物业管理从业人员素质要求（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：20

物业管理从业人员素质要求

第1篇物业管理从业人员素质要求

物业管理从业人员的素质要求

建立一支素质优良,手段先进、方法得当、服务优良的员工队伍对于保证物业管理有条不紊地运作,提高管理水平无疑是非常重要的,现阶段也是非常迫切的。

一、物业管理从业人员素质的要求

物业管理行业与其它行业有共同点,但也有其自身特点。总的来说,物业管理从业人员应做到:

有良好的敬业精神和奉献精神。物业管理是服务性行业,在服务与被服务的角色中服务是主要的。因此,其从业人员必须有敬业乐业精神,整个身心能够全力投入,具有良好的工作乐趣,其对角色转换、平等人格、价值取向的认识更彻底。工作中不辞辛苦,真诚服务,认真对待每一项工作。物业管理工作时间不是固定的,是全方位的,业主休息我们还要工作,业主下班我们不能下班,节假日值班放弃休息是很正常的事,如果没有'一切为了住户'的服务思想,没有奉献精神是不能做好物业管理工作的。

有良好的职业道德、敏感度和创新精神。物业管理人员在不同时间、同一环境要接触相同或不相同的人或事,长期在同一环境要接触相同或不相同的人或事,长期在同一环境中工作极易放松或产生惰性,甚至放弃或丧失一些基本原则,因此必须具有良好的职业道德。从业人员对人或事要善于观察和体验,以职业的敏感度发现和预防问题发生,改进工作,提高服务质量;另一方面,有所发现,也要有所创新,我们从事的事业在不断发展,管理思想、工作作风、工作方法,必须适应发展变化而不断发展和创新,否则就谈不上进步,就不会有高质量的事业。

有高度热情、不懈的追求和良好的工作艺术。提供优质服务本身就是一门艰难的艺术。重要的是员工能对问题和信息有足够的热情和不懈努力,跟进问题就要直到解决,真的需要就做到满意为止,不能失去住户对你的信任。我们不惧怕问题甚至严重的投诉,关键是你追求什么。物业管理公司的服务承诺,如何付诸实施不是件容易的事,除管理制度、质量控制和工作程序外,对我们行业而言,工作的艺术不能忽视,要求应是较高的,如'不要怕说对不起'、'不要缩小问题'、'重视顾客的满意程度'、'花大力气放在那些不满意的顾客'、'永远把自己放在顾客的位置上'等遵从顾客的言行值得借鉴。应切忌因一言一行而为我们不懈追求的事业留下任何遗憾。

有不断学习,学人之长、补己之短的工作精神。物业管理项目,如大厦或小区等硬件是相对固定的,工作范围也是相对固定不变的,如何使环境富于新意,充满生机与活力是值得研究的。'学习是不断进步的关键',不断学习,包括观念、管理、环境改善,对物业管理人员要求不是过分,而是必需认真面对的,要通过不断学习,不断提高,加强行业间项目管理交流,汇集众家的智慧,要针对性的补充自己,学人之长,补己之短,逐步完善提高我们的服务质量。

有良好的职业作风,深入基层,掌握第一手材料。我们提倡物业管理人员'三分精力处理内业,七分精力放在现场',目的是了解大厦或小区等物业的真实情况,及时准确地反馈信息;认真听取住户意见,增加信任,和住户交朋友;善于思考,反应敏捷,做事仔细认真;提高效率,注重实效。

要既是专才又是通才。从事物业管理的人员并不是不加考核人人可为的工作。它是专业性强,操作性强、没有真才实料不可能做好的工作。每一个管理人员,操作人员都应是专业培训合格后上岗,特别是专业技能应做为考核重点之一。物业管理专业人员只专不通是有很大的局限性的,跟物业管理的现状也是不能吻合的,必须练就多种本领,如电工要通管工,空调工要通电工,保安员要通交通车辆管理、消防等,机电工程师通水、电、空调通风等。

二、物业管理人员的自我完善

自我完善的过程是自身素质不断提高的过程。自我完善要结合物业管理的实际,不断实践。应把握好以下几点:

1、提高工作效率,做时间的主人,工作要有计划,有检查,落实,用有限的时间完成更多的工作。

2、把自己融入集体之中,发挥集体的聪明才智,以自己的言行体现团结,展现拼搏,为团队增光彩。

3、增强工作主动性。时刻想着还有哪些工作没做好,不能心不在焉,领导安排才去做,不安排不知如何云云,应学会思考。

4、合理安排时间(包括业余时间),不断学习和提高自己,使自己成为通才,在竞争中才能使自己立于不败之地。

5、做工作要把握住'过程精品'的思想,不放过每一个细节或过程,提高自己的工作质量。

6、要做到'三到':'眼到、腿到、手到',深入现场了解情况。

7、工作上要'四心':'热心、细心、耐心、用心',就是用'心'去体验,用'心'去管理,去服务。

8、注意自身形象,仪容仪表要符合要求,服务用语要规范,掌握与住户交往的基本技巧,提高工作艺术性。

9、专业素质要求:

1)法制知识2)建筑基本知识3)维修基本知识4)机电设备保养知识

5)行政管理知识6)财会基本知识7)公关知识等

第2篇物业区卫生管理守则

物业园区卫生管理守则

为保持园区干净整洁,使业主(住户)享有一个优美、舒适的居住环境,制定本规定:

1、园区的环境卫生,由管理处根据国家法律、法规和《广州市城市市容和环境卫生管理规定》及物业管理规定具体实施管理。

2、园区内的所有人员均应自觉维护园区内的公共卫生,树立人人爱清洁,个个讲卫生的良好风气。

3、违反本规定,有下列行为之一者,由管理处责令其限期纠正,清除或采取补救措施,情节严重者将要求违规者给予赔偿。

(1)随地吐痰、便溺、随地抛弃瓜果皮核、纸屑、烟头等杂物的,管理处将责令其限期纠正和及时清除。

(2)在路面、门前、楼梯间、楼道、平台等公共场所堆放垃圾、杂物的,管理处将责令其限期纠正和及时清除。严禁在上述地方掺和水泥、搅拌油漆等,只要造成上述地方有污染的,管理处将要求违规者给予赔偿。赔偿费用的计算方法为:'维修的材料费'加上'维修的人工费'的两倍。

(3)严禁从楼内或高空向外掷物、泼水,如出现此情况,将赔偿清洁费50元以上,200元以下。高空掷物造成人身伤害的,视其情节轻重,将依法追究责任。

(4)园区内禁止饲养鸡、鸭、鹅、猪等家禽家畜,违者按广州市有关管理规定处理。

(5)进入园区车辆污染道路的,赔偿清洁费、人工修复费50元以上300元以下。

(6)日常生活垃圾须用袋装,每天下午18:00至第二天早上8:00按规定时间放置到每层防火门后。

4、损坏、破坏和盗窃环境卫生设施及其附属设施的,除责令其恢复原状外,并可按重建(置)价的2倍至10倍价钱进行赔款;违反园区管理规定的,由保安部予以处理;违反治安管理条例及违法构成犯罪的,将送交处法机关依法追究其责任。

5、侮辱、殴打园区环境卫生工作人员或者阻挠其执行职责的,由园区保安部给予处理;构成犯罪的将送交处法机关依法追究责任。

第3篇 x房地产开发工程项目前期物业管理控制程序

房地产公司开发工程项目前期物业管理控制程序

1.目的

通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。

2.范围

本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。

3.职责

3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。

3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。

4.控制程序

4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。

4.2接管验收

4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。

4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在'物业管理接管验收记录表'中进行记录。

4.2.3接管验收合格后,由参加验收各方在'物业管理接管验收记录表'中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:

a)工程项目的整套技术资料;

b)工程质量保修书和工程使用说明书。

4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:

4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。

4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。

4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。

4.4联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。

4.5办理前期物业管理的入伙手续

4.5.1及时向住户发送有关的入住函件,包括:'入伙通知书'、'入伙手续书'和'收费通知书'。

4.5.2做好住户入住的服务工作:

a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;

b)住户签定'管理公约';

c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;

d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订'装修管理规定',做好对住户装修的有关服务工作。

4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:

4.6.1保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。

4.6.2治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。

4.6.3工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。

4.6.4物业管理机构根据'管理公约'规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。

4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。

5.质量记录

5.1qr23-01物业管理接管验收登记表

5.2qr23-02入伙通知书

5.3qr23-03入伙手续书

6.支持性文件

6.1q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。

6.2q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》

6.3q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》

6.4q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》

第4篇物业管理有限公司简介投标书

物业管理有限公司简介(投标书)

一、我们的实力

**物业成立于20**年8月,注册资金300万元,管理面积逾百万平方米,现为国家二级资质物业管理企业,zz市物业管理协会理事单位,中国物业管理协会会员单位。

业内率先通过iso9001和iso14001国际质量体系双认证,并建立起了融'末位淘汰制'和'目标责任制'为一体的**绩效考核模式,全员持证上岗率高达100%。

管理服务项目涵盖了住宅、高档别墅区、写字(办公)楼、高校后勤、商业地产等物业类型,融全程托管、顾问输出于一体,并正以每年50万平方的速度拓展着自己的管理服务领域。

先后与sz国贸、华新国际、三明国际、决策资源等知名企业形成战略联盟,广泛汲取其他企业的先进管理经验,以规范化、科学化、互动化为核心,构造独具**特色的复合型生态发展系统。

所管理服务项目达标(获奖)率100%,先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号,公司也先后被评为'zz市房地产行业青年文明号'和'zz市青年文明号',20--年度更是成功入选'hn省物业管理十大诚信维权企业'。

与sz国贸合作组建'sz国贸物业管理(zz)有限公司'

二、我们的理念

服务宗旨:尽心、尽力、尽责,善待每位客户。

质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。

团队精神:企业的命运就是个人的命运,企业的发展就是个人的发展。

发展目标:以'生态型发展体系'为依托,打造中原物业第一品牌。

三、我们的目标

立足基础服务,树立**物业诚信高效形象。

强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。

细化服务质量,倡导'温馨生活颠峰体验'。

四、我们的荣誉

20**年度jh园小区zz市优秀住宅示范小区

2002年度jh万世花园js区绿化达标先进单位

zz市绿化达标先进单位

zz市优秀住宅示范小区

zz市首批旅游观光小区

hn省优秀住宅小区

**物业 zz市房地产行业'青年文明号'

2003年度jh园小区js区绿化达标先进单位

zz市绿化达标先进单位

js区文明生活小区

jh花园全国物业管理示范住宅小区

**物业通过iso9001国际质量体系认证

zz市物业与房地产协会理事单位

2004年度js zz市优秀住宅示范小区

j城花园zz市优秀住宅示范小区

**物业通过iso14001环境质量管理体系认证

hn省物业管理十大诚信企业

第5篇 x物业公司计量设备管理程序

物业公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej-qp 7.1 物业公司计量设备管理程序页码: 1/2

1.目的:

加强计量设备的校验管理,确保测量工作的准确性。

2.适用范围:

适用小区工程维修部及需有测量工作的部门。

3.引用文件:

3.1 iso9002标准第4.11章

3.2质量手册第4.11章

4.职责:

4.1工程维修部负责计量设备的校验、发放的管理工作。

4.2维修班负责计量设备的校准、校验、测量工作。

5.工作程序:

5.1工程维修部对计量设备的购买作出计划安排。

5.2购置计划要明确计量设备的名称,规格与型号,数量,购置用途及要求。(本小区主要计量设备是:测温表、万用表)

5.3采购员根据购置计划,选择仪器仪表专营店,进行购买。

5.4计量设备的发放:

5.4.1工程维修部负责计量设备的发放、检查和登记。

5.4.2冬季供暖测温表,供暖前由维修班长负责领取,供暖结束后交回工程维修部。工程维修部要检查测温表是否损坏,并在发放记录上登记。

5.4.3万用表由维修班长或维修电工领取,并在发放记录上登记。

5.5计量设备的正确使用:

5.5.1冬季供暖测温时,测温人员首先要校准测量准确度。

5.5.2测温要在正确位置测量:(房屋中间距地面1.5米处)测温表数字,升至一定温度后,不再上升后保持3分钟没有变化后,即认为是此时,此地的准确温度。

5.5.3电工维修电气设备时,首先要将万用表打到电阻档,效准万用表,方可测量。

5.5.4测量不同项目,要将万用表打到相应档位,并且根据经验,选择量程范围,以免损坏万用表。

5.5.5测量人员正确使用计量设备,爱护计量设备,不得损坏,如使用不当,人为损坏计量设备,由本人负责赔偿。

5.5.6测量人员要正确使用计量设备,使用时首先检查计量设备准确度,如计量设备不准确;例:测温表量程范围是在0℃-30℃,经过调整旋扭达不到量程范围,万用表打到电阻档,正负表笔相触经调正旋扭不回零时或其它情况,即认为计量设备不准,不能用此设备进行测量,应交回工程维修部更换,领取新表并当场检查校验。

5.6计量设备的校验:

5.6.1测温表在每年供暖结束后,由工程维修部指派人将测温表送交国家计量部门进行校验,校验合格后,将校验合格标志贴于测温表上。

5.6.2如校验不合格,应将仪表送仪器仪表维修部门修理,然后再次经国家计量部门校验。

5.6.3万用表每年校验一次,由工程维修部派专人将万用表送交计量局校验。校验合格后,将校验合格标志贴于万用表上。如不合格,处理方法同测温表。

5.6.4工程维修部要将校验情况详细在《计量设备校验登记表》上登记。

5.6.5对于经过再校验不合格的计量设备应贴上《设备停用证》上报公司申请报废。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《计量设备校验登记表》 ej-qr-qp-7.1-01

6.2《计量设备发放记录表》 ej-qr-qp7.1-02

6.3《设备停用证》 ej-qr-qp7.1-03

6.4《报废申请表》ej-qr-qp7.1-04

第6篇物业管理部副主管职务说明书

工作概述:协助主管搞好'五防'为中心的安全防范工作;督管中队内务卫生,组织中队培训学习,促进中队正规化建设。

(一)任职资格

1、性别:不限

2、年龄要求:35岁以下

3、身高要求:男,170cm以上;女,165cm以上,身体协调性好,行动敏捷,视力5.0以上,无色盲;

4、学历要求:高中、中专或以上文化程度;

5、工作经历:任职物业社区保安领班1年以上;

6、工作技能要求

经《物业管理部副主管任用标准》评测合格后予以试用;经《物业管理部副主管试用转正考核标准》评测合格后予以转正。

(二)工作关系

1、直接上级:主管

2、直接下级:领班

3、合作部门:

(1)内部部门:屋村各部及其他部门

(2)外部部门:驻地派出所、消防中队、执法中队、交警中队

(三)岗位职责

1、做好主管的参谋和助手,主管不在时,代行主管行政管理职责;

2、与主管协作制订各项工作计划,落实以防盗、防抢为中心的各项安全防范措施;

3、负责中队思想教育工作;

4、督管中队宿舍内务卫生,组织中队军容风纪检查;

5、协助主管处理中队范围内投诉与突发事件;

6、妥善协调内部人事工作关系,搞好中队团结;

7、不断总结经验,及时改进工作方法,并向中队主管提交月度计划完成状况报告。

(四)工作目标与衡量标准

1、确保主管不在位代行其职责时达到《主管职责》要求;

2、确保辖区无管理责任事故发生;

3、确保无因管理方法失当、关心爱护不够、工作氛围不好而引致人员辞职或流失;确保所管理队员离职率每月不超过2%;

4、确保中队各班宿舍内务卫生秩序符合《内务卫生制度》;

5、确保警容风纪每半月检查一次,日常随机抽检全部合格;

6、确保中队内部团结协作,全年无打架斗殴;

7、确保每月向主管提交工作报告并附可行性建议。

第7篇物业管理手册术语和定义

1 公司简称

1.1 本手册全部采用ee集团房地产管理有限公司《经营管理制度》中对各级管理组织的简称,如:管理公司、项目所在公司。

1.2 物业分公司物业分公司是指'大连ee物业管理有限公司'在各地区设立的分公司,负责

ee地产开发项目的物业管理服务。各地区设立的物业分公司隶属各地项目所在公司,管理公司物业管理部负责对

项目所在公司在物业管理职能上的指导和监督。

2 相关管理术语

本手册完全采用 iso9000:2000 质量管理标准中有关术语和定义,包括(不限于): 质量、顾客满意、管理体系、质量方针、质量目标、持续改进、供方、过程(流程)、项目、程序、文件、可追溯性、合格与不合格、纠正措施与预防措施、审核、评审等等。

3 自定义术语

3.1 管理制度本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对'管理制度'的定义和解释,并将

'管理制度'与 iso9000 标准中的'文件'定义统一起来。

3.2 备案、核准与审批本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对'备案'、'核准'、'审批'的

定义和解释,并严格区分管理公司、项目所在公司、物业分公司的相关权限。

3.3 物业管理(物业服务) '物业管理'的定义完全采用国家《物业管理条例》中的规定,'是指业主通

过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。'

为突出本公司在物业管理活动中的服务定位,强化服务提供者的角色,本手册

及其支持文件中均将'物业管理'称为'物业服务'。'物业服务'、'物业管理'、 '物业管理服务'在本手册及其支持文件中具有相同的含义。

3.4 顾客 '顾客'是指物业服务的接受者,具体包括业主、租赁住户,以及配套商业网

点的经营商户或其他物业使用人。

3.5 前期介入 '前期介入'是指物业管理企业在正式验收、接管物业项目前,依据开发商要

求或与开发商签订的前期物业咨询服务合同的约定,有偿参与项目开发过程中涉及有关物业管理领域的活动。

项目对外承接物业项目时,前期介入工作的阶段和内容按服务合同约定执行。管理公司范围内开发项目的前期介入阶段和内容,各级物业管理部门(公司)必

须按本手册及其支持文件的规定和开发业务部门(公司)的具体要求执行。

3.6 专责人员 '专责'是指对某一项工作的结果负完全责任,或主要责任。但'专责'并不

意味着专职,也可以是兼职。

3.7 授权人员(部门) '授权人'或'授权人员'是指公司规定具有某项决策、执行或监督检查权力的

人员,授权方式可以是在管理制度中明确规定,也可以是上级领导根据实际工作需要,在其职权范围内做出的临时授权。

临时授权工作的责任一般仍由上级权力授予人承担,除非该项授权得到了更高一级管理人员的书面批准。

第8篇某物业管理公司章程

第一章总则

第一条:为规范公司行为,保护公司和股东的合法权益,依据《中华人民共和国公司法》《公司登记管理条例》及其法律、行政法规,特制定本章程。

本章程为公司最高行为准则,对公司、股东、董事、监事、总经理具有约束力。

第二条:公司为有限责任公司,由全体股东共同出资,股东以其出资额为限对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

第三条:公司股东作为出资者按投入公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。

第四条:公司以其全部法人财产,依法自主经营,独立核算,自负盈亏。

第五条:公司登记注册名称武汉顺驰物业管理有限公司

第六条:公司住所:东西湖区吴兴路特1号3-4-2号

第二章公司的经营范围

第七条:物业管理,商品房销售代理,房地产中介信息咨询服务,建筑装饰材料销售。

以上经营范围,以登记主管机关依法核准为准。

第三章公司注册资本

第八条:公司注册资本为五十万元人民币。

第四章股东的姓名或名称

第九条:公司由两方股东共同出资设立,具体如下:

1)名称(自然人姓名): 武汉顺驰投资控股有限公司法定代表人张伟住所东西湖区吴兴路特1号3-4-2号

2)名称(自然人姓名): 荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司法定代表人张伟住所荆州市江津西路288号

3)名称(自然人姓名): 法定代表人住所

4)名称(自然人姓名):

法定代表人住所

填写不下请另附纸。

第五章股东的权利和义务

第十条:股东的权利和义务

(一)股东权利

1) 按照出资比例分取红利;

2) 依法及公司章程的规定,转让出资;

3) 按照出资比例行使管理决策权;

4) 优先认购公司新增资本;

5) 查阅股东会会议记录和公司财务会计报告;

6) 要求公司为其投入的资本签发出资证明书。

(二)股东义务

1) 遵守公司章程;

2) 按时足额缴纳本章程中规定的各自所认缴的出资额;并依法办理其财产转移手续;

3) 依其所认缴的出资额承担公司债务;

4) 在公司登记后,不得抽回出资;

5) 维护公司的合法权益。

第六章股东出资方式和出资额

第十一条:股东可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为出资的实物、工业产权、非专利技术或土地使用权,必须进行评估作价,核实财产并依法办理其财产权的转移手续。工业产权、非专利技术出资的作价金额所占公司注册资本的比例按国家法律、行政法规规定执行。

第十二条:公司由***两方股东共同出资设立,出资形式及金额如下:

1) 武汉顺驰投资控股有限公司以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权) 货币出资,折合四十五万元人民币,占注册资本的90%;

2) 荆州市顺驰水蓝房地产开发有限公司以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权)货币出资,折合五万元人民币,占注册资本的10%;

3) **以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权)出资,折合***万元人民币,占注册资本的**%;

4)**以(货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权)**出资,折合***万元人民币,占注册资本的**%。

填写不下的请另附纸。

第十三条:公司成立后,应当向股东签发出资证明书并置备股东名册。

第七章股东转让出资的条件

第十四条:股东之间按照公司法或行政法规的规定转让其全部或部分出资,向股东以外的人转让其出资时,须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买转让出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。

第十五条:经股东会同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资者有优先购买权。

第十六条:股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所及受让出资额记载于股东名册。并根据情况,向转让方、受让方重新签发出资证明书。

第八章公司机构、产生办法、职权、议事规则

第十七条:公司设股东会,由全体股东组成,是公司的最高权力机构。

第十八条:股东会行使下列职权:

1) 决定公司的经营方针和投资计划;

2) 选举、更换董事,决定有关董事报酬的事项;

3) 选举、更换由股东代表出任的监事,决定有关监事报酬的事项;

4) 审议批准董事会(执行董事)的报告;

5) 审议批准监事会(监事)的报告;

6) 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;

7) 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

8) 对公司增加或减少注册资本作出决议;

9) 对发行公司债券作出决议;

10)股东之间相互转让出资或向股东以外的人转让出资作出决议;

11)对公司合并、分离、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;

nbsp;12)修改公司章程。

第十九条:对股东会决定的事项,除公司法及本章程特别规定的以外,由代表1/2以上表决权的股东通过即可生效。

第二十条:股东会对本章程第十八条第八项、第十一项(清算除外)及第十二项作出决议,必须经代表2/3以上表决权的股东通过。

第二十一条:股东会对本章程第十八条第(十)项作出决议,必须经全体股东股权1/2以上同意。

第二十二条:股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。

第二十三条:股东会会议分为定期会议和临时会议。

定期会议每半年召开一次。

临时会议可由代表1/4以上表决权的股东,1/3以上的董事或者监事提议召开。

股东会会议由董事会(执行董事)召集,董事长(执行董事)主持,董事长因特殊原因不能履行职务时,由董事长(执行董事)指定的股东召集,主持。

第二十四条:召开股东会议,应于会议召开15日之前以书面方式通知全体股东。

第二十五条:股东会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的股东应当在记录上签名。

第二十六条:公司不设董事会。

第二十七条:公司设执行董事一人,具体人选由股东会选举产生(执行董事的职权,参照董事会的职权),执行董事为公司法定代表人。

第二十八条:执行董事对股东会负责,行使下列职权:

(一) 负责召集股东会,并向股东会报告工作;

(二) 执行股东会的决议;

(三) 决定公司的经营计划和投资方案;

(四) 制订公司的年度财务预算方案、决算方案;

(五) 制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;

(六) 制订公司增加或者减少注册资本的方案;

(七) 拟定公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;

(八) 决定公司内部管理机构的设置;

(九) 聘任或者解聘公司总经理,根据总经理的提名,聘任或者解聘公司的副总经理、财务负责人,决定其报酬事项;

(十) 制订公司的基本管理制度。

第二十九条:执行董事任期三年,执行董事任期届满,连选可以连任。执行董事在任期届满前,股东会不能无故解除其职务。

第三十条:公司设总经理,由执行董事聘任或者解聘。总经理对执行董事负责,行使下列职权。

(一)主持公司的日常生产经营管理工作,组织实施执行董事决定;

(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;

(三)拟订公司内部管理机构设置方案;

(四)拟订公司的具体规章;

(五)制定公司的基本管理制度;

(六)提请聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人;

(七)聘任或者解聘除应由执行董事聘任或者解聘以外的负责管理人员;

(八)执行董事授予的其他职权。

总经理列席股东会会议。

第三十一条:公司不设监事会,设执行监事1名,其人选由股东会选举产生。

第三十二条:公司执行董事、总经理及财务负责人不得兼任执行监事。

第三十三条:执行监事任期每届三年,任期届满,连选可连任。

第三十四条:执行监事行使下列职权:

(一) 检查公司财务;

(二) 对执行董事、总经理执行公司职务时违反纪律、法规或者公司章程的行为进行监督;

(三) 当执行董事和总经理的行为损害公司的利益时,要求执行董事和总经理予以纠正;

(四) 提议召开临时股东会;

执行监事列席股东会会议。

第三十五条:公司研究决定有关职工工资、福利;安全生产以及劳动保护、劳动保险等涉及职工切身利益的问题。应当事先听取公司工会和职工的意见,并邀请工会或者职工代表列席有关会议。

第三十六条:公司研究决定生产经营的重大问题、制定重要的规章时,应当听取公司工会和职工的意见和建议。

第三十七条:执行董事、执行监事、总经理应当遵守公司章程、忠实履行职务,维护公司权益,不得利用在公

司的地位和职权为自己谋取私利。执行董事、执行监事、总经理不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司的财产。

第三十八条:执行董事、总经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。执行董事、总经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人名义开立帐户存储。

执行董事、总经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。

第三十九条:执行董事、总经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本公司利益的活动。从事上述营业或者活动的,所得收入应当归公司所有。

执行董事、总经理除公司章程规定或股东会同意外,不得同本公司订立合同或者进行交易。

第四十条:执行董事、执行监事、总经理除依法或经股东会同意外,不得泄露公司秘密。

第四十一条:执行董事、执行监事、总经理执行公司职务时违反法律、行政法规或公司章程的规定,给公司造成损害的,应当承担赔偿责任。

第九章公司财务、会议

第四十二条:公司依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立公司的财务、会计制度。

第四十三条:公司在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法经审查验证。

财务会计报告包括下列财务会计报表及附属明细表:

(一) 产负债表;

(二) 损益表;

(三) 现金流量表;

(四) 财务情况说明书;

(五) 利润分配表;

第四十四条:公司于每一会计年度终了后的十日前,将财务会计报告送交各股东。

第四十五条:公司分配当年税后利润时,应当提取利润的10%列入公司法定公积金,并提取利润的5―10%列入公司法定公益金。

公司法定公积金累计为公司注册资本的50%以上时,可不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的,在依照本章程第四十九条第一款规定提取法定公积金和法定公益金之前,应先用当年利润弥补亏损。

公司在税后亏损和提取公积金、法定公益金后所余利润,按股东出资比例分配。

公司的公积金用于弥补公司的亏损,扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。

公司提取的法定公益金用于公司职工的集体福利。

第十章公司合并、分立和变更形式

第四十六条:公司合并或者分立,由公司股东会作出决议。

第四十七条:公司合并,由合并各方签订合并协议,并编制资产负债表及财产清单。

公司应自作出合并决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上至少公告三次。

债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得合并。

公司合并时,合并各方的债权、债务,应由合并后存续的公司或者新设的公司承继。

第四十八条:公司分立,其财产作相应的分割。

分立时,应编制资产负债表及财产清单。公司应自作出分立决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得分立。

公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。

第四十九条:公司需要减少注册资本时,必须编制资产负债表及财产清单。公司自作出减册资本决议之日起10日内通知债权人,并于30日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自第一次公告之日起90日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。

公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。

第五十条:公司增加注册资本时,股东认缴新增资本的出资,按公司设立时缴纳出资的有关规定执行。

第五十一条:公司合并或者分立,登记事项发生变更时,应当依法向公司登记机关办理变更登记;公司解散时,应当依法办理公司注销登记;设立新公司时,应当依法办理公司设立登记;公司增加或减少注册资本,应当依法向公司登记机关办理变更登记。

第五十二条:公司由有限公司变更为股份有限公司应依法办理有关审批手续。

第十一章公司解散事由与清算办法

第五十三条:公司出现下列情形之一时,可以解散:

(一) 股东会决议解散;

(二) 公司章程规定的营业期限届满需要解散

(三) 因公司合并或者分立需要解散。

公司违反法律、行政法规被依法责令关闭时,应当解散。

第五十四条:公司依前条第一款第(一)、(二)、(三)项规定解散的,应当在15日内成立由股东组成的清算组,进行清算。

公司依前条第二款规定解散时,由有关主管机关组织股东、有关机关及有关专业人员成立清算组,进行清算。

第五十五条:清算组在清算期间行使下列职权;

(一) 清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单。

(二) 通知或者公告债权人

(三) 处理与清算有关的公司未了结的业务

(四) 清缴所欠税款

(五) 清理债权、债务

(六) 处理公司清偿债务后的剩余财产

(七) 代表公司参与民事诉讼活动。

第五十六条:清算组应当自成立之日起10日内通知债权人,并于60日内在报纸上至少公告三次。债权人应自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的第一次公告之日起90日内,向清算组申报其债权。

债权人申报其债权,应说明债权的有关事项,并提供证明材料。清算组应对债权进行登记。

第五十七条:清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,应当制定清算方案,并报股东会或者有关主管机关确认。

公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用,职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款,清偿公司债务。

公司财产按前款规定清偿后的剩余财产,按股东的出资比例分配。

清算期间,公司不得开展新的经营活动。公司财产在未按第二款的规定清偿前,不得分配给股东。

第五十八条:因公司解散而清算,清算组应清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后,发现公司财产不足清偿债务时,应立即向人民法院申请宣告破产。

第五十九条:公司清算结束后,清算组应制作清算报告,报股东或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,经公司登记机关核准注销登记后,由清算组公告公司终止。

第六十条:清算组成员应当忠于职守、依法履行清算义务。

清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司财产。

清算组成员因故意或重大过失给公司或债权人造成损失的,应承担赔偿责任。

第十二章党组织、工会组织

第六十一条:公司内设立党组织、工会组织。

第十三章附则

第六十二条:公司经营期限十年,自登记机关核发营业执照之日起计算。

第六十三条:本章程经股东会通过,并自领取公司营业执照之日起生效,本章程解释权归股东会,修改权归股东会。

注:1、公司根据股东的人数和规模,公司机构可以根据实际情况修订补充条款,但应符合公司法的规定。

2、公司以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的,公司章程必须就有关财产权转移事宜、期限等做出规定。

本章程经全体股东一致通过。

甲

签字(盖章):

乙

签字(盖章):

丙

签字(盖章):

丁

签字(盖章):

第9篇阳城管理处物业资料管理

太阳城管理处物业资料管理

物业资料是物业管理的重要资源。我们将本着'集中化,有序化,信息化,科学化'的管理原则,实行原始档案和电脑档案管理的双轨制,建立档案管理系统。

小区运作伊始,我们就将建立详尽完善的物业档案资料,为以后的管理打下良好的基础。以机电设备资料为例:

(一)原始基础资料

包括各设备设施的原始技术资料、技术参数,竣工图纸,检验合格证书和质量保证书,单机试运转报告,系统加压测试报告等。

(二)运行管理资料

对所有设备设施及机房、管井进行编号挂牌,各类管道、流向、阀门状态等清楚标示,各类安全警示牌放置到位;划分责任区,指定责任人,并记录在案。

按设备的具体情况制订操作规程、机房管理规定,绘制各类系统流程示意图,放置在适当位置,并复制存档。

建立设备卡,除抄录设备的原始技术资料外,每次维修保养的过程特别是原始技术资料中无法反映的零配件型号等均需记录在卡,便于日后维修。

日常运行资料:如运行数据记录表,设备巡查记录,都应忠实记录并留存在档。

工程改造资料:在小区运作中,不可避免的会发生各种工程改造,所有的技术资料、图纸均需详细编目留存,以备日后询查。

详细档案资料的分类管理(见表一、表二)

表一物业接管移交资料

名称资料内容

工程建筑

产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更、通知及技术核算单

e:竣工图:1、单体建筑、结构、设备竣工图

2、消防、智能化等工程及地下管网竣工图

f:房屋、消防竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主要材料的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格证书

i:供水、供电、消防、智能化等设备的检验合格证书及技术资料

j:绿化工程竣工图

k:其他技术资料

表二管理档案资料

名称资料内容

物业资料房屋基本资料、分区资料

事务资料a:事务值班表 b:事务交接记录表

c:日常事务巡视记录 d:事务回访登记表

e:搬出(入)物品登记表

维修资料a:日常维修记录表 b:公共设施维修记录表c:大中修记录表

护管交通

管理资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:查岗记录

c:物资搬运放行记录、

d:车辆管理记录e:紧急事件处理记录

设备管理资料a:公用设施保养维修记录

b:各项机电设备保养维修运行记录

c:设备分承包方维修保养记录d:设备检查记录

员工管理资料a:员工个人资料、聘用表 b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训计划及实施记录d:员工培训考核记录

f:重要岗位员工地址、电话等记录

客户反馈资料a:客户意见调查、统计记录

b:客户投诉及处理记录表

行政文件资料a:主管人员值班及督察记录

b:政府部门文件

c:主管领导部门文件及兄弟单位资料

d:管理处规章制度、通知、通报等文件

e:管理处荣誉一览表

f:管理处会议记录

第10篇物业治安管理手册

第二章治安管理

第一节治安管理概述

一、治安管理人员岗位职责

1.部门主管的职责

(1)保安部主管应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任。

(2)根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标,并督导下级管理人员的工作。

(3)主持部门例会,传达贯彻经理及有关部门的指示,并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题。

(4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能,熟悉住宅小区内治安状况,做到心中有数。

(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理。

(6)负责完成经理交办的其他事项。

2.保安班长的职责

(1)对部门主管负责,做好所管辖区内安全治安工作。

(2)带领保安班全体人员,根据制定的岗位责任制,认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作。

(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求,严格进行检查,督促全体保安人员落实岗位责任制。

(4)要有法律知识和法律观念,熟悉保安业务,了解物业管理公司所制定的规章制度,掌握管区内治安保卫工作的规律、特点,严格管好、做好安全保卫工作。

(5)做好部门主管和基层保安人员的协调工作,及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报,为上级领导部门提供建设性的工作建议,同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排。

(6)认真做好本班人员的考勤工作,详细如实地记载工作中遇到的问题及处理情况。

(7)以身作则,做好本职工作。

3.保安员的职责

(1)保安员上岗必须身穿制服,配戴装备,严整仪容。纠正违章时先敬礼,必须做到以礼待人。

(2)作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

(3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作,认真检查设备设施,发现不安全因素立即查明情况,排除险情,并及时报告主管部门及领导,确保管区的安全。

(4)执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑的人、事、物,预防案件、事故的发生,力争做到万无一失。

(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

(6)严格遵守上下班时间及值班纪律,对岗位发生的各种情况要认真处理,并且做好详细的书面记录。

(7)遇到紧急、突发性重大事情,要及时向主管部门经理请示报告。

(8)严格执行交接班制度,按时、按规定交接班。

(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关住户及有关部门。

(11)详细记录各有关部门领导打来的电话,认真完成领导交办的各项任务。

(12)若发生案件,应采取下列步骤以协助破案:

①立即报案并留在现场直至公安人员到达;

②切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品,保留现场证据,方便取证工作;

③禁止任何人在现场走动,并礼貌地劝阻闲人进入现场,以方便公安人员现场调查;

④向公安人员提供有关案件详情。

二、治安管理基本制度

1.保安人员工作纪律

(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度;

(2)坚守岗位,忠于职守,严格执行岗位责任制;

(3)上岗坚决做到“五不准”,即不准喝酒,不准聊天,不准容留外来人员,不准擅离工作岗位,不准迟到、早退;

(4)服从管理,听从安排,廉洁奉公,敢于同违法犯罪分子作斗争;

(5)爱护各种警械器具装备,不丢失、损坏

、转借或随意携带外出;

(6)严格执行请、销假制度,有事外出必须请假。

2.保安人员的交接班制度

治安保卫交接班非常重要,因为这段间隙处理不好,就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞,必须强化交接班制度。

(1)接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班,在登记簿上记录接班时间;

(2)交接班时,交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚;

(3)接班保安人员验收时发现问题,应由交班保安人员承担责任。验收完毕,交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任;

(4)所有事项交待清楚后,交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名;

(5)接班人未到,交班人员不得下班。如果接班人员未到,交班人员下班,这期间发生的问题,两人共同负责;

3.保安人员工作细则

(1)仪表着装

①按公司配发制服统一着装和佩戴,制服须保持洁净、平整,各项配置标志齐全规范。

②风纪严整,不得敞开衣领,翻卷衣袖、裤边;上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

③上岗前、下岗后须到指定点更衣;不得将制服及佩戴物带离小区;服装清洗不得影响正常上岗着装。

④保安人员仪表须洁净端正,不得留长发、胡须。

(2)上岗姿态

①在岗时须精神饱满,精力集中。

②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿,巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健,双臂前后自然摆动,不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

③两人巡岗时须并排,保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队, 保持上岗姿态统一步伐行进。

④在岗期间不得吸烟或吃零食,不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

(3)文明礼貌执勤

①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到,行为举止须自然端正、落落大方。

②礼貌待人,遇住户或外来人员需交涉或按章管理时,在开始前和完成后皆须先敬礼, 把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

④回答住户或来宾提问时应清楚扼要,并使用普通话。

(4)门卫岗

①对出入小区的人员必要时进行查询,言语文明,并做好登记和引导工作,来访客人须出示有效身份证明,填写来访人员登记表,说明来访事由,被访人姓名、住址、电话等。

②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

③负责登记电视监控情况。

④负责小区内邮件的收发登记管理。

⑤门卫岗须保持整洁美观,无关人员不得进入门卫岗。

(5)巡逻岗

①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

②巡逻岗执勤主要内容包括:小区内陌生人员查询,劝阻已进入小区的无关闲杂人员, 车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况,及时发现不安全隐患,制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

④巡逻情况及时记录。

4.保安工作人员的奖惩制度

为了鼓励保安人员认真做好本职工作,杜绝一切不良行为,以责、权、利相结合为原则 ,制定保安人员奖惩制度。

(1)奖励细则

①见义勇为,敢于同坏人坏事做斗争,成绩显着者;

②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件,成绩突出者;

③积极参加抢险救灾,保卫人民生命财产的安全,成绩显着者;

④为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策,所提的合理化建议实行后效果明显者;

⑤拾金不昧者;

⑥年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”,被评为省、市政府“治安模范标兵”者。

(2)惩罚细则

1)值班时收听收音机、录音机,收看电视或进行其他与值班无关的事情。

2)擅离职守,经常迟到、早退。

3)酒后执勤上岗,并造成一定后果。

4)未按时交接班,或不按有关规定进行交接班,或交接班不清楚,检查时相互推卸责任者。

5)未经部门领导批准,私自顶班者。

6)未经部门领导同意,擅自带人留宿者。

7)执勤时,衣装不整,佩戴不齐;执勤中玩忽职守,疏于防范,致使在管辖范围内发生案件或事故,造成极坏影响者。

8)对公司和保安部领导下达的工作任务,未能如期完成,而又没有正当理由者。

9)扣留物品不登记,不上交;捡拾物品不报告,不上交者。

10)违反保安器材使用规定,私自随便转借和使用。

11)在突发性事件或紧急情况下,临阵脱逃或坐视不管者。

12)法制观念淡薄,参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等,与治安工作人员的应有素质极不相称者。

13)思想不纯,见利忘义,监守自盗或以权谋私,严重损坏公司形象者。

14)工作责任心不强,不服从分配,不执行规章制度,并随意顶撞领导且屡教不改者。根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者,影响极坏者应辞退或开除;对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。

5.电视监视岗位职责与日常管理

(1)职责

①24小时严密监视保安对象的各种情况,发现可疑或不安全迹象,及时通知值班保安就地处理,并通过对讲机向办公室报告。

②发现监视设备出现故障,要立即通知值班保安加强防范,同时尽快找出原因,及时修理设备,使之正常运转。

③严格执行登记制度,凡是发现可疑情况,应认真记录下来。

(2)要求

为了保证岗位职责的落实,要求全体电视监视工作人员努力做到:

①提前做好上岗准备,按时接班。

②做好交接班手续,无遗漏、无差错,哨位设施无损坏,勤务登记准确及时、内容清楚。

③严禁无关人员进入工作场地,不准带亲戚朋友在工作场所聊天。

④上班时精神集中,不准擅离岗位或做与工作无关的事情。

⑤严守岗位,保持高度的警惕性,发现可疑情况,严密监视,同时通知该区域的保安和报告上级,密切配合,确保安全。

三、治安管理的内容

根据公司制定的有关规定,确定治安管理的内容如下:

1.小区治安管理内容

(1)住宅小区开设的经营摊点,未经管理公司批准,领有经营许可证的,治安人员有权禁止其活动。

(2)在住宅小区内的公共场所晾晒衣物,在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物,饲养鸡、鸭等家畜,治安人员应予以制止。

2.小区治安管理范围

下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为,都属于治安管理范围。

(1)使用音量过大或发出噪音的器材,影响他人正常的工作和休息。

(2)从楼上往下乱扔杂物。

(3)擅自撬开他人信箱,私自拆开他人邮件、电报信函等。

(4)非法携带、存放枪支弹药;非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。

(5)未经批准,私自安装、使用电网。

(6)非法侵入他人住宅,损毁他人财物。

(7)使用汽枪,在住宅小区内进行各种射击活动。

(8)制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。

(9)利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。

(10)利用住宅作据点,进行盗窃活动。

(11)制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。

(12

)利用住宅进行嫖娼**活动。

(13)在车辆、行人通行的地方施工;对沟井坎穴不设覆盖物、标志,或故意损毁、移动覆盖物或标志。

(14)故意损坏邮筒、公用电话等公共设施;故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备;故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。

第二节治安保卫队伍的建设

一、治安保卫队员的条件

(一)基本条件

1.退伍军人(凭退伍证)或身体素质好,具备一定的军训基本功。

2.身高1.7米以上。

3.20岁以上,28岁以下(凭身份证)。

4.初中以上文化程度(凭毕业证)。

5.身体健康(凭市、区级以上医院的体检表)。

6.思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)。

7.符合计划生育规定(凭计划生育证或未婚证)。

优先条件:

1.近年度退伍军人优先

2.党员优先

3.高中以上文化程度优先

(二)保安队伍的基本要求

1.保安队长思想品德好,军事素质过硬;具有组织管理能力和一定的表达能力。

2.季度训练考核,人均分数在85分以上为达标。

二、治安保卫队员的训练

为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍,必须对保安人员进行常规性的军事化、正规化、规范化的学习和训练。

(一)上岗前培训

对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训,培训内容包括:

1.公司简介。

2.物业管理的基本知识,主要学习《物业管理条例》及其实施细则。

3.企业内部的管理制度:员工守则,工作纪律,劳动纪律,人事管理规定。

4.安全防火教育:消防基本知识。

5.iso9000质量体系标准的基础知识,主要学习质量方针和质量目标。

6.公司《安全管理手册》中的基本要求。

7.其他有关知识:普法知识,职业道德教育。

8.军训:主要为队列训练。

(二)岗位培训

对在岗的保安员要进行常规培训,以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法,培训内容包括:

1.详细学习公司制定的《治安工作手册》内容:即职责权限,规章制度、规定,工作程序、规范、标准。

2.常规训练:队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练。

3.有关精神文明内容的学习。

(三)培训安排,见表6-2-1、表6-2-2

三、治安保卫队员的考核

(一)单兵队列考核标准

1.军人军姿:头要正,颈要直,挺胸收腹,两眼平视前方,下额微收,两臂下垂,五指并拢,拇指贴在食指第二关节,中指贴在裤缝,精神面貌好。

2.停止间转法:“两快一稳”,即转体快,靠脚快,站得稳。

3.齐步与立定:向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间,离身体约30厘米,不超过衣缝线,向后摆臂离身体约25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分钟。

4.正步与立定:绷脚尖,小腿带动大脚,脚掌离地约25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分钟。

5.跑步与立定:第一步“跃”出去,运臂时“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分钟。

6.敬礼:手指并拢,手腕与小臂平直,大臂抬到与肩平,手指与帽檐接缝处约1~2厘米,取捷径一步到位。

(二)擒敌应用技术动作

1.基本功:

(1)直打、侧打、勾打:出拳以“快、准

、狠”为主,动作与力量结合。

(2)弹踢、侧踹、勾踢:腿部稳而有力,配合两手动作。

(3)综合练习:手与脚的巧妙配合,扭肩送膀,协调一致。

2.擒敌拳:动作准确、熟练,刚劲有力,干脆利落。

(三)军事体能测试标准

1.百米跑14秒以内。

2.俯卧撑50个以上。

3.爬楼20层楼45秒以内。

四、保安队员主要职责和权限

(1)保安队长职责

①主持全队工作,坚决执行管理处主任指令,带领全队人员依据各自职责,认真做好安全保卫工作。

②熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准,掌握治安区内的保安工作规律及特点,加强重点岗位的安全防范。

③及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。

④做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排),每周召开班务会一次,每半月召开队务会一次。

⑤经常检查各岗位工作情况,零点之后的夜间查岗每周不少于两次。

⑥带领保安队配合其他管理服务工作,制止、纠正各类违章行为。

⑦负责全队队员的内务管理和考勤工作。

⑧处事公道,言行文明,对自己的缺点勇于改正,虚心接受工作建议和意见。

(2)保安队长权限

①对本管理处物业有权进行安全监督。

②有权检查各岗位保安员执勤情况,对玩忽职守,违纪违章人员有权进行处罚。

③每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。

④对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。

⑤有权根据实际需要,对各岗位保安员进行调整。

(3)保安员的职责和权限

1)有权制止一切违法犯罪行为,在执行任务时,对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子,有权抓获并扭送公安机关,但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。

2)对发生在所护卫区内刑事案件或治安案件,有权保护现场、保护证据、维持秩序、提供情况,但无勘察现场的权力。

3)在防范和打击犯罪活动时,保安员可以配备和使用非杀伤性防卫械具。

4)对违反治安管理条例行为的人,保安员有权劝阻、制止和批评教育,但没有罚款、裁决等处罚的权力。

5)对违法分子不服制止,甚至行凶、报复,可采取正当防卫。

6)对携带和运送可疑物品,身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查、监视、报请当地公安机关处理,但无权侦察、扣押、搜查。

7)对出入小区、大厦的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品,按规定有权进行验证、检查。

8)按照规定,有权制止未经许可的人员、车辆进入小区、大厦内。

9)积极配合卫生、绿化、维修等其他服务,制止违章行为,防止破坏,不能制止解决的向总值班室或班长报告(制止违章要先敬礼)。

10)熟悉和爱护小区(大厦)内配套的公共设施、机电设备、消防器材,并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。

廉洁奉公,坚持原则,是非分明,敢于同违法犯罪行为作斗争。

11)积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动,努力完成各项治安服务工作。

12)密切联系群众,积极向业主(住户)进行治安防范和管理方面的宣传,协助业主( 住户)做好“四防”工作,落实各项安全防范措施,发现不安全因素及时向业主(住户)报告 ,协助整改。

第三节情况处理

一、常见可疑情况的处理

保安员在站岗或巡逻时,经常会碰到一些可疑情况,对可疑情况要根据其严重程度采取相应的措施。下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。

①冒烟。了解确切的冒烟口,了解冒烟的原因(着火、电线短路等),并上报处理。

②冒水。了解冒水的确切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及时堵漏并上报处理。

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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源,如因电源短路造成,要及时切断;如是其他化学品异味,要及时封锁现场,并通知有关部门处理。

④在大厦通道游荡(借找人却说不出被访者的单位及姓名)的人。密切观察其举动,必要时劝其离开。

⑤发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携带工具的用途,如用途不明的,带回保安值班室处理,或者送当地派出所。

⑥在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截,询问验证,如属盗窃、抢劫财物的,送交公安机关处理。

⑦自行车、摩托车无牌、无行驶证,有撬损痕迹的,或将没开锁的自行车背走或拖走的,当即扣车留人,待查明情况后再放行。

⑧机动车拿不出行驶证,说不出车牌号,没有停车证的。立即联系停车场车管员,暂扣车钥匙,约束其人,待查明情况后再放行,如情况不明的,送公安机关查处。

⑨遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)、擒获,并带到保安值班室处理,查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。

二、常见的治安、刑事案件处理

1.发生打架、斗殴的处理方法

①积极果断劝阻双方离开现场,缓解矛盾,防止事态扩大。不要因双方出手时误打到自己而介入,同时立即向值班领班报告。

②如事态严重,有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的,通知当地公安机关前来处理或将行为人扭送公安机关处理。

③提高警惕,防止坏人利用混乱偷窃财物。

④说服围观群众离开,保证所辖范围内的正常治安秩序。

2.发生盗窃案件的处理

①发现盗窃分子正在作案,应立即当场抓获,并报告管理处及公安机关,连同证物送公安机关处理。

②如果是盗窃案发生后才发现的,立即报告管理处及公安机关,同时保护好案发现场, 重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等,不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。

③对重大案发现场,可将事主和目击者反映的情况,向公安机关作详细报告。

3.发生凶杀案件的处理

①如发现歹徒正在作案的,应设法制服、阻拦歹徒,并召集各岗位保安员配合,同时, 迅速向上司和公安机关报案,如有伤员迅速送附近医院救治。

②如事后接到报告,则保护案发现场,禁止无关人员进入,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响公安人员勘查现场,收集证物和线索。

③案发时,前门岗及后门岗要加强戒备,对外出人员、车辆逐一检查登记。

④登记发现人和事主的情况,抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经过,并做好记录。

⑤案发时的现场人员一律不能离开,等待公安人员询问。

⑥向到现场的公安人员汇报案情,协助破案。

4.遇到犯罪分子抢劫的处理

①在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时,应迅速制止,同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪,并立即报警。

②如劫匪逃离现场,要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向,并立即组织群众堵截;如驾车逃跑的,应记下车牌号码并报警及拦车追堵。

③保护抢劫现场,不要让群众进入现场,如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方,无法将证物留放原处时,要收起交公安机关。

④访问目击群众,收集劫案情况,做好记录并提供给公安机关。

⑤事主或在场群众若有受伤的,要立即送医院并作报告。

三、爆炸紧急情况处理

1.收到被放置爆炸物品信息时的处理

①得知被放置爆炸物品,或者接到扬言爆炸的恐吓电话时,要保持镇静,认真记录,同时以最快速度报告高层管理者,并立即向当地公安机关报案。

②由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安,加强出入口管理,对于陌生或行迹可疑人员严加防范,认真查验证件,检查携带物品。

③立即通知各门岗,检查车库是否有遗失包物,并加强巡逻,发现无主物品不要随便碰触,立即上报,并报公安机关,请求协助。

④确定确有爆炸物品时,立即疏散人员,同时请求公安机关协助处理。

2.发生爆炸事件时

的紧急处理

①值班人员接到发生爆炸报告后,立即赶到现场,确认后立即向公司最高领导层报告, 同时向公安机关报案,如引起火灾即刻报119火警;如有人员伤亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员,引导其进入现场。

②立即成立临时指挥部,由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。

③工程人员迅速切断必要电源,保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户,并在距爆炸中心30m处设警戒线,禁止无关人员进入,同时,组织保安及物业助理在公共区域巡视,检查是否还有可疑爆炸物。

④消防监控中心高度戒备,监视有无火灾等可疑情况,各在岗员工也要坚守岗位,密切注意有无可疑情况。

⑤工程部负责提供楼层平面图,供公安人员破案时使用。

四、遇到台风、潮汛时的处理

①接到防风、防汛的通知后,管理处主任进行总动员,并根据各部门职责做出具体工作布置,积极做好抢险准备工作。

②物业部要张贴通知于大堂,要求业主(租户)关好门窗,做好应急准备工作;在险情到来之前巡查大厦,做好补救措施,尽量消除有害隐患,减低损失程度;检查高空悬挂物是否牢固,防止坠落;消防监控中心及保安员加强警戒,以防其他事件发生。

③工程部要准备好防汛工具,加强值班力量,保证人力充足;保证地面排水通道畅通; 必要时放下防洪闸。

④每次防风、防汛工作结束后,各部门均要填写紧急情况处理记录,并由部门负责人签字上报存档。

五、遇到停电、停水时的处理

①接到停电、停水通知后,张贴通知,告知全体用户,请用户配合关闭室内各种电器设备(照明除外)。

②准备充足的照明工具,保安员及物业管理员逐层检查备用照明的配备情况,保证停电后照明系统正常启用。

③工程部负责后备电源启动的具体操作工作。

④物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后,通知各部门准备转电。

⑤市电转为备用发电。正式转电前,要检查低压电房,确认设备及人员准备就绪,在监控室查看客户乘电梯情况,在确认无人乘梯情况下,通知工程部停梯,再通知低压电房开始转电,转电工作完成后,最高当值通知工程部开梯。供电转入正常后,最高当值仍要在监控室观察电梯运行情况,在正常进行半小时后方可离开。

⑥备用发电转为市电程序同⑤。

⑦保安员加紧巡逻,防止盗窃、火灾等事件发生。同时,在大堂加派人员,加强进入大厦人员的登记工作。

⑧接到停水通知后,工程人员将蓄水池的水注满。

第四节管理规定规程

一、保安员巡逻签到

①签到箱的安装。小区每2000m2安装1个,大厦每座五层楼安装1个。签到箱型号统一,钥匙统一(尽量能共用),具体位置由管理处确定。

②签到箱钥匙的保管。为方便签到、检查,物业管理部、分管房管员或副主任、班长、治安队长和一个班次治安巡逻员各配备一把钥匙;班次轮换时由班长收齐后统一交到下一班的班长。

③保安员在巡逻中,小区每小时打开签到箱在签到卡上签到一次,大厦90min签到一次,责任区内有多少签到箱,均应签到,每张签到卡,不允许同时签到,每个签到箱之间间隔时间为20min左右。

④保安队长在每个巡逻班次时间内检查不少于一次,每责任区抽查一次,班长全面检查不少于两次,物业管理部、管理处主任、房管员的夜间查岗必须进行抽查。

⑤签到人、检查人均要求在卡上签名并注明时间,房管员发现不合格的可直接记录在卡上,保安队长作为考核依据。

⑥凡检查不合格者记一次不合格。

⑦由保安队长负责每周到签到箱收发签到卡一次,由保安队长保管,保存时间1个月。

二、大厦大堂保安工作规程

1.工作程序

1)工作时间安排:大堂岗保安工作实行24h全天候值班制,三班倒,每班每岗1人工作8 h。值班时间分为早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早、中、晚三班每10天依次轮换1次,即每月10、20、30日为倒班日。

2)来人来访登记:

①对外来人员(业主或住户亲友,各类访客,装修等作业人员,员工

亲友等)一律实行进、出登记。

②必须登记有效证件,特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等。

③认真核对证件和持有人是否相符,若不符不予以登记和放行。

④来访者必须说明所访问业主(住户)的姓名及栋、号等,必要时,须用对讲机通话确认后方可登记进入。

⑤当接过来访客人的证件时,应使用“谢谢”等文明用语。

⑥认真填写《来访登记表》,要求字迹清楚,逐项登记。

⑦若遇不登记强行进入大厦的,按有关规定处理。

⑧当业主(住户)带有亲友或访客时,应有礼貌的请其出示有效证件予以登记并做好必要的解释工作,以消除业主(住户)的不满情绪。

⑨若遇公司(管理处)领导陪同指导。参观、学习的社会各界人士来大厦,应立即起立敬礼,以示欢迎,并热情回答客人的询问。等客人走了之后,将参观客人人数、单位、职务等情况记录清楚备查。

⑩当外来人员出大厦时,保安员应及时核准访客,并做好离开时间等登记工作。

2.严密监视大堂和电梯

①提高警惕,严密注视进出大厦的各类人员,特别是外来人员,如有怀疑立即通知巡逻人员和班长,并做好值班记录。

②发现电梯关人事件,应立即善言安慰乘客,同时通知电梯工马上进行抢修,并报告班长及管理处,协助做好善后工作和值班记录。

3.服务要求

①对住宅楼大堂岗要求熟悉本大厦业主(住户)的基本情况,包括:业主姓名、楼座、家庭成员、相貌特征、经常出入大楼的时间等,熟悉大楼情况。

②遵守公司制定的“文明礼貌用语规范”。

③到当业主(住户)出入大堂时,应主动为业主(住户)开启门锁,点头微笑以示问候;

④发现有老、弱、病、残、双手拿重物的业主(住户)进出大门有困难时,要主动帮助开门或提供必要的协助。

⑤当有业主(住户)搬迁时,应协助维护进出秩序,指定其使用专用电梯和车辆、物品的停放位置。

三、治安巡逻规程

1.治安巡逻的基本要求

①巡逻保安员要在巡逻过程中,应多看、多听,以确保完成巡视工作任务。

②检查治安、防盗、防火、水浸等情况,发现问题立即处理,并报告上级领导及有关部门。

③巡查小区内各个重点部位、治安死角等,发现有可疑人员应前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品。

④对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员,应劝其离开辖区,属“三无”人员按要求对其进行处理。

⑤对小区内的装修工程进行监管,对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。

2. 巡逻时间及规律

(1)时间安排

值班岗保安实行24h值班制(根据环境具体安排)

(2)小区巡逻

①巡逻周期:20min一次,每小时打卡一次,每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查一遍。

②巡逻规律:不制定固定路线,但不留“死角”、“偏角”。

(3)大厦巡逻

①巡逻周期:90min巡逻打卡一次。

②巡逻规律:先从天台起,自上而下,从每层楼依次巡逻到地下室,最后到室外。

(4)记录

巡逻保安员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在治安巡逻签到表内,保安班长将本次的情况收集并记录在《治安一日情况汇总表》、《值班情况记录》内,存档。

四.治安巡逻工作的检查

①交接班时,交接双方班长要到各岗位检查:交接是否认真,手续是否办妥,仪容仪表是否符合有关规定等,发现问题,及时纠正,并做好记录。

②每1h巡逻班长到各岗位巡视一次,并不少于两次检查巡逻签到情况,认真填写《保安工作班检表》。

③队长巡视检查各岗位每班不少于两次,并填写《员工考核表》。

④巡查时,发现有不认真或违纪等情况,要及时纠正,做好记录并上报。

⑤本班执勤中遇到疑难问题时,班长应立即到场,按有关规定处理,不能解决

时报告队长或管理处处理。

五、保安员交接班

①按时交接班,接班人员应提前10min到达岗位,接班人员未到达前,当班人员不准离开岗位。

②接班人员要详细了解上一班的值班情况和接班后应注意的事项。

③交班人员应将当班时发现的情况、发生的问题、处理情况及注意事项向接班人员交代清楚。

④当班人员发现的情况要及时处理,不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕,接班人应协助完成。

⑤接班人员应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等,发现异常情况应立即报告,必要时双方签名作证。

⑥交班人员应负责清理值班场地卫生。

六、对讲机的配备、使用管理规定

①对讲机每岗1台,固定编号。

②对讲机只用于工作和突发事件时的联系,严禁用对讲机进行聊天、说笑,不得讲一切与工作无关的事。大厦有外来人员或施工人员进出运货等,可用对讲机通知相关人员留意或监督检查。

③注意爱护对讲机,并认真做好对讲机的交接工作,以防出现问题时互相推卸责任。

④谁使用谁保管,严禁外借,不用时由保安领班对对讲机进行保管。不能使用或丢失时要及时汇报,非因公丢失、损坏的,照价赔偿。

⑤由保安领班负责每季度进行一次检查,并填写检查记录。

七、紧急集合方案

1.目的

紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动,训练队员对突发事件的反应能力,做到镇静自如,快速出击,方法有效。通过方案演练,使每位队员掌握对付各种突发事件的程序和方法,能在短时间内到达预定地点。

2.适用范围

①治安突发事件,如突然发生重大抢劫、杀人、业主(住户)和公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

②受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁。

③紧急集合方案演练。

④其他重大意外情况。

3.方法

①每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃,治安值班室或消防中心,其他员工宿舍应尽量安装报警装置。

②当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警,各保安队员必须在90s内到达指定地点待命。

③当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警,各保安队员必须在120s(即铃响的时间)内到达指定位置待命。

4.信号控制

①在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按规定的信号报警。

②每季度演练一次,在演练中只能由管理处主任控制报警,公司领导每年抽查一次。

5.注意事项

①必须穿制服,可以不戴帽、不扎腰带、不系领带,不能穿拖鞋或赤脚。

②各岗位必须留值班员坚守岗位。

③注意联络和汇报,发生紧急状况,立即向领导汇报,将情况用对讲机告知值班人员。

八、保安应急计划和措施

1.目的

在发生紧急、突发事件时,以最有效的方法,在最短的时间内控制事态的发展,或保证出色完成上级交办的临时任务。为增强应变能力和战斗力,平时每个管理处保安员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

1.适用范围

①治安突发事件,如突然发生的重大抢劫、杀人、业主(住户)或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

②对受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

③其他重大意外情况。

2.职责

①对可能发生的紧急、突发事件,由管理处负责制定保安应急计划,报上审批。

②对即将发生或已发生的突发事件由保安队长临时确定应急措施,同时向上级汇报。

3.计划

①计划。对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急计划和预防措施,并安排岗位人员按部署执行;

在处理治安突发事件时,由值班员迅速向派出所报案,保安队长临时确定应急方案,安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口,封锁出事现场,严格盘查出入现场的人员,直到公安人员到来;制定的应急计划必须慎重,考虑周详,在制定自然灾害应急措施时,要根据灾情的程度、特性而定。

②实施。在执行过程中,发现偏离实际情况应及时纠正,并上报相应审批人认可;对发生的每一事件必须进行总结,如是人为原因造成损失,应立即查找原因,认真填写纠正措施报告,严防类似情况的再次发生;保存事件全过程的有关记录,存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。

九、保安工作时限规定

为了保证保安工作质量,必须规定工作时限。某企业保安工作时限规定见下表:

十、保安员训练考核标准

1.单兵队列考核标准

①军人军姿:头要正,颈要直,挺胸收腹,两眼平视前方,下颚微收,两臂下垂,五指并拢,拇指贴在食指第二关节,中指贴在裤缝,精神面貌好。

②停止间转法:“两快一稳”,即转体快,靠脚快,站得稳。

③齐步与立定:向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间,离身体约30cm,不超过衣缝线,向后摆臂离身体约25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。

④正步与立定:绷脚尖,小腿带动大腿,脚掌离地约25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。

⑤跑步与立定:第一步“跃”出去,运臂时“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。

⑥敬礼:手指并拢,手腕与小臂平直,大臂抬到与肩平,手指与帽沿接缝处约1~2cm,取捷径一步到位。

2.擒敌应用技术动作

1)基本功:

①直打、侧打、勾打:出拳以“快、准、狠”为主,动作与力量结合;

②弹踢、侧端、勾踢:腿部稳而有力,配合两手动作;

③综合练习:手与脚的巧妙配合,扭肩送膀,协调一致。

2)擒敌拳:动作准确、熟练,刚劲有力,干脆利落。

3.军事体能测试标准

①百米跑14s以内。

②俯卧撑50个以上。

③爬楼20层楼45s以内。

4.消防考核

①消防知识。熟悉拨打火警电话“119”的程序,能分清油火、气体火、固体物质火,懂得煤气泄漏的处理方法,熟知小区(大厦)消防设施的位置。

②消防报警。会打报警电话,使用消防对讲机,用报警按钮报警。

③灭火器的使用。能正确使用1211和二氧化碳灭火器。

④消防水带使用。会开阀门,能快速正确地接上水枪接合器,携水带不越线,1min内完成,懂注意事项。

⑤掌握疏散、救援、警戒要领。

5.车辆指挥

①手臂动作标准。

②两手有节奏。

③会识转向灯。

④姿势正确。

6.考核

每季度由物业部组织进行一次全面考核,并填写考核表,85分为达标,补考两次不达标者辞退。

第五节治安保卫工作的检验标准

一、守护保安检验标准

(一)仪容仪表

1.按规定着装,佩戴工作证。

2.精神饱满,姿态良好。

3.举止文明,大方。

4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。

(二)工作要求

1.能熟练掌握大厦业主(住户)的基本情况,包括姓名、特征及经常交往的社会关系等。

2.能准确填写各种表格、记录。

3.能熟练掌握报警监控、对讲、电梯等设施、设备的操作程序。

4.善于发现各种事故隐患和可疑人员,并能及时正确处理各种突发事件。

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第11篇物业管理处人员编制任职条件

物业管理处人员编制及任职条件

岗位主要岗位职责任职条件人数

管理处主任对商务楼工作的各过程进行策划,并监视、控制和进行持续改进。负责对业主的服务工作,领导管理处日常工作。大学大专以上学历,中级专业职称以上,持全国物业管理企业经理上岗证。三年以上独立管理商务楼经验,45以下,性别不限。 1

保安班长对固定岗、巡逻岗、车辆管理员实施管理;负责火灾初期(消防部队未达到前)现场的指挥的调度;对固定岗、巡逻岗、实施随机抽检,并作好记录负责一般治安案件/火灾与刑事案件发生率的统计。对固定岗、巡逻岗、义消队员、实施管理并指导其工作。中专以上文化程度,复转军人,持物业管理上岗证,具有三年以上保安管理工作经验,40岁以下,男性。1

保安员对出入商务楼的人员、财物进行登记、验证。负责商务楼公共设施、消防/治安设施设备、治安状况、二次装修现场、车库和露天停车场的巡视检查。高中以上文化程度,复转军人,具有1年以上保安工作经验,35岁以下,身高1.75米及以上,身体健壮的男性。4

维修工根据用户要求和公司相关部门传递的要求,负责对所管辖区域的业主/租赁户按物业管理委托合同或者特约维修服务的简单水电类项目维修。对商务楼内机电设备实施维护保养并作好设备维修/保养记录。负责建议对所辖商务楼内机电设备进行标识,对标识进行维护保养。高中以上文化程度,具有三年以上相关工作经验;或者中专以上文化程度,具有三年以上相关工作经验,持相关操作证35岁以下,责任心强的男性为宜。1

清洁、绿化工

负责所分配区域的清洁/保洁具体工作。

负责所辖商务楼的环境绿化/美化具体工作。初中以上文化程度,45岁以下。下岗职工优先。3

第12篇物业管理助理岗位说明书

物业管理助理岗位说明

工作职责:

1、协助部门主管开展建科大楼绿色运维管理工作。

2、公司日常行政后勤事务管理,包括但不限于消防、绿化、门禁、停车场、车辆、食堂、宿舍、仓库等日常管理。

3、负责工作证制作、文印服务及结算工作。

4、公司固定资产管理,包括但不限于仪器设备、办公设备等的保管。

5、负责建科大楼办公区域的物业管理及各楼层公共服务及租户服务。

任职资格: