xx世家设备管理方案

xx世家设备管理方案

名门世家设备管理方案

一、工作职责

主要负责名门世家的设备运行管理、操作及设备设施的定期计划维护保养,保证供水、供电、供冷,确保名门世家设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。

二、设备的接管、验收

(一)组织一个设备接管验收小组,会同贵方有关部门,根据国家、省、市有关设备设施接管验收标准,对所委托管理责任范围内的各种设备及相关配套设施进行接管验收,并做好设备图纸、说明书、技术资料、文件等的建档归档及保存工作。

(二)同时派出员工队伍,对设备实施接收管理,及时建立运行值班制度,做好设备的运行管理,确保设备的正常运行,保证供水、供电、供冷,实现接管中的平稳过渡。

(三)对存在问题的设备设施,提出合理的建议和解决方案,由贵方有关部门审核同意后,组织施工解决;具体整改完善工程的监理由我部负责,力求使设备设施达到原设计之使用功能的要求,为确保设备设施的完好、安全、经济及高效运行奠定基础。

(四)接管验收时业主应提供的图纸、资料

1、产权资料

(1)项目批准文件

(2)用地批准文件

(3)建筑执照

2、技术资料

(1)规划图

(2)竣工图

(3)总平面图

①单体建筑、结构、各系统设备竣工图

②消防、附属工程及地下管网竣工图

(4)地质勘测报告

(5)工程合同

(6)开、竣工报告

(7)工程预决算

(8)图纸会审记录

(9)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)

(10)隐蔽工程验收签证

(11)沉降观测记录

(12)竣工验收证明书(包括综合验收、各分项目验收)

(13)钢材、水泥等主要材料的质量保证书

(14)玻璃幕墙等新材料、构件的鉴定合格书

(15)水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书

(16)供水、供电协议(合同)

(17)供水管道、空调水管道试压报告

(18)绿化工程图纸及相关资料

(19)车库图纸及车辆详细资料

(20)其他技术资料(通讯、监控、智能化设备等)及物业管理所必需的资料。

三、建立健全规章制度

主要根据我司已经通过的ios9001:2000质量管理体系之有关标准及原有的各类规章制度,结合海门市名门世家的实际情况,在完善补充的基础上,制定出切实可行的适合海门市名门世家特点的各项规章制度、操作规程及服务规范。如《岗位责任制》、《设备安全操作规程》、《设备定期维护保养制度》、《员工考核细则》及《应急突发事件技术支持方案》等有关制度。

四、设备运行管理和维修服务

目的:保证名门世家所有设备处于正常运行状态,为业主、客户提供安全、幽雅、舒适、文明的生活工作环境,为业主提供可靠的动力保障。

设备管理模式:对于特殊设备按照劳动监察部门、质量技术监督部门要求委托专业公司负责维修保养,其他各专业系统设备由工程部负责日常管理和操作,日常保养和维修。

(一)对外承包项目的管理协调:电梯、中央空调、消防、建筑设备自动化、霓虹灯等。

(二)供配电系统

1、高压部分:负责日常的运行操作、管理和日常维护并做好相关运行记录备查。按供电部门有关规定,高压部分由其负责定期检修保养。

2、低压部分:操作、保养和维修的基本内容

(1)建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。

(2)值班人员、维修人员必须接受过主管部门业务培训、考试合格,持证上岗。

(3)配备主管电气的工程技术人员,要有完整的供电网络资料(业主协助提供),对楼宇的进线、房屋内的线路布置、走向、电力匹配及各楼层电力设备布置等,做到心中有数。

(4)建立24小时值班巡查制度,定时检查供配设备运行情况,电发现故障或隐患及时排除,并做好相关运行巡查记录备查。

(5)加强日常维护检修及定期保养,用电设备、照明,指示、显示灯等确保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求,并保证用电安全,确保配电设备安全高效运行。

(6)加强楼层照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作,确保名门世家照明系统正常运行。

(7)经常检查节日照明(包括霓虹灯招牌),督促专业公司做好维护检修工作,确保节日照明设备(包括霓虹灯招牌)发挥正常功能。

(8)搞好应急发电设备的维修保养,确保发电设备能随时投入运行。

(9)合理轮换使用变压器,减少空载损耗及延长使用寿命。

(10)遇火灾、地震、水灾等灾害时,建立及时切断电源等有关抢险、救援措施,并协助供电部门做好安全用电的有关工作。

3、配电房管理规定、维修保养及操作规程等,要结合海门市名门世家实际情况另行制定。设备维修保养计划需根据贵方提供的名门世家具体设备、图纸、说明书、资料做详细计划。

(三)给排水系统

1、给排水系统设备管理、维修保养基本内容

(1)建立正常用水、供水、排水的管理制度,制定操作规程及维修保养计划并严格执行。

(2)供水管道、水表、泵、水池、阀门进行经常性维护和定期检查,确保供水安全;每月对排水管道、雨水井、污水井进行检查,并视情况进行清通。

(3)定期对化粪便池进行检查、维护、清通,防止阻塞。

(4)每班4次巡查给排水设备,并记录设备运行数据。

(5)每月检查维护给排水设备,确保设备正常可靠运行。

(6)每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒,并出具经卫生防疫检验合格的报告,防止二次供水污染。

(7)节约用水,防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。

(8)制定事故处理应急措施,当发生跑水、断水故障时,及时处理,防止事故范围扩大。

2、给排水系统操作、保养和维修的基本制度

水泵房管理规定、操作规程等要结合实际情况具体修订后实施,设备维修计划等

,需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等另行详细制定。

(四)电梯系统

1、操作、保养和维修基本内容

(l)根据各种类型的电梯图纸资料及技术性能指标,制定安全维修保养的规章制度。

(2)电梯运行人员和维修人员必须持证上岗。

(3)重视和落实电梯的保修和安全年检工作。

(4)除日常的清洁、保养维修外,电梯的定期专业维修保养必须由经劳动部门、质量技术监督部门审查认可的单位承担(由原厂家或安装调试单位承担较好,也可通过投标选择合适的维修保养单位)。其定期维修保养的工作质量和技术性能由工程部负责检查、监督、跟踪和验收。

(5)建立健全电梯设备档案及各类维护(修)保养、运行记录。

(6)电梯钥匙要有专人管理,停梯须出告示。

(7)电梯运行发生任何故障时要首先救护乘客出梯。

(8)保持电梯机房、井道、轿厢的清洁及空气流通。

(9)监督电梯公司维修保养人员每月定时对电梯设备进行检查、清洁、保养、加油润滑。

2、管理、操作、保养和维修的基本制度

电梯机房管理规定、操作规程等,要根据实际情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料另行详细制定。

(五)消防系统

l、操作、保养和维修的基本内容

(l)建立消防管理制度、操作规程、设置楼层火警疏散平面图、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。

(2)制定应急抢险措施,当发生火灾报警时,应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施,并在规定的时间内启动应急电源,控制事态发展,将损失降到最低。

(3)做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外),并做好有关记录备查。

(4)每月按名门世家区域划分抽查试验烟感及温感探头、破玻及消防栓等配套设施情况,每年由名门世家物业管理处组织保安部、工程部、业主及有关部门进行消防模拟演习,全面检查试验系统的总体状况。

(5)每月维护保养及检查灭火器、消防栓等设备设施,并按《中华人民共和国消防法》规定进行灭火器定期换药更新,确保其使用在有效期内。

(6)每月检查试验消防水泵、皮龙及中控中心联动设备的运行状况。

(7)定期检查库房气体灭火系统报警、释放功能(试验时应关闭维修阀,以防气体释出),确保气体灭火系统随时处于备用状态,保证档案资料的安全。

(8)每周检查试验消防紧急广播系统及按区域循环抽检试验报警(如报警按钮、警铃等)。

(9)消防系统作为名门世家的重中之重,除坚持上述定期检查保养工作外,还将贯穿于日常维修工作的始终,发现问题及时处理解决,确保系统安全可靠地处于待投入状态。

2、控制中心管理规定、操作规程等,要结合具体情况修订后实施。设备维修保养计划需根据贵方提供的具体设备、图纸、说明书、资料等制定详细计划。

(六)房屋的日常养护

房屋日常养护是物业管理的一项重要工作,为确保房屋完好和正常使用,必须进行经常性的日常检查、修理,季节性预防保养及房屋的正确使用管理等工作。

房屋养护的内容包括房屋的日常养护和季节性预防养护。房屋的日常养护有两个方面:一是各生活室临时发生报修的零星养护工程(包括业主进行的房屋二次装修管理);二是物业管理人员日常巡查掌握的检查资料,从房屋管理的角度提出来的养护工程。因此,房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护。房屋的季节性预防养护,主要是防台防汛、防梅雨和防冻防寒。房屋的季节性预防养护,关系到业主的居住和使用安全,以及房屋的完好程度,所以,这种预防养护也是房屋养护的一个重要方面。

①零星养护

房屋的零星养护修理,主要是在日常检查发现或突然损坏引起的小修,包括:

a、检查房屋屋面是否存在或出现变形、裂缝、损坏或渗漏等情况,如有应及时修补。

b、检查玻璃幕墙是否出现变形、开裂、渗漏等情况,并及时维修。

c、检查公共场所、走道的墙壁批荡是否出现裂缝、剥落,小面积的及时修补,大面积的应及时向业汇报,由业主发外承包。

d、检查楼板地面,发现破损的及时修补。

e、定期检查门窗使用情况,活动部位加润滑油,拆换五金、配玻璃等。

f、检查内外墙壁、抹灰、窗台、腰线,并及时修补。

g、检查水卫、电气、暖气等设备,及时排除故障,更换零件等。

h、定期检查疏通下水管道,修补明暗沟渠、落水管等到。

i、检查房屋结构是否在承受重力后发生变形、裂缝等现象。

j、检查车场、道路是否出现损坏,及时修补。

k、检查走火梯、通道等的墙壁、地面是否出现损坏,及时修补。

l、检查地下室结构是否正常,四周墙壁是否出现变形、渗漏等情况;

m、协助业主审核二次装修方案,提醒注意事项和禁止事项,防止装修施工中损坏公共设施、消防设施、房屋结构、防水层等。

日常零星养护项目,主要通过维修管理人员日常巡查、走访和业主随时报修2个途径汇集而来。其特点是修理范围广,零星分散,时间紧、要求及时,必须设有24小时报修热线。并努力做到:水电急修15-20分钟到达现场,1小时内修复。一般维修项目30分钟内到达现场查勘,按约定时间修复。重大维修或需购买材料的,在约定维修时间内完成。

②计划养护

a、每周检查天面雨水筒及渠闸,并清理周围杂物。

b、每半个月检查清理车场、广场明渠沉积物。

c、第半个月检查清理雨水井、沉沙井。

d、每月检查清理地下室集水井。

e、每月检查维修走火梯防火门及闭门器。

f、每月检查试验走火通道、各楼层应急灯,有问题的及时处理。

g、每月检查污水井、化粪池,并视情况进行清理。

h、每月检查清洗各楼层窗框、栏杆、楼梯扶手。

i、每月检查各楼层通风机工作情况。

j、每年定期进行房屋结构安全检查。

k、走廊及楼梯墙壁每3-5年进行翻新一次(由业主外委承包)。

l、外墙、玻璃幕墙5-8年进行一次大修(由业主发外承包)。

m、室内外装饰装修5年进行翻新一次(由业发外承包)。

③季节性预防养护工作主要有:

a、在雨季来临之前应作好外墙、玻璃幕墙、屋顶检查,对存在裂缝、渗漏的应及时修复,防止在雨季时出现漏水、损坏财物。

b、检查天面雨筒,清理周围杂物。

c、检查雨水井、污水井,并清理沉积物。

d、检查排水、排污管道、沟渠,及时清理。

e、检查清理地下室集水井。

f、检查潜水排污泵,确保其正常工作。

g、作好预防雨水流入地下室、车场的应急措施。

h、特别要注意在台风、暴雨多发季节做好各项预防措施。

五、设备维修服务

日常维修服务是工程部一项大量而又重要的工作,工程部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下:

(一)熟悉设备安装位置,建立日检巡查制度

l、名门世家大大小小的设备不计其数,分布在四面八方。因此,工程部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患,并予排除。

2、建立日检巡查制度,值班人员须按具体设备巡查的要求,依时对所有运行设备检查巡视,以便及时发现问题尽快处理解决。

3、与业主有关部门建立良好的联系,客户及各生活室人员的报修或设备设施故障可报管理处或服务部,统一协调安排,也可直接通知工程部。如果紧急的可用电话通知值班人员或工程部。工程部接到报修单或电话后应该在15分钟内之内派员工到现场,属一般性零修或设备故障应立即排除;涉及到需购买配件的维修,向报修的客户、生活人员工承诺维修时间,约定何时修理等情况后,按约完成;属复杂故障应立即向管理处经理汇报,由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。

(二)维修服务规范要求

要求工程部员工到各楼层进行维修保养时,着装整齐,乘搭规定的员工电梯;走路轻盈,维修工作时尽量减少噪音,严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响业主、住户生活或休息。到房间内维修时还应注意如下事项:

1、敲门:接到报修,15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修,需按门铃或轻轻叩门三声,等待开门。

2、介绍:生活室的人员开门或在门内询问,工程部员工应首先自我介绍:

'对不起,打搅了,我是×××物业公司维修人员×××,前来为您服务'。

3、进门:如果房间内十分整洁,铺地毯,员工应将鞋脱在门外,赤脚进入,或穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面一定距离,不能在地上拖着工具袋。

4、铺布:走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在领导、生活人员指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

5、维修:维修工作中手脚要轻,尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时,应事先向领导、生活人员说明,并说一声'非常对不起'。

6、整理:维修完毕,用自备专用擦机布将设备擦干净,收好维修工具,将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责清扫干净。

7、试用:请领导、生活人员当场试用设备,证实设备恢复正常运转,并请领导、生活人员在维修工作单签认。

8、讲解:必要时向领导、生活人员讲解故障原因,介绍维修保养知识,及正确使用设备的注意事项。

9、如实填写维修工作单(包括费用),请领导、生活人员对修理质量,服务态度等进行评价并签名。

六、节能和节约维修费用

(一)当正式进入管理且各项工作走上轨后,将不断总结设备运行管理经验,采用最佳的运行方式、降低能耗、延长设备使用寿命。

(二)对不方便管理、操作、维修、保养或设计上欠合理的各类设备设施,提出整改完善的合理建设,经贵方有关部门审核同意后实施,以达到降低能耗,延长设备使用寿命,节省维修费用之目的。

(三)根据设备运行状况,总结运行规律,不断摸索积累有关数据资料,并采用新技术,新材料,对名门世家的各类设备设施提出技术改造方案及可行性方案,经贵方审批同意后实施,力求实现'降耗节能'之目的。