物业管理业主公约杭州市（十二篇）

发布时间：2024-02-09 热度：52

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物业管理业主公约杭州市

第1篇物业管理业主公约杭州市

杭州市物业管理业主公约

一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守牧业管理法规政策的规定。

二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。

三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。

四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。

六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。

七、业主或物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时纠正,千百万他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正的,造成他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。

八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,应支付相应费用。

九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。

十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定,并承担连带责任。

十一、在物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。

(2)对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。

(4)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;

(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施;

(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;

(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等;

(8)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;

(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;

(11)随意停放车辆;

(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。

十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。

十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时,应按规定交纳费用。

十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友好,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。

第2篇 z物业管理物品验证作业程序

一、目的

适用采购物品的验证工作,确保入仓物品符合规定要求。

二、适用范围

适用于物业部及其下属各处物品验证工作。

三、职责

1、经营部采购员负责物品的采购。

2、公司/各处仓库管理员负责所购物品的验证。

3、公司财务部主管负责物品验证的监督工作。

四、程序要点

1、物品验证的要求

(1)每次采购物品单位数量少于10个的,要求100%抽样验证。

(2)每次采购物品单位数量多于10个的,要求10~50%验证。

(3)采购物品必须具备合格证,特别是对批量(或成箱、成件)购买的物品必须要验证物品的合格证,物品的合格证由仓库管理员保存。

(4)对目测无法验证物品,必须使用相关工具协助验证。

(5)对验证物品的规格、数量等必须与《采购计划单》上的内容相符。

(6)仓管员应将常用物品的说明书、使用说明书及保修卡等资料在验证无误后交经营部保存、备查。

2、物品验证的分类

(1)应送计量所检定的物品:

①仪器仪表类:

――万用表;

――钳形表;

――摇表;

――其他应送计量所检定的物品。

②应抽样验收合格证的物品:

――水暖类:水表;

――电器类:电表;

――清洁类:清洁剂、去污粉、洁厕灵等;

――绿化类:肥料、药品、种籽等;

――机械设备类:绿篱机、吸尘机等;

――仪器仪表类:水平仪、压力表等;

――机械零件类:空调、水泵、电梯、发电机等设备的备用配件;

――其他应验证合格证的物品。

③应抽样验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度验证的物品:

――水暖类:水龙头、阀门、弯头、铁管、铸铁管、接连管等;

――电器类:开关、导线、接触器、灯管、灯泡、保险丝等;

――易耗工具类:玻璃刮、扳手、钳子、螺丝批、修枝剪、小锄头等;

――其他应验证外观完好度、接触部位灵活度和壁厚均匀度的物品。

④仓管员应抽样试用或通电验收的物品:

――油料类:油漆、涂料等;

――机械设备类:吸尘器、疏通器、剪草机、水泵、电钻、电焊机等。

(2)凡不属于上述验证范围的,应对其是否符合采购计划要求的规格、型号、数量等进行抽样或全部核对。

3、物品验证的方法

(1)物品包装的验证方法:

①仓管员应目视物品外包装平整光滑,密封包装无裂缝、无渗漏、无污染或破损痕迹;

②注意核对物品包装上注明的生产日期及有效期:

――已过有效期的,仓库管理员应拒绝验收入库;

――有效期时间不足一个月的物品,由仓管员组织人员对其试用,以便检查该物品的有效程度是否合格,并要求采购员对该类物品限量采购。

(2)物品质量的验证方法:

①仓管员应仔细检查物品表面有无擦伤、破损、无裂逢或扭曲变形;

②仓管员在验证铁制的物品时,应注意有无锈迹;

③转动物品连接部位,检查其转动是否灵活,有无大的磨擦声;

④仔细检查物品接口部分,看连接处有无松动、滑丝现象;

; ⑤验证物品质地是否符合购买要求;

⑥物品颜色是否符合要求;

⑦验证物品规格、尺寸是否符合要求;

⑧对物品的受力部分应用手或其他方法做加力实验,看其是否达到规定的受力标准;

⑨检查物品附属件是否齐全。

(3)物品性能的验证方法:

①仓管员应对物品的机构部分反复试动,检查其灵活性、准确性;

②验收机械设备类必须进行“试用”验证的方法,以便检查其性能情况;

③验收具有弹性的物品时,应对物品反复伸缩或弯曲,一般情况下,合格品应回复或基本回复原状;

④仓管员在验证电器物品时,应使用万用表测试。测试的电压和电阻的指数首先达到物品合格证明的标准,其次还必须达到国家有关指数的正常标准;

⑤国家规定的其他验证方法。

4、物品验收程序

(1)新采购物品的验证程序:

①采购员应将采购回来的物品及时送交仓库管理员处验收;

②仓库管理员按照“物品验证要求”、“物品验证分类”及“物品验证方法”中的相关规定,对物品进行验证:

――验证合格的物品,由仓管员填写《物品入库单》后,将物品按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行存放;

――验证不合格的物品:发现表面有瑕疵但不影响使用的,应填写《不合格品处理表》后放置在待处理区域内,等待处理;性能有问题,不能使用或影响使用效果的,应拒绝入仓;仓管员对暂时无法检验的物品,应收入仓库“待检物品存放区”等待相关部门或人员检验。

(2)退回仓库的物品验证程序:

①退物品人员将未使用完需退回仓库的物品送交仓库验收;

②仓管员应先核对:

――该物品的规格型号;

――该物品的性能情况;

――该物品的可利用价值;

――该物品的其他特性。

③仓管员再根据“物品验证的要求”、“物品验证的分类”和“物品验证的方法”中的相关规定进行验证:

――经验证合格的,由仓管员按照《仓库管理标准作业程序》中的相关规定进行入仓存放;

――经验证不合格的,由仓管员填写“不合格品处理表”后,存放在“不合格品区”等待处理。

5、物品验证资料的保管

(1)仓管员应作好每次物品验证结果的记录。

(2)物品验证相关资料由仓管员按月归档保存,保存期限为一年。

(3)工具设备的验证资料由仓管员按月归档长期保存。

6、物品验证的情况,作为仓管员绩效考核的依据之一。

五、记录

1、《物品验证记录表》

2、《不合格品处理表》

六、相关支持性文件

1、《仓库管理标准作业程序》

第3篇物业公司管理资料序言

《物业公司管理资料》序言

全面、准确地贯彻执行《物业管理条例》《物业管理企业资质管理办法》,依法加强**物业公司管理与服务工作落实,增强企业凝聚力和竞争力,维护公司物业管理区域内正常的工作秩序和良好的办公环境,切实保障业主、客户和公司的合法权益。

经过近四年的发展,公司已基本形成管理规范、专业性强、服务多样、信誉良好、制度完善的综合性物业管理公司,管理项目涉及商务写字楼、行政办公楼、大型物流仓储和邮电住宅小区。

现代物业管理面临着新的机遇和挑战,进一步完善物业管理制度、岗位职责、规范行业服务标准工作势在必行。为此,公司本着完善制度、依法管理、规范服务、树立品牌的要求,特组织人员编写了《管理文件汇编》一书,具体对公司各岗位日常工作标准、岗位工作职责、作业规程及标准、突发事件处置、值班及保卫工作等作了详尽的规范,概括性强、实用性广,便于公司各管理处在物业管理实际工作中更好的把握和运用,从而使公司物业管理工作效率、管理效率大大提升,实为公司员工做好各项工作的必读内容和培训教材。

公司将运用现代化、科学化、规范化的物业管理手段,实施全方位、高标准、高质量的物业管理,为客户提供热情、周到、优质、高效的服务,不断促进物业管理工作的健康发展,实现物业价值的保值和增值,

确保各物业管理处设施设备运行安全,杜绝安全责任事故和刑事案件,成功塑造**物业公司成都一流的物业企业形象。

第4篇物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。

a物业办理入住前

b新建物业竣工之前

c新建物业竣工时

d物业办理人住时

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。

2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。

a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止

b物业销售开始至物业办理人住为止

c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止

d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。

3.前期物业管理服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c全体业主

d建设单位、物业产权人

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c,有关内容可参见教材第68页。

4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。

5.早期介入的服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c物业产权人

d全体业主

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。

6.早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。

a服务b咨询c管理d监理

【答案】b

7.前期物业管理最明显的特点是()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c沟通与协调

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d,有关内容可参见教材第76页。

8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于()。

a早期介入与常规物业管理之间

b早期介入与前期物业管理之间

c前期物业管理与常规物业管理之间

d常规物业管理之后

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间,故本题选a,有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中,不属于早期介入阶段的是()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段和建设阶段

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理,故本题选b。有关内容可参见教材第71页。

10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。

a早期介入可以从源头上堵住漏洞

b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”,故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.早期介入的作用有()。

a优化设计

b有助于提高工程质量

c制止售房时的不合理承诺

d为前期物业管理作充分准备

e有助于提高建设单位的开发效益

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益,故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。

2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容,故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。

3.前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括()。

a物业共用部位、共用设施设备承接查验

b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持

c装修管理

d工程质量保修处理

e业主人住

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第75页。

4.前期物业管理的特点有()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损,故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。

5.物业管理企业参与竣工验收,主要作用和目的是()。

a掌握验收情况

b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

c为物业的承接查验做准备

d参与验收结论

e派出工程技术人员,对工程进行观察、了解、记录,并就有关问题提出意见和建议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为物业的承接查验做准备。在参与验收时,应随同相关验收组观看验收过程,了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第75页。

6.在物业项目的建设阶段,物业管理早期介入的内容主要有()。

a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案

b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

d配合设备安装

e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期

介入“规划设计阶段”的内容,而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第73页。

7.在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,除包含物业正常使用期间所需要的常规服务,还包括()。

a物业公共部位承接查验

b物业公用设施的承接查验

c 业主入住

d业主专有部分的保修处理

e装修管理

【答案】a b c e

8.前期物业管理沟通协调主要包括()。

a供水、供电部门

b政府主管部门

c社区居民委员会

d开发商

e规划设计单位

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位,市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中,前期管理主要包括()。

a物业承接查验阶段

b物业人住阶段

c业主大会选聘物业管理企业阶段

d建设阶段

e竣工验收阶段

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第68页。

10.在整个物业项目实施过程中,早期介入主要包括()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段

e建设阶段

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第71页。

11.物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

a管理制度的完善

b物资配备到位

c物业管理人员到位

d服务规范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本

题选b、c、e,有关内容可参见教材第75页。

三、案例题

1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容

【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益,最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事业,开发销售更多更好的楼盘,而不是西瓜芝麻样样要,到头来,芝麻沾手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处,避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺,减少日后物业管理不必要的麻烦。

(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

(3)早期介入的内容:

可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;②配合设备安装,确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。

2.a大厦入伙之初,管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多,主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚,恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

烦)。入伙满一年后,鉴于小区的经济运行状况,管理处决定按照法规规定,开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法,却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理,你准备如果突破阻力,把人室维修工作引入正轨

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明

了当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

第5篇市机关物业管理中心企业简介

zz市机关物业管理中心的企业简介

zz市机关物业管理中心系由zz市市级机关事务管理局于1998年4月投资组建的专业物业管理企业。具有物业管理三级资质。现有在职职工320人,拥有一批经营管理、财会、水电、制冷暖通、保洁、绿化、音响、强电、弱电、电梯、空调、保安、会议服务、文印和计算机网络等管理和专业技术人员,中层管理骨干以上人员均取得了建设部发“物业管理部门经理证”。

中心现受委托管理zz市机关办公大院、市文化中心、婺城区行政中心、市财政地税江北办公楼、市开发区办公大楼、市国土资源局、市公安局办公大院、市中国银行办公大楼、市交警支队、黄宾虹公园等10个大院(公园),总建筑面积30.6万平方米,管理绿地面积80余亩。其中受委托管理的zz市机关办公大院99年被评为“浙江省物业管理优秀大厦”、2007年被评为“浙江省物业管理示范大厦”;2001年及2004年获得“浙江省卫生先进单位”和“zz绿化达标单位”、2002年获“zz市园林式单位”、2006、2007、2008、2009分别年获“市区绿化先进单位” 称号;2007年被评定为“浙江省工商企业信用a级守合同重信用单位”,被zz市政府命名为“市级文明单位”称号。2023年获“省级治安安全示范单位”称号,2023年获得“zz市卫生先进单位”、市级“巾帼文明岗”和“浙江省工商企业信用aa级‘守合同重信用’单位”的称号,中心已于2002年8月通过了iso9001:2000质量管理体系认证。中心坚持走专业化、社会化、企业化和经营型路子,为深化机关后勤体制改革做出自己的贡献。2004年5月,中心被浙江团省委命名为“省级青年文明号”单位,2006年5月,被评为“浙江省杰出青年文明号”单位,2007年4月,被团中央命名为“全国青年文明号”。

第6篇物管培训:停车场的物业管理

随着商品经济的迅速发展,车辆的密集行使已成为当今世界的一大景观,停车管理随之被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点,而今,人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高,随便停车再也不被允许;同时,激烈的市场竞争也使各房地产商不断完善自己项目的系统配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停车场便应运而生。

一、停车场管理概述

(一)停车场的概念

停车场是指由专人管理,供车辆停放,实行有偿服务的场所。由于它是由英语“park” 引译而来的,所以,许多停车场都以“p”作牌示标志。

从停车场的设立形式和经营运作特点看,停车场主要分为专用停车场和附设停车场。现今的专用停车场多是对公众开放的大型、多层的综合性停车场;附设停车场分为附设在综合大厦底层、地面和附设在大型住宅小区内的停车场两种,主要是为大厦或小区内业户提供停车方便。

(二)停车场管理的重要性

车辆是人们生活工作必需的交通工具,随着生活水平的提高,车辆拥有量逐年增加。车辆停放不当,会大大影响交通秩序、物业环境、人身财产安全,因此,停车场的管理极为重要,具体体现在以下几个方面:

1.有利于维护交通秩序,保障人身、财产安全

搞好停车场的管理,可以避免车辆的乱停乱放,保证良好的交通秩序和停车安全,保证消防通道的通畅、行人的安全,有效防止车辆被偷、被盗、被毁造成的经济财产损失。

2.是物业管理的重要环节

物业管理是通过现代化的经营管理手段为业主创造一个便捷、安全、安宁、整洁的居住或工作环境。良好的停车场管理可以促进整个物业的经营管理,提高物业管理的综合效益。

3.方便业主、顾客

好的车场管理不仅为业主、顾客带来停车便利,同时能为其提供停车安全、清洗等多方面服务,解除他们的后顾之忧。

4.是市场竞争的重要手段

随着市场经济的发展,服务业的竞争已发展到了一些辅助性设施的竞争。从车辆存放方便、安全出发来吸引顾客,增加客流量,提高收入,已成为市场竞争的有效手段。

(三)停车场管理存在的问题

房地产的发展带动了停车场的发展,并有蒸蒸日上之势。但是,由于过去对停车场管理没有足够的认识,对停车收费没有统一的标准,有关法律法规不健全,导致很多问题的产生,主要有:

(1)停车收费不规范,停车场管理秩序混乱。

(2)消费者对停车场缺乏了解,对自己应享有什么权利知之甚少。多数消费者认为停车费只是场地占用费,而未意识到自己还可享受其他权利。

(3)一些停车场管理环境差,特别是年久的地下停车场,废气排放不通畅、噪声大,影响使用者的身体健康。

(4)许多大厦、住宅小区,由于前期规划不完善,造成停车场位严重不足,影响物业的正常使用。

(5)管理不善,造成停车时碰车、撞车,车辆被盗现象严重,产生纠纷多,解决困难。

二、停车场管理的内容和要求

停车场本身是一个完整的系统,只有各方面、各个环节都管好了,才能保证整个系统的良好运行,否则,任一环节的疏漏都影响整个系统的经营运作,造成损失。停车场管理的内容主要有以下几点:

(一)安全管理

由于停车场停放车辆的流动性强,加之车辆价值昂贵,容易形成安全隐患,所以,做好安全防范工作十分重要。安全管理主要应抓好以下几个方面:

1.建立高素质的保安队伍

高素质的保安人员是搞好车场安全保卫工作的根本。为此,在招聘车场保安人员时,要身体素质、文化素质、思想素质兼顾,并注意做好岗前岗后保安知识的培训,注重职业道德、法规制度教育,严格业务技能的训练,搞好演习和管理,以真正建立起一支爱岗敬业、纪律严明、行为文明规范的高素质的保安队伍。

2.健全各种安全保卫制度

为了使停车场的安全严密不漏,必须建立健全各种安全管理制度。健全的保安制度是安全的保证。为此,停车场应建立《停车场管理规定》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》等制度。

3.健全技术防范设施

技术防范设施是治案管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率,切实保障停车场安全必不可少的条件。综合现有停车场管理技术防范设施配备情况,主要有以下一些设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机安全管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,通信联络系统,机械防盗系统,公共照明系统和总值班工作系统等。

(二)设施设备管理

由于停车场的使用面积、规模大小、档次不同,管理的方式和配备的设施设备也不一样。以下介绍两种典型的管理方式及其有关设施配备。

1.简单式管理

该种管理方式车辆进出由人员具体操作。一般由人工登记车辆牌号、进出时间、收取费用。常须设三名工作人员,一人登记收费,其他两人指挥车辆出入和停放。设施设备相对简单,一般只简单配备电控闸杆、电动打卡钟、照明灯具、指示标牌等。

2.智能化管理

智能化停车管理是当今停车管理的主流,主要是通过停车场智能管理系统来实现。停车场智能管理系统将计算机、自动控制、磁卡技术有机结合起来,通过电脑管理,实现脱机运行、自动存储车辆进出记录、自动核时、扣费、自动维护、语言报价、显示车牌号码和车牌确认、车位检查、图形摄像等功能要求,可以有效解决以往停车场管理中费用流失、乱收费、车被盗、泊车率低、管理成本高、服务效率低等各种弊端,具有科学管理、安全可靠、便捷公正的优点。

智能停车管理系统组成及功能:

(1)各类卡片:主要有磁卡、条码卡、接触式ic卡以及同等感应读卡方式的ic卡leg ic卡及带有微处理器(cpu)的智能卡等类型,现在最流行的是感觉式ic卡。

(2)出入口控制机。是智能卡与系统沟通的桥梁。进出车辆通过智能卡与出入口控制机进行信息交流,从而启动其他设备作出进出的相应动作。

(3)自动挡车闸。阻止或保证车辆的开出或进入。自动挡车闸一般都能抵御人为抬杆,具有砸车保护、发热保护、时间保护等功能。

(4)数字式车辆地面检测器。这是收费系统感知车辆进出停车场的“眼睛”,通过它电脑可以获得可靠信息,从而保证系统安全准确运行。

(5)中文电子显示屏。一般装在读卡机上以汉字形式显示停车时间、收费金额、卡上金额、卡的有效期等,若系统判断不予入场或出场,则显示相关原因信息,直观明了。

(6)对讲系统。每部读卡机都装有对讲系统,以方便工作人员指示、指导用户使用车场,同时也能方便用户询问有关情况。

(7)语音报价功能。语音报价器装配在读卡机上,与电子显示屏配套,以声音的形式提示,指导用户科学地使用智能停车场系统。

(8)自动出卡功能。用于临时泊车者取卡进场,泊车者驾车至读卡机前,数字式车辆检测器自动检测,架车者按键取卡便可进入停车场(卡上已记录入场信息),离场时将此卡交值班亭读卡,电脑会自动核时、收款、收卡。

(9)录入临时车牌号,出场核对放行功能。当临时车辆入场时,管理员可根据需要,输入车牌号和车辆类型,电脑可进行自动记录,并将数据写入ic芯片内储存,当车辆出场读卡时,电脑会自动显示出原车的卡号和车牌号码,从而便于进行出场核对,并根据车辆类型和时间,计算出合理费用。

停车场还可以根据自身的条件,选购设备其他配套系统。

(1)车位检测系统。每一个车位有一套检测器,通过处理器连入系统,电子显示屏会将当前最佳停车位置显示给泊车者,省却驾车者在车场找停车单位的苦恼。同时,主控电脑和每一个入口电脑可以随时查寻车场中的车位情况,并以直观图形反映在电脑显示器上。若车场内已无空车位,每个入口读卡就不会受理入场,并显示“车场满位”的字样。

(2)防盗电子栓。对固定车主的泊车位,加设一套高码位遥控器并行工作,则检测器同时具有守车功效,车主泊车上码、取车解码,防盗电子栓如同一条无形的铁链将车拴住。若不解码就取车,报警系统会即时报警,有效地防止车辆被盗。

(3)路障机。可与道闸同步使用,有效防止冲闸及盗车、不缴费冲卡等现象。

(4)图形摄像对比系统。该系统主要设备有摄像机、闪光灯、抓拍控制系统、图像处理机。将该系统配备安装于进出道口,车辆进场读卡,控制系统工作,摄下有车牌号的图像, 经计算机处理,提取号码与车主所持卡的信息一并存入系统数据库。出场读卡时,摄像系统再次工作,拍摄出场车辆号码并与进场时信息核对,若无误则放行,否则不予出场。该摄像机也可以配置人工监视器,监视车辆通行。

3.智能停车系统的类型

bsp;(1)单车道进出系统。该系统中,进出读卡机分别处理车辆的进出信息,各自控制同一道闸起落。适用于单一车道、少量车辆出入的场所。

(2)分道行使双车道系统。该系统进出车辆分流,读卡机分别控制各自的道闸。

(3)分散多车道、中央多车道、中央管理系统。该系统适用于有多个进口通道和出口通道的大型停车场所。各通道可独立工作,相互间通过网络传送信息到中央管理系统,可实时通信,也可暂停网络通信,让终端独立工作,定时通过网络采集各终端信息汇总。

(4)无人管理系统。该系统谢绝临保车辆入场,对月保车辆,该系统能做到识别、核时、扣款、放行全自动化。

4.智能化停车管理设施系统的运行管理要求

(1)要建立合理的运行制度、运行操作规定及安全操作规程,文明运行,规范服务。

(2)操作和维修人员必须具备较高的专业知识技能水平。

(三)健全车辆停放管理制度

搞好停车场的管理,除了有良好的硬件条件(场地、设备),还应健全停车管理制度。双管齐下才能保证车辆停放安全、管理有序,避免不必要的车辆管理、赔偿纠纷。常见的车辆停放管理制度如下:

1.车场保安员岗位责任制

(1)带车岗保安员职责:①礼貌待人、热情服务,保持良好的服务形象;②认真执行停车场管理规定,维护车辆良好的停放及行车秩序;③指挥车辆的进出,引导其停放在指定位置上;④认真检查车型、车牌号,避免出现差错;⑤掌握月租、时租等不同车主的车型、车牌号和车主基本情况,提高服务水平;⑥认真检查停放车辆,发现漏水、漏油等现象,尽快设法通知车主,并提供相应的服务;⑦对车辆违章及时制止,并加以纠正;⑧提高警惕,发现可疑人员立即上报,并密切注意事态发展。

2.收费岗保安的岗位职责(主要针对未实行智能化管理停车场的相关岗位)。①认真执行车辆停放收费管理制度,坚持原则,不徇私舞弊。②礼貌待人、热情服务,做到钱票相符、日清月结。③认真做好财物的保管工作,防止财物被盗。④认真做好交接班工作。⑤协助带车保安员维护车场秩序,保证车辆安全。

2.车辆管理规定

(1)进入停车场的车辆必须服从停车场的统一规定。

(2)车辆必须按停车场的导向标志和保安员的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、绿化带上行使,不得高速行使,不得鸣喇叭,进入停车场时限速5公里/小时以下。

(3)月租车停泊固定车位,时租车不得停泊在月租车位,所有车辆的停放不得超出车位划线范围,以免阻塞交通,影响隔邻车位的停放或造成两车碰撞。

(4)用户长期停放在停车场的车辆,必须在停车场办理定位手续,领取停车牌,停在指定位置,并凭牌出入,按月交纳停车费。

(5)车主须为车辆购买“车辆综合保险”,便于车辆丢失时向保险公司索赔,未买“车辆综合保险”的,车场不予停放保管。

(6)车主将车停放后,应关闭车辆门窗,锁好车门,勿将贵重物品放在车内。

(7)严禁在停车场内吸烟,严禁装载易燃、易爆等物品进场。

(8)保持停车场清洁卫生,不得在停车场洗车和修车,不得将车内的垃圾废物弃置在停车场内。

3.车辆被损的处理规定

(1)当发现车辆被碰撞、磨擦造成损坏时,车管员应记下肇事车辆号码,暂不放其驶出车场,并联系值班主管及受损车主与肇事车主共同协商解决。

(2)如果车辆被损坏而未被当场发现时,车管员发现后也要立即通知车主,并报告主管及负责人,共商处理办法。

4.车辆被盗的处理规定

(1)车辆在停车场被盗后,由上级主管确认后,立即通知车主,协同车主向当地公安机关报案。

(2)事故发生后,投保人(车主、停车场)双方应立即通知保险公司,保管单位要协助车主向保险公司索赔。

(3)车管员、停车场、车主应配合公安机关和保险公司做好调查处理工作。

5.停车场收费管理

车辆管理收费要根据各地物价部门核定的标准执行。一般来说,停车场收费的标准与当地经济发展水平、车场档次、所处城市区位密切相关。制定收费标准时应根据当地政府有关规定、自身情况和周围停车场的收费情况来确定,并须报物价部门审核备案。在具体实施时 ,应严格按标准进行,分清临时车,固定车,日保、月保、年保车,杜绝乱收费和徇私舞弊的行为。

(五)清洁卫生管理

停车场由于车辆集中、车流量大、空余面积小,易脏易乱。因此,停车场的清洁卫生管理不容忽视。要设专职人员,配备相应的卫生清洁器具与用品,订立专职制度、标准、工作程序,严格规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗之外,还要有巡逻保洁 ,并做好检查监督工作。

(六)消防管理

停车场的消防管理要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,立足自防自救,实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作:

(1)健全消防组织,明确消防责任。

(2)制定消防制度,加强消防意识教育。

(3)完善消防设施,并定期检查,保证百分之百的完好率。

(4)制订灭火应急方案,组织消防演习。

三、停车场的租赁

租赁是业主以租借的方式将商品在某段时间内的使用权让渡给承租方,按期收取租金的一种商品交易形式。其交易过程简单灵活,适用于各种不同的环境和条件。停车场本身所具备的价值量大、使用期限长,以及不可移动性等特点,注定租赁形式在停车场经营中广泛应用。租赁是停车场管理的主要业务之一,它既是现实生活中的必然要求,也是停车场的重要收入来源。因而,租赁便成为停车场重要的经济活动。

停车场的租赁分为整个车场租赁和车位租赁,本节讨论的主要是停车位的租赁。停车位的租赁又分为临时出租和月租,临时出租就是停车场按收费标准结合停放时间收费。下面我们着重介绍一下月租的情况。

(一)停车场租赁的特点

(1)停车场租赁只是转移停车位的暂时使用权,而不是所有权。承租人拥有的是停车位的占有权和使用权,而停车位的处置权、收益权仍属于停车场所有。承租人只能按照租赁合同中的规定合理使用停车位,并在租赁期满后,将停车位归还出租人。

(2)停车场租赁的流通过程与消费过程是同步进行的,即一边交换,一边使用。

(3)停车场的租赁是在停车场达到使用年限前,经过多次交换转移使用价值,分期逐步收回停车场的投资和利润。

(二)停车场租赁的法律问题

1.必须有出租权

只有出租人对停车场享有出租权,才能与人签订租赁合同。因停车场与整个物业是一体的(单独的停车楼除外),因此,其也适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《城市房屋租赁管理办法》规定,以下情况的停车场不允许办理长时限的租赁:

(1)未取得物业/停车场所有权证的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制停车场权利的。

(3)权属有争议的。

(4)属违法建筑的。

(5)不符合安全标准的。

(6)已抵押未经抵押权同意的。

(7)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

(8)与人共有,未取得共有人同意的。

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

停车场应本着服务于人的原则经营管理,应作长期规划,勿因只顾眼前利益而给自己带来损失,甚至引起法律纠纷,给整个物业带来不利影响。

2.制定完备的书面租赁合同

停车场租赁合同属于正式合同,合同的形式必须是书面的。停车场租赁合同是指当事人之间约定的一方将停车场转移给另一方使用,另一方支付租金的书面意思表达。停车场租赁合同应包括以下条款:

(1)当事人姓名或名称住所。在租赁合同中应写明出租人和承租人的姓名或名称地址。如果出租人或承租人是自然人,则写姓名;如果是单位,则写单位的全称、联系电话等。

(2)停车场的位置、面积。座落位置最好标明号码,同时也有必要标明使用面积。

(3)租赁用途。明确只用于停放车辆,并明确停放车辆的型号(大型、中型、小型)。

(4)租赁期限。合同中应明确具体的承租期限,并约定具体的交停车位的时间,租赁期过后,出租人便有权收回停车位。

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sp;(5)租金。这是合同的重要条款。合同中应明确租金的计算标准、付款方式(用现金或支票等方式)、支付时间、支付地点及每次支付的具体金额。

(6)有关转租的约定。转租是指承租人将所租车位再出租给别人。一般情况下,是不允许转租的,但经出租人同意的例外。因此,双方应就是否可以转租进行约定。

(7)变更和解除合同的条件。随着时间和条件的变化,原租赁合同中的部分条款可能需要变更,或者需要解除原租赁合同。因此,租赁合同应明确规定在什么情况下可以解除合同 ,什么情况下可以变更合同。

(8)违约责任。即约定当事人如果违反合同的约定或不履行合同中规定的义务,应承担什么样的责任。这是一个惩罚条款,目的是督促双方当事人都如约履行合同。

(9)当事人认为需要约定的其他条款。如纠纷的解决方式、合同的生效时间等。

订立合同时,不仅各条款要完备,在措辞上也要尽量完善,考虑周全,防止引起误解, 发生纠纷。

(三)停车场租用办理程序及停车卡的使用规则

停车场为用户办理停车位租赁时,首先应验证承租人的证件或证明,然后与其签订车位租用协议。在收取车位租金及管理费后,发停车卡及电子出入卡,并收取电子出入卡按金。

停车场应制定停车卡的使用规则,并详细地介绍给用户。一般停车卡的使用规则如下:

(1)车辆出入停车场时,要将停车卡放在车辆挡风玻璃左侧,电子出入卡随身携带,以便检查和车辆出入。

(2)用户如更换车辆,须到停车场办理停车卡、电子出入卡更换手续。

(3)若用户遗失停车卡和电子出入卡,应及时告知停车场,并提供有效证明,然后办理旧卡停止使用和新卡补办手续。

(4)用户停车卡、电子出入卡禁止外借给其他车辆使用。

(5)为保证车辆的停放安全,减少被盗的机会,停车卡应随身携带。

(四)停车场租赁业务展开的方法

由于停车场租赁是一项长期的经营活动,且办理停车场租赁业务的规模较大,设施设备、管理等方面相对先进,因此,它需要充足的客源支持。目前,停车场开展租赁业务主要有以下几种方法:

(1)实行一条龙服务。这种方法是指运用社会上的配套资源提供服务,除办理停车业务外,还为用户代办各种交通手续、证件,代办年审、检测等。

(2)与附近的大公司、出租车公司、停车位不足的住宅小区、大厦联系,进行推销。

第7篇 z物业管理应急预案

3.7.1物业管理应急处理原则

公共秩序管理员是公司对小区管理的重要力量,是保障小区业主的人身与财产安全的专门力量。同时,其他员工均有义务承担小区的安全保卫职责。在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主的安全中,必须及时处理各种问题。处理问题的原则应遵循:依法办事,严格按照法律,遵循公司各项规章,运用恰当的方法及时有效的处理,不徇私,以理服人及以德服人。

3.7.2物业管理应急处理的方法

不同性质的问题,采取不同的方法进行处理。对业主之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的的内部矛盾的问题,如因为纠纷,可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决,主要是分清是非,耐心劝导,礼貌待人。对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆'的处理原则,尽力劝开,耐心调解,把问题引向缓解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决。a,

在处理问题时,坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则,如违反管理规定情节轻微,不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育。如需要给予治安处罚的,交公安机关处理;违反公司有关规章制度极其严重的,由公司领导出面协调处理。对于犯罪行为,及时予以制止,并通报公安机关,尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内,一定要在保证自身安全的情况下争取将犯罪嫌疑人抓获送交公安机关。

3.7.3物业管理各种事件处理应急预案

3.7.3.1匪警处理应急预案

3.7.3.1.1公共秩序管理员在执勤中(或接报)遇有公开使用暴力或其它手段强行掠取集体和私人财务或危及他人人身安全的犯罪分子时,要切实履行公共秩序管理职责,迅速防止犯罪。

3.7.3.1.2凡持有对讲机的公共秩序管理员(除门卫外)在听到求援信号后,应立即前往案发现场,门卫公共秩序管理员要严格控制外出人员,并及时向领导汇报。

3.7.3.1.3若发现犯罪分子作案后逃跑时,一人又制止不了,首先要一边监视,一边尾随并看清人数、犯罪分子身高、衣着、相貌等明显特征,若使用有交通工具,要记下颜色,车型及交通牌号,并迅速向门卫和领导汇报,重大案件应及时拨110报警。

3.7.3.1.4保护好现场,在公安机关未到达前任何人不准破坏现场,应采取简易方法如:拉绳子、撒白灰或派公共秩序管理员小范围警戒。

3.7.3.1.5抽出专人配合公安机关询问当事人,对提供的情况要做好记录,对失物要清点数量、特征及物品价值。

3.7.3.1.6对犯罪分子逃离现场时遗留下的足迹或作案工具、赃物,应立即通知公安机关提取,同时指定专人看护。

3.7.3.1.7在现场发现有人受伤,要立即通知120或送往就近医院抢救,同时报告公安机关和公司领导和受害人家属。

3.7.3.1.8分公司应对所发生的案件写出书面报告,上报公司领导和公安机关。

3.7.3.2火警处理应急预案

3.7.3.2.1值班公共秩序管理员发现火情或接到报警后,应迅速集合携带灭火器材,跑步到达现场,根据火势采取扑救措施,同时向119和公司领导报告。

3.7.3.2.2分公司负责人派出公共秩序管理员对楼梯口、安全出口进行警戒,维护秩序,严禁无关人员进入及坏人混入打劫。

3.7.3.2.3所有员工(固定岗除外)听到火警信号后,应主动前往现场,按照领导的分工,各司其职。如现场住户家有人,应本着'先人员,后财产'的原则进行抢救。

3.7.3.2.4抽出专人配合公安消防部门对发生的火灾原因,损失等情况写出书面材料,上报公司领导和公安消防部门。

3.7.3.3天然气泄漏的处理预案:

3.7.3.3.1接到业主投诉天然气泄漏时,应立即派人赶往现场,且保持镇定,严禁开关电气设备,包括:手电筒、手机、对讲机等。

3.7.3.3.2迅速将现场人员撤离危险区域。到达安全地点后向公司领导报告情况。

3.7.3.3.3打开业主家中所有窗户进行通风。

3.7.3.3.4马上通知技术人员关闭天然气阀门。

3.7.3.3.5通知天然气公司进行抢险。

3.7.3.4对业主室内水浸事件的处理预案

3.7.3.4.1公司值班人员接到客户投诉室内浸水时,要立即派人前往现场观察。

3.7.3.4.2现场观察人员到浸水业户区域,必须得到的业户/用户同意,不能撬门强行入内,要设法找到阀门地点,以关闭阀门。

3.7.3.4.3浸水情况严重,必须关闭本物业管理区域的总阀门,避免水浸扩大。

3.7.3.4.4立即通知此辖区管理人员,派人携带清洁工具到业主家中清理积水。

3.7.3.4.5关闭本物业管理区域的总阀门后,影响本物业正常供水,必须书面通知各业主。

3.7.3.5交通事故处理预案

3.7.3.5.1维持秩序,保护好现场,疏导车辆,疏散围观人群,使现场交通恢复畅顺。

3.7.3.5.2纪录事件,包括文字及拍照以作存档备案。

3.7.3.5.3将受伤者移离危险位置进行必要救治。

3.7.3.5.4通知公共秩序管理员班长,公司领导及交通事故报警。

3.7.3.5.5协助交通民警做好事故处理工作。

3.7.3.5.6公共秩序管理员班长以书面形式写出报告。

3.7.3.6大面积停电事件应急预案

3.7.3.6.1当发生较大的停电事故时,如属管辖区供电事故,值班人

员迅速通知维修人员赶赴现场抢修,并记录在《维修任务单》;

3.7.3.6.2电局事故,应迅速通知供电局抢修,并向业主做好解释工作。

第8篇某商业广场物业管理部组织机构

z商业广场物业管理部组织机构

一、项目整体架构图

本商业广场物业管理有限公司--本商业广场物业管理部--商户服务部/财务部/租赁部/保安部/行政策划部/管理部/工程技术部/园林绿化部/清洁部

架构图说明:

1、架构设置原则是精干高效、分工协作,物业公司实行物业部经理负责制。

2、物业部内部实行垂直管理,减少管理层次,提高效率。

3、各职能部门职责

1)商户服务部:接受商户咨询,处理商户投诉。

2)工程技术部:负责房屋本体及设备设施维修、养护、水电管理等工作。

3)保安部:负责本商业广场安全管理和秩序维护、停车场、车辆管理工作。

4)园林绿化部:负责本商业广场绿化养护、花卉培育工作。

5)清洁部:负责本商业广场清洁卫生、垃圾清运、消杀工作。

6)财务部:负责本商业广场财务管理,财政收支,财务核算等工作。

7)租赁部:负责本商业广场铺位招商出租、租金政策的制定、商户变换更替等工作。

8)行政策划部:负责本商业广场内部行政事务、广告策划制作、大型各类商业活动策划等工作。

9)管理部:负责本商业广场日常事务管理工作。

二、人员编制及职责

共**人:

(一)、管理人员:人员编制**人

1、人员设置:

设经理*名,商户服务人员*名。

2、任职资格:

1)经理:大学专科以上学历;中级以上职称;三年以上物业管理服务经验。

2)商户服务人员:中专以上学历;初级以上职称;三年以上商户服务和市场拓展工作经验。

3、职责:

经理:

1、对物业部员工进行培训,工作进行检查、指导。

2、建立、健全物业部各项规章制度,并组织实施。

3、负责物业管理服务质量的评定和服务水平的提高。

4、负责本商业广场的商业氛围营造和商户入租率的提高。

4、协调处理与政府主管部门、租商户等各方关系。

商户服务人员(分区域负责):

1、负责处理商户投诉、咨询,负责商户回访、商户意见收集。

2、协助处理所管辖区域商户问题和广告位、铺位的经营管理。

3、负责建立商户档案和物业部资料(运行记录、巡查记录、值班记录、保养记录、检查记录、维修记录等)。

4、协助物业部经理对各部门工作进行检查、监督。

(二)、工程技术部:人员编制**人

1、人员设置:

值班电工*名,负责配电房值班24小时运行及日常巡查及小修;维修工*名:负责房屋、消防、给排水、停车场等公共设施和商户的应急维修保养;

2、任职资格

1)主管部长:中专以上学历;中级技师以上职称;5年以上相关工作经验。

2)维修工:职高以上学历;具相关专业上岗证;一年以上相关工作经验。

3、职责

主管部长:*人

1、负责本部门的工作安排。

2、负责制定本部门的工作计划,做好工作总结。

3、负责房屋及设施设备的检修计划,组织编制设备的预防性维修保养,并负责组织实施。

维修工:

1、房屋本体维保的内容:外墙面、公共屋面、公共通道门厅、楼梯间上、下水主管、房屋本体承重及抗震结构部位。

2、给排水上下水管道。

3、检查消防系统的正常性。

运行电工:*人,24小时值班

1、配电房必须设锁,闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。

2、每班做好巡查记录,《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。

3、对高(低)压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、测电笔、接地线等,而且在保护人监护下执行操作。

4、需要停电进行线路检修时,首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下,方可进行操作。

5、要执行停、送电操作,必须办好有关手续,坚持工作挂牌制度。凡要执行高压部分及低压母联开关时,未经主管人员批准,不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

6、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。

7、严格执行岗位职责,遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

8、配电房室内温度控制在40℃以下。

9、停电时应先断开各分路的空气开关,再断开各回路控制柜的隔离开关,然后再断开多功能断路器,最后再断开总隔离开关。禁止带负荷拉刀闸(隔离开关)。

10、送电时首先检查各分路是否断开,然后合电源总隔离开关,多功能断路器,各分回路控制隔离开关,最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。

11、在恶劣的气候环境下,要加强对设备的特巡,当发生事故时,应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并做好记录。

(三)、保安部:**人

1、人员设置:

保安员

岗位设置:

固定岗位**个(出入口**个),**个巡逻岗分片巡逻,消防监控中心**个岗位、**个外围巡逻岗。共**岗。轮休岗**人,共需***人。

2、任职资格。

1)主管部长:高中以上学历;退役军人;三年以上相关工作经验。

2)领班:高中以上学历;二年以上相关工作经验。

3)保安员:初中中以上学历;通过保安员上岗培训;退伍军人尤佳。

3、职责

1、固定岗

1)24小时严密监视本商业广场外围各种情况,发现可疑或不安全迹象,及时通知主管部长就地处置,且随时汇报动态情况,直到问题处理完毕;

2)掌握本商业广场出入客人各类人员动态;

3)对进出车辆进行查实登记、疏导秩序。

2、巡逻岗

1)负责职责范围内秩序维护,防止发生事故,每小时巡视一次;

2)巡查、登记公共部位设施、设备完好情况;

3)对管区内的可疑人员、物品进行盘问、检查;

4)制止本商业广场内发生的打架、滋扰事件;

5)驱赶

本商业广场内的散发广告等闲杂人员;负责火警、匪警的验证,负责紧急事件的应急处理;

6)回答访客的咨询,必要时为其导向;

7)指挥车辆的停放,保证消防通道畅通。

3、消防中心

1)、实行24小时值班制。

2)、值班人员保持高度的警觉性和高度的责任心,能熟练操作设备。

3)、值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位。

4)、控制中心出现报警信号,首先打电话到报警部位查明情况,如若误报,立即消除,如发现异常情况或火警,立即报警。

5)、值班人员应填写设备运行记录,值班过程中发现误报应填写时间、地点等。

(四)、园林绿化部:人员编制**人(外包除外)。

1、人员设置:

园林工**名,

园林工:

1)熟悉本商业广场的绿化布局和个人包干地区的职责范围,以及花草树木的品种数量,并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法等。

2)对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤害枝等,更换死亡苗木,浇水。

3)要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃,遇到有违章违法行为要及时加以劝阻,不听劝阻的要及时报告保安人员和主管人员,协助对其劝阻和处置。

4)完成上级领导交办的其他任务。

(五)、清洁部:人员编制**人(外包除外)。

1、人员设置:清洁员**名。

岗位设置:负责本商业广场室内外道路广场、公共设施(路灯杆、宣传栏等)卫生,垃圾收集等,分区负责,原则上根据楼层栋号划分,每栋(层)楼**人负责循环清洁,外围**人。

2、任职资格:

主管部长:中专以上学历,二年以上工作经验。

3、职责:

主管:

1)负责整个本商业广场室内及公共部分清洁卫生的管理工作。

2)负责本部门员工的培训及考核工作。

3)完成上级领导交办的其他工作。

清洁员

1)负责包干范围内的保洁工作,按照工作制度实施保洁。

2)完成上级领导交办的其他工作。

(六)、财务部:

1、人员设置:设财务部长、主管会计、出纳人员、收费人员等各*人。

2、任职资格:

1)财务部长、主管会计大专学历以上,相关经济学专业,*年以上相关工作经验;

2)出纳人员、收费人员中专学历以上,基础会计。

3、岗位职责:

财务部长、主管会计职责:

1)负责财务管理工作,编制财务计划落实完成计划的措施,严格执行《会计法》和《会计准则》;

2)组织搞好财务核算工作,建立各级经济活动分析析制度,挖掘增收节支潜力;

3)掌握资金活动和经营成果情况,当好领导参谋;

4)监督执行国家各项财经政策、法规、严格控制各项费用的开支;

5)负责会计计凭证和会计报表的审核和各类经济档案保管归档;

6)负责员工工资、各项津贴等发放和审核;

7)完成领导交办的其它任务。

出纳人员、收费人员职责:

1)负责公司管理服务费银行托收、现金银行存款的收支、管理、记帐结算工作;

2)做好收费统计、核算及催收工作;

3)负责建立健全现金、银行存款日记帐和其它帐目,定期核对、帐目清晰、手续完备、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误;

4)严格执行财务务制度,不得挪用公款或私自借支;

5)完成领导交办的其它任务。

(七)、租赁部:

1、人员设置:设主管部长、租务管理助理。

2、任职资格:大专以上学历,*年以上工作经验。

3、岗位职责:

1)负责制定公司年度招商租赁计划及实施细节,并予以实施;

2)负责对外招商租赁业务的承接、洽谈;

3)做好市场调查研究,及时了解市场信息,做好市场信息汇总和综合分析,掌握同业动态,为公司相关决策提出供依据;

4)负责沟通与租户的关系,做好相应的公关工作;

5)做好租户档案的分类整理工作;

6)做好领导交办其它工作。

(八)、行政(人事)策划部:

1、人员设置:设主管部长、策划设计助理**人。

2、任职资格:大专以上学历,*年以上相关工作经验,有成功策划工作案例。

3、岗位职责:

1)负责了解当前国家的方针、政策,贯彻落实执行公司各项指令,深入调查研究为公司决策层提供决策依据;

2)负责公司工作计划、总结、规章制度等各类文件的起草审核工作;

3)负责公司对外联络工作组织安排、接待、参观等公关活动;

4)做好公司各部门之间的协调工作,做好公司办公用品采购、入库、领用等管理工作;

5)负责公司人事安排、招聘、录用、转正、调配、离辞等管理工作,检查公司各部门的考勤工作;

6)负责公司员工饭堂、宿舍管理等后勤保障工作,车辆调度和管理等工作;

7)负责制定公司员工培训计划,提高员工素质和实际工作能力;

8)负责公司广场的商情、广告、宣传、设计、制作及大型各类活动策划、布置、管理等工作;

(九)、管理部:

1、人员设置:设主管部长、助理管理员**人。

2、任职资格:大专以上学历,工商行政管理学毕业,三年相关工作经验。

3、岗位职责:

1)负责实施本商业广场的房屋主体本体的管理、公用设施的管理、保洁绿化工作等;

2)负责本部门岗位职责、各项规章制度的贯彻落实;

3)督导所属部门人员贯彻执行保证各项工作保质、保量、安全、及时顺利的完成;

4)制定公用设施的维修养护、更新改造计划,上报批准后组织实施;

5)督导保洁、绿化员工按操作规程和服务标准做好本职工作;

第9篇物业管理公司会计核算依据

物业管理公司的财务管理部门,在对其下属的物业管理处进行会计核算前,必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解,此外,还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。

一、业主公约

业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力,并明确各自的权利、义务及责任。

公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定,并作为会计核算的依据。

现列举其中较重要的条款如下:

1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法

一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常,本着'用者自付'的原则,本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有,本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式,如:在业主委员会成立之前的前期物业管理期间,小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限,收入不足以应付经常性支出时,由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。

2.本物业综合管理费收支情况的公布

要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况,是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下,公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。

3.收支核算方面的规定

公约通常列明是否需要为本物业各部分(如:停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。

4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法

通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。

5.管理费起计日期的约定

通常可以是实际收楼日,或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日,或者以前述两者较早者为起计日,也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。

6.滞纳金的计算法

公约通常会规定业户必须在每月某日前缴付管理费,逾期未付者,则管理公司有权按规定利率计收滞纳金。

二、管理合约

管理合约是开发商或业主委员会与物业管理公司签署的合约,其主要作用是明确委托方和受托方的权利和义务。主要应包含以下内容:

1.物业管理公司管理本物业的年限,及管理公司报酬的计收标准及方法等。

2.物业管理公司受管理公约的约束,并享有公约规定的管理人所享有的权利、义务及责任,根据管理公约对本物业进行管理。

3.需编制财务预算及预算控制,除首年预算外,通常由财务管理部牵头为每一新的财政年度制定财政预算,并在该年度的实际运作中对各项开支实施预算控制。

4.合约到期或终止时,财务移交方面的要求。

三、用户手册、装修守则及大厦各项收费标准一览表

该等文件通常在业主收楼时一并派发,并列明各项收费、按金、罚款及按金退还的程序等事宜。

四、收楼的流程

在整个收楼的程序中,有很多会计部必不可少的资料,如:

1.确实的收楼日期,用以计算管理费起计日期。

2.各单位业户数据,包括姓名、联络地址及电话等。

3.已缴付管理费按金及其它款项的收据,可作入账及对账的凭据。

根据上述资料,可以建立一套必要的图表档案,如:单位数据列表已收各种按金明细表、应收/已收/欠收管理费一览表等。

第10篇工业区物业管理投标文件格式

工业园区物业管理投标文件格式

一、投标单位应按下列名称、格式的要求制订投标文件:

1、投标书(格式)

2、法人代表授权委托书(格式)

3、投标报价表(格式)

4、物业管理企业概况

5、物业管理单位近期主要业绩表

6、本项目物业管理人员组成表

7、本项目物业管理负责人简历表

8、前期物业管理方案

9、各类附件:营业执照、资质证书、获奖情况复印件,项目负责人职称证书、岗位证书及身份证复印件等。

10、工器具配备计划

附件1物业管理投标书

我公司已全面阅读与研究了物业管理招标文件及有关附件,并进行了周密的勘察。现按招标文件规定,根据本公司综合实力和本物业项目的实际情况,编制投标书。我公司愿意以招标文件规定的内容,承担本物业项目的管理及相关服务。如能中标,我公司保证按招标文件的要求履行投标书中的承诺,按时签订并认真履行前期物业服务合同。

我公司郑重承诺,若在投标书送达截止日期至定标过程中有违规、违纪行为,自愿放弃投标保证金的退还。

投标人:

法定代表人:

(委托代理人)

日期:年月日

附件2授权委托书

我以(公司名称)法定代表人身份授权姓名、身份证号码为我单位的法人授权代表,全权委托他签署的投标书及其他书面文件,负责参加开标、询标、签署合同以及处理与此相关的其他事务,我单位均予以承认。

代理人无权委托。特此委托。

代理人: 性别: 年龄:

单位: 部门: 职务:

投标人:

法定代表人:

委托代理人:

日期: 年月日

附件3投标报价表

碧湖区块

项目名称:z工业园区前期物业管理

第11篇 z物业管理公司简介物业投标

z物业管理公司简介(物业投标)

aa市z物业管理有限公司为20**年成立的现代新型物业管理企业,公司注册资本50万元人民币,物业管理暂定资质。

z物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作模式,充分吸收丰富的物业管理行业管理经验。并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中**.凤凰城职务。z物业公司现有员工12多人,中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,所有管理人员均持有建设部颁发物业岗位证书。z物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。

z物业目前正管理和服务着蔚蓝水岸等aa市高档住宅小区等,总管理面积达5万平方米,业务范围涵盖多层和**.凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和服务。

z物业以“以客户为中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,运用iso9000:2000国际质量管理体系为手段,积极塑造aa市物业管理的新品牌和行业典范…

z物业从外地引进高级物业管理人才担任公司**.凤凰城管理人员以来,充分吸收深圳先进的物业管理理念,有着自己鲜明的管理特征,并在aa市物业管理行业内率先提出“客户服务中心物业管理模式”、“360度生活管家服务”、 “个性化服务”等令行业人士耳目一新的管理理念。

第12篇物业综合管理体系文件控制程序

物业综合管理体系文件的控制程序

1.目的:按综合管理体系的要求对文件进行有效的控制。

2.范围:所有综合管理体系文件

3.职责:

4.操作程序:

工作流程图说明记录

1、综合管理体系文件要加盖'受控文件'印章。

2、文件的发放由品质管理部统一负责,并在《文件发放(回收)登记表》中登记备案。