物业管理处劳动纪律督查作业指导书（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：62

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物业管理处劳动纪律督查作业指导书

第1篇物业管理处劳动纪律督查作业指导书

管理处劳动纪律督查作业指导书

1.0目的

为了规范管理,使各项工作正常运作。

2.0范围

适用于zz广场管理处劳动纪律督查作业。

3.0职责

管理处综合主管负责督查工作;

管理处各组负责人负责协助督查工作;

4.0内容

检查方式

由综合主管每月不少于4次对管理处劳动纪律督查,并将检查结果记录在《检查记录表》中,由综合主管将处理意见登记在《员工改进通报》中,由相关组负责人交员工签认并呈报管理处主任批准后,交由综合主管按《文件传递作业指导书》执行。

检查内容

根据公司制定的《员工手册》、《管理制度》及管理处各组制定的行为规范、操作规程。

5.0 记录

《检查记录表》

《员工改进通报》

第2篇物业质量管理评审控制程序

物业公司质量管理评审控制程序

.0目的

按计划的时间间隔评审质量管理体系的适宜性、充分性、有效性。

2.0适用范围

适用于对公司质量管理体系的评审。

3.0职责

3.1总经理负责主持管理评审活动。

3.2管理者代表负责协助总经理做好管理评审的组织与准备工作。

3.3品质督察部做好管理评审资料的收集、记录及管理评审后改进措施的检查督促和验证工作。

3.4各部门负责人参加管理评审,并提供本部门质量管理体系运行情况的信息和资料,制定和实施评审结果要求的改进措施。

4.0工作程序

4.1评审计划

4.1.1管理评审每年至少进行一次,时间间隔不超过12个月。

4.1.2当出现下列情况之一应增加管理评审频次:

a. 外部市场与公司质量方针和质量目标产生反差而影响我公司经营效益时;

b. 组织结构、服务范围、资源配置有重大变化;

c. 国家法律、法规、标准有修改时;

d. 重大质量事故顾客严重投诉时;

e. iso9001:2000标准发生换版时;

f. 第二方、第三方审核前或领导有要求时;

g. 质量管理体系审核有严重不合格时。

4.1.3 每次管理评审前一月,品质督察部应根据总经理与管理者代表商定的时间、地点,负责编制《年度管理评审计划》,报管理者代表审核、总经理批准。

4.2 管理评审内容

4.2.1质量方针和质量目标的贯彻和实施情况。

4.2.2组织机构(包括人员配置和资源利用等)满足需要的程度。

4.2.3质量改进和服务绩效分析,如:经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈的信息分析等。

4.2.4 发生的重大安全责任事故。

4.2.5 内部质量审核实施情况及其效果。

4.2.6 纠正和预防措施实施情况及其效果。

4.2.7以前管理评审的跟踪措施的实施及有效性;

4.2.8可能影响质量管理体系的各种变化,如资源的配置,内、外环境变化,法律、法规的变化等;

4.2.9相关方的建议。

4.2.10总经理认为其他尚需评审的内容。

4.3 评审准备

4.3.1《年度管理评审计划》经总经理批准后发给参加管理评审的部门(人员)。

4.3.2各部门(人员)按计划要求在评审前14天提交评审所需资料,做好评审的准备,并确保在评审进行前7天将评审材料提交品质督察部确认后交管理者代表审阅。

4.3.3参加评审的人员根据需要由总经理或管理者代表确定,原则上公司其他领导及各部门负责人均应参加评审。

4.3.4各部门需准备下列资料:

a. 市场拓展部:服务项目开发;市场分析资料;

b. 客户服务中心:服务过程控制;顾客的反馈、顾客满意程度的测量结果与顾客沟通等资料;

c. 人力资源部:人力资源控制;

d. 工程维修部:设备的维护、保养等资料;

e. 保安部、财务部:本部门过程控制等资料。

f. 品质督察部:内、外审结果;质量管理体系运行情况;纠正和预防措施、持续改进实施情况;质量管理体系需要改进的重大项目等资料;

4.4管理评审的形式和程序

4.4.1管理评审以会议形式进行。

4.4.2总经理主持管理评审会议,会议程序如下:

a.总经理主持会议宣布管理评审会议开始,并对管理评审的目的、要求作简短发言;

b.管理者代表汇报质量管理体系运行情况,各有关部门按评审内容要求做书面报告。如管理者代表认为有必要且事先做了布置和准备,则报告的书面化文件应分发至每个参加评审的人员。

c.与会者讨论、分析、评价质量体系的适宜性、有效性;分析质量体系运行中存在的系统问题、重大问题,提出改进质量体系的措施、意见。

d.总经理归纳评审意见,对质量管理体系现状的适宜性、充分性、有效性做出结论,提出或裁定质量体系改进措施。

4.4.3 部门负责人参加管理评审,须在《会议签到记录表》中签到,品质督察部负责会议记录。

4.4管理评审输出

4.4.1 品质督察部在《会议签到记录表》记录会议情况。

4.4.2 品质督察部根据评审议题和记录编写《管理评审报告》,其内容包括与以下方面有关的任何决定和措施:

a. 质量管理体系及其过程的改进,包括质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;

b. 与顾客要求有关的产品的改进,对现有产品符合要求的评价,包括是否需要进行产品过程审核等与评审内容相关的要求;

c. 资源需求。

4.4.3《管理评审报告》需经管理者代表审核,总经理批准,并按《文件控制程序》中文件发放的规定发至相关领导和部门。

4.4.4管理评审所形成的各种文件、资料和记录由品质督察部按《质量记录控制程序》妥善保存。

4.5管理评审决定的执行和验证

4.5.1 责任部门和人员根据《管理评审报告》中有关决定编制《管理评审改进措施及验证记录表》,并组织实施,按《纠正和预防措施控制程序》执行。

4.5.2改进措施实施结束后,各责任部门应将结果报品质部,品质督察部对实施情况进行检查后报管理者代表,以便对实施效果是否达到预期目标进行评价;

4.5.3实施结果有效的,品质督察部应将其措施纳入或编制相关文件,以巩固其改进效果;

4.5.4经验证,改进措施未达到预期目标的,由责任部门重新制定并实施改进措施,直至达到预期目标。品质督察部负责

组织对各种措施计划的实施进行跟踪、监督和验证。

4.6 管理评审如导致质量方针、目标及体系文件更改时,按《文件控制程序》执行。

5.0 相关文件

5.1《文件控制程序》

5.2《质量记录控制程序》

5.3《纠正和预防措施控制程序》

6.0 质量记录

6.1《年度管理评审计划》

6.2《会议签到记录表》

6.3《管理评审报告》

第3篇瑞科物业公司管理原则

作为业主,都希望聘请到高水平的物业管理公司,享受货真价实的优质服务。物业管理是一项以服务为本质,以管理体现服务的工作,瑞科在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。瑞科在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中,均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。

a)服务态度--热情

物业管理属服务性行业,管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务,尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。

b)服务设备--完好

良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护,使之始终处于完好状态,降低设备故障率。

c)服务技能--娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外,更重要的是[[员工应具备较好的业务素质,如工程人员应具备过硬的设备维护技术,财务人员应具备丰富的管理知识,保安人员应具备过硬的治安消防本领等。

d)服务项目--齐全

除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度,努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

e)服务方式--灵活

物业管理除了做到规范管理、依法管理外,还应设身处地地为用户着想,努力为用户提供各种灵活的服务方式,切忌死板僵硬的管理,应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。

f)服务程序--规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤,它看起来无关紧要,实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环,不可随心所欲、杂乱无章。

g)服务收费--合理

物业管理属有偿的服务行为,用户不交管理费而享受服务是不现实的。而瑞科公司制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定,以'大众化收费、高标准服务'为原则;公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的,以'保底微利,以支定收'为原则。

h)服务制度--健全

瑞科将根据物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度,以确保为用户提供稳定的服务。这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。

i)服务效率--快速

服务效率是向用户提供服务的时限。在'时间就是金钱,效率就是生命'的时间价值观下,服务效率高不仅能节省时间,而且能为用户带来利益,瑞科将努力提高员工素质,减少工作环节,简明工作程序,缩短办事时间,提高服务效率。

第4篇物业管理公司不合格品控制程序-13

物业管理公司不合格品控制程序(13)

1.0目的:

通过对不合格服务进行有效控制,确保工作的效率和服务的质量。

2.0适用范围:

适用于整个服务过程中不合格项的处理。

3.0职责:

3.1各部门负责对各自范围内的不合格服务进行记录并纠正。

3.2综合事务部负责验证单项检查、监督检查、管理评审及内、外审中发现的不合格项目,并予以关闭。

4.0程序:

4.1各级检查中发现的不合格服务由各检查人根据实际情况,判断不合格程度。

4.2对服务整体管理体系影响不大或对体系造成不明显的不合格为轻微不合格,检查发现时应立即予以整改并关闭,并做记录,时间不超过当天。

4.3因系统性原因造成或明显造成同样问题连续有效发生(投诉)或连续发生造成不良影响的不合格为严重不合格。自检中发生的不合格由部门处理,监督检查中发现的严重不合格,由部门采取纠正措施,综合事务部进行跟踪验证,直至不合格关闭为止。

4.4特殊情况下(如天气恶劣或材料不能及时购买等)发生的不合格服务,应作好记录以便追溯。

4.5不合格控制流程

各级检查中发现

判定不合格程度,开过失通知单或纠正通知单

责任部门整改或采取纠正措施

开单部门验证整改结果或纠正措施验证有效性

5.0支持性工具

《整改通知单》

《纠正通知单》

编制:审核:批准:日期:

第5篇物业管理公司的员工培训计划

这个培训计划是开放性的,房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训系统,有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制

第1操作环节:制定一个实战型的培训计划

物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行,通常是分三步到位,即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。

高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司,参与设备安装及试运行,制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。

技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳,应该于交付使用前两个月到位,他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工,熟悉设备操作。

普通员工包括保安员、清洁工、园丁,应该于交付使用前三周到位,他们的前期任务是熟悉物业情况,熟悉本职工作和实战演习。

要点a:高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

要点b:技术骨干培训内容

责任感,荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

公关知识及技巧

消防、急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

要点c:普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

管理规则及员工守贝

消防急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后,还应该在专家的指导下进行多次实战演习,以便及时纠正错误。

第2操作环节:物业管理培训的筹备工作

要点a:培训目的:

迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。

要点b:培训对象:

物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员

要点c:培训方式:

集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。

第3操作环节:培训的具体内容

具体内容a:入伙前相关课程、

第1课:物业管理概述

物业管理起源于中国古代的皇宫管理,我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而,当今世界性的物业管理会议每二年召开一次,我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势,住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派,中国必将成为住宅管理高手,能否成为商业大厦管理行家呢

物业管理除了管理物业外还能做什么物业管理的最高境界是什么创新、进取,总是和别人不一样,又总是走在别人前面。

第2课:房屋建筑及管理基础常识

您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗您会计算房屋面积吗您会看建筑图纸吗您了解多少房地产各级市场基本常识您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗如果住户向您问起这些问题,回答不出来可就失职了。

第3课:不同类型物业的不同管理手法

住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大,专业程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么样的物业管理都难不倒您。

第4课:物业管理法规

有人说,中国的物业管理大难搞,因为法规不健全,果真如此吗如果5年以后才健全怎么办工作不做了吗不然,怎样熟知现有洁规并利用有关法规,物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的'大笼子'策略,让我们剖析一下。

第5课:物业管理机构的设置

多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等,我们不这样设,为什么

一个总经理,一、二个副总经理,这样设置合适吗

一个人必须同时干三件事,否则不称职!怎么于

第6课:房屋的接管验收及其注意事项

认真仔细验收,是为了方便今后的维护工作,验收不认真,麻烦事在后面等着您。

怎样把好验收关验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案,如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题,可令您在接管后的维护工作胸有成竹,'药'到'病'除。

具体内容b:入伙初期相关课程

第1课:入伙程序及相关事务

办理入伙手续,是接触住户的第一课,上好这一课,可以为今后的双方关系打下良好基础,该说什么话,该做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越顺利。

第2课:顾客投诉心态分析及处理技巧

求发泄、求尊重、求补偿,是顾客投诉的三种心态,听其言、观其色,针对不同的心态灵活处理,这里面有策略。

一个不在意,电视报纸曝你光,联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢这里面有技巧。

第3课:装修管理

装修管理不善,可引来住户投诉,造成危险隐患,发生治安案件等。管理手法不当,双方矛盾形成,还可能影响到住户的关系。矛盾激化,你在明处,他在暗处,令你十分被动,怎么办建立装修巡查制度,让我们用案例告诉你有效的管理手段。

第4课:房屋机电设备管

理技巧

制度化,是机电设备管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照办就行了,管理人员怎么流动,制度始终不变。

有人说:机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说:机器也是有感知的,你好好照顾它,它就为你认真工作,你不善对它,那它就会对你不客气!

第5课:绿化养护与管理

招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗不一定,绿化管理并不那么简单,但也不很复杂,这里面有档次、有文化。

玉兰路上玉兰花香,玫瑰路上玫瑰斗艳,由路认花、由花寻路,这不是档次、这不是文化吗

第6课:紧急突发及特殊事件的处理和防范

火警、匪警等,大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于,政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派,特殊车辆及人员不服从管理等等,什么事都可能面对,别怕,我们让你在听故事中学习处理技巧。

具体内容c:进入正常阶段的日常管理相关课程

第1课:有效培训与考核

人员培训是企业内部管理的重要一课,一般的培训,老师讲了100%,学生听进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的,可能还不到10% ,这样的效果如何改变呢

考核很难,因为考核标准不易制定,制定出一个好的标准,考核的工作就完成了一半。另一个原因是因为人情观念作怪。

我们追求的考核,是完全客观化的,一个固定标准套在谁身上,就可以考核谁,任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核,同时无法掺人个人主观影响。这个标准,就像当年苏联'老大哥'逼我们还债一样苛刻,我们抵债的革果,他们用一个圈来套,大了不行,小了不要!

第2课:物业管理中的财务管理

讲理论,老师累,学主烦。给你一张资产负债表,从头到尾就讲这张表,原来看懂它挺容易,从此,你再不用怕面对阿拉伯数字了!

第3课:业委会的作用及其组建

业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题不容置疑,说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用怎样处理和摆准双方关系和位置我们的经验一定对你有用。

第4课:海外物业管理简介

海外物业管理公司做什么我们在做什么帮你比较一下,分析各自特点取长补短。

不用亲身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到启发。

听听教员在香港三年物业管理工作的经历,现身说法最生动。

第5课: 1s09002导入

1s09002简称'埃嗦九千',有人戏称之为'噜嗦九千',分析一下,为什么让你感到噜嗦质量是永恒的竞争法宝,但日本人说,未来竞争取胜的不再是质量,而是……,你怎么看搞9002,是为了图名,还是确有大用

第6课:初级电脑

中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶,掌握电脑运用,这是现代人基本的工作和谋生本领。

第6篇购物广场物业管理部简介材料

购物广场物业管理部简介

『zz广场』物业管理部成立于2004年,为zz管理有限公司下设物业管理直属部门,部门设有客服处、工程处和安保处三大部门,按照先进的物业管理理念和运作模式对『zz广场』实施规范化的物业管理,所管理面积约78000

第7篇物业管理合同试题

一、单项选择题(每题1分)

1、物业管理优质服务的核心内容是( )

a、早期介入与前期管理b、签订与履行物业管理合同

c、物业的承接查验d、物业入住与装修管理

2、合同的订立,必须经过( )两个阶段

a、要约与要约邀请 b、邀请要约与承诺 c、要约和承诺 d、要约和新要约

3、甲方向乙方发出售出防盗门的意思表示,乙方回复同意购买,并提出能否便宜一点,乙方的回复属( )

a承诺 b反要约c要约邀请 d撤销要约

二、不定项选择题(每题2分)

4、合同要约的构成要件为( )

a要约必须是特定人的意思表示,必须是有订立合同的意图

b、要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

c、要约生效以要约人发出要约的时间为准

d、要约必须传达到受要约人才能生效

e、要约可以是不特定人的意思表示

5、作为要约以下哪种说法是正确的( )

a、要约在邮件中遗失,要约不发生任何效力

b、要约在邮件中遗失,要约生效

c、要约的内容是否明确,由要约人确定

d、所有的订约提议都可以构成要约

6、以下哪几种行为属于要约邀请( )

a、商业广告b、拍卖中的出价c、商品的标价、陈列d招标 e、悬赏广告

7、要约的撤回或撤销法律规定中正确的是( )

a、撤销要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人

b、撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人

c、撤回要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人

d、撤销要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人

e、撤销要约的通知应当与要约同时到达受要约人

8、合同法规定不得撤销的情形是( )

a、要约人确定了承诺期限 b、要约人推定要约不可撤销

c、要约人明示要约不可撤销 d、受要约人有理由认为要约是不可撤销的

e、受要约人有理由认为不可撤销的并已为履行合同作了准备工作

9、合同承诺构成的要件包括( )

a、承诺必须与要约内容完全一致b、承诺必须由受要约人或其他代理人作出

c、承诺必须在要约规定的有效期作出d、受要约人不能对要约内容作实质性修改

e、承诺必须传达给要约人

10、合同法规定承诺可以撤回的情形是( )

a、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前到达要约人

b、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人同时到达要约人

c、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之后到达要约人

d、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前或同时到达要约人

11、合同应当具备的必要条件包括( )

a、当事人具备缔约能力 b、当事人的真实意思表示

c、合同的内容合法 d、合同的形式合法

e、合同的程序合法

12、东方贸易公司与大方房地产开发公司签订了一份房屋建设合同,由东方公司负责建造房屋1万平方米,该合同( )

a、有效 b,、无效c、待政府批准后有效d、效力待定

13、车主将车开到停车场进口处,停车场管理员将停车闸打开允许车辆入内后,车辆停放合同即成立,这属于( )

a、口头合同 b、书面合同 c、事实合同 d、默示合同

14、合同法的最高要求是( )

a、主体平等 b、合同自由 c、权利义务公平对等d、守法和维护社会公益

15、诚实信用原则有哪几项基本功能( )

a实质公平b确定行为规则c平衡利益冲突d解释法律与合同 e社会公德

16、合同自由原则包括( )

a、选择缔约相对人b、决定合同内容c、选择合同方式

d、排除法律与国家对合同的适当干预e、解释合同的自愿

17、《物业管理条例》规定( )

a、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同不包括前期物业服务合同约定的内容

b、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容

c、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同可以包括前期物业服务合同约定的内容

d、建设单位选聘物业管理企业的,可以签订书面的前期物业服务合同

18、前期物业服务合同涉及( )

;a、政府物业管理主管部门b、法院c、建设单位d、物业管理企业e、业主

19、前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业

a、建设单位b、业主委员会c、政府物业管理部门d、业主代表

20、前期物业服务合同的主要内容除合同当事人、物业的基本情况、服务费用、服务内容和质量外还包括( )

a、物业的经营与管理b、承接查验和使用维护

c、专项维修基金d、违约责任e、业主大会的成立

21、前期物业服务合同当事人中一般是法人组织包括( )

a、业主委员会b、建设单位c、物业管理企业d、物业协会e、物业管理主管部门

22、前期物业服务合同中基本情况包括( )

a、收费标准b、公共秩序维护c、收入分配办法d、坐落位置e、建筑面积

23、前期物业管理服务应达到( )质量标准

a、法定b、约定c、合理d、必要

24、签订前期物业管理合同中收费约定的方式一般有( )

a、计时制b、计件制c、包干制d、酬金制e、年薪制

25、前期物业管理服务合同应注意的事项包括( )

a、物业的承接验收b、物业服务的费用c、合同的解除d、合同的终止e、合同的撤销

26、物业承接验收中无需在前期物业服务合同中约定的( )

a、物业共用部位b、共用设备的承接验收内容

c、业主自有物业专有部分d、共用设备的验收标准、责任

27、前期物业服务费用中应当在物业销售前予以明示或约定的费用部分是( )

a、建设单位支付的b、物业公司支付的c、业主支付的d、政府支付的

28、前期物业合同具有( )

a、不确定性b、确定性c、时间性d、不可变性

29、前期物业合同规避风险的方式包括( )

a、撤销合同b、解除合同c、中止合同d、要求补偿e、转让合同

30、有必要时前期物业合同中对解除合同的条件( )

a、推定b、不需约定c、明确约定d、默示

31、物业服务合同是( )之间关于物业管理、服务达到的权利义务关系的协议

a、建设单位与物业管理企业b、物业管理企业与业主

c、建设单位与业主d、业主与业主委员会

32、业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过,决定选聘物业管理企业

a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3

33、物业服务合同签订之后应及时向政府物业管理主管部门( )

a、核准b、批准c、审议d、备案

34、《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出明确规定( )

a、业主大会成立b、业主委员会选举必须符合法定程序

c、物业管理企业必须具备相应的资质证书d、建设单位必须具备相应的资质证书

e、业主委员会主任产生并经过批准

35、物业管理服务是( )

a、公益性质b、无偿性质c、有偿性质d、约定性质

36、某小区2/3业主决定选择a物业管理企业,1/3业主选择b物业管理企业,a企业中标后选择b企业的业主( )相应的物业服务合同

a、不承担b、必须承担c、可以承担d、视情况而定

37、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别是( )

a、合同的内容不同b、订立合同的当事人不同

c、合同的主管机关不同d、合同期限不同e、合同审批程序不同

38、关于物业服务合同错误的说法是( )

a、期限明确b、稳定性强

c、主体是业主与物业管理企业d、期限受前期物业服务合同的影响

39、物业服务合同( )时生效

a、经签字或盖章b、附条件时,该条件成熟

c、应当在成立时d、通常在成立时e、必须在成立时

40、签订物业服务合同应注意的事项包括( )

a、明确业主委员会的权利义务b、明确物业管理企业的权利义务

c、对违约责任和免责条款的约定d、主要条款宜粗不宜细e、明确违约责任的界定及争议解决方

第8篇物业管理员工手册－总经理致词

物业管理员工手册:总经理致词

各位同事:

欢迎大家加入××物业管理有限公司工作。

物业管理是一项新兴的行业,与其他服务性行业一样,是为各用户提供细致而周到的全面服务。以用户至上的服务态度及用户第一的思维方式,是为实现上述宗旨的重要因素。由于所服务的对象是以人为主,对于各用户及其访客,应不论其职位与身份,以服务至上为宗旨,给他们留下深刻的印象。请牢记,完善的物业管理是靠全体物业员工的共同努力及其爱岗、敬业的团队精神,方能提供高水平的服务。本人希望在各位真诚的合作和支持下,使本公司的物业管理能够成为本市物业管理的楷模。

编制本手册的目的,是使各位在任职期间,清楚的了解本物业概况及目标,知道您的职责、义务、福利及规则。请各位熟知本手册的内容,严格遵守劳动合同条款、守则及规定。

如有疑问,请向您所属部门经理及综合管理部查询。

物业管理有限公司

物业公司总经理谨启

二零零四年二月

第9篇物业质量手册-资源管理

物业质量手册:资源管理

1资源提供

为确保质量管理体系的实施、保持和持续得到改进,确保物业管理服务满足业户需要,增进业户满意,最高管理者应及时提供资源。资源提供包括:设置zz物业的组织机构,合乎要求的管理、操作人员,提供适宜的工作环境,配备办公设施,提供消防、通讯、运输、工程维护、检测等设备设施。

2人力资源

2.1总则

为顺利实施质量管理体系,zz物业根据物业管理服务职能需要,设立了若干部门和岗位,并根据全体员工的学历、专业、培训、技能、特长和经历等情况,综合考虑、合理安排、赋予职责,确保全体员工在各自的工作岗位上都能符合质量管理体系所规定的任职条件和具有承担岗位职责的能力。对zz物业人员需求、招聘、录用、调配、考核、奖惩等人事管理工作作出了具体规定,具体见《人事管理控制程序》。

2.2能力、意识和培训

为提高全体员工的质量意识、专业技术水平和工作能力,保证质量管理体系有效运行,zz物业采取以下措施:

1)公司总部规定了从事影响物业管理服务质量工作的人员所必须具备的能力,详细内容见附件《部门职责、岗位职责及任职条件》。

2)各部门、物业项目(管理处)根据任职条件及提高业务水平和工作技能的需要,确定其人员培训的需求,在每年年底以书面形式编写下一年度的培训需求报告,交公司总部负责办理。

3)公司总部负责汇总各部门、物业项目(管理处)提交的书面培训需求报告,结合组织人力资源的实际情况,在每年12月31日前制定zz物业全年的《年度培训计划》,经主管领导批准后实施。同时应考虑到因公司工作思路的调整及工作重点转移,应及时对培训计划进行调整。

4)培训的内容应包括:物业管理服务法律法规、行业规范要求、新员工岗前培训内容、企业精神、企业文化、岗位职能职责、应知应会、实操考核、敬业精神与职业道德的培训等。同时应将质量管理标准纳入培训内容,使员工认识到自己的工作应切实遵守质量管理体系的要求,符合要求将对企业带来巨大的好处,偏离标准和程序,将给企业造成损失,强化敬业精神,为实现zz物业的方针、目标做出应有的贡献。

5)公司总部每季度对人员的能力进行评审,如发现有能力不能满足应有要求,就需提供培训措施来弥补现有能力的缺陷。此外还须提供新法规、新知识、新技术的专项培训,使员工的知识及时得到更新;

6)培训的方式是多样的。如:质量体系标准、行业法律法规、公司企业文化、企业精神、规章制度与职业道德等由公司总部组织全员培训;特殊工种培训可送发证单位培训;各部门专业技能、实操能力由相关职能部门负责。

7)每次培训之后,组织者须采取考试或考核等方式,对受训人员的学习、知识技能掌握情况进行评价,确保培训的有效性,并将评价结果进行记录,作为绩效考核的一项内容,具体操作按《培训管理程序》执行。

3基础设施

1)zz物业提供的为达到管理服务符合要求的基础设施包括:

①房屋及其配套的供电、电梯、消防、给排水、对讲监控系统和园林绿化等公共设备(设施)。

②对设备(设施)进行维护保养所使用的工具。

③办公使用的计算机、网络系统、复印机、打印机、传真机、通讯工具等办公设施。

2)各物业项目(管理处)工程维护部负责其物业管理区域内供配电、电梯、消防、给排水、对讲监控等设备设施的运行、操作及维护保养等,具体按《设备设施综合管理程序》执行。

3)公司总部及行政部管理部负责对办公区域内的办公设备、工程维护部的维修工具及环卫部的绿化工具等进行管理、编号,编制《设备台帐》,张贴标签,注明物品名称、购置日期、使用人及责任人等;每季度进行一次盘点,做到帐物相符,将设备状态(正常、待修、报废)记入《设备台帐》中,并在设备上做出标识。设备使用人员做好使用设备的维护工作。

4工作环境

办公区域要保持整洁、干净和安静,创造必要的条件,为业户办事提供舒适、方便的办公环境。

第10篇物业分公司管理处组建程序

项目物业分公司及管理处组建程序

1总则

1.1各项目所在公司应重视物业分公司及管理处的组建工作,为保证组建工作的有序进行,项目所在公司必须按本手册及其支持文件规定做好各项组建工作,并在项目开发进度计划中应具体明确物业分公司的组建的节点时间和责任人员。

1.2物业分公司及管理处的组建必须保证相关物业人员能够及时地参与项目前期的物业介入工作,以及物业管理方案制订的时间要求。

2相关职责界定

2.1物业分公司(筹建处)总经理负责物业分公司组建过程的具体操作,以及对管理处组建工作全面负责。

2.2项目所在公司负责审核物业分公司组建工作计划,并监督执行。

2.3管理公司物业管理部负责指导物业分公司组建工作,并负责审批物业分公司、及管理处的组建工作计划。

3物业分公司组建

3.1物业分公司总经理招聘

3.1.1一般情况下,新开发项目在项目规划设计方案确定后,应着手物业分公司总经理的招聘,并在施工图设计开始前完成。

3.1.2物业分公司总经理的招聘面试工作由集团人力资源部和管理公司物业管理部共同完成。

3.1.3物业分公司总经理由项目所在公司申请,报集团审批。

3.1.4物业分公司总经理到位后,根据项目规划阶段的实际工作需要,招聘主要工作人员,组建物业分公司筹建处。

3.2物业分公司组建工作计划

3.2.1在管理公司物业管理部的指导和监控下,物业分公司总经理负责提出物业分公司组建工作计划(含组织机构及岗位设置)、前期服务工作方案。以上两个方案必须在项目开盘前3个月报送项目所在公司审核,管理公司经营管理委员会批准,

并报物业管理部备案。

3.2.2物业分公司组建工作计划的内容应至少包括三个部分:物业分公司组建方案、组建工作进度安排、开办费用测算等。

3.2.3物业分公司组建方案内容包括,但不限于:

a)公司名称;

b)成立的时间;

c)办公地点;d)注册资金;e)法人代表;f)股东授权;g)股权分配;h)公司章程;

i)组织架构及人员编制;

j)物业管理用房的使用等。

3.2.4在制订物业分公司组建工作进度安排时,应至少考虑到以下方面的工作内容:

a)人员招聘(分批进行,应在时间进度上明确);

b)经营资质报批;

c)公司注册登记;

d)资质备案及资质等级证明申办;

e)物业管理用房、物业经营用房的划分和配置;

f)办公设备、作业工具设备及其他必要物资的采购;

g)建立健全各项规章制度;

h)制定相关管理服务制度和规程;

i)完成上岗人员的岗前培训;

j)完成项目入伙前相关准备工作。

3.2.5物业分公司组建必须保证关键的时间节点,如总经理招聘到位、物业管理方案、公司注册、骨干人员到位、完成入伙准备工作等。

3.2.6除总经理和少数骨干人员的招聘外,其他组建工作一般在入伙前2个月完成,

因此必须将各项组建工作进行适当的安排,确保工作的有序和高效。

3.2.7组建工作进度安排应将每项工作的起止时间落实到具体工作日,持续时间按工作日计算,并采用横道图表示工作进度安排。

3.2.8针对每一项工作必须明确主要负责人,以及负责配合的协办人员。责任人应具体落实到工作岗位(职务或具体姓名),不宜使用公司名称或部门名称。

3.2.9开办费用测算是物业分公司组建工作计划中必须的内容,具体按管理公司《开办费用测算指引》的规定执行。物业分公司组建工作计划中不仅包含开办费用测算的总体结果,而且应有具体费用科目的测算结果,对测算结果的审批包括对总体测算结果和各科目细项测算结果的审批。

3.2.10在组建工作过程中,对开办费用的控制以各科目细项的成本标准(测算结果经批准或调整后批准)为依据。

3.3物业分公司组建

3.3.1物业分公司组建工作计划经批准后,物业分公司总经理负责具体组织实施,项目所在公司负责根据工作计划安排和费用额度提供支持和协助,管理公司物业管理部负责提供业务指导,并对组建工作进度进行监控。

3.3.2为保证组建工作的顺利开展,物业分公司总经理进一步细化分解组建工作进度计划,拟订组建工作的月(或周)进度计划。

3.3.3在进度计划规定的节点时间,物业分公司应向项目所在公司和管理公司物业管理部报告工作进度情况。

3.3.4物业分公司组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的组建工作计划、物业管理方案执行。

3.3.5物业分公司组建工作必须在项目正式入伙前2个月全面完成,并开始独立运作。物业分公司正式成立后,筹建处自行撤销。

4物业分公司管理处设立

4.1管理处主任招聘

4.1.1项目开盘前3个月,物业分公司总经理向项目所在公司提出招聘管理处主任

的申请,由项目所在公司申报,经管理公司核准后报集团审批。

4.1.2管理处主任的招聘面试由项目所在公司与物业分公司共同负责。

4.1.3管理处主任的任命按5.1章节《人力资源》的2.3条款执行。

4.1.4开盘前1个月,管理处主任正式到位。

4.2管理处的组建

4.2.1根据国家、地方及行业标准,按照该项目物业管理方案的要求,在物业分公司的指导下,管理处主任在入伙前3个月开始管理处的组建工作。

4.2.2管理处组建必须有计划地进行,管理处主任负责拟订管理处组建工作计划,落实工作责任和进度要求。管理处组建工作计划的内容参照上述3.2.2-3.2.9条的规定执行。

4.2.3管理处组建工作计划经物业分公司总经理审核、项目所在公司审批,报管理公司物业管理部备案。

4.2.4物业分公司总经理负责对组建工作进度进行监督检查,并督促各职能部门按组建工作计划的要求协助管理处主任的工作。

4.2.5在管理处组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的管理处组建工作计划、物业管理方案执行,工作内容包括(不限于):

a)管理处

机构设置、人员编制、岗位职责及任职资格要求;

b)物业管理用房的使用;

c)办公物资及作业工具采购;

d)人员招聘、培训;

e)服务程序/规程的制订;

f)项目入伙前的相关准备工作等。

4.2.6根据项目进展情况,在项目入伙前2个月管理处必须正式组建完毕。

5支持文件

5.1wdwy-wi-mm6101开办费用测算指引

第11篇物业管理师物业管理实务试题-第五章物业的承接查验

物业管理师物业管理实务试题汇编之第五章物业的承接查验

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业的承接查验步骤有:(1)物业移交;(2)物业管理企业组织人员进行承接查验;(3)对查验中发现的问题进行处理;(4)物业建成通过竣工综合验收。选择正确的流程顺序()。

a(1)、(2)、(3)、(4)

b(4)、(2)、(3)、(1)

c(4)、(1)、(2)、(3)

d(2)、(3)、(4)、(1)

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验的掌握程度。新建物业承接查验的流程是:①物业建成通过竣工综合验收;②物业管理企业组织人员进行承接查验;③对查验中发现的问题进行处理;④物业称交。故本题选b,有关内容可参见教材第78页。

2.以下哪项不属于物业查验的主要内容:

a物业资料

b居室户门

c物业共用部位、共用设备设施

d园林绿化工程

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业查验内容的掌握程度。物业查验的主要内容是:物业资料、物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施。故本题选b,有关内容可参见教材第79页。

3.对新建物业承接查验中发现的问题,不属于一般处理程序的是()。

a收集整理存在问题

b处理方法(由建设单位提出处理方法,物业管理企业可提出相应整改意见)

c跟踪验证

d负责监控整改质量

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。对于承接查验发现的问题,一般的处理程序有:收集整理存在问题、处理方法和跟踪验证。故本题选d,有关内容可参见教材第81页。

4.以下哪一项不属于新建物业管理工作移交的内容()。

a产权资料,竣工验收资料

b业主资料

c设计、施工资料,物业保修和物业使用说明资料,机电设备资料

d房屋装修资料

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”在新建物业管理移交时还不存在,属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选d,有关内容可参见教材第83页。

5.物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项不包括()。

a明确交接主体和次序

b移交工作的难点、重点要想全,签合同、办手续留有余地

c确认原物业管理企业退出或留下人员名单

d对仍在保修期内的项目要多方签字,明确保修责任

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有:明确交接主体和次序;移交工作的难点、重点要想全;对仍在保修期内的项目要多方签字;签合同、办手续留有余地,明确保修责任。故本题选c,有关内容可参见教材第86页。

6.物业管理机构更迭时的准备工作不包含哪一项内容()。

a符合承接查验条件

b成立物业承接查验小组

c准备资料和工具

d环境准备

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验的掌握程度。物业管理机构更迭时准备工作包括:符合承接查验条件、成立物业承接查验小组和准备资料和工具。故本题选d,有关内容可参见教材第82页。

7.物业查验的相关资料由()提供。

a建设单位

b施工单位

c物业管理企业

d开发商

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验的相关资料由建设单位提供,物业管理企业主要是进行必要的复核。故本题选a,有关内容可参见教材第80页。

8.物业查验的相关资料,由()进行必要的复核。

a建设单位

b施工单位

c物业管理企业

d开发商

【答案】c

9.物业承接查验发现的工程质量问题整理出来之后,由()提出处理方法。

a建设单位

b施工单位

c物业管理企业

d开发商

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对承接查验发现问题处理的掌握程度。在承接查验所发现问题的处理方法中指出“工程质量问题整理出来之后,由建设单位提出处理方法”。故本题选a,有关内容可参见教材第81页。

10.通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量,以监测其是否符合质量要求的检查方法是()。

a观感查验

b使用查验

c检测查验

d试验查验

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。a选项“观感查验”是对查验对象外观的检查;b选项“使用查验”是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象;c选项“检测查验”是通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量;d选项“试验查验”是通过必要的试验方式测试相关设施设备的性能。故本题选c,有关内容可参见教材第80~81页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.关于物业承接查验以下说法正确的是(&

nbsp; )。

a物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设备设施进行承接查验

b物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行

c新建物业的承接查验发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程中

d物业管理机构更迭时的承接查验发生在业主大会或产权单位向新物业管理企业移交物业的过程中

e物业管理的承接查验的主要方式是核对

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验的掌握程度。b选项“物业的承接查验必须和建设工程竣工验收同步进行”应为“物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行”。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第78页。

2.新建物业承接查验是技术难度高、专业性强、对el后影响大的工作,除人员准备外还要作好以下哪几方面的工作()。

a计划准备

b资料准备

c查验的仪式策划

d设备工具准备

e符合承接查验条件

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对新建物业承接查验准备工作的掌握程度。准备工作包括:人员准备;计划准备;资料准备;设备、工具准备。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第78。79页。

3.物业承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可采用()。

a观感查验

b使用查验

c检测查验

d试验查验

e感觉查验

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业承接查验方式的掌握程度。物业承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可采用感观查验、使用查验、检测查验、试验查验等具体方式进行检查。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第80~81页。

4.物业管理机构更迭时物业查验的内容包括()。

a物业资料情况

b物业共用部位、共用设施设备及管理现状

c各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况

d物业管理用房、产权属全体业主的设备、工具、材料及市政管理单位的供水、供电合同、协议等

e物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时物业查验内容的掌握程度。e选项“物业可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等”属于物业查验的方式,而不是查验的内容。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第82~83页。

5.物业管理机构发生更迭时,新的物业管理企业必须满足下列哪些条件下才可实施承接查验()。

a物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同

b物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同

c原物业管理企业已决定撤离

d物业服务合同约定的期限届满

e原物业管理企业已宣布破产

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时承接查验准备工作的掌握程度。在物业管理机构发生更迭时,新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验:①物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业管理服务合同;②物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。故本题选a、b,有关内容可参见教材第82页。

6.以下哪些项属于新建物业管理工作移交的内容()。

a产权资料,竣工验收资料

b业主资料

c设计、施工资料,物业保修和物业使用说明资料,机电设备资料

d房屋装修资料

e合同协议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对新建物业移交的掌握程度。d选项“房屋装修资料”和e选项“合同协议书”在新建物业管理移交时还不存在,属于物业管理机构更迭时管理工作的移交内容。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第83~84页。

7.物业管理机构更迭时移交工作应注意的事项包括哪些()。

a明确交接主体和次序

b移交工作的难点、重点要想全,签合同、办手续留有余地

c确认原物业管理企业退出或留下人员名单

d业主人住、房屋装修资料

e对仍在保修期内的项目要多方签字,明确保修责任

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时管理工作移交的掌握程度。物业管理机构更迭时的注意事项有:明确交接主体和次序;移交工作的难点、重点要想全;对仍在保修期内的项目要多方签字;签合同、办手续留有余地,明确保修责任。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第86页。

8.物业承接查验中出现的质量问题主要原因有()。

a施工单位的不规范

b给排水系统

c设计不当

d门窗、阳台等五金件

e原材料把关不严

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业工程质量问题的原因的掌握程度。发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面:设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷;施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料;验收检查不细、把关不严;建材质量不合格;建设单位管理不善;气候、环境、自然灾害等其他原因。故本题选a、c、e,有关内容可参见教材第81页。

9.物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。移交工作分为哪几种情况()。

a建设单位向物业管理企业移交

b业主大会向物业管理企业移交

c物业管理企业向业主大会或物业产权人移交

d物业管理企业向建设单位移交

原物业管理企业向准备承接的物业管理企业移交

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理工作移交的掌握程度。移交工作分为3种情况:一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后,由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时,由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第83页。

”10.物业管理机构更迭时办理交接手续时的注意事项包括()。

a评价物业及共用配套设施设备的使用状况

b移交资产和费用

c业主和装修资料

d合同协议情况

e提出遗留问题的处理方案

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理机构更迭时办理交接手续的掌握程度。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:①对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价;②各类管理资产和各项费用应办理移交;③确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;④提出遗留问题的处理方案。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第85―86页。

三、案例题

”1.a公司建设了一座涉外商务大厦,由于当时a公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力,便招标了f公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于f公司是以低价中标,因而财务压

力很大,在实际管理运作中经常偷工减料,对管理成本进行非正常压缩,造成客户大量投诉,大厦形象受到影响。随即a公司决定提前一年终止委托合同,自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录,在检查到空调机组时,因正值冬季,环境温度无法达到开机条件,在粗略看过机房后,接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

春夏之交,在进行空调运行准备过程中发现,前管理公司对机组的维护保养工作做得很差,竟然在过去的一年里从未给机组加过油,有的机头已不能启动,需要更换部分零件。f公司要求a公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用,而a公司则认为f公司在受委托期间未能正常履行其管理职责,造成设备受损,补偿费用要扣除相当部分。这时f公司的律师出场了,手里拿着有a公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向a公司提出了法律交涉。请问a公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题如何避免

【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中,各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分

析全面,考虑周期,以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道,a公司在物业管理方面不具备很多经验和能力,a公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行,如果当时不具备开机条件,则应标注存疑,而不能草率签字。

(2)在这种情况下,a公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同,对双方都十分重要,要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”,这时的签字可能是“一字千金”的。

”2.说明新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验之区别。

【答案】物业承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验,前者发生在建设单位向物业管理企业移交物业的过程,后者发生在业主大会或产权单位向新的物业管理企业移交的过程中。两种承接查验的区别主要是:

(1)移交的主体不同:新建物业承接查验移交的主体是建设单位;物业管理机构更迭的是承接查验移交的主体是业主委员会及原物业管理企业。

(2)机构更迭时新的物业管理企业接管的前提是物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同;物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

3.如果你是某物业公司的高级管理人员,公司委派你参加新建物业的承接查验工作,请说明新建物业承接查验的内容和方式。

【答案】内容包括:①物业资料;②物业共用部位;③共用设施设备;④园林绿化工程;⑤其他公共配套设施。

物业管理的承接查验主要以核对的方式进行,在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。

4.你是某物业公司的工作人员,公司委派你负责某项目的更迭物业承接查验工作,请说明物业管理机构更迭物业承接查验的内容。

【答案】物业管理机构更迭物业承接查验的主要内容包括: