x物业管理公司组织管理（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：95

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x物业管理公司组织管理

第1篇 x物业管理公司组织管理

物业管理公司组织管理

第一条根据公司章程,公司实行董事会领导下的总经理负责制,实行统一领导,分级管理。做到指挥灵活,信息畅通,协调一致。

第二条通过方针目标管理及各种经济责任制考核,调动全体员工的积极性和主动性。

第三条本着精干高效的原则,机构设置不搞一刀切,不搞上下对口,不因人设事。

第四条贯彻'责权统一'的原则,对部门及各类人员的职责进行明确、合理分工。

第五条逐步完善各部门、各员工的工作标准,并严格考核,以提高服务、业主、客户满意度为中心。

第六条本公司组织结构图(略)

第2篇物业区绿化管理守则

物业园区绿化管理守则

为搞好园区绿化管理工作,共建美好家园,共创一流小区,特制定本规定:

1、园区的绿地、假山、人工湖及其他配套设施,由本管理处实行统一管理。

2、园区内所有人员都应树立主人翁意识,自觉爱护园区内一草一木一景。

3、违反本规定,有下列行为之一者,由本管理处管理人员责令其限期纠正、清除或采取补救措施,并赔偿。

(1)践踏草坪,在绿地上吐痰、便溺、抛纸屑、烟头等杂物者,管理处将责令其纠正和及时清除。

(2)在鱼池、湖中洗手、掷物、泼污水者,管理处将责令其纠正。

(3)攀折树枝、采摘瓜果,在树干、假山及园林小品上乱刻乱画、张贴广告、打钉拉绳、晾晒衣物者,管理处将责令其清除和限期改正。

(4)占用绿地,在绿地堆放物品、倾倒垃圾、私搭乱建者,将赔偿绿地损坏费用的二倍。

(5)凡需在园林绿地上挖掘施工的,必须经管理处批准,凭《岭南新世界花园施工许可证》在绿化管理员的指导下施工,否则,将赔偿由此造成的一切损失。

4、为了您和他人的安全,本园区阳台护栏及外窗台一律不得摆放花盆。由此引起的后果本管理处概不负责。

5、破坏假山结构,损坏、盗窃花木、园林小品、观赏鱼、瀑布、喷泉、自动喷灌设备等配套设施者,处以2倍至10倍重建(购)价的赔款。违反园区管理规定的,由园区保安部给予处理;情节严重构成犯罪的,由处法机关追究其责任。

第3篇物业管理师备考:个股权转让限制浅析

新《公司法》关于有限责任公司股权转让和股东优先购买权有何新的规定股东如何行使优先购买权

原《公司法》中的表述如下:

第三十五条股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出费,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等条件下,他股东对该出资有优先购买权。

而新的《公司法》则做如下规定:

第七十二条:有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部股权或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权,不购买的,视为同意转让。

经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。

第七十三条:人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时,应当通知公司及全体股东,其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的,视为放弃优先购买权。

备考资料下载:物业管理师备考-个股权转让限制浅析

第4篇酒店式物业管理模式说明

自1981年深圳成立中国第一家物业管理专业公司以来,中国物业管理行业已走过了近二十年的里程,仅仅在深圳就有近千家物业管理机构。虽然行业已颇具规模,但是在管理模式上,却依然延用最初的管理套路,几乎是二十年不变,远远落后于行业的发展速度,已无法满足现代发展商和业主日益增强的对物业管理和服务的更高档次需求。

为顺应时代和社会的需要,不断提高和自我完善物业管理水平,e物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术,将'物业管理'提升为'物业服务与管理',更加强调突出'服务'的内涵,把物业管理服务真正提高到一个新的高度。

1、以业主为中心,提供酒店式专业化服务。

传统的物业管理,都是以物业管理公司为核心,先制定一整套规章制度与约束条例,然后要求各位业主(住用户)遵照执行,并不考虑业主的实际感受;但酒店式物业管理,完全是站在业主的立场上,以业主为核心,实行'针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务',推出例如私人区域清洁服务;接飞机、火(汽)车服务;代客洗衣服务;代定酒店客房服务等,通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

2、以星级酒店为样板,营造温馨、遐意的服务氛围。

酒店业是整个服务行业的代表,有严格的服务规范和标准,人人都知道在酒店里可以得到超凡的享受,体会到作为客人的尊贵与自豪。而物业管理相对一说起来,就是保安、维修和清洁卫生,机械而且呆板,缺少感情色彩。e物业将酒店服务与物业管理有机的结合起来,让业主在所拥有的物业空间里,也同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务,例如大堂里设接待服务台,24小时服务;主出入大门口设门童,专职负责客人的迎送;大厦里见不到穿着保安制服的保安员(改为技术监控和便衣巡视),全部由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员代替等。无论是从发展商,还是从业主、住用户的角度出发,让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。

3、强调服务意识,提高服务效率。

例如在其他服务行业里,工程维修都是按部就班的照既定工作计划有序进行,就是偶有客人投诉或其他服务需求,也必须排队等待,逐步解决。只有在酒店行业里,客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的,'客人就是上帝'不是一句空洞的口号,绝不能让客人有一丝的不满存在,即所谓零缺点服务(100-1〈0)。酒店式物业管理,就是要把酒店行业的这种'服务意识'和'服务效率'导入到物业管理行业中来,使得'客人的投诉有回音,故障维修处理不过夜',努力达到业主(住用户)的满意率为百分之百。

4、调整组织架构,实行科学化管理。

传统的物业管理,就是设一个管理处,由管理处主任全权负责小区内保安、工程维修、清洁卫生和财务工作,内部管理存在权、责不清,人人负责而人人都负不了责的现象;对外服务与管理透明度不高,业主有需求找到管理处办公室,但至于应该找谁来处理却又摸不着头绪,可能要问来问去,跑上跑下。而酒店式物业管理,采用星级酒店管理模式,按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则,从内部组织结构上达到了权、责、利的统一;对外服务和接待上,则设立服务中心,提供一站式服务;又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息,汇编成《服务指南》派发给业主,既加大了管理与服务的透明度,又方便了业主的查询与联系,使得双方的信赖感大大加强,奠定了优质服务的基础。

综上所述,随着时代的进步,物业管理市场的日益成熟,旧的管理模式必将被新的管理模式所取代,而酒店式物业管理,就是顺应市场发展需要的先进产物,也必将被中国物业管理行业、房地产发展商和广大的业主所推崇。

第5篇物业管理师物业管理实务试题-第十章物业管理风险防范与紧急事件

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下关于风险的说法中不正确的是()。

a风险是因未来的不确定性带来的可能损失

b风险是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性

c物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失

d物业管理的风险类型由前期物业管理的风险和日常管理的风险两部分构成

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对风险与物业管理风险概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和el常管理的风险。故本题选d,有关内容可参见教材第157页。

2.以下关于前期物业服务合同的说法中不正确的是()。

a《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

b前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导万回

d前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项a“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”’应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选a,有关内容可参见教材第158页。

3.以下对紧急事件的性质说法不正确的是()。

a紧急事件具有偶然性

b紧急事件具有随机性

c紧急事件具有规律性

d紧急事件具有复杂性

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“紧急事件具有规律性”相矛盾。故本题选c,有关内容可参见教材第162页。

4.关于燃气泄漏处理措施不正确的是()。

a抵达现场发现气体泄漏后立即用手机报警

b立即打开门窗、关闭燃气阀门

c情况严重时,应及时疏散人员

d如发现有受伤或不适者,应立即通知医疗急救单位

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对处理燃气泄漏事件的掌握程度。当发生燃气泄漏后要立即通知燃气公司,但是不能在现场用手机报警,应为在泄漏现场使用手机可能会引起爆炸。故本题选a,有关内容可参见教材第164页。

5.关于物业违规装饰装修带来的风险,以下哪一说法是不正确的()。

a会造成物业共用部位损坏

b会降低物业管理的运行、维修和维护成本

c会使物业管理企业承担一定的物业装饰装修管理责任

d会带来安全隐患和邻里纠纷

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理的风险的掌握程度。选项b“会降低物业管理的运行、维修和维护成本”应为“会增加物业管理的运行、维修和维护成本”。故本题选b,有关内容可参见教材第159页。

6.物业管理风险按类型分类不包括()风险

a早期介入

b前期物业管理

c日常管理

d能源调价

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。故本题选d。有关内容可参见教材第157页。

7.发生电梯故障的处理程序有:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③督促电梯维保单位全面检查;④详细记录备案;⑤须留意被困人员情况,必要消防人员协助。正确的处理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对电梯故障处理的掌握程度。正确的处理程序是:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③留意被i~1)k

员情况,必要消防人员协助;④督促电梯维保单位全面检查;⑤将此次事故做详细记录备案。故本题选c,有关内容可参见教材第164页。

8.下列不属于紧急事件的是()。

a火警

b噪音侵扰

c高空坠物

d投诉

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件界定的掌握程度。物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、

刑事案件和台风袭击等。故本题选d,有关内容可参见教材第163页。

9.下列不属于紧急事件事先准备工作的是()。

a成立紧急事件处理小组

b制定紧急事件备选方案

c制定紧急事件的沟通计划

d负责人迅速赶到现场协调指挥

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件实现准备包括:成立紧急事件处理小组、制定紧急事件备选方案、制定紧急事件的沟通计划。选项d“负责人迅速赶到现场协调指挥”是紧急事件事中控制的要求。故本题选d,有关内容可参见教材第163页。

10.下列不是浸水、漏水紧急事件的处理方法是(

)。

a通知变压器、配电室和电梯等采取紧急措施

b利用现有的设备工具,排除积水,清理现场

c对现场拍照

d检查排水管道是否畅通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对浸水、漏水处理的掌握程度。当发生浸水、漏水事件时,应:①检查漏水的准确位置及所属水质,设法制止漏水;②若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等,通知相关部门采取紧急措施;③利用现有的设备工具,排除积水,清理现场;④对现场拍照作为存档及申报保险理赔证明。故本题选d,有关内容可参见教材第165~166页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业早期介入的风险包括以下哪几个方面()。

a项目接管的不确定性带来的风险

b法律概念不清导致的风险

c合同执行的风险

d管理项目外包存在的风险

e专业服务咨询的风险

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险内容的掌握程度。早期介入的风险包括:项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。选项b“法律概念不清导致的风险”和选项d“管理项目外包存在的风险”是日常物业管理的风险;选项c“合同执行的风险”是前期物业管理的风险。故本题选a、e,有关内容可参见教材第157―160页。

2.合同风险具体包括以下哪几个方面()。

a合同期限的风险

b合同订立的风险

c合同仲裁的风险

d合同违约的风险

e合同执行的风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对合同风险的掌握程度。合同风险具体包括三个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第158页。

3.物业使用带来的风险包括以下哪些方面()。

a高空抛物

b维修和维护成本

c堵塞消防通道

d损坏共用设施设备和场地

e改变物业使用功能

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业使用带来的风险包括对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等;还包括业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人疏忽”而发生的意外事故。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第159页。

4.紧急事件处理小组应由哪些人员组成()。

a高层决策者

b各部门领导

c法律顾问

d公共部门、质量管理部门、技术部门领导

e普通管理人员

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理的掌握程度。紧急事件处理小组应由企业的高层决策者,公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加。故本题选a、c、d,有关内容可参见教材第163页。

5.以下哪些属于物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件()。

a火警和电梯故障

b噪声侵扰和电力故障

c邻里纠纷和宠物伤人

d浸水漏水和高空坠物

e刑事案件和台风

【答案】a b d e

刑事案件和台风袭击等。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第163页。

6.以下关于前期物业服务合同的说法中正确的是()。

a《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与

物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

b前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导面

d前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

e前期物业服务合同是附解除条件的合同

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项a“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止…应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第158页。

7.前期物业管理的合同风险包括()。

a合同期限

b合同订立的风险

c法律概念不清导致的风险

d物业违规装饰装修带来的风险

e合同执行的风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险和日常物业管理风险的掌握程度。合同风险具体包括3个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。选项c“法律概念不清导致的风险”和选项d“物业违规装饰装修带来的风险”属于日常物业管理的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第158页。

8.业主使用物业、接受服务中的风险包括()。

a合同期限

b物业使用带来的风险

c管理费收缴风险

d物业违规装饰装修带来的风险

e高空抛物和改变物业使用功能的风险

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。选项a“合同期限”属于前期物业管理的风险;选项c“管理费收缴

风险”属于日常物业管理的风险中日常运作过程中的风险,而不是“业主使用物业、接受服务中的风险”。故本题选b、d、e,有关内容可参见教材第159页。

9.物业日常运作过程中的风险包括()。

a替公共事业费用代收代缴存在的风险

b管理项目外包存在的风险

c合同订立的风险

d合i司执行的风险

e管理费收缴风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业日常运作过程中的风险包括:管理费收缴风险、替公共事业费用代收代缴存在的风险、管理项目外包存在的风险、物业管理员工

服务存在的风险和公共媒体在宣传报道中的舆论风险。选项c“合同订立的风险”和选项d“合同执行的风险”属于前期物业管理的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第159页。

10.物业管理企业的风险防范可从以下几个方面进行()。

a学法、懂法和守法

b抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实

c妥善处理物业管理活动相关主体间的关系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理费的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险防范措施的掌握程度。物业管理风险防范措施有6个方面:①学法、懂法和守法;②抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实;③妥善处理物业管理活

动相关主体间的关系;④重视企业宣传,建立舆论平台;⑤引入风险分担机制;⑥提高管理费的收取能力。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第160~161页。

11.紧急事件有以下哪些性质()。

a极大的偶然性

b复杂性

c事先预知性

d随机性

e规律性

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“事先预知性”和选项e“规律性”相矛盾。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第162页。

12.紧急事件的处理过程分为()阶段。

a成立紧急事件处理小组

b制订紧急事件备选方案

c制订紧急事件沟通计划

d制定专人向外界发布信息

e对事件责任人进行处理

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件处理可分为事先、事中和事后三个阶段。选项a“成立紧急事件处理小组”j选项b“制订紧急事件备选方案”、选项c“制

订紧急事件沟通计划”均属于事先准备的内容;选项d“制定专人向外界发布信息”属于事中控制的内容。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第163页。

13.火警的处理处理步骤有()。

a了解和确认起火的位置、范围和程度

b组织义务消防队全力扑救

c向公安消防机关报警

d清理通道,准备迎接消防车入场

e立即组织现场人员疏散

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对火警处理过程的掌握程度。选项b“组织义务消防队全力扑救”应为“组织义务消防队,在不危及人身安全的情况下抢救物资”。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第163~164页。

14.处理紧急事件的基本要求是()。

a成立紧急事件处理小组

b应主动出击,直面矛盾及时处理

c根据变化有针对性提出有效的处理措施和方法

d紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部

门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加

e控制事态恶化和蔓延,把损失减少到最低限度,在最短时间内恢复正常

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对处理紧急事件的要求的掌握程度。选项a“成立紧急事件处理小组”和选项d“紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加”属于紧急事件处理过程中的“事先准备”的内容,而不是“处理紧急事件的基本要求”。故本题选b、c、e,有关内容可参见教材第162~163页。

三、案例题

“1.某写字楼由a物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水,接vi至业主房屋内,房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。b公司是写字楼的一租户,因空调漏水,导致隔壁房屋内进水,c公司租用的是b公司隔壁的房间。屋内进水导致c公司的部分设备和货物被损坏,造成了一定的经济损失。

事故发生后,a公司首先配合业主进行事故现场处理,减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定结论是因b公司在安装房屋内空调时,螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况,c公司向b公司提出赔偿,a公司作为中间人,进行调解,最后签订了三方协议,由a公司和b公司共同对c公司的损失进行赔偿。

事后a公司认为自己不应承担责任而反悔,c公司起诉至法院。因a公司已签订协议愿意承担赔偿责任,依法应作出赔偿。请问在上述事件的处理过程中,a公司的做法哪些是正确的在善后处理上,a公司应注意什么

【答案】(1)当安全事故发生时,首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失,同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定,该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据,也是法院在诉讼中认定过错的根据。在本按案中,a公司的上述做法和处理措施是正确的。

(2)但当b公司与c公司协商经济损失赔偿过程中,未分清各方主体的法律地位,a公司承担了不应承担的责任。b公司是空调设备的所有权人,是该设备的管理责任人,也是此事故的直接责任

人,对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在b公司,事实是清楚的,过错也是明确的。因a公司对法律的模糊导致了不应有的损失。此外,a公司

应为写字楼购买公众

责任保险,以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财产损失时,由公司承担经济赔偿责任。

2.某物业管理公司职工在进行清洁内墙的施工过程中,由于升降机运动时该职工未站稳,不幸坠落下来,造成股骨骨折及脑震荡,需要住院治疗。住院期间,医疗费、误工费、护理费、停工收人损失,造成公司损失共计人民币3万余元。请问根据此情况,你认为物业公司应该如何避免此类风险

【答案】(i)在日常管理和服务过程中,物业管理公司必然要聘请一定数量的员工,而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇

佣合同的约定,雇主需履行相应的保障责任。所以发生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险,要想避免这类风险,就应购买雇主责任保险,将此类风险转嫁于保险公司。

(2)物业公司还应加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险,虽然能转嫁风险,但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此,从源头管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小区五楼,六楼的邻居王先生“五一”期间外出旅行。5月3日,李小姐发现天花板开始滴水,而且墙壁也出现渗水,意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公

司反映情况。但该物业管理公司却称:六楼住户不在家,不能人室检修。眼看情况越来越严重,非常着急,在万般无奈的情况下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下,物业公司强行进入六楼房间,解决了六楼漏水的问题。

但是事情远远没有结束,五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时,造成她家受到财产损失,六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋,物业公司夹在中间,显得左右为难。

请问在上述案例中,你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的由于强行进入王先生家,给其造成的损失谁承担给出你对物业公司在善后处理方面的意见。

【答案】(1)在一般情况下,物业公司确实无权强行进入业主房屋,但如发生危急情况,为维护更大的利益或防止损失扩大,物业公司可以实施紧急避险行为。本案中,王先生家的漏水事实已经

存在,也造成了李小姐家的财产损失,为了避免李小姐家损失的进一步扩大,物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家,解决漏水问题,这是符合紧急避险的构成要件的。同时,物业公司应及时与王先生取得联系,告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下,消极不作为,是造成“夹缝”状况的主要原因。

(2)根据《民法通则》等的相关规定,如果六楼漏水是人为原因导致,则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致,则李小姐作为紧急避险行为的受益人,应当对王先生的损失适当赔偿。同样,

王先生自家的损失因为撬门减少了,李先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失。

(3)在善后处理上物业公司应当注意的是:一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;二、最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管,避免财产损失。

4.你是某物业公司的管理人员,公司委派你制定物业管理风险防范措施,请说明在制定物业管理风险防范措施时应把握的主要内容是什么

【答案】(1)物业管理企业要学法、懂法和守法,物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定应尽可能详尽,避免歧义。

(2)物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实,建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制,不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。

(3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。

5.作为物业公司的管理人员,你认为紧急事件的处理要求是什么

【答案】(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延,把因事件造成的损失减少到最低限度,在最短的时间内恢复正常。

(2)管理人员不能以消极、推托甚至是回避的态度来对待,应主动出击,直面矛盾,及时处理。

(3)随事件的不断发展、变化,对原订的预防措施和应对方案要能灵活运用,要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。

(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥,安排调度,以免出现“多头领导”,造成混乱。

(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提,不能因急于处理,而不顾后果,造成更大损失。

6.你是某物业公司的管理人员,负责安全管理工作,请说明发生火警时的应对措施是什么

【答案】应对措施如下:

(1)了解和确认起火位置、范围和程度。

(2)向公安消防机关报警。

(3)清理通道,准备迎接消防车人场。

(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。

(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场,用适当的消防器材控制火势。

第6篇物业管理手册－污水废气噪声污染控制程序

物业管理手册:污水、废气、噪声污染控制程序

1、目的

为了加强污水、废气、噪声污染防治工作,确保污染物达标排放,特制定本程序。

2、范围

本程序适用于公司污水、大气污染物及噪声防治管理工作。

3、职责

3.1产生或存在污水、废气、噪声的部门负责本部门污染源的控制,并提出治理方案和负责环保治理设施的日常维护。

3.2物业服务中心负责环保设施维护和保养。

3.3品质部负责全公司污染物的监督管理和委托地方环保部门对污染物的排放进行审查。

4、程序

4.1污水控制

4.1.1本公司污染主要来自垃圾清运车的清洗、垃圾中转站的清洗和业主的生活污水。

4.1.2垃圾清运车每周按相应的保洁员作业指导书的规定到指定的地点进行清洗;

4.1.3垃圾中转站清洗的控制

a)垃圾中转站每周按规定进行清洗。

b)清洗形成的污水集中收集,排放到污水管道。

4.1.4严禁使用含磷洗涤剂冲洗厕所,确保生活污水达标排放。

4.1.5物业服务中心负责定期对社区下水管网的疏通和维护,确保污水达标排放。

4.2废气控制

4.2.1本公司大气污染物主要来自社区空调、冰箱、机动车尾气等。

4.2.2消耗臭氧层物质的控制

为符合《消耗臭氧层物质蒙特利尔协议书》的要求,本公司自2005年起新购入冰箱、空调器等设备时,将优先选购环保型产品,并逐步完成含氟致冷剂的替代工作。

4.2.3其他大气污染物的控制

a)公司的机动车辆要做到专人负责,定期养护,使用清洁燃料,尾气必须达标排放;

b)通过与业主协商、沟通、宣传栏等方式,引导业主定期对汽车的尾气排放进行检测。

4.3噪声控制

4.3.1本公司环境噪声主要来自消防泵、水泵、业主装修、机动车、割草机、空调外机及社区文化活动产生的噪声。

4.3.2噪声的控制措施

a)满足质量要求的前提下,采购低噪声设备和备件;

b)加强设备的维护保养,做到油路、气路、水路畅通,使机器正常运转、降低噪声;

c)业主装修产生的噪声按《业主入住及装修控制程序》规定执行;

d)各社区举办社区文化活动时由物业服务中心与业主委员会或社区居委会协商确定有关事项,降低噪声污染的影响。

4.4污水、废气、噪声监测与监督管理

品质部执行《环境监视和测量控制程序》委托地方环保部门对污染物的排放进行审查。

4.5品质部对监测结果及时进行分析与评价,各责任部门对超标项按《不符合、纠正和预防措施控制程序》采取有效的整改措施。

4.6公司污水排放标准执行《污水综合排放标准》二级、废气执行《大气污染物综合排放标准》二级、噪声执行《城市区域环境噪声标准》1类、机动车辆执行《汽油车怠速污染物排放标准》。

4.7各部门按照《各部门环境因素管理办法》要求落实。

4.8本程序产生的记录按《记录控制程序》规定执行。

5、相关文件

5.1《固体污染物控制程序》

5.2《消耗臭氧层物质蒙特利尔协议书》

5.3《郑州市建立无氟城市实施办法的通知》

5.4《业主入住及装修控制程序》

5.5《环境监视和测量控制程序》

5.6《不符合、纠正与预防措施控制程序》

5.7《大气污染物综合排放标准》

5.8《污水综合排放标准》

5.9《城市区域环境噪声标准》

5.10《汽油车怠速污染物排放标准》

5.11《记录控制程序》

第7篇天安物业品质管理标语篇

一.你思考,我思考,品质提升难不倒;

二.品质你我做得好,顾客留住不会跑;

三.预防保养按时做,生产流畅不会错;

四.细心,精心,用心,品质永保称心;

五.上下沟通达共识,左右协调求进步;

六.一个疏忽百人心,人人细心更顺畅;

七.创新突破定品质,落实管理提效率;

八.时时寻求效率进步,事事讲究方法技术;

九.老毛病要根治,小问题要重视;

十.人人提案创新,成本自然降低;

十一.宁愿事前检查,不可事后返工;

十二.每天自我检讨,品质自然更好;

十三.以科技为动力,以质量求生存;

十四.团结一条心,石头变成金。

第8篇某物业管理公司文件编号规则

物业管理公司文件编号规则

1.0质量环境手册代码:zl

2.0部门代码

2.1客户服务中心代码:01

2.2综合事务部代码:02

2.3工程技术部代码:03

2.4环境管理部代码:04

2.5护卫服务部代码:05

2.6财务稽核部代码:06

3.0质量环境手册 yshz-zl-××

yshz-表示公司名称缩写,zl-质量环境手册缩写,××-标准条款号。

3.1程序文件yshz-c*-□□-××

yshz-表示公司名称缩写,c*-程序文件缩写,□□-部门代码,××-流水号。

3.2作业指导书 yshz-zy-□□-××

yshz-表示公司名称缩写,zy-作业指导书缩写,□□-部门代码,××-流水号。

3.3记录 yshz-jl-□□-××

yshz-表示公司名称缩写,jl-记录缩写,□□-部门代码,××-流水号。

3.4外来文件 yshz-wl-××

yshz-表示公司名称缩写,wl-外来文件缩写,××-流水号。

3.5图纸 yshz-tz-□□-××

yshz-表示公司名称缩写,tz-图纸缩写,□□-图纸类别代码,××-流水号。

其中类别代码为:

dq--电气 js--给排水 tj--土建

*f--消防kt--空调、暖通 yl--园林

编制: 审核: 批准: 日期:

第9篇某物业公司资源节约管理作业指导书

物业公司资源节约管理作业指导书

1.0目的

为了有效使用资源,做到物尽其用,杜绝浪费,降低成本,增加效益,特制定本程序。

2.0适用范围

本程序适用于本公司的所有部门、管理处及员工。

3.0定义

4.0职责

4.1各部门、管理处负责对责任范围内的水、电、纸张、办公用品、维修材料、燃油、机油等资源的消耗进行控制,并对责任范围内用水、用电设备设施进行巡查和对用水用电情况进行监督与检查。

4.2机电管理部负责每月对公司上月各区域范围内水、电消耗进行抄表及统计分析,协助各部门制定具体的控制方法。

4.3行政办公室负责每月对公司上月各部门、管理处纸张消耗进行统计分析,协助各部门制定具体的控制方法。

4.4品质保证部负责对各部门的执行情况及目标完成情况进行监督检查。

5.0内容

5.1资源节约意识的形成和影响(相关方、公司员工):公司通过对实施培训、社区文化宣传栏、报刊、网站、标识等方式促进公司员工和相关方资源节约意识的形成。

5.2需要控制的方面:水、电、办公用品(纸张、墨盒、笔等)、燃油(柴油、汽油)、机油、维修材料等。

5.3资源节约的场所:公共区域(走道、大堂、外围、消防通道、地下停车场)用电;公共卫生间用水用电;设备、设施运行、维修和保养用水用电;员工宿舍用水用电;清洁、绿化用水用电;员工食堂用水用电等。

5.4资源节约的实施

5.4.1水:对供水设施设备进行合理配置,根据实际情况尽量选用节水设备,对供水设施进行巡查以确保设施设备处于正常状态,无跑冒滴漏;对员工宿舍用水、清洁、绿化用水、食堂等用水量大的区域制定节水目标和指标控制;根据需要在用水区域张贴节约用水的相关标识;对相关方施加影响使其遵守公司的资源节约管理相关规定;每月对用水情况进行统计分析等。

5.4.2电:对供电设施设备进行合理配置,根据实际情况尽量选用节能设备,对供电设施进行巡查以确保设施设备处于正常状态;对员工宿舍用电、清洁、绿化用电、食堂等用电量大的区域制定节电目标和指标控制;根据需要在用电区域张贴节约用电的相关标识;根据实际情况尽量使用节能灯、做到办公区域人走灯灭、空调在相应的温湿度环境下才开启、办公设备专人管理(下班后关闭)、走道根据具体情况开灯、消防通道采用触摸式或声控开关、员工宿舍用电、清洁、绿化用电进行限量;对相关方施加影响使其遵守公司的资源节约管理相关规定;每月对用电情况进行统计分析等。

5.4.3办公用品:文件的传递尽量使用电子档,对于必须用纸张打印或复印的资料应正反使用;其他办公用品做到限量使用等。

5.4.4燃油:通过维护保养使耗油设施设备处于正常状态,防止跑冒滴漏;在设备更新时尽量选用燃烧效率高的设备。

5.4.5维修材料:在保证使用功能的情况下,尽量低成本、低更换、能维修则维修、建立工具以旧换新制度等。

5.5对资源节约实施情况的监控及监控结果的处理:有方案的依方案执行,无方案由责任部门和品质保证部共同监控,对监控未达要求的按照《事故、事件、不符合纠正与预防措施》进行。

6.0相关文件

《事故、事件、不符合纠正与预防措施》

7.0记录

《资源消耗统计表》(不定格式)

第10篇商业大厦物业管理人员配备培训与管理

1 管理人员的配备

**整体管理方案确定之后,管理团队的配备和素质就是决定性的因素。**拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任,前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后,形成主任目标管理责任制为基础的,物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。

1.1 管理处人员配置

管理处拟配备各类人员53人。

注:清洁绿化拟单项分包给专业公司,故人员未计入。

图1 管理处人员配置

1.2 各部门人员素质要求

岗位编制与素质要求表1

部门编制岗位素质要求

管理处

2人正、副主任2人本科,四年从业经验,物业管理企业经理上岗证,有效强的组织、协调和决策能力。

客户服务中心4人部长1人大专以上,三年工作经验,持物业管理企业部门经理上岗证,熟悉各部门运作流程,组织、协调、沟通能力强。

助理1人大专以上,三年工作经验,持物业管理企业部门经理上岗证,熟悉各部门运作流程,组织、协调、沟通能力强。

综合部

6人部长1人本科,六年行政管理经验,中级职称,物业管理个业部门经理上岗证,有较强的组织、协调和决策能力,电脑熟练,写作、协调能力强,有良好服务意识,英语熟练。

财务1人本科,会计师职称,三年财务管理经验,持有会计上岗证,熟练会计电算化操作,业务能力强,英语四级。

文秘1人大专,一年经验,电脑熟练,业务能力强。

后勤2人本科,二年采购工作经验,持物业管理上岗证,电脑熟练,业务能力强。

工程部18人部长1人本科,党员,五年经验,中级职称,持物业管理企业部门经理上岗证,有较强组织、协调和决策能力

工程师2人本科,中级以上职称,五年经验,持物业管理上岗证,可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作,一门以上外语熟练。

运行班10人中技,二年经验,相关专业上岗证,动手能力强,身体素质好,能吃苦耐劳,熟悉iso9000体系

维护班5人中技,三年经验,相关专业上岗证,专业素质高,身体素质好,能吃苦耐劳,动手及协调能力强

管理部23人部长1人本科,五年经验,中级职称,物业管理企业部门经理上岗证,熟悉iso9000质量体系,有较强组织、协调和决策能力,英语四级。

物业助理2人大专,三年经验,持iso9000内审员证,熟悉iso9000质量体生活费,电脑熟练,分析、协调、组织、公关能力强,有良好服务意识,英语熟练。

安全管理20人高中,18~23岁,身高1.75米以上,体重55~70公斤 ,身体健康,品德优良,思想作风过硬,相貌端正,工人责任心强。

合计53人

2 管理人员的培训

持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作,是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍,可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足,特别是服务观念上的差距,也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。

**高度重视员工培训工作,把员工培训作为人力资源开发的基础工作,每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。

2.1 培训体系

图2 **培训体系

2.1.1 体系描述:

a. 贯彻员工培训原因,坚持培训体系不漏项,切实达到培训效果;

b. 在管理处管理骨干中,安排有培训经验的专业人员负责培训工作;

c. 通过培训制度和运作机制的确定,使员工培训成为管理处整体工作的必备环节,避免流于形式;

d. 注重课程开发和教材选定,解决培训深度和特色问题;

c. 加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。

2.2 培训原因:因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。

2.3 培训目标:品德优良、观念到位、胜任岗位

2.4培训内容:

2.4.1 观念培训(针对全体人员)

服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及**企业文化体系。

2.4.2 管理培训(针对各级骨干)

员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。

2.4.3 岗位技术培训(针对操作层)

基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。

2.4.4 基础培训(针对新入职员工)

行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。

2.5 年度培训计划

**拟将首年度员工培训分为两个阶段,第一阶段入驻前期培训,采用集中、封闭、强化培训,重点为基础培训和观念培训,配合两轮培训考核;第二阶段为入驻后培训,采用定期、实操、教练式培训,激发潜能,启导信心,配合业务考核与业绩评估,巩固培训效果。;

**物业管理处员工培训年度课时要求为:人均受训130课时以上,保安员受训260课时以上。

年度培训计划表表2

培训类别培训内容培训对象培训方式学时

基础培训管辖物业基本情况、管理重点新员工授课4

**概况、理念、组织机构新员工讲座4

管理制度及行为规范新员工授课4

岗位职责全体员工自学4

现场勘察相关人员研讨32

服务观念及沟通技巧新员工授课、示范4

物业管理法规及条例新员工授课、自学10

突发事件处理新员工授课、示范4

消防治安教育新员工录相3

培训类别培训内容培训对象培训方式学时

系统培训iso9000质量体系全体员工外培、讲课10

物业管理概论全体员工授课30

管理费收支概算管理人员研讨3

成本控制全体员工讲座4

房地产开发与物业管理全体员工研讨4

计算机应用全体员工授课、实操20

专业培训高层楼宇主要设备管理相关人员授课8

应急事件处理相关人员授课10

给排水系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

供电系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

空调系统运行、保养及装修相关人员实操、外培20

楼宇设备自动化系统相关人员实操、外培20

楼宇综合布线系统相关人员授课20

电梯运行与保养及维修相关人员授课20

房屋维修管理相关人员授课6

保安员专业技能保安员授课、演练10

消防设备、设施管理相关人员授课20

资质培训物业管理岗位培训(取得证书)管理人员外送培训

2.6 培训方式

2.7 培训效果:通过业务考核和业绩评估检验培训效果

培训前安排测试,了解员工基础和培训需求,培训中考核巩固培训效果,培训后通过结业考核确保胜任岗位,并对员工工作为绩进行跟踪评估。

3 管理人员的管理

3.1 严格要求,规范管理,选好人,培育人

把好进人关,选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员,不符合行业要求或基本素质不够的,坚决不进。在公司里,经营和管理骨干是人才,为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重学历而不唯学历,德才兼备要首先看德,倡导敬业、服务、创新的企业精神,对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定,并通过量化考核办法,不断强调员工的进取心、创造性,注重积极协调和主动投入的工作态度。

注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任人从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。

3.2 竞争上岗,优胜劣汰,用好人,激励人

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位,服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业,只有不断学习,及时变革,才能争取主动,赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与,因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域,注意引导员工广泛参与,群策群力,实现各项管理目标。

坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘,竞争上岗,并实行年度聘任制,形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制,盘活人力资源。通过综合考评,实行员工队伍每年10%换岗、首数5%提薪和末数5%淘汰制,依法管理,以理服人,确保高水准、全方位的物业管理服务。

3.3 以企业文化感召人、留住人

第11篇物业顾问管理经济责任制

物业项目顾问管理经济责任制

为提高顾问咨询服务质量,增强咨询顾问的工作责任感,明确顾问项目组各相关人员的责、权、利关系,引入激励机制,完成目标,确保客户满意。特制定顾问管理经济责任制:

一、顾问项目采用目标管理法,公司采用经济手段对目标的实现加以控制。

二、顾问项目的工作目标(质量目标、进度目标、成本目标、顾问费收取目标)由咨询部、财务部根据合同及定额计算制定。项目时间较长时,制定阶段目标。

三、全部顾问工作由顾问团、驻场顾问两部分人员协作完成。不派驻场顾问的项目,由咨询部代表顾问团成员,与公司签订'项目目标管理责任书'。有驻场顾问的项目,由驻场经理代表驻场人员与公司签订'项目目标管理责任书'。

四、项目完成目标,顾问团、驻场人员按'项目目标管理责任书'中规定的办法提取奖金。顾问团人员的奖金按工时进行分配。驻场人员的奖金由驻场经理进行分配。

五、未完成目标或阶段目标,按责任书的约定,对项目服务人员进行处罚。