湖畔项目物业管理实施方案

湖畔项目物业管理实施方案

湖畔丽舍项目物业管理实施方案

为规范小区管理,为业主提供优质的物业管理服务,我公司将采取一系列的管理措施,确保小区品质。

一、管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理念,对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上,不断调整更新,导入先进的管理理念,使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准),确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

二、管理原则

为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程中将始终把握以下原则:

(一)服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主及使用人的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求,通过服务中心对小区实施专业化的管理,同时努力争取业主及使用人的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大业主及使用人的不同需求,又增强物业公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主及使用人服务。

三、管理方法

(一)实施全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境;

(二)成立物业服务中心,配备专业管理人员,实施专业化管理;

(三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,组建一支高素质的物业管理队伍;

(四)制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务;

(五)严格遵守有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为;

(六)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营。

(二)物业管理服务项目

1、公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费):

(1)房屋公共部位的日常维修与保养;

(2)公共设施设备的维修与保养;

(3)小区内清洁管理,垃圾收集与清运;

(4)公共绿化的养护;

(5)公共秩序维护;

(6)消防管理;

2、有偿专项服务项目

(1)有偿维修类;

(2)代办性服务;

(3)中介类服务;

(三)收费管理物业服务费构成

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业服务区域清洁卫生费用;

4、物业服务区域绿化养护费用;

5、物业服务区域秩序维护费用;

6、物业企业办公费用;

7、物业企业固定资产折旧费;

8、法定税金;

9、企业利润。

物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费,此部分费用将另行收取。收费内容和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》(唐价经费字〖2007〗14号)执行。

(四)入住管理在办理业主及使用人入住手续时,提供方便、快捷、及时、周到的服务,给业主留下良好的第一印象,为后续管理打下基础。

1、管理内容:

(1)准备业主及使用人收房所需资料;

(2)为收房手续提供一条龙服务;

(3)按收房流程办理领房手续:

1)根据业主及使用人持入住通知单和各类必备证明,发放交房资料;

2)收回业主及使用人按规定填写的各类表格,收取应缴纳的费用;

3)陪同业主验房;

4)对验房中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验房表》,将所有问题提交开发商,并督促解决。

2、管理措施:

(1)制定入住方案,准备各有关所需资料;

(2)按照收房程序,安排工作流程;

(3)策划业主及使用人入住现场布置方案;

(4)按规定办理业主及使用人的入住手续。

(五)档案资料管理 加强档案资料管理,有助于保存物业的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

1、管理内容:

(1)工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;(2)业主档案:所有业主及使用人的租房合同(复印件),业主及使用人的基本情况登记表、装修申请表等有关的登记表等;

(3)财务档案:逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

(4)文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等;

(5)管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

2、管理措施:

(1)制定档案制度,并严格执行;

(2)专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主及使用人的隐私,保守秘密;

(3)科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;

(4)建立各类资料的电脑管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。

(六)房屋及公共设施设备管理房屋管

理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是物业管理的重中之重。

1、管理内容:

(1)房屋公共部位管理:根据现状,分别制定不同管理计划,确保房屋保值增值。

a、已交付房:

1)房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;

2)加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;

3)装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。

b、空置房(含业主托管房):

1)定期到空置房查看、通风;

2)对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。

c、公共用房

做好公共用房(公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。

(2)设备设施维护:

1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;

2)水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查;

3)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;

4)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;

2、管理措施:

(1)加强装修户管理,督促业主及使用人做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止,紧急情况时可采取停水停电等措施防止危害扩大;

(2)对所有的维修人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护;(3)对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;

(4)对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;(5)建立维修人员值班制度,确保维修及时,且有回访制度和记录;

(6)采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好。

(七)绿化保洁管理

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境,也是评定物业管理质量的一个重要指标。

1、管理内容:

(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

1)根据气候,给花木适量浇水;

2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;

3)制定预防措施,防治病虫害;

4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草;

(2)清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

1)楼层公共区域每天清扫;

2)小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。

3)每天定时收集垃圾,确保垃圾袋装化,定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒;

4)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

2、管理措施:

(1)建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;

(2)加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;

(3)落实“三查”(绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查),加强日常监督检查;(八)治安管理

运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主及使用人的安全,这是物业管理工作的重要内容,我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容:

(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。

a、门岗的任务:

1)维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行,加强机动车、非机动车管理,做到停放有序;

2)对外来车辆和人员进行验证、登记;

3)严禁携带危险物品进入小区;

4)为业主提供便利性服务。

b、巡逻岗的任务:

1)按规定路线巡视检查,不留死角;

2)巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;

3)对小区内的嫌疑人员进行检查防范;

4)对小区及楼宇安全、防火检查;

5)对装修户的安全检查;

6)防范和协助公安部门处理各类治安案件;

(2)技术防范:

应用安全报警监控系统、周界报警系统,对小区内的治安情况实施24小时监控,以确保安全。1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班秩序维护员,进行现场处理。2)值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。

2、管理措施:

(1)实行半军事化管理,制定管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强秩序维护人员的工作责任心;

(2)强化内务管理,开展系统化军事素质培训,提高秩序维护人员的思想素质和业务技能;(3)加强秩序维护人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;

(4)严格执行巡更点到制度,确保巡逻质量;

(5)监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;

(6)保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。

(九)消防管理

消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全。

1、管理内容:

(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及组织;

(2)做好消防监控中心的管理;

(3)做好消防设施、器材的管理;

(4)保持消防通道的畅通;

(5)加强装修期间的消防安全管理;

(6)严禁违章燃放烟花爆竹;

(7)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(8)防止电器短路等引发火灾因素。

2、管理措施:

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;

(2)制订消防事故处理预案,防患于

未然;

(3)建立义务消防队,定期组织消防安全学习及消防演习;

(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向业主讲解消防知识;

(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。

以上是我公司拟对湖畔丽舍项目的实施的物业管理方案,我公司将严格按照国家及唐山市有关