小区管理处员工培训方案员工考核奖惩机制规定（十二篇）

第1篇 小区管理处员工培训方案员工考核奖惩机制规定

小区管理处员工培训方案、员工考核与奖惩机制

员工培训:

为了提高管理水平,采取平时自学为主和定期培训为辅的方法,提高从业人员的文化素质、业务能力和工作水平,做到全员培训合格。

1、新招聘人员实行一个月业务学习,考试合格者留用。

2、保安员每日进行常规训练,增强安全责任心。

3、每周安排一定时间学习有关业务文件、报刊、书籍,兴行管理经验座谈会。

4、每季举行一次全员消防训练,学习有关消防器材的使用方法、熟悉本小区消防设施分布状况以及学习有关救生方法,并举行消防演习,要求人人达标。

5、定期培训员工处理突发事件的应急能力,熟练掌握在发生火警,治安案件等情况下应急处理方法,并举行消防演习,要求从从达标。

6、每年组织现市内外的先进单位参观学习

7、有计划的安排维修,绿化等各工种员工分批进行培训学习和深造,以确保员工的整体文化素质。

8、定期进行电脑培训和智能化管理的培训,引进现代高科技管理技术,提高工作效率。

培训目标:

1、确保员工年度培训在150课时以上;

2、新员工培训率100%,培训合格率100%;

3、管理人员持证上岗率100%

4、特殊工种人员持证上岗率100%

5、员工年度培训率100%,培训合格率100%。

培训方式:

自学;自办培训班;外派学习培训;理论研讨或专题讨论;参观学习;岗位轮训。除上述培训项目外,我们还将针对本小区的实际情况,对物业服务管理中心员工进行下述紧急事件处理培训:

火警应变;电力故障,上、下水管道爆破;雷暴和台风;百法聚集滋事,处理可服物体与恐吓电话;处理本小区客户投诉;违例或遗弃车辆;收获财物。

员工考核与奖惩:

1、录用与考核

(1)录用:根据我公司的人员编制、用工条件,经人事部门和用人单位联合考核、面试择优录用。录用后经物业服务管理中心培训部门对员工进行上岗培训和业务考核,试用3个月。

(2)考核:考核检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段,我公司制订了一系列的考核制度和实施办法:

a、签订经营管理目标责任书,考核整体目标完成情况。

b、每年对员工进行两次岗位考核,根据考核业绩实施奖惩。考核率100%,年淘汰率5%,岗位轮换率10%。

c、对新员工在录用前进行一次全面考核和面试,经培训后进行考核,考核率100%。

d、培训项目结束后,对培训人员进行一次全面考核。

e、对物业服务管理中心主要负责人每年进行两次民主评议,根据评议及考核结果决定是否续聘和调换。

2、淘汰机制

在实施小区物业管理过程中将严格按照我公司的员工考核和淘汰机制程序运作,结合小区实际情况,贯彻实施淘汰机制,提高管理服务水平。

第2篇 住宅小区管理处应急分队方案-5

一、目的:为了加强对小区突发紧急事件的防范应急能力,更有效的及时对突发紧急事件的应急处理,成立**家园应急快速反应分队。

二、职责:管理处经理为应急快速反应分队总指挥。

安全主办、客户服务主办为副总指挥。

全体安全员为快速反应分队成员。

三、方法和过程控制:

3.1、当指挥中心、客户服务中心或其他人员接到报警信息时,应立即通知管理处经理、安全主办并做好相应的应急措施。

3.2、指挥中心确认报警信息后迅速作出反应,及时按响安全班紧急集合信号,迅速召集全体安全员。

3.2.1、立即将详细情况通报值班各岗位封锁控制小区各出入口、外围墙。

3.2.2、密切监视闭路监控系统、做好录相、注视小区动态,注意安全防范报警信号。

3.2.3、配合搜索组把电梯迫降到底层。

3.3、封锁组:当班班长负责组织当班人员对各出入口以及现场的封锁。

3.3.1、**2号、6号岗负责进出人员、车辆控制及东面、南面的围墙封锁。

3.3.2、**3号岗负责对小区北面、西面的围墙封锁。

3.3.3、**4号岗负责假山处至南大门的围墙封锁。

3.3.4、**8号岗负责内庭院单元门关闭等整体情况,加强各出入口的拦截、封锁工作。

3.3.5、**5号岗负责关闭车库门禁,对车库进行封锁,并协助2号岗对东面围墙和南面围墙进行封锁。

3.4、拦截组:由未当班一名班长、两名未当班2号岗、3号岗组成。

拦截组接到中心报警信号在班长的带领下立即带上装备到达指定位置负责拦截任务,拦截组将小区庭院拦截分开成a区、b区(1号楼为a区、2号楼为b区)进行拦截工作。

两名2号岗带上装备分别负责对负一层车库a、b区各通道口的拦截。

两名3号岗带上装备分别负责对负二层车库a、b区各通道口的拦截。

班长负责内庭院a、b区的拦截任务。

3.5、搜索组:由一名未当班班长和其他未当班人员组成。

搜索组接到中心报警信号后在班长的带领下立即带上装备到达指定位置负责进行搜索任务,搜索组根据小区的建筑情况将小区分开成a区、b区(1号楼为a区、2号楼为b区),根据现场情况进行地毯式搜索。

不当班的两名中心岗分别负责1单元、2单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名4号岗分别负责3单元、4单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名5号岗分别负责5单元、6单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名6号岗分别负责7单元、8单元从楼顶至车库的搜索。

不当班的两名8号岗分别负责9单元、10单元从楼顶至车库的搜索。

当搜索组搜索1号楼时,拦截组的班长注意拦截工作,时刻保持警惕。

当搜索组搜索2号楼时,搜索组的班长注意拦截工作,时刻保持警惕;若案发现场有受伤者,要及时协助救护伤者,并保护好现场。

3.6、各组人员在这个整个紧急事件的处理过程中随时与指挥中心保持通信联系,及时汇报各组的搜索、拦截、抢救等进展情况。

第3篇 小区车辆管理方案-10

小区车辆管理方案(十)

1、遵守交通管理规定,爱护小区的道路、公用设施,不乱停放车辆,外来车辆未经允许不得驶入。

2、业主车辆出入小区要出示出入证,外部车辆出入小区时,司机应配合门岗填写临时出入证,由值班员履行登记手续。

3、小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥,注意前后左右车辆安全,在规定位置停放。

4、非业主车辆不得在停放在小区过夜,若临时滞留必须停放在指定临时车位。

5、严禁在人行道上、车行道、消防通道上停放车辆。(机动和临时车辆只能停放在指定位置,非机动车辆必须放在指定的停车场)

6、非机动车辆必须按规定的位置停放,严禁在消防通道及楼宇内随意停放。

7、凡因不遵守车辆停放规定而造成车辆损伤或遗失,后果自负。

8、车辆进入小区,司机必须减速行驶,禁止鸣喇叭,注意往来车辆及行人安全。机动车辆时速不得超过5公里,严禁超车。

9、停放好车辆后,必须锁好车门,调好防盗系统警备状态,车内贵重物品须随身带走。

10、进入车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性等物品。

11、不准碾压绿化土地,不准损坏路牌和各类标识,不准损坏路面及公用设施

12、车辆带货驶离小区,必须有相应证明,属贵重、大件物品或搬家物品,必须由住户到管理处办理有关物资放行手续,方可放行。

13、除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外,其它车辆一律按本制度执行。

第4篇 新城小区消防安全管理方案

1 消防演习方案

消防演习方案

一、训练课目:消防演习

二、组织:fh新城管理出护卫队

三、目的:通过训练使大家了解火灾突发事件的处理程序,熟练掌握消防技能,为今后的实践打下良好的基础。

四、内容:模拟演练(因施工人员将未灭烟头弃于装修垃圾堆放点所引发的火灾扑救)。

五、演习要求:每个队员在实施过程中,能服从命令,听从指挥,高度重视此次演习的必要性。

六、实施方法:训练由护卫主管组织,以护卫队员为主,其它部门辅助共同实施。

七、地点:

八、时间:

九、注意事项:

1、提前一天通知相关部门及业主(住户)。

2、预防演习中可能发生的意外。

3、演习期间会造成短暂交通堵塞,停车场无法正常运作;当值护卫员应临时做好车主的解释工作。

十、器材:灭火器4个、消防栓4个、水带6条、消防头盔2个、消防服2 件、对讲机13部、医药箱1个。

实施过程:

a)当值护卫班长及主管接地下车库护卫员紧急报告:'巡查中发现2号楼前装修垃圾堆放点发生火灾,燃烧物较多,火势凶猛,请求支援。'

b)护卫主管接报后,迅速通知监控中心发布信息至相关部门,并要求启动报警系统;临时下达命令至当值护卫08岗禁止车辆进入车场(特种车辆例外);与此同时紧急集合护卫队待命,人员带好必备器材在指定地点与其它部门义务消防员会合。护卫班长接报后迅速协同巡逻岗赶到第一现场证实火情,根据火情大小判定是否需要致电'119'报警(在此只采取无须消防部门支持的训练),并在力所能及的情况下采取相应措施控制火势的进一步发展。

c)人员集中后,由护卫主管作简短动员,而后根据暂定的消防架构(见附图)由护卫主管赴现场指挥灭火,各班组长迅速带领各班组队员按分工各行其责。

第一组:灭火组迅速赶到第一现场连接好消防水带,打开消防栓进行灭火。

第二组:疏散救援组迅速疏散现场闲杂人员,并指挥其从安全通道有序离开,保证火灾现场除工作人员以外无他人逗留;与此同时对邻近可能危及的车辆采取相应保护措施。

第三组:现场警戒组负责对有可能通往现场的出入口进行警戒,防止无关人员进入现场,确保道路畅通无阻,防止不法分子混乱之际行凶作案。

第四组:救护组负责火灾中受伤人员的抢救及往返医院的护送。

另:机动人员(当值巡逻员)协助其他各组的工作,安排人员在主要路口迎接消防车/救护车的到来;并担任交通联络工作。

演习人员详细安排:

指挥:

第一组:灭火组组长:

组员:

第二组:疏散救援组组长:

组员:

第三组:安全防护组组长:

组员:

第四组:救护组组长:

组员:

第五组:后勤保障组组长:

组员

消防组织机构图

消防责任人

管理处经理

部门消防负责人

各部门主管(负责人)

各班组消防负责人

各班组长

义务消防队员

全体员工

2 灭火应急方案

fh新城管理处灭火应急方案

fh新城管理处根据本小区入伙装修期间实际情况,特制定本灭火应急方案。

一.灭火应急方案的内容:

1.接警:消防中心中央报警控制屏接到楼层,地下室的探测器。

以及住户报警或手报报警信号后,立即用对讲机通知就近护卫员持手持式灭火器到报警地点进行查看,确认是火警还是误报。

2.召集:如护卫员到现场确认是火灾后,立即用对讲机通知监控中心以及护卫带班班长,由护卫带班班长集合所有护卫员到现场进行救火,同时消防中心通知技工班相关主管、管理处经理到场。

3.通报:消防中心用消防广播通报,安抚并引导住户及人员通过消防通道向楼下疏散,同时拔打119向公安消防部门通报。现场查看的护卫员要及时的进行救火,如火情一时控制不了,就应负责着火现场相邻住户敲门通报并把住户从消防通道迅速向楼下疏散。地下停车场火灾则用消防广播通知,同时关下防火卷帘门,进行防火隔离。

4.疏散:消防队员(由护卫、技工组成)迅速赶到该楼大堂,按下电梯消防钮,客梯迫降,消防梯投入运行,乘梯到发火现场,技工到现场后应立即关闭该户电源以及该单元燃气管总阀,其余人员负责着火层及上、下层人员的疏散。对受伤人员进行抢救并通过消防通道或消防电梯转移到安全位置。

5.灭火:打开消火栓箱,安装水带水枪,启动消火栓泵进行灭火(小的火情,可用干粉灭火器、1211灭火器直接扑灭),地下室用拖动式灭火器或接消火栓对发火点进行扑救。技工在消防泵房现场守护,监控设备运行。

6.警戒:管理处经理、主管指挥义务消防员对火灾区周围警戒,

指挥无关人员、车辆撤离现场,同时打开小区消防通道门,迎接消防车到来。

7.救护:通知邻近医院前来抢救,通知公司办公室派车到现场。

二、人员编制:

1.救火组:由护卫队员组成(3-5人)主要负责对火场进行灭救。

2.疏散组:由技工和护卫队员组成(3-5人)主要负责对火场周围的人员以及伤员进行救护。

3.后勤组:由技工和护卫队员组成(3-10人)主要负责对火场周围实施警戒以及救火器材的补给和保障设备的正常运行。

三、流程图:

接警--误报--召集--通报--疏散--灭火--警戒--救护--善后处理、总结

3 存在的隐患分析及整改设想(现物业公司还未进驻)

第5篇 某小区物业管理客户服务工作方案

小区物业管理客户服务工作方案

为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。

(一)'礼宾助理'服务实施细则

1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理'出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;

(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;

(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;

(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。

(二)工作时间标准:

1、业主投诉处理的工作时限:

(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;

(2)工程维修方面的投诉处理时限:

水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;

其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;

(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;

其他公共部分维修,不得超过3个工作日;

(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限:

(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。

(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。

(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。

(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。

(三)工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。

第6篇 嘉城小区年度重大环境因素管理方案

新城小区年度重大环境因素管理方案

管理处:fh新城 时间:20**.4

序号环境因素

(现状)目标指标控制措施负责人进度要求检查人完成情况

1 装修期间发生的垃圾装修阶段达到园区卫生干净卫生日产日清保安监管,要求合作单位积极配合每天清理

2 绿化施工垃圾现场清洁卫生日产日清保安监管,要求合作单位积极配合每天清理

3 装修施工噪音非装修施工时间禁止噪音施工业主装修噪音投诉1%保安加大巡逻力度,做好装修宣传每天保安装修巡查不少于2次

4 小区废旧电池的处理配备废旧电池回收桶,向小区业主和居民宣传

5 生活垃圾厨房垃圾达到环保要求垃圾分类配备分类垃圾桶,向小区居民宣传,垃圾处理达到标准每天清理

6 商业产生的废弃物达到环保要求每周检查两次配备垃圾分类设施,向商户做环保宣传每天清理

7 周边施工对施工达到环保标准同施工签订环保协议同施工签订环保协议,设立专门负责人

第7篇 小区早期介入及入住管理方案

新城小区早期介入及入住管理方案

1营销配合方案

为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素,项目前期介入人员将在前期介入期配合售楼部开展如下工作:

a.配合售楼部受理物业管理咨询,同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训;对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核,避免入伙后口实不符导致纠纷。

b.高标准做好售楼中心、样板间、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作;

c.提供售楼中心、样板间和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务;

d.做好售楼中心、样板间的设施设备的维修养护工作。

f.开展业主服务需求调查

业主需求是我们提供服务的重要依据,项目前期介入人员将在销售部门的帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,并对调查结果进行统计、分析,以此对客户服务体系进行精心设计,确定服务标准,使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时,与开发商共同举办准业主联谊活动,集中收集、了解业主反馈的信息。

2早期介入工作计划

第一篇组建前期介入小组及工作标准

一、自20**年8月7日开始派驻专职工程师到现场,视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在尊重原有设计的基础上,对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考;

二、工作内容及标准:

(1)为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。

(2)物业项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建情况,开展必要的可行性工作;

(3)根据物业特点及配套情况,向开发商提供《物业建议书》,建议需合理、实用,尊重原有设计,充分利用现有资源。

(4)为项目接管验收做好准备工作,按照接管验收要求准备接管验收的资料。

(5)为管理处入伙做好准备。

(6)做好与外部公共关系的联系。

(6)每周不定期与开发商沟通,对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。

第二篇fh新城工作计划

(20**年8月5日至10月20日)

人员到位时间及工作职责

岗位人员配备到位时间工作范围及职责备注

项目经理1人20**年8月5日全面负责现已到位

客服主任人20**年9月1日配合项目经理工作

财务1人20**年10月8日小区财务工作

护卫主管1人2006年10月8日小区公共秩序

技工5名2006年9月1日小区的日常维修、维保跟踪、一户一验

一期所有岗位人员2006年10月8日按计划定编

fh新城小区工作计划

工程组(责任人:)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2确定物业办公用房,编制办公室装修计划,包括:管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。

3编制房屋接管验收计划1、与开发商工程协调,确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、办法等

2、各种接管验收表格及接管验收注意事项的编制。

3、对小区施工进行跟进,主要了解小区设备设施整体情况,熟悉各类设备的构造、性能等;熟悉水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。

4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务分配。

5、确定接管验收所需人力配置计划、物料准备计划、验收日程安排。

6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。统一验收标准、工作方法等。

7、接管验收不合格工程问题的处理

4制定本项目的物质、工具配备计划结合物业管理方案及实际工作编写计划报公司

5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括:装修申请、装修方案、装修注意事项、二次装修竣工验收。

7编制二次装修巡查要点1、巡查方法(分为安全巡查和工程巡查)

2、装修巡查频次

3、装修巡查要求、

4、注意事项(大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安

全方面、住户室内装修方面)

8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的情况

2、墙体改动的情况

3、管线变动的情况

4、孔洞改动情况

9编制装修垃圾清运管理方案1、电梯的管理

2、楼层的管理

小区标识(vi)的制作

1、名称标识(路名牌、栋号牌、楼层牌、房间牌、形象牌、宣传栏等)

2、警示标识(消防疏散批示牌、安全标识通告牌等)

3、指示标识(指路牌、导向牌等)

4、示意标识(电梯使用注意事项等)

5、设备设施标识(设备名称牌、状态牌等)

6、绿化标识(品名牌、温馨提醒牌等)

11编制生活垃圾收集方案1、利用分类收集垃圾桶和废电池回收箱,倡导环保生活方式,为达到iso14000标准做好硬件建设。

2、室外适当位置配置分类垃圾收集桶。

3、垃圾从楼层收下楼后应在合适的位置设置垃圾中转站,同时提供垃圾收集车存放位置。

13停车场管理系统小区竣工时,应确保各类停车场设施得到完善,包括减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等,以上均应符合福州交通行政主管部门的要求。

14设置信报箱在各单元设置统一的信报箱,信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

15供水、电、气、电视、电话、网络等办理情况咨询书面形式,落实地址、电话、收费标准等。

16选定装修垃圾堆放处提前设置好装修垃圾公共堆放点,要求用塑料布围起来,安装'装修垃圾公共堆放点'标识,安装'装修垃圾公共堆放点'导引牌。

16跟踪现有的工程遗留问题。

fh新城工作计划

客户服务中心(责任人:客服主任)

序号工作内容

目标值工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等公司。

2编制入伙方案入伙工作人员的配置及工作职责:

3编制和印制入伙资料《业主公约》、《居家指引》、《房屋装修申请表》、《业主基本情况表》、《前期物业管理协议》、《委托银行收款协议》、《业主房屋验收单》、《装修审批要点》、《入伙手伙办理流程单》、《房屋装修许可证》、《施工人员临时出入证》、《放行条》、《装修施工人员登记表》等资料。

4编制入伙须知及入伙流程图1、入伙手续办理地点和时间:

2、业主需要向验资组提供的资料

3、向验资组交验资料:

4、业主领取的物品:《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、门禁对讲机等物品

5、验房手续办理;

6、装修手续办理流程

5准备各类房屋的平面图,并标明梁、柱、剪力墙等不能改动的位置

6与发展商联系提供业主名册、联系电话等相关资料。

7牵头制定入伙的收费类型、标准等

8设立入伙办理咨询点与开发商工程部、监理公司三方共同组成咨询小组,负责对入伙业主的现场咨询;

10制作入伙资料的填写样板并贴在白板上公示

11新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

12与开发商联络落实入伙前期施工及工程进度、与开发商之间的接口

fh新城工作计划

客服组(责任人:客服助理)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1根据各项目组的实际核定人数、标准进行招聘确定人数,审批后,提前到位。

2制定《职员薪酬体系执行办法》制定相应的文件,报批后执行。

3制定相关岗位服装款式、数量等方案确保入伙前服装到位

4入伙场地布置1、确定入伙场地

2、入伙祝贺标语的横幅制作

3、车辆、桌椅板凳、就餐、照相、录相的安排

4、喷绘制作二次装修须知及二次装修审批要点看板

5、喷绘制作入伙须知、入伙流程图、收费标准看板、竣工验收备案表

5制定《物质购置计划》督促各项目上报,安排采购,确保入伙。

6落实职员的食宿安排根据人员招聘等情况安排。

7制定推动管理处员工的培训计划根据各项目上报情况组织培训。

8印制名片、工牌等

9联系确定灭火器的购买标准

10临时装修材料的摊点设置

11二次装修垃圾的分包方确定

提前设置好'砂子、水泥堆放点'和标识,并公示价格

fh新城工作计划

环境组(责任人:)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

2新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)

3入伙前拓荒清洁

fh新城工作计划

护卫组(责任人:护卫主管)

序号工作内容工作明细事项完成时间

1fh新城的接管保安公司按预算派护卫员

2制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。

3人员军训、知识培训等制定方案(时间、课题、讲授人)

4物质装备根据计划物质装备逐步到位

a.公共设施设备接管验收

为了使fh新城设施设备的接管验收工作有序进行,确保接管项目的安全和正常的使用功能,按国家规定标准制订周详的方案及计划,严格按标准执行。文件包括:

《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《楼宇智能化电设备验收单》、《弱电设备缺陷报告单》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单(标、复)》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》,基本验收接管程序如下:

a.发展商书面通知管理处、工程部进行接管验收;

b.工程部召开接管验收专题会议,组建接管验收小组;

c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表;

d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准;

e.根据资料交接一览表,要求提供所需资料;如提供资料不齐全,要求施工单位必须做出书面承诺具体提供时间;

f.发展商所需提供的资料到位后,工程部制定接管验收计划以及日程安排书面通知发展商;

g.工程部组织有关人员进行初次验收工作;

h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告发展商处理;

i.配合发展商组织各施工单位实施整改,各施工单位应在规定时间内完成整改项目,如为重大整改维修项目,不能及时完成,要求施工单位必须书面承诺具体完成时间;

j.发展商书面通知工程部进行接管验收复验(质量缺陷的针对性地再验收);

k.全面验收合格后,接收所有钥匙,接管验收区域;

l.流程图:

责任人工作要求

3入住策划及实施方案

一、团队组建时间:20**年10月10日前

二、工作内容及标准:

1、管理架构:结合fh新城一期入住户数及情况,配置合理的人力资源。

2、物资及入伙工作计划:

(1)物资按适合于fh新城情况草拟配置计划,并于10月15日到位;

(2)入伙资料(入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等)于10月20日到位;

(4)入伙布置及vi标识制作:包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置,摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等,综合体现服务的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期间方便业主的增值服务:如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。

(6)培训计划:

序号培训内容培训对象培训方式备注

1小区基本情况介绍及管理要点:

1.项目定位;2.开发商简介及理念

;3.楼盘详情;4.业主群体全体员工内培/外培

2《物业管理委托合同》全体员工内培

3《答客问》全体员工内培

4fh新城综合工作计划、任务;入伙工作安排全体员工内培

5fh新城房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培

6fh新城开荒保洁及工作标准保洁组内培

7fh新城护卫工作重点及标准护卫员内培

8fh新城工程工作重点及标准工程组内培

说明:

a、外培意为请开发商或施工单位进行讲解;

b、其他培训按公司运营体系要求培训;

c、其他

一、联系人:z电话1*******

二、参照文件:

《物业管理条例》

《建设部房屋接管验收标准》

《建设工程质量管理条例》

《住宅工程质量分户验收管理规定》

《公司运营体系文件》

4装修管理要点

1.0室内

1.1室内的墙体进行改造,分为两种:承重墙改造和非承重墙改造。

1.1.1承重墙体禁止改动。若必须改动,承重墙体改造要求有相关部门审批、批文(特别是原设计部门的审批文件);承重墙要打洞,半径不能超过5cm(只允许打圆形),并且必须有加固措施。

1.1.2非承重墙体改造必须查阅工程图纸,各类管线的走向情况,同时做好安全措施(如防水),禁止使用锤子强行砸断。

1.2室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。

1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。

1.3室内卫生间的防水要求。

1.3.1室内卫生间墙体防水必须做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必须做三次以上。

1.3.2室内其它地方的防水没有硬性要求(有改造必须注意防水要求)。建议厨房地面做防水处理。

1.4户型内的各种使用功能不能改变(如厨房、洗手间等);

洗衣机的位置可以调动,但要注意排水(排到污水管中)、噪声、防水问题。禁止在北阳台放置洗衣机。

1.5厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。

1.6室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求,并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固,改动后的所有责任由业主负责。

1.6.1户内水管包括给水管、排水管和暖气管,改造必须注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有责任由业主负责。

1.1给水管线的改造只能做水表以后的管线改造(水表至户内的管线为表后管线)。中水和自来水管线禁止混接。

1.2原设计排水管线不允许改动,新增加的排水管线参照1.6、1.6.1条款。

1.3暖气管道(地埋管线)禁止改造,地面禁止打孔、定钉。

1.6.2户内电路改造,电线必须是2.5平方以上的硬铜线,必须穿管,埋暗线不能有接口。

1.6.3户内天然气管道的改造必须找专业公司(天然气公司指定的施工单位)。

2.0外观部分

2.1入户门不可以改动。

2.2入户门可加装防盗门,门样式注意美观、建议用防火材料,禁止超出门框范围。

2.3小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工,样式、颜色仍需保持一致。除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。顶层露台禁止搭建(具体执行参照分公司顶层露台处置办法)。

2.4每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动;如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致;维保、防水等相关问题业主负责。

3.0其它设施

3.1安装空调按原设计的位置安装;安装中央空调可以在指定位置安装,空调架样式、颜色和原设计的保持一致。

3.2室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。

3.3室内允许进行改造,禁止增加楼宇负重,请参照1.2条款。

3.4任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。

4.0广告招牌(大厦、小区)

4.1小区内不允许做商业广告牌(商业楼除外)。

4.2商业店铺的广告牌待定。

4.3所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。

5.0附件:以上各部分涉及的图纸

5.1装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。

第8篇 x小区设备安全运行管理方案

花园小区设备安全运行管理方案

1设备房管理

非值班人员不准进入设备房,若有领导检查则由工程部主管陪同。

设备房内严禁存放有毒、有害物品。

设备房内应备手提式灭火器,并应放置在方便、显眼处,设备房内严禁吸烟。

每班打扫一次设备房卫生,每周清洁一次设备房内的设备设施。

设备房应当做到随时上锁,钥匙专人保管,所有人员不得私自配钥匙。

2交接班要求

接班人员应准时接班。

接班人员认真听取交班人交代,并查看《交接班记录表》确认后签名。

事故正在处理中或交接班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接班人协助进行。

第9篇 花园小区秩序维护及车辆消防管理方案

花园小区秩序维护及车辆与消防管理方案第一节礼宾员管理及公共秩序维护

一、24小时值勤岗位责任描述

1、 负责维持各区域秩序,保证小区出入口畅通。

2、 密切留意小区出入人员,劝离衣冠不整者及闲杂人员。

3、 负责做好对车辆、人员、物品出入进行询问、登记、检查等日常工作。

4、 负责查验大件物品放行手续,协助指引货物出入搬运。

5、 协助指引车辆进入小区指定停车位置。

二、 重点部位巡视岗位责任描述

1、 负责按规定路线巡查小区各区域,留意治安消防情况。

2、 负责查询可疑人员,及时将其劝离小区。

3、 监督检查业主装修现场的治安消防情况,及时处理违规装修。

4、 发现业主门窗锁闭不正常时及时报告并处理。

5、 每日施工时间结束后按时清离装修单位。各楼层巡逻时巡逻人员均乘电梯至楼顶,步行而下,每隔三层楼设1巡更点。

三、 24小时监控岗位责任描述

1、 负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。

2、 发现异常情况和可疑人员及时报告,并通知巡逻礼宾员到现场查看。

3、 负责监控录像带的管理工作。

4、 发现火警立即报告并按报警程序处理。

四、 小区公共秩序维护管理设想公司历来非常重视秩序维护工作中'技防'与'人防'相结合的结果。

(一) 安全管理原则坚持'外驰内张'、技防与人防相结合的原则。

(二) 队伍组织建设组织一支思想素质高、业务能力强的秩序维护队伍,执行严格的纪律和岗位责任,以确保服务辖区的安全、有序。

1、 礼宾员主要从优秀的退伍军人中挑选。

2、 班长从公司礼宾员中选拔政治可靠、思想稳定、作风正派,技术过硬的礼宾员担任。

3、 秩序维护队伍实行准军事化封闭式管理,组织军事体能、消防专业技能车辆疏导指挥训练,部门、公司定期组织礼宾员队伍考核。

4、 严格执行请假制度和交接班制度。

5、 建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出,每出时间不超过四小时,晚上十点前必须归队。

6、 实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟,向监控中心报告值勤情况一次,以及时了解各岗位和人员的值勤情况。

7、 实行监管机制。分公司礼宾部内配专职的教练员兼督察员,对值班的工作进行督查、指导。

8、 实行秩序维护重叠倒班制。为了维护良好的工作秩序,防止无关人员混入小区,在正常三班运行的基础上,安排一个班加强各区的秩序维护工作。

六、 安全防范的特点及措施特别是客户群体属金领或白领,对安全要求程度高,为此公司将针对实际情况,建立一套富有操作性的工作流程和质量标准,落实安全防范措施。

1、 安全安全是物业服务服务的第一要求,也是秩序维护服务的第一要求。公司将树立积极防范的态度,不断提高自身安全防范的能力,配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作。

2、 有序业主不仅需要物业的设备设施运行有序,也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时,更需要礼宾员忙而不乱,及时有序的应对,及时妥善的处理。

3、 亲情物业服务的秩序维护服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍,当对业主与社会公众来说应充满亲情。礼宾员应象保姆一样爱护业主及财产,为业主提供力所能及的服务。

4、 形象秩序维护服务是物业的第一形象,好的物业秩序维护服务、整齐的秩序维护队伍、优秀的礼宾员能提高物业的档次,使业主有安全感。不仅如此,对于__秩序维护服务的形象还能增加物业在社会公众中的影响,使物业保值增值,得到良好的口碑。因此本项目的礼宾员入职时对形象设定高的标准:男,身高不低于170cm,年龄在35岁以下;女,身高不低于160cm,年龄在30岁以下。第二节 小区交通管理和车辆停放管理设想

一、小区交通与车辆停放管理的主要原则是'人车分流,安全第一;照章行驶,不乱停放'。

二、 所有进入小区的车辆,必须持有公司统一制定的车主证或车辆准停证、停车计费卡,小区业主的车辆进入本单位地下车库停放,外来车辆必须停放到指定的停放点。

三、 车辆离开小区时,需将车主证或车辆准停证、停车计费卡交到门岗值班处否则,礼宾员有权不予放行。

四、 凡进入小区的车辆,必须服从管理人员的指挥和疏导,如因不听从指挥盲目驶出驶入、随意动用车管设施而造成的车辆碰撞或设施损坏,由不听从指挥车辆的车主负责照价赔偿。

五、 凡进入小区的车辆,时速不得超过二十公里并按路面指示的车道及方向行驶。

六、 标识系统:为保证行车安全,我们将做好各种标识系统的建立和完善的工作,如限速牌、限高牌、道路指示牌、车辆行使引向牌、禁停标示等。第三节小区消防安全宣传和防范设想消防管理工作贯彻'预防为主,消防结合'的工作方针,实行人防、技防的有效结合。以监控中心为指挥中心,借助先进的消防监控系统和消防设备设施,做好日常消防防范工作。消防管理工作必须长抓不懈,通过各种形式,加强员工的消防意识和技能培训,保证员工素质,组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防员,按时对消防系统进行联动测试,定期进行消防演习,提高员工防火、灭火技能。

一、消防安全宣传设想

1、 设立小区消防宣传专栏或电子信息栏,通过法规宣传及案例分析来提高业主的消防意识;

2、 定期举办消防法规和消防常识讲座;

3、 不定期派发消防法规和消防常识宣传单;

4、 视情开展如消防法规和消防常识小竞赛等活动,或在其他社区文化活动中增添此项内容;

二、 防范设想及措施

1、 员工应把预防火灾视作自己的日常职责,人人都是义务消防员;

2、 在重点部、危险地段动火(变压器室、配电房、汽车场、楼层等处)必须经工程部主管批准方能动火;

3、 配电房及重要机房内不准堆放可燃品,不准吸烟,消防设备旁边不准堆放任何杂物;

4、 各走道、楼梯口等部位经常保持畅通,疏散标志和安全指示灯要保证完好,禁止业主在走道、楼梯、垃圾桶旁烧纸;

5、 严格维护消防设备,按公司规定定期进行测试检查,保证设备完好;

6、 所有人必须遵守《国家消防法律、法规》和公司有关消防管理的规定。

7、 每年12月制订下一年度《消防演练计划》,按时制订《消防演练方案》,并对义务消防人员进行消防演习培训;

8、 管理好消防器材设备,定期检查,确保各类器材和装置处于良好状态,防火疏散通道保持畅通。消防应急处理流程图(

第10篇 小区清洁卫生管理方案19

小区清洁卫生管理方案(十九)

严格执行小区环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度,确保小区常年干净整洁。管理处主管一天两次检查卫生工作质量,根据卫生标准对清洁工进行考核。结合小区实际情况,制定如下管理方案:

一、管理目标

通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制,确保小区公共场所保洁率达到98%以上。

二、人员配备及工作制度

(一)人员配备:

小区道路:1名;楼道等公共部位及样板房:2名。

(二)工作时间

拟定上班时间为上午7:30-12:00,下午13:00-17:30。

(三)保洁范围

小区所有公共部位、小区外道路、停车场、地下室等。

三、卫生标准

1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹,墙身有光泽,踢脚线干净、无灰尘。

2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施,无明显污迹。

3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘;

4、不锈钢表面无污迹。

5、垃圾桶清倒及时,桶内无异味。

6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。

7、卫生间墙面、地面干净,大小便器洁净无黄渍、无异味。

8、小区外道路、绿地无杂物等。

四、清洁内容

1、小区外路面清扫,每日10小时保洁;

2、小区大厅、楼梯、走廊每天打扫、拖洗一次,10小时保洁,不间断对垃圾桶收集、清运;

3、楼梯间玻璃窗每月擦拭一次;

4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭,并不断巡视保持干净整洁;

5、垃圾收取,固定垃圾桶每天定时收取两次;

6、绿地卫生每天巡视、清洁一次,保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑;

五、具体实施方案

项目计划方案实施效果

生活垃圾在楼幢间设置垃圾桶早晚二次由清洁工直运垃圾中转站,垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染,减少垃圾在小区内运转路程,对清洁路面,提高小小区次,减少垃圾带来的污染源

建筑垃圾设置建筑垃圾堆放点袋装集中清运,每周定期将建筑垃圾拉往倾倒点消除乱堆乱放现象,及时清除建筑垃圾污染问题

果壳类设置数个果壳箱放置点一天收集一次,每天清洗一次减少地上果壳、烟蒂、纸屑

道路广场10小时动态清扫保持,清卫员1小时循环、动态一次清卫果壳纸屑地上不超过一小时。加强接壤部位的保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂,道路清洁畅通。

公共楼梯走廊楼梯、走廊每天清扫一次,每天拖洗一次,扶手3天擦拭一次,楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑,扶手无灰尘,玻璃窗时净无灰尘,清卫工包干。进入楼道感到清洁、明亮、舒适

除四害按季节要求除四害配合社区居委会,及时购买、投放、回收小区内无明显的四害侵害和活动

公厕每天清扫二次厕内无粪便堆积,地上无污染厕所内无臭味,地面干净,无粪便污染

第11篇 x小区供电系统管理方案

花园小区供电系统管理方案

1配电房管理制度

(1)层间配电房(电气小室)门及房内的电柜、电箱平时应锁闭,房间内各种开关应标志清晰。

(2)配电房(电气小室)内每月清扫一次,严禁吸烟、堆放杂物。

(3)管理处每月一次检查内部设备,发现异常立刻维修。

(4)管理处根据计划定期保养配电房内设施,重点做好设备清洁和紧固接线端子。

(5)检查和保养结束后填写设备检修单。

2临时用电管理规程

(1)用电申请

业主(客户)应事先向管理处以书面形式申请用电,并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。

(2)公司审批

用电申请须经管理处审批。

(3)签定用电协议

管理处审批通过后,业主(客户)与工程部签定用电协议,确定计费方式和收费标准。

(4)接线及送电

经批准后,业主(客户)应自己敷设好用电线路,经管理处检查符合用电安全要求后方可送电,并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。

(5)停电及拆线

业主(客户)终止用电,应事先通知管理处,再由管理处人员断电拆线,并确认电表读数,填写电表停用记录并由业主(客户)签字认可。

(6)计费方式

a、电表计费,由业主(客户)自备并按指定位置接线,每月计费一次,不足一月,按拆表时用量计费。

b、无表估算,按负荷量及用电时间事先估算。

3供配电设备运行管理规程

(1)每天定期巡查供配电系统设备,包括(开闭所、低压配电室,发电机房),并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。

(2)发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常,应马上查找原因,并通知管理处安排处理。

(3)用电高峰或潮湿天气期间,应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象,发现异常马上维修处理。

(4)未经主管人员同意,不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下,须经主管人员批准。

(5)严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。

(6)高压工具应每年送供电局年检,年检合格标志贴在工具表面上。

4供配电设备维修保养规程

(1)严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。

(2)主管人员每年12月制订下一年度的设备保养计划。报管理处主任审批。

(3)督促承包商对外委高压部分设备如期保养,并有详细记录。

(4)工作过程应严格遵守电气作业规程。

(5)根据系统设备的特点,重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。

(6)各系统的维修保养以不影响小区正常营运为原则,特殊情况,须报告管理处主任,及时通知受影响的业主(客户)。

(7)维修保养结束后,应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。

(8)高压设备发生接地时,在室内不得接近故障点4米以内,在室外不得接近故障点8米以内,进入上述范围必须穿绝缘鞋;接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。

5供电突发性事故的应急措施

(1)外线故障

a、小区设计要求:主供停电,备供自动投入。当外线故障导致主供电源停电时,值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸,再检查电压和指示灯,当明确失压断电后,将主供电源进线柜真空开关退出,挂上“有人工作,禁止合闸”指示牌。

b、备用电源处于非自动位置,故主供电源断电时不能自动合闸,检查备用电源进线柜的电表和指示灯,真空开关应处于准备合闸位置,合上备用电源进线柜开关。

c、检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。

d、检查低压受电柜,并合上低压总开关。

e、向供电局调度室报告并了解外线故障情况。

(2)内部故障

当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时(短路或接地),非误操作引起,除该高压柜停电,甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电,此时值班人员应遵守下列程序:

a、将故障柜的真空开关退出(若引起火警,1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火,1人向消防中心报告火警)。

b、将故障柜的低压总开关退出,挂“有人工作,禁止合闸”指示牌。

c、将低压母联合闸,保证小区设施用电。

d、向管理处主管和维修班报告故障经过和处理情况。

e、管理处召开事故分析会,邀请供电局、厂商及有关方面参加,分析事故发生原因和处理措施,并书面总结报告有关部门。

(3)市电全停

a、当两路市电全停,启动发电机。

b、退出市电联系开关,合上发电机联系开关,向应急负荷供电,并每隔15分钟检查一次发电机运行状况,如燃油量、水温等。

c、监视市电进线电压,尽快与供电局联系,一旦市电恢复正常,立即退出发电机电源,恢复市电。

d、及时书面向上级领导报告。

e、市电失压,发电机如不能正常自动启动,则用手动启动。

(4)通知业主(客户)

供电系统紧急故障发生后,工程部主管预计修复时间,并按转、停电通知业主(客户)规程,通知受影响的业主(客户)。

第12篇 某某花园小区安全管理方案

某花园小区安全管理方案

一、小区安全硬件设施描述:

1)**花园监控系统共有92个镜头,其中门岗出入口和平台花园9个,架空层10个,大堂10个,电梯口20个,会所4个,通道8个,车库31个。

2)花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控,烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库,总共为4100多个感应探头。

3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统(天津产),功率为40w。

4)停车场管理系统共有三套,分别位于一、二、三组团,电脑收费系统每套功率约400w。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸,每部功率为400w。

5)中控室主要有以下主机:

ab监控主机1套,100w

松下监视器17台,约1000w,每台约50w

松下录像机11台,约200w,每台约17w

画面分割器13台,约500w,每台35w

背景音乐系统1套,约1000w,每台800w

火灾报警主机1套,100w

红外对射主机1套,70w

6)闭路监控系统运行状况:目前有3个监控镜头无法录像,2个镜头成像模糊,分别是t5栋客梯镜头无图像,t9栋客梯镜头无图像,二号消防通道镜头无图像;二期大堂前47号镜头模糊,三期大堂前48号镜头模糊;分割器缺两台:一台坏掉未修复,一台无备用;录像机缺两部。

7).消防系统运行状况:a.灭火器备用数量不够b.现有14个离子探头故障,分布于各楼层及车库c.t1栋大堂内火灾报警器已坏,现处于失控状态,例如:1栋火警不能及时报警。

8).大门及大堂门禁对讲系统运行状况:a.主要表现为时好时坏,不能正常运行b.t6栋大堂内对讲已坏,未修复。

9).红外线系统运行状况,第3防区故障。

10)煤气报警系统正常。

11)电梯对讲系统运行状况:t7栋两部对讲已坏多日,未修复。

上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修,但整改情况不理想。但根据实际情况,管理处对众多故障都采取了人防措施,注意人员巡逻、监控、跟随进,对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。

12)现有消防器材配备情况:

灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。

消防桶(2个)消防锤(1个)消防凿子(1个)防烟罩(2个)

头盔(1个)消防服(1个)防火鞋(1个)消防锯(2个)板手(3个)消防腰带(2个)消防斧(1个)消防锹(2个)消防池(2个)

以上物品放于消防中心,消防物品柜内,拟变运情况,消心演习用4瓶,需及时补充。

二、小区封闭情况:

**花园小区采取全封闭式管理,小区共有2个车出口(一个单行,即东门,一个双行,即南门)。小区有人行口4个,分别为南门(307岗)、东门(306岗)、北门(308岗、西北门(309岗)。小区住户内没有自动报警系统。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统,凭卡进入或凭密码进入。小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。

三、小区的周边环境:

**花园小区周边治安状况较为复杂,西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村,均为出租集中区域,另外紧邻还有金地及沙咀两个工业区也是人口集中,结构复杂,尤其是出租屋集中的几个村落,聚集了大批社会闲散人员,是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因,也是目前小区安全工作最大的隐患,稍有松懈,就有可能造成难以预料的后果。

小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道,车辆来往频繁,福荣路两旁绿化带植物茂密,小区南边围墙延伸较长,沿墙绿化带高大茂盛,如有人藏匿,非常难以发现,由于交通便利,也非常易于逃逸。西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。商铺及汽修点背对小区,中间有约三米宽空闲地带,是商铺后门,平时很少有人出入,围墙与网球场接角处因红外线报警系统及监控探头无法安装,形成小区唯一死角,是小区安防重点区域。

目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署,为保小区安全万无一失,对业主及公司负责,安全管理工作要时刻保持高度的警惕,高度的责任心,严谨、细致将工作落到实处。

四、小区的安全管理措施:

封闭式管理执行情况及完善措施

**花园小区实行封闭区管理目的是为了提高安防效果更有地维护物业区域内业主人身财产安全,维护小区正常的工作、生活秩序。封闭式管理以预防为主,防治(消)结合,主要从以下几个方面具体体现:

(1)建立了完善的出入登记制度,对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效控制,对可疑人员及时盘查,跟进落实,有效避免推销、闲杂人员干扰业主正常生活,防止犯罪分子混入作案。

(2)建立了大件物品放行制度,对进出的大件物品进行控制,保证用户的财产安全,建立了物品放行制度,物品放行条制度。

(3)建立完善小区安防措施,通过闭路电视监控系统、红外线报警系统,门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施,对小区进行监控管理,消防监控中心24小时值班,保障及时发现处理问题。

(4)根据小区自身特点,合理布署保安岗位,定岗定编,完善保安管理各项制度及各岗位职责,规范了操作程序,制定了**封闭式管理执行标准及保安员工作绩效检查评比标准,完善奖惩制度,建立了行之有效的监督检查机制,保障保安工作的正常进行。

附:保安各岗位职责及操作流程

小区美发厅、食府、本小区业主

说明事由、去向

通过对讲

同意进入不同意进入

登记不准进入

**门岗的操作流程

保安平台岗位操作流程

**巡逻岗位的操作流程

中控室的操作流程

车场(库)岗位的操作流程

保安班长岗位的操作流程

五、安全管理目标

安全管理的工作目标

内容工作目标工作标准备注

消防管理

*1火灾发生率不超过1‰;

*2消防员持证上岗率达到100%;

*3军事体能合格率达

到100%;

*4消防器材配备齐全率达到100%;

*5消防员对消防器材的熟悉使用率达到100%;

*6中控岗对消防报警的处理率达到100%;

*7中控岗对消防设施设备运行故障发现率达到100%。消防人能熟练使用各消防器材,并能应对各种紧急情况的发生,监控辖区各系统,特别是消防、车场、电梯监视系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理,保证小区安全。每周对保安进行3次军训或体能训练。

车库管理*1车管员对收费标准熟悉率达到100%;

*2车辆在车库内损坏及时发现率达到100%;

*3对业主、公司、外来车辆分辨率达到90%;

*4车辆出入登记发卡率达到100%;

*5停车场管理员持证上岗率达到100%;

*6机动车辆因管理责任丢失率达到0%。对车库巡视频率每小时二次,确保停车场的设施设备完好及停放车辆的安全,保证车场整齐有序、畅通,确保收费合理。车辆出入应做好相应的记录,以便查阅。

门岗管理*1对自行车卡检查率达到100%;

*2对业主的认识率在二个月达到80%;

*3对外来人员的分辨率达到100%;

*4对外来人员的盘问率达到100%;

*5对外来人员出入登记达到100%;

*6对大件物品搬出无证放行率0%;

7对外来人员与业主、管理处通过对讲确认率达到100%。通过对门岗的控制,确保小区安全,熟悉辖区内人员情况,严格实行来人来访登记制度和物品搬迁及人员出入管理制度。

培训管理1持证上岗率达100%;

2培训合格率达100%;

3岗前培训率达100%;

4培训按计划的实施率达到100%。

对保安人员要求经过保卫部审核方可招聘入司。

新进员工岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。

培训应通过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。

其它管理1对小区可疑人员跟踪询问率达到100%;

2巡逻员做到人过地清的百分率达到100%;

3小区内重大治安案件发生率为0%;

4对小区内安全隐患发生率达到100%;

5保安员对其他部分人员违纪上报率达到100%;巡逻保安员负责小区治安日常巡逻,维护小区内治安秩序和辖区内的设施设备、环境卫生,协助当值分队长处理紧急情况,及时发现各种安全隐患和技防盲点。对小区巡逻检查频率每2小时一次。

序号岗位入职要求现有人数备注

1保安主管熟悉物业管理行业,有较强的管理能力,2年以上工作经验,具有较强的沟通协调能力;熟悉物业管理法律法规,持有物业管理上岗证。1

2主管助理熟悉安全管理,有较强的管理能力,善于发现各种安全隐患并能想出解决的办法; 熟悉物业管理法律法规,持有物业管理上岗证。1新来实习的大学生临时性的

3保安分队长3年以上工作经历,具有较强的管理能力和应变能力,熟悉各个岗位和各种器材的使用.4

4安全管理员对服务行业有一定的了解,服过兵役,服务意识较强,服务态度较好,听从指挥.思想品德好,没有违纪违法经历.身高不低于173厘米,形象较好,体检合格并且有深户担保人担保.68

六、人员编制及岗位职责

岗位职责

车库入口岗位职责:

1.负责车辆进入,指挥车辆整齐停放,监护和登记。

2.提醒车主锁好车门、窗,并将贵重物品带走。

3.负责指引来访车辆车主进入楼层停放临时车位。

4.车辆进入时仔细检查车辆情况,做好异常情况记

录,及时告知车主。

5.定时清点车库内停车,防止丢失。

6.发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛,劝其离

开,及时上报异常情况。

车库出口岗位职责:

1.负责车辆进出车库,指挥车辆整齐停放、保管和登记。

2.负责按规定收取临时车的车位有偿使用费,照卡放行。

3.定时巡查车库内车辆数量及车辆的车况,发现情况及时上报和通知车主。

4.负责电脑收费系统的正常运行,保持出入管理状态。

5.发现无关人员或可疑人员在车库内闲逛,劝其离开,异常情况及时上报处理。

6.车辆出场,仔细核对车主、车卡及车牌号码是否一致,若有疑问,及时上报和扣留车辆,以防不法分子盗车。

固定值班岗位职责(门岗):

1.熟悉辖区内人员情况。

2.严格执行来人来访查询制度。

3.维护辖区内设备、设施和环境卫生。

4.严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。

东西围墙岗位职责:

东西围墙外树木较多,地形复杂,外来人员极易利

用地形优势攀爬进入花园,根据这一特点,故设定

东围墙岗位和西围墙岗位,严格监控两防区内安

全。

平台岗位职责:

1.禁止外来人员在平台内闲逛,维护平台上业主休闲正常秩序。

2.严格监控每栋大堂后玻璃门关闭情况及进出人员,如发现可疑人员,应认真盘问。

3.维护平台上花草,树木不被摘采。

中控室岗位职责:

1.值班人员负责消防监控和治安监控及录像。

2.值班人员负责责任区内中控室设备运行监督。

3.值班人员负责中控室内的清洁卫生工作。

巡逻岗:主要负责楼层间巡逻负责小区治安日常巡逻,维护责任区域

内的治安秩序,协助当值班长处理紧急情况。

根据小区情况以及对安全工作的高度重视,**小区采取全封闭式管理,小区配有72个保安,分为四个班次,三个正常班和一个夜间大堂班,正常班每班20人,岗位18个,分别是301分队长,302、303、304为巡逻岗,小区共有2个车出口(一个单行,即东门306岗,一个双行,即南门307岗),4个人行口分别为东门306岗,南门307岗,北一门308岗,北二门309岗,310、311、312

为车库出口岗,313、314、315分别为一,二,三期车库入入口岗,

316为中控室,317、318、319为一,二,三期平台巡逻岗。晚上20

:00开始在西围墙、东南角各增设一个岗位,由正常班负责管理;

23:30在每栋大堂各增设一个岗,由夜班大堂分队统一管理;正常

上班时间为:早班4:00-12:00中班12:00-20:00晚班20:

00-4:00;夜间大堂班上班时间为:23:30-7:30,这主要是考

虑与白天大堂班的衔接。

分队长岗位职责:

1、带领并督促班意气风发好训练,不断提高素质和业务水平。

2、带领全班人员加强政治思想学习和保安队业务学习,不断提高思想觉悟和业务技能。

3、督促全班积极参加文体活动,锻炼身体,增强体质。

4、督促和检查全班人员热爱本职工作,忠于职守,积极自觉地加强工作责任心。

5、全面、统一协调全班的工作,监督全班人员着装整齐、文明执勤,礼貌待人,树立良好的形象,严格执行作息时间制度。

6、每周对全班人员的业务训练进行考核,掌握全班人员的思想工作。

7、详细听取和收集业户意见和发现的问题,及时做好处理,并迅速上报。

8、完成上级交待的其他任务。

七、安全管理工作计划

保安部员工培训计划表

序号主题内容对象方式地点主讲人课时时间安排

01理论保安各项规章制度及职责保安队员讲座**花园会议室 z 8第一季度

02服务服务意识保安队员讲座**花园会议室 z 6第一季度

03技能培训服务技巧保安队员讲座**花园会议室 z 6第二季度

04车辆道路车辆管理培训保安队员讲座**花园会议室 z 8第三季度

05安全门岗操作的培训保安队员讲座**花园会议室 z 6第四季度

06消防消防安全管理保安队员讲座**花园会议室 z 6第一季度

07消防消防演练保安队员讲座**花园会议室 z 12每月一次

08应急保安应急处理培训保安队员讲座**花园会议室 z 8第二季度

09安全平台岗位的培训保安队员讲座**花园会议室 z 6第三季度

安全类物资采购计划。

物品名称数量单价总价

车场交接班记录表500本52500

车辆出入登记表500本52500

保安员考评表500本52500

固定岗位值班记录表500本52500

保安督察值班记录表500本52500

中控室值班记录表500本52500

来人来访登记表500本52500

太阳伞10把50500

床单40条15600

被子40床853400

褥子40床351400

棉大衣40件853400

白手套100双2200

保安服夏、冬20套78.983520

迷彩服50套582900

迷彩鞋70双151050

手电电池20盒10200

橡胶棍20个18360

强光手电10个78780

对讲机2个1.873740

皮鞋30双1303900

腰带20条5100

迷彩短袖70件151050

领带40条5200

贝雷帽50个5250

帽徽70个2140

领带夹70个170

八、治安难点,技防盲点示意图。

技防盲点:a、红外线5防区网场间空隙,无法布控,针对此状况,管理处在白天加大巡逻力度,在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进,同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控,b、各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近,外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内,由于此为设计原因造成,无法整改,管理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控,保证能达到安全效果。

采取何种措施进行监督检查:

第一:要了解并掌握检查的目的;第二:熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况;第三:主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性,从自身做起,保证工作的规范性、有效性;第四:抽查要细、要严格,如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。

车辆管理的重点,难点及改进措施:管理重点是安全管理,车场内消防管理,难点是高智商盗车行为的防制,针对各种情况要加大车场的管理,严格按照封闭式管理规定执行车辆准入准出,车场管理员要对车辆逐一熟悉,门岗及车场岗保安对车主确认率要达到100%。

消防管理的重点、难点及改进措施:

消防管理的重点主要有:消防设施、设备的维护与使用,消防设备的配备及相关配套设施合理;义务消防员对消防设施的掌握和使用;消防报警系统的完好,消防工作的宣传。

**花园消防管理的难点是消防设备的维护及实用性,报警系统的性能稳定性较差。目前对于需维修的设备在报修后的维修期时间太长,维修在时间上得不到保证,不利于消防工作的开展。

保安队伍整体状况:目前保安队伍整体情况较好,队员的精神状况较佳,存在的实际情况是保安员平均身高偏低(平均身高约172cm),退伍军人比率较低(约30%),个别保安员业务技能达不到要求。管理处一直从思想工作方面开展入手保持保安队伍的稳定,平时对保安多关心、爱护,少惩罚、批评,从根本入手,在工作的开展中穿插各种文体活动,管理人员最大限度地与保安员沟通,了解基层保安实际情况,使保安队伍有集体责任感,充满向心力,促使其对工作充满热情,保证工作的责任心。

采取何种措施进行监督检查: