商业分析报告（精选10篇）

商业分析报告 篇1

一、整体情况

1、城市概况

宿州是安徽的北门，与苏鲁豫3省接壤。公元809年，唐始置宿州，1999年建市，辖砀山、萧县、灵璧、泗县、埇桥区，人口600万人，面积9800平方千米。

2、区域特征

宿州市的商圈集中在汴河中路与淮海中路以及胜利路与淮海中路的周边地带，这一带主要以百货店、专卖店、专业店为主，零星分布有休闲场所，如茶餐厅、KTV、美容院等。就目前宿州市的商业市场来看，是有发展潜力的。

从我们的市场调查来看，宿州市的人地域观念很强，主要购物地点集中在老城区附近，也就是华夏、金贸商城与城隍庙的周边地带，此地段人流量大，人口集中，称为黄金地带。我们对此区域的主要商铺及楼盘进行了调查研究，金贸商城务必是此商区的黄金地带，里面包括有个商业步行街及小吃街，以及周边有环宇·银河绿苑等楼盘更为此地段带来了客流量。城隍庙的周边交通方便，环境好，在此地带有水明月及纪念日等连锁饰品店，以后加上麦当劳的加盟，更加为城隍庙带来了客流量。

3、项目情况

现在将要在汴河路与人民路以及宿蒙路的三角地带建一个大型的世贸广场，其目标地带的周边有百货店、小区及学校，而且是一个三角地带，四面环路，所以说此地带还是占有优势的。我们针对此地带的策划对周边及老城区一带进行调查，90%的人都只在老城区附近的商铺投资，10%的`人有意向往外投资经营，前提是此商业中心的人流量多，经济发展的前景好。

二、分析

此地带的周边均以饭店、百货为主，人流量少，如果在此地带新建一个大型的商场，照现状看来并不能带来一定的经济效益，加上宿州人的地域观念强，主要集中在老城区一带，这样看来更加不能为此带来效益。

但是如果此大型商场建成后，能对当前市场做出具体的分析，并对自身做出分析，找准切入点，加大广告的宣传力度，势必能使其带来一定的客流量，加大经济效益。

三、总结

宿州市民的地域观念强，要想吸引更多的人往老城区外的商铺进行投资，政府应当采取策略，我们必须积极应对当前的市场形式，加强自身的定位分析，找准切入点，加大广告的宣传力度，设计适合的商业规划，定位明确。 综上所述，商业市场是有发展潜力的，我们要规划明确，加大宣传，以此吸引。

商业分析报告 篇2

一、研究背景

我国目前正处于社会主义初级阶段，为了促进市场经济的发展，利率的改革迫在眉睫。xxxx年7月20日，我国贷款可以说实现了真正意义上的利率市场化，贷款利率的下限――0.7倍被取消，并且规定利率水平要根据商业原则和市场供求关系让金融机构自主确定。同年央行宣布取消贷款利率的下限标志着我国的利率市场化改革只生下最后一步。xxxx年3月1日，中国人民银行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。利率市场化带来的利率上升会使人们更加喜欢收益率较高的产品，例如现在经济市场中活跃的“余额宝”。余额宝能吸引人们投资的原因是货币市场的流动性不好。同样各地方又新增了许多的民营银行，这无疑是给我国股份制银行造成了一种压力。面对国家政策的调整，商业银行将面临更大的挑战，分析储户的收入与理财支出是什么样的关系对我国商业银行应对当前变动有着重要意义。

二、研究方法

（一）调研数据

1、资料来源

采取调查问卷以及从银行的年度报表。

2、调研内容

（1）调研对象：我国共有大概191家银行本文选取国内三大国有银行和一个股份制银行，分别为中国银行、中国工商银行、中国建设银行、浦发银行。四大国有控股今年的营业额占所有银行营业额的50%以上，浦发和民生为股份制银行，选取三个国有控股银行是由于中国农行xxxx年上市，所以年报难找，数据比较少。选取这四家银行足以代表中国的银行体系的走向和动态。

（2）研究方法：向在太原市银行办业务的储户随机发调查问卷

3、质量控制

（1）本次问卷调查共发放800份问卷，回收700份，回收率为87.5%

（2）为确保此次调研活动科学高效开展并完成，对调查过程中出现的问题及时采取措施进行解决，并做详细记录，不断的总结经验，改进方法。

（二）调研原因

打破传统观念，研究储户年龄和收入对理财产品支出的影响，使商业银行在金融业务转型上更有针对性，同时增强了商业银行的竞争力。

三、结果及分析：

（一）商业银行存贷款状况分析

本文首先研究银行的存贷款额与时间的关系，因为银行的主要业务是吸收存款与发放贷款。研究时选取研究对象从上市到xxxx年的数据，详细分析各个银行的存贷款变化情况：

总结图表，可以看出银行的公司贷款业务和个人贷款业务都在稳定的增长，而个人定期存款和公司定期存款自2009，xxxx年开始增长缓慢。这是由于2007-xxxx年这一段时间受欧债危机以及美国次债影响，全球范围内出现金融危机，中国作为市场经济主体也受其波及。而xxxx年之后利率市场化在中国的影响明显体现出来了。自xxxx年之后的`个人存贷款和公司存贷款都开始有平稳的上升趋趋势。从统计分析得出的图像可以看出自xxxx年开始不论是公司贷款还是个人贷款，相比于去年都有较大的增长。

（二）个人收入、年龄与理财支出

1、研究假设

目前，中国的存款利率并没有放开，受通货膨胀的影响，人们将钱存在银行已经成为了最不理想的理财方案了。因为央行每年公布的基准利率远远低于通货膨胀率，人民币放在银行只会贬值，这就迫使人们将注意力集中到了金融业务上面。

通过上述分析，本文作出了假设：

假设1：年龄与理财支出无关。

假设2：在一定范围内，收入与理财支出成对数增长但仅限于一定时期内。

2、研究变量

由于本文需要分析年龄和收入与理财支出的关系，故应将年龄和收入作为自变量，理财支出作为因变量。

3、模型建立

（1）相关性检验：通过相关性检验可以看出年龄与理财支出没有显著的关系，但收入与理财支出有明显的相关关系。

（2）去除瑕点

（3）做散点图：从散点图中可以看出二者的关系应该是曲线关系，故采用曲线估计的方法做出模型。

4、曲线回归分析

从回归模型中可看出R2为0.782大于0.5，说明二者的拟合度为还可以，sig小于0.05说明二者有明显的相关性。由表格中给出的数据可得到一个二者的对数函数关：y=-15.773+9.872lnx。

四、结束语

本文首先从宏观的角度分析我国商业银行存贷款的总体变化趋势，从图中大致可以看出商业银行主要收入是赚取公司贷款的利息。但是，随着贷款利率的放开，许多民营银行给予了公司贷款更多的优惠，故公司贷款的相对增速减少。从2009-xxxx年开始个人定期存款增加额几乎不变甚至减少。本文认为，由于定期存款的利率较低，储户被收益高的理财产品吸引。因此，个人定期存款增加额几乎不变，甚至减少。利用spss进行回归分析，重点分析在利率市场化背景下的商业银行的储户收入与理财支出的关系。回归分析支持的结论如下：

年平均收入与理财支出有一定的相关关系，在一定区间内年平均收入增加，理财支出增加。同时也支持了假设2的结论，证明二者真的有相关关系。年龄与理财支出通过相关性检验发现并无明显的相关关系。通过结果我们可以知道人们在收入增加并且具有一定积蓄的时候会相应的增加自己的理财支出，但是这种关系在一定时间内成立。通过建立模型，我们可以知道储户倾向于在收入增加时增加理财产品的投资；在收入稳定时对理财产品的投资不变。

虽然回归分析可以建立模型，但是也不一定准确。样本只是在上海、深圳交易所中采用，样本的选取本身就有一定的局限性，准确性也有待考察。而因素的选取也较单一，理财支出的影响因素绝不只是年平均收入这一个方面 。但是，可以借助模型大致可以看出在利率市场化的过程中，人们对收入的分配已经由传统银行业务逐渐向理财业务转变。

通过从银行和储户不同视角下分析商业银行的经营状况，本文建议商业银行可以针对不同需求的客户群体设计不同的理财产品并加大金融创新的力度，从顾客的需求出发，而不是一味的模仿。这样就可以弥补存款减少带来的损失，提高竞争力，更快的适应利率市场化的改革潮流。

商业分析报告 篇3

一、商业银行中间业务收费的动因分析

中间业务是商业银行经营布局中必不可少的一部分，它具有成本低、风险小、收入稳定的特点，受微观经济与宏观经济、金融政策影响较小，逐渐成为商业银行竞争的焦点。商业银行中间业务收费的动因是：第一，银行业全面对外开放和与国际惯例接轨的外部动因。第二，改善我国商业银行的收入结构和盈利空间的内在动因。第三，规范市场秩序，制止商业银行间恶意竞争的客观需要。第四，深化商业银行改革，增强其业务创新能力和市场竞争力的内在要求。

二、商业银行中间业务收费的现状

中间业务是指不构成商业银行表内资产、表内债，形成商业银行非利息收入的业务。其种类繁多，前我国商业银行共开展260余个品种的中间业务，但少商业银行仅仅将中间业务作为争夺银行存款份额的段，为了抢夺有限客户，各银行在中间业务中出现任确定收费标准，少收费、无偿服务甚至垫付资金的恶竞争局面。中间业务在总收入中的占比与国外有很大距，平均才8%，最高的也只有17%，有的甚至连1%都达不到。

三、商业银行中间业务收费的必然性

1、商业银行是企业。因为真正的商业化银行并不是社会的福利机构，而是一个有价的服务机构。同时，商业银行作为企业，它要降低成本，提高收入，最终实现利润的最大化。在经营成本方面，金融市场逐渐开放，国际银行业的竞争日趋激烈，为了使自己能在激烈的`竞争中占有一定的市场份额，商业银行必将在资金运用、管理费用、产品开发、技术研究等方面增加大量投入，造成经营成本的明显上升。在营业收入方面，商业银行的主营业务收入是存贷利差，而近几年来，人民银行连续几次的降息，使存贷差逐渐收窄，商业银行的收入明显下降。进而开辟更广阔的收入来源，寻找新的利润增长点将成为商业银行的必然选择，那么中间业务的收费也就是个必然趋势。

2、规范商业银行经营的需求。真正的商业银行要有科学的、规范的经营体系，高质量的银行服务水平。由于不收费，银行不会投入更多的成本和过多的精力来改进服务状况，只能使服务停留在简单的、初级的水平。实行服务收费后，客户对银行的服务水平要求就会随之提高，同时也由于利益的驱使，使银行在金融产品和服务创新上下功夫，通过推出更多更好的服务来吸引更多的优质客户，占有银行业的服务水平。

四、商业银行中间业务收费的积极效应

1、有助于降低社会交易成本，增加社会总收入。原本由企业、事业、政府等职能部门所代理的工资发放、养老金发放等工作，现由商业银行所代理，不但减轻了企业、事业、政府等职能部门的工作，又提高了整个社会的劳动生产率，方便了群众，节约了经费，降低了社会交易成本，既使商业银行收取合理的手续费，社会交易总成本仍远远低于企业、事业、政府等职能部门的自营成本。

2、有助于增加商业银行收入，提高其利润率。商业银行的收入由三部分组成：存贷利差、资金运营收入、中间业务收入。作为商业银行三大收入来源的中间业务收入已越来越受到商业银行的青睐，而其所带来的利润也在节节高升。

3、有助于增强商业银行创新能力，提高其竞争力。商业银行对其服务实行明码标价之后，使得服务成为真正意义上的商品。对于商业银行而言，服务将不再是义务，而是通过服务，增加经营收入，提高利润率。实行服务收费后，银行的竞争将变得更加激烈和透明，消费者的选择空间更加广阔，商业银行只有合理配置系统资源，建立科学、有效、规范的成本效益核算体系，提高服务质量，进行合理收费，才能获得更多、更优的客户。这样，势必促进商业银行的改革，增强其开发和创新中间业务产品的能力，从而实现银行利润的最大化，极大地提高自身综合竞争力。

商业分析报告 篇4

市商业局企业年度财务分析报告

年度，我局所属企业在改革开放力度加大，全市经济持续稳步发展的形势下，坚持以提高效益为中心，以搞活经济强化管理为重点，深化企业内部改革，深入挖潜，调整经营结构，扩大经营规模，进一步完善了企业内部经营机制，努力开拓，奋力竞争。销售收入实现万元，比去年增加30%以上，并在取得较好经济效益的同时，取得了较好的社会效益。

(一)主要经济指标完成情况

本年度商品销售收入为万元，比上年增加万元。其中，商品流通企业销售实现万元，比上年增加5.5%，商办工业产品销售万元，比上年减少10%，其它企业营业收入实现万元，比上年增加43%。全年毛利率达到14.82%，比上年提高0.52%。费用水平本年实际为7.7%，比上年升高0.63%。全年实现利润万元，比上年增长4.68%。其中，商业企业利润万元，比上年增长12.5%，商办工业利润万元，比上年下降28.87%。销售利润率本年为4.83%，比上年下降0.05%。其中，商业企业为4.81%，上升0.3%。全部流动资金周转天数为128天，比上年的110天慢了18天。其中，商业企业周转天数为60天，比上年的53天慢了7天。

(二)主要财务情况分析

1.销售收入情况

通过强化竞争意识，调整经营结构，增设经营网点，扩大销售范围，促进了销售收入的提高。如南一百货商店销售收入比去年增加296.4万元;古都五交公司比上年增加396.2万元。

2.费用水平情况

全局商业的流通费用总额比上年增加144.8万元，费用水平上升0.82%其其中：①运杂费增加13.1万元;②保管费增加4.5万元;③工资总额3.1万元;④福利费增加6.7万元;⑤房屋租赁费增加50.2万元;③低值易耗品摊销增加5.2万元。

从变化因素看，主要是由于政策因素影响：①调整了“三资”、“一金”比例，使费用绝对值增加了12.8万元;②调整了房屋租赁价格，使费用增加了50.2万元;③企业普调工资，使费用相对增加80.9万元。扣除这三种因素影响，本期费用绝对额为905.6万元，比上年相对减少10.2万元。费用水平为6.7%，比上年下降0.4%。

3.资金运用情况

年末，全部资金占用额为万元，比上年增加28.7%。其中：商业资金占用额万元，占全部流动资金的55%，比上年下降6.87%。结算资金占用额为万元，占31.8%，比上年上升了8.65%。其中：应收货款和其他应收款比上年增加548.1万元。从资金占用情况分析，各项资金占用比例严重不合理，应继续加强“三角债”的清理工作。

4.利润情况

企业利润比上年增加万元，主要因素是：

(1)增加因素：①由于销售收入比上年增加804.3万元，利润增加了41.8万元;②由于毛利率比上年增加0.52%，使利润增加80万元;③由于其他各项收入比同期多收43万元，使利润增加42.7万元;④由于支出额比上年少支出6.1万元，使利润增加6.1万元。

(2)减少因素：①由于费用水平比上年提高0.82%，使利润减少105.6万元;②由于税率比上年上浮0.04%，使利润少实现5万元;③由于财产损失比上年多16.8万元，使利润减少16.8万元。以上两种因素相抵，本年度利润额多实现万元。

(三)存在的问题和建议

1.资金占用增长过快，结算资金占用比重较大，比例失调。特别是其他应收款和销货应收款大幅度上升，如不及时清理，对企业经济效益将产生很大影响。因此，建议各企业领导要引起重视，应收款较多的单位，要领导带头，抽出专人，成立清收小组，积极回收。也可将奖金、工资同回收贷款挂钩，调动回收人员积极性。同时，要求企业经理要严格控制赊销商品管理，严防新的三角债产生。

2.经营性亏损单位有增无减，亏损额不断增加。全局企业未弥补亏损额高达万元，比同期大幅度上升。建议各企业领导要加强对亏损企业的整顿、管理，做好扭亏转盈工作。

3.各企业程度不同地存在潜亏行为。全局待摊费用高达万元，待处理流动资金损失为万元。建议各企业领导要真实反映企业经营成果，该处理的处理，该核销的核销，以便真实地反映企业经营成果。

市商业局财会处

商业分析报告 篇5

说明：我公司根据贵公司所提供的《凤凰城·商业分析报告》 、《商业定位及业态规划》、凤凰城项目图纸，结合目前商业地产项目在实际招商过程中出现的情况，结合大理洱源市场、项目商业定位、项目物业情况、项目招商情况等几个方面做出分析。

一、市场背景：

1.从20xx年中旬至20xx年，全省商业地产项目激增，昆明作为云南省行政、文化、教育等中心城市，在建或待建商业项目达93个，多呈现城市综合体发展趋势，商业体量过剩。优质商户资源稀缺，在实际招商过程中开发商在品牌引入、业态规划、物业规划等方面，投入的人力、物力成本增加，从而导致目前昆明市场很多在建项目建设出现停滞不前或强行开业后招商不利，导致空铺、二次招商或多次招商不利的情况出现，导致项目回笼资金时间过长，开放商资金投入过大等现象的出现。

2.大理作为云南省旅游发展的重点城市，目前旅游业收入仍是大理重要的支柱产业。大理市场呈现当地消费以下关为中心，外来消费以大理及周边旅游资源地为中心的现状。商业氛围过于分散不利于商业项目的开发和商户资源的引入。

3.洱源作为大理地热旅游资源的聚集地，商业氛围更多围绕旅游资源开发和当地商业配套升级两个方面进行展开。

二、项目分析：

1.商业定位：根据贵公司《商业定位及业态规划》报告的内容，项目定位

分为城市商业配套、旅游商业两个定位进行展开，两种定位决定了，在招商过程中，招商对象以本地现有商户为主，外地商户为辅的特点。该商业定位基本符合项目商业物业要求和项目要求，但其中外地商户的招商工作将成为整个招商工作中的难点。

问题：

1) 大品牌商户对地州市场开设直营店，有城市等级、人口基数，项目坪效等要求，并在品牌使用、意向协议签订、入场时间，物业要求、免租期长、专修补贴等诸多方面有较为严格的要求。呈现谈判时间较长、实际入驻可能性低，商务条件苛刻的特点。但大品牌对项目宣传造势、提升物业价值、聚客能力较强的优势。在大品牌的引入方面公司需前期付出很大的代价。

2) 对当地商户在实际招商过程中存在业态不全，管理难度较大的问题，在后期运营和物业管理上存在很多隐患。且存在品牌混乱，对项目物业价值提升、聚客能力方面有所欠缺。

2.物业情况：根据贵公司提供的项目图纸，项目商业部分，物业类型属于社区加特色商业街区类型商业物业。

问题：

1) 商业物业楼层设计过高，人流动线混乱，不利于人流的聚集和分散。

2) 设计风格以白族特色建筑为主，特色过于鲜明商业物业氛围不足。

3) 多栋建筑呈现一拖三、一拖四的物业结构，在实际招商中不便于商铺的分割利用，物业结构呈现专业市场物业结构形态，物业条件直接决定了在后期的商业业态规划和商业定位上存在定位不准确，业态组合规划困难的问题，各商业业态之间很难取得联动性。商业氛围难以营造。

3 . 项目招商情况：根据现有市场情况，项目自身特点，项目招商情况不容乐观、招商周期有可能加长。

问题：

1) 是否在前期有专业招商团队入驻

2) 招商政策，招商策略、招商周期是否已经确定

3) 前期招商蓄水情况

综上所述，凤凰城项目招商工作现阶段，应加快招商、销售队伍的组建，根据市场情况重新准确对项目进行商业定位，并根据实际物业交付情况，分阶段开始招商工作。本着以当地商户为主，外地商户为辅；当地知名品牌为主，国内二、三线品牌为辅；旅游商业业态为主，城市配套商业为辅的原则，制定招商、销售计划。尽快完成商户摸底、蓄水、商铺招销售工作。

x有限公司

20xx年10月22日

商业分析报告 篇6

苏州原称吴，又称姑苏，素有“人间天堂”之美誉。苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部，现辖5县(市)7区，全市总面积8488平方公里，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。全市平原占54.8％，水面占42.5％，丘陵占３％，平均海拔4米左右。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。

20xx年末全市户籍总人口590.97万人，地区生产总值2802亿元，城镇居民人均可支配收入12361元，农民人均纯收入6750元。苏州是著名的“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“工艺之都”。改革开放以来，国民经济加速发展，成为全国经济发达地区之一。

二、 商家格局

苏州观前街是苏州经济文化中心，数百个中外商家毗邻而设，商品种类丰富，消费层次鲜明。老字号风光依然，新商家大批涌入。观前街日常人流量近12万人次，节假日高峰时竟达35万。这里的营业额以25％的增幅快速增长。

随着永乐、苏宁、五星等家电专营连锁店纷纷进驻苏州市场以来，苏州的家电销售格局也悄悄起了些变化，改变了传统大型百货商店长期以来在经营家电领域占据统治地位的局面，但苏州市人民商场股份有限公司、苏州市石路国际商城、苏州长发商厦、苏州泰华商城等凭借其良好的信誉、优美的环境、大而全的商品，仍是广大消费者的首选之地。另外一些小的家电商家，凭借其灵活的销售方式及相关渠道也占有相当的一些市场份额。

商业分析报告 篇7

20xx年4月14日，万荣项目部抽调员工对稷山县城区域内的所有商业经营场所和门面房、商品楼价格做了一次初步的了解，再结合稷山万佳国际所再打区域进行了对比，结论如下：

一、稷山万佳国际项目所处位置：

稷山县东部新区育英街与新修的体育路交会处西南角；在运稷一级路与育英街交会处涵洞以西200米距离。

二、稷山县20xx年发展战略：

稷山县在20xx年4月稷山县城镇化建设暨“三城联创”动员大会，该县以项目建设扩大城市规模，以项目建设带动城镇化发展，确立了今年完成投资5亿元的20项精品工程，全力打造稷王文化名城，建设幸福美丽稷山。其中，和本项目有关系的是：

（1）体育路开通工程；

（2）育英街两侧整治工程；

（3）稷山县美特好连锁超市建设工程；

（4）城东新区综合医院建设工程。

三、稷山县城商业范围：

1、经过市场走访及查看，首先确定的稷山县有6个大型商超；

（1）家家乐购物广场，位于步行街十字路口西南角稷王大厦楼下；

（2）多彩服装商城，位于步行街东侧；

（3）新时代服装城。位于步行街东侧；

（4）海世界时代广场，步行街十字路口东南；

（5）百货大楼客都商城，步行街东北角；

（6）华林新天地（全国连锁），稷王路与后稷街交会处以南200米。

2、确定所有的商业中心及步行街中心都集中在老城区，稷王路与后稷街交会处的十字路口的东西两侧（稷山人俗称“步行街”），东侧街道长约300米，西侧街长约400米，稷山县命名为“后稷街”，未配置停车位，停车为稷王路两侧的商铺路面；步行街主要以5个大型商城及一些大型的品牌专卖为主，涵盖品牌服饰专卖、品牌鞋类专卖、品牌运动专卖、品牌黄金收拾专卖—（老凤祥、中国黄金、稷王金店），是稷山全县人民主要的购物场所，也是县城的商业中心。

3、稷王路往北行500米距离，为稷山县的主干道“稷峰街”，稷峰街东、西长约5公里，是稷山县政府及各级单位的主要集中地，东起108国道，西至丰喜路；108国道距离稷王路约长3公里，县城所有的商业经营场所都集中在此街道两侧，能满足所有人的购物需求。

4、稷王路经过稷峰街再往北侧行500米为“育英街”，也是稷山万佳国际所在街道，交会处为稷山中学老校区的所在地，往东再行约公里（经过稷圣路），是108国道，项目距离县城中心大约3公里。

四、项目周边现状：

1、项目地块为育英街与体育路交会处西南角，北侧为富强街，南侧为稷峰街；富强街与稷圣路交会处为稷山火车站所在地，稷峰街与稷圣路交会处为稷王广场与稷王小学的所在地。

2、经考察，目前稷山东部新区新建的项目有“天信中心综合楼”、“明鑫花苑二期”、“经济适用房”；和项目有竞争力的项目为“天信中心综合楼”，位置在稷峰街与运稷路交会处，地理位置优越，属于东部新区发展的主要区域，交通发达，周围有稷山文化广场相对应；配备两栋18层楼与一栋3层大型综合的超市，总建面为50000多平米，其中临稷峰街一栋高层为规划酒店，另一栋为住宅，超市在两栋楼之间，总建面15000平米，为自主品牌超市，该项目已封顶，预计交房时间及超市开业时间为20xx年10月份。

3、目前东部新区已确定搬迁的单位有县公安局（已封顶，未装修）、县检察院（未动），已有的单位有稷山中学新校区，所有的单位及学校都集中在稷峰街；目前限制育英街发展的是运稷路涵洞。

五、稷山县城房地产价格：

1、住宅：老城区未新建商品住宅，二手房的价格在3000元/㎡左右，新区在建的为育英街的明鑫花苑二期，单价为2800元/㎡起价，每层上浮50元/㎡，13层以上执行13层价格，均价在3050元/㎡。

2、商铺：老城区未新建商业项目，目前稷山所有的老城区商铺全部为二手铺，多为单层商铺，售价在11000-15000元/㎡之间；新区商铺价格在5000-6000元/㎡左右。

六、项目周边发展潜力：

1、稷山项目所处的地段为稷山县东部新区，为20xx年稷山县城重要的发展战略之地，随着河津等一些工业项目的东移，其中一部分企业落户稷山；目前全县总人口为36万人，其中城镇约12万，农村约24万，县人均工资在1300元/月左右；全县烟酒类消费名列运城13县之首，民营企业较多，消费水平名列前茅。

2、东部新区商业主要集中在稷峰街，就目前项目所在地块来看：

（1）无成熟社区（在建小区未交房，而且人口稀少）；

（2）无厂矿企业；

（3）无公园及城市配套设施；

（4）政府单位未来5年无法入驻；

（5）无商业配套；

（6）离市中心较远，且不是直线；

（7）不通公交；

（8）基本未见有新的住宅项目动工建设；

（9）受访人群不能接受远距离购物；

（10）新区未来发展前景很好，但目前不适合一个城市综合体发展。

七、建议：

1、等待5年后(更多请搜索：)，再行开发；

2、必须开发时，建议超市加住宅，以住宅带动超市，不建议建商业街；

3、重新选择地块，体量不需太大，因为稷山目前还没有老城区重建计划，要把商业转移，不合实际；

4、选地最好选择在稷峰街上，其他街道不建议选；

5、稷山的公共交通能力欠缺；

6、走访发现，稷山县的各级商户不愿意投资和入驻新区，所以政府在宣传新区方面及建设方面欠缺；

7、稷山的新建住宅和商铺销售价格较万荣偏低，所以稷山项目价格会偏低；

8、虽然距离火车站有500米距离，但稷山火车站人流量稀少，而且周围没有商业衬托，要发展，最少需要5-xxxx年；

9、商业发展最主要的就是人流和商圈，其次才是项目自身业态，且稷山项目都不具备。

10、紧邻的稷峰街与运稷路交会处，新建的那家大型商城，对项目直接影响，交通和地段，都无法和其比拟；

11、是否能与美特好协商，让美特好市场拓展部做一次市场调研。

八、后记：

稷山项目作为一个大型的商业综合体，不光考虑地价的多少，还需要考虑与我们合作的单位的想法，这样，才能在一个陌生的城市立足；建议项目延迟开展。

商业分析报告 篇8

一、调研时间：

二、调研成员：

三、调研方式：实地考察、摄影取样

四、调研目的：了解商业空间现状，从环境心理学、环境行为学、消费心理等多学科角度出发，对商场布局、铺位之间的 关系、人群消费习惯与商品放置位置、功能分区、交通流线等方面进行分析。

五、调研对象：大洋百货

六、调研内容：对商场内部空间要素（店铺、公共休息区、走廊、洗手间、消防通道等）进行调查，对商场内部色彩、材质的使用进行分析。

概况与基地位置：

概况：大洋百货集团有限公司于xxxx年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的台商投资企业 。

目前大洋百货在南京、武汉、重庆、西安、福州、苏州、无锡、常州、泉州、湘潭、衡阳、宜昌、石家庄、合肥等14个城市开设有19家店，营运总面积超过72万平方米，集团资产总额达人民币30亿元。

大洋百货经营团队来自海峡两岸三地，管理层平均百货经营年资超过xxxx年以上，具有丰富实践经验，是一群精通百货经营与管理的专业技术团队。公司坚持服务至上，务实创新的经营方针，为消费者营造独具特色、舒适服务的购物环境，为广大商家打造国际一流的高效经营平台，为开发商创造巨大的物业增值空间，为地方增加大量就业机会及税收。

随着我国内需的扩大，大洋百货集团正积极在全国扩张，拓展方向以直辖市、各省省会城市及地级市为主，并根据不同的.市场规模和消费能力区分为三种类型的主题百货，分别是“精品百货”、“时尚百货”和“生活百货”。预计未来每年将约以4—5家新店在全国拓展，预计至xxxx年，大洋百货将在全国开设19家以上的大型百货连锁店，使大洋百货辐射拓展至全国各主要城市，届时大洋百货将成为中国最大及最成功的百货龙头企业之一。

1、领导流行、展现品位 大洋百货将领导流行并树立高级形象，让消费者感受高品位、高格调的全方位消费服务。

2、诚信至上、维护信誉 大洋百货同时兼顾家庭全方位需求，提供全系列商品及服务，满足广大消费者的生活需求，并保证消费者购买的商品绝无假货，绝对可以放心使用。

3、顾客至上、创新服务 大洋百货的另一项承诺是以顾客需求为导向，注重服务品质，本着优质服务顾客的理念，使大洋百货的购物环境成为白领阶层时尚女性的唯一选择。

楼层指南 GUIDE1F 时尚精品馆 2F 优雅丽人馆 3F 青春少女馆 4F 名人绅士馆 5F 生活运动馆

基地位置：

衡阳市大洋百货位于解放大道与蒸湘南路交汇处，是正向路与解放路的十字路口。十字路口作为道路转换的结点，无论是车行还是人行至此处都面临视觉系统的转换，从单一双向道路转换为四面拓展的伸展空间，立于此的建筑无论以何种形式存在就其本身而言已具有了标志性。其北面是莲湖广场，南面是宇元国际，西面是财富大厦，东面是宇元万象城。地理位置绝佳。

商业分析报告 篇9

一、行业研究

医药行业是与国计民生密切相关的特殊行业。

广义的医药行业分为医药工业和医药商业。

医药工业主要是指药品制造，医药商业包括医疗商品的分销和零售。

本报告的主角国药控股属于医药商业企业。

研究表明医药商业企业具有如下特点：

（一）医药流通企业发展稳定迅速

近年来，随着中国人口老龄化、慢性病增加、医改持续深化等因素，医药行业发展稳定迅速。

就药品流通行业而言，刚性需求持续显现，销售规模和利润稳步增长，但增速受到gdp影响有所放缓。

（二）行业集中度开始提高

与美国、日本等发达国家相比，我国医药商业商业企业的集中度不高。

在美国，前3大的医药分销企业占据了90%的市场份额，剩余的份额是被一些专业化和区域型企业占有。

而中国前3强分销企业国药、华润和上药的市场份额才达到35%。

不过新医改的推进，“两票制”将加快行业的优胜劣汰和并购重组，未来行业集中度将上升，操作规范的大型流通企业将胜出。

（三）医药电商发展势头显现

20xx年中国互联网医疗市场规模达达157.3亿元，较20xx年增长37.98%，其中移动医疗市场规模达42.7亿元，增长率为44.7%。

医药电商获得大力支持，传统药业将纷纷拥抱互联网寻找新的增长点，拥有强大的平台和线下资源优势的企业具备巨大潜力。

二、企业背景

国药控股股份有限是中国医药集团总（世界500强之一）所属核心企业，20xx年9月23日，在香港成功上市，现已发展为中国最大的药品、医疗保健产品分销商及领先的供应链服务提供商，拥有并经营中国最大的药品分销及配送网络，形成了医药健康产品分销配送、医药健康产品零售连锁、医药工业、化学试剂、医疗器械、医疗健康服务多元产业等相关业态协同发展的一体化产业链。

市值名列全球医药分销企业第四位，截至20xx年6月，总资产已达1525亿元，是国内首家医药流通业务超千亿元的企业，其市场占有率为19.6%，为排名第二的华润的两倍多。

（一）医药分销领域

该已形成了一体化的医疗供应链以及先进的供应链管理模式，全国性分销网络不断拓展整合。

截止20xx年6月30日，分销网络已覆盖中国31个省、直辖市和自治区，直接客户包括13841家医院，小规模终端客服108712家，零售药店71051家。

此外，现为中国仅有的三家特许麻醉的药品全国分销商之一，根据中国麻药协会的资料，目前占该行业的中国市场份额约90%。

（二）零售领域

致力于打造批发零售一体化的医药流通业态结构，大力推动零售发展，强化引领优势。

20xx年上半年，零售收入以19.69%的增速达到49亿元，门店覆盖全国18个省市，拥有3268家零售药店。

同时完成了部分国药一致的资产重组，零售业务在新的资本平台上将更好地发展。

（三）创新平台业务领域

积极探索金本市场产业竞争优势加大，租赁业务增长迅速，20xx年上半年同比增长70.60%至32.41亿元；同时，顺应“互联网+”的趋势，抓住医药电商的发展机遇，b2c、o2o等业务取得明显增长，传统业务互联网化转型的”互联互通“项目进展顺利，交易额达到22亿元；此外，强化了全国一体化物流平台建设，全国医药分销物流网络包括了4个枢纽物流中心在内的省市级物流网点共计242个。

三、财务指标

（一）偿债能力

（一）短期偿债能力

我们选取流动比率、速动比率和现金比率作为评价该企业短期偿债能力的重要指标。

流动比率=流动资产/流动负债

速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产—存货）/流动负债

现金比率=（货币资金+交易性金产）/流动负债=（速动资产—应收账款）/流动负债

医药商业企业的资产结构特点是应收账款和存货占比较大。

医院药房将全部或部分商品卖出后再与流通企业结账，所以应收账款数量较大；同时，因为药品的分销配送，企业各地的仓储库内存货较多。

所以真正具有还款能力的流动资占比较低。

国药控股近三年的流动比率维持在1.2—1.3左右，看似低于其他行业2的适宜标准，但并不代表该企业的短期偿债能力差。

结合行业特点，速动比率和现金比率能更准确地反映企业的短期偿债能力，因为它们剔除了变现能力较弱且占比较大的存货项目以及应收账款项目，能实实在在地反映流动资产中具备偿债能力的资产。

国药控股在剔除了占流动资产大头的存货后，速动比率仍能维持在1（一般企业的标准值）以上；再剔除应收账款后，现金比率也维持在0.2的适宜值左右。

说明国药控股的短期偿债能力比较良好且稳定。

（二）长期偿债能力

我们选取资产负债率、企业流量利息保障倍数作为评价该企业长期偿债能力的重要指标。

资产负债率反映全部负债占全部资产的比率，它是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，资产负债率的适宜水平是30—70%，医药分销行业的整体资产负债率在45%左右，医药零售业平均水平在40%上下，医疗器械行业所有上市的资产负债率来看，均值在25%左右。

按照各成分的配比计算，国药控股的资产负债率理应在在43%上下浮动，而实际情况高达71%。

这可能与企业的并购扩张或应付帐款增多有关，一方面，通过计算近五年的应付帐款占流动负债的比率，我们发现同行业该值占比45%，而国药控股近五年稳定在65%，说明应付帐款对高资产负债率贡献大，但应收款在20xx年大幅减少，现金流进一步大幅增长，债务也有所减少说明很有可能是企业的并购扩张造成资产负债率高；国药控股近几年积极在麻精特殊药品、口腔医疗、工业板块与进口业务方面扩张，与此同时，电子商务业务继续深入医药互联网市场，加速国药商城转型升级。

此外，还搭建了跨境商品服务平台，成立“国药直销”，上线“国药控股海外旗舰店”。

随着多家医药零售的上市，医药零售行业进入并购扩张期，规模优势重要性凸显。

因此国药控股也积极充分提升零售分销业务、学术推广业务与电子商务业务的协同，抓住市场转型机遇，积极深入全国广阔零售市场和区域零售终端，不断拓展新客户、开发新品种。

医药工业行业的对比企业哈药股份的该比率最低，因为它属于医药工业行业，医药工业行业主要是以权益为主，所以它的资产负债率最低。

但是为了减少财务风险和降低财务成本，近三年来，国药控股对资本结构进行了一定的优化调整，20xx年至20xx年资产负债率逐年下降。

20xx年三季度显示资产负债率上升是由于集团上半年发行了合计币20亿元的债券，用于拓宽渠道，降低成本，从而归还银行贷款和补充营运资金。

虽然国药控股的资产负债率过高，但是这并不意味着它偿付本金和利息的压力过大。

因此我们选取了一个新的指标：企业流量利息保障倍数。

企业流量利息保障倍数反映了企业年度获得的盈利与年度利息费用支出的.比率，它表明企业息税前利润总额相当于利息费用的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强，该指标为3时较为适当。

总体来看，国药控股该指标令人满意，尽管在20xx与20xx年有所下跌，但20xx年三季度报表显示，企业的利息保障倍数骤增为6.84，达到“优秀”水平，说明该的长期偿债能力值得信赖。

此外，我们还考察了企业的带息负债率。

带息负债率反映企业举债成本的科目，这个比率越低，证明企业举债成本越低，相对来说利润也就会提高。

从近几年的全部投入资本结构来看，医药制造及分销的该比率很低，领先的哈药集团的仅为5.3%。

大部分医疗器械行业的上市的带息负债率相对较高，但不超过40%，新华医疗的带息负债率为24.2%，这说明它的全部投入资本中，有接近四分之一的资本，是通过带息债务获取的，而通过其他渠道补充资本的比例较少，一方面可能是与的整理发展战略有关，另一方面可能与的其他渠道能力较弱有关。

国药控股20xx年第三季度的带息负债率为12%，说明该绝大多数以定向增发、配股、资本公积转增股本和大股东主动增资等方式来完成资本的补充，拥有较好的债务质量。

总体上看，虽然国药控股的资产负债率较高，具有一定的资本结构风险，但是通过逐步地优化资本结构，其长期偿债的能力会进一步提升。

（二）营运能力

对于医药行业来说，流动资产为主要资产构成，所以营运能力要重点关注流动资产的相关指标。

国药控股的应收账款自20xx年起至今呈上升趋势，且涨幅较大，主要是由于企业经营规模扩大、业务开拓以及通过新设、收购及业务等方式扩张网络覆盖面所致。

20xx—20xx年应收账款却有了一个下滑，20xx年的贸易应收账款为66亿元，20xx年只有64亿元。

但是在年报中我们发现20xx年新增了3亿元的租赁的应收账款项目，表明了对租赁等新型业务开始有所发展，符合由传统销售流通企业向新型医药服务企业转型的战略目标。

国药控股近六年存货值一直保持稳定增长，这与国药控股的主营业务有关。

国药控股的主要收入来源是医药分销行业，分销行业一直以低毛利高存货的特点著称，靠的是渠道、物流等取胜。

商业分析报告 篇10

摘 要:“现代管理学之父”彼得德鲁克(peterf.drucker)曾经说过：“预算不是一场数字游戏，而是围绕战略目标的设立而进行思考的过程。”

自XX年我国烟草商业导入预算管理机制以来，该方法已成为企业的标准作业程序。本文针对xx烟草商业预算管理中存在的问题，提出在全面预算实施过程中，必须要注重预算的编制质量，加强事前、事中、事后的监督与调控，及时采取有效措施纠正偏差，使预算管理发挥应有的作用。

关键词：烟草商业预算管理思考

预算管理是企业在科学的市场预测与决策的基础上，按照既定的"经营目标和程序，对企业未来的内部生产经营活动的总体安排。近年来，xx烟草积极探索适合烟草商业实际的预算管理运作模式，在预算管理上逐步实现了从无到有、从单一预算向全面预算的转变，对提升内部管理水平、提高企业经济效益起到了积极的作用。然而，预算管理整体水平还有待提高，运行中凸显的一些的问题不容忽视。

一、亟待解决的几个薄弱环节

1.编制时间比较滞后，运行时效相对较低。

虽说我市每年从10月份便着手安排部署次年的预算编制工作，但由于作为战略层的投资中心没能及时确定年度预算总目标，预算编制工作实际上要到次年的元月份才正式开始。我市烟草系统下辖9个县级营销部，经过“自上而下”、“上下结合”编制流程的多次反复，整个预算编制工作历时长达半年之久。待全部预算审批、下达完毕，时间已到4月份，迟则到5月份才能完成，上半年的预算没有得到有效控制。特别是部分可控费用，超进度开支现象特别严重，给下半年的预算执行带来巨大压力，编制时效“成本”过高。

2.预算分解偏离实际，方法不尽科学合理。

一是年度预算指标分解中历史业绩权重较大。在下达各县营销部销售预算指标、效益预算指标时，没有完全按照省烟草局推行的“因素分配法”进行，历史因素所占权重仍然较大。对某些指标没有设立一个“公允值”，习惯采取“一刀切”的方式，全市保持统一的增长幅度，对上年预算指标完成较好的单位，持续实行“鞭打快牛”的政策，在一定程度上影响了基层的积极性。

二是季度预算的分解过于简单化。费用预算分解也与销售预算一样，以前两年各季度实际发生数所占全年比重作为权数进行分解，没有考虑某些费用发生的特殊性，导致部分项目季度预算严重超支。

3.执行过程“盲目服从”，预算调整“弹性”过大。

一是对市场的变化反应迟钝。在执行过程中，当受市场环境、经营条件、政策法规、内部体制改革和经营方向调整等因素影响，预算基础发生变化时，有的预算责任主体仍在“严格”按照预算运作，“纸上谈兵”，缺乏应变能力。

二是预算调整机制不够完善。主要表现在年度预算调整的随意性较大，没有根据预算调整原则进行。对预算执行中的偏差，预算管理委员会没有充分、客观地分析产生的原因；对常规事项产生的预算执行差异，预算责任主体没有自行采取措施加以解决，而是盲目地要求要追加预算指标。

4.成为考核唯一手段，上下“博弈”愈演愈烈。

预算管理过程中，只强调上下级的垂直命令与控制，把预算执行结果作为唯一的考核考评指标，重结果、轻过程，忽略了对预算执行差异的分析。各责任中心为了得到较低的业绩评价标准，有意提供虚假的预算数据风险，在上报预算时讨价还价，大大地留下余地，实行“宽打窄用”。有的则为了防止来年被“鞭打快牛”，虚报、用尽当年的预算指标。这些“对策”，导致预算管理流于形式，使业绩考核失去了公平性。