市公共租赁住房建设管理办法

市公共租赁住房建设管理办法

昆明市公共租赁住房建设管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章

总则

第一条

为规范本市公共租赁住房的建设、分配和管理，根据住建部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区范围内公共租赁住房的建设、分配和管理工作。

第三条

本办法所称公共租赁住房，是指政府采取支持政策，限定套型面积和租金标准，向本市中等偏下收入住房困难家庭、具有稳定职业和收入并在本市居住满5年的外来务工人员、新就业人员和引进的人才出租的具有保障性质的住房。

第四条

本市范围内公共租赁住房建设管理工作按照政府组织、社会参与；统筹规划、分步实施；级差租金、分类保障的原则实施，在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，鼓励各类企业和其他机构投资、建设和经营公共租赁住房。

第五条

市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）是本市公共租赁住房的行政主管部门，负责本市公共租赁住房的规划、计划、组织、指导、监督管理等工作，市住房保障局负责本市公共租赁住房建设、分配和管理的具体工作。市发展改革、监察、财政、国土资源、规划、民政等有关部门，按照各自责任负责相关工作。

各县（市）区、开发（度假）区住房和城乡建设局（以下简称“县（市）区住建局”）负责辖区内公共租赁住房的房源筹集、资格审核、分配和管理等工作。各街道办事处（乡镇）负责公共租赁住房申请的受理、公示和初审工作，并协助做好投诉举报的核查工作。

第二章

规划与建设

第六条

市住建局会同市发改、财政、规划、国土等相关部门，结合本市经济社会发展状况、城乡总体规划、土地利用总体规划、住房建设规划、产业政策、人口政策以及总体需求状况，编制本市公共租赁住房建设规划和年度建设计划，并明确公共租赁住房的住房供应、土地供应、资金安排等，报市政府批准后实施。

第七条

公共租赁住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并纳入本市土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时单独列出予以重点保障，确保供应。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

第八条

公共租赁住房的规划，应科学统筹、合理布局、配套建设，充分考虑中等偏下特别是低收入住房困难家庭对交通便利、就医、就学等配套设施齐全的要求，合理安排区位布局。

新建公共租赁住房要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

第九条

公共租赁住房建设资金的来源，主要包括：

（一）中央、省、市级专项建设补助资金、县（市）区专项建设配套资金。政府投资建设的公共租赁住房纳入住房公积金贷款支持试点范围。

（二）土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排的在保障廉租住房建设所需资金后的余额；

（三）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

（四）房地产开发税收（包括营业税、所得税、教育税、城市建设税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税和印花税）按照不低于10%的比例安排的在保障廉租住房建设所需资金后的余额；

（五）出租公共租赁住房及配套设施的租金收入；

（六）通过投融资方式纳入公共租赁住房筹集的社会资金；

（七）保险资金、信托资金和房地产信托投资基金；

（八）社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金；

（九）经市政府批准可纳入公共租赁住房筹集资金使用范围的其他资金。

第十条

政府投资建设公共租赁住房及配套设施的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。

非政府投资建设的公共租赁住房产权人应当把租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

第十一条

公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：

（一）政府直接投资组织建设的公共租赁住房示范项目；

（二）由企业投资建设（含企业采取建设、运营、转移方式参与建设）的公共租赁住房；

（三）在普通商品房开发项目中配建一定比例的公共租赁住房；

（四）从廉租住房建设计划中适当调剂一部分作为公共租赁住房；

（五）政府或企业对闲置厂房、仓库等非居住房屋按照宿舍建筑设计规范的有关规定进行改建的住房；

（六）政府或企业收购的符合公共租赁住房使用标准的住房；

（七）政府按照市场租金标准向城中村被拆迁居民统一租赁其自住以外多余的回迁安置房、村集体或单位闲置房屋；

（八）其他渠道筹集的公共租赁住房。

第十二条

在普通商品房开发项目中配建一定比例公共租赁住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的公共租赁住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十三条

公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

由政府或经政府认定的单位新建、购买、改建的住房作为公共租赁住房，以及社会捐赠公共租赁住房房源、资金的，按照国家规定的有关税收政策执行。

公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

第十四条

公共租赁住房工程项目的验收和保修，按照国家和本市有关规定执行。

第三章

申请与分配

第十五条

申请公共租赁住房实行家庭成员全名制，由申请人提出申请，申请人的配偶和未成年子女必须共同申请。申请人及其配偶的父母、成年子女、单身兄弟姐妹以及其他具有抚养或赡养关系的家庭成员具有本市户籍的，也可共同申请。

公共租赁住房的申请以已婚家庭、单亲家庭或单身人士为基本申请单位。每个申请家庭应确定一名家庭成员作为申请人，其他家庭成员作为共同申请人。

申请家庭成员的收入、住房面积应当合并计算。户籍因就学迁入本市的，就学期间不计入取得户籍时间。因就学（不含出国留学人员）、服兵役等原因户籍迁出本市的，仍可参与共同申请。

第十六条

申请公共租赁住房的家庭，应当同时具备下列条件：

（一）具有本市户籍的申请人，其申请家庭成员中至少有1人取得本市户籍时间满3年；

（二）不具有本市户籍的申请人，应持有本市居住证和用工合同满5年，或持有本市营业执照和地税部门完税证明2年；

（三）申请人家庭人均收入符合本市中等偏下收入家庭人均收入标准；

（四）申请人家庭在本市无住房或住房困难。

符合上述条件的单身居民达到国家规定的计划生育晚婚年龄，可独立申请。

第十七条

申请公共租赁住房时申请人及共同申请人应提供以下材料：

（一）《昆明市公共租赁住房申请表》；

（二）申请人、共同申请人签字的家庭人均收入和住房状况承诺书；

（三）身份证、户口簿（户籍证明）、婚姻证；配偶已去世的应提供死亡证明；离婚的应提供离婚证或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在本市的应提供派出所证明；

（四）所在单位开具的收入和住房分配（或出租）情况证明；

（五）属于本办法规定予以适当优先分配或单列分配的，应提供相关证件或相应证明材料；

（六）申请家庭同意接受有关部门对其户籍、收入、住房等情况进行调查核实的声明材料；

（七）其它相关材料。

第十八条

具有下列情形之一的，不得申请公共租赁住房：

（一）申请之日前5年内有房产转让行为的；

（二）通过购买商品房取得本市户籍的；

（三）已领取拆迁安置补偿金；

（四）已领取住房货币化补贴；

（五）已享受廉租住房实物配租或经济适用住房（包括房改房、安居房、直管公房、合作建房等）政策的。

第十九条

公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件等，由市住建局会同市民政、统计等有关部门根据我市社会经济发展水平、商品房价格、居民家庭人均年可支配收入、居住水平等因素测算确定，并适时公布和调整。

第二十条

公共租赁住房实行轮候分配制度，按轮候登记号码先后顺序选房配租。

第二十一条

有下列情形之一的，在轮候时予以适当优先分配：

（一）享受最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；

（三）申请家庭成员中有属于残疾、重点优抚对象、获得市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

（四）申请家庭成员中有在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的。

第二十二条

有下列情形之一的，可予以单列分配：

（一）居住在危房的；

（二）居住在已退的侨房、信托代管房等落实政策住房的；

（三）居住在已确定拆迁范围内的住房且不符合拆迁安置条件的。

第二十三条

公共租赁住房的申请和分配程序：

（一）申请和受理。申请公共租赁住房的家庭，由申请人向户籍（或居住在）所在地街道办事处提出申请。申报材料齐全且符合规定的，街道办事处当场予以登记受理并发放轮候登记号。

（二）调查核实。街道办事处受理申请后，应对申请家庭的户籍、人口、收入、住房等情况进行调查核实并在社区内公示，公示期不少于10日。

公示无异议的，街道办事处将申请材料及公示情况上报县（市）区住建局；公示有异议的，由街道办事处调查核实，并将结果书面告知异议申请人。

（三）审查认定。县（市）区住建局对申请材料及申请家庭收入、家庭住房状况进行审查认定，并报市住房保障局。

（四）复核。市住房保障局对相关申请人的相关情况进行复核。

（五）审核。市住房保障局对申请家庭进行审核，并将审核结果通过报纸、网站公示15日，对不符合条件的，取消轮候资格，书面通知申请人并说明理由。

（六）选房。市住房保障局按轮候登记号码顺序安排选房，申请人根据选房规则选房，并签订《选房确认书》。

（七）签约。申请人与市住房保障局签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》。

（八）入住。申请人持市住房保障局开具的《入住通知单》，在1个月内办理交房手续并入住。

第二十四条

公共租赁住房申请家庭在轮候期间，家庭人口、户籍、收入、住房等情况发生变化的，应主动向原提交申请的街道办事处提出变更登记，并按规定程序重新审核。情况变化且不再符合公共租赁住房申请条件的，应当如实向市住房保障局申报，并退出轮候。

第二十五条

公共租赁住房租赁合同应当明确下列内容：

（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租赁期限；

（五）房屋维修责任；

（六）停止公共租赁住房保障的情形；

（七）违约责任及争议解决办法；

（八）其他约定。

第二十六条

与县（市）区住建局签订租赁合同的，承租人可在合同期限届满前3个月内向县（市）区住建局申请续约。

与企业签订租赁合同的，租赁期内的住房管理、续约等工作，按照租赁合同约定或法律规定执行。

第二十七条

申请人发生以下情况之一的，视同放弃本次申请资格，其轮候登记号作废，但可重新申请公共租赁住房：

（一）未按市住房保障局规定的时间、地点参加选房的；

（二）参加选房但拒绝选定住房的；

（三）已选房但拒绝在规定时间内签订租赁合同的；

（四）签订租赁合同后放弃租房的；

（五）其他放弃申请资格的情况。

第二十八条

市住建局应及时通过报纸、网站向社会公布公共租赁租赁住房的地段、户型、面积、租金等房源信息，以及申请轮候信息和选房配租信息，接受社会监督。

第四章

租赁管理

第二十九条

公共租赁住房的市场租金标准，由市住建局委托有资质的评估机构对主城四区和县（市）区市场租金标准进行评估测算，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

第三十条

配租后的承租人按照建筑面积以梯级递减租金标准缴交租金。

（一）家庭人均月收入为统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的100%至人均可支配收入的80%，按照市场租金的80%缴交；

（二）家庭人均月收入为统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的80%至人均可支配收入的60%，按照市场租金的60%缴交；

（三）家庭人均月收入为统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的60%至人均可支配收入的40%，按照市场租金的40%缴交；

（四）家庭人均月收入为统计部门公布的上一年度城镇居民人均可支配收入的40%至人均可支配收入的20%，按照市场租金的20%缴交。

第三十一条

公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租、调换、闲置以及作为经营性用房。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或租赁其他住房的，应当退出。

第三十二条

承租户应保护好房屋及其设备并合理使用，不得改变房屋用途，不得损毁、破坏、不得擅自装修和改变房屋结构、配套设施，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备的损坏，承租户应负责修复并依法承担相关费用。

第三十三条

保障性租赁房的修缮维护、设备维修更新、危房改造和相关管理费用，房屋空置期间产生的物业管理等费用，以及用于回收、回购、收购住房等所需的资金，纳入部门预算，由市财政核拨。

第三十四条

承租户应及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等部门申请办理开户及变更等相关手续，相关费用由承租户按照相关规定独立承担，自行缴纳，相关部门应提供方便，保证正常使用。

第三十五条

承租公共租赁住房后，其家庭人口、户籍、收入、住房等情况发生变化时，应在3个月内主动申报。下列不符合承租条件情形的，由市、县（市）区住建局依法收回房屋：

（一）家庭收入已超过规定标准的；

（二）承租人通过购买、获赠、继承等方式拥有其它住房的；

（三）申请家庭成员户籍均已迁出本市的；

（四）出现不符合承租公共租赁住房的其它情形的。

第三十六条

公共租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回公共租赁住房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房：

（一）申请社会保障性住房时或者在轮候期间，不如实申报家庭人口、户籍、收入、住房等情况及其变化的；

（二）弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取公共租赁住房的；

（三）违反本办法规定，出租、转租、转借、调换、经营、转让公共租赁住房的；

（四）损毁、破坏和改变房屋结构和配套设施的；

（五）承租人无正当理由连续空置6个月以上的；

（六）拖欠租金累计6个月以上的；

（七）在公共租赁房中从事违法活动的；

（八）违反租赁合同约定的。

第五章

监督管理

第三十七条

县（市）区住建局应将签订的租赁合同、修缮管理等资料进行汇总，定期报市住建局备案，并建立公共租赁住房统计报表制度，按季度向市住建局上报统计数据，统计数据应做到真实、准确、完整。

第三十八条

市、县（市）区住建局应建立健全公共租赁住房档案管理制度，完善纸质档案和电子档案的收集、管理、保管、利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据申请家庭享受住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现公共租赁住房档案的动态管理。

第三十九条

市、县（市）区住建局应当建立公共租赁住房管理信息系统和信息发布制度，全面、及时、准确地发布公共租赁住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象等信息，保证公共租赁住房管理工作的公开、透明与高效。

第四十条

承租人合同期限届满前向县（市）区住建局申请续约的，需提交户籍、家庭人口、收入、资产及住房等情况的申报资料。

县（市）区住建局应当在30个工作日内，会同有关部门对申请续约承租人提交的申报材料进行全面核查。县（市）区住建局应将核查结果上报市住建局备案。

县（市）区住建局自核查完成之日起10个工作日内，作出准予续约或不予续约的决定。县（市）区住建局作出不予续约决定的，应当在5个工作日内书面通知承租人并说明理由。

县（市）区住建局对需要调整配租面积的，应及时调整并书面告知承租人。

第四十一条

公共租赁住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造以及空置期的物业管理等相关费用，按照房源归属由县（市）区住建局或企业负责。

第四十二条

县（市）区住建局负责对各自筹集的公共租赁住房进行管理、检查和监督，具体履行以下职责：

（一）对公共租赁住房管理工作进行业务培训、巡视和监督检查；

（二）对承租家庭入住、退出等情况进行登记管理；

（三）对公共租赁住房使用情况进行监督检查，并及时将情况录入档案；

（四）对承租人的户籍、家庭人口、收入、资产、住房等变动情况进行核查；

（五）其他职责。

第四十三条

租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。

第四十四条

申请人对有关部门的审核结论、分配结果以及其他具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四十五条

任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行举报，接受举报的单位应当依法进行调查、核实和处理，并及时将处理结果反馈举报人。

市、县（市）区住建局工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；给当事人造成经济损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条

县（市）区住建局可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条

本办法自颁布之日起施行。（昆明市住房和城乡建设局）