良好的团队工作能力

4、具有体育健身相关行业经营管理方面一年以上工作经验

5、熟悉国家和天津体育健身行业的政策、法规,财务制度

6、出色的表达沟通能力,性格开朗、乐观,精力充沛

7、熟练运用计算机,具有节能降耗意识。

二、职涯发展:

完善各项操作流程、制度、标准,加强团队建设、人际沟通,用岗位职责严格要求自己,设定目标,努力工作,学习成长、积极上进。

三、主要责权:

1、严格做好考勤监督工作,发现问题及时反馈、处理;

2、配合会馆主管对所有岗位人员的日常工作的监督、核查;汇集日常营业中客户的建议,并与主管配合解决出示方案,及时反馈;

3、随时跟踪商品的库存,按支出计划适时安排进货;掌握会馆内固定资产、设备设施的运行情况,出现问题了解报修情况;

4、积极推行每月会馆的促销政策,前期准备工作;

5、及时向会馆主管及经营部报送各项经营报表,归纳、整理档案。

6、对于会馆淡、旺季的正常物品消耗、固定维修、保养的费用及名细,做好消耗记录;并做好所有报表、档案的汇总工作;

7、负责培训通知及组织工作,会馆的培训记录工作,配合公司、部门的定期的核查及审核工作;

8、配合会馆主管开发大客户,及对外关系的维系工作;

四、工作目标:

按计划完成各项任务指标,控制各项成本支出,最大限度的满足顾客要求,安全零隐患。

五、组织关系:

1、受会馆主管指挥与监督,并向其直接报告;

2、以诚恳、友善的态度和其他部门相关人员协调、联系,并就其有关部门工作所提的询问、质疑,予以解答;

3、协助会馆主管督导本会馆服务员、维修、保洁、救生员的完成相关工作。 总经理主管副总部门经理

第3篇 物业管理知识题库一

物业管理知识题库一

一、判断题:

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。( х )

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对业主临时公约予以书面承诺。( √ )

3、前期物业管理的费用,由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。( х )

4、业主是物业所有权人。( х )

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。( √ )

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用,不聘请物业管理企业的情况。( √ )

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理,以及维护环境卫生和秩序。( √ )

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。( х )

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。( √ )

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )

12、建设单位应当在销售物业之后,制定业主临时管理规约。( √ )

13、物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、(共用设施设备进行查验。√)

14、宪法是我国的根本大法,在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物业管理的法律渊源。(√)

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的,其法律地位和效力低于宪法而高于其他法,是法的形式体系中的二级大法。(√)

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的,有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。(√)

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。(х)

18、由国务院颁布的、于2007年10月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。(х)

19、有行为能力的人一定有权利能力,有权利能力的人一定有行为能力。(χ)

20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。(√)

21、高档住宅的装修管理服务费可以执行市场调节价(√)

22、为了便于装修管理,物业公司可以向业主收取装修保证金(×)

23、业主可以根据自己喜好随意安装雨棚和防护栏(×)

24、房屋产权是业主的,所以装修可以不向物业公司申报(×)

25、物业公司有权同意业主改变燃气管道(×)

26、物业公司可以收取装修期间电梯使用维护费(×)

27、某业主说“房子是我自己的,我爱怎么装就怎么装,我不需要你们物业公司来管理,所以不用交装修管理费”。是否正确(×)28、业主装修房屋,应遵照小区的整体规划,保持外立面的统一(√)

29、业主装修给相邻房屋造成渗漏的,应给与修复或赔偿(√)

30、物业公司要求装修工人进出登记,业主应当给予配合和支持(√)

二、单项选择题:(每题1分,共20题)

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以(a)a、书面承诺b、承诺c、不应承诺d、不予书面承诺

2、(d)必须通过招投标方式选聘物业管理企业。a、所有物业b、住宅物业c、住宅规模较小的d、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定,取得(d)a、上岗证书b、职称证书c、执业资格证书d、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于(b)a、委托管理b、建筑物区分所有权c、政府的分配d、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是(b),属于安全防范性质。a、保障业主的人身安全b、提供协助性管理服务c、行使治安管理职能d、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的(c)。a、住户b、租户c、业主d、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于(a)所有。a、全体业主b、物业管理企业c、开发建设单位d、居民委员会e、公安派出所

8、业主(a)变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。a、不得随意b、允许根据自己的需要c、可以任意d、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为,彼此间(c)相互容忍。a、没有必要b、根据自己的需求c、应该有义务d、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同,明确与业主的(a)关系。a、权利与义务b、服务与被服务c、管理与被管理d、委托与被委托

11、一个物业管理区域内,具有物业管理重大事项最终决定权的是:(c)a、业主委员会b、居委会c、业主大会d、其他组织。

12、在物业管理中,房屋的所有权归业主,业主处于(a)地位。a、主导b、次要c、服从d、协助

13、在房屋保修期内,竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任,由(c)承担。a、施工单位b、物业管理单位c、建设单位d、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是:(a)a、平等的法律主体关系b、领导和被领导的关系c、管理者与被管理者的关系d、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权,按照(d)确定。a、业主的人数b、入住时间长短c、物业使用人数比例d、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主(c)业主大会做出的各项决议。a、可以不服从也不执行b、可以服从但不执行c、应当服从并执行d、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选(b)物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。a、直接影响着b、都不影响c、部分影响d、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地(b)负责。a、工商部门b、房地产行政主管部门c、税务部门d、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同约定期间

20、在物业管理活动中,以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益(c)。a、合同整体无效b、合同的格式条款有效c、合同的格式条款无效d、合同应撤销。

21、我国现代物业管理最早兴起于(d)a、北京b、上海c、大连d深圳

22、物业不仅有价值,而且具有使用或观赏价值,这体现了物业的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多样性d、高值性23、(c)不属于特种物业a、古建筑b、疗养院c、高层电梯住宅d、健身房

24、(b)不是物业的特点。a、覆盖面广b、管理对象复杂c、业主处于主导地位d、与社区管理相结合

25、(a)是物业服务企业的主要职能。a、维护业主和使用人的合法权益b、使物业保值、增值c、努力扩大公司的业务范围d、提高企业的资质等级

26、物业管理是围绕创造(c)这一中心开展各项工作的企业行为。a、经济效益b、社会效益c、安居乐业d、保值增值

27、按照国民经济产业部门划分的标准,物业管理属于(c)a、第一产业b、第二产业c、第三产业d、第四产业

28、物业服务企业的根本任务和基本属性是(d)a、维修b、管理c、经营d、服务29、在物业管理中占主导地位的是(c)a、物业管理公司b、有关行政主管部门c、业主和使用人d、居民委员会30、《物业管理条例》第四条规定,国家鼓励物业管理采用(c)依靠科技进步提高管理和服务水平。a、新知识b、新创造c、新方法d、新成果

31、一级资质物业服务企业注册资本应为人民币(c)万元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注册所在地直

32、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起(a)辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。a.30b.45c.60d.90

33、某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报(c)资质条件。a.一级b.二级c.三级d.三级暂定

34、物业服务合同由(c)与业主大会选聘的物业服务企业签订。a.各业主分别b.业主大会c.业主委员会代表业主d.物业建设单位

35、业主临时规约由(a)制定。a.建设单位b.购房人c.物业服务企业d.房地产行政主管部门

36、物业管理的早期介入是建设单位引入的(d)。a.

设计工作b.工程监理工作c.开发建设工作d.物业管理咨询活动

37、前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(b)之日止的物业管理活动。a.首次业主大会会议召开b.业主大会成立c.50%业主入住d.物业服务合同生效

38、业主大会选聘了新的物业服务企业,原物业服务企业应向(b)交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。a.建设单位b.业主委员会c.政府主管部门d.新物业服务企业

39、因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁(坏等,a)应当负责修复和赔偿。a.装修人b.装修企业c.装修施工人员d.物业管理公司

40、物业供配电系统技术档案不包括(b)记录。a.日常运行b.客户投诉c.维修和技术改造d.各项电气预防性实验和其它测试41、下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是(a)。a.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作b.物业服务企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任c.物业管理区域内发生刑事案件时,物业服务企业不承担任何责任d.物业服务企业可对嫌疑人进行留置讯问

42、下列关于消防通道管理的说法中,正确的是(b)。a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理

43、电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是(c)。a.确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生b.通过安全窗撤离轿厢c.通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援d.通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救

44、实行物业服务费用酬金制的,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每(c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。a.三个月b.半年c.一年d.二年

45、实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括(b)和物业服务企业的酬金。a.物业服务成本b.物业服务支出c.物业服务支出、法定税费d.物业服务成本、法定税费

46、住宅专项维修资金属于(b)所有。a.物业服务企业b.全体业主c.物业服务企业和全体业主d.建设单位

47、在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业服务企业(a)。a.提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔b.自行决定c.与部分业主商议决定d.与建设单位商议决定

48、新建物业承接验收时,物业管理公司应向(b)索取物业档案资料。a.业主b.建设单位c.施工单位d.监理单位。

49、某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是(c)a.通知b.报告c.请示d.决定(建设部令第110号)

50、按照《住宅室内装饰装修管理办法》,业主在办理住宅装饰装修手续时,物业服务企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取(a)。a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金

51、劳动合同期限三个月以上不满一年的,试用期不得超过(b)月a、3个月b、1个月c、2个月52、劳动合同期限一年以上不满三年的,试用期不得超过(c)月;a、3个月b、1个月c、2个月

53、三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同,试用期不得超过(b)个月a、3个月b、6个月c、4个月

54、用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难,确需裁减人员的,应当提前(b)日向工会或者全体员工说明情况,听取工会或者职工的意见,经向劳动行政部门报告后,可以裁减人员。a、15日b、30日c、60日

三、多项选择题:

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规(abd)以及国际公约。a.地方性法规b.行政规章c.宗教戒律d.司法解释

2、业主在物业管理活动中,享有(abc)权利a.按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务b.参加业主大会会议,行使投票权c.监督业主委员会的工作d.按时交纳物业服务费用e.遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是:(abd)a.制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则b.选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作c.与物业管理企业签订物业服务合同d.决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有(acd)a.物业建设单位b.物业管理企业c.房地产行政主管部门和街道办事处d.业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列(bde)条件。a.本物业区域内的业主b.热心共益事业、责任心强c.经济实力雄厚d.具有一定组织能力e.具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列(acde)情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止。a.因物业转让、灭失等原因不再是业主的b.无故缺席业主委员会会议累计三次以上的c.有犯罪行为的d.拒不履行业主义务的e.因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列(bcd)情况,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。a.物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的b.20%以上业主提议的c.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的d.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物(ac)所构成。a.专有部分所有权b.房地产产权c.共用部分持分权d.人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.处分10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为(abcde)。a.按照本来用途和使用目的使用专有部分b.维护建筑物的安全和外观美观c.不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线d.独自承担修缮自己专有部分的费用和责任e.对他人的合理行为应相互容忍

四、案例分析题

1、案情:2000年8月,某物业管理公司,将其所辖的大厦拒交物业服务费的业主告上法庭。原告称,该大厦住宅物业服务费每月0.30元/平方米建筑面积,但被告自99年1月起一直拒绝交纳物业服务费,为此,请求法院判令被告支付物业服务费及滞纳金。被告辩称:被告从未与原告签订任何形式的委托服务合同,原告与业主委员会签订的合同无效,其收费属于单方行为。同时又称,物业管理公司只收钱不服务,服务质量差,管理混乱,不符合对等原则,甚至交纳的物业服务费无正规发票。如果你是法官,将会怎样判决请简述理由。判决结果:物业服务企业对业主所在大厦进行物业服务符合《物业管理条例》规定。收费标准有国家行政职能部门的批复,收费行为合法。被告入住小区后,享受了原告的物业服务,必须支付相应的费用。

理由:1、《物业管理条例》第三十六条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”因此,物业管理公司不必也不可能与住宅区内的每一位业主签订物业服务合同。2、按时交纳物业服务费是业主的法定义务。个别业主往往以物业服务不到位、清洁不好,公共秩序管理不到位、服务质量差等理由来逃避自己交纳物业服务费用的法定义务,显然是错误的,也是违法行为。3、如对物业服务企业的服务不到位等行为可依据物业服务合同约定,通过政府物业管理行政主管部门、仲裁委员会、法院追究物业服务企业的违约责任,而不能以此为借口拒交物业服务费用。

2、案情:

1998年,黄女士购买了某小区商品房一套。该小区的业主委员会成立于1998年10月,同年11月,业主委员会与某物业服务企业签订物业服务合同,约定物业服务费用由物业服务企业直接向业主按月收取。从1999年6月份起,黄女士将该商品房出租给万某一家使用。从99年10月份开始,黄女士认为物业服务费用由实际使用人万某交付,并告知物业服务企业直接向承租人万某收取。物业服务企业向万某收取物业服务费时遭拒绝,万某认为物业服务费用应由业主支付,自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。你认为他们俩谁应该支付物业服务费用说明理由。处理结果:《物业管理条例》第四十二条规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带缴纳责任。因此,应当由业主而非承租人支付物业服务费。理由如下:

1、向物业服务企业交纳物业服务费用,是业主根据物业服务合同应尽的义务。

2、物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。

3、业主与物业使用人可以约定由物业使用人缴纳物业服务费用,但业主应当负连带责任。业主可在交纳物业服务费后,享有依法向物业使用人追偿的权利。本案中出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用,因此,应当由黄女士支付物业服务费用。

3、案情:某物业服务企业将所有住宅小区的楼内一层电梯旁的公共部位100余平方米出租给他人设摊经营。住宅小区业主认为,在购房时,已将

该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位拥有使用权,物业服务企业未经业主同意,擅自将公共部位让与他人经营是一种侵权行为,业主委员会一纸诉状将物业服务企业告上法庭。物业服务企业作为住宅小区的管理者,有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人经营。你作一个法官该如何判决并说出理由。判决结果:某物业服务企业未经业主同意,擅自将公共部位出租经他人经营,侵害了业主的合法权益,应当承担民事责任。判决被告停止侵权,返还非法所得,赔偿损失。理由:《物业管理条例》第五十五条规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。本案中电梯旁共用部位的经营权,属于该共用部分有关的业主。如果与全体业主有关,物业的经营就应当由业主大会决定,如果只与一部分业主有关,则只需要征得相关性业主的同意。

第4篇 小区物业管理员工奖惩机制

我们将实行奖勤罚懒,根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评,每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工,得到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议,评出管理处先进个人。

一、目的

为维护公司声誉,加强企业管理,提高管理水平,在加强事项教育的同时,对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。

二、种类

(一)警告

适用于第一次触犯轻微过失的规定。

(二)严重警告

适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(三)最后警告

适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者

(四)开除(或辞退)

适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。

三、过失性质

(一)轻微过失(违反下列一项者,给予警告一次)

1、一个月迟到或早退三次;

2、违反保安制度,拒绝保安人员检查;

3、违反安全制度但未造成后果;

4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹;

5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;

6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;

7、由于工作过失,造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;

8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);

9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。

(二)严重过失(违反下列一项者,给予严重警告一次):

1、旷工一天;

2、利用职务之便收取户主或客户钱物;

3、对业主(使用人)态度蛮横;

4、公开顶撞上级,不服从指挥或故意消极怠工;

5、由于工作过失,造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。

(三)重大警告(违反下列一项者,给予最后警告一次):

1、连续旷工三天;

2、接受贿赂;

3、殴打他人或相互打架斗殴

4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达3000元以上。

(四)开除(犯有下列错误,立即予以开除或辞退)

1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;

2、偷窃公司、同事或业主财务;

3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利;

4、严重玩忽职守,给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;

5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人;

6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;

7、犯有其他严重错误。

四、奖励条例

(一)奖励对象

1、在改进公司经营管理,提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;

2、工作努力,深得业主表扬者;

3、在危急时刻为保护他人生命安全,保护小区财产方面有特殊成绩者;

4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;

5、因其行为为公司带来荣誉者;

(二)奖励办法

凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式。

1、全公司通报表扬;

2、颁发奖品或奖金;

3、特别加薪;

4、晋级

第5篇 住宅项目投标报价物业管理费收支预案

按:1、***项目现共需配备人员42人,费用支出为人员工资福利,绿化养护费,清洁卫生,公共设施设备维修费用等。

2、***项目收入费用为物业管理费、车位出租费、非机动车辆看护费、其它经营创收等。

一、第一年收支情况具体测算

***项目平方米物业费用收支表

各类收入 收费项目计算式金额(元)

高层

商铺街

停车收入

其它收入

收 入 总 计

各类支出 项目计算式金额(元)

人员工资福利及保险

小计180000

服装费

税金

小计

支出总计

收支相抵

二、盈亏情况分析

三、增收节支计划

1、与公司其他管理处密切合作,优势互补,资源共享,降低管理成本,提高管理水平。

2、在入住的半年内,采取积极有效的措施,与有关部门协作,尽快完善小区的配套设施,迅速提高管理水平,营造良好的居住环境,消除未入住业主的后顾之忧,迅速提高入住率,增加管理收入。

3、我们将进一步全方位为住户提供多项便民有偿服务,方便住户,同时提高经济效益。

4、创造条件,争取供水、供电、供气、电信、有线电视等专业部门的委托,为他们提供有偿服务。

5、增收的同时,努力降低成本,如充分发挥公司在管理中的统筹作用,利用公司现有管理人员和技术人员,在各小区合理统筹安排,减少经费开支。反对铺张浪费,从小处着眼,集水成流,我们将制定奉公廉洁制度,加强物流控制,提高利用率,采取有效节能措施,实施科学管理,走可持续发展之路。

四、财务公开监督制度

(一)、根据《物业管理条例》规定,特制定以下财务公开监督制度:

1、物业管理处每年两次向业主、物业使用人公布小区物业管理财务收支状况。

2、财务公开的内容和数据必须经业主委员会事先认可。

3、物业管理处平时应定期向业主、物业使用人、业委会汇报工作,接受业主、物业使用人、业委会的监督和检查。

4、对突发性事件和重大经费开支应事先报业委会批准。

5、业主、物业使用人对物业管理处的经费收支如有疑问,可委托业委会向物业管理处查询,并要求物业管理处做出解释。

(二)、以业养业的计划及提高自身发展后劲的计划和措施

1.以业养业计划

(1)开展装修、维修、室内绿化设计、电脑维修等有偿服务。

(2)积极开展家居卫生、保姆服务等家政服务。

(3)同保健机构合作,开展医疗保健服务。

(4)不断挖掘住户的需求,开拓服务新领域。

2.提高自身发展后劲的计划和措施

(1)进行企业制度改革,激发员工创业激情。

(2)利用网络新工具,实现新的管理服务方式。

(3)加强员工各项培训,招聘优秀管理人才。

(4)积极参加物业管理招投标工作,取得新的管理区域,壮大自己。

(5)拓展物业管理相关业务,形成一业为主,多种经营的格局,并加强原经营业务的力量。

第6篇 住宅小区日常物业管理简介

住宅小区的日常物业管理简介

物业的安全保卫和管理

对所有业主及开发商来说,一个区域的治安状况好坏,将直接影响到他对这个区域的看法,从着名心理学大师-马斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人们对安全这一最基本的需求是多么看重。所以,对****来说,安全管理就是我司的最根本的工作。我们提倡:'没有安全,就没有一切'。

通过不断的对员工的培训、对业主的宣传、反复对安全防范的认知、社区及周边区域的联防及技防设施的养护等,全面做好'群防群治'全员化安全管理工作。真正做到小区安全、安定、有序。

*采用人防加技防安全保卫措施

*小区人行进出口实行24小时保安服务

*在车库出入口等重点部位设岗值守

*建立小区公共区域24小时保安巡逻制度

*用好并维护好先进可靠的保安技防措施

*制订并落实完善的小区内安全防范宣传工作

*保安人员培训后上岗等

物业的环境维护和管理

我司将综合已接管项目之良好管理经验,根据**小区之特殊性质,制定行之有效的短、中、长期的小区环境保护计划,力求使小区较之上述二个项目在此方面的管理更进一层,给各阶段入户业主都有一个良好的影响,使小区时刻保持优美、清洁和舒适的环境。

*实行标准化清扫保洁

*建筑、生活垃圾时产时清

*特定区域定期清洗外墙

*定期清洗水箱

*公共区域无随意堆放杂物和被非法占用

*物业内的设施设备、机房等保持清洁

*做好节日布置

*精心维护绿化等

物业的设施维护和管理

物业内的设施作为小区运作心脏部位,能否长期保持完好,是一个物业生存的关键。我司将严格按国家优秀小区评比要求,对小区内所有设施设备进行日常养护,并对所有使用人群加以宣传,以提高广大从业人员及业主的共同爱护,使之生命力更长久,我司之设施长效管理更全面。

*制定完善的操作管理制度

*建立台帐和维护登记制度

*建立短、中、长期的维护保养计划

*严格业户的二次装修管理

*建立物业报修、修理和回访程序

*建立工程人员的岗位责任制及培训制度

*建立物品和工具等管理制度等

物业的交通秩序管理

其实小区内交通管理的好坏,也直接影响到业主或来访宾客对小区物管的认同感,根据我司多年来的管理经验,我司亦会针对**小区之特殊性质,车库内非机动车较多的情况,制订出一系列可操作性强的管理方案,以保障小区内机动车/非机动车行车、停车等交通的有序及通畅。

*根据物业情况,建立交通管理制度

*确保外围广场、道路及车库内交通通畅

*物业内我车辆乱停乱放现象

*车库管理设施保持运行正常

*各种道路和交通标志完好等

第7篇 物业入伙管理程序-5

物业入伙管理程序(五)

1目的

本程序明确了对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求,以确保业主(客户)准确而有秩序的入住。

2适用范围

适用于公司所承接管理的住宅楼的入伙手续。

3相关标准要素

gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10

4相关文件

4.1质量手册第4.8章、4.9章、4.10章

4.2物业的验收程序

4.3业主(客户)维修安装服务

4.4物业装修管理

4.5提供给业主(客户)的文件的控制

4.6物业管理费用收取

5职责

5.1物业管理部负责入伙管理中的主要事务。

5.2财务部负责向业主(客户)收取管理费押金及水电增容费等。

5.3机电工程部负责入伙管理中必要的维修服务。

5.4消防治安部负责入伙管理中消防设施的验收。

5.5经营部负责制定入伙预交费用标准。

6实施程序

6.1入伙准备工作

6.1.1物业管理部在入伙前一个月应制定入伙工作计划,该计划中应明确:

a.入伙时间;

b.负责入伙工作的人员及其职责;

c.入伙手续;

d.入伙过程中使用的文件和表格。

6.1.2入伙工作计划应由物业管理部经理批准。

6.1.3开发商应提前一个月向业主(客户)发出《入伙通知书》,详细说明:

a.需业主(客户)准备的证明材料;

b.需业主(客户)填写的表格;

c.办理入伙手续的程序。

6.1.4办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识,并指定专人负责业主(客户)办理入伙手续时的各类咨询和引导,以便于业主(客户)办理各项手续。

6.2入伙审查登记

6.2.1管理处应建立入伙登记表,管理处对业主(客户)提交的《入伙通知书》进行查验,确认无误后收取《入伙通知书》,在入伙登记册中注明,并向入伙申请人发放资料,应包括:

a.《入住说明》;

b.《住户手册》;

c.《住户公约》;

d.《管理协议》;

e.《预交费用标准》;

f.《装修须知》;

g.《住户登记表》;

h.《装修审批表》;

i.《验收交接表》。

6.2.2上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收,或由管理人员注明,并按运作程序文件《提供给业主(客户)的文件的控制》进行控制。

6.2.3在提供给业主(客户)的《入住说明》中应明确由业主(客户)填写并提交的资料,一般包括:

a.身份证或工作证复印件;

b.《业主(客户)登记表》;

c.购/租房合同的正本及复印件;

d.已签署的《住户公约》、《管理协议》。

6.2.4管理处对业主(客户)提交的资料进行审核验证,验证内容包括:

a.表格填写是否完整、正确和清晰;

b.公约和管理协议是否已签署;

c.身份证明文件与购/租房合同、及《业主(客户)登记表》是否一致。

6.2.5审查通过后,入伙管理员收取购/租房合同复印件、《业主(客户)登记表》、《住户公约》一份、《管理协议》一份,在《入住通知书》注明签收。

6.3预交费用

6.3.1经营部应根据政策、法规及发展商或业主委员会的规定,制定《入伙预交费用标准》。

6.3.2经营部在审查并接收业主(客户)提交的文件后,应通知业主(客户)去财务部交纳相关的预交费用。(或由管理处代收缴后转交财务部)。

6.3.3财务部根据《入伙预交费标准》向业主(客户)收取各项费用,并开立相应票据给业主(客户)。费用项目包括:预交管理费押金、水电增容费等。装修保证金及清运费等由管理处负责核收和控制。

6.3.4财务部应通知管理处已交纳预交费用业主(客户)的姓名或单位,并由管理处在入伙登记册中注明。

6.4发放钥匙及房屋验收

6.4.1上述手续完成后,管理处查验入伙登记表及已签署的《管理协议》、及各项收费票据后向业主(客户)发放钥匙,并在《钥匙发放登记表》上登记。同时应和业主(客户)协定验收房屋的时间和方式。

6.4.2管理处与业主(客户)一起验收其名下的物业,登记水、电、气表底数,双方在《验收交接表》上签字确认。

6.4.3验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门。具体参见运作程序《业主(客户)维修安装服务》。

6.5入伙后的装修管理

6.5.1物业管理部在提供给业主(客户)的文件中应明确装修管理的要求,具体内容参见运作程序《物业装修管理》。

7记录

7.1入伙通知书

7.2入伙登记表

7.3住户登记表

7.4验收交接表

第8篇 物业管理公司培训教材致新员工范文

《物业管理公司培训教材》致新员工范文

首先祝贺您正式成为深圳市中航物业管理有限公司(cpm)北京分公司这个充满希望、拥有活力的组织中的一员,cpm 本着真诚合作、共创未来的原则欢迎有志于物业管理事业的您的加盟,并将为您大展宏图提供广阔的发展空间。

来自深圳的cpm是中国物业管理协会常务理事单位和全国首批物业管理国家一级资质企业。作为全国第一家通过 iso9000国内sqcc 国际bsi 双重认证的企业,cpm 意识到,企业要发展,有赖于全体员工的齐心协力。同时,cpm 希望大家了解,市场竞争已经进入了“客户导向”时代,如果我们不以维护业主利益为最高原则,不时刻注意分析并设法满足客户潜在的欲望和需求,我们就无法拥有一批忠诚的客户,也就失去了我们的市场空间。cpm 深信,当大家都意识到齐心协力服务好客户的重要性后,在这方面大家会做得更好。

cpm 的经营管理理念是:以人为本,以客户满意为目标,为社会提供最佳的物业管理服务。有理由相信:一个健康的企业要想追求永恒的发展,人才是最根本的动力。cpm 真诚地希望大家具有强烈的进取精神和创新意识、积极向上的工作态度和真诚合作的团队精神,我们推崇奉献精神,并努力使奉献者得到合理的回报。一个优秀的企业在注重企业效益的同时,更注重对社会的责任,为能给员工终身职业发展打下良好的基础,cpm 将会努力为大家创造和谐、有序的工作环境,适时地提供新理论新技术的培训机会,并密切关注员工们的自我完善和不断提高的意识,为优秀的您提供良好的施展才华的舞台。而cpm 的持续辉煌同样需要您的积极性、创造性、能动性和进取精神,我们期待着您的智慧和才能在cpm 得以充分发挥。

众所周知,物业管理在我国特别是内地虽然还只是一个新兴的行业,有着广阔的驰骋领域,但严峻而残酷的行业竞争不得不引起我们的高度重视。在再次欢迎您真诚加盟的同时,由衷地希望我们能够做到相互尊重、相互理解、相互信任,在cpm 的统一领导下,锐意进取,为北京分公司创造一个辉煌的明天!

总经理:

第9篇 住户手册-物业管理人简介

《住户手册》物业管理人简介

zz花园的'物业管理人'是佳园物业管理有限公司,成立于2003年10月,是专业从事物业管理的具有独立法人资格的临时物业管理企业。

公司虽成立时间不久,但'佳园物业人'以兢兢业业、孜孜以求的敬业精神,取得了一定业绩,赢得了业内人事的认可。

zz花园管理处下设:物业部、经营部、财务室、维修部、保安部、绿化保洁部,各部门岗位人员坚持以'最优'原则配置。管理人员都是经过专业培训,且具有高学历的专业人士,并经多年实际工作的磨练,具有丰富的物业管理经验。我处实行按岗分工,遵照管理处指令工作,不作任何私人性质的服务,敬请各业主(住户)勿要求员工做私下服务。本处员工若有不努力工作、不称职、不廉洁等行为,希望您向本处投诉,以期本花园管理服务质量达到更高标准,为您提供更优质的服务。本管理处在每栋塔楼大堂设有主任信箱,欢迎业主对管理工作提出合理的意见、建议,业主亦可电告本处。

主任 室:***

保安岗电话:***

管理服务范围

zz花园管理处是中山佳园物业管理有限公司派出机构,主要对zz花园片区的物业实施管理和服务,具体管理内容有:

1.本物业范围内的不同房屋的使用、维修、养护;

2.消防、机电设备、路灯、走廊、自行车库(棚)、园林绿化地、沟、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;

3.清洁卫生;

4.车辆行驶及停泊;

5.维护公共秩序,保卫小区安全;

6.家政服务;

7.物业代理;

8.花卉服务;

9.装修代理(监理);

10.市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其它物业管理事项。

第10篇 新物业管理员技能情景试题

一 情景题:

1、某物业公司通过投标方式,中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权,该公司在接管验收时,应该检验哪些具体资料

∴ 新建房屋接管验收应验交的资料:1)产权资料:项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料。2)技术资料:14项。

2、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生,他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验,你能告诉他吗

∴主体结构质量与使用功能的检验:1)地基基础的沉降不得超过允许变形值;2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值;3)木结构应结点牢固;4)砖石结构有足够的强度;5)抗震设防的房屋必须符合设计规范。

3、 某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管验收的具体标准吗

∴屋面工程接管验收的标准:1)符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;2)平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;3)阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口平密,不渗漏。

4、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准,假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程,你知道应该怎样检验吗

∴楼地面验收应检验:1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓;2)卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;3)木楼地面应平整牢固。

5、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼,公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量,你知道他应该注意哪些方面吗

∴装修应注意的方面:1)门窗安装平正牢固,开关灵活,缝隙严密;2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密;4)抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡;5)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,无缺棱掉角;6)油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮。

6、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦,要确保物业正常使用功能,为日后管理创造条件,在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗

∴水、卫、消防接管验收工作应该:1)管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。2)高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅;4)卫生器具质量良好,接口不得渗漏;5)水泵安装应平稳;6)消防设施必须符合防火规范,并且有消防部门检验合格签证。

7、某住宅小区刚刚开始办理入住手续,物业管理公司经理安排老张负责建立业主档案,你能告诉他怎样建立吗

∴建立业主档案:业主的姓名、家庭成员情况、工作单位,平时联系的电话或地址,收缴管理费的情况,物业的使用或维修养护情况等。

8、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料

∴委托管理阶段档案应收集的资料:1)委托管理招标文件;2)物业管理投标文件;3)物业委托管理使同。

9、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作,目前正处于招商阶段,经理让你把招商阶段信息资料收集一下,存入档案室,你知道收集哪些资料吗

∴招商阶段信息资料收集:1)招租物业的平面图纸;2)招租许可证及委托书;3)租金及管理费策算书;4)租赁合同;5)广告策划资料。

10、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用,你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗

∴用户入户信息档案资料:1)入户通知书、入户须知;2)公共契约;3)用户资料;4)业主委员会章程;5)用户手册;6)用户进户验收表和交费单。

11、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久,经理要她销毁原有过期的档案资料,她一时无从下手,你能帮助她做好档案销毁工作吗

∴档案的销毁:根据文档的保存期限和性质,定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁,同时建立清单备查。

12、住户手册属于物业管理常用规章制度的一种,经理让新来的大学生小杨起草住户手册,他不知道该写哪些内容,请你告诉他住户手册应包括的具体内容。

∴住户手册包括的内容:1)居住区域概况;2)物业管理区域机构;3)业主(住户)须知;4)物业管理区域的管理规定;5)综合服务。

13、物业管理员小杨正在起草住户

手册,当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍,请您帮他把内容补充完整。

∴物业区域管理机构内容:1)物业管理公司介绍;2)物业管理的具体工作职责;3)业主委员会的权利及作用;4)居民委员会的工作范围。

14、物业管理费用构成大致可分为两大类,你知道是哪两类吗

∴物业管理费用的构成:物业管理费用的构成分为两大类:一类是管理费用,用自有费用支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出,物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交。

15、新来的会计员小陈把收益性物业管理中的收入列入保证金和准备金,你认为这样做对吗你能告诉他物业管理及服务人员的工资和福利都包括哪些明细科目

∴不对,收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经营性收入(不含保证金和准备金)。人工费包括:工资、补贴、劳保福利、保险费、统筹费和公积金。

16、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费,该项费用在物业经营费用中占较大比例,你知道具体分哪几项吗

∴公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括:1)维修与保养费;2)室内装修费;3)生活用水和污水排放费;4)能源费;5)康乐设施费;6)杂项费。

17、保险费项目只包括物业本身的保险,人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出,你能列出收益性物业保险项目具体类型吗

∴保险项目的类型:1)火险;2)火险附加险;3)全损险;4)锅炉保险;5)财产损毁责任保险;6)租金损失保险。

18、对收益性物业房产税如何征缴,你知道具体规定吗

∴房产税征收:对收益性物业来说,业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为租金征收和按房产原值征收两种情况,按年计征,分期缴纳。确定该项费用的预算以月为基础,每月留出来房产税供需要缴纳该税项时使用。

19、新来的物业管理员小宋对“固定费用随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动”这句话不十分理解,请你向他解释清楚。

∴固定费用其总额并不随所管物业的数量增减而增减。就单位建筑面积所分摊的费用来看,则随着物业管理企业所接管物业数量的变动成反比变动,即所接管物业的数量增加,每平方米建筑面积分摊的费用就随之减少。因此,物业管理企业多接管一些物业,相对就可降低日常管理费收费标准。

20、地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,因此,平时要足够重视,要做好养护工作,你知道注意哪些方面吗

∴地基基础的养护应注意:1)坚决杜绝不合理荷载的产生;2)防止地基浸水;3)保证勒脚完好无损;4)防止地基冻害。

21、楼地面工程常见的材料多种多样,要针对材料特性做好相应的养护工作,请你告诉工程部新来的小王应注意哪些方面

∴楼地面工程的养护:1)保证经常用水房间的有效防水;2)避免室内受潮与虫害;3)加强对二次装修的科学管理;4)控制与消除装饰材料的副作用。

22、门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径。你知道门窗工程的养护应重点注意哪几个方面吗

第11篇 物业管理委任合同契约书

物业管理委任契约书

立契约书人：

委托人：_____(以下简称甲方)

受任人：_____(以下简称乙方)

兹因甲方为兴建_____大厦发展商，据大厦公共契约规定为大厦管理经营者，有权处理大厦之管理事务。现协议委任乙方为甲方之物业管理公司，负责在大厦落成前提供物业管理顾问服务，并于大厦落成后赋予管理该大厦之权利、职务及义务，双方议定条款如下：

第一条 物业名称。

现名_____大厦，或日后该物业名称获准变更时的新名称。

第二条 物业地址。

_____________________________。

第三条 服务范围。

服务范围如附件内容(略)所载。

第四条 聘约期限。

1.前期物业管理顾问服务由签约日开始生效，至大厦落成并交付使用日止。

2.物业管理服务由交付使用日开始，为期_____年;届时如双方同意，本契约可以续约，但应当提前3个月由甲、乙双方重新签署新契约规定之。

第五条 物业管理收费及物业设备的维护、管理、维修、更换等。

1.乙方管理大厦收取之管理费用由乙方运作，其盈余部分为乙方应得之合理利润，甲方不参与分成。

2.甲、乙双方在物业管理移交手续完成时，就乙方接管的物业及设备、设施的状况，根据北京市各单项设备维护、维修收费标准，结合乙方管理水平、制定收费标准，并确定相应的预算管理制度。

3.为保证大型设施、设备如电梯、保安警视系统，电讯系统，消防系统、污水管网、自来水热水管网等的设备使用或更新，乙方应设立大、中修理及更新基金，基金标准及设备的更新改造费用由乙方测算，提出报告，经甲方核准后，由乙方执行。

第六条 设施、设备、图纸的移交。

1.甲方应将该物业所涉及的设施、设备和建筑物图纸完整地移交给乙方，甲、乙双方的图纸移交应由双方委派专业技术人员办理，移交图纸逐项验收，验收范围内的设施、设备、建筑物及其附着物为乙方管理范围。未经移交或移交不清、解释划定不明的设施、设备、建筑物及其附着物管理失当或造成损失乙方不负责任。

2.图纸移交或验收应以书面方式进行，由技术人员逐项记录，双方签字、盖章确认。

3.移交项目的文件记录应由双方分别归档保存以备查核。

第七条 物业管理公约。

1.甲方授权乙方制定物业管理公约与物业管理有关的一切规章制度，并由乙方具体执行。甲方及大厦的租户或有独立完整产权的业主应严格遵守该等公约或规章制度的规定，在甲方、租户、业主遵守该等文件的情况，出现的管理失当由乙方负责。若因甲方租户、业主违反该等文件规定而造成的物业管理失当或造成损失，应由相应责任人负责。

2.甲方授权乙方有足够的权力制定应急措施或临时规定，为有效管理该物业而制定的该等规定，甲方或甲方协助租户、业主要严格遵守之。

第八条 协商及举报投诉。

1.为管理该物业而发生的重大事项，甲、乙双方应通过协商解决。

2.乙方自愿接收甲方监督，因乙方管理不当，租户、业主及甲方有权投诉，乙方应立即采取措施予以纠正。

第九条 管理机构。

1.乙方在接管该物业后，于_____天内完成管理机构的设置及岗位负责制度，乙方管理组织机构的设置方案及岗位负责制度及相应联络方式应报告甲方，以便甲方使用、监督。

2.甲方应向乙方提供必要的办公用房，_____。

第十条 财务管理。

1.乙方根据前述规定和《管理维修公约》而确定的收费项目、收费标准及收费，乙方应建立完善的财务管理制度。妥善使用各项费用。

2.乙方的年度财务预、决算方案应报甲方备案，乙方根据物价上涨指数及管理标准和各项调价因素而需调整管理费收费标准时，应与甲方协商核准后实施。

3.所有原始单据、凭证、帐本、报表记录由乙方妥善保管。

第十一条 物业管理年终奖励金。

因乙方的有效管理，甲方在每年年终给予适当奖励，奖励标准由甲、乙双方另行协商。

第十二条 税费。

政府对该物业征收各项税费为甲方应纳税费，由甲方负担。乙方作为正常营业企业的应纳税费由乙方自行负担。

第十三条 违约。

1.甲方或甲方承租人违反本协议及该物业管理文件的规定属违约，若因甲方或甲方承租人违约而造成该物业管理失当或乙方的损失，甲方或相应责任人应予赔偿，赔偿以实际损失额为限。甲方或甲方承租人因违反管理公约等文件，构成的违约行为，责任方还应按该等文件规定向乙方交纳违约金。

2.若因乙方管理不当、疏于管理而造成甲方的物业的损失，乙方应负责修复。若因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名投诉或联名提议要求撤换乙方，乙方自愿终止本合同，将物业完整地移交甲方。

第十四条 所有权转移。

甲方所有权转让不影响本合同执行，甲方的受让方应无条件继续执行本合同。

第十五条 终止。

1.甲、乙双方认为终止本合同符合双方最大利益，可以终止本合同。

2.因代表_____分之_____以上物业所有权的业主联名提议更换物业管理公司，本合同终止。

3.甲、乙双方因其中一方违约，造成本合同无法执行，本合同终止。或因甲方违反本协议，或因甲方原因而导致乙方无法管理，甲方应同意与乙方终止本协议。

第十六条 争议。

因本合同而引致一切争议，应协商解决;协商解决不成的，可以提起诉讼。

第十七条 保险。

关于物业的各项保险由甲方自行投保。

第十八条 其他。

1.一切本协议、本协议所列附件及正式合同的补充、修改，均以书面方式进行，该附件、补充、修改都是本协议不可分割的附件，具有同等法律效力。

2.本协议一式四份，甲乙双方各两份，自双方签署之日起生效。

甲方：_____ 乙方：_____

法人代表：_____ 法人代表：_____

___年___月___日

第12篇 物业管理费用收取管理程序

公司程序文件版号:a

修改号:0

ej-qp4.13物业管理费用的收取管理程序 页码:1/4

1.目的:

为规范物业管理服务收费行为,确保公司的经济收入,促进公司事业的运作、发展。

2.适用范围:

适用于公司经营管理部对住户收取费用的工作。

3.引用文件:

3.1 质量手册第4.9章

3.2 iso9002标准第4.9章

4.职责:

4.1经营管理部主任负责年物业管理费用收取的计划工作和月收费情况的检查工作。

4.2收费员负责年度、日常物业管理费用的收取。

4.3物业管理员负责年度、日常物业管理费用收取的统计报表工作。

5.工作程序:

5.1计划工作:

5.1.1经营管理部主任每年年初根据物业管理委员会通过的收费标准和政府的各类收费标准制定《物业管理服务费收费计划》,并报副总经理审核。

5.1.2物业管理员检查收费员各项收费项目表格、报表是否齐全。

5.1.3物业管理员协助综合办公室检查微机内收费系统数据:住户的姓名、楼房号、面积等是否反映现实居住情况,由综合办公室打印出收费表。

5.2费用的收取:

5.2.1物业管理委托服务费:

5.2.1.1此项费用收费期为每年底和次年初,收费员在大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴收费通知。

5.2.1.2住户交纳费用时,收费员向住户出示《物业管理委托服务收费表》,住户确认无误后,由住户在表上签字,同时请住户交纳费用,收费员开出票据,在收费过程中执行服务规范用语。

5.2.1.3收费完毕,收费员填写《物业管理委托服务收费台帐》,作复写收据,将钱或支票交与财务部。

5.2.1.4完成上述程序后,收费员将程序中涉及的文件移交物业管理员,物业管理员审核后归档。

5.2.2“五费”的收取:

5.2.2.1“五费”是指冷水费、热水费、燃气费、电费、电话费。收费员每月或每两月向住户收取。

5.2.2.2收费员接到市政部门送来的水、电、气费交纳通知单后,将费用、表数分别填写到《五费统收(单元)记录》表上。

5.2.2.3收单后第二天开始,物业管理员下户查表,准确记录各表示数,将数据计入《五费统收(分户)记录》。

5.2.2.4收单后第四天,收费员在小区大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴交费通知。

5.2.2.5住户交费时,收费员向住户出示《五费统收(分户)记录》,住户确认后,向住户收取费用,并开据收据。过程中实行服务规范用语。

5.2.2.6收费后收费员将钱和支票填写复写收据后交与财务部。

5.2.3车辆的收费:

5.2.3.1每年不定期向车主收取车辆有关费用,收费员严格按照《车辆通行停放收费规定》收费。

5.2.3.2当车主通行证、停车证即将到期时,保安服务部车辆管理员应通知车主交费。

5.2.3.3车主到保安服务部交费时,保安服务部记清车主姓名、住址、车牌号,将收取的费用及时交给经营管理部收费员。

5.2.3.4收费员核准后,填写收据,钱或支票交与财务部。

5.2.4有偿服务收费:

5.2.4.1住户申请有偿服务时,物业管理员如实填写《有偿服务派工单》,并转交有关部门执行。

5.2.4.2工作人员完工后,将派工单由住户签完字后交回收费员,由收费员通知住户交费,并填写《有偿服务收费台帐》。

5.3收费标准调整:

5.3.1收费员应严格按照各项收费标准收费,不收无标准的费、不收无批示的费。

5.3.2当政府对某项收费标准调整时,经营管理部主任将政府的文件和本小区调整的范围上报公司审批,无需物业管理委员会批准,若公司对内部自定的收费标准调整时,应上报公司审批后,经物业管理委员会通过后才能执行。

5.3.3审批和通过后的标准,经营管理部主任组织管理员、收费员学习调整收费的文件和本小区实行新收费标准的测算方法,以便工作人员向住户解释。

5.3.4收费员及时将调整费用的通知在宣栏中通告住户,物业管理员将审批文件的复印件给综合办公室保存。

5.3.5在质量体系运行前已执行的收费标准,在质量体系运行中未作调整的不执行本章程序。

5.4收费报表的制定:

5.4.1收费员根据各项收费记录表,将各项费用汇总,每月最后一个工

作日填写月《物业管理服务费汇总表》,每年十二月最后一个工作日填写年度《物业管理服务费汇总表》。

5.4.2上述报表需收费员填写,物业管理员核准,经营管理部主任

审核。

5.5催缴费用:

5.5.1住户逾期未交纳物业管理服务各项费用,由收费员发出《费用催缴通知单》,限期交付。

5.5.2《费用收缴通知单》发出后,过期不交又无正当理由的,物业管理员和收费员应登门征徇住户意见,做其工作直到住户交费为止。

6、支持性文件与质量记录:

6.1《物业管理服务费收费计划》 ej-qr-qp4.13-01

6.2《交费通知》 ej-qr-qp4.13-02

6.3《物业管理委托服务收费表》 ej-qr-qp4.13-03

6.4《物业管理委托服务费台帐》 ej-qr-qp4.13-04

6.5《五费统收(分户)记录》 ej-qr-qp4.13-05

6.6《五费统收(单元)记录》 ej-qr-qp4.13-06

6.7《物业管理服务费汇总表》 ej-qr-qp4.13-07

6.8《五费统收台帐》 ej-qr-qp4.13-08

6.9《费用催缴通知单》 ej-qr-qp4.13-09

6.10《有偿服务派工单》ej-qr-qp4.13-10

6.11《有偿服务费台帐》ej-qr-qp4.13-11

6.12《机动车车位登记表》ej-qr-qp4.8-01

6.13《费用调整的请示》无固定格式

6.14《车辆通行、停放收费规定》ej-wi-qp4.13-01

6.15《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01