物业管理员岗位说明书（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：80

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物业管理员岗位说明书

第1篇物业管理员岗位说明书

物业管理员岗位说明

岗位职责:

1、具有良好的责任心、敬业精神、团队合作意识、职业道德操守及公关能力,并具有亲和力、沟通表达能力强,有较强的协调处置能力;

任职要求:

1、负责对商场客户及小区业主相关物业物业管理问题的解答并提供相关的规范性咨询服务;

2、负责业主、租户的接待、报修、投诉处理工作;

3、负责业主、租户资料的收集、整理、存档及定期更新工作;

4、负责业主、租户装修、入住的申请、办理及装修监督管理,做好“四保”服务工作的协调;

5、负责按时收取物业费,对逾期未交物业服务费及其他费用,及时制定催缴方案及计划,并报上级领导审批后积极落实,确保物业管理处的预期目标。

第2篇工业区物业管理投标文件格式

工业园区物业管理投标文件格式

一、投标单位应按下列名称、格式的要求制订投标文件:

1、投标书(格式)

2、法人代表授权委托书(格式)

3、投标报价表(格式)

4、物业管理企业概况

5、物业管理单位近期主要业绩表

6、本项目物业管理人员组成表

7、本项目物业管理负责人简历表

8、前期物业管理方案

9、各类附件:营业执照、资质证书、获奖情况复印件,项目负责人职称证书、岗位证书及身份证复印件等。

10、工器具配备计划

附件1物业管理投标书

我公司已全面阅读与研究了物业管理招标文件及有关附件,并进行了周密的勘察。现按招标文件规定,根据本公司综合实力和本物业项目的实际情况,编制投标书。我公司愿意以招标文件规定的内容,承担本物业项目的管理及相关服务。如能中标,我公司保证按招标文件的要求履行投标书中的承诺,按时签订并认真履行前期物业服务合同。

我公司郑重承诺,若在投标书送达截止日期至定标过程中有违规、违纪行为,自愿放弃投标保证金的退还。

投标人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年月日

附件2授权委托书

我以(公司名称)法定代表人身份授权姓名、身份证号码为我单位的法人授权代表,全权委托他签署的投标书及其他书面文件,负责参加开标、询标、签署合同以及处理与此相关的其他事务,我单位均予以承认。

代理人无权委托。特此委托。

代理人: 性别: 年龄:

单位: 部门: 职务:

投标人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年月日

附件3投标报价表

碧湖区块

项目名称:z工业园区前期物业管理

第3篇购物广场物业管理手册前言

购物广场《物业管理手册》前言

某购物广场是*****有限公司在不断发展壮大过程中开设的一家集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲为一体的一站式消费的大型商业广场;某购物广场依托某置业有限公司在兰州地区行成了较高的人气指数,以及良好的品牌效应。城市商业广场内部格局由国内知名设计师设计,环境优雅,并拥有完善的安保体系,优质的保洁服务,超大的停车场,是商家经营的首选场所。

物管部本着全心全意为商厦、为供应商服务的目标,分别对总务管理、工程管理、安保管理等一系列归属物管部的工作进行管理并细致划分,使某购物广场物管部成为某购物广场最精英的部门。

物管部管理的类别是整个商厦中管理最为繁杂并细致到商厦每一个角落的管理部门。物管部的方针是做到“事从手中过,无巨细之分;接到任务时,无任何疏漏!”

为精心打造某置业有限公司城市商业广场这一新型商业模式,物管部全体员工将积极配合商厦内的任何活动,从实际出发,作到“商厦是我家,我爱我的家。”

第4篇 x物业公司管理处人员任职条件

为加强员工队伍的建设,进一步本完善企业员工招聘考核制度,特制定以下职位分类及要求。

根据公司现状,将公司各级员工分为管理层人员和一般操作层员工两大类,人员总的要求是:品行端正、身体健康、有相关工作经验。

具体的职位分类及要求如下:

一、管理层人员职位分类及岗位要求

(一)区域经理(管理处经理)

文化水平要求:大专以上学历,具备初级以上技术职称

工作经验要求:具有从事物业管理行业二年以上工作经验,能全面地负责起管理处各项工作。工作能力要求:了解和掌握物业管理法规政策,对所负责区域的各项工作全面掌握,具全面管理一个物业管理管理处的经验,在工程管理、客户投诉、社区文化、业务拓展等工作有良好的管理能力,

资格证书要求:取得全国物业管理部门经理上岗资格证。

计算机应用水平:熟练使用计算机,能运用常用办公软件及物业管理专用软件

英语水平要求:具一定的英语运用能力

(二)物业助理(办公室文员)

文化水平要求:中专或以上学历,具备初级以上技术职称

工作经验要求:具有从事物业管理行业一年以上工作经验,能协助经理负责管理处各项工作。工作能力要求:掌握物业管理法规政策,对所在区域的各项管理工作有一定的掌握,在工程管理、处理客户投诉、管理处日常管理工作等有良好的管理协调能力,

资格证书要求:取得省市物业管理上岗资格证。

计算机应用水平:熟练运用计算机,熟练运用常用办公软件及物业管理专用软件

英语水平要求:具一定的英语运用能力

(三)领班

文化水平要求:高中以上学历,

工作经验要求:具有物业管理行业一年以上工作经验

工作能力要求:能对管理处经理交办的工作及时处理,了解和掌握物业管理常用法规政策,对所负责的管理工作能全面掌握,在处理客户投诉、管理处日常管理工作等有一定的组织能力。

资格证书要求:取得省市物业管理上岗资格证。

计算机应用水平:会运用计算机,能运用常用办公软件及物业管理专用软件

英语水平要求:掌握基本的英语能力

二、操作层

(一)保安管理员

年龄及身高要求:18岁以上,男性身高170公分以上,女性身高160公分以上

文化水平要求:初中以上文化学历,一般要求为高中毕业

工作经验要求:具有一定工作经验

工作能力要求:恪尽职守,敬岗爱业,服务热情,对待业主及客人彬彬有礼,工作认真负责,并具有处理日常管理事务的能力,有一定的房屋水电知识、消防设备使用知识。。

资格证书要求:有退伍证、士兵证、身份证、劳务证、计划生育证及无犯罪记录证明。

(二)大堂管理员

年龄及身体要求:60岁以下之男性,要求身体健康,能适应管理处工作要求

文化水平要求:初中以上文化学历,

工作经验要求:具有一定工作经验

工作能力要求:工作认真负责,恪尽职守,敬岗爱业,服务热情,对待业主及客人彬彬有礼。

资格证书要求:有身份证等证明。

第5篇物业管理公司质量手册：质量管理体系

物业管理公司质量手册:质量管理体系

4.1总要求

公司按gb/t19001-2000-iso9001:2000标准的要求建立质量管理体系,形成文件,加以实施和保持,并予以持续改进。

为了实施质量管理体系,公司按标准的要求对质量管理的全过程进行有效的管理。

4.1.1公司服务的实现过程包括:识别顾客需求--策划服务过程--服务提供--过程或最终检验--阶段性意见测评--分析和改进--标准化。

4.1.2按标准的要求编制相应的程序文件、质量计划、作业指导文件及质量记录表格,作为有效控制服务过程的准则和方法,以确保服务过程的有效运作。

4.1.3 为判断服务过程的有效运作,建立获取信息的渠道,以便能及时获得必要和充分的信息,并通过对信息的判定来实现对全过程的监视。

4.1.4 通过对过程信息的测量和对测量结果的分析,以及针对分析结果实施必要的措施,以实现策划的结果和持续改进。

4.1.5本公司对任何影响服务质量的外包过程进行有效的控制。

4.2文件要求

4.2.1总则

为确定质量管理体系运行的依据,达到沟通意图和统一行动的目的,公司编制质量管理体系文件,包括:

a.质量方针和质量目标

b.质量手册

c.质量计划

d.程序文件

e.作业指导文件

f.质量记录表格

4.2.2质量手册

公司按照gb/t19001-2000-iso9001:2000标准要求编制质量手册,并予以实施和保持。

质量手册覆盖公司质量管理体系所有内容,为质量管理体系的纲领性文件,对质量管理体系过程间的相互关系、作用进行总体描述,同时在章节'1范围'中对质量管理体系的范围作了说明。

4.2.3文件控制

a.品质管理部是体系文件和资料的管理部门,由管理者代表监督执行。

b.各部门负责本部门文件的管理。

c.质量管理体系文件都必须得到批准才能发布,盖有受控章的是有效版本,盖有作废章的则为非有效版本。并必须确保对质量管理体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。如文件有内容变更,需在新文件上进行标注,具体控制方法按《体系文件控制程序》执行。

d.对国家及国际标准、政府有关政策法规、物业资料、工程档案、客户档案及公司、部门日常管理文件,按《文件资料管理程序》的规定执行。

e.不参加第三方认证的公司其他管理部门或业务部门仍需按公司质量管理体系文件的要求执行。

* 支持性文件

vkwy4.2.3-z01《体系文件控制程序》

vkwy4.2.3-z02《文件资料管理程序》

4.2.4质量记录的控制

a.质量记录包含表格、录像带、磁带、光盘、照片、磁盘、各类凭据等。

b.各岗位人员按《质量记录控制程序》的要求字迹清楚地做好记录,并予妥善保管,需归档保存的内容,交由各部门文件管理员统一归档保存。来自供方的相关记录也是公司质量记录的组成部分。

c.各部门经理负责监督质量记录的真实性及归档保存。

d.合同有要求时,在合同期内质量记录可提供给顾客或其代表评价时查阅。

* 支持性文件

vkwy4.2.4-z01 《质量记录控制程序》

第6篇物管培训:物业管理公司财务管理概述

一、物业管理公司财务管理目标

物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。主要包括如下几个方面:

1.以提高经济效益为目标

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主提供更优质的服务,获得更多的利润。

2.实现财富最大化目标

财富最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。在股份制公司中,公司财富最大化也就是使股东财富最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程,因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。

3.完成国家有关规定

国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。

二、物业管理公司财务管理的几个新观念

随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必须树立新观点,适应社会的发展。这些观念主要包括:

1.市场观念

物业管理公司的工作和发展,应该以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。

2.经济效益观念

经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。提高经济效益是经济工作的出发点,也是建立现代企业制度的根本要求。要提高经济效益,首先要树立经济效益观念,明确建立以提高经济效益指标作为检查考核的目标。其次加强管理为提高经济效益的主要手段,并把加强管理作为提高经济效益的重要途径。

3.资本的保值观念

物业管理公司所有者权益必须得到保障,使投入的资本不受任何侵犯,如不得随意冲减资本,不得随意转移资本;除依法转让外,不得以任何方式抽走资本。在经营过程中,其成本补偿和利润分配必须在保证资本完整性的前提下进行,保证资本权益不受任何形式的侵犯。

4.资金时间价值观念

资金时间价值是指资金在运动中,由于时间因素所增加的价值。由于不同的时间、资金的价值并不相等,一般要以利率为计算依据,将货币收支换算到相同时间基础上进行比较,衡量其实际价值。如果离开了时间价值因素,就无法正确地计算不同时期的财务收支,也不能进行正确的财务决策。因此应牢固地树立资金时间的价值观念。

5.投资的风险观念

公司的财务活动,很多都是在有风险的条件下进行的。少冒风险,多获利,是人们处理风险的基本原则。在风险不可避免的情况下,投资者由于冒险而进行投资时,必须争取获得超过时间价值以外的额外收益,这种额外收益称之为投资风险价值,或投资的风险补偿。为了做好财务工作,财务人员必须研究投资和经营中的风险,计算风险度的大小,从而设法控制风险,这也是财务管理的基本观念和基本原理,离开了风险,就无法正确评价公司的收益,也就无法进行融资和投资的决策。

三、物业管理公司财务计划的内容

财务计划是物业管理公司物业经营管理计划的重要组成部分,是进行财务管理、财务监督、财务分析的主要依据,其目的是确立企业经营管理目标,使物业经营管理活动按计划协调进行,提高经济效益。物业管理公司财务计划的内容主要有:

1.各项收入的预算与筹集

物业管理公司主要资金来源是物业管理服务费收入、门面房的租金以及其他经营活动的收入等。应按照国家政府制定的收费标准,算出按月、按季、按年各项收入的总额,并采取有效措施,确保应收资金及时收取。

2.各项成本、费用的测算与分析

各项成本、费用的测算是制定收费标准的基础,也是进行财务核算和财务监督的依据,应分门别类地测算出各项物业管理服务的成本与费用,在企业内部实行经济责任制。

3.专项基金的提存与使用

专项基金通常是指共用设备、设施的维修基金。关于专项基金的使用国家已做了相应的规定,各地地方政府也出台了使用细则。专项基金的性质已决定了必须专款专用,同时应预先做好使用计划。专项基金的提存与使用是财务计划中的一项重要内容。

4.公司净经营收益的预测和留用利润的安排使用

公司的经营目的是获取利润。对公司资金运动过程进行现金流分析,其税前现金流在交纳所得税后得到的税后现金流,即为公司的净经营收入,也就是企业利润,财务计划应预测企业的利润情况,并分析影响盈亏的关键因素,以便及时调整,确保经营收益的最大化。

四、机构设置

物业管理公司的财务部与其他行业的财务部门大致相同,但其工作的内容和方法具有本行业的特点。根据每一个物业管理公司所管辖小区的范围大小、高层楼宇的多少,以及开展服务内容的多少等具体情况来设置机构,配备人员。由于财务管理不同于一般管理,基本岗位不随内容的多少来决定,因此根据财务管理的特点,物业管理公司的财务部门可以设立一岗多人或一人多岗。

五、财务部工作人员岗位职责

1.财务部经理

(1)向总经理负责,具体主持公司财务部的管理工作,做好总经理的助手。

(2)组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法,按照财政部中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务。

(3)每月、每季审核各种会计报表和统计报表,并写出分析报告,送总经理审阅。

(4)检查、督促各项费用的及时收缴和管理,保证公司的正常运转。

(5)合理有效地经营好公司的金融资产,为公司创造更多的利润。

(6)审核、控制各项费用的支出,杜绝浪费。

(7)组织拟定物业管理费等各项费用标准的预算方案,呈送总经理、业主管理委员会和相关主管部门审核、修改决定。

(8)熟悉各种工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益。

(9)根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管理制度的细则。

(10)完成总经理交办的其他事项。

2.主管会计

(1)对部门经理负责,具体做好财务的日常管理工作;

(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作;

(3)每月、每季按时做好各种会计报表,送部门经理审核;

(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目,及时向部门经理汇报;

(5)检查银行、库存现金和资产账目,做到账账相符,账实相符;

(6)根据物业管理行业的特点和需要,组织各营业部门及下属机构业务培训,提高整体的业务水平和服务水准;

(7)完成经理交办的其他事项。

3.出纳

(1)对部门经理负责,服从领导安排,尽职尽责做好本职工作。

(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则,按制度管理好公司的银行存款和库存现金。

(3)及时办理各种转账、现金支票,并交会计做账。

(4)及时追收各种应收的款项,保护公司利益不受损失。

(5)完成经理交办的其他事项。

4.统计员

(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理细则,做好本职工作;

(2)及时统计、存贮各种费用交收资料,供主管会计参考;

(3)维护好电脑设备,保管好所存的资料;对于变动的资料数据应及时修改与存贮,做到随时变动,随时修改,随时存贮,以免出现差错;

(4)完成经理交办的其他事项。

5收费员

;物业管理公司所管辖的业主(使用人)很多时,应专门配备收费员,这样既可方便住户,又能及时回笼资金。收费员的职责是:

(1)对部门经理负责,遵守公司制定的财务人员管理规则,做好本职工作。

(2)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴。

(3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库,并统计好交费情况。

(4)树立“业主至上,服务第一”的思想。工作中应热情、周到,与广大业主(使用人)交朋友,以争取他们对物业管理工作的理解和支持。

第7篇凤凰城物业管理目标

凤凰城项目物业管理目标

――构建“文化社区、理想家园”

根据我们对**.凤凰城项目的预测分析结果显示,未来**.凤凰城项目的业主对于居住的景观环境和物业管理服务以及其融合度都应该有很高的要求,开展物业管理工作,就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。

我们提出构建“文化社区、理想家园”的完美人居服务模式,强调由物化管理上升到文化管理,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化社区”的管理目标。根据我们的住宅服务经验,我们设计的“文化社区、理想家园”管理模式涉及两个层面,一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通,使“长幼有序,睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归,并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念,进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中,进行约束和引导,以降低管理难度,提升管理效果。我们的设想是:

一、倡导“全员参与”的管理文化

在内部管理上我们强调员工在合理分工基础上的充分合作,例如在保洁方面提倡“人过地净,全员保洁”,安全管理方面提倡“全员防范,全员消防”等,以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在社区内,我们推崇“为您想的更多,让您住的更好”的管理理念,实现“管理开放,开放管理”。把热心社区公益事业的社区成员组织起来,参与社区的安全管理和社区文化建设。此外,我们还将借鉴行业内的成功经验,实施“管理报告制度”,每季度利用小区公告栏等形式如实向业主报告综合管理服务费的收支使用情况,以及治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况,真正做到尊重业主权益。

二、推广“平等互动”的服务文化

服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人,我们对两者关系的定位是:建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。

建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作,产生服务热情,自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法,提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见,服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境,服务水准在平等互动的基础上得以提升。

三、营建“和睦亲善”的社区文化

社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合,社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围,以取代社区中正在蔓延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带,建立崭新的社区公共秩序。

我们将结合我们在已往的住宅项目管理服务经验,围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划社区活动,努力把**.凤凰城创建为“精神家园”。

四、塑造“亲和人文”的环境文化

现代信息时代的到来,业主更加关注社区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设,将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上,我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统,提升档次:提供高品质的园艺维护,保持绿化的良好长势以承续设计理念:以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动,并不断完善居住区内的园林小品及自然景观,营造厚重的人文气息,建立人与环境和谐共融的“文化社区”,自然的环境融合文化的气息,**.凤凰城真正成为每一个业主的理想家园。

第8篇物业管理监视和测量装置控制程序

物业管理监视和测量装置的控制程序

本节规定了对监视和测量装置的控制要求。

物业管理公司制定并执行《监视和测量装置管理规定》,通过对监视和测量装置的控制的有效控制,确保测量能力与测量要求相一致,应从以下几个方面进行控制,以确保:

a.监视和测量装置的型号、编号、存放地点、校准周期、检验方法、验收标准均已被清楚地记录,并存人计量设备台帐中;

b.按规定的时间间隔或在使用前监视和测量装置进行校准或检定,工程部负责制定周期检定计划,并联系国家法定计量部门进行校准或检定并保存校准或检定记录;

c.监视和测量装置必须标明检定状态或校准状态;

d.监视和测量装置的使用环境应符合有关技术要求的规定;

e.监视和测量装置在搬运、维护和储存期间,其准确度和适用性应保持良好;

f.所有监视和测量装置在使用时要保证测量误差已知,且符合规定要求;

g.若发现监视和测量装置未处于校准状态时,监视和测量装置使用者应立即评定已测试结果的有效性,对已确定测量有疑问时,应对其采取必要的措施。

7.6.2工程部建立《年度检测、计量设备检定计划》和《测量、计量设备检定记录》,负责对所需监视和测量装置进行维护,工程设施有关压力表、温控器、电力表、安全检测装置、烟感器、自动控制系统等设备并按国家的相关规定或确保物业服务符合规定要求适时对相关监测设备进行校验或检定。

7.6.3当计算机软件用于规定要求的监测和测量时,应确认满足预期用途的能力,确认应在初次使用前进行,必要时再确认。

7.6.4对测量结果要进行记录并保持。

第9篇年物业管理经营管理押密试题及答案

2023年物业管理经营管理押密试题及答案

一、单项选择题

1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。

a.市场价商品住宅

b.经济适用住房

c.公共住宅

d.廉租房

2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。

a.宏观因素

b.市场供求

c.相关因素

d.价格因素

3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。

a.物业服务企业的质量

b.物业服务企业的要求

c.物业的现状

d.业主的态度

4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。

a.周期性

b.私房

c.定期

d.意愿

5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。

a.申请

b.审查

c.批准

d.颁证

6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。

a.正确的经营管理策略

b.有针对性的管理方案设计

c.详细的管理计划

d.精确的费用测算

7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(b)。

a.全部出售套现

b.将产权赠与他人

c.将大部分产权出售,成为小股东

d.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份

8.物业管理成本的类型中,(a)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。

a.估计

b.可缓

c.边际

d.可免

9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(d)计算。

a.3%

b.2%

c.1.5%

d.14%

10.概率预算的编制方法不包括(c)。

a.确定预算编制所涉及的每一变量

b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值

c.确定每一变量的变化范围及联合概率

d.计算各变量不同“组合”的联合概率

11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(a)。

a.明确控制范围

b.执行控制标准

c.分析相关差异

d.纠正成本偏差

12.在前期物业管理阶段,(d)拥有物业,是物业的第一业主。

a.设计单位

b.施工单位

c.业主

d.建设单位

13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(a)。

a.设置完善的机构

b.树立品牌形象,参与市场竞争

c.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟

d.必要的经济回报

14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(b)。

a.物业服务企业

b.安全委员会

c.业主委员会

d.环境与发展委员会

15.组合投资管理工作的步骤中,(c)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。

a.制订投资方针和政策

b.投资组合的调整

c.投资组合绩效评估

d.构建投资组合

16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。

a.8%

b.10%

c.12%

d.15%

17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(c)。

a.经济周期变化

b.房地产虚假的泡沫繁荣

c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷

d.银行货币资金运作的中断

1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(cde)成本等。

a.固定

b.变动

c.边际

d.差异

e.机会

2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(abd)控制。

a.反馈性

b.防护性

c.事前

d.前馈性

e.事中

3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。

a.风险识别

b.风险承担

c.风险控制

d.风险评估

e.风险调整

4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。

a.资产负债表

b.不需对外报送的成本报表

c.利润表

d.资产减值准备明细表

e.现金流量表

5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(bcde)等内容。

a.主营业务收入

b.所得税

c.营业外收支净额

d.投资收益

e.当年营业利润

第10篇物业管理手册之项目前期管理

物业管理手册:项目前期管理

1 总则

1.1 物业管理职能的全程参与和配合是ee房地产项目开发业务的竞争优势之一, 为确保房地产开发项目全面、准确满足顾客需求和期望,赢得顾客忠诚,持续提升 au*地产品牌,各地项目所在公司管理层应切实加强项目前期管理工作,充分识别和明确物业管理职能前期参与的任务和要求,提供物业管理介入所需的资源,并对物业管理职能的参与过程进行监督和评价。

1.2 各地物业分公司应充分重视项目前期管理工作,主动参与、积极配合,有计划、有序地开展物业管理筹备、项目前期介入等工作,为后续的物业服务有效运营奠定坚实的基础。

2 项目前期管理业务范围

根据ee物业管理服务的特点,前期管理特指以下方面的物业管理活动,包括但不限于:

a) 物业项目承接;

b) 物业服务策划(详见 4.1 方案管理);

c) 物业管理组织的组建;

d) 项目前期介入;

e) 项目验收与接管;

f) 入伙管理; g) 物业保修; h) 装修管理。

3 项目前期管理制度的执行

为全面规范管理公司相关职能部门、管理公司物业管理部、项目所在公司、各地物业分公司在项目前期阶段的权责和工作关系,管理公司将尽可能地建立统一、细化的制度规定,各地项目所在公司及其所下属的物业分公司必须遵照执行。

第11篇物业管理公司维修指导书

物业管理公司维修指导书1.疏通马桶

1.1维修过程:

1.1.1 先检查马桶堵塞原因。

(询问住户)

1.1.2 用马桶抽子抽通马桶。

1.1.3 如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直到通畅为止。

1.1.4 盖好检查口,进入室内后放水冲洗,直至能正常使用。

1.1.5 反复放水检验马桶是否畅通。

1.2告知住户:使用马桶时不要乱抛杂物(如硬纸)。

2. 疏通地漏2.1维修过程:

2.1.1 先用抽子试通。

2.1.2 试通不行,应查明原因打开检查口检查。

2.1.3 不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。

2.1.4 用水试通到正常使用。

2.1.5 如水源不方便,可接胶管水冲或用水桶装水检验。

2. 2告知住户:不要在地漏中掉入任何杂物(如纸巾、手巾、剩菜、饭等)。

3. 水龙头漏水修理3.1维修过程:3.

1.1检查漏水情况,拆下水龙头,检查内芯栓,如是内芯断裂,应更换内芯。

3.1.2如果是内芯橡皮过小或破损,应更换橡皮。

3.1.3如果是水龙头自身有沙眼而漏水,应更换水龙头。

3.1.4维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。

3. 2告知住户:不要过度地扭紧水龙头,以防内芯栓断裂或像皮破损,更不要用硬物碰撞水龙头。

4. 维修墙内水管

4.1维修过程:

4.1.1先查找原因。

4.1.2关好室内所有用水阀门。

4.1.3查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。

4.1.4维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。

4.1.5装入新水管。

4.1.6打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再装贴瓷片。

4.1.7 房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时后跟踪检查。

4.2告知住户:住户一但发现墙面渗水,应须立即通知维修人员前来查看。

5.住户家中无电维修

5.1维修过程:

5.1.1分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:

5.1.1.1 线路停电检修。

5.1.1.2 用户总开关烧坏。

5.1.1.3 因住户使用电气设备内部故障,或线路短路或漏电,致使开关保护电路动作跳闸。

5.1.1.4 进户线与接线端子接触不牢。

5.1.1.5 电度表烧坏。

5.2维修程序

5.2.1 针对

5.1.1中的情况及时向住户说明停电的原因。

5.2.2 针对5.

1.1.1 中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看是否是线路出现短路;

或因负荷太大超过电源保护开关容量;

或因接线端子接触不良,长期过热烧坏所致。

将住户内用电设备的插头拔下,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况,若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷近线路允许的额定容量接到电源上,恢复供电。

5.2.3 针对5.

1.1.2 中的情况,首先将与跳闸开关有关的电气设备插头拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电器接到电源上,直至找到故障跳闸原因并解决。

5.2.4 针对5.

1.1.3 中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后主可恢复关电。

5.2.5 针对5.

1.1.4 中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次检查电度表的接线是否正确。

如确认是表本身质量而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。

5.3验电当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。

5.4维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后,方可恢复关电。

6. 插座无电修理

6.1维修过程:

6.1.1 分析原因:插座无电可能由以下原因造成:

6.1.1.1 由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。

6.1.1.2 由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路漏电,短路;

或该插座线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

6.1.1.3 因为频繁插拔造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。

6.1.1.4 线路出现断线。

6.2维修程序:

6.2.1 针对

6.1.1.1 中的原因,可告诉用户在是在停电检修线路。

6.2.2 针对

6.1.1.2 中的情况,首先了解住户使用的现场情况,然后断开相应回路的电源开关,用万用表欧姆档查找故障点,排除漏电点,再更换保险丝或将自动开关合上,恢复送电,若线路超负荷,可告知住户及时处理。

6.2.3 针对

6.1.1.3 中的情况,先断开此回路的电源开关,将插座重新接线,确认接线牢固可靠后,方可送电。

6.2.4 针对

6.1.1.4 中的情况,先断开此回路的电源开关,用万用表欧姆档找故障点,故障排除后方可送电

6.2.5 检电:插座线路送电后,用电笔验电,再用万用表电压档检测供电电压是否稳定。

6.3维修须知维修人员在维修时应断电后再断电后再找故障。

7. 配电开关故障修理

7.1维修过程7.

1.1分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:7.

1.1.1 因线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。

1.1.2 因线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大开空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热蚀损坏。

7.2维修程序:

7.2.1 针对7.

1.1.1 中的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源侧的断路置开分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器后,恢复正常送电。

如果是开关跳闸,先将电源的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确认线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,最后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;

如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,则需将此线路负荷减少;

如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。

7.3验电:线路送电后,看线路上的电压,电流表指示是否稳定正常。

7.4维修须知:维修人员在维修时应断电后再查找故障,断电顺序为先断开负荷侧开关,后断开电源侧开关,送电顺序相反。

8. 洗脸(菜)盆下漏水

8.1维修过程:8.

1.1先检查何处漏水,如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处,先拆下存水弯管,或用水中胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。

1.2如为水管破裂,应及时更换水管。

1.3如无破损情况,应检查接口处是否密封,或用生胶带重新密接口处,装好不漏为止。

1.4如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

1.5检验:在维修完后,放水试漏,以达到不再漏水的目的。

若水泥修补过,应在水泥凝固后(约需四小时),再在周围泡水检验。

8.2住户须知住户不要随意乱动盆下弯管和接口处,防止漏水。

9.洗脸(菜)盆堵塞

9.1维修过程:9.

1.1先查明原因9.

1.2取下存水弯倒掉杂物或用抽子试通。

1.3如还是不通,打开检查口用疏通机疏通,直至畅通为止。

1.4检验:盆中放入大量水做排放试验,畅通为止。

9.2住户须知:9.2.1住户在水池中不要掉入杂物。

9.2.2不要把饭菜倒入洗菜盆中。

10.马桶漏水

10.1维修过程:10.

1.1先检查漏水情况。

10.

1.2如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换,装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥在马桶四周密封一周(三小时后可以使用)。

10.3检验:维修后放水看是漏水。

10.4住户须知:住户应爱护使用马桶。

11.公用天线常见故障修理

1.1公用天线常见故障有三类1

1.1.1 无图像或图像模糊黑花点多;

1.1.2 图像有重影;

1.1.3 图像上有缓慢移动竖白条或其它图象

1.2常见故障的处理1

1.2.1 对于1

1.1.1 类故障,全部频道都这样一般是放大器烧毁或元器件老化,增益降低或线路接口氧化,接触不良,对其处理时首先应根据故障范围确定可能发生故障的放大器及接口,进行测试检查或用代换法找出故障点,并予以排除。

如部分频道(或香港台或国内台)故障,如天线方向无问题,则可能是相应的天线放大器或滤波器故障或接口接触不良,可依照前法检查,排除。

1.2.2 对于1

1.1.2 类故障其产生故障的原因是天线偏离正确方向或线路外屏蔽层接触不良,处理时,应先确定天线方向,然后根据故障面大小,确定故障点的范围,逐一检查,测试,直至找到故障点,并排除1

1.2.3 对于1

1.1.3 类故障,其产生故障的原因主要是各频道电平不均,而放大器又过载造成,此故障处理时,应先逐级检查,对信号电平进行均衡,然后找出过载放大器进行调整,直至信号达到要求。

第12篇物管培训:停车场的物业管理

随着商品经济的迅速发展,车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观,停车管理随之被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点,而今,人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高,随便停车再也不被允许;同时,激烈的市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

一、停车场管理概述

(一)停车场的概念

停车场是指由专人管理,供车辆停放,实行有偿服务的场所。由于它是由英语“park” 引译而来的,所以,许多停车场都以“p”作牌示标志。

从停车场的设立形式和经营运作特点看,停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场;附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种,主要是为大厦或小区内业户提供停车方便。

(二)停车场管理的重要性

车辆是人们生活工作必需的交通工具,随着生活水平的提高,车辆拥有量逐年增加。车辆停放不当,会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全,因此,停车场的管理极为重要,具体体现在以下几个方面:

1.有利于维护交通秩序,保障人身、财产安全

搞好停车场的管理,可以避免车辆的乱停乱放,保证良好的交通秩序和停车安全,保证消防通道的通畅、行人的安全,有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

2.是物业管理的重要环节

物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理,提高物业管理的综合效益。

3.方便业主、顾客

好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利,同时能为其提供停车安全、清洗等多方面服务,解除他们的后顾之忧。

4.是市场竞争的重要手段

随着市场经济的发展,服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方便、安全出发来吸引顾客,增加客流量,提高收入,已成为市场竞争的有效手段。

(三)停车场管理存在的问题

房地产的发展带动了停车场的发展,并有蒸蒸日上之势。但是,由于过去对停车场管理没有足够的认识,对停车收费没有统一的标准,有关法律法规不健全,导致很多问题的产生,主要有:

(1)停车收费不规范,停车场管理秩序混乱。

(2)消费者对停车场缺乏了解,对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费,而未意识到自己还可享受其他权利。

(3)一些停车场管理环境差,特别是年久的地下停车场,废气排放不通畅、噪声大,影响使用者的身体健康。

(4)许多大厦、住宅小区,由于前期规划不完善,造成停车场位严重不足,影响物业的正常使用。

(5)管理不善,造成停车时碰车、撞车,车辆被盗现象严重,产生纠纷多,解决困难。

二、停车场管理的内容和要求

停车场本身是一个完整的系统,只有各方面、各个环节都管好了,才能保证整个系统的良好运行,否则,任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作,造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点:

(一)安全管理

由于停车场停放车辆的流动性强,加之车辆价值昂贵,容易形成安全隐患,所以,做好安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面:

1.建立高素质的保安队伍

高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此,在招聘车场保安人员时,要身体素质、文化素质、思想素质兼顾,并注意做好岗前岗后保安知识的培训,注重职业道德、法规制度教育,严格业务技能的训练,搞好演习和管理,以真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

2.健全各种安全保卫制度

为了使停车场的安全严密不漏,必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安全的保证。为此,停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

3.健全技术防范设施

技术防范设施是治案管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率,切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况,主要有以下一些设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,通信联络系统,机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。

(二)设施设备管理

由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同,管理的方式和配备的设施设备也不一样。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

1.简单式管理

该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费用。常须设三名工作人员,一人登记收费,其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单,一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

2.智能化管理

智能化停车管理是当今停车管理的主流,主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来,通过电脑管理,实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能要求,可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端,具有科学管理、安全可靠、便捷公正的优点。

智能停车管理系统组成及功能:

(1)各类卡片:主要有磁卡、条码卡、接触式ic卡以及同等感应读卡方式的ic卡leg ic卡及带有微处理器(cpu)的智能卡等类型,现在最流行的是感觉式ic卡。

(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流,从而启动其他设备作出进出的相应动作。

(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆,具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”,通过它电脑可以获得可靠信息,从而保证系统安全准确运行。

(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等,若系统判断不予入场或出场,则显示相关原因信息,直观明了。

(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统,以方便工作人员指示、指导用户使用车场,同时也能方便用户询问有关情况。

(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上,与电子显示屏配套,以声音的形式提示,指导用户科学地使用智能停车场系统。

(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场,泊车者驾车至读卡机前,数字式车辆检测器自动检测,架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息),离场时将此卡交值班亭读卡,电脑会自动核时、收款、收卡。

(9)录入临时车牌号,出场核对放行功能。当临时车辆入场时,管理员可根据需要,输入车牌号和车辆类型,电脑可进行自动记录,并将数据写入ic芯片内储存,当车辆出场读卡时,电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码,从而便于进行出场核对,并根据车辆类型和时间,计算出合理费用。

停车场还可以根据自身的条件,选购设备其他配套系统。

(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器,通过处理器连入系统,电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者,省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时,主控电脑和每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况,并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位,每个入口读卡就不会受理入场,并显示“车场满位”的字样。

(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位,加设一套高码位遥控器并行工作,则检测器同时具有守车功效,车主泊车上码、取车解码,防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若不解码就取车,报警系统会即时报警,有效地防止车辆被盗。

(3)路障机。可与道闸同步使用,有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口,车辆进场读卡,控制系统工作,摄下有车牌号的图像, 经计算机处理,提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时,摄像系统再次工作,拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对,若无误则放行,否则不予出场。该摄像机也可以配置人工监视器,监视车辆通行。

3.智能停车系统的类型

bsp;(1)单车道进出系统。该系统中,进出读卡机分别处理车辆的进出信息,各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流,读卡机分别控制各自的道闸。

(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作,相互间通过网络传送信息到中央管理系统,可实时通信,也可暂停网络通信,让终端独立工作,定时通过网络采集各终端信息汇总。

(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场,对月保车辆,该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程,文明运行,规范服务。

(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

(三)健全车辆停放管理制度

搞好停车场的管理,除了有良好的硬件条件(场地、设备),还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序,避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆停放管理制度如下:

1.车场保安员岗位责任制

(1)带车岗保安员职责:①礼貌待人、热情服务,保持良好的服务形象;②认真执行停车场管理规定,维护车辆良好的停放及行车秩序;③指挥车辆的进出,引导其停放在指定位置上;④认真检查车型、车牌号,避免出现差错;⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况,提高服务水平;⑥认真检查停放车辆,发现漏水、漏油等现象,尽快设法通知车主,并提供相应的服务;⑦对车辆违章及时制止,并加以纠正;⑧提高警惕,发现可疑人员立即上报,并密切注意事态发展。

2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度,坚持原则,不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务,做到钱票相符、日清月结。③认真做好财物的保管工作,防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序,保证车辆安全。

2.车辆管理规定

(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、绿化带上行使,不得高速行使,不得鸣喇叭,进入停车场时限速5公里/小时以下。

(3)月租车停泊固定车位,时租车不得停泊在月租车位,所有车辆的停放不得超出车位划线范围,以免阻塞交通,影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

(4)用户长期停放在停车场的车辆,必须在停车场办理定位手续,领取停车牌,停在指定位置,并凭牌出入,按月交纳停车费。

(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”,便于车辆丢失时向保险公司索赔,未买“车辆综合保险”的,车场不予停放保管。

(6)车主将车停放后,应关闭车辆门窗,锁好车门,勿将贵重物品放在车内。

(7)严禁在停车场内吸烟,严禁装载易燃、易爆等物品进场。

(8)保持停车场清洁卫生,不得在停车场洗车和修车,不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

3.车辆被损的处理规定

(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时,车管员发现后也要立即通知车主,并报告主管及负责人,共商处理办法。

4.车辆被盗的处理规定

(1)车辆在停车场被盗后,由上级主管确认后,立即通知车主,协同车主向当地公安机关报案。

(2)事故发生后,投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司,保管单位要协助车主向保险公司索赔。

(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

5.停车场收费管理

车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说,停车场收费的标准与当地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定,并须报物价部门审核备案。在具体实施时 ,应严格按标准进行,分清临时车,固定车,日保、月保、年保车,杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

(五)清洁卫生管理

停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小,易脏易乱。因此,停车场的清洁卫生管理不容忽视。要设专职人员,配备相应的卫生清洁器具与用品,订立专职制度、标准、工作程序,严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外,还要有巡逻保洁 ,并做好检查监督工作。

(六)消防管理

停车场的消防管理要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,立足自防自救,实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作:

(1)健全消防组织,明确消防责任。

(2)制定消防制度,加强消防意识教育。

(3)完善消防设施,并定期检查,保证百分之百的完好率。

(4)制订灭火应急方案,组织消防演习。

三、停车场的租赁

租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方,按期收取租金的一种商品交易形式。其交易过程简单灵活,适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长,以及不可移动性等特点,注定租赁形式在停车场经营中广泛应用。租赁是停车场管理的主要业务之一,它既是现实生活中的必然要求,也是停车场的重要收入来源。因而,租赁便成为停车场重要的经济活动。

停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁,本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位的租赁又分为临时出租和月租,临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

(一)停车场租赁的特点

(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权,而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权,而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合同中的规定合理使用停车位,并在租赁期满后,将停车位归还出租人。

(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的,即一边交换,一边使用。

(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前,经过多次交换转移使用价值,分期逐步收回停车场的投资和利润。

(二)停车场租赁的法律问题

1.必须有出租权

只有出租人对停车场享有出租权,才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体的(单独的停车楼除外),因此,其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁管理办法》规定,以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁:

(1)未取得物业/停车场所有权证的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

(3)权属有争议的。

(4)属违法建筑的。