土地分析报告（精选10篇）

土地分析报告 篇1

调查对象：农民，开发商，村干部，乡领导；

调查目的：对现有土地的现实情况及特点，违法使用土地造 成的危害的原因等方面进行分析，提出相应的防范对策；

调查方法：面谈，实际走访，田间实际考察；

调查地点： 本市各乡镇

前言： 人人都知道，土地是国之根本，没有土地就没有粮食，我国是 人口大国没有粮食将是什么样子！但目前违法使用土地，非法占用土 地越来越严重，为了进一步了解土地现状，特点和规律，减少土地流 失，针对目前的情况进行了一次社会调查，现将情况报告如下：

一、基本情况及特点

（一）调查对象的基本情况

近年来，违法使用土地，非法占用土地呈上升趋势，主要违法使用土地和非法占用人员是土地承包人和开发商以及政府。

（二）特点

1、违法使用土地主要在广大农村和城乡集合部占现有土地的 30﹪

2、农民在承包地上私自种植非粮食植物（比如载树， ）或农田改为 鱼塘和建房，政府划地，开发商圈地；

3、外出打工，年纪大的农民违法使用土地的占 40﹪，由于左右栽 树无法再种植农作物的占 20﹪，政府以及开发商占 40﹪；

4、违法使用土地、非法占用土地居高不下，据调查由于外出打工的人

越来越多， 人口老年化越来越重在自家承包地栽树和其它非农业 行为的也会越来越严重，政府为了加大开发速度也会不断的占用农 田，开发商利益驱使圈地也会越来越大。

二、违法使用土地和非法占用土地的危害

1、粮食减少。 我国是一个人口大国，粮食问题始终是关系国家安全、社会稳定 的重大战略问题，与自然灾害相比，违法使用土地和非法占用土地是 影响我国粮食生产的主要因素，造成的粮食损失更为严重。据统计分 析， （按一村民小组）有 60 亩违法使用土地和非法占用土地按每亩每 年 500 公斤粮食计算，一村民小组每年就减少 30000 公斤粮食。所以 说违法使用土地和非法占用土地是始终困扰着我国经济、 社会特别是 农业的发展的`主要因素之一。 2、对环境的影响。 随着城市企业向农村转移，工业废水、废气、废渣的污染向农业 环境蔓延。违法使用土地使土地荒漠化，植被减少间接影响气候；

3、粮价飞涨。 由于违法使用土地和非法占用土地使粮食种植面积减少粮食产量 减产，直接导致粮食涨价。

三、违法使用土地和非法占用土地原因分析。

1．人多地少的基本国情，经济高速发展的阶段性特点，以及保护耕地的战略考虑，决定了建设用地的供求关系必然十分紧张。土地利用与管理制度安排不周，执行不力，极易引发违规违法用地行为。

2．土地法律法规和政策与经济发展在制度层面上的冲突，是引发违规违法行为的一个深层次原因。一是现行财税体制和政绩考核指标刺激用地需求；二是地方政府对土地资源配置干预过多、力度过大，市场机制难以发挥作用；三是现行征地制度形成巨大的土地经济价值差，进一步刺激地方政府扩张建设用地的需求，以及用地单位多用土地和非法占用土地欲望；四是不明晰的农村集体土地产权为建设用地过度扩张打开了方便之门。

3．政府和政府官员传统理念和价值观念中对法律的工具化倾向，以及急功近利和投机心态，是造成违规违法行为不可忽视的深层次原因。

4．土地执法监察力度不够，部门联合执法机制不健全，部门监管政府更是力不从心；耕地保护责任制尚未形成共识，难以落实共同责任；土地违法案件中，决策者不承担责任，责任承担者不起决定作用。这一系列状况，或属于制度的先天不足，或属于执行过程的偏差和错位，既是违规违法行为大量存在的体制性原因，又是其直接和具体的原因。

5．用地审批，主要是农转用和征收审批全过程，确实存在周期长、效率低的问题，直接导致部分用地项目不得不“未批先用”，也引发部分项目以此为理由借机“未批先用”。

一是程序复杂环节多。

二是土地报批的要求越来越严，审查事项越来越多。

三是土地报批业务没有办结时限承诺，加之审查内容、报批方式的不断调整，上报审批项目批准时限无法预期。

6．东北地区由于冬季无法农作物种植，承包人土地少种地已不能满足家庭开资， 只有离地外出打工， 土地要么栽树或挖塘， 或托付亲友做非农业用途

7、由于承包人年纪大已不能农业种植，无奈放弃农作物种植或由于承包人的土地左右原因自己的土地已无法再种植农作物。

8、政府划地，由于政府规划，开发商用地。

四、对策。

1、任何与土地利用、管理相关的制度建立、改革和完善，都会引起土地违法态势的变化。增加国家土地政策、土地法律在相关制度规定中贯彻和协调力度，就能有效地减少土地违法事件的发生，增加土地违法行为受到制裁的几率和力度。为此，要对直接涉及土地利用的土地承包经营制度、城乡规划管理制度、投资管理制度等进行土地政策和法律意识渗透，把用途管制、耕地保护、节约集约利用的思想体现于制度原则和各项具体要求、标准之中。要在与土地利用、管理具有间接联系，或可能发生联系的制度中，加入贯彻、执行土地政策和法律的内容，如干部选拔任用、政绩考核制度中加入耕地保护、土地执法等规定；在财税制度中严格规范土地收益的分配和使用，并建立起鼓励节约集约、限制粗放利用的税收调节机制。从而使一个部门势单力薄严防死守、执法监察的局面，转变为相关部门同心协力、齐抓共管的局面，共同遵守国家土地政策和法律，落实最严格土地管理制度，遏制土地违法现象发生，打击土地违法活动。

土地利用管理制度自身的改革、完善，则要防止“头痛医头，脚痛医脚”，“摁下葫芦起了瓢”，要有系统和全面考虑，统筹协调相关政策要求，在多目标设定、多条件约束情况下，设计土地利用和管理制度，预防、打击土地违规违法行为。强化土地利用计划对地方政府土地利用和管理的多方面制约。把计划指标多少与其土地利用和管理实绩相挂钩。对规划计划执行、耕地保护和执法监察问题严重的，适时冻结或核减计划指标。

2、法制宣传。 加大土地法等相关法的宣传，做到每个村民及村干部，乡领导， 以及政府，开发商，都要知法，懂法，依法。

2、依法执法。 加大打击违法使用土地和非法占用土地力度，严厉打击各种违法 使用土地和非法占用土地的个人和集体。

3，优化土地承包，有效合理的利用土地。 根据目前现况让所有进城农民回乡种地是不可能，只有现在把农

民的土地集中成片以承包人名义自愿的情况下转包给他人 （不改变种 植结构） ，开发商不开发的地要无常还给原先农民，政府谨慎划地。

4、加大农业投入， 政府要加大农业投入，加大对现在确实还在种植的农民的直补， 做好基础农田，道路、水利合理化规划建设，解决农民种地难的一系列问题。

土地分析报告 篇2

第一部分：中国农村妇女土地权利的制度、文化背景

引子

传统观念认为，男女之间的不平等是历史、社会发展的产物。马克思主义女权主义认为，妇女所受的剥削和压迫根源于私有财产与社会制度；后期的马克思主义女权主义还认为，父权与资本主义社会结合从而导致了“女性的具有世界历史意义的失败”.依据这种学说，资本主义的产生和发展依赖父权性的劳动划分，而资本主义又强化了父权的发展，在这种性质的私有制社会里，工人阶级的男人和妇女固然都受着同样性质的剥削，但两者所受剥削和压迫是不同的。男人虽然是工资的奴隶，但在家中是当然的“老板”，直接对妇女（妻子）的劳动进行控制，因此妇女是工资的奴隶的奴隶。但是，在社会主义社会，妇女与男子的权利在法律上平等而事实上是不平等的。为什么在公有制为主体、消灭了阶级和剥削制度的今天，妇女仍然不能获得与男子真正的平等。妇女受歧视的根源究竟是什么？这是不是意味着社会主义还不能从根本上消除父权社会的影响，父权又是怎样干扰社会主义男女平等的成文制度运行的？

我们批判了“父权的资本主义”，绝不应该出现一个“父权的社会主义”。社会主义国家里，妇女不仅在法律上而且应该在事实上与男子平等。三大空想社会主义者之一的傅立叶认为，妇女地位的历史演变是考察社会制度的一个重要特征。恩格斯赞扬傅立叶是第一个表明“在任何社会中，妇女的解放程度是衡量普遍解放的天然尺度”[3].傅立叶论证说：原始社会是男女自由的结合。蒙昧时期的妇女降到从属地位。宗法时期的妇女沦为半奴隶状态。野蛮时期的妇女完全处于被奴役的地位。文明制度下的婚姻制度使妇女沦为商品，处于被侮辱的悲惨境地。只有在未来社会妇女才能得到彻底解放。他满怀憧憬：那时，家务劳动被各种公共服务事业所代替，儿童的养育完全由社会承担，妇女将从繁重的家务劳动中完全解放出来，在社会经济生活中获得与男子平等的地位，使婚姻关系真正成为爱情的基础。傅立叶去世已经165年，他的憧憬并没有实现。不过他唤醒了人们对妇女解放的追求和社会主义社会男女平等的向往。

1.1法律规定

妇女土地权利的成文制度主要来源于国家法律和政府政策规定。从法律而言，尽管公有制的法律框架下，不动产是国家或者集体的，对于私有产权的保护是微弱的。在这样的制度背景下，妇女的土地权利更不可能有特别的法律规定，并被法律给予严格的保护。但是，国家宪法赋予劳动人民当家作主的权利，赋予妇女与男子平等的权利，为劳动者保护自己的合法权益提供了基本保障。更有意义的是：自1970年代末开始农村土地制度改革以来，随着土地承包期限不断延长，承包使用权的内涵不断扩大，农户拥有了对承包土地的继承、转让、入股等部分处置权，农户土地承包权逐渐物权化，农户有了除房产以外的不动产权；同时，土地收益分配机制使农户在“交够国家的、留足集体的”之后，积累起家庭自有财产。农户家庭土地权利物权化的发展趋势，以及农户家庭财产不断积累，客观上要求建立劳动者个人产权保护的法律制度。这样的宏观背景下，逐渐形成了目前我国劳动者个人产权保护的有关规定。

1.1.1宪法赋予妇女与男子平等的权利。《中华人民共和国宪法》第四十八条规定，“中华人民共和国妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面有同男子平等的权利”。

1.1.3妇女权益保护法对土地权利作出了明确规定。《中华人民共和国妇女权益保护法》第三十条规定，“农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，妇女与男子享有平等的权利，不得侵害妇女的合法权利”。“妇女结婚离婚后，其责任田、口粮田、宅基地等，应当受到保障”。这是第一个对农村妇女土地权利作出专门规定的法律条文。除此之外，在继承法、民法通则等有关法律中有类似的保护妇女土地权利的法律原则。

用政策弥补法律的不足，甚至在许多领域的改革中先有政策，然后经过实践检验和完善，将有效的政策上升为法律，用法律予以固定和强化，这是我国法律建设的独有特色。随着我国农村妇女土地问题逐渐突出，农村妇女土地政策率先发育、发展。20xx年5月8日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于切实维护农村妇女土地承包权益的通知》，第一次比较完整、系统地颁布了农村妇女土地权益保护的具体政策措施。

分析以上所描述的成文制度，可以肯定农村妇女的土地权利在法律和政策上与男子是完全平等的，甚至在个别情况下妇女的土地权利优越于男子，这可以从“优先解决出嫁女土地承包问题”的政策规定中得到证明。

1.3非成文制度

但是，影响妇女土地权益实现的历史文化、社会风俗和习俗等非成文制度因素是根深蒂固的，在它的影响下许多成文制度常常变得软弱无力。

1.3.1男权社会结构强加给妇女依附性性别角色

自从人类告别母系社会以来，就逐渐形成了以男性为主导、女性从属的社会结构。男性在社会的、政治和经济的、家庭生活中始终占主导地位，与之相对应的社会是希望女性从属于男性。社会对女性的预期就是“十月怀胎”、“哺育婴儿”、“操持家务”、“照顾老人”；好象这都是“天经地义的”，是由女性生物性别决定的。因此，当一个婴儿呱呱坠地，社会就按照这一模式完成对他（她）们的社会化。有专家这样评价：“社会化的过程是使男性男性化、使女性女性化的过程。这个过程从孩子降临到这个世界上之后就开始了，这是一个广义的教育过程，包括家庭教育、学前教育、学校教育、社会影响、媒介教育等等。这些正规非正规、正式非正式的教育将把不同性别的预期传递给男性和女性，并示范着男女的性别角色。一个经典的家庭教育中性别角色社会化的例子就是父母给男孩子枪而给女孩子布娃娃。如果关注一下电视广告，就会发现，男的是医生、女的是护士，爸爸外出工作、妈妈洗衣做饭”[4].这种按照男权社会结构示范和要求新一代学习自己角色的社会化过程，塑造了一代又一代符合社会“规范”的男女性别角色。从而使女性在生物性别角色的压力下实现了社会性别角色的转换，不情愿地长期被局限于家庭事务，这是妇女经济边缘化和社会依附化的根源。然而需要说明的是，这并不是“中国特色”，而是人类社会特别是发展中国家面临的共同问题。

（1）男“娶进”、女“嫁出”。一般而言，妇女结婚总是到男家落户和居住，即所谓“从夫居”。妇女婚前跟父母一起生活，结婚后移居丈夫家庭。男娶“进”、女嫁“出”被认为是正常的合法的；反之则被认为是不正常的、甚至是不合法的，并且在分享村庄集体共有资源和利益时体现出来。“从夫居”的妇女离开父母同时往往要离开生育养育她的村庄。因此，妇女所在的村庄和家庭都把她们看成暂时的成员。一句“姑娘迟早是别人的”俗语道破了“天机”。这种观念认为，女儿不仅不能对所在家庭和村庄的发展及福利作出永久性贡献，而且还会将家庭和村庄投入到她们身上的资源转移到夫家和丈夫所在的村庄。在这样的观念支配下，妇女在接受父母的关照和教育等人力资源开发上的投资大大小于同等条件的男子，这是女性受教育程度普遍偏低的根源。由歧视妇女而降低了妇女受教育的机会，反过来又以妇女素质低下而歧视妇女。

受“从夫居”的牵连，“上门”女婿亦受到歧视。当农户家庭只有女儿而无儿子必须在家招婿，或者农家的儿子多而又无力在家娶媳妇时，会出现男到女家落户居住的情况。这种现象叫“上门”女婿。在传统的文化观念中，“上门”做女婿是男子或男子的家庭贫穷或无能的表现。男子离开了生育养育他们的村庄，也就可能离开了他原有的家族势力范围。这是“上门”女婿“好象要低人一等”的重要原因。现实农村，有的村庄对上门女婿不分或少分配土地，理由是妇女本应该“嫁”出去的，反而招了女婿上门来挤占土地资源。不给上门女婿分配土地可以看成是村庄对违反“从夫居”习惯的制度性惩罚。

（2）“男主外、女主内”。家庭事务与社会事务分离，男女社会性别角色分工，使男子走向社会而女子局限在家庭。旧中国反对家庭允许妇女参与社会和政治活动，也很少参加田间劳动，除非贫困家庭迫于生计。一项研究显示，在20世纪早期，我国只有24%的妇女在田间劳动[5].建国以后，特别是互助组、合作化、人民公社以后，我国农村家庭的生产功能消失，妇女被从家庭中解放出来，她们的家务劳动得以减轻，主要工作是参加公社集体劳动，并且逐渐成为农业生产的主力军。尽管过高的生产劳动强度对农村妇女健康造成了一定的损害，但这一时期，妇女走出家门，参与集体劳动、社区决策、各项政治社会活动，由此极大地提高了妇女的社会地位和参与经济、政治、和社会活动的能力，造就出一大批妇女干部。公社运动和集体生产劳动对于改造男权社会结构、提高妇女的社会地位有着不可忽视的作用，是对世界妇女解放运动的卓越贡献。

1978年的改革给农村经济带来极大的发展。农户家庭不仅重新具备了生产功能，而且逐渐成为社会主义市场经济的微观主体。但是，任何改革都是要付出成本的。家庭经营制度在塑造市场经济微观主体的同时，也重新恢复了男权社会结构的基础：妇女重新回归家庭，男性仍然居于主导地位。男子是户主，是家庭生产经营和利益分配的决策者，是家庭在社区中的代表，负责家庭的社会交往，代表全家参与社会活动，以“准法人代表”的资格活跃于市场；而女子则离开了社区政治经济舞台，再次局限在家庭范围之内，既要做“家务”，包括满足家庭对食物、水、燃料等基本生活需求，又要承担承包地里的劳动。

（3）农业的女性化趋势对妇女的影响。目前“农业的女性化趋势”越来越明显。农业的女性化的产生是由于男性外出找工作谋求更大的经济回报为动因的，因此是以追求经济效益为目的。女性成为“留守大军”，包揽了家庭承包经营和家务等一切劳动，既所谓“农业的女性化”。“女性成为农业生产的主体对女性的影响是，妇女不仅像以前一样承担全部家务和庭院劳动，而且承担起了全部原来由男性分担的农业生产活动”[6].更深刻的问题是，我国许多地区的农业生产是以自己自足和半自己自足为特征的，这就使得妇女增加的田间劳动不会或很少变成现金收入，她们创造的价值被维持家庭日常生活需要而掩盖和埋没了，从而与外出挣钱的丈夫创造的显性收益形成巨大反差。由此而生的“男人是家庭顶梁柱”的假象，加大了女性的自卑感和依附性。

（4）妇女的土地权利来自于家庭和社区的双重干预。尽管法律和政策规定了妇女与男子有平等获得土地的权利，但在事实上，妇女在获得像土地、现金等这些生产资料时与男性是不平等的。妇女的土地权利受到来自社区和家庭的双重干预。在土地集体所有农户家庭承包经营的制度框架下，家庭获得承包耕地必然受制于村庄集体，隔几年调整一次承包土地的做法，使农户家庭隔几年就有可能失去部分承包耕地，而在调整中首先失去土地的是那些待嫁女、出嫁女、离婚和丧偶妇女。第一，村庄在“土地资源稀缺”这一根本限制下，尽可能排斥“非集体成员”拥有土地。因为30年不变的长期限，此期限内待嫁闺中的姑娘们都是潜在的非社区成员，所以，有的村庄以“测婚测嫁”为依据，对未婚女性不分或者少分土地；有的村庄强行注销出嫁女、离婚或者丧偶妇女的户口，从而收回土地。第二，家庭财产的继承也受传统习俗的影响，子女在法律上有平等继承父母财产的权利，但社会习惯却只让男孩继承、没有出嫁女的份，而且绝大多数出嫁女并不依法主张自己的继承权。因此出嫁女、离婚或丧偶妇女的土地权益也会在婚姻关系的变化中“心甘情愿”的放弃。她们中的许多人甘愿在出嫁或离婚后将属于自己的一份土地留给父兄、前夫或前夫的家庭。极少有通过法律获取自己应有的土地权益者，即或有这样的妇女也很难得到社会习惯的支持。

第二部分：中国西北农村妇女土地权益调查

20xx年4月，我们对西北农村进行了综合调查，涉及陕西、甘肃、青海三省、5个地区、6个县、13个乡镇、17个自治村。

2.1西北农村妇女土地权益现状

2.1.1妇女享有平等的耕地分配权

西北地区的土地资源相对富足，在第二轮土地承包过程中较好地贯彻了男女平等的法律原则。调查样本中未发现妇女不分或者少分配耕地的案例。从总体而言，陕西、甘肃、青海三省的农村妇女在耕地分配上与男性成员有同等的权利，在土地发包这一“起点”上是公平的。因此可以认为，西北农村在土地初次分配中不存在明显的性别歧视。

西北农村有一条不成文但很通行的规则：即以农民合法户籍为依据分配和调整土地。只要有合法的户口，无论男女老幼一律平均分得一份耕地。拥有户籍就拥有一份耕地，失去户籍将预示着失去耕地承包权。一到调整期（一般五年调整一次）新增人口将获得一份耕地，而这些耕地就是从本村那些因种种原因（出嫁、入学、入伍、进城等过程中的“农转非”、户口迁出、死亡）而减少人口的家庭收回的土地。

西北农村的个别地区，在第二轮土地承包时，对30年期限中的家庭人口增减进行预测，然后按预测人口分配耕地。在此种情况下，未婚男性成员多的家庭可能预先获得了未来的“媳妇”及其子女的耕地；而未婚女性成员多的家庭，可能预先扣减了“待嫁女”的耕地。值得思考的是，这种对妇女歧视性的土地分配方案得到了上下一致的赞许，而且凡是采用人口预测办法分配承包耕地的农村社区，目前土地承包关系稳定，土地调整的要求远远没有那些未采取同类措施的农村社区强烈，人地矛盾和土地纠纷也极少。原因在于大家认这个“理”。这从一个侧面反映了社会习俗的强大力量和作用。

对违反计划生育政策的超生子女、或者非法婚姻关系的男女双方及其生育的子女，村庄采取的惩罚性措施也包括土地分配，除了对“超计划生育户”罚款以外，往往要不分、少分或者收回已经分配的承包土地。但是，超计划生育户如果按照规定交纳了“超生子女罚款”，他（她）们可以和其他村民一样获得平均的土地分配权。

（1）结婚妇女可能首先失去娘家村的耕地承包和利用权。按照传统习惯，妇女结婚一般要“从夫居”。这意味着出嫁女的户籍将从娘家迁移到婆家村，而户籍人口是决定农户家庭承包耕地多寡的最主要根据。因此，出嫁女面临一次不可回避的土地权利流失。西北农村比较通行的做法是：①在土地经常调整和变动的地方，村庄当年底即收回出嫁女的土地，由村集体分配给新增的人口；②定期调整承包耕地的地方，出嫁女的土地暂不收回，由其家庭继续承包和耕种，到3年或5年的调整期限时，再由村庄集体收回，另行发包给新增人口；③在严格执行“30年不变”的地方，出嫁女所在村集体虽然不收回其承包耕地，但出嫁女的承包耕地利用权实际上已经丧失，无偿让度给自己的父母或弟兄。上述无论哪种情况，出嫁女的承包耕地都将失去。区别在于，耕地承包和利用权是被所在村庄社区成员、还是被家庭成员分割。

但是，翻阅作者1998年8月在贵州省金沙县西洛乡申家街村的调查笔记，发现：贵州金沙县西洛乡申家街村实行“增人不增地，减人不减地”的政策。在村集体通过行政手段调整土地的职能被迫停止以后、土地市场又未形成之前的特殊背景下，农民创造出的将社区调整土地的功能下沉到农户的办法，由此出现了出嫁女可以将承包土地“带到”娘家的案例（见案例1）。

案例1背景：西洛乡申家街村属于原金沙县平坝区，1978年第一个包产到组的村。1980年实行了包干到户；从1984年开始，村里签定了xxxx年承包合同；1997年又把这些土地顺延承包了30年。

八组向昌碧介绍：全家三人，大女儿已出嫁，大儿子开诊所，小儿子顶了父亲的职，丈夫已于5年前去世了）。第一轮土地承包时，全家分得4人的土地，合计4.4亩。我丈夫去世，大女儿出嫁，人口虽然减少了，但土地没有被调整。女婿在平坝中学教书，大女儿出嫁后也去了平坝，但她仍回来种属于她的一份地。当然，有的家庭女儿出嫁后，其婆家或者在城市，或者土地多，她们不要求带走土地，土地就留给了后家（即娘家）。村里没有机动地，能分的土地都分完了，新增加了人口调整土地也调不了，要调整就可能打架。大家习惯了，也就没有了动地的要求。儿子如果娶了媳妇，也不能增加土地，假如又添了孙子，土地实在不够，可以去儿媳的后家要点土地。

八组尚梦松介绍：本人33岁，全家5口人，两夫妇、岳母和两个孩子。1980年分地时，户主是我父亲，当时全家6口人，5亩多地。两兄弟分别于19

8

8、1990年结婚，1990年全家一分为三家，父母亲分家独过，没有要土地，由两兄弟赡养。姐姐出嫁后，“带”走了属于她的一份地计0.8亩；妹妹出嫁在本组，因为婆家土地较多，没有要她的土地，留给妹妹的一亩土地由父母耕种；我们两兄弟各分得1.8亩土地。老大家到现在也只有1.8亩地，嫂子没有“带地”过来。我结婚后，因为岳家没有儿子，爱人是独女，岳父去世了，岳母随爱人一起到了我们家，她“后家”的土地全部“带”过来了。爱人“后家”在本村6组，离得不太远，去那里耕种一份土地很方便。现在我家里有三份土地承包经营权证书。我自己的一份，岳家的一份，妹妹的一份也由我代管。

三组卢家介绍：1980年分地时，老大已成家立业分家独过，当时分得5个人的土地计5亩多。另外4兄弟在1980年时均未成家立业，随父母一起分地，全家连父母共6人，分得9亩土地。后来分家，按人平均，每人分得1.5亩地。父母亲一家分得3亩地；老二1983年结婚，爱人的“后家”在平坝乡的一个边远山区，地虽多，但由于距离远耕作不便，带不过来。当时组里还有点机动地，村民小组为其补了一份地。现在，添了三个孩子，全家五口人“吃”两个人的地。老三卢玉方，结婚分家后组里已无机动地可调整，现在全家也是5口人，但只种一个人的地（1.5亩）。

上述案例给我们的启迪是，将土地承包使用权物权化，并且视作个人产权明晰到家庭成员，同时杜绝村庄用行政手段调整土地，允许出嫁女“带走”自己的土地使用产权。不失为解决农村妇女土地权利的一条思路。

（2）嫁入婆家村的新媳妇可能得不到承包耕地。“按户籍分地原则”赋予了合法婚姻关系而迁入的新媳妇获得承包耕地的平等权利，但由于大部分村庄没有足够的“机动地”可以随时用来补充新增人口的承包耕地，所以，新媳妇以及其他新增人口都只能“排队”等待。当本村有人迁出户口，其土地将被收回作为“后备土地资源”，到村庄内土地调整时，按排队的先后顺序将其分配给“待地”者。如果新媳妇入户籍后，村庄一直不调整土地，这些妇女也一直没有属于自己和子女的承包地。

（3）离婚或者丧偶妇女土地权利也面临一次裂变。在通常情况下，离婚妇女的土地权利变化有两种可能：①离婚又离村的妇女，因其户籍的变化，承包土地要被所在村庄集体收回，或者由离异的丈夫家庭继续承包和使用；②离婚不离村的妇女，因户籍未发生变化，村集体一般不收回离婚妇女的土地，其承包地可能通过协商或调解，从离异的夫家分出来由离婚妇女承包使用。但是有些特例：在一些地方，土地被看成夫家的财产，离婚妇女不敢提出要土地的要求，由于怕失去土地而失去生活来源，所以有些已经破碎的婚姻关系，女方也不敢轻易言离婚；有的村庄因无土地可用于分配，不接收离婚妇女的户口。某县横水镇有一离婚妇女，在婆家村不能继续生存，户口转回娘家村，娘家村也不接纳，目前已有xxxx年未获得承包耕地，只能依靠父亲的土地养活。

丧偶妇女的土地权益与离婚妇女的情况大同小异。但由于子女、是否改嫁、与夫家及其家族的“情感”等多种因素的作用而有不同的后果：①丧偶妇女年龄较大，在夫家生活时间很长，与婆家及其家族建立了很深的情感，且子女已经成年或即将成年。丧偶后，她们在夫家及其家族中的地位不会发生很大变化，土地权益在这股力量的庇护下得以保全。②丧偶时子女尚小，改嫁的意愿和可能性大，原家庭和家族逐渐淡化对她们的感情，由此，土地可能被村集体收回，也可能被夫家的弟兄之间分割。有的妇女丧偶后不改嫁，户籍也不迁移，承包的土地能够继续使用。③丧偶妇女平常与婆家及其家族摩擦不断，甚至时有纠纷，丧偶后即失去在婆家继续生活和居住的支撑条件，土地权益因失去家族庇护而流失，甚至原有家庭财产也可能被家族其他成员剥夺。

2.2妇女土地权益纠纷

土地集体所有，家庭分户承包经营，30年不变的宏观背景；加上农村土地还没有条件进入市场，如果土地没有被灾害大面积毁坏、也没有被大量征用，即使土地在社区内部时有调整，但总体而言，农户的土地承包利用关系是稳定的。如果家庭婚姻关系稳定，土地权益家庭成员共同共有，妇女的土地权益在家庭庇护下也是稳定而有保障的。一旦社区集体土地大面积变动，或灾毁、或征用、或大面积对外租赁等，农户土地承包关系必然相应发生变化，此时妇女土地权利会突出地暴露出来。婚姻关系发生变化，土地权益需要明确到每一个家庭成员时，妇女的土地权益也会充分暴露出来。在上述两种情况下，妇女土地权利常常表现为土地纠纷。可以认为现实的妇女土地权益纠纷是妇女土地问题的集中表现；研究和解决妇女土地权利纠纷，是研究当前妇女土地问题的窗口。

2.2.1城市郊区农村妇女土地问题比较突出

因为城郊地区土地资源更为稀缺，而且土地市场相对发育，土地利益关系复杂，加上土地的商用开发价值逐年攀升。因此，城郊农村妇女土地权益最容易被侵害，而且这种侵权常常被“村规民约”“合法”化。主要表现有：

（1）收回出嫁女的承包地。有的村庄规定，出嫁女无论嫁到何处，户籍是否迁出，承包耕地一律被村集体收回。某市城北区寺台子村在1984年第一轮土地承包时就研究决定，“凡1984年以后的出嫁姑娘一律收回分配的承包地，不批给宅基地”。该决定的效力一直延续到1999年第二轮承包合同签定，其间有41个户口仍在本村的出嫁女的承包土地被收回，由此引发41名妇女联名上访[7].

（2）“从夫居”的习俗变成了“村规民约”。由于计划生育推行，独子独女户逐渐出现，因此，有的村庄开始接受女子在娘家招女婿，但规定必须是独生女或无男孩户。不符合这一条件的未婚女子都要出嫁，并且到夫家居住和落户，不论你是否愿意到夫家落户和居住，娘家村一律不分配承包田，她们子女不上户口、亦不分配土地。未被村庄同意和批准，婚后在娘家村落户的不给宅基地。比如：有的村庄规定，本村妇女娶城市户口的丈夫，丈夫“理所当然”不分土地[8]，妻子如果不符合在娘家村招女婿的“规定”，出嫁女也要收回承包土地，并且他们的子女也要被划分成“随父”还是“随母”。随父的子女因父亲没有合法的村民资格而受牵连——没有土地承包权；随母的孩子或因母亲是合法村民而有土地承包权，或因母亲也不是合法村民而没有土地。寺台子村一张姓妇女1987年出嫁，丈夫是市第二建筑公司的职工，张和孩子的户口虽在寺台子村，但她属于应该嫁“出”的范畴，她和孩子的承包土地在19xx年被村集体收回，靠租别人的地、打工和“摆地摊”获取生活来源。现在她丈夫“下岗”。生活更加困难，加上孩子因无城镇户口而要交高价学费。因此多次上访[9].

2.2.2土地征用后补偿利益分配引发妇女土地权益纠纷

这些规定将出嫁女及其子女、上门女婿等分成等级给以不同的待遇，打破了集体成员无差别共同占有集体资产的法律框架和传统习惯。引起的震动和冲击是可想而知的。但是，这种有差别地占有集体资产的做法，不是以成员对村集体的贡献为依据，而仍然是建立在对妇女地位和权利的歧视上的，是妇女不平等权益的传统文化观念在当前村庄的“制度化”反应。这再一次说明，妇女虽然取得了国家法律、政策上与男子同等的权利和地位，而事实上与男子的权利不平等是随处可见的。彻底改变这种状况需要时间。

2.3农村妇女的其它权利和地位

本次调查问卷还涉及了妇女其它权利。我们可以从有限的问卷中获得有价值的信息。

2.3.1承包地由夫妻共同耕作仍然是西北农村的主要形式，但妇女除了繁重的家务劳动以外还承担了大量田间劳作。

2.3.2妇女不是家庭的主要决策、当家理财人

为了了解妇女在家庭决策和理财方面的地位和作用，我们在问卷中设计了两道相关联的问答，即“你们家谁当家做主？”、“谁主管家庭的财务”？回答结果：丈夫既当家做主和又主管财务的占64.7%；丈夫当家做主，妻子理财的占17.6%；夫妻共同商量家庭事务、共同理财的占11.8%.由父母当家做主的占5.9%.

这与青海省妇联的调查相互印证。她们调查全省200户家庭对收入的支配情况：收入由丈夫支配的占46.5%，由妻子支配的只占9.5%，由夫妻共同支配的占28%，由父母支配的占8.5%，由子女支配的占7.5%两套问卷都说明一个问题：妇女对家庭生产和家务劳动的付出多而决策和理财少，付出与权利形成鲜明的巨大的反差。

妇女的地位低下除了文化和社会习惯等因素的作用以外，与她们的经济收入能力有关。青海省妇联的问卷对妇女收入能力与男性作了对比调查，发现，无论无收入、低收入、高收入段，妇女都明现低于男子。值得深思的是，男性农民的高收入主要来源于打工等非农收入，而女性农民低收入的原因，是她们主要从事了家庭种植、养殖业劳动。城乡、工农业之间的收入差别，通过家庭分工反映出来，而且成为制约农村妇女地位的主要根源。

2.3.3妇女的社会地位

第三部分四川省农村妇女土地权益调查

20xx年10月初，我院执行联合国开发计划署——“农村妇女土地权益”研究项目课题组对四川省绵阳、成都、阿坝等三地（市）州的农村妇女土地权益问题进行了入户问卷和调查。这次调查是试验性的，目的是摸索全面展开本课题的调研经验。

3.1在土地初次分配中不存在明显的性别歧视

宪法赋予妇女与男子在经济利益和家庭生活中的平等权利。《中华人民共和国妇女权益保障法》第三十条规定：“农村划分责任田、口粮田等，以及批准宅基地，妇女与男子享有平等权利，不得侵害妇女的合法权益”。“妇女结婚、离婚后，其责任田、口粮田、宅基地等，应当受到保障”。四川和全国其他地区一样，妇女土地权益在法律上是平等的。男女平等的法律原则在第二轮土地承包过程中得到了较好的贯彻，农村妇女与男子在土地发包这一“起点”上是绝对公平的（见专栏1）。

专栏1男女平等分地的案例

张腾明家：阿坝藏族羌族自治州漩口镇集中村三组村民委员会主任，羌族，全家7人，夫妇俩，5个孩子（四女一男），村里土地男女均分，共得10亩山地（其中包括父亲的那份地）。

值得注意的是农村妇女平等的土地承包权并不是一种自觉的制度安排，它的背后掩藏着“集体成员必须平均占有集体土地”的观念。无论男女老幼平均分地是现实农村一个通行的“法则”。“增人增地，减人减地”——土地占有关系随人口的变化而处在不断变动之中，是四川农村维系土地占有关系的较为普遍的做法。正是这样的文化和制度背景，造就了四川农村妇女与男子土地权益“起点”公平。

3.2家庭女性成员土地继承权

由于土地占有关系随着人口的增减而变化，四川农民承包土地继承权基本没有保障。因为，婚丧嫁娶中户口迁移或者注销，土地都将被集体收回。当问及“当丈夫去世后，其承包地将如何处理？”时。回答“自动归于妻子”的极少；回答“自动归于已成年儿子”的也很少；大多数回答是“由村集体收回”。问及“当父母去世时，其承包地将如何处理”时，大多数人回答仍然是“由集体收回”。座谈中我们还发现：很多人认为，由于户主一般是男性，家庭的财产包括土地使用权自然由男性来继承。但是，无论婚嫁和离异，只要妇女不离开本村，土地可仍由其承包经营。在调查所及的地区，能否继承土地使用权的最高准则是户籍（即“成员权”）而不是性别。

3.3婚姻变化中妇女土地权益的安全性

四川农村女子婚丧嫁娶的过程中容易失去土地。我们在调查中了解到，女子嫁人，户口一般迁离娘家，女方到男方家落下户口。娘家村的土地就“自然”要收归集体。至于出嫁女在婆家村能否获得一份土地，则要视婆家村有无机动土地，或者是否正好“赶上”了婆家村调整土地。

“嫁出去的姑娘泼出去的水”，出嫁女很少获得娘家的财产，用一份嫁妆“打发”出嫁女，存在于很多地方的习俗和传统观念中是非常自然的事情。

3.4妇女土地权利受侵害的原因

3.4.1传统习俗的作用。“在家从父，出嫁从夫，夫死从子”，古老的“三从四德”虽然在法律或制度中已经销声匿迹，但依然顽固地存在于人们的习俗和观念中，最明显的表现形式就是，完整的家庭中几乎所有的户主都是男性。同时，在财力有限的情况下，男孩的教育权利要优先于女孩。许多地方农村女孩子被看作家庭暂时的成员，一旦出嫁，将不再享受娘家与土地相关的权益，只能依靠丈夫在夫家获得财产和继承权，使得妇女在夫家事实上处于依附地位。

3.4.2法律与政策存在的漏洞。我国宪法规定妇女在政治、经济、文化、社会和家庭各个方面享有与男子同等的权利。《婚姻法》和《继承法》也对家庭成员之间的经济关系突出强调了性别平等。《妇女权益保护法》第三十条明确规定，妇女的地权在结婚、离婚后受到保障。但并没有规定这种保障的办法。法律与政策还缺少社会性别视角，许多政策从表面上看是中性的，没有歧视妇女权利，但是由于没有充分考虑到现实的社会性别利益关系，使政策在实施过程中给妇女带来不利。比如土地承包责任制以家庭为单位，却忽视了妇女的个体土地权益。正因为现有的法律规定不明确，在实际中土地的分配和再分配都直接取决于村社的决策，而村社依然保留着以男权为中心的财产分配习惯，妇女的土地权益毫不奇怪会受到伤害。

3.4.3农村男女不平等的分工。“男主外、女主内”的观念在许多地方依然严重。由分工所决定，男子是生活资料的创造者，自然而然成为家庭的主人。如今，男人在外闯荡，女人在家留守成为一种“新时尚”。在座谈中我们发现，未婚年轻女劳动力明显具有较高的流动性，外出打工的人数有很大的比重。但她们结婚以后就不再外出。许多地方农村现在一般都是386199部队（即妇女、儿童和老人）驻守。女子的分工已涵盖了家务劳动、田间农业管理。农业生产劳动力有女性化的倾向。

3.5进一步保护农村妇女土地权益的建议

3.5.1在新的农村土地立法中，应将保障妇女土地权利具体化。具体体现“夫妻在家庭承包经营中享有的权益平等”原则。比如可增加“妇女结婚的，在承包期内发包方不得收回其承包地”，“妇女离婚的，已取得的土地承包经营权在承包期内依法受到保护，可以作为家庭财产处理”。再比如，在土地承包法草案总则中可以增加“农村妇女与男子享有平等的土地承包权利，任何组织和个人不得侵犯”的规定。如，规定“妇女结婚后，应采取适当方式确保农村出嫁妇女有一份承包土地。在未解决前，娘家所在村应保留其承包地，不得强行收回”，上述具体操作程序中均涉及到土地调整的问题，与土地承包期限xxxx年不变、增人不增地、减人不减地的政策相违背。处理好法的原则性和灵活性往往将处于两难的境地。

3.5.2法规、政策的执行与改进。

（1）立法理念上应有突破。建议将个人权利从家庭中剥离出来，从婚姻中剥离出来。通常情况下女性的权利被埋没在婚姻关系中。所以，在法律制定中，要正视法律面对的是性别不平等的社会结构的现实，在制定具体的法律条文时应具有性别敏感性。同时应提供司法救济，使无地的农村妇女状告村民委员会的案件可以通过司法途径得以解决。

（2）继续将《妇女权益保障法》和《土地承包法》（在拟定中）等相关妇女土地权益法规的学习宣传，作为普法学习宣传的重要内容，加大宣传力度。特别注意向农村基层干部宣传，使之在工作中依法行政，在土地及宅基地的分配中自觉依法维护妇女权益。同时加大执法力度和制裁措施。对违反法律规定，经批评教育又不改正者，坚决给责任人行政处分。

3.5.3村规民约不能违背政策法规。

中办［20xx］9号文件《关于切实维护农村妇女土地承包权益的.通知》、《妇女权益保护法》第30条都有明确规定：农村妇女结婚后本人的责任田和口粮田应当受到法律保护；妇女有权选择其户口所在地。一切与法律关于男女平等原则相违背的村规民约应予废止。绝不能以“小政策”对抗国家法律。

3.5.4大力发展社会生产力，为妇女权益的保护提供厚实的经济基础。积极发展和壮大农村集体经济，鼓励和吸纳农村妇女从事第

二、三产业劳动，开辟农村妇女劳力农外就业渠道，提高妇女的经济能力，从而提高妇女的政治经济地位。

第四部分黑龙江妇女土地权益调查

20xx年8月20日—9月2日，我们在黑龙江省进行了农村土地制度安排现状的调查。调查内容涉及到农村妇女土地权利和现状。

4.1妇女土地权利的区域环境

黑龙江省地处我国东北，山地平原交叉分布，三江平原，兴凯

由于第一轮土地承包突然在全省整齐划一地展开，并且在很短的时间内完成，准备不充分，由此遗留了一些问题。其中最主要的是实行“两田制”或“多田制”（按人均分口粮田，劳均分责人田，大牲畜分饲料田）。在初始阶段上，造成了农村集体经济组织成员非均衡分配和占有土地的格局。

第二轮土地承包，黑龙江省认真贯彻执行中央[1997]16号文件，即《中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知》精神，到1997年末，全省已有96%的自治村完成了第二轮土地延包工作，剩余4%的自治村及村民小组土地延包工作到1998年末也全部完成。全省为承包农户颁发土地承包合同及土地承包经营权证书400万份（本），发证率达到了100%.

但是，除绥化地区的8县（市）以外，全省67个县（市）区在第二轮土地承包中大部分采用了“顺延”承包。这样一来，第一轮土地承包遗留下来的问题——集体经济组织成员非均衡分配和占有集体土地的矛盾不仅没有缓解，而且因为第二轮承包期实行而更加突出。当年不满18岁的农村人口，第一轮未分配责任田，现在这部分人都是30岁左右，已成为农村主要劳动力；第二轮按顺延方式承包，他们又未得到责任田。如果“30年不变”，就意味着其中一部分人在他们的劳动年龄（18—60/55岁）阶段没有资格享受占有和使用集体土地的平等权利。

4.2妇女土地权益状况

在中国，农村妇女的土地权益问题是家庭联产承包责任制以后才出现的过渡性矛盾。在实行家庭承包制以前，农村土地以集体共同占有、共同使用的方式实现了社区内成员平均地权的理想。随着80年代初期家庭联产承包制的推行，在土地分配发包过程中，妇女与男子享有集体土地权益出现了差别，差别大小与地方政府的政策和社区传统有直接的关系。随着土地承包期限的不断延长，发生了婚入、婚出、丧偶、离异妇女土地权益保障问题。这些问题将会随着农村土地使用权立法的完善得到逐步解决。

4.3妇女土地权利实现的障碍

但是，随着耕地承包期不断延长，由第一轮xxxx年不变到第二轮再延长30年不变，再到“30年以后也没有必要再变”。而且这种政策趋向将得到立法的承认。另外，在土地承包期限延长的同时，农户对承包土地的使用权内涵也不断拓展，由初期的单纯耕作权拓展到承包农户拥有占有、使用、收益分配和部分处置权（包括继承、转让、转包、租赁、入股，还将发展到抵押）。这标志着农民承包土地使用权事实上具有了物权性质，承包土地使用权已经或即将长期化、物权化、资本化。在此宏观背景下，人们对平均占有和使用集体土地的欲望被空前调动起来。因此，目前农村妇女土地权利问题，已经不单纯是妇女权益问题，它已涉及到农村户籍制度、集体经济组织成员资格、农民内部的利益分配等一系列深层次问题。

4.3.1在第二轮土地承包中实行大调整的地区（比如绥化市），

被界定为集体经济组织成员的妇女与男子、劳动力和非劳动力均获得了平等的土地分配权利。由于土地分配上的公平以及坚持了集中连片的原则，第一轮土地承包中一些矛盾，诸如人均占地不均，土地分割零碎等等都迎刃而解，农民“平均土地”的心理得到了极大满足，有较好的预期，农民普遍认可和接受“增人不增地，减人不减地”的政策，以及“30年承包期限内不调整土地”的立法倾向。在这样的地区，妇女的土地权利将不会在土地占有、使用和流转的过程中流失。可以预计，第二轮土地承包至少30年不变目标能够实现。

4.3.2但是，妇女在获得村集体经济组织成员资格上却仍然存在着不平等待遇。有些地方在界定享有承包田人口的政策中规定，“享受承包田的人口原则上以1997年11月1日零时在籍人口为准，包括婚入（含经村同意的男到女家落户）人口，新出生人口，经批准迁入的人口”。还规定“婚出到别村的，不论户口是否迁出，都不再分配承包田，其承包田一律在婚入地分给。婚出到区外农村的，婚入地已延长承包期的，经所在市县证明，可分给承包田，否则不分给承包田”。很明显，这些政策规定中留有传统的“男娶进、女嫁出”婚俗观念的影响。男到女家落户被认为是不合情理的，因此，要“经村同意”，否则没有土地分配权；而妇女出嫁落户男家被认为是天经地义的，因此不论你迁不迁出户口，婚出地一律不分配土地。这种做法限制了婚配妇女作集体成员的资格，违背了《宪法》关于居住自由的原则，但又确实是现实农村需要解决的问题，其中以城郊型农村最为突出。由于城郊型农村能够分享到城市化和农村经济发展的双重好处，因此具有强有力的吸引力，婚出妇女不愿迁出户口，而同时又有许多进不了城的人口拼命挤入城市郊区，迁入人口增加导致城郊型农村人口过速增长，这又与城市化发展建设用地增加，耕地急剧减少形成鲜明反差。从而加剧了当地农民内部利益分配的矛盾。从这个意义上说，“居住自由”是有条件的。

第五部分，中国西部农村土地制度和妇女权益

——十二省（区、市）农村综合问卷调查分析

20xx年暑假，我院在分别委托四川大学工商管理学院、西北农林科技大学经济管理学院，利用学生暑假对西部12省（区、市）农村进行综合调查。此前，我院农村所曾经在四川、陕西、甘肃、青海等四省进行了典型调查。

5.1“户籍规则”使农村妇女普遍获得了平等的承包地初次分配权

西北地区在第二轮土地承包过程中较好地贯彻了男女平等的法律原则。陕西、甘肃、青海、四川等省的典型调查未发现妇女不分或者少分配耕地的案例。对于问卷“你村男女是否平等分地？”有94.1%的农户回答“是”，5.4%的农户回答“否”。从农户“你有无承包土地？”的回答结果可以知道，西部农村有91.6%的妇女获得了承包土地。可以断定：西部农村妇女在耕地分配上与男性成员有同等的权利，在土地发包的“起点”上是公平的，在土地初次分配中不存在明显的性别歧视。但是这种结果并不完全是贯彻“男女平等”法律原则的效果。西部农村有些地方有一条不成文但很普遍的规则：即以农民合法户籍为依据分配和调整土地。只要有合法的户口，无论男女老幼一律平均分得一份耕地。按照“户籍规则”，人口多少是决定农户土地多寡的依据，由此延伸：非合法新增人口（比如超生、非法婚姻的新媳妇）得不到土地；而预测的合法新增人口则在个别地方可以提前分配耕地。比如陕北某县第二论承包按照预测人口分地，未婚男性成员可以预先获得“未来媳妇”及其“未来子女”的耕地；而未婚女性成员多的家庭，可能预先扣减“待嫁女”的耕地。需要指出，这种性别歧视性的分地办法不仅得到地方政策的默许，而且凡是采用这种办法分配承包耕地的农村社区，目前土地承包关系稳定，土地调整的要求远远没有那些未采取同类措施的农村社区强烈，人地矛盾和土地纠纷也极少。

另一类典型的案例是乡村传统习惯以“村规民约”之类合法的形式侵害妇女土地权利。比如，在城郊型或者较富裕的农村，由于区域收益的差异而导致集体成员膨胀时，这些村庄即以“女嫁出”、“男娶进”的传统习俗制定规则，不分配入赘男子以及子女的土地，同时强制收回“应该出嫁而赖着不走”女子的责任田。这说明，现实农村妇女土地承包初次分配的平等权，是依赖“户籍规则”以及“集体成员必须平均占有集体土地”的观念而获得，并非得益于男女平等的“法律原则”。因此，当集体成员平均占有土地的要求被绝对化时，又必然首先牺牲妇女的合法土地权益。

5.2妇女土地权利的真实性

家庭成员财产关系不明晰，妇女土地权利的归属并不完全属于自己。尽管新的婚姻法要求结婚夫妇登记财产，但响应则极少。“三纲五常”的文化传统与西方社会家庭财产明晰到成员个人的做法有天然的冲突。所以直到今天，中国家庭成员的财产关系并不明晰。土地管理法、承包法，都未强调将夫妻双方的名字记入土地经营权证书。因此，妇女以户籍为根据获取的土地并没有法律上的凭证。妇女的土地权利首先在名义上归属于“户主”。而户主主要以家庭男主人为主，占问卷总户数的92.3%，只有7.2%的受访农户是家庭主妇。但是我们却发现，有39%的受访妇女承认土地在自己的名下（见图1）。这与妇女对土地权利的重视和追求有关系。

5.3婚姻变化中妇女土地权益的安全性

女性婚丧嫁娶过程中户口迁移或者注销都将影响其土地权利。

问卷还显示，土地初次分配以后，有18.3%的已婚妇女土地留给了娘家。这种情况发生是“30年不变”政策框架下的必然结果。“30年不变”意味着娘家村在期限内不能收回“出嫁女”的土地，也意味着婆家村没有可以供调整的土地分配给新媳妇。从妇女个人对土地占有、利用和收益等具体权利来说，在这个过程中她必然失去土地。为了保障妇女能够获得土地，《土地承包法》规定，“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，原发包方不得收回其承包地”。这样的规定可以保证妇女在娘家或婆家获得一份承包地，但不能保证妇女真正占有、利用土地并获取收益。

5.3.3丧偶妇女的土地权利。受访者对“丈夫去世后其承包地如何处理”的回答，反映了丧偶妇女土地权利的流向（见图3），其中由妻子继承的占60%，但有20%的丧偶妇女的土地将被集体收回。

5.4妇女对包括土地使用权在内的财产继承权

得益于《婚姻法》长期的作用，离异妇女对家庭财产分割的权利也比出嫁女要有保障（见表3）。离异妇女基本能够平等分割共同财产。但是，由于共同财产的登记制度刚刚开始，加上“白头偕老”、“天长地久”等婚姻观念，没有人愿意在结婚时就为“将来离婚”进行财产登记。正因为共同财产的模糊性，导致相当多的离异妇女只能带走自己的嫁妆和带到婆家的其它财产。同时，按照“过错追究”的习惯，提出离婚的一方不得分割共同财产，以此作为“过错成本”。

5.5妇女的其它权利

5.5.2家庭成员对家庭收入贡献主要来源男性。妇女主要承担无收益（家务）的劳动和收益不明显（粮食生产）的劳动（见表5），使包括妇女本人在内的受访对象都低估了妇女对家庭收入的贡献。受访对象认为，丈夫“打工”“干技术活”等挣钱多。只有当男人“不管家”“生意蚀本”或“女人有固定工资收入时”，女人们才可能成为家庭经济的主要创造者。

5.5.3与妇女的劳动付出相比较，她们在家庭决策中的地位显得很不对称（见图4）。在家庭决策中，“女人说了算”数的仅有2.2%，而“男人说了算”数的达到30.4%.但应该看到，夫妻的平等权利在新一代农民中越来越普遍。男女共同决策已经发展成为年轻夫妇的主流趋势，“男女共同商量”的家庭已有55.1%.

5.5.4妇女对家庭财权的控制力大大高于家庭决策。受访者回答“谁主管家庭财务”，其中“由妻子掌管”占35.5%，“夫妻共同管理”3.5%.“丈夫管理”占44.9%，由“父母”或“子女”管理财务分别占15.6%、0.49%（见表6）。

5.5.5妇女的社会参与机会有所提高。但是，应该看到，与公社化时期集体统一劳动相比较，妇女的社会参与率和程度都大大下降了。家庭生产功能的恢复，把妇女重新由社会拉回了家庭。现实农村基本上以男性作为家庭的“法人代表”，在一些地方，社会参与成为男性的“专利”。只有当男人不在家或者不愿意的情况下，女主人才有机会代表家庭出席社区的活动（见表7）

5.5.6妇女的政治参与少于社会其它参与机会。在许多农村社区，政治参与更是男性的“专利”。乡村传统习俗对妇女社会脚色定位以及屈服于乡村习俗，妇女自身的自信心不足，“双重压力”使许多妇女主动放弃了政治参与的权利和机会（见表8）

问卷还显示，尽管妇女维护自身合法权益的意识和能力还十分弱小，但我们注意到，近来妇女上访案件呈上升。妇女回答“村里近几年有无妇女上访案件”的结果表明，有3.7%的村庄出现过妇女上访的案件。从调查员记录的这些案件看，相当多数是离异和丧偶妇女的土地纠纷。妇女上访案例增多原因复杂，它既表明妇女权益侵害行为发生的频率，又反映基层组织对民间纠纷调解功能弱化的趋势，同时也表明妇女维护自身合法权益意识和能力的提高。

第六部分，越南农村妇女土地权利

我院执行联合国开发计划署“妇女土地权益保护”研究课题计划，于20xx年9月30日—10月14日，组团赴越南考察“农村妇女土地权利”[10].考察团访问了越南中央和国家的8个部、委以及有关研究机构，访问了义安省的7个厅局，考察了义安省义禄县义莲社，走访了义莲社第

四、

六、十五村的7家农户。

6.1妇女权益的法律、政策和村社习惯

妇女与男子在法律上的平等权利，在事实上要大打折扣。越南在历史上曾经有700余年属于中国的郡县，因此文化转传统上与中国一脉相承。在义安省义禄县义莲社农民家庭，我们看到农户的中堂和歌颂祖宗功德的地方，都要贴上诸如“祖宗公德千年盛，子孝孙贤万代荣”之类的中文对联，尽管他们的子孙并不认识这些方块汉字。这样的文化传统所奉行的依然是“男主内、女主外”：“男娶进、女嫁出”，因此女性在接受教育、继承祖产、家政决策、社会参与等方面有“天然”的障碍和弱势。尽管法律和政策都规定妇女与男子有平等的权利，但妇女的就业机会受到很大限制，妇女的社会角色就是承担家务，她们从小就要训练操持家务的本领，更多地承担无收入的家庭劳动。

妇女在土地初次分配中的权利是平等的，姑娘出嫁时村、社不收回土地，这是法律和政策的效力；但姑娘出嫁到婆家，土地只能留给娘家亲人使用，而一般情况下，出嫁女在婆家村很难得到自己一份承包土地，如果婆家村尚有“公益地”则可以短期租借使用。这一方面是受制于土地的不可迁移性，更多则是大家对传统习惯的容忍。离婚和丧偶妇女也常常被排斥土地权利，尽管法律规定了她们的与丈夫平等的财产继承、分割分享权的权利，但在婚姻关系变化的过程中，土地权利最容易受侵害的仍然是妇女。失去土地使用权，意味妇女增加了对丈夫的依赖性和在家政决定中的无足轻重。

传统习惯对法律和政策的贯彻的影响是极其重大的，越南在农户土地使用证书上记录夫妻双方姓名的工作进展并不快。义安省在世界银行的帮助下，在农村选择2个社开展“妇女土地权利保护”的试验，其中一项内容就是在农户土地使用证书上登记夫妻双方的姓名（详见本文第二部分第2小节）。最近，该省与世界银行联合在试点的两个社开展调查，调查结果如下：

调查结果表明：登记了夫妻双方姓名的土地使用证书比例很小；农村男性户主仍然是主体，不到万不得已（丧偶、离异、半边户等），女性决不“担当”户主角色，表明社会“男主外、女主内”的认同；有相当一部分农户并不认为土地使用证书上登记夫妻姓名特别重要。但是值得重视的是，越南农民获得土地使用证书及其利用率都很高，尤其是有超过72%的土地证书用于抵押。这从一个侧面反映了土地使用权的抵押权获取，对于农业、农村以及农户经济发展的极端重要性。

6.2争取妇女平等的经济机会

——在劳动、就业方面提高妇女的社会地位，实现男女平等；

——创造妇女接受教育的机会和环境，提高她们的认知水平；

——从数量和质量两个方面改善妇女健康状况；

——提高妇女参政、议政的能力，提高妇女在领导工作中的地位；

——让妇女更多参加经济社会活动，保障妇女实现权利的机会；

——提高妇女经济能力和消费水平。

根据国家的发展战略和发展方案，各部委、各省都要制定具体的行动计划。

6.2.1提高妇女土地权利保护意识。为了让妇女更多的了解、掌握和保护自己合法权利，劳工、残疾、社会事务部劳工和社会研究学院女工研究中心，在联合国开发计划署的资助下，编辑了《妇女权益50问》，这本宣传资料包括了国家法律和政策中关于妇女权益的规定，以及越南在妇女发展问题上对世界组织的承诺。《50问》首先在试点地区发行和宣传，进而逐步推广。

6.3越南妇女权益保护法律和政策效果及其评价

6.3.

1、越南妇女获得广泛的政治、经济、文化以及社会的参与机会。在政治、经济、文化以及社会各领域，妇女参与的比例较高。根据计划与投资部发展战略研究院人力资源与社会事务部主任、越南妇女联合会中央执行委员会委员陈氏图耶梅博士提供的数据，参加政治、经济、文化和社会活动的妇女占参加这些活动总人数的48%，其中城市参与活动的妇女占46%、农村参与社会活动的妇女占49%.统计结果是：

——在商业领域，女性职员和干部所占比例为达到71%；

——在教育领域，女性干部员工的比例高达71.6%；

——在医药领域、女性干部和职员的比例为68%；

——轻工业领域女性的比例为65%；

——旅游业女性的比例为56%；

——财政、银行领域女性比例为56%；

——工业加工业领域女性为53.3%；

——公共服务业女性为55.5%；

——农业领域女性的比例为52%；

——外交领域女性的比例为33.7%；

——邮电、航空、科研应用、文化体育等行业中的女性比例分别为52%、47%、35%、32.2%；

——在私人企业中女性劳动力占总劳动力的比例为67.9%；

——外资企业中女性占63.5%，

——出口加工区的女性占67.7%，

这些数字表明，越南妇女在政治、经济、文化以及社会活动中参与率很高，达到了法律规定男女平等的比例。但是，管理岗位与一般的劳动岗位相比较，女性所占比例要小得多。陈女士提供的数据是，妇女约占21%，其中国营单位中只有4%的女性，国营以外的企业中，女性占71%（1985年），到1993年时增加到80%以上。

6.3.2男女公民获得了平等受教育的机会，但高层次人才队伍呈现出较大的性别差异。越南已经实现了（免费）小学义务教育，所以在普及教育方面，男女性别几乎没有什么差别；中等教育与中等专业教育中，女性占45%，大学中的女性占44%，师范大学中的女性占68%.在一般性人才队伍中女性比例很高。但教授中女性仅占3.5%，副教授、科学博士、专业博士、硕士中的女性比例分别为5.8%、4%、20%、30%.为什么在基础教育中男女性别差异并不明显，而高层人才结构则明显男性化？是政策原因，还是男女性别的生理、心理差异的综合表现？还是女性的传统社会角色的限制？这些都是非常值得研究的重要课题。

6.3.4对妇女政策的反思。

（1）没有性别偏见的中性政策，并不能保障妇女在事实上获得与男子平等的权利。比如财产继承和分割、土地分配和流转，宪法、法律、政策都毫无例外地规定男女有平等的权利，但是，在传统习惯、村社以及家族的戒律中，男子有天然的优势，而女性总是处于弱者地位，而且被看成一种不可改变的社会秩序。稳定的社会秩序从各个方面限制妇女合法权利的享受。

（2）照顾女性的福利及劳动保障政策，有时反倒成为限制女性的桎梏。女劳动者有“三期”照顾、较长的产假、并且要求同工同酬，这实际是企业使用女劳力的扩大成本。在计划经济时代，这些成本由国家财政支付，尚无多大矛盾；而在市场经济时代，企业从降低成本的角度拒绝招收女劳动力，反而极大限制了女性的就业机会。

（3）越南妇女问题专家有关研究证明，妇女比男子提前5年退休，是高层人才、干部队伍以及女性收入低于男性的重要原因。因为女性比男性提前5年退休，意味做女性比男性早5年就失去了增长工资和提拔的机会。5年中可能比男性的收入低了2级，相应地退休工资社会保险等收入都会降低。而女性的平均寿命却大于男性，在退休后的漫长生活中，她们只能无奈地忍受较低的社会地位和低经济收入。如果她们想要获取同等男性一样的地位和收入水平，就必须比男性付出更大的努力和有更快的“进步”。

本报告是近两年来，中改院农村转型发展研究所的关于妇女土地问题的调查研究结果汇总。其中第

一、

二、四部分由王景新完成；第三部分由王景新、杨青松共同完成；第五部分由王景新、赫成尧、支晓娟共同完成；第六部分由王景新、李峰华、陈郁文、吴琼武共同完成。

[4]林志斌李小云：《性别与发展导论》中国农业大学出版社，20xx年8月第一版，第43—44页。

[6]林志斌李小云：《性别与发展导论》中国农业大学出版社，20xx年8月第一版，第35页。

[7]青海省妇联、西宁市妇联的20xx年7月的联合调查报告

[8]理由上，城市户口不是本村村民，不论你是否就业，因为你拥有城市户口而无村庄的户籍。

[9]青海省妇联、西宁市妇联的20xx年7月的联合调查报告。

[10]考察团以院长助理王景新教授为团长，由中改院李峰华副教授、陈郁文、吴琼武等组成。

土地分析报告 篇3

近些年来我院在审理地产案件中，不断遇到村委会利用集体土地建住宅楼卖给本村以外的村民和城市居居而产生的房屋买卖纠纷案件，这类案件具有涉及面大、人数众多、法律规定不甚明确的特点，还涉及小城镇建设的政策导向与有关法律规定的冲突问题。因此，如何正确把握法律与政策的关系，维护好本地区的社会稳定，妥善处理此类纠纷，需要认真探讨。

一、集体土地建住宅楼的背景及基本情况1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》，江苏省政府从1995年起，在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市人民政府以宁政发（1996）69号文件下发南京市人民政府关于批转市建委《关于加强南京市村镇规划建设的实施意见》的通知。这一系列的文件规定了农村小城镇建设的规划、管理及实施的具体办法。在这样一种政策导向下，此项工作在乡镇集体土地上全面展开。例如原南京市大厂区的葛塘镇（该镇1996年被省政府评为示范新型小城镇）于1995年开始了此项工作，该镇下辖的邻近大厂城区的中山村、欣乐村、四周村、新村村先后搞起了住宅楼的兴建工程。截止到1999年底上述四村共在集体土地上建造住宅楼73幢，24万平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20卖给了本村村民，80卖给外地农民和城镇居居。这四个村在兴建住宅楼的过程中一般都办理了或补办了下列手续：

1、原南京市大厂区计划经济委员会关于葛塘镇各中心村建设或贸易货栈工程建设的立项报告的批复；

2、原南京市大厂区土地管理局核发的或补发的“乡镇建设用地批准通知单”；

3、原南京市大厂区城乡建设局核发的“中心村住宅”或“贸易货栈”的红线图；

4、原南京市大厂区葛塘镇人民政府颁发的“江苏省村镇工程建设许可证”。四个村在出卖3000多套房屋的形式上都采用了与购房者签订“委托建房协议”的方式。“委托建房协议”的主要内容也都明确规定了村委会享有土地的所有权，购房者享有土地使用权和房屋的所有权。在本院所审理的此类房屋买卖纠纷案件中，所有建成的住宅楼也都经过了工程质量的验收，并领取了建筑管理部门颁发的质量合格证书。在审理此类案件过程中还发现，凡已付清房款的购房者，村委会均按协议的约定为其办理了“村镇房屋所有权证”。四个村的73幢住宅楼都与原大厂区的城区房屋或住宅小区毗邻，四个村住宅楼所占的非耕地也与原大厂区城区的国有土地接壤，住宅楼的配套建设、物业管理均已达到一定的水平。

二、纠纷的原因及解决此类纠纷的不同意见在我院近些年所受理的村集体土地住宅楼买卖纠纷案件中，原告均为村委会，至目前为止尚无一例购房者诉村委会的案件，作为原告的村委会的诉讼请求基本相同，都是要求购房者付清尚欠的购房余款，被告的抗辩理由也基本相同，主要是认为，原告无房地产开发经营的资格，“委托建房协议”无效，原告只能够为被告办理城市房屋所有权证书和国有土地使用权证书，被告即可付清余款。也有少数购房者并不主张委托建房协议无效，而以其他的理由（如房屋质量问题）相抗辩。这类案件的难点主要在如何认定“委托建房协议”的性质和效力。对此问题的认识意见分歧较大，主要有下列几种观点：

1、认为“委托建房协议”名为委托建房，实为房地产开发经营，而村委会不具有房地产开发经营的资格，集体土地亦禁止从事房地产开发经营，故应认定“委托建房协议”无效。

2、有条件的认可“委托建房协议”有效，即购房者是本村村民的，双方签订的“委托建房协议”有效，凡购房者是外地农民或城市居民的，“委托建房协议”无效。

3、应当认定“委托建房协议”合法有效，因为委托建房与房地开发有着本质的不同，不应将小城镇开发建设与城市房地产开发经营混为一谈。“委托建房协议”的产生有其政策背景即小城镇的开发建设，委托建房协议的效力如何确定，关键是看建房有无规划、有无立项、有无审批、有无许可，如果村委会履行有关的法定手续，取得了相应的权利就应当认定“委托建房协议”有效，本区法院审理的集体土地建住宅楼的案件中的村委会均办理了相应的手续，故应当认定协议有效。

三、对此类案件的处理情况及原因分析我院自xx年始受理集体土地建住宅楼的房屋买卖案，截止xx年6月底已审结20余件，结案方式大都采判决形式，判决结果均认定委托建房协议合法有效，限令购房者支付购房款，承担诉讼费用。其部分购房者不服判决上诉至南京市中级法院，上诉期间又因双方达成协议，购房者撤回上诉。目前已审结的20余件案件大部分均已得到执行。我院对此类案件的焦点即“委托建房协议”的效力问题作有效认定的理由如下：

1、集体土地上所建的住宅楼均经政府有关部门的审批，且有关政府部门具有相应的职权，如大厂区土地管理局所批准的9.8亩非耕地用于中心村工程建设就符合《土地管理法》有关管理主体和职权的规定。

2、本区集体土地建设的住宅楼在审批的程序上符合国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定。

3、集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同。委托建房协议的形式与国家倡导的小城镇开发建设的政策有着密切的联系。小城镇的开发建设自应遵循一整套的法律、法规的规定，而不应套用《城市房地产管理法》的规定来调整小城镇的开发建设。

4、假若认定“委托建房协议”无效，将造成本辖区范围内社会秩序的极大混乱，也会造成社会财富的极大浪费。本院已审理的案件虽少，但是，这些案件的审理结果，对3000多套房屋的购房者有关集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定与否具有决定性的"意义。如果认定委托建房协议无效将会影响众多购房者集体土地上住宅楼买卖的法律关系的稳定，将可能引发大规模的诉讼，从而影响社会稳定，认定委托建房协议无效也必然造成社会财富的浪费。

5、购房者主张“委托建房协议”无效只是诉讼策略，并非真正的目的。审理此类案件中，还发现一部分被告主张“委托建房协议”无效的真正目的不是要退回房屋要回购房款，而是想通过主张“委托建房协议”无效来与村委会讨价还价。

另外，主张“委托建房协议”无效的内在理由，是认为我国现行的土地管理法律、法规是限制集体土地使用权流转的，之所以限制集体土地使用权的流转，是因为如果允许集体土地使用权流转将会导致农村耕地的大量流失；导致农村廉价土地冲击城市房地产市场。对这种理由，我们认为限制土地使用权流转恰恰是造成农村耕地流失的一个重要原因。大家知道在1998年修订的土地管理法施行前，土地收益实际是由市、县政府享有，而市、县政府又拥有土地征用审批权，为获取更多的土地收益，一些市、县政府往往滥用审批权违法批地、乱占耕地、浪费土地的事实大量发生。1998年土地管理法确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了保护耕地的法律基础。如果土地用途制度得以有效实施，即使允许集体土地使用权流转也不会造成耕地的流失。本案的土地审批虽是发生在1998年以前，但土地的审批手续与1998年以后的土地用途管理制度的规定较吻合，审理此案应当考虑这一情况。还有放开集体土地使用权流转确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是，从长远看允许集体土地使用权流转有利于国家和社会利益。农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势。近年来越来越多的人赞成放开集体土地市场。梁慧星先生在《中国物权法草案建议稿》中就持此观点。但是我们阐述这些理论并不是要突破现行法律规定，而是认为在现行法律框架下，对于小城镇开发建设过程中的集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严，法院在审理这类案件中只要查明住宅楼工程项目有立项批复，有土地使用审批、有建筑许可，且批准部门是在其职权范围内行使审批权（包括事后补办了有关手续）就应认定“委托建房协议”有效。必须指出的是在小城镇建设过程中，有些地方确实存在不规范的问题。这在我院审理的此类案件中也有所反映。但是这些不规范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》实施以后已经得到遏制，小城镇建设步入了正规。在我院处理的集体土地上建住宅楼都是小城镇建设早期由于不规范所遗留的问题，并不是这类问题还在延续，如果对“委托建房协议”作有效认定会对不规范的小城镇建设起负面影响，法院审理时应当谨慎的认定“委托建房协议”的效力。如果对不规范的小城镇建设不起负面影响的效果，那么从合同法的角度也应当认定“委托建房协议”有效。基于上述理由，本院对这类案件中“委托建房协议”的效力作出了合法有效的认定。这样处理取得了良好的社会效果。

土地分析报告 篇4

一、调查名称：城市化下的安徽省农村土地利用现状

二、调查目的：

1、通过本次社会实践活动，调查农村土地利用现状，促进农村土地科学、合理利用，探索农村土地利用新模式。

2、通过深入、全面地调查，掌握农村土地利用第一手资料，并进行分析总结，向有关部门提出一些可行的建议。

3、通过暑期社会实践调查，充分发挥专业特长，将理论知识应用于实践，提高社会实践能力，增强社会责任感。

三、调查对象：农民、部分政府人员、学生。

四、调查方式：问卷调查、访谈、实地考察、资料。

五、调查时间：201x.8.15----201x.8.20

六、调查内容：部分乡村土地利用现状，农民的主要收入来源，以及农民对城市化的看法，并对现象所反映的问题提出可行性措施，增加农民收入，提高农村的知识水平。我们做了两个调查问卷，各向对象提出了10个问题。(见附1、2)

七、调查结果：

通过为期一个星期的社会实践调查，在发放了一百多份调查问卷后，我们得出了如下结果：目前，安徽省部分地区的土地利用现状分为两种情况:

1、平原地区农村土地利用现状

2、山区地区农村土地利用现状。

(一)平原地区农村土地利用现状及原因分析

平原地区农村土地利用率较高，但土地利用方式比较单一，土地撂荒现象存在但比较少，而土地利用不合理现象较为严重，如：挖农田里的土卖给砖窑厂，农房规划不合理，以及乱占耕地现象。从调查报告中分析得到，存在这种现象的原因主要有以下几点：

1、平原地区土地开阔，便于集约化耕种，机械化水平较高。

2、国家目前实行的种粮补贴政策，提高了农民的种田积极性。

3、平原地区人口密集，劳动力丰富，但季节性外出务工较多。

4、城市化不断推进使大量农田被侵占

5、部分地区的村民委员会并没有实施可行性的便民、利民以及提高农民收入的措施。

同时在调查的过程中了解到，农民的收入不仅仅局限于对土地的利用，还来自于经商、外出务工、养殖等其他方式。

(二)山区地区农村土地利用现状及原因分析

山区地区农村土地利用率较低，但土地利用方式比较多元化，撂荒现象比较严重，土地利用不尽合理，如毁林造地，农村宅基地利用粗放，浪费、闲置现象严重，农村办的工厂用地较为浪费等。从调查报告中分析得出，存在这种现象的原因主要有以下几点：

1、山区地区地形起伏大，不利于集约化耕种。

2、山区耕地面积少，建筑用地规划不合理。

3、山区坡度大，水土流失现象严重，土地较贫瘠，产量不高。

4、废弃的房屋得不到及时的拆除，一定程度上导致农村土地的闲置。

八、调查体会:

通过此次调查我切实了解到了农村土地利用的现状，感受到了农村发展的滞后，体会到了农民生活的艰辛。作为一个从农村出来的孩子，我觉得自己身负着推动农村发展，促进农民增收的使命。此次的经历加上我个人的薄见，我认为农村的发展，土地是根本和关键，是农民增收的一大优势。但基于目前我们的不合理利用方式，土地并没有使大部分农民走向富裕，因此我认为可以从以下几个方面考虑：

1、改变当前单一的种植模式，发展多种经营。

2、国家加大对农村的政策、财政支持。

3、改变当前粗放的经营模式，实行规模化、集约化经营。

4、加强对农民的培训，提高他们的科学文化素质。如：“科技下乡”等。

5、加强对农村建设用地的合理规划。

土地分析报告 篇5

xxx为鲁北农业大镇，传统的农业生产运营模式在农业生产中占主导地位。农村土地家庭承包经营为当前农户主要的土地经营管理机制，农村的经济发展不断推进合村并居和城乡一体化进程。当前，我国农村农业生产已进入结构调整新阶段，以家庭为单位的经营载体受小规模生产以大镇场需求为导向的影响尤为突出。农村土地承包经营权流转是社会生产力发展到一定阶段的必然要求，实践证明，不断深化科学发展观，全力开展土地流转工作，是有效解放农村剩余劳动力，更好地为建设社会主义新农村服务的有利手段。积极探索土地使用权流转是尊重镇场规律，按照效益优先原则，在稳定家庭承包经营制度基础上，不断创新土地经营管理机制，也是农业发展的客观要求。

通过深入细致的对我镇的土地流转工作的调研，发现在土地流转方面还存在一些实际性问题，现将情况报告如下：

一、xxx农业基本情况

xxx位于xxx城南，地处乐陵、无棣、阳信、庆云“三镇四县”交界，是xxx面积、人口第一大镇，也是全县唯一的省级中心镇，总面积105.36平方公里，全镇66个行政村合并为22个社区，2个独立村。全镇172个村民小组，13592户，总人口6万余人，农业人口54750人，耕地总面积86880

亩，农业人口人均耕地1.59亩。全镇66个行政村都开展完善了二轮农村土地承包工作，我镇自20xx年至今签订家庭承包经营合同13592份。近年来，我镇进一步促进产业结构调整，围绕支柱产业推进农村土地承包经营权流转，目前，全镇共流转土地面积6117亩，主要是以转包和转让两种方式进行流转，其中以转包方式进行流转的土地面积为4517亩，以转让方式进行流转的土地面积为700亩，以出租方式进行流转的土地面积为300亩，流转面积占耕地总面积的8%，涉及农户1087户。

二、xxx当前土地流转的主要特点

目前，xxx农村土地流转的特点主要有一下几个方面。

1、流转形式多样。具体有转包、租赁、转让等流转形式。

2、经营范围多样。土地流转经营范围已从二轮承包之初以种植粮油为主，逐步扩大到水产养殖、花卉苗木、畜禽养殖、现代农业（包含休闲观光农业）示范区等等。

3、承包经营主体多样。有农业龙头企业、工商企业主及种粮承包大户等。

4、土地流转率有增长趋势。近年来，我镇农村土地流转市场活跃度不断加强，大部分的农村土地依然处于静止的无流动状态。

5、流转效益明显提升。通过土地使用权的流转，全镇

实现了土地利用的合理配臵，不仅涌现了大量的农业种养大户，增强了我镇农业经营主体的市场竞争力，而且使全镇的土地集约化经营和农业的规模化发展水平有了显著的提高，农业产业结构日趋优化。同时，土地的流转使大量的农村劳动力从农业生产中转移出来，及时地补充了全县工业及三产对劳动力的需求，农村现代化的进程明显加快。

6、遵循“依法、自愿、有偿”的原则，流转双方实现“双赢”。绝大部分农民反映在土地流转过程中，遵循了“依法、自愿、有偿”的原则，政府行政干预的影响较小，实现了流入流出“双赢”的结果，农民基本满意。

三、xxx对土地流转的帮扶措施

1、新建落成农民服务大厅，开设土地流转服务窗口，对流转双方提供统一合

同范本，组织供需双方谈判，指导签订流转合同等工作，为供需双方搭建流转桥梁；

2、承担土地流转业务指导，为流转双方提供服务和法律、法规及政策咨询，对发生的土地流转纠纷进行调解处理或向上级部门申请仲裁等协调服务；

3、对依托农业企业和合作组织、符合农业产业发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，达到100亩以上的，镇财政将给予每亩一定的资金补助；

4、对发生土地流转以后进行设施农业建设的，优先享受各项设施农业扶持政策；

5、对流转转出土地的农民，优先享受镇、村两级再就业培训，并优先安排就业，对创办二、三产经济实体的，协调信贷资金扶持；

四、xxx土地流转过程中存在的主要问题

（一）土地流转行为不规范。农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同，导致承包费兑现难而引发纠纷，难以解决。目前我镇存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。

（二）对土地流转各项法律制度的宣传还不到位。有一部分老百姓旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难，在外出务工、经商的农民中，有的对土地眷恋还很深，宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去。

（三）耕地规模经营面积小，农业资源配臵效率不高。由于责任制初期，大多数地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的，导致面积不大块地多，难以成片，不利整治耕作，制约了种植业结构调整，也影响了规模经营农户的收入。

（四）对土地流转的认识程度不高。部分村干部甚至个别机关干部对农村土地流转工作的重要性认识不足，重视不够，认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，对之采取听之任之的态度，疏于管理。

（五）部分流转土地难以恢复。土地流转后，部分土地

用于基础设施建设用地，如修建的圈舍、仓库、路及房屋等永久性公益设施难以恢复。

五、关于对xxx土地流转的几点建议

（一）提高认识，加大宣传。土地流转是农村产业结构调整的重要内容，是实现规模农业、效益农业、推动农业产业化经营的前提和基础。建立正常的农村土地次序不仅有利于农村社会的稳定，而且影响到农业产业化进程，要大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中共中央《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》精神以及相关的政策、法规，教育广大农民和基层干部知法、懂法、用法。

（二）强化土地流转队伍建设。由于开展土地流转工作的工作人员，对土地流转认识程度不一，对各方面政策了解还不够透彻，也会导致土地流转工作进行困难，所以建议对涉及土地流转的工作人员进行专门培训，增强熟练业务知识，使土地流转工作能够顺利进行。

（三）要认真解决土地纠纷。土地纠纷是农民土地流转后的遗留问题，如果解决不到位，势必影响农民的积极性，从而影响整个土地流转工作。如何规范土地流转手续，规范土地流转过程为当前的主要任务。

（四）规范土地流转行为。土地流转工作人员需指导农户之间签定的合同，签定之后，需严格审核，层层把关，以

减少和避免土地流转纠纷，造成不必要的社会资源浪费。

（五）建立建全“失地农民”的培训机制，提高“失地农民”的技术水平和生存本领。从调研中可以看出，许多失地农民外出务工仍然是停留在原始的出卖劳动力的水平上，因此提高他们的劳动技能迫在眉睫，政府要加强对这部分人员劳动技能培训工作，让他们真正从农民中分离出来，从事第二或第三产业，让他们“失地”后能走出去、站得稳、能增收，能致富。这对促进二、三产业的快速发展都具有较大的现实意义。

（六）加强流转土地流向的引导管理。从调研可以发现，大部分流转土地的开发利用具有随意性、开放性、孤立性特点。如何有效联系流转土地业主，从而正确引导、规范流转土地的开发建设是一项重要问题。我建议，全镇要统筹安排，充分发挥政府的导向作用，不断加强土地业主的信息沟通，不断引领全镇群众向生产资料集约化、科学化、规模化前进，不断调整农业产业结构向规模农业、特色农业、现在科学技术集中农业转变，最终实现“以地养民、以地富民”的长远可持续发展目标。

自20xx年我镇相继出台了一系列土地流转规范性政策。经政府统一指导、合理规划，目前全镇土地流转共计6117亩。我镇严格按照“自愿、依法、有偿”的原则，坚持因地制宜、科学管理、分类指导、规范有序地推进农村土地使

用权的流转，保障农村土地资源的合理利用，规范农村土地利益关系。20xx年我镇新建落成了农民服务大厅，专门开设农村土地流转服务窗口，无偿为当地农村的土地流转提供政策指导、业务咨询、协调服务和监督管理，以进一步完善全镇农村土地流转市场，努力实现农村土地流转市场化。我相信，在新农村建设的大好形势下，随着各项生产结构的不断调整，人民群众的生活水平将会得到更大的提高。

《关于农村集体土地流转问题的法律思考》

调查报告

学生姓名：指导老师：周勇

近年来随着我国改革开放的不断深化和市场经济的日趋完善，农业、农民、农村问题十分突出的摆在了社会发展的前沿，“三农”问题已经不仅是一个经济问题，更是一个重大的政治和社会问题。党的十六届五中全会提出，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，建设社会主义新农村，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项惠及亿万农民、关系国家长治久安的战略举措，也是我国在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。

土地流转工作是一项巨大的工程，工作政策性强、影响面广，既关系到农村经济的健康持续发展，又关系到农民的切身利益和农村社会稳定，最终也影响到我国的新农村建设的整体进程。在现行土地制度下，土地承载着农民经济收入、满足就业、家庭养老、社会保障等多种功能，是农民赖以生存的基础。

一、农村集体土地流转问题重要性

新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经济的发展和农民的增收致富，农村经济发展决定性因素就是农村土地问题，解决农村土地流转中的问题，加快农村土地的流转，有利于解决农村人地矛盾和耕地抛荒问题，有效改善土地资源配置效率，激活农业剩余劳动力的转移，保持农村土地承包关系的长期稳定；有利于提高土地利用率，促进农业生产结构调整和稳定农业生产；有利于进一步推进农业产业化经营，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间，加快农业发展，并促进农民增收。

二、被征地农民群众对现行农业生产性用地赔偿政策的主要意见

1、农业生产性用地补偿标准过低

当地农村蔬菜和热带水果种植业经营收益相当高，成为当地农民的主要经济。其中，在耕地上每年种一季水稻，主要是供农民家庭一年自食所需；在耕地和园地上主要种植蔬菜和水果，这些产品主要外销到北方省区。调研统计，20xx年当地农民的人均纯收入达到8508元，略高于当年浙江省农村居民8265元的人均纯收入水平，而浙江省农民主要收入是非农s产业。被征地农民群众对该市规定的每亩耕地8万元的补偿标准难以接受，大多数农民提出可接受的耕地补

偿标准应当为每亩10万元至15万元，并主张园地和耕地应当同价补偿。

2、按农户家庭现有生产性用地数量为基数计价的土地补偿方式不合理调研发现，当地农村从1981年左右实施家庭联产承包责任制时进行分地至今，再没有进行过第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有两代人，他们名下没有任何承包地。以d村为例，1990年至今新增人口已达1200人。也就是说，当地农村是三代人共用一代人的承包地作为生活之资。需要指出的是，本地农村耕地数量是农业生产性用地中数量最少的，人均仅1亩左右，而具有几乎同样生产性功能的园地数量则是耕地数量的2倍以上，但园地的补偿标准仅为耕地的23.29％。调研发现，与内地农村相比，当地农民家庭平均人口数量较大，往往是三代人生活在一起，这从侧面反映了当地土地资源有限的现实状况。此外，当地农民群众出外打工的人数很少，绝大部分农民长年在本村进行农业生产。不仅如此，本地农村每年农忙时还从内地省区吸引5万名左右的农村青壮年劳动力来做短工，短工的日平均工资达到每天60元以上。因此，本地的农业生产性用地尽管数量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否则无法实现三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。据调研统计，本地1981年以后出生的农户子女的平均学历为初中，有限的受教育文化水平和非农业工作技能水平对其实现非农产业再就业造成现实困难。基于以上考虑，大多数农民群众和不少村组干部提出应当按照现有人头数量进行征地补偿。

3、征地补偿政策执行不公平

对现行农业生产性用地补偿标准不合理的验证。将所调研农村的农户各项平均特征数据构建一个典型农户，以其按照现行征地补偿安置政策标准获得的补偿款与该农户作为未来城市居民的支出情况进行比较计算，以验证现行农业生产性用地补偿标准的不合理性。当地典型农户的平均人口约为6人，人均农业生产性用地1亩左右，合计6亩；调研表明当地农户平均每年每人生活消费支出为550元，则该典型农户每年消费支出为39600元，以现行耕地补偿标准每亩80000元计算，共得土地补偿款480000元，以土地补偿款除以典型农户年均消费支出水平，这笔补偿款将在12.xxxx年左右使用完毕。又根据该市统计资料，当地城镇居民20xx年人均消费支出为10267元，典型农户土地被全数征收以后转变为城镇居民，则其全家年均消费支出将达到61602元，若以该农户全部土地补偿款除以家庭年均消费支出，这笔补偿款将在7.79年使用完毕。何况每亩近8万元补偿标准仅指综合生产条件最好的水田耕地，而旱田耕地、旱地耕地和园地的补偿标准则分别为56150元、32500元和18582元，也就是说典型农户的实际土地补偿款达不到480000元，因此土地实际补偿款能够维持基本生活的"期限还要短于上述计算年限。由此可见，被征地农民群众在现行征地补偿标准政策中获得的补偿款等于维持长远生计是远远不够的。对农业生产性用地的合理计算方法及

计算结果分析《国土资源部关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》（国土资发［20xx］238号）文件指出：“确定土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则”。前文对a市现行农业生产性用地补偿标准的验证性分析表明，现行标准不能满足国家征地补偿政策要求的保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，必须进行改革。而科学测算新的农业生产性用地的补偿标准，则要以保证被征地农民原有生活水平不降低为基本原则，同时要考虑保障被征地农民群众的长远生计的问题。

三、解决农村集体土地流转问题

当前土地流转中，主观上是思想认识方面的问题，客观上流转制度、机制和市场不完善、农民的得益无法得到最大程度上的保障，解决此问题，认为应从服务引导入手，进一步完善服务体系，健全农民保障机制，探索创新土地流转模式。完善土地流转工作不容忽视，以下建议供参考：

一、加大宣传，统一思想。

要在干部群众中多形式，多渠道地宣传贯彻《土地承包法》，和中央、省、市有关农村土地承包经营权流转的一系列文件精神，通过政策宣传和细致的思想解释，让每一个农民了解农村土地流转政策，消除农民的惧变心理，增强农民群众的法律意识和参与意识。要充分认识规范土地流转，可以有效地解决农村人口变化引发的土地调整的需求。更为重要的是用市场手段和机制取代和制止行政手段任意调整土地的做法，从根本上解决人地矛盾，使农村土地关系的稳定由政策、法律强制逐步过渡为农民的习惯。同时，又要充分认识到规范土地流转是—个经常性工作，把规范土地流转工作纳入经常化、规范化轨道。

二、转变观念，明确思路。

乡村一级要从过去“管”、“要”向服务引导转变，认真搞好谋划。

（一）以产业推动抓流转。以加快农业产业化为契机，紧紧围绕本地主导产业，建立有地方特色的产业带，在尊重农民意愿的前提下，鼓励和引导农民的承包土地向主导产业和规模基地方向发展；

（二）规范建制抓流转。引导签订规范的土地流转合同，是避免土地纠纷，确保土地流转健康有序发展的重要保证。今后凡涉及到土地流转的农户，在土地所有权性质不变的前提下都要依法引导签订规范的土地流转书面合同，建档保管，以解决农户土地流转的后顾之忧，建立稳定的流转关系，促进有序流转。

（三）培育大户抓流转。把培训规模经营大户作为带动土地流转的关键来抓，形成以示范辐射大户，大户带动土地流转，土地流转吸引大户、孕育大户的良性循环。鼓励干部向农民租田搞示范，通过“做给农民看，教会农民干”的引导方式，带动农民自愿转租承包耕地。并且政府要拿出一定专项资金用于扶持大户发展适度规模经营，主要用于农业基础设施建设；要按照功能全多样化、布局科学、

服务多样的要求加快农村城市化建设进程，为农村劳动力转移提供更大就业空间。

三、建立土地流转机制，运用市场手段引导土地健康有序流转。

首先，规范土地流转基本操作规程，实行程序化操作。在乡农业综合服务站的指导下，受理农民委托土地流转申请书，发布土地流转信息，召集农户自主流转见面，对达成协议的农民，指导和帮助按要求签订合同。

其次，建立土地租金评估制度。目前，土地使用权的租金多是流转双方自由协商或基层组织协调确定，缺乏科学评估依据。建议建立农用土地评估机构，以土地流转前的评估作为确定租金的依据；土地流转后的评估，主要是监督土地使用情况，防止土地肥力、地力被破坏。

再次，建立土地流转合同管理制度。流转双方要在平等互利的基础上，签订书面土地流转合同，明确流转的形式、数量、期限、条件和双方的权利、责任、义务；涉及承包土地田块变动的，要及时办理承包权证变更手续；有条件的，还可到公证部门办理公证手续。农村基层组织和承包合同管理部门要加强对流转合同的审查、监督，对合同的登记、立卷、归档，要形成制度化和规范化的管理。

四、制定配套措施，完善法律政策，为土地合理流转提供坚强的政策支持和法律保障。

（一）制定鼓励土地流转的相关优惠政策。

在优惠的对象上实行双向优惠，既鼓励土地转出方，又鼓励土地转入方；在优惠的内容上实行综合优惠，不光在经济上优惠，在流转方享受集体公益事业服务方面都给予适当照顾；在优惠的手段上实行配套优惠，包括在资金、技术、税费等方面给予适当支持：在优惠的取向上实行重点优惠。即对“四荒”开发性经营项目、具有技术推广价值和市场发展前景的特色种养项目以及实行集约化、规模化经营的项目进行重点扶持。

（二）深化农村社会管理体制配套改革。

大力培育农村劳动力市场，加快农村劳动力转移，为农村土地流转创造条件。加大农村户籍制度改革力度，改变农民的“恋土”观念、为农民“退一进二闯三”创造条件，减少农民对土地的直接依赖。加快建立健全适合农村特点的社会就业、养老保险、合作医疗等社会保障体系，消除农民离土的后顾之忧。

（三）完善法律。

通过立法，进一步明确农民的土地产权；明确允许农民拥有土地的抵押权；开拓有关农村土地规模经营的保险业务等。

土地分析报告 篇6

土地是人们长期以来赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的有限资源。年到年的xxxx年中，全县耕地面积减少了8.5万亩，相当于减少了12个中和乡的耕地面积。大量的劳力外出和农产品价格的持续低迷，耕地撂荒面积与日俱增。为此，我们对全县土地撂荒情况进行了调查。

一、农村耕地撂荒的成因

全县现在耕地64.4万亩，其中土19.4万亩，田45万亩，人均耕地仅0.93亩。据现在571个村的调查统计，全县撂荒14670亩，占耕地面积2.3%，涉及农户7456户，21130人。中和乡现在耕地7036亩，而撂荒面积占全乡耕地面积的8%，岚峰占5.2%，二坪占4.2%。在撂荒地中，60%为坡瘠地边远零星地，投入产出比较低。形成土地撂荒的主要原因如下：

1、农业生产比较效益低。从事农业不如从事非农产业的效益高，以种一亩水稻为例，产稻500公斤，收入460元，种子、农药、化肥等物耗115元（按我们300户农村住户调查资料占25%计算），请人犁田、栽秧、收割等费用180元左右，亩平纯收入165元左右（含自己的劳动量价值），即一个劳动力种一季水稻的净收入为165元，如果种小春生产，投入产出基本持平，瘠薄地、边远零星地更是入不敷出。农民说得好：“在家种田，不如外出挣钱”；“要想奔小康，必须背井离乡”。农业的比较效益差，是耕地撂荒的主要原因。

2、农村主要劳动力大量外出。由于“在家种田，不如外出挣钱”和农产品价格多年持续走低等原因，去年，外出劳动力18万人左右（常年外出14万人）带回劳务收入8亿元左右。外出劳力占劳动力资源的50%且为主要劳动力。在家务农的基本为“九九、三八”式劳力结构。

3、户口外迁。随着市场经济的发展，城镇化率不断提高，农民向非农产业转移越来越多。20__年12月至年的二年间，全县农村人口实际外迁20375人（扣减20__年以来移民安置5386人），在这两万外迁人员中，部分土地进行了合理流转。部分土地形成撂荒，全县由农户外迁而撂荒占20%左右，水口就占33%。

4、土地零星、分散、偏远、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平镇团碾村二社，有20余户由于偏远、坡高等不便管理而几乎弃耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定国，他主动种了别人不种的较好的几亩土地，而自己的偏远瘠薄地撂荒。

5、基层组织对二轮承包没有全面理解，拒收外迁户中断承包关系的土地，当前土地流转基本处于无序的状态，特别是基层个别地方对二轮承包、xxxx年不变的政策，有种片面理解，认为承包土地30年不变，就是土地承包权不能动，动了就违背中央的政策，因此，即使有许多经商户或外迁的农户要求中断承包关系，基层组织害怕犯错误而拒绝接收，也没有采取任何有效措施加以引导或适当调整，导致农民对承包地初放经营，甚至撂荒。水口镇的外迁户把承包地交给村社，而村社认为承包期未满和“30年不变”等原因，拒不接收外迁农民的承包地51.5亩，占全镇撂荒的33%。

二、对农村撂荒地的思考

土地撂荒，是近年来出现的新问题。撂荒说明了部分农民正在摆脱土地对他们的束缚，土地不再是他们谋生的唯一手段，这表明了它积极的一面。但是，土地是不能再生的有限资源，是社会财富之源，我县人多地少，人均耕地不足1亩，负面影响大。从我县的实际情况看，如果各级重视、措施得当，组织引导得力，是不会出现较大面积撂荒的。现就对如何处理好撂荒问题，提出以下建议：

1、提高对土地资源和农业基础地位的认识。土地是财富之母，土地资源是有限的。大力宣传“土地管理法”，“土地承包法”等法律法规。要认真学习理解“土地承包法”中关于土地经营权流转问题。根据“土地管理法”第37条“承包经营耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包经营合同，收回发包的耕地”之规定，对当前农村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多种方式重新发包。现在，基层对多年撂荒地不问不管，使土地撂荒与日俱增。对现在的撂荒地，可规划种植为桑树、果树和花椒等劳动量不大的经济作物。

2、退耕还林还草要与减少或避免撂荒相结合。去年，退耕还林2.95万亩，今年计划5万亩。为此，对撂荒地而无法转包的坡瘠地，即使没有达到退耕还林还草的要求，也可以列入退耕还林还草的计划。通过还林还草计划，消灭较大面积撂荒是完全可能的。

3、建立土地流转机制，制定县域土地流转及撂荒的实施意见，促进土地有序流转。当前，土地流转基本处于无序状态，有的农民写了个白条或口头达成协议自由转换，没有全面、完整的合同条款，没有村社发包方的监督，更没有专门的流转管理机构，已经出现新的矛盾和纠纷，年全县农业税尾欠达到71.7万元，就岚峰一个乡1996年以来，尾欠就达97828元，占全县尾欠数的13.6%，因土地流转不规范，有的农民种了别人土地后又不交农业税，村社只能找原承包人，结果双方都不交农业税，形成农税尾欠和土地撂荒。为此，我们要在尊重土地二轮承包的基础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。

4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。

5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。

对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。

土地分析报告 篇7

随着经济的发展，目前，我国城镇化率逐年幅度提高，进城务工农民逐年增加。这导致了农村中土地利用产生了一系列的问题。农业竖民经济的基础，在国民经济中占有重要地位。土地是农业的基础，是农民生活的重要保障。所以土地利用的问题，直接关系到其他产业的发展和国民经济的提高。

一、调查名称：

城市化下的xx省农村土地利用现状。

二、调查目的：

1、通过本次社会实践活动，调查农村土地利用现状，促进农村土地科学、合理利用，探索农村土地利用新模式。

2、通过深入、全面地调查，掌握农村土地利用第一手资料，并进行分析总结，向有关部门提出一些可行的建议。

3、通过暑期社会实践调查，充分发挥专业特长，将理论知识应用于实践，提高社会实践能力，增强社会责任感。

三、调查对象：

农民、部分政府人员、学生。

四、调查方式：

问卷调查、谈、实地考察、资料。

五、调查时间：

20xx.8.15——20xx.8.20

六、调查内容：

部分乡村土地利用现状，农民的主要收入来源，以及农民对城市化的看法，并对现象所映的问题提出可行性措施，增加农民收入，提高农村的知识水平。我们做了两个调查问卷，各向对象提出了10个问题。

七、调查结果：

通过为期一个星期的社会实践调查，在发放了一百多份调查问卷后，我们得出了如下结果：目前，xx省部分地区的`土地利用现状分为两种情况：

1、平原地区农村土地利用现状

2、山区地区农村土地利用现状。

(一)平原地区农村土地利用现状及原因分析

平原地区农村土地利用率较高，但土地利用方式比较单一，土地撂荒现象存在但比较少，而土地利用不合理现象较为严重，如：挖农田里的土卖给砖窑厂，农房规划不合理，以及乱占耕地现象。从调查报告中分析得到，存在这种现象的原因主要有以下几点：

1、平原地区土地开阔，便于集约化耕种，机械化水平较高。

2、国家目前实行的种粮补贴政策，提高了农民的种田积极性。

3、平原地区人口密集，劳动力丰富，但季节性外出务工较多。

4、城市化不断推进使量农田被侵占。

5、部分地区的村民员会并没有实施可行性的便民、利民以及提高农民收入的措施。

同时在调查的过程中了解到，农民的收入不仅仅局限于对土地的利用，还来自于经商、外出务工、养殖等其他方式。

(二)山区地区农村土地利用现状及原因分析

山区地区农村土地利用率较低，但土地利用方式比较多元化，撂荒现象比较严重，土地利用不尽合理，如毁林造地，农村宅基地利用粗放，浪费、闲置现象严重，农村办的工厂用地较为浪费等。从调查报告中分析得出，存在这种现象的原因主要有以下几点：

1、山区地区地形起伏，不利于集约化耕种。

2、山区耕地面积少，建筑用地规划不合理。

3、山区坡度，水土流失现象严重，土地较贫瘠，产量不高。

4、废弃的房屋得不到及时的拆除，一定程度上导致农村土地的闲置。

八、调查体会：

通过此次调查我切实了解到了农村土地利用的现状，感受到了农村发展的滞后，体会到了农民生活的艰辛。作为一个从农村出来的孩子，我觉得自己身负着推动农村发展，促进农民增收的使命。此次的经历加上我个人的薄见，我认为农村的发展，土地是根本和关键，是农民增收的一优势。但基于目前我们的不合理利用方式，土地并没有使部分农民走向富裕，因此我认为可以从以下几个方面考虑：

1、改变当前单一的种植模式，发展多种经营。

2、国家加对农村的政策、财政支持。

3、改变当前粗放的经营模式，实行规模化、集约化经营。

4、加强对农民的培训，提高他们的科学文化素质。如：“科技下乡”等。

5、加强对农村建设用地的合理规划。

土地分析报告 篇8

xx省xx县拥有“中国红豆杉之乡”的称号。20xx年开春，xx县xx镇农民xx承包土地准备种植红豆杉，但资金问题成了他的“拦路虎”，当他获知农信社可办理农村土地承包经营权抵押贷款业务后，当即以承包180亩土地作为抵押向农信社提出了借款申请，当地农信社经调查核实后，及时给他发放了40万元贷款，成为镇里最大的红豆杉种植户。得到贷款的他，感慨地说：“农信社对农民想得真周到，使农民手中的‘死资产’变成‘活资金’，我一定要好好利用这笔资金，搞好生产，及时还款。”他对用贷款种起来的红豆杉苗管护良好，现在长势非常喜人，两年后即可获得丰收，预计可获利54万元。

农村土地承包经营权也能抵押办理贷款？这个新生事物在当地不少农民引起震动和反响，甚至有些人士称之为推动“第三次土地革命”的助推器，但这只不过是xx省三明市农信社开办农村土地承包经营权抵押业务的一个缩影。自20xx年初试行以来，经过实践证明，该项业务较好适应了农村土地规模经营的需求，有效满足了当前农业产业化发展的实际，具有较高的实践价值和广阔的推广空间。

新的农村经济催生新的“土地革命”

农民流转土地的愿望强烈。现在，随着农村城镇化进程的加快和进城务工农民的增多，不少农民对土地的依赖度明显减弱，农村土地出现一定程度的抛荒现象，很多农民都产生了流转土地的愿望。以辖内xx县为例，近几年来，劳动力转向非农业累计达2.5万人，占农村总劳动力的50%以上，其中出国劳务经商人员约九千多人。农村土地流转加快趋势明显，据统计，20xx年，全县就有3196户农民进行了土地流转，占全县农户总数的15%，土地流转面积达2.26万亩，占全县耕地总面积的13.96%。

农村产业化经营的资金需求强烈。随着农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》的出台，农民将通过依法方式取得农村土地经营权，并可以对土地进行规模化开发，形成集约化管理和产业化经营。加上近年来国家出台了系列强农惠农政策，持续加大对“三农”投入与对农民财政补贴力度，农民从事农业生产的积极性不断提高，对土地资金的需求更加强烈。以辖内xx县为例，规模集中流转的土地主要用于培育红豆杉、烟叶、粮食、薯类、绿色蔬菜等五大生产基地，基地建设每年对资金需求达5000万元以上。

农村土地承包经营权抵押应运而生。20xx年初，为能进一步促进农业产业化发展、提高土地利用率、促进农民增收和扭转土地抛荒现象，满足农户规模化经营的资金需求，三明市农信社顺势探索开展农村土地承包经营权抵押贷款业务。辖内xx县联社出台了《xx县农村土地经营权抵押信贷业务试点办法》，率先开展了农村土地承包经营权抵押业务试点，有效地解决了农村融资担保难的问题。至20xx年7月末，全市农信社累计发放此项贷款318.38万元，贷款余额138.48万元。

建立起适应农村经济发展的运作模式

确贷款对象和条件。从事种养业的农户且持有符合以下条件的农村土地经营权，方可申请此类贷款：具备持续生产能力的果场、茶园、养殖场、农业种植基地及其他符合抵押条件的农村土地经营权；土地经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料（如农村土地承包经营权证、合法合规的承包经营或租赁合同）；土地经营权产权关系清晰，符合“依法、自愿、有偿”的土地流转原则，承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；经营土地没有改变农业用途。

抵押价值评估与登记。在农村土地经营权价值评估中介机构成立前，由贷款人对土地经营权抵押价值进行评估。评估一般原则为土地经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+土地上种养物价值。农村土地经营权价值评估中介机构成立后，由该中介机构对土地经营权抵押价值进行评估。办理抵押登记时，若土地经营权属当地村委会的，经村民代表表决同意后，由村委会出具同意抵押书面意见，若土地经营权属农户个人的，由农户在村委会同意抵押书面意见书上签字确认。而后凭抵押登记申请书、双方签订的抵押合同和相关材料向县农业局申请办理抵押登记，并向乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案。

风险防范措施。把好贷款用途关，借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；同时，合理确定贷款金额与期限。此项贷款金额一般不超过土地承包经营权抵押评估价值的70%，贷款期限按承包期限和生产周期确定。

政府政策支持。县级政府出台《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转。

扎扎实实的成效让农民得到“真金白银”

适应了农民以土地进行融资的需求。随着改革的深入和经济发展，农村经济发展出现了一些显著变化，农村劳动力人口转移，大量农民从事非农产业，土地不再仅仅被视为生存的手段。农民希望将土地承包经营权视作一种生产要素以进入市场进行融资，从而转化为生产资金，以满足不断增长的农业生产资金需求。自20xx年开展试点来，xx联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式累放此项贷款308.38万元，为当地规模种养农户及时提供了资金支持。

切实有效保护了农村土地。近几年来，农村劳动力人口大量转移，甚至一些农户举家搬入城市，出现了人少地多土地抛荒现象。现在，许多农村将大量土地集中起来对外承包。由于农村土地规模承包后，生产成本投入大，承包户资金缺口较大，对融资要求迫切，通过开展土地承包经营权抵押贷款，可以支持其开展规模生产，从而方便土地集中使用，也有效保护了土地。自20xx年开展此项业务试点来，辖内xx联社涉及流转土地4162亩，共有320亩抛荒地得到了复耕。

提高土地流转和使用效率。通过土地规模流转后，

土地集约和规模开发，农业基础设施建设可进一步加强，更好促进科技成果转化运用，提高农产品附加值，促进生产要素更加合理配置，使土地变成高标准、高科技含量的农场，有效提高土地产出率和农产品的商品率。同时有利于增加对土地的投入，使土地生产效率大幅提高。

加快农业产业化发展步伐。通过推行农村土地承包经营权抵押贷款新业务，为当地特色产业及时注入资金支持，促进经营户发展上规模、上档次。伴随着产业化的加速发展，土地流转市场进一步活跃，使当地农村步入产业化发展与土地流转良性循环的轨道。如在xx县农信社信贷资金的倾力支持下，目前该县已发展成为种植红豆杉3.5万亩，药材3万亩，林竹7万亩，烟草2.75万亩，木薯0.8万亩的农业产业化体系。

政策障碍和市场狭窄等仍不容忽视

价值评估不够规范。由于目前全市尚无专门的土地经营权价值评估机构和专业资质评估人员，缺乏一个相对独立的评估价值作参照，仅凭贷款人以土地租金及地上种养物的价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，评估程序不符常规。

缺乏土地流转要素市场。从目前贷款试点情况看，县政府虽制定了农村土地经营权抵押贷款管理办法，但尚无成立土地流转要素市场，一旦经营户出现贷款违约，将使农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以变现，一定程度上影响了此项业务的推广步伐。

贷款风险难以掌控。因农业属于弱势产业，抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。若承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，进而影响土地流转价值。这些因素贷款人难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大。

逐步建立和完善土地经营权抵押运行机制

规范农村土地经营权价值评估。建议政府出台专门针对农村土地经营权价值评估的`管理办法，引入相对独立的第三方对农村土地经营权抵押价值进行评估。同时，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理体系。

迅速建立土地流转要素市场。建议当地政府切实履行好以下职责：真正落实农村土地承包经营权证的发放及变更工作；按照农业部制订《农村土地承包经营权流转管理办法》规定，积极引导流转双方签订书面合同，作为流转的唯一权属证明资料，为此项信贷业务的开展奠定良好基础；出台有关土地经营权流转及抵押处置的有关规定，建立土地经营权产生争议的仲裁机制，消除金融机构的法律风险顾虑。

及时建立风险防范机制。加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。农业信贷担保机构在组建形式上，可采取由政府出资成立“农业担保基金”，同时业主交纳一定数量的风险保证金，委托中小企业信用担保机构管理并开展农业担保业务。同时要鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，由于农业保险收费低、风险大，政府应当对农业保险的亏损进行适当的补偿；农信社积极探索多种担保方式，对额度较大的此类贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。

土地分析报告 篇9

一、土地承包经营权流转现状

1、村集体所有的林地、经济场统一发包。此类情况大多为种植大户或公司种植蔬菜、苗木及中药材等。如棉花园村、南冲村分别转让林地577亩、608亩给武汉凯迪生物质能公司，占总林地面积的1.69%。

2、零星土田流转。许多不从事第一产业的农民将土地委托亲属、朋友耕种，或承包给种粮大户统一经营。但集中成片的只有种菜大户罗湘虎在棉花园村租赁100亩耕地种植茄子、甜玉米，农科所转让期限为xxxx年、面积500亩的耕地作为葡萄酒原料生产基地，仅占全乡总耕地面积的2.01%。

二、目前阻碍土地流转的几点因素

（一）、农民对土地流转的心态比较复杂、多变。1、农民对承包土地的主权意识、自主支配意识太强，误认为承包到户就是土地私有。阻碍了土地经营权正常流转。主要体现在：一是旧习惯根深蒂固，对土地的眷恋还很深，宁愿“死守阵地”也舍不得将土地流转出去。阻碍了连片成块的大面积开发；二是为今后可以“名正言顺”的在自家承包地上建房；三是“红眼病”作祟，不愿意拿地让别人发财，故意从中作梗。2、流转价格偏低。我乡目前租给种粮大户的田地年均价为150元/亩。

3、流转土地面积有限、利用率不高。大部分的经营能手，种粮大户，他们的行为都是个体的，离现代高效农业有很大的差距。

4、经营方式落后，传统农业色彩浓厚。许多时候搞的还是传统粮食种植。在实际操作中，种植、打农药、施肥都没达到统一

管理的目的，离现代农业的“绿色标准”还有差距，不能提高品质和效益。

（二）土地流转机制不够规范。

1、土地流转不规范，对土地流转的管理，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。操作不规范主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村集体组织审查同意；二是土地流转有的.不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。三是农村土地流转资料档案缺乏管理。

2、缺乏土地流转服务机构和流转平台。土地流转的供求信息不能及时有效沟通，转出方找不到转入方，土地流转供给需求脱节。有不少农民不知道应该怎样进行流转；其次是土地流转的形式简单，反租倒包、入股、抵押等新的流转形式没有出现；再次是土地流转的程序简单，由于多数流转为自发形成，流转双方没有遵循一定的程序和履行必要的手续，土地流转处于缺乏规范的无序状态，土地流转纠纷多。

土地流转短期行为严重。

从出让方看，主要是务工经商收入不稳定，也担心政策变

化，怕土地转出后失去土地，怕务工经商亏本后吃饭难以解决，所以大多采取短期转包的方式。

从承包方看，由于农业收益比较低，高收益项目农业难以

选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因此，业主对投资农业开发极为慎重，致使不愿在土地上投入过多的成本，承包户无意长期承包，两方面互相制约。

地块仍然零碎分散。由于目前农户承包的土地普遍

分散，经营大户虽然通过土地流转承包了大量土地，但仍无法改变地块分散的状况，也就很难形成土地集中连片的规模经营，从而影响了土地整体耕作效能的提高。据统计，20xx年我乡10—20亩经营规模的为500亩，占流转土地总流转面积的55.5％，20—50亩经营规模的为200亩，占流转土地总流转面积的

22.2％，100亩以上经营规模的为200亩，占流转土地总流转面积的22.2％。

三、关于土地流转的几点建议：

（一）、明确管理机构和职能，加强土地流转管理监督。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法；第二是规范流转合同，建立流转合同的指导、签证、仲裁制度；第三是建立土地使用权流转档案，重点对拟出让方的土地情况基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。

（二）、组建村级土地流转合作组织，确保群众利益。

随着经济社会的全面发展，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配臵土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。所以，迫切组建村级土地流转合作组织，负责统一组织、统一协调本村土地流转事务以及代理农民参与转出土地的新项目建设。让转出方维权有后盾、利益有保障，让转入方从繁杂的土地矛盾中解脱出来。

总之，如何有效的把每户零散的土地集中起来，有效引导农民加快土地流转，克服小农经济意识，提高土地利用效率，增加经济效益，是进一步加强土地流转需要解决的问题。

土地分析报告 篇10

调研组成员：

组长：县委副书记、省委下派新农村建设工作队总队长

副组长：县政府办副主任、县政府研究室主任

成员：县政协人口资源环境委主任

调研乡镇：联珠镇、新安乡、x乡、雅邑乡

调研时间：xx年7月25日至29日

调研方式：深入农户座谈（问卷），与村组干部、农经员、国土员座谈，乡、村两级汇报

一、土地流转现状

从四个乡镇的调研情况看，目前农村土地流转方式主要是出租、转包，有少部分的转让和入股方式。流转的方向主要是流向外来经营户、专业承包户、本地一般农户及专业合作社等。流转期限一般在1至30年之间和季节性流转不等，流转收入一般每亩在20元至20xx元之间，偏远的山地租金一般每亩在20元至200元，坝区农田租金每亩300元至500元之间；乡级政府驻地及城郊的山地租金一般每亩在200元至500元之间，坝区农田租金每亩600元至20xx元，季节性出租的一般每亩在200元至400元之间。土地流转后主要发展种植业、养殖业、林业等。当前流转的主要途径是农民自发性流转为主，政府引导流转的甚少，且土地流转零星、规模小、散，集中流转而规模发展的少。

二、存在的问题

由于上下不够重视，忽视农村土地承包及经营权流转和土地要素市场的建设问题，使当前全县土地要素市场发展不平衡、发展慢，土地流转管理不到位、操作不规范等存在很多问题。

（一）认识不到位，农村土地流转不规范。大部分农民群众对土地流转的政策不清楚，认识不到位。调研结果的共性是土地流转自发性、随意性、分散性、盲目性较大，流转不规范，多数以口头协议为主，书面合同较少。形成了书面协议的，所签协议条款不规范，内容过于简单，合同标的、双方权利义务不明确，没有使用农经管理部门的统一合同模式。大部分流转的宗地，手续不到位，没有经得发包方、村委会的同意和乡（镇）人民政府"农经站"的.鉴证、备案，导致约束力不强，容易引起矛盾纠纷，造成土地流转关系混乱，土地流转纠纷增多。部分宗地签订的流转期限违规，超出了二轮土地顺延承包合同期限截止至20xx年12月31日的日期。

（二）缺乏引导，规模化流转少，流转效益低。土地流转工作量大、面广、政策性强、难度大，当前流转的主要是农民群众自发性其自然性，各级政府不够重视，缺乏引导，土地流转范围小，流转渠道不通畅，转入土地困难，无法流向大户和企业手中，规模经营面积少，产业发展很难形成规模化、企业化经营，难于提升土地附加值和增加农民收益。

（三）土地要素因素制约规模化流转。xx县境内大部分是山区，山高坡陡，土地破碎、零星分散，山地多、平地少，xx区域耕地面积少。耕地进行规模经营，实施机械化作业难于凸显。导致土地无法向大户、企业等流转，限制了农业专业化、规模化生产经营，致使农业生产处于传统的小农经济，产业经济发展缓慢。

（四）组织机构问题，致使无法管理。土地承包、流转管理机构是农经部门，是农经三大管理职能的其中之一。但当前，xx县各乡镇的农经机构和人员编制已经撤销，是一种人在户不在、职能不在的状况。所以无法履行对"土地承包、农村资产及财务、农民负担监督"三大职能管理和经济发展统计、产业发展服务等工作。

三、意见和建议

（一）建立和完善机构。恢复乡（镇）农村经济经营管理站和人员编制，机构及人员编制设置在乡（镇）人民政府下。在原人员编制2至3人的基础上，新增编制人数2至3人，使编制人数达到4至6人，从而更好地履行土地承包管理、农村集体资产和财务管理、农民负担监督管理这"三大"职能和农村经济发展统计、合作经济组织发展等职能工作，才能更好地加快土地流转和规模化产业经济的发展。

（二）深化认识，强化管理。进一步加强学习和宣传土地承包和土地承包经营权流转政策，加强法律法规宣传培训，让广大基层干部和农民群众充分认识土地流转政策和土地规模化经营的重要意义，引导好土地规模化流转的方向，让土地资源发挥更大的经济效益。以乡镇农经管理部门为依托，加强土地流转的宣传和指导，完善合同管理，规范流转行为，及时解决土地流转过程中出现的困难和问题，引导农民依法、自愿、有偿进行土地流转，从源头上化解农村土地流转纠纷。积极培育规范土地流转有形市场，建立农村土地流转信息服务平台，强化土地供求信息和对依法协商流转的土地进行登记、鉴证和备案，做到有人办理、限时办理、办好的工作流程。

（三）优化土地流转环境，促进土地要素健康发展。要大力发展二、三产业和制定发展规划，强化社会保障体系，加快农村劳动力转移培训，为土地流转后的农民创造足够的就业空间和稳定的保障体系，使农民愿意走出去，且能够走出去，为土地流转创造良好的条件。要加大交通、农田水利等农业基础设施建设的力度和加强产业发展扶持力度，做好产业发展的软硬系统，营造良好的投资环境，更好地推进招商引资步伐，加快推进农业生产区域化、规模化、企业化发展进程。