小区房屋设施养护维修管理规程制度

小区房屋设施养护维修管理规程制度

小区房屋设施养护维修管理规程

1、工作目标

定期对房屋进行养护和修缮,保持或恢复其使用功能。

2、工作职责

3、工作指引

3.1一般性的修缮

3.1.1更换水表

a)关上水表前第一个阀门,排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去;

b)安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致;

c)维修结束后,打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;

d)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

3.1.2更换电表

a)断开电源拆下电表,确认电表已经失灵时,可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装,安装时注意进出线接法正确;

b)安装结束后合闸试电,保证用户用电设备使用正常,电表转动正常;

c)维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

3.1.3维修开关

a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;

b)如果是短路故障,首先将空气开关置于'off'位置,用万用表(兆欧表)检查线路,查出故障点后给予排除。

c)经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时,必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

d)如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏,在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

3.1.4灯管、白炽灯的维修

a)切断电源、取出白炽灯,如果灯丝已经烧坏断,可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去,试电查看是否正常;

b)灯管不亮可先检查启辉器,如损坏可更换新的;试电检查如不亮时,取出灯管并更换同规格、同型号的灯管,再次试电检查,如仍不亮时可检查接线和镇流器,查出故障立即排除,恢复正常照明;

c)其他情况造成的灯不亮情况,可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

3.1.5 线路检测

a)线路停电检修应及时通知用户;

b)用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理;

c)电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理;

d)进户接线端子接触不良可先切断电源,将接头紧固;

e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查,找出故障原因并及时处理;

f)当确认故障排除后方可送电。

3.1.6门铃维修

a)无电情况时可更换新电池;

b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;

c)因线路短路问题造成的故障,用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。

3.1.7插座无电

a)由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户;

b)插座接线端子松动,可拆开插座板紧固接线头后重新安装,检查试电情况;

c)线路短路造成的停电根据3.1.6e)进行处理。

3.1.8水龙头漏水

a)关闭户内水阀门,拆卸下水龙头并检查出故障点;

b)根据用户需要,更换破损的胶圈部件或更换新水龙头;如因水龙头有砂眼漏水的,必须更换新的水龙头;

c)打开水阀门检查水龙头是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。

3.1.9马桶不通

检查堵塞的原因,用马桶抽子或疏通机进行疏通,使其排水畅通。

3.1.10洗脸(菜)盆堵塞、漏水

a)检查存水弯管,取出杂物。如仍不通畅,可用竹篾,铁丝或疏通机对下水管道进行疏通,排除故障后试验排水情况,使其排水畅通;

b)检查盆体与下水管接口,查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处,待胶干后试水检查,保证无漏水现象。

3.1.11浴缸堵塞、漏水

a)如管道堵塞根据3.1.10a)进行处理;

b)浴缸缸体漏水应建议用户更换,如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理,待修理部位干燥后试水,检查有无再漏现象。

3.1.12部分楼层停水

a)查明停水的楼层后先关总阀,拆开支阀,并将滤网清洗后重新装上;

b)市政或其他维修造成的停水应通知用户,并作解释。

3.1.13疏通地漏

同3.1.9处理办法。

3.1.14修门窗

a)检查门窗附件有无损坏、不全,进行更新或补装;

b)清除门角和窗轨道的杂物,对门合页和窗轨道注油;

c)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

3.1.15换锁

拆下坏锁后先检查是何处坏,如能修理及时修理,无法修理好的可通知用户更换新锁。

3.2非一般性的维修

委托专业维修公司进行。

3.3时间要求

a)接到《维修单》后立即安排人员进行处理,无特殊情况时不超过25分钟,一般性维修不超过7小时,较困难复杂的维修要求72小时完成(工艺技术要求特殊的除外);同时应向用户解释原因;

b)能性维修,以恢复其原有功能为准,外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差,高低不平现象;

c)维修时应尽量满足用户的合理要求。

3.3维修工作的检查

a)机电主管每周将《维修单》整理一次,以检查服务的及时性和用户的反映,对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因,并采取纠正措施。

b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访,收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息,管理处经理对维修工作进行相应检查。

4、质量记录

4.1《回访工作规程》

4.2《房屋(设施)养护计划》qr/gr-057

4.3《房屋(设施)养护记录表》qr/gr-057

4.4《不合格/纠正预防措施报告》qr/gr-101-1

4.5《维修单》qr/gr-064

5、参阅文件、资料