住宅小区管理处应急分队方案-5（15篇范文）

第1篇 住宅小区管理处应急分队方案-5

住宅小区管理处应急分队方案5

一、目的:为了加强对小区突发紧急事件的防范应急能力,更有效的及时对突发紧急事件的应急处理,成立**家园应急快速反应分队。

二、职责:管理处经理为应急快速反应分队总指挥。

安全主办、客户服务主办为副总指挥。

全体安全员为快速反应分队成员。

三、方法和过程控制:

3.1、当指挥中心、客户服务中心或其他人员接到报警信息时,应立即通知管理处经理、安全主办并做好相应的应急措施。

3.2、指挥中心确认报警信息后迅速作出反应,及时按响安全班紧急集合信号,迅速召集全体安全员。

3.2.1、立即将详细情况通报值班各岗位封锁控制小区各出入口、外围墙。

3.2.2、密切监视闭路监控系统、做好录相、注视小区动态,注意安全防范报警信号。

3.2.3、配合搜索组把电梯迫降到底层。

3.3、封锁组:当班班长负责组织当班人员对各出入口以及现场的封锁。

3.3.1、**2号、6号岗负责进出人员、车辆控制及东面、南面的围墙封锁。

3.3.2、**3号岗负责对小区北面、西面的围墙封锁。

3.3.3、**4号岗负责假山处至南大门的围墙封锁。

3.3.4、**8号岗负责内庭院单元门关闭等整体情况,加强各出入口的拦截、封锁工作。

3.3.5、**5号岗负责关闭车库门禁,对车库进行封锁,并协助2号岗对东面围墙和南面围墙进行封锁。

3.4、拦截组:由未当班一名班长、两名未当班2号岗、3号岗组成。

拦截组接到中心报警信号在班长的带领下立即带上装备到达指定位置负责拦截任务,拦截组将小区庭院拦截分开成a区、b区(1号楼为a区、2号楼为b区)进行拦截工作。

两名2号岗带上装备分别负责对负一层车库a、b区各通道口的拦截。

两名3号岗带上装备分别负责对负二层车库a、b区各通道口的拦截。

班长负责内庭院a、b区的拦截任务。

3.5、搜索组:由一名未当班班长和其他未当班人员组成。

搜索组接到中心报警信号后在班长的带领下立即带上装备到达指定位置负责进行搜索任务,搜索组根据小区的建筑情况将小区分开成a区、b区(1号楼为a区、2号楼为b区),根据现场情况进行地毯式搜索。

不当班的两名中心岗分别负责1单元、2单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名4号岗分别负责3单元、4单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名5号岗分别负责5单元、6单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名6号岗分别负责7单元、8单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名8号岗分别负责9单元、10单元从楼顶至车库的搜索。

当搜索组搜索1号楼时,拦截组的班长注意拦截工作,时刻保持警惕。

当搜索组搜索2号楼时,搜索组的班长注意拦截工作,时刻保持警惕;若案发现场有受伤者,要及时协助救护伤者,并保护好现场。

3.6、各组人员在这个整个紧急事件的处理过程中随时与指挥中心保持通信联系,及时汇报各组的搜索、拦截、抢救等进展情况。

第2篇 z园住宅小区物业管理方案

荔园住宅小区物业管理方案

第一章物业管理目的

l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对**园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务,以防止使用不当,损坏物业。

2、创造良好环境,统筹安排**园小区各项设施的管理养护,强化宣传,对业主进行依法管理约束,共同维护小区环境。

3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的,加强对业主、住户的行业管理、服务,以达到维护全体业主的整体利益,从而有利于每一位业主。

4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理,不断提高服务管理质量,维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立**园品牌形象,以高附加值回馈业主及开发商,使物业开发、管理处于良性循环。

第二章物业管理原则

根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定,本着'以区养区、略有节余'和'精干高效、优质服务'的管理原则,执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针,实行'管、养、修、服务'为一体的综合管理。

第三章物业管理方式

成立**园项目管理处,全权负责**园小区项目管理,制订年度管理目标,在经济上实行独立核算自负盈亏,实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

第四章物业管理内容

l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质/保修期之外)

2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)

3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。

4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境的卫生清洁。

6、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。

8、项目物业管理收支和财务管理。

9、建议发展商和业主选择、购买保险。

10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。

11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。

12、开展社区文化活动,建设社区精神文明。

13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。

第五章物业管理总体目标和分项目标

一、总体目标

在管理合同期内将小区管理成'安全、文明、优美、舒适'的高档人文住宅区。

二、分项指标

l、房屋及公共配套设施完好率98%以上。

2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95%。

3、房屋零修、急修及时率99%以上。

4、违章发生率1%以下,处理率100%。

5、管理人员专业培训合格率100%

6、业主对物业管理满意率90%以上,投诉处理率100%。

第六章实现物业管理目标的措施

一、管理体制和人员配备

1、管理架构

我公司拟设**园物业管理处作为公司的外派机构,全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作,统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同,管理处按综合一体化管理七大服务项目即:房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务,设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。

2、管理处职责

1).负责对**园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。

2)按公司标准要求实施管理。

3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。

6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。

7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。

8)负责拟定小区月工作计划。

9)负责周检工作,并做好记录,接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。

10)负责南湖佳园的安全、防火工作。

11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系,有效开展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的准备工作

1)成立**园管理处。提前介入管理,拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位,其他管理人零分步到岗,落实管理用房和员工佰舍,做好各项筹备工作。

2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决。

a、移交接管验收遗留问题统计表:

b、公共配套设施接管验收表:

c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表:

d、机电设备接管验收遗留问题统计表。

2、**园资料的移交接管

1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

a、产权资料项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;

b、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书;市建筑消防验收合格证;市完善配套办公室小区综合验收合格证书;用电许可证;供用电协议书;电视共用天线合格证。

c、工程技术资料

竣工图----包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;图纸会审记录;工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证;沉降观察记录;竣工验收证明书;水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土块试压报告;供水试压报告。

3、**园接管验收程序

1) 开发公司通知

本公司接管验收;

2) 本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料,签发验收复函;

3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收;

4) 对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;

5) 对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要示的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任;

6) 业主(住户)入住时,由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题经整理后报告开发公司,并要求施工队在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;

7)在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告开发公司查验证实后,大中修由开发公司责令施工队更换或返修,小修、急修可委托本公司维修。

4、房屋接管验收项目及标准

1)验收项目

a、梁、柱、板主体;b、项棚;c、墙面;d、地(楼)面;e、厅房;f、楼梯、扶手;g、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);h、接线盒;i、开关;j、照明灯具;k、供水系统;l、排污管道;m、地漏;n、卫生洁具;0、防盗网(窗):p、室内配电箱;q、水表、电表和液化气表。

2)验收标准

住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部zbp3000l~90标准和国家1997年7月颁布的《房屋按管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。

5、**园公共设施接管验收项目及标准

1)验收项目:**园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等

a、基础设施;

b、天面;

c、公用天线;

d、消防设施(消防栓、消防箱);

e、小区路灯;

f、绿化;

g、小区道路;

h、垃圾箱(池);

i、垃圾转运站;

j、岗亭;

k、车库;

l、沙井和化粪池:

m、明暗沟;

n、挡土墙、坡;

0、踏步:

p、台阶:

q、水池、水箱:

r、信箱;

6、工程完善和工程遗留问题处理规定

1)工程完善

在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2)工程遗留问题

在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。

3)处理措施

a、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;

b、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报;

c、限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;

d、给进场施工队人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全。

e、增强秩序维护力量,监督施工队的人员管理:

f、施工队离场前,必须到管理公司申请'放行条',经主管管理员以上人员检查无误,签名后施工队方可撤离小区。

7、业主(住户)入住前筹备工作

1)编制入住工作方案

管理处正式成立后,管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案,入住工作方案的内容包括以下部分:

a、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况;

b、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准,拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修

c、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案:

d、拟定物品采购计划;

e、制定入主流程。

2)准备入住资料

a、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》;

b、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。

8、业主入住管理

入住流程图:验证发放资料交费锁匙发放 验房

1)验证

a、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份;

b、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份;

c、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。

2)资料发放与保管

a、发给业主保存的资料:

住户手册;

业主临时公约:

住宅区室内装修管理规定;

防盗网和防盗窗管理规定;

收费项目一览表:

b、发给业主填写并需回收的资料

业主临时公约:经业主和管理处签约后,业主和管理处双方各保留一份;

业主家庭情况登记表:

装修申请表:住房申请装修时填写,原件留管理处存档。

c、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号,档案中包括:

入住验房表:

业主家庭情况登记表:

装修申请表。

3)交费

a、按入住通知单发出的日期为准收费;

b、搬迁押金

办理入住手续时交纳;

住户搬迁完毕,凭搬迁押金收据办理退款手续;

c、水电押金

办理入住时交纳;

在供电局和自来水公司办理接管托收后,住户凭押金收据办理退款手续。

4)锁匙发放

5)验房:按本公司《房屋保修工作程序规定执行》

三、日常管理运作

1.装修管理

1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理;首先对业主提出的装修申请时进行审批,对施工人员办理相关出入证件,在小区的进出和施工作业时间内,便于管理。

2)对房屋结构的管理

a、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖

等。

b、不得在地面开槽。

c、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝,以免渗水。

d、不得擅自改变房屋的使用用途。

e、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。

3)施工时间:每日上午8时至12时,下午2时至7时

4)装修期间,施工单位应配备手提式灭火器。

2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则,确保南湖佳园随时处于安全状态。

1)加强制度落实。

a、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队,主要出入口24小时全方位检查,明确责任区,划分责任人。

b、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗,并根据查岗情况给予通报,漏岗、偷懒者按公司规定处罚。

c、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查。

d、落实安全责任制,明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书,明确责任和工作标准,并分级跟踪验证、考评。同时,各级领导又是防火责任人,全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。

3、清洁卫生。

质量标准:

a、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。

b、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。

c、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次,每周拖洗一次。

d、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。

4、绿化管理

1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次

2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。

3)每日检查虫害情况,发现虫害及时进行消杀治疗。

4)每月对草坪进行一次修剪。

5)每季度对草坪进行一次施肥。

6)对枯死、病死的草坪及时补种。

7)每日填写绿化巡查记录。

5、社区文化

我公司关于社区文化建设的理念。

对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行,努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化,创造文明的社区生活方式。

通过社区活动,使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。

通过社区活动,增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。

通过社区活动,增强住户的健康意识和自觉运动;

通过社区活动,宣传新的社区消费意识,实现新的生活方式。

第四部分 物业管理费用测算

一、管理费用

1、人员编制和工资标准

部门职务人数工资标准合计

综合管理部项目经理13,0003,000

管理员11,5001,500

财务部出纳11,2001,200

工程部维修工4 1,2004,800

绿化保洁部绿化保洁员5 6503,250

维护部队长1900900

维护员97506,750

合计2221,400

2、保险费:社会保险总计为工资总额的32.1%,其中:养老保险19

%;失业保险2%;工伤保险0.5%;医保8%,工会经费2%;生育险o.6%

21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月

3、福利费:21,400元/月×14%=2,996元/月

4、办公费用

序号项 目常年(元)

1管理人员服装费用(300元/人×3人)÷3年300

2维修、保洁人员工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400

3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667

4办公用品、电话费、水电费(150元/月×12月)1,800

5节日装饰费2000

6经理手机补贴150元/月×12月1800

7社区文化活动费(每年开展四次社区文化活动)1200

8合 计12,167

1013.9元/月

二、消防设备(灭火器):

1,000元/年÷12月=83元/月

三、化粪池清掏费:o.1元/

第3篇 大型住宅小区智能化系统的管理、维护方案

（一）xxxx智能化系统说明

xxxx智能化系统，包括红外线周边防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、保安对讲系统、消防报警系统、区内背景音乐系统，该五系统均与管理处智能控制中心连接。

（二）xxxx智能化系统的管理和维护

针对xxxx智能化系统的特点，结合我公司智能化系统管理的经验，制定如下管理及维护方案：

1. 建立设备运行及维护人才队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备，设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并邀请相关单位（如该系统的设计、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。

2. 对用户进行多种形式的培训

用户能否正确使用室内智能系统，是减少误报警及延长设备使用寿命的关键，我们将从第一个入住的用户开始，通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式，让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

3. 严格监控装修及其它施工工程

首先，我们将对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次，我们将对所有的装修进行严格监控，监管人员每天至少二次到现场查看，防止线路被损坏。

4. 建立供应商档案

我们将对所有的器件、配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供应商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需的配件，并能跟踪产品的更新换代，使xxxx的智能化系统得到及时的完善。

5. 处理好入住初期的误报警问题

xxxx的智能化系统科技含量较高，住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程，在这一过程中，各种误操作都会随时出现，造成智能中心的报警频繁发生，所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键，我们将根据实际情况，在入住初期设定一个n秒的滞后报警（由软件实现），当住户误操作时，可在n秒内通过室内的操作键盘，解除报警，这样智能中心就不会发出报警信号，从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。

6. 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径，而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表：

xxxx智能化系统巡视和保养计划

项目 内容 周期

摄像监控系统巡视、检查一周

保养半年

煤气泄漏探测器试验、保养半年

三表自动抄表系统巡视、检查一个月

红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系统保养一年

智能控制中心设备保养一年

区内背景音乐系统保养半年

消防报警系统巡视、检查一月

保养半年

其它智能化系统保养、检查

(三)报警应急处理

安装于每套住宅单元内的各类探测器（红外线探测器、紧急按钮，煤气泄漏探测器等）对户内警情进行实时检测。当有警情发生时，探测器将通过室内的cdt向智能控制中心发出讯号，控制中心将即时反应，立即发出报警铃响并显示报警地点、报警性质及住户的相关资料。值班人员将根据报警的性质，做如下应急处理：

1、 煤气泄漏报警紧急处理程序

2. 紧急求助处理程序

3. 消防报警紧急处理程序

4. 异常现象的紧急处理程序

智能控制中心的值班人员通过摄像镜头发现小区内有异常现象（偷车、抢劫、交通事故等）时，将按下图进行紧急处理。

第4篇 大某型住宅小区智能化系统管理维护方案

(一)****智能化系统说明

****智能化系统,包括红外线周边防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、保安对讲系统、消防报警系统、区内背景音乐系统,该五系统均与管理处智能控制中心连接。

(二)****智能化系统的管理和维护

针对****智能化系统的特点,结合我公司智能化系统管理的经验,制定如下管理及维护方案:

1. 建立设备运行及维护人才队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备,设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍,并邀请相关单位(如该系统的设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。

2. 对用户进行多种形式的培训

用户能否正确使用室内智能系统,是减少误报警及延长设备使用寿命的关键,我们将从第一个入住的用户开始,通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式,让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

3. 严格监控装修及其它施工工程

首先,我们将对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次,我们将对所有的装修进行严格监控,监管人员每天至少二次到现场查看,防止线路被损坏。

4. 建立供应商档案

我们将对所有的器件、配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位等等,并与供应商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需的配件,并能跟踪产品的更新换代,使****的智能化系统得到及时的完善。

5. 处理好入住初期的误报警问题

****的智能化系统科技含量较高,住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程,在这一过程中,各种误操作都会随时出现,造成智能中心的报警频繁发生,所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键,我们将根据实际情况,在入住初期设定一个n秒的滞后报警(由软件实现),当住户误操作时,可在n秒内通过室内的操作键盘,解除报警,这样智能中心就不会发出报警信号,从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。

6. 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径,而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表:

****智能化系统巡视和保养计划

项目 内容 周期

摄像监控系统巡视、检查一周

保养半年

煤气泄漏探测器试验、保养半年

三表自动抄表系统巡视、检查一个月

红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系统保养一年

智能控制中心设备保养一年

区内背景音乐系统保养半年

消防报警系统巡视、检查一月

保养半年

其它智能化系统保养、检查

(三)报警应急处理

安装于每套住宅单元内的各类探测器(红外线探测器、紧急按钮,煤气泄漏探测器等)对户内警情进行实时检测。当有警情发生时,探测器将通过室内的cdt向智能控制中心发出讯号,控制中心将即时反应,立即发出报警铃响并显示报警地点、报警性质及住户的相关资料。值班人员将根据报警的性质,做如下应急处理:

1、 煤气泄漏报警紧急处理程序

2. 紧急求助处理程序

3. 消防报警紧急处理程序

4. 异常现象的紧急处理程序

智能控制中心的值班人员通过摄像镜头发现小区内有异常现象(偷车、抢劫、交通事故等)时,将按下图进行紧急处理。

第5篇 住宅小区节日期间安全管理方案-5

住宅小区节日期间安全管理方案5

目的:

明确相关事项及职责,确保节日安全。

职责:

部门负责人全面负责节日期间各项工作的管理、监督、工作指导;

安全主办负责制定节日期间安全管理方案,并对安全员进行培训;

安全班长负责节日期间安全管理方案具体实施工作。

方法和控制过程:

1.节日期间来访人员的管理:

1.1.节日期间安全员要特别注意岗位形象、服务礼仪和语言沟通;

1.2.与业主联系的方式:住户对讲 - 电话联系 - 上门联系确认;

1.3.所有来访人员必须经由业主确认后,方可放行,如果暂无法联系到业主,需向来访人员做好解释工作,禁止和顾客发生言语冲突;

1.4.对所有来访人员在小区的活动都要进行监控,引导来访人员到达被访者家。

2.对醉酒人员的管理:

2.1.春节是我们中华民族的传统佳节,人们为了团聚、喜庆,你来我往,应酬较多,喜欢喝酒的人员尽情地放松自己,因此在节日期间喝醉酒的人员较多,若见醉酒人员向小区走来,确认是业主或有明确来意的来访人员后,提前将其所到之处的门禁打开或及时联系醉酒人员的家人,尽量避免与醉酒人员讲话,与醉酒人员保持距离并暗中跟踪其行为,若发现问题及时向上级汇报处理。

2.2.特别注意业主酒后驾车,车场岗需加强巡逻跟踪,发现问题及时处理或向上级汇报。

3.节日期间的注意事项:

3.1.禁止在小区内燃放烟花、炮竹,耐心向业主做好解释工作,讲明燃放烟花、炮竹所存在的安全隐患,并讲明燃放烟花、炮竹属政府禁止行为;

3.2.节日期间禁止装修、施工;

3.3.节日期间有部分业主回内地或旅游度假,安全员需清楚了解情况并加强对相关房号的重点检查和监控;

3.4.管理处全体人员需保持通信畅通,班组长以上人员需保持全天候通信畅通,若遇突发事件,相关人员必须在第一时间赶到现场;

3.5.节日期间需加强对各岗位的检查,确保岗位工作状态良好;

3.6节日期间若遇突发事件,严格按照突发事件处理程序处理。

第6篇 创建天津市物业管理优秀示范住宅小区实施方案

熙园创建“天津市物业管理优秀(示范)住宅小区”实施方案

上京熙园投入使用已一年多,在开发商、广大业主和本公司的共同努力下,上京熙园已基本进入了正常的运作和良好的管理状态。为了使上京顺园更加完美,同时为更进一步提高管理工作水平,规范管理工作,根据天津市关于创建“物业管理优秀(示范)住宅小区”的精神,经请示地区公司同意,决定在2007年开展创建市级“物业管理优秀(示范)住宅小区”的活动,并根据国家标准制定本计划。

一、准备阶段

在2007年7月至2007年10月的这段时间里,完成以下工作:

1、组织机构。

创建是一项系统性、长期性的工作,良好的组织、计划和实施是达到“优秀(示范)住宅小区”的标准的先决条件。为此我公司将创建的全部工作内容“分包”,落实责任到具体人员,在创建领导小组的统一组织下协调工作。

(1)建立创建领导小组

创建领导小组由总负责人小区经理洪世宏负责,管理部邓胜阳做现场专业指导,设环境、保安、文件、工程等七个小组,主管七名,成员若干名,为各班组主管和骨干。

专业指导:天津市宝坻区房管局物业管理处

(2)创建领导小组工作制度

创建小组全体成员须以身作则,带领全体员工首先将创建工作的具体内容落实到实际工作之中;第二充分提高工作效率,并以创建为手段,提高我们的管理水平和服务水准;第三提倡无私奉献之精神,利用业余时间去完成8小时内无法完成之全部工作。

(3)创建领导小组例会制度

创建领导小组的全体成员,于每周六上午10:00至11:30召开创建工作例行会议,主要内容为:总结上一时期的创建工作,发现问题、寻求解决方案;安排本期的创建工作;检查计划的落实情况。另外,创建领导小组负责人可根据实际情况,安排相应的专题会议。

(4)建立工作日

第7篇 住宅小区二次装修管理方案

住宅小区项目二次装修管理方案

入住后,随之而来的将是房屋二次装修的高峰期,为了保证物业的结构安全,维护居住区的统一、美观,我们将以房屋结构、外观.防水、违章搭建、装修秩序(物品出入、安全、消防)等作为装修管理的工作重点,严格进行装修管理(二次装修管理制度及流程详见z物业操作手册文件)。

一、加强宣传、正确引导

针对**.凤凰城的特点,制订详细的《装修管理指南》,在入伙办理手续时发放给业主,同时管理处为业主提供必要的房屋结构图纸,指导业主合理进行二次装修。

二、严格审批、加强巡查

根据对二次装修管理的经验,我们在**.凤凰城装修管理中注重于以下步骤:

*在二次装修的审批过程中,建立管理处相关主管初审,管理处经理审批的二级审批责任制,强化审批责任。

*加强对施工队伍的管理,实施“二证一书”制度,要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”,并签订“二次装修责任书”,同时要求施工单位缴纳一定数额的装修服务费。

*加强装修过程的监督,各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点,并在入伙前着重给予培训。

*在装修期间,成立以行政、工程及安全护卫为成员的二次装修联合管理组。目的就是在装修高峰期间,对装修过行更有效的管理和监控,并强调下列监管重点:

*为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,我们在实际工作中,除要求项目主管的例行巡查外,管理处护卫员、清洁等各岗位也对二次装修进行全方位监督,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监督网绍,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。

*为防止房屋装修后经常出现渗漏水问题,我们将在施工装修审核前与业主做好相关位置的防水交接,并要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理,装修竣工验收时重点对这些部进行二次验收。

*为维持居住区装修秩序及安全,我们将加强对施工队的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业;实施外来入员准入制度,严格管制各出入□,对搬出物品一律取得业主同意后登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除装修带来的噪音和垃圾污染。

三、依法管理、以理服人

对违章装修的施工单位我们将以说服教育为主,劝其整改。对整改不良的我们将以装修责任书为依据,要求其限期整改并上报主管部门。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将积极采取法律途径予以解决,确保居住区房屋本体及公共设施的完好,维护业主的共同利益。

四、谨慎验收、不留隐患

我们将着重验收房屋结构、外观及上下水、供暖管道、电气线路等隐蔽工程的质量,对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报,经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后我们将依据标准严格验收,同时建立装修回访制度,在装修完毕后的二个月内,我们将再次上门复查,对复查中发现的隐患予以坚决消除。

第8篇 大型住宅小区智能化系统的管理维护方案

大型住宅小区智能化系统的管理、维护方案

(一)****智能化系统说明

****智能化系统,包括红外线周边防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、保安对讲系统、消防报警系统、区内背景音乐系统,该五系统均与管理处智能控制中心连接。

(二)****智能化系统的管理和维护

针对****智能化系统的特点,结合我公司智能化系统管理的经验,制定如下管理及维护方案:

1. 建立设备运行及维护人才队伍

由高素质的专业人员来使用和维护设备,设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍,并邀请相关单位(如该系统的设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。

2. 对用户进行多种形式的培训

用户能否正确使用室内智能系统,是减少误报警及延长设备使用寿命的关键,我们将从第一个入住的用户开始,通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式,让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。

3. 严格监控装修及其它施工工程

首先,我们将对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次,我们将对所有的装修进行严格监控,监管人员每天至少二次到现场查看,防止线路被损坏。

4. 建立供应商档案

我们将对所有的器件、配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位等等,并与供应商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需的配件,并能跟踪产品的更新换代,使****的智能化系统得到及时的完善。

5. 处理好入住初期的误报警问题

****的智能化系统科技含量较高,住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程,在这一过程中,各种误操作都会随时出现,造成智能中心的报警频繁发生,所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键,我们将根据实际情况,在入住初期设定一个n秒的滞后报警(由软件实现),当住户误操作时,可在n秒内通过室内的操作键盘,解除报警,这样智能中心就不会发出报警信号,从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。

6. 日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径,而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表:

****智能化系统巡视和保养计划

项目 内容 周期

摄像监控系统巡视、检查一周

保养半年

煤气泄漏探测器试验、保养半年

三表自动抄表系统巡视、检查一个月

红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系统保养一年

智能控制中心设备保养一年

区内背景音乐系统保养半年

消防报警系统巡视、检查一月

保养半年

其它智能化系统保养、检查

(三)报警应急处理

安装于每套住宅单元内的各类探测器(红外线探测器、紧急按钮,煤气泄漏探测器等)对户内警情进行实时检测。当有警情发生时,探测器将通过室内的cdt向智能控制中心发出讯号,控制中心将即时反应,立即发出报警铃响并显示报警地点、报警性质及住户的相关资料。值班人员将根据报警的性质,做如下应急处理:

1、 煤气泄漏报警紧急处理程序

2. 紧急求助处理程序

3. 消防报警紧急处理程序

4. 异常现象的紧急处理程序

智能控制中心的值班人员通过摄像镜头发现小区内有异常现象(偷车、抢劫、交通事故等)时,将按下图进行紧急处理。

第9篇 争创中山市物业管理示范住宅小区实施方案

争创“中山市物业管理示范住宅小区”实施方案

为了规范小区内部管理,给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境,全力将**推上中山市物业管理优秀住宅小区行列,树立小区良好形象,促进小区物业保值升值,现拟定以下争创“示范”实施方案。

开展实施工作分以下4个阶段

申报准备阶段→宣传阶段→工作落实阶段→迎检阶段(结束)。

一、申报准备阶段

1、根据上级主管部门要求,准备好各种送审材料,包括:小区建设工程规划许可证及规划验收文件;建设主管部门或质量部门出具的工程验收文件;上一年度物业公司财务报表;物业公司营业执照和业主委员会成立证明文件;经规划部门批准的项目总平面图;小区外观形象的照片若干张。

2、填写《管理单位自评概述》,并将达标申报表上交中山市建设局和中山市房地产协会。以上工作要求在2006年8月5日前完成,由物业总部***总监负责,**配合。

3、成立**创建中山市物业管理示范住宅小区领导工作小组,具体成员为:

组长:***(物业总监)

副组长:***(管理处经理)

组员:***(管理处主任)、***(安全服务部主任)、***(总监助理);

4、领导小组下设5个专业小组

第一组:基础管理组

组长:***组员:**、**、**;

第二组:清洁服务组

组长:** 组员:**、**;

第三组:绿化服务组

组长:**组员:**、**

第四组:设备维修服务组

组长:**组员:**、**

第五组:安全服务组

组长:**组员:**、**、**、**

组织的成立和组别的分工,于2006年8月18日前明确落实。

二、宣传阶段

1、明确创建工作目的,内部下发通知,全体总动员,统一思想认识,倡议广大员工积极参与;

2、发动广大业主积极配合,在各大堂张贴宣传通知,在各明显部位宣传横幅标语,营造活动气氛;

以上工作要求在2006年8月20日前完成,由**负责,**、**、**配合。

三、工作落实阶段

分三步走:抓基础→抓落实→抓效果。

1、资料总目录的汇总分类及相关物业软件的完善工作,要求于2006年8月25日前完成,由**负责。

2、现场各种硬件的完善工作,包括:小区平面图、路标导向、各车库指示牌、各楼宇标识、各景点警示牌、各楼座标识、各垃圾桶果皮箱、垃圾中转站、各市政公用设施等方面检查和落实,要求于2006年8月25日前全面落实,该项工作由***负责,**、**、**配合。

3、各专业小组根据日常工作规范,包括:各岗位工作量化操作标准、各种工作记录归类、各种报修记录、各种投诉处理记录(回访)、保安门岗记录、巡逻签到记录等,于2006年8月26日全面完成,由各专业小组组长负责督导,各相应组员配合。

四、迎检阶段

1、2006年8月25日前,各专业小组完成第二次以上内部自评自验和整改工作,确保创建达标;

2、2006年8月底―9月初(或9月底),按上级通知要求,完成上级领导及考评专家小组现场考评验收。

以上方案,当否敬请上级领导审核指导。

中山市**物业管理服务有限公司

2006年8月5日

**业主委员会审批意见:

第10篇 住宅小区入伙管理方案

住宅小区项目入伙管理方案

一、入伙管理要点

*提示业主在入住前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返。

*为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。

*即时完成入伙注记。

*受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

二、业主入伙流程

我们将根据项目的实际情况与开发商一起指定合适的业主入伙流程,保证业主入伙的便捷和高效率。以下流程图仅供参考。

三、入伙作业标准

*入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

*入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立客户档案。

*入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。

*特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量。

*内部手册登记及时,即时完成注记。

*入伙按户汇总,次月5日前全部归档。

四、入伙作业检查规范

为了保证***凤凰城住宅小区入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

*集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

*正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

第11篇 某某住宅小区入住管理方案

某住宅小区入住管理方案

通过设计合理的入住方案,使业主办事方便快捷、入住工作规范有序、各项资料收集归档齐全。

1、入住前准备好以下文件:《房屋验收单》、《住户手册》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位、共用设施维修委托协议》、《业主登记表》、《室内安防系统说明书》及一些告知提示性文件。

2、安排好入住办理场地,准备好办公设施,并将有关入住流程的指示、收费标准等公示的文件上墙。

3、一般安排7-10天集中交房时段,组织较多的工作人员,开放多组流水作业通道。进入正常时段后由业主服务中心负责。

4、《住户手册》及公众物业管理制度住户手册分七个部分,主要内容有:

(1)前言。主要是欢迎祝愿词、小区简介、介绍小区管理单位及其合作愿望、编制说明等。

(2)住宅使用说明书。包括房屋开发、设计、施工、监理单位,配套设施的配置,住宅内配备的设施,注意事项等。

(3)小区物业经理人简介。包括物业管理处机构设置,物业管理处职能,物业管理的服务内容,物业费的收取标准。

(4)小区服务指南和物业管理服务项目。

(5)**小区使用公约。

(6)小区各项管理规定。包括公众物业管理制度如环卫、绿化、安全、消防、交通停车、装修、广告招牌与指示牌、物品搬运,公共设施管理制度、精神文明公约等。

(7)其他。常用电话、小区平面图、国务院《物业管理条例》、《宁波市城市房屋使用安全管理条例》、建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》。

(8)重要提示。

5、入住手续及相关工作程序和制度

(1)入住手续流程:验证-发放资料-填表和签协议-收费-发放钥匙-验房。

(2)验证:交房通知书、交房流转单、售房合同、业主身份证、其他注明应具备的文件资料。

(3)发放资料:《住户手册》、《装修指引》(附装修申请表)、《委托服务项目表》,请业主签收。

(4)填表、签协议:《业主家庭情况登记表》、《房屋装修管理服务协议》、《房屋共有部位及共用设施维修委托协议》。

(5)收费:按物价局规定核收各项物业管理费用。

(6)发放钥匙。

(7)验房:工作人员陪同业主对房屋进行验收,并填写《室内房屋验收记录单》一式二份。

(8)保修。①告知业主应在装修之前申请保修,如已开始装修并出现问题,则应鉴别是否因装修损坏引起。②由管理员在《保修登记表》上登记,明确业主约修时间、联系电话等。③通知施工单位或委托派管理处维修人员在预约时间内进行维修。小修、急修当场维修。④业主验收签字确认。维修人员也应签字。

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作

1、前期物业管理阶段按照投标书规定的收费标准,一年后根据小区价格听证会确定的收费标准,依照市物价局的样板规定制作物业管理服务收费标准,放置在小区宣传窗内。

2、在管理处收费办公室或收费现场张贴(挂)物业管理服务收费标准,并向业主说明收费项目、内容及服务标准。

3、如通过业主大会或社区居委会等,多渠道向业主做好收费标准的宣传工作。

第12篇 项目争创市物业管理示范住宅小区实施方案

项目争创市物业管理'示范住宅小区'实施工作方案

20**年按**物业年度规划要求及e花园项目物业管理品质提升的需要,提请开展**市物业管理'示范住宅小区'创建工作,旨在进一步完善小区的硬件设施,推动小区物业管理服务更加规范化、专业化、精细化、职业化,加强行业交流,多方面吸收物业管理行业发展的创新成果,全面提升小区物业管理服务品质,营造更加和谐的小区生活环境,使业主能享受到**物业更加优质的物业管理服务。

为保障创优工作质量,成功取得**市物业管理'示范住宅小区'称号及奖牌,根据《国优标准》,结合e花园项目的实际情况,制定本创优工作实施方案。

一、方案依据

建住房物[2000]008号文《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》及**市物业管理'示范住宅小区'创建申报要求。

二、创优目标:以较好的成绩通过**市'示范住宅小区'的检查考评,获得市'物业管理示范住宅小区'称号及奖牌

物业公司已从入住办理开始连续坚持对e花园项目投入资金,不断进行小区硬件设施的整改完善,提升小区硬件标准和养护品质,打造高尚、精品、和谐小区品牌。

本年度创优经费包括项目整改完善费用、资料印刷费、接待费、增加维修材料费等项目,详见《20**年度e花园项目创优费用预算》。

三、组织机构及职责

1、**物业针对e花园项目市优创建工作成立了'e花园创优工作小组',负责市优创建领导、支持与督导工作:

工作小组成员如下:

组长:z(**市**物业服务有限公司总经理)

副组长:z(**市**物业服务有限公司副总经理)

z(e花园项目经理)

组员:z

2、创优工作小组工作职责:

1)按照公司创优工作要求,负责制定小区《创优工作实施方案》,及时向公司申报审批同意;

2)负责组织实施小区《创优工作实施方案》;

3)组织创优工作自查自评,组织各级检查发现缺陷的整改完善工作;

4)按照《创优工作考评标准》,制定完善物业服务中心档案资料体系,编制小区《迎检资料目录》;

5)组织国优标准及创优工作规划的员工培训;

6)负责按预算使用创优经费,提高创优工作效益;

7)制订服务中心创优工作绩效考核激励规定,兑现考核奖惩结果;

3、'创优工作小组'下设四个工作组,分别为资料完善达标组(含财务)、环境养护达标组、设备养护达标组和安全防范达标组,各达标工作组的人员构成及工作职责如下。

管理组

组长:z

组员:z

资料完善达标组

组长:z

组员:z

工作职责:

1)对照《标准》及小区《迎检资料目录》,收集、整理、完善、汇编、装订全部迎检资料;

2)对照小区《迎检资料目录》,负责档案资料管理质量达标;

3)组织实施社区文化活动,宣传小区创优工作及创优工作成果,发动小区住户积极参与创优活动,大力营造和谐社区氛围。

环境养护达标组:

组长:z

组员:z

工作职责:

1)负责小区清洁服务品质和绿化养护服务品质达标,为资料组提供符合iso9000质量体系、规范的清洁服务和绿化养护服务质量记录资料。

设备养护达标组

组长:z

组员:z

工作职责:

2)负责实施小区硬件设施整改完善项目;

3)负责小区机电设备、设备房、公共设施及房屋外观的维修养护质量达标;

4)为资料组提供符合iso9000质量体系、规范的设备设施养护服务质量记录资料。

安全防范达标组

组长:z

组员:z

工作职责:

1)负责小区治安防范服务、消防监控服务和车辆停放服务质量达标;

2)负责完善小区安全防范网络和群防体系建设,持续确保小区零案件发生;

3)负责准军事化的护管队伍管理及宿舍内务卫生达标;

4)负责为资料组提供符合iso9000质量体系、规范的安全防范服务质量记录资料。

四、工作阶段及任务

小区市优创建工作自20**年*月*日开始,*月初'市优示范住宅小区'考评完毕、公司组织总结后结束。分四个实施阶段,具体安排如下:

1、宣传动员及准备阶段(*月*日--*月*日)

1)公司召开物业服务中心主管级以上员工会议:发布公司创市优工作规划,组织《国优标准》培训,部署公司创市优工作总体安排,明确公司职能部门与物业服务中心的分工协作,要求各部门团结互助、齐心协力、分工合作、全身心投入创优工作。

2)公司品质部负责《创优资料汇编目录》的拟定及创优工作培训。

3)行政人事部通过内部培训向全体员工宣传创优工作意义,物业服务中心利用小区宣传栏、温馨提示栏及致小区住户的公开信等形式,向小区住户宣传'创优工作',广泛动员住户积极参加小区创建工作,赢得小区广大住户的支持与配合。

4)物业服务中心根据《国优标准》,制定小区《创优工作实施方案》,及时申报公司审批同意。

5)物业服务中心召开全体员工动员大会,发布小区《创优工作实施方案》,安排布置小区创优工作,激发员工创优工作热情和创造性工作。

6)物业服务中心组织全体员工认真学习《国优标准》和小区《创优工作实施方案》。

2、重点难点突破阶段(*月*日--*月*日)(详见附各小组工作计划)

1)环境养护达标组完成清洁服务及绿化养护服务的季度、月度的定期作业项目。

2)设备养护达标组负责小区设备、设施及重点项目改善工作

3)安全达标小组此阶段完成小区治安、车辆、消防防范的改善工作

4)资料完善达标小组,对照创优资料目录完成资料的规档工作及创优资料汇编、创优汇报材料。

5)物业服务中心负责制定并组织实施重点难点工作推动计划,力争在2月28日前全面完成;物业服务中心无法解决的问题,须及时申报创优工作领导小组协调解决。

6)创优工作领导小组,须保障小区省优创建经费落实到位,满足小区使用;

3、品质

巩固提高阶段(*月*日--*月*日)

1)公司创优工作小组组织职能部门,于*月上旬按《国优标准》对参加创优小区进行首次检查,查出存在的问题与不足,并发布首次《创优工作检查报告》。

2)物业服务中心根据首次《创优工作检查报告》及自检结果进行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解决的问题上,对于难点问题或物业服务中心无法解决的问题提交领导小组统筹研究解决。

3)在6月5日前组织第二次模拟检查,发布第二次《创优工作检查报告》;对各小区的创优工作,提出具体的巩固、提升意见。

4)物业服务中心根据领导小组发布的第二次《创优工作检查报告》及巩固、提升意见,组织细致的完善工作;对容易出现差错而又易忽视的问题,须制定有应急措施。

5)资料完善达标组在*月*日前,完成迎检资料的编制装订工作。

6)环境养护达标组须提前完成季度、月度清洁服务及绿化养护服务的定期作业项目,达到较高的现场服务品质。

7)公司创优工作领导小组完成自查自评,给出自查评分结论。

4、市优迎检阶段(*月*日-市优检查)

1)物业服务中心提前召开全体员工大会,总结小区的创优工作和成绩,进行市优迎检接待工作培训,调整员工的精神状态至最佳;组织清洁公司、绿化公司适当增加服务人员,保持最佳的环境服务品质;完成市优检查接待准备工作,营造小区迎检氛围。

2)公司创优工作领导小组审查小区《创优工作汇报材料》及汇报幻灯片,到小区现场办公,巡回检查,督导迎检准备工作。

五、创建市优工作总结

创市优检查考核结束后,物业服务中心将组织专题总结,向公司汇报小区创优工作总结报告,申报创优工作先进个人及事迹,为公司后期项目创优工作提供经验。

公司在*月份组织召开创市优工作总结表彰大会,对创建工作中涌现出来的先进个人和事迹进行表彰,兑现奖惩结果。

物业服务中心对考评达标项目加以维持和完善;对考评发现的质量缺陷,制定有效的整改措施,在考评结束后半个月内全部逐项落实整改完毕。

六、纪律保障:

创优工作小组成员在创建期间,一律服从工作小组的安排和调配,并严禁擅自调休、请假,如有特殊情况,确需请假或调休的,须征得物业服务中心创优工作小组组长同意后方可。如有违返以上规定,按公司相关规定从严处理。

附:《e花园各业务创优工作计划》

**市**物业服务有限公司

e花园物业服务中心

二0**年*月*日

注意事项:

1、工作阶段中的工作任务,须进一步优化细化,详细排列未达标项目的整改完成时间,,并将其作为附件。

第13篇 住宅小区装修管理服务方案

住宅小区装修管理与服务方案

装修管理是物业实际操作中的一大难点,同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。为维护***项目外观形象的统一、美观,保障智能化系统的正常使用功能不被破坏,物业管理处将从实际出发,以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督重点。做好装修宣传培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节,力争服务在一线、监管在一线,从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。

一、正面宣传,合理引导

管理处针对项目特点,制订详细的《装修指南》,在入住办理手续时发放给业主,管理处为业主提供必要的房屋结构、水电走向图纸,指导业主合理进行装修,同时将加大装修宣传的力度,在公共区域明示装修规定、违章装修的危害性和处理措施,并增加环保装修的宣传,充分发挥社区文化的导向功能、约束功能,并由贴心管家直接负责与业主沟通引导,架起管理处与业主的沟通桥梁,提高业主的自觉性。

二、严格控制装修备案程序

工程部主管审核业主提供的装修公司营业执照、资质证书、装修方案,管理处经理对住户的装修申请审批,并签署备案意见。审批的基本原则是确保建筑物结构安全和装修协调、统一、美观,符合消防安全要求。

三、加强装修期间的监督与管理

1、装修行为的管理

成立以工程及保安员为成员的装修联合管理小组,工程部主管为主要负责人。管理小组按《装饰装修管理服务协议》内容负责结构安全和建筑装修监理,检查并及时填写《装修巡查记录》。主要目的就是在装修期间,对装修进行更有效的管理和监控,管理重点主要有:

1)为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,在实际工作中,工程技术人员每两天巡查一次;安管员每天对装修进行全方位监管,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。

2)为防止房屋装修后出现渗漏而引发责任问题,我们将要求装修单位对厨房、卫生间做防水施工后进行48小时的闭水试验,确认未发现渗漏后方可进行下一步施工。对于在施工过程中涉及到阳台凿开找平层的,必须要求重新进行防水施工处理方可下一步施工。

2、装修人员的管理

为更好的加强对装修人员的管理,采用“二证一书”制度,即要求装修施工单位办理《施工许可证》和《施工人员出入证》,签订《装修安全责任书》,同时要求装修单位缴纳1000元的装修保证金。

3、装修材料用品的管理

实施对外来人员准入制度,严格管制社区出入口,对搬出/入物品由保安员查验《施工许可证》和《施工人员出入证》,登记后放行;严格控制易燃、易爆材料进入云顶尚品。严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。为维护小区装修秩序及安全,我们将加强对装修企业的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业。

四、依法管理,以情感人

装修监督中如发现问题,根据装修违章程度,签发《整改通知书》,并送至装修人员及业主签字,要求在规定期限内整改。对违章装修的单位我们将以说服教育为主,对不配合的我们将以装修协议书为依据,酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主,我们将上报政府主管部门予以解决,确保居住区房屋本体及公共设施的完好。

五、谨慎验收,不留隐患

验收环节是装修管理的最后一个环节,为避免日后为管理工作带来隐患,我们将在本环节中严格把关。验收过程中应重点对房屋结构、外观及上下水、电气线路、卫生间

和厨房防水等工程的质量进行检查,对隐蔽工程要求装修企业每完成一项必须事先向管理处申报,经验收核准后方可进行下一道工序。达不到合格要求的项目,由装修企业按整改通知继续整改,并在《装修验收记录表》中记录,直到合格为止。

六、装修手续办理流程

1、由业主提交《装修申报表》;

2、施工单位提交相关资质证书、营业执照、税务登记证原件、复印件、项目设计图纸,进场施工人员身份证原件、复印件、1寸像片2张等;

3、管理处对项目装修方案及施工图纸进行审核后,出具书面审批意见并签定相关装修管理协议;

4、管理处与业主对室内冷热水管打压,压力0.8mpa,时间10分钟保持压力不降,签署管道压力正常意见。室内管道移交完毕,施工人员场施工;二次装修不需进行此项操作;

1、毛坯房业主须对厨房、卫生间进行二次防水处理,闭水48小时试验并经管理处验收合格后方可继续施工;

2、装修过程中不容许施工人员留宿装修现场,生火做饭,延长施工时间等;

5、每天有保安人员巡视施工现场,检查现场安全、施工范围、施工时间等并记录在《装修巡视检查记录表》上;

6、装修结束并经业主验收合格后由业主向管理处提出项目验收,验收合格及核实无违章记录后1个月退还业主装修押金,3个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金。

七、装修手续办理流程图(略)

第14篇 船厂住宅小区物业管理整体方案策划思路

船厂职工住宅小区物业管理整体方案策划思路

针对本物业小区的自然条件和住户构成特点,按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准,本公司准备对**船厂职工住宅小区采取的总体管理思路为:以创建船厂文明宿舍楼区为宗旨,依照厂方企业文化对宿舍区公众部位采取统一有效的日常物业管理工作,结合驻宿舍区域船厂职工楼层分单元自管、评级体系(推选宿舍区职工代表--楼长)。

(一)、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为住户所关注的工作,必须做到万无一失。针对本小区的特点。本公司采取全封闭式管理,即在人员管理上将进出小区的人严格实施'来访登记'的方式进行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司独有的'记忆+规范'法,对小区住户的车辆粘帖有本小区标志的准停卡,标准化管理,以确保车辆及物品出入的安全;同时,本公司独特的'安全预案制'、'巡楼制''不均衡管理法'也将全面应用于小区,以确保本小区在安全管理上的万无一失。

保安人员素质要求:采用复员军人,采取每周六天制准军事化管理、培训;所有服务于本小区的保安人员年龄均在22-28岁,身高173以上。门岗人员必须跨立服务,统一着装,配饰'人性化'服饰。

(二)、公共事务管理与人性化服务

针对本小区的实际情况,本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式,特别措施有:

1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务的方法,只需住户打一个热线服务电话,所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。

2、'时效制'所有物业服务管理中心的对外服务工作均采用限时工作制,在对住户公开承诺的时间内完成。

3、承诺制、这是本公司最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度,通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

4、不均衡管理、所有员工的工作均是按照住户的生活节奏设计的,均以满足住户的生理需要和心理需要为主要目标。

(三)、消防管理

对做好本物业小区的消防工作我们将采取以下措施:

1、严格按照有关消防法规的要求,协助实施竣工验收和组织实施接管验收。

2、建立防火规章制度,由物业服务管理中心与小区住户签定《消防责任书》,并实施必要的奖惩措施。

3、建立一支由物业服务管理中心全体员工及部分住户(楼长)共同参加的义务消防队,定期组织消防演习,完善自救体系。

4、经常进行防火检查,及时清除消防通道违夫摆放的物品,消除住户办公区域内的火险隐患。

5、定期检测消防设施,器材的安全系数,做好检查记录,实行责任人制度,确保消防设施时刻处于很好状态。

(四)环境服务管理

环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点,本公司准备采用如下管理方式:

1、定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后论据本公司长年积累下来的(劳动定额)标准通过投票来竞争上岗配置清洁工,花木工,从而确保环境服务质量。

2、按照国际环境质量体系的要求全面管理小区的生活环境,将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面,必然带给本小的住户一个宁静、优雅、滞净、安详的生活环境。

3、所有服务于本小区的保洁人员年龄均在40岁以下,形象好,服务意识强,无不良习惯。

4、建议将物业管理整合该项目配套餐饮、娱乐、休闲场所进行统一管理,与驻宿舍区职工日常生活紧密联系,便于实施一体化管理模式,组成完整架构的船厂企业文化。具体相关管理细则待商榷后制订。

(五)社区文化

为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的社区文化氛围,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境,活跃辖区气氛,增强业住户参与意识,使物业服务管理中心工作的得到住户及住房及社会各界的支持和理解,建立良好的社会公共关系,我公司将在本小区开展丰富多彩的社区文化活动。

首先,在物业入驻时,望能得到厂方大力支持,开展一次主题为'爱我家园'的喜庆活动(旨在为船厂宿舍区域职工住户'乔迁'新居的庆祝活动,借此机会加强各方沟通及宣传企业文化)。

其次,在日常管理服务期间,每季度开展诸如象棋比赛,书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆祝活动;在小区显眼处设置主题宣传栏,定期组织保安员及工作人员,及小区住户共同参加学习交流,每月更换社区宣传栏,让住户了解物业服务管理中心,信任物业服务管理中心,支持物业服务管理中心的工作。

(六)内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区,我们公司将全面推行一套成熟的标准作业规程,规范化管理,规范化服务。

第15篇 争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案承诺

争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案与承诺

(1)创优方案

指导思想

以业主、用户满意为宗旨,以国家物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理服务队伍的整体素质和小区的管理水平。

具体目标

a.房屋及维修管理方面:

房屋外观完好、整洁,定期清洁。

小区内有明显指示标志:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。

房屋完好率达到98%以上。

无违章搭建。

房屋维修及时率98%以上,零星修理合格率100%,做好回访及记录。

档案管理完善,有专人管理,做到完整、清晰、安全、正确。

b.设备管理方面:

小区内所有公共设备图纸、资料齐全,管理到位。

设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。

每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规程。

消防设施完好,可随时启用。

安全监控系统设备完好,使用正常。

c.市政公用设施管理方面:

小区公共配套服务设施完好,不随意改变用途。

供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。

道路畅通,路面平坦。

交通管理规范,车辆停放有序。

污水排放通畅。

d.环境卫生管理方面:

小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。

小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。

根据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。

做好凭证饲养宠物的宣传,小区内严禁饲养家禽,并经常检查,发现问题及时纠正。

小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。

小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。

高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。

e.绿化管理方面:

按小区规划要求做好绿化的培植、养护。

小区公共绿地不占用,不随意改变用途,保证小区绿地率。

合理分布树、花的种植,做到四季长绿,月月花香,充满生机。

绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。

f.治安管理方面

小区实行封闭式管理,采取常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。

小区实行24小时保安值班、巡逻制度。

小区内安全监控系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。

思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。

保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。

危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。

重视对保安人员的思想教育和业务培训。

g.财务管理方面:

建立规范的财务管理制度。

严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。

为住户提供多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。

h.社区文化建设方面:

充分利用小区的娱乐场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文化活动,比如:游泳比赛、书法比赛、篮球比赛和健身指导等。

积极配合社区开展各项公益活动。

半年开展一次征询住户意见活动,及时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户满意率达到95%以上。

提倡住户互帮互助,文明居住,关心病残者、老人、妇女及儿童。

积极开展精神文明建设,使住户能自觉遵守小区各项管理规定。

(2)实施办法

a.建立创建领导小组:

创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组,由公司领导任组长,负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担任成员,负责创建活动的指导工作。

b.制订实施计划:

根据创建活动的总体安排,制订切实可行的实施计划,要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。

c.强化各项管理制度:

要借创建活动的东风,建立、健全各项管理制度,以制度促进管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。

d.加强检查、督导:

对创建活动要经常进行检查、督导,及时总结经验。对存在的问题,要认真查找原因,寻求解决的办法,不搞花架子,不做表面文章,确保创建活动健康开展,取得成效。

(3)奖惩措施

在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中,对表现突出、成绩卓越者,将给予奖励,奖励标准另定;对表现低劣、工作不力者,将给予批评,并酌情给予行政处分。

(4)创优计划

时间工作性质工作内容

创优达标准备阶段组建创优工作领导小组:设组长一名,成员若干名。为确保创建工作有组织有计划地开展,建立创建工作领导小组例会,每半月召开一次工作例会,总结上一阶段的工作,对发现的问题及时确立解决方案。安排本期创建工作,计划落实情况。

开展宣传动员工作,为保证创建工作的顺利开展,在创建过程中开展宣传动员工作,使全体员工积极参与到创建工作中去,齐心协力完成创建活动。

创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评,通过初评寻找差距,并就相关问题的解决落到人,及时进行整改。

将问题进行整改,根据市达标标准,结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发现的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题整改的及时性和有效性,最终达所制订的目标。

迎检阶段根据市创优达标的评分标准,组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。

创市(省)优阶段总结经验、积累资料,提高管理水平和服务水准。

根据评审结果,继续保持达标的标准,对未达到标准不足之处加以整改,在达标的基础上进一步

提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优秀小区标准。

创国优阶段总结创市(省)优的经验,发扬成绩,改进不足。