s物业辖区综合布线系统维修保养规程（十二篇）

发布时间：2024-11-29 热度：11

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s物业辖区综合布线系统维修保养规程

第1篇 s物业辖区综合布线系统维修保养规程

物业辖区综合布线系统维修保养规程

1.严格按照保养计划进行系统的保养。

2.配线架跳线的压接只能使用专用工具。

3.配线架没有用的跳线应拆除。

4.清除配线架、光纤机架、楼层配线架上灰尘,保持设备清洁。

5.检查紧固有关的配线架和模块。

6.检查配线架上的标志,发现缺失马上补充。

7.工作完成后填写通讯线路设备检查表

第2篇物业辖区电梯故障维修规程-5

物业辖区电梯故障维修规程5

1目的

规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行。

2适用范围

适用于公司管辖范围内的电梯故障维修工作。

3职责

3.1电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

3.2维修主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

4规程要求

4.1电梯发生故障后,电梯维修工应快速到达现场(值班人员和电梯工15分钟内;分包公司根据维修合同的约定或30分钟内)。

4.2维修时应先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置,根据不同的故障,进行相应的处理。

4.3一般常见机械故障及处理措施。

4.3.1机房

机房常见故障及处理措施:

a)电机轴承故障:电机运转时发出异常声响,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如发卡、磨损过大,则需更换轴承;

b)选层器故障:一般有以下几种:

--滑链:应调整链条长度,调整带动轮位置;

--选层器三角出触不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用;

--上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。

c)制动器故障:制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整或更换制动闸瓦,并除去制动轮上的油污;

d)限速器故障:夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清除杂物、更换轴承。

4.3.2井道与轿厢

井道与轿厢常见故障及处理措施:

a)轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b)厅门故障同上;

c)开门刀故障:表现为运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置(开刀门与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

d)导轨故障:表现为运行不平稳、发抖、振动等现象。应调整轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e)导靴故障:表现为运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;

f)安全钳故障:表现为运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各个活动部位灵活。

4.3.3底坑

底坑常见故障及处理措施:

a)补偿链故障:运行时间有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致,应调整补偿链长度;

b)安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行时有磨钢丝绳声或有异常声,应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;

c)缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足,应除去铁锈,补充液压油。

4.4电梯一般常见的电气故障及维修处理方法

4.4.1机房

机房常见的电气故障及处理方法:

a)保险丝故障:

--表现为缓冲器、底坑急停、断绳开关短路,应排去底坑积水,排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

--井道有水,回路有短路点,应断去来水源,排除断路点,换上双同保险丝、指示灯回路;

--厅外指示有水或有线破裂断路,应排干水,排除短路点,更换保险丝、控制回路;

--控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点、换上双同保险丝。

b)接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险丝被烧坏等原因所致,应更换接触器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

4.4.2开道与轿厢

开道与轿厢常见的电气故障及处理方法:

a)上、下限位及极限开关故障:此故障出现时电梯不能走车,一般是由于开关接触不好或断路等原因所致,应清洁接触点或更换、排除断点等;

b)轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现时电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致,应清洁接触点,更换开关,排除线路断点等;

c)安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现时电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致;应清洁接触点,更换开关。

4.4.3底坑

底坑常见的电气故障及处理方法:

a)缓冲器开关、地坑急停开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于接触不良,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损坏所致,应清洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关;

b)张紧轮断绳开关故障:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致。应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关。

4.5电梯故障排除后,电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中,归档长期保存。

5记录

《电梯维修记录表》

6相关支持文件

《电梯维护保养规范》

第3篇物业辖区防盗监控系统的维修保养规程制度

物业辖区防盗监控系统的维修和保养规程

一、目的: 保证小区防盗监控系统的正常工作。

二、适用范围: 本公司管辖区的防盗监控系统

三、职责:维修组人员必须严格按以下规程执行。

四、相关文件:

五、操作规程:

1、维修

1)监视图像不清晰的检修步骤:

2)调节监视器上的旋钮;

3)检查视频线有无松动;

4)校正镜头焦距;

5)清理镜头和防尘罩上的灰尘;

6)检查摄像头或镜头是否损坏;

7)监视器没有图像的检修步骤;

8)检查摄像头是否通电;

9)检查视频连线有无断裂;

10)检查摄像头是否损坏;

11)控制器不能控制的检验步骤;

12)检查控制器控制电压有无输出;

13)检查控制电压有无输入;

14)检查输入杆件是否损坏;

15)检查输出杆件是否损坏;

2、保养

1)规定每月对系统进行一次维护保养。

2)检查防尘罩,并清洁干净,擦洗镜头,清理降温风扇,调校镜头焦距。

3)检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否完好。

4)检查监视室的通风,照明、检查各控制系统、监视系统线接触是否完好。

5)对于室外摄像系统,检查其防风、防雨防尘罩的密封,检查避雷针接地是否良好。

六、相关记录

1、设备维修记录

2、防盗监控系统保养记录

第4篇物业辖区电梯故障维修标准作业规程制度

物业辖区电梯故障维修标准作业规程

一、目的

规范电梯故障维修工作,确保电梯的安全运行。

二、适用范围

适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。

三、职责

1、电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

2、机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

四、程序要点

1、电梯发生故障后,电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

2、先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

3、根据不同的故障,进行相应的处理。

4、一般常见机械故障及处理措施。

(1)机房:

a、电机轴承故障:电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,则须更换轴承;

b、选层器故障:一般有以下几种:

――滑链:应调整链条长度,调整带动轮位置;

――选层器三角触头不动:多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染。此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;

――上、下滑杆不灵活:主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。

c、制作器故障:制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污;

d、限速器故障:夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。

(2)井道与轿厢:

a、轿厢门和自动门机构故障:开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

b、厅门故障同上;

c、开门刀故障:运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);

d、导轨故障:运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

e、导靴故障:运行不平稳、有磨铁声、振动等现象,导靴片磨损严重、导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置;

f、安全钳故障:运行时有磨铁声,严重时安全钳还会动作刹车,或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构,加油润滑,保证各活动部位灵活。

(3)底坑:

a、补偿链故障:运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

b、安全钳钢丝绳张紧轮故障:运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳,更换轴承;

c、缓冲器故障:缓冲器生锈,不活动,液压油量不足。应除去铁锈,补充液压油。

5、电梯一般常见的电气故障及维修处理方法;

(1)

a、保险丝故障:

b、――缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水,排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

――井道有水,回路有短路点。应断去来水源,排除断路点,换上双同保险比、指示灯回路;

――厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水,排除短路点,更换保险丝,控制回路;

――控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件,排除线路断路点、换上双同保险丝。

接触器和断路器故障:接触器或继电器不工作,由于接触器和继电器线圈烧坏,控制线路或插件有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器,排除断开点,更换保险丝。

(1)与轿厢:

a、上、下限及极限武装故障:此故障职责电梯不能走车,一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;

b、轿门、厅门联锁开关故障:此故障出现电梯只关门不走车,一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路继路等原因所致。应清洁接触点,更换开关线路断点等;

c、安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停:此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点,更换开关。

第5篇物业辖区房屋维修服务规程制度3

物业辖区房屋维修服务规程(3)

五、水的维修

(一)、楼上水漏到楼下

1、检查楼上何处漏水下来,如是浴缸下水管堵塞而漏水,应及时疏通;如是马桶漏水,应及时检修楼上马桶,其它地方漏水,都应及时处理。

2、维修完毕后48小时跟踪查看,看是否还有其它地方漏水。

(二)、个别楼层停水

1、先查清停水位置,关闭总阀,用工具拆开支阀,取出滤网,清洗滤网后,装回滤网和支阀,打开总阀供水。

2、做好跟踪,检查各住户是否有水。

(三)、维修墙内水管

1、先查找原因:关好室内所有用水阀门,查看水表是否转动,如转动说明墙内水管破漏。

2、维修时先关水表前的总阀,后打通漏水处墙面瓷片,取出破漏水管。

3、装入新水管。

4、打开总阀后看是否漏水,如无漏水,补好水泥,再重新贴上瓷片。

5、维修完毕,关闭房间内所有水阀门,看水表是否转动,并作24小时跟踪检查。

(四)、水龙头漏水

1、检查漏水情况,拆下水笼头,检查内芯栓,如是内芯断裂应更换内芯。

2、如果是内芯橡皮过小或破损,应更换。

3、如果是水笼头自身有沙眼而漏水,应更换水笼头。

4、维修后,应反复开关水龙头数次,使其开关自如。

(五)、开关、接头漏水

1、检查开关,接头何处漏水,如有破损情况,应及时检修。

2、修不好,要及时更换开关或接头。

3、维修完毕后,水管加压,反复开关数次,看是否漏水。

(六)、洗脸(菜)盆漏水

1、先检查何处漏水,如果是存水弯头管处漏水,应马上检修此处,先拆下存水弯管,检查两接口处是否有破损情况;如有必要,则更换弯管,或用水中

胶和生胶带密封接口破损处,以达到不漏水为止。

2、如是软管断裂、漏水,应及时更换软管,并把接头处接好。

3、如是水龙头(水咀)或接头漏水,检查水龙头(水咀)或接头处是否有破裂损坏情况,如有破裂损坏情况,应及时换上新水龙头(水咀)或接头,并用生胶带密封此处。

4、如是台式盆四周漏水,应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

5、在维修完毕后,放水试漏,以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(约需四小时),再在周围泡水检验。

(七)、洗脸(菜)盆堵塞

1、先用抽子试通,不通时再查明堵塞原因。

2、取下存水弯倒掉杂物后,装好存水弯。

3、如再不通则打开检查口,用铁线勾出存水弯内的脏物。

4、用疏通机疏通,再用水试通直至通畅为止。

5、用大水试排水管,如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞,更换排污横管。

(八)、马桶堵塞及漏水

1、堵塞

(1)首先用胶吸泵吸5次以上,然后用大水(用水通倒水)试座厕是否去水顺畅,如顺畅则表明以疏通好;如仍去水满则按2步骤进行。

(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通:

①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷,如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕;

②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥,抬开坐厕;

③如果坐而座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐而座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母,然后才抬开坐厕;

④反冲坐厕并用铁线勾出坐而s形存水弯头内的脏物;

⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

⑥用大水试排污管,如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞,则更换排污横管。

2、漏水

a.先检查漏水情况:如是出水口漏水,应先把水箱水放掉,后取下水箱,拆下螺丝,取出马桶,查看连接件及胶泥圈是否完好,如有损坏应立即更换;装上马桶,装好水箱,上好螺丝,用白水泥密封马桶的四周(三小时后可以使用)。

b.维修完毕后,放水看是否漏水。

(九)、浴缸堵塞和漏水

1、堵塞

a.如堵塞部位在室内,则用疏通机疏通,再用水试通至正常为止。

b.如堵塞部位在室外,则取下窗花,系好安全带出到室外,打开检查口取出杂物,用水试通直到正常。

2、漏水

a.如排水管漏水,打破瓷片,取下排水管重新安装,试水后不漏为止。

b.维修完毕后,打开水龙头往浴缸内放水,查看是否排放。往浴缸内放水到一定水量后,存放5分钟再排放,查看相关位置有无漏水。

(十)、疏通地漏

1、先用抽子试通,若不通则打开检查口检查,清理杂物。

2、仍不通时再使用疏通机疏通直至通畅为止。

3、用水试通到正常使用。

(十一)厨房/卫生间查漏

1、确认室内给排水管的走向,并仔细查看具体渗漏部位。

2、关闭室内所有用水部位(包括坐而水箱),查看水表是否转动,如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。

3、用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听,如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处,直至找到漏水处。

4、排除给水管漏水故障后如果仍漏水,则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖,挖掉地砖下面的泥沙,让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水,直至查出漏水的卫生器具。

5、卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头,如接头漏水则应重新安装好接头,如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

(十二)排水排污横管安装

1、用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

2、用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。

3、铲尽排水排污管上的泥土。

4、取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

5、平整夯实装排水排污横管的基础。

6、排水排污管就位(此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

7、从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管:

①如是铸铁管接头则应先向

接口内加压麻丝,然后再加压半干的水泥,接口应全部塞满;

②如是pvc胶管接头则直接用pvc胶粘结,注意接口应注满pvc胶水。

8、排水排污管全部装好后,用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实,夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

(十三)水管或配件破裂漏水

1、给水管漏水

①迅速关闭供水阀与循回阀。

②镀锌钢管原则上不允许焊补,尤其是生活饮用水管,尽量避免焊补,可更换新管。

③ppr管采用热熔技术进行修补。

2、阀门漏水

①阀门压盖破裂,更换新压盖,也可用铸铁焊条焊上。

②阀门铰或销断落,重新更换装上阀门铰或销。

③阀门破裂,重新更换新阀门。

3、接头漏水

①软接头漏水:则先关闭水阀,裂缝填料后加固并尽快更换。

②三通、直通漏水:需更换或补焊。

3、喷淋管破裂漏水

①当喷淋头破裂时,迅速切断稳压泵电源和关闭供水阀门。

②通知消防中心值班人员隔离该回路的水流指示器信号。

③搬迁现场的物品避免水泡。

④更换新喷淋头。

⑤若无备用喷淋头,可先用堵头堵塞待材料购回时再更换。

⑥更换后试水,该点应无漏水。

⑦并通知消防中心值班解除该回路的水流指示器信号。

⑧记录事件的原因和维修结果。

4、下水管渗漏或破裂

①铸铁管有砂眼应焊补,

②pvc管渗漏,宜对接头重新填料后进行紧固;如破裂应更换新管。

六、维修电器

注:住户电器一般以住户送外维修为主(以下为修热水器为例)。

1、热水器不出火

a.看是否气源关闭。

b.关气、取盖、检查打火器。

c.查找原因后修好。

d.装盖、装手柄。

e.开气打火正常使用。

2、不出热水

a.先关冷水, 检查热水阀门。

b.如阀门内芯坏换阀门芯。

c.装入新阀门内芯后。

d.打着火后先开冷水阀门,后热水阀门看是否有热水出来。

e.如无热水出来, 在关好所有阀门后,再拆开热水器清洗过滤网。

第6篇 zx物业辖区电梯日常维修保养规程

物业辖区电梯日常维修保养规程

一、目的

规范电梯维修保养工作,确保电梯各项目性能完好。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内的电梯维修保养。

三、职责

1、物业经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

2、机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3、电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

4、服务中心主管向有关用户通知电梯停用的情况。

四、程序要点

1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

(1)每年的12月15日之前,由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核,公司总经理审批。

(2)制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是:

a、电梯使用的频度;

b、电梯的运行状况(故障隐患);

c、合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

(3)《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容:

a、维修保养项目及内容;

b、备品、备件计划;

c、具体实施维修保养的时间;

d、预计费用。

2、电梯管理员进行电梯维修保养时,应按《电梯维修保养年度计划表》进行。

3、电梯维修保养安全操作

(1)维修保养前的安全准备工作:

a、在电梯基站门口处放置'检修停用'标牌;

b、关好厅门,不能关厅门时,用合适的护栅挡住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道;

c、有人在轿顶上作检修工作时,必须按下轿顶检修箱上的检修开关,关好厅门。

(2)检修过程中的安全注意事项:

a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯;

b、人在轿顶上工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫干净,以防滑倒;

c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢握住钢丝绳,并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时,要交代和配合好,未经许可不准开动电梯;

d、禁止在井道内和轿顶上吸烟;

e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业,必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时,应预防触电,并应有监护人、必备的工具和材料,特别应注意电梯突然启动运行;

f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36v以下的安全灯。最好使用手电筒;

g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身,严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作;

h、底坑深度超过1.5m的,应使用梯子上下,禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后,应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开;

i、应昼避免在井道内上下同时作业,必须同时作业时,下方作业人员应戴上安全帽;

j、检修未完,检修人员需暂离开现场时,应做到:

--关闭所有厅门,暂关不上的必须设置明显标示物,进行安全围档,并在该厅门口悬挂'危险、切勿靠近'警告牌,并派人看守;

--切断电梯总电源开关;

--排除热源,如烙铁、电焊、喷灯等。

k、检修保养工作结束后做到:、

--将所有开关恢复到原来状态,检查工具、材料有无遗落在设备上;

--清点工具、材料,打扫工作现场,摘除悬挂的告示牌;

--送电试行,观察电梯运行情况,发现异常及时整改;

--通知有关人员电梯恢复正常运行。

4、电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查),电梯的大中型修理由外委完成。

5、每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查,对电梯进行保养时,可以一台电梯的全部保养项目一次性进行,也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

(1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声,如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油,对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

(2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤,娟则应更换弹性圈,检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象,如有则应拧紧。

(3)检查制动器电磁铁与钢套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍,否则应加润滑剂,检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动,如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。c。

(4)门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

(5)限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损,如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物,发脚螺栓应紧固。

(6)检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置,如未在正常位置则应扳回。

(7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻,如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油,安全钳楔块与导轨的间隙应为2-4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

(8)清洁控制柜内各元器件,检查接触器、继电器动作是否正常,有无异常声响,触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修,整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松坳、发热现象,如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。

(9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象,如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞,如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好,否则应擦拭或修理。

(10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

(11)检查各厅门门锁接触是否良好,否则应修理,门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠,失效的应及时更抵达。

(12)检查自动门传动机构,安全触板传动机构是否正常,各部位螺丝钉、定位装置是否紧固,门机皮带有无损伤,开关门动作是否灵活可靠,轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8mm,运行中门刀不能碰门轱辘,门刀与门轱辘间隙为3mm,厅门不能从外

面用手扒开。对各转动轴加润滑油,保证转动灵活自如,安全触板动作灵敏可靠。

(13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒),缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀,如开裂、膨胀则应更换。

(14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠,对不符合要求的要调整或更换,对传动部位应加润滑油。

(15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物,清扫底坑、清洁接油盒。

(16)检查紧固感应器各部位螺栓,清除各部位尘土、污物。

(17)检查曳引钢丝绳张力是否一致,绳有无伸长,如伸长则应作相应调整;曳引轮绳槽应清洁无油污。

(18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固,如松动则应拧紧。

(19)做好中章接线盒外部清洁,紧固各端子板压线螺母。

6、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试,此项工作于每年12月上旬以前完成。

(1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

(2)检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

(3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

(4)张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm,超过规定的应予以截绳。

(5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2-4mm),试验安全钳动作是否灵敏可靠,如不满足要求则应作机械调整。

(6)清洁机械选层器,对各转动部位加润滑油,损坏的无器件应予以更换。

(7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳,更换磨损的门轮、地脚滑块,调整好门机速度。

(8)调整厅轿门位置、门锁位置,紧固各部螺栓,门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8mm。

(9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓,调整紧固补偿链,运行时应无撞击声。

(10)加缓冲器油,作缓冲器复位试验时,复位开关应动作准确,传动部分应灵活。

(11)对终端限位开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅门地坎以远50-70mm。

(12)对终端极限开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅站地坎以远150-200mm。

(13)检查动力部分绝缘电阻应在0.5mω以上,其余电气线路应在0.25mω以上,电气设备的金属外壳对地应在4mω以上,如果达不到要求则应进行干燥处理。

(14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作政党如果不行则应更换。

7、每次电梯维修保养时间不允许超过8小时,若要超过8小进,则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》,经经理批准后方可延时。

8、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充至计划中,对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头批准后,按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

9、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交机电维修部存档,保存期为长期。

10、电梯停用管理

电梯因维修保养等原因需要停梯时,应由机电维修部主管填写《停申请表》,经经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用,应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

一、记录

第7篇物业辖区大厦给排水维修管理规程

物业辖区(大厦)给排水维修管理规程

一、目的: 保证管理区域内(大厦)给排水设备和人身安全,使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。

二、适用范围:公司接管的管理区域内(大厦)从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。

三、内容

1、严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。

2、在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。

3、维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施,维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项,并在工作中检查、监督执行情况。

4、当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。

5、当须开挖地面进行维修时,应尽量减少对用户、行人的影响,并在施工现场周围设置'正在施工'的告示牌,如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。

四、相关文件

《停水处理规程》

第8篇物业辖区维修过程检验规程制度怎么写

物业辖区维修过程检验规程1检验目的确保业主(住户)提出的服务要求得到满足,使公司所辖物业及设备、设施能安全、长久、有效的使用。

2适用范围2.1物业公共部分维修过程的检验。

2. 2业主(住户)室内维修过程的检验。

3. 职责3.1 工程领班每日对派工单进行检查,对所辖物业公共部分进行巡视。

3. 2工程主管负责周检。

3. 3客服中心进行每月维修工作的回访。

4内容

4.1服务过程的检验内容

4.1.1服务及时性的检验:a.根据维修预定时间,准时到达目的地;

b.客服人员派工维修视工作复杂程度而定一般性维修不超过8小时;

c.对于特别困难的,要求从接到维修到完成最多不超过72小时(工作要求特殊的例外);

d.不能当天完成的,应向业主(住户)解释原因。

4.1.2 服务质量的检验:按维修服务标准进行检验,检查是否严格按工作手册执行:a.功能性维修,以恢复原有功能为准;

b.外观性维修,表面应无色差、高低不平现象,与原有部位相比较,应无突兀感;

c.满足业主的合理要求;

4.2服务过程的检验周期

4.2.1 日检:工程领班每天进行日巡视检查,发现维修质量问题及时通知维修人员维修,对每日的《维修派工单》、《设备维修单》要及时收回,以检验服务的及时性和住户对维修服务过程是否满意,并查找当日未解决项目原因,及时监督解决。

4.2.2 周检:工程主管依据'维修服务标准',每周对物业公共部位设施、设备(机电设备除外)情况进行周巡视检查,对发现的无需进行原因分析的不合格,现场进行纠正,对需进行原因分析的不合格执行《纠正、预防措施控制程序》,及时进行处理。

4.2.3 月检:客服中心每月对维修服务进行抽查。

按派工单总量抽取5%(最多不超过物业总户数的5%)对业主(住户)进行回访,以检验维修服务过程的质量。

4.3 维修不合格的处理对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,并填写《纠正措施报告》。

在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施,具体处理程序按《纠正、预防措施控制程序》执行。

相关质量记录:1.《维修派工单》2.《设备维修单》3.《纠正/预防措施处理单》4.《设备保养工作月评估表》

第9篇物业辖区住户家庭安装维修标准作业规程制度

物业辖区住户家庭安装、维修标准作业规程

一、目的

规范住户家庭安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户家庭的安装/维修工作。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内住户家庭的安装/维修工作。

三、职责

1、机电维修部主管负责检查住户家庭安装/维修工作的实施情况,负责住户家庭安装/维修工作的组织实施。

2、机电维修部水电维修员具体负责住户家庭的安装/维修工作。

四、程序要点

1、水电维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求

(1)水电维修员进行住户家庭安装/维修时,要严格遵守《物业管理处员工服务管理标准作业规程》。

(2)水电维修员进行住户家庭安装/维修时,要做到如下两点:

a、自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事;

b、不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给机电维修组长,请求支援解决。

(3)水电维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。

(4)水电维修员进行住户家庭安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引韦住户投诉。

(5)水电维修员接到住户家庭安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。

(6)水电维修员来到住户家门前,应先按门铃(3次左右),如无门铃时可用手轻轻敲门。见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修。

(7)水电维修员进行安装/维修时,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布或废报纸等)。尽量例噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。

(8)进入住户家庭,应将住户准备好的鞋换好后方可进入住户家庭。

2、家庭维修

(1)日光灯维修:

a、检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关;

b、检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座;检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器;

c、检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管;

d、检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管理管座,整修后达不到要求的应更换;

e、检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器;

f、维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除。

(2)开关维修:

a、计算用电负荷,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容;

b、拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,多面手再逐一检查,直至故障排除;

c、拉下总电源开关,用500v摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针“抬不起头”,则表明线路漏电,此时就逐条线路检查,直至故障排除;

d、故障全部排除后,换上一个同规格的开关;

e、试验开头应开闭正常。

(3)电表维修:

a、计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容;

b、对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表;电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线柱烧穿;

c、电表安装应方正牢固、无倾斜、无松坳,注意进、出线的正确接法;

d、安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音;

e、会同服务中心管理员做好新旧电表底数的记录。

(4)水咀、闸阀维修:

a、关掉水咀、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水咀或闸阀:

b、拧开水咀或闸阀,如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫;如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀;

c、在水咀或水管螺丝牙段缠绕水胶布(顺时针方向),装上水咀或闸阀;

d、开水试验,螺牙连拉处应不渗水,开关水咀或闸阀应灵活,水咀或闸阀关水后应不漏水。

(5)水表维修:

a、关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表;

b、拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物;清洁水表读数盘,重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表;

c、装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致。水表安装应牢固无松动、水平无倾斜;

d、水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活;

e、会同服务中心管理员做好新旧水表启用底数的记录。

(6)煤气热水器维修:

a、开机时不着火:

――检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池;

――如果开机能够听到“吱吱”的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火电厂总成;

――检查气路部分:一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气瓶子阀门是否拧开;第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修(擦除脏物、加润滑油)。

b、开机时有“嘭”的爆炸声:

――先关闭煤气瓶阀门;

――用电风筒吹干高压打火线;

――调整点火间隙:

――开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拆开电磁阀修理(加润滑油、擦除脏物);

――打开煤气瓶阀六。开机点火正常,反复试3-5次。

c、燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物;

d、先导阀门控制的煤气热水器维修:

――开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀;

――开机时先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火。此时应拆修主电磁阀(活动阀芯多次,清除污物)。

(7)煤气灶维修:

a、开机不着火:

――开机时如点火电

极无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成;

――清除空气进气门脏物。

b、燃烧火焰为红色:

――清洁炉头管路及炉头脏物;

――清除空气进门脏物。

c、漏煤气:

――如软管拉头处漏气则应整改处理接头处;

――如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成。

(8)坐而水箱维修:

a、水箱浮球阀漏水:

――用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应调整浮球阀杆阴位螺钉;

――用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置;整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成。

b、水箱出水胶塞位置;

――电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒;

――如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

(9)电热水器维修:

a、开关跳制:

――电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格电热棒;

――如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关。

b、电热水器不热水。如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒。

(10)抽油烟机维修:

a、检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换一个同规格的电容;

b、检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机;

c、检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油;

d、检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器。

(11)空调器的维修:

a、询问住户关于空调器的故障情况;

b、检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改;

c、观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改;

d、观察管路接头处有无油污,如有则说明此部份泄漏,此时应将接头处拧紧;

e、用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂;

f、观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找出泄漏部位并排除;

g、用手摸干燥过滤器,正常时应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器;

h、用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于0.4mpa,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除。空调器正常时的高低压为(30。c);低压为0.49-0.54mpa,高压为1.17-1.37mpa;

i、用钳形表测量运转电流,比较测量值与额定值是否有较大偏差,如有则应分析产生的原因,并排除故障;

j、全部工作完成后,启动空调器试运转,如仍有故障则应继续查找原因直至故障排除。

3、给水管的安装

(1)根据现场情况确定出最佳管路走向(综合考虑如下因素:住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力)。

(2)安装水管前的准备工作:

a、根据《住户家庭安装/维修通知单》领取所需的主要材料(如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等);

b、辅助材料(如水胶带、白色的油漆或涂料、管码、胶粒等);

c、借用所需的公用工具(如三轮车、开牙机等)。

(3)给水管安装要领:

a、整个给水管路安装只允许有一个活接头,并尽量留在接驳进水口处;

b、给水管应尽量紧贴阴角、阳角或墙壁;

c、给水管每米垂直偏差应<2mm,横向偏差应<1mm(吊线尺量);

d、冷、热水管的安装要求是:当冷热水管上下平行安装时,热水管必须在冷水管上面;当冷热水管垂直安装时,热水管应冷水管面向的左侧;

e、给水管每两米及拐弯处应加管码固定;

f、刷白色的油漆或白色涂料(如住户需要的话);

g、试水时应整个管有一处渗漏水。

4、安装/维修工作完成后,水电维修员应及时清扫工作场地:小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶(箱)边止。用干净的抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原来状态(位置)。

5、全部工作完成后,水电维修员要实验安装/维修后的效果给住户看,实验次数不少于3次;同时要给住户讲解应注意的事项,如果住户有不满意的地方(合理的要求),则应及时进行整改直至住户满意为止。

6、确认一切正常后,水电维修员应礼貌地请住户在《住户家庭安装/维修通知单》上签名确认。如果住户对此次安装/维修收费有异议,水电维修员应根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑。

7、水电维修员离开住户时,应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解。

8、水电维修员回到机电维修部后要及时在《住户家庭安装/维修通知单》上做好维修记录,记录内容包括:维修内容、所用主要材料、施工工时等,然后签上水电维修人员姓名以备日后查询。

9、机电维修部做好《住户家庭安装/维修通知单》登记工作。

10、公共场及收楼遗留的水电安装/维修项目可按上述程序要点实施,完工后由水电维修员做好《维修整改工作音》与《公共设备设施维修(制作)通知单》的记录。

五、记录

1、《住户家庭安装/维修通知单登记表》

2、《公共设备设施维修(制作)通知单登记表》

3、《维修整改工作单登记表》

六、相关支持文件

第10篇物业辖区房屋维修服务规程制度1

物业辖区房屋维修服务规程(1)

一、土建部分的维修

(一)、墙和顶棚维修(石膏板基层)

1、修补发丝裂缝

a.沿裂缝清除表面涂料及腻子,用砂纸打磨并清理干净,露出基层。

b.用虫胶粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底,待干后补刷面层涂料。

2、修补一般裂缝(刚性基层,非沉降裂缝)

a.沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口,直至不见原裂缝,清除粉散颗料。

b.用水将裂缝基层表面彻底湿润后,涂刷水泥结合层。

c.准备足够的膨胀水泥,调成半干湿状,并及时使用。

d.用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内,抹平压光,然后清除表面多余的补缝材料。

e.在补缝材料干燥后,在修补面处刮腻子,涂刷涂料。

3、修补小孔、小洞

对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。

a.填塞孔洞前先清除孔隙周围酥松的灰泥,并将孔隙边缘区浸湿。

b.填塞孔洞后,需经过几个小时的干燥时间,然后用砂纸磨平,利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。

c.在修补面上先刷一道底层涂料,然后再涂表面涂料。

4、修补大的孔洞

a.先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层,清扫冲洗干净,用与基层相同质地的材料进行嵌填。

b.为避免嵌填物达到一定强度后,抹灰层产生收缩裂缝,剪比孔洞大些的钢丝网片,用水泥钉固定在洞周围基层上。

c.清水湿润基层,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面层。

d.等修补的部分凝固干燥后,刮腻子打底,干后用砂子打磨,分别喷刷二道表面涂料。

(二)、更换地面或墙面瓷砖、瓷片

1、剔除损坏的瓷砖,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水湿润。

2、涂抹水泥结合层。

3、使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖,用水泥浆掺107胶均匀涂抹在瓷砖背面,用手压贴,并用木锤或胶锤锤平、直,划去砖缝多余泥浆。

4、必须留缝使灰缝表面光滑平整,不得高出瓷片,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。

5、修补工作完毕后,用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

6、对于外门窗周围瓷砖的修补, 把需要更换的瓷砖进行凿除(含结合层),在门窗口或接触处基层,为防止渗水常需涂抹防水涂料(修补程序同1.2.3.4.5.)。

(三)、更换外墙面、地面马赛克

1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层。

2、将尘土冲洗干净,修补面涂抹结合层(水泥加107胶)。

3、按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。

4、手持马赛克纸边缘,用手逐渐加压平抹就位,后用平板拍打平整,与原墙、地面平直。

5、粘贴约4小时后,用刷子沾水将马赛克表面纸浸透,并揭去纸,用棉纱把马赛克表面擦干净。

(四)、地下室墙体堵漏

1、堵塞不漏水的孔洞

a.超过1/8英寸的裂缝,必须用凿子和手锤凿成楔形槽,灰尘和混凝土碎必须清除干净。

b. 将裂缝用水浸湿。

c. 用1:3干硬性水泥砂浆填塞,填塞时,灰浆要用力完全塞入空隙内。

d. 填补材料要保持湿润,并养护三天。

e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂,其效果比灰浆好;拌和后抹在需要修补的部位(半小时要用完),半小时用湿手揩光面。

2、堵塞漏水孔洞

a.用凿子将孔洞向下剔口并除去灰渣。

b.用水泥不漏水胶结材料堵填。操作时,按生产厂家的技术说明配料,并将其搓成胡萝卜状堵漏材料,在这种材料刚开始硬化时(一般在搓成后的几分钟内),作为塞子塞入孔内。堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。

(五)、修补损坏的人行道和车道

1、如果损坏面积不大,可以用107胶拌水泥,按照附带的说明书进行修补;

对于大面积损坏的修补,采用用1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。

a.将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度约1英寸。

b.用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

c.将要修补的砼表面浸湿(但不能太湿)。

d.在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内,并将其捣实,填入坑内的砼要稍稍高出坑面,以便捣实下沉。

e.用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。养护6天。(人行道在养护期间不得让人行走)。

2、人行道或车道上裂缝修补

a.清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿形。

b.浸湿要浇捣的裂缝。

c. 浇捣1:2:2干硬性硅酸盐混凝土。

d. 养护6天。

注:如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时,可用1:3水泥砂浆加107胶进行修补;如果裂缝或破损面积较大时,必须将其全部凿除,并用新拌砼填实。

(六)、开裂墙体和地面修补

1、用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深,将该部位表面掏凿成凹槽,

用刷子将松散灰砂刷除干净。

2、用水将需要修补的部位彻底浸湿。

3、用1:3水泥砂浆(稠浆)填满裂缝,再抹平其表面,抹平后养护6天。

4、修补地面同墙体,养护48小时后,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。

(七)、修补损坏的踏步

1、将损坏部分凿成v形槽,直凿至坚实的砼层为止。

2、用刷子将其表面的碎散物刷除干净。

3、用水将露出部分浸湿。

4、如果踢脚的边缘损坏,则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。

5、用水泥浆涂抹v形部分,并用1:3水泥砂浆将其填满,抹平后养护6天。

(八)、修补抹灰层

1、修补抹灰层裂缝

a.用小刀或刮刀插入裂缝,以探测需用灰膏深度。

b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽,以便将新填入的灰膏'固定住'。

c. 刷除干净裂缝内松散材料,并将裂缝

浸湿。

d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。

e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层,就要在裂缝处多填入一些灰膏,

待灰膏干燥15分钟后,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水,对其进行湿养护,持续三天。

2、修补大面积的抹灰层

a.将损坏的抹灰面从墙体上刮除。

b.彻底把混凝土或砌体表面弄洁净。对于砖砌体表面,要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝,以便将打底涂层嵌牢,然后再用铁丝刷刷砌体表面,并进行全面冲洗;对于光滑的砼墙面,要用凿子将墙面凿毛。

c. 将抹灰基层用水润湿。抹第一遍1:3水泥砂浆,第一遍抹灰厚3/8英寸。

d. 在第一遍抹灰开始凝固,但尚未硬化时, 就要进行水平刮毛,以便于与第二层抹灰相结合。

e. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时,即可进行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度,要不时均匀地向抹灰面洒水,直到准备进行第二遍抹灰为止;在进行第二遍抹灰之前,还要将第一遍抹灰浸湿。

f. 用力将第二遍抹灰抹压到墙上,用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚,在其开始硬化时,再用抹子细压一遍,抹灰完后,隔天才进行养护,养护持续一天。

(九)、维修渗水外墙

1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的,应用水泥砂浆重新嵌补密实,勾成斜缝。

2、窗台处渗水,应将窗台拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝,并用水泥砂浆填实。 3、在外墙渗水部位采用一布四胶喷浆或刷浆修理:在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四度氯丁建筑防水胶涂贴,再用机械喷涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂浆面层。

3、外墙渗水面积较大时,可满涂1-2度胶质防水涂料。

4、墙、板接缝处渗水,可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝,用喷灯加热板缝和胶泥条,边嵌边加热,最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

5、用氯丁防水胶在室内修补。将渗水外的内粉刷层铲除,范围比渗水部位的周边扩大10-15cm,将墙面和缝隙清理干净,用氯丁胶和水砂浆嵌缝,然后再用水泥砂浆粉刷基层, 在基层上涂刷2-3度氯丁胶,在最后一度胶未干时即用水泥砂浆找平,再粉刷面层。

(十)、维修屋面水池(或水箱)

1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。

2、做一布四胶防水层,外涂一层弹性水泥防水层,再用1:2水泥砂浆做保护层。

(十一)、屋面修漏(刚性屋面)

1、用胶泥或油膏修理屋面分仓缝漏水或屋面板产生变形,原刚性防水层分仓缝处漏水。

2、纵横泛水渗漏,可在泛水处填三层干油毡,用聚氯脂嵌缝进行处理。

3、出屋面管道处漏水,先将管道四周清洗干净,再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pvc胶泥等。

4、沿沟处漏水,可用密封材料在滴水处嵌缝,沿沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏,也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

(十二)做砂浆面层

1、整理、夯实基础。

2、首先将水泥、砂按1:1配好并干拌均匀,然后加水拌到颜色一致。

3、水泥砂浆摊铺后应立即拍实,在水泥初凝前做完抹平工作,在水泥终凝前做完压光工作。

4、如表面水分较多可撒适量的1:1平水泥砂,撒布要均匀,撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。

5、如做地面在层应保证厚度为50mm左右,如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

(十三)贴地面砖

1、在房间四周墙面弹好+500mm水平线。

2、基层处理:对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。

3、做灰饼、做标筋:

①从墙面+500mm水平线下返,在房间四周弹砖面上平线做灰饼,灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;

②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时,应每隔1-1.5m作标筋一道。有地漏的房间,标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20-30mm。

4、抹线平面:根据标筋高度用1:2或11:9.3水泥砂浆填至比标筋稍高,然后拍实并刮平,使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求,如不行则重新刮平。

5、规方、弹线、拉线:

①测量房间纵横方向的尺寸,考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时,可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时,可用调整砖缝间的方法来解决;

②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线,然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

6、铺贴地砖:

①从房间里面向门口方向铺贴;

②在找平面浇水泥浆并扫平,面积应控制在边铺砖边浇灰;

③砖背面抹满、抹匀1:2粘浆的砖,准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上,砖的上楞要跟拉线找平,随时注意横平竖直;

④用木锤敲实、找平,贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

7、勾缝:

①用白水泥浆勾缝或擦缝,勾缝应密实,缝内要平整光滑;

②如缝隙很小(1mm)以下,可以直接撒干的白水泥,用扫帚将水泥扫入缝内并灌满,用水壶洒适量的水,并用木拍拍实缝隙。

③水泥砂浆凝固后,用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹,清洁地砖地面。

8、养护:地砖铺完后应在上面洒少许水,24小时内不准上人。

(十四)坐厕安装

1、将预留排污管口周围清扫干净,取下临时管堵,清除排污管内的脏物。

2、在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

3、在坐便器的排水口与预留排污管口对正,承接口上抹上玻璃胶,放在坐便器,并调整好坐厕位置。

4、将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光,白水泥浆不足的地方应填满。

5、将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫,找平、找正水箱与坐便器安装固定孔,插入8-10mm螺栓,套上胶垫和垫圈,拧至适当紧度。

6、连接好水箱进水软管。

(十五)立柱式洗面器安装

1、按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

2、将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正,将洗面器放在立柱上,使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后,在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。

3、按墙上的印记用冲击钻 10mm的膨胀螺栓孔,向孔内打入 10mm膨胀螺栓并拧紧。

4、将安放立柱的地面印记内铺好15-30mm厚白水泥浆,然后将立柱放在印记位置上。

5、将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上,再次将洗面器找平,立柱找直,在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈,然后用螺母拧紧(用力应适度)。

第11篇物业辖区周界报警系统的维修保养规程制度

物业辖区周界报警系统的维修和保养规程

1.目的: 保证小区周界报警系统的正常工作。

2.适用范围: 本公司管辖区周界报警系统

3.职责:

3.1维修组人员必须严格按以下规程执行。

4.相关文件:

5.操作规程:

5.1维修

5.1.1检查投光器与受光器是否校对正确。

5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。

5.1.3接线是否紧密、正确。

5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。

5.1.5接线桩有无受潮或短路。

5.1.6检查电压是否正常。

5.2保养

5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。

5.2.2检查防尘罩,并清洁干净,擦洗投光器和受光器镜,并调较正确。

5.2.3检查室外部分设备内有无受潮,接线是否牢固,导线绝缘层是否良好,有无裸露。

5.2.4检查控制键盘输入是否正常,并清洁干净。

5.2.5检查主机箱内有无异常情况,电器元件有无异常发热,接线是否牢固,通风散热是否正常,电源是否正常。

5.2.6抽查50%的报警点,检查设备运行是否灵敏,报警号码是否正确,警铃是否正常,键盘控制是否正常。

5.2.7检查室外设备的防风、防雨、防尘的密封性,支撑杆的固定及防腐是否完好。

6.相关记录

6.1周界报警系统维修保养记录

第12篇物业辖区房屋维修服务规程制度2

物业辖区房屋维修服务规程(2)

二、修理门窗

1、检查门窗的附件是否齐全。

2、检查有无配件损坏。

3、更换配件。

4、将门窗反复开启数次,检查是否有异声及不灵活之处,以达到开关自如的目的。

5、提请用户注意:

a.需定期往转动部分加油。

b.如门窗有损坏,不要轻易动,以免发生不必要的意外。

三、换锁(木门、铁门)

1、拆下门锁,检查锁坏在何处,如能修理,及时修理,如锁不能使用即更换新锁。

2、锁装上后,查看锁盖与锁孔是否配合紧密,反复开关,查看是否灵活。

3、提醒住户不要用匙乱扭锁,防止锁内部件损坏,造成无法使用。

四、电的维修

(维修人员排除故障在确认线路完好后,方可恢复送电。)

(一)、配电室开关故障

(此项维修适用于抽屉式低压开关故障的维修)

1、分析原因:低压开关跳闸或烧坏,可能由以下原因造成:

①因控制线路出现短路现象,导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时,空气开关烧坏。

②因控制线路过载,开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时,空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流,引起触头严重发热烧蚀损坏。

2、维修程序:

a.针对①的情况,先将抽屉上的空气开关置于'off'位置,再将电源两侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路负荷情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,查找短路故障点,排除故障后再检查开关抽屉内的所有电气保护元件是否完好,保护元件动作的整定值是否满足设计要求,最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器,恢复正常送电。

b.针对②中的情况,如果是开关跳闸,先将电源侧的断路器置于分闸位置(根据实际配电线路,在不影响其它供电线路情况下),然后将开关抽屉抽出来,用万用表检查线路,确线路无故障后,将开关抽屉复位,恢复正常送电,然后用钳型电流表测试三相负载电流(或通过柜上的电流指示仪表观测),看是否超过设计要求;如确认为是由于线路过载造成开关跳闸,需将此线路负荷减少;如空气开则关烧坏或接触器触头烧蚀损坏,则需更换同一技术规格的元件后,方可恢复正常送电。

3、验电:线路送电后,看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

(二)、住户家中无电

1、分析原因,住户家中没电可能由下列几种原因造成:

①线路停电检修。

②用户总开关烧坏。

③因住户使用的电器设备内部故障,或线路短路致使保护控制开关跳闸。

④进户线与接线端子接触不牢。

⑤电度表烧坏。

2、维修程序:

a.若属①中的情况,应向住户说明停电的原因。

b.针对②中的情况,首先断开电源开关,检查住户用电设备及使用现场,看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将住户房内用电设备从插座上的插头拿下来,将所有照明开关都断开,用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好,则查看接线端子上的接线是否牢固,最后更换电源开关,将负荷按线路允许的额定容量接到电源上,恢复正常供电。

c.针对③中的情况,首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下(或将照明开关断开),用万用表检查电源线路是否正常,然后合上保护控制开关,逐一将电气设备接到电源上,直至找出故障跳闸原因并解决。

d.针对④中的情况,断开电源开关,将接线端子上的线接牢固,再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

e.针对⑤中的情况,首先查看电度表参数是否符合用电线路规定,其次

检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏,可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表,否则将按照以上原因继续查找故障点。

3、验电

当故障排除后,确认线路完好时,方可送电,并用万用表测量电压是否正常。

(三)、插头无电

1、分析原因:插座无电可能由以下原因造成:

①由于外界因素引起的人为停电,如检修线路操作。

②由于用电设备内部故障原因,当把用电设备插入插座上瞬间,造成线路短路;或因该插座电源线路超负荷时,致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

③因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动,接触不良。

④线路出现断线。