小区物业管理服务内容范围（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：59

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小区物业管理服务内容范围

第1篇小区物业管理服务内容范围

住宅小区物业管理服务内容和范围

日常服务

1.客户服务

为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境,服务处特设立:客户服务、投诉及接待中心(以下简称'客服中心')。

2.安全防范和交通疏导服务

服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视,以及时发现和排除隐患,确保小区安全;为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序,实施严谨的车辆管理制度,小区内车辆限速5mk/时;机动车辆凭出入证出入。

3.日常供电服务

为确保小区的正常供电,服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。

业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用;如有愿意委托服务处服务的,属于特约服务,须另行收费。

4.日常给、排水服务

本小区为多层商住房,供水系统由自来水公司直接供水,服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养;同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通;

各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施,即属于业主自有部分的给、排水设施,由业主负责;如有意委托服务处服务,属于特约服务,须另行收费。

5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务

服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务

服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。

6.日常清洁、绿化服务

为确保小区环境整洁,给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所,服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务,并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。

无偿服务

1.入住服务

协助业主办理入伙手续,享受快捷验房等物业管理服务。

2.代办收订报刊杂志、特快专递等服务。

3.代订牛奶。

4.义务宣传家庭安全用电常识、消防知识。

特约服务

自有部分的保洁、维修维护属于特约有偿服务范围,服务处按低于市价为广大业主服务。维修费用根据约定实行即时维修月末结算或即时支付。特约服务时,维修人员必须佩带服务处工作牌,服务结束后,请用户在维修单上签署意见并签名。

特约服务项目表

序号服务项目序号服务项目

1安装抽油烟机16更换或修理抽水马桶配件

2清洗抽油烟机17更换下水存水弯、三通

3安装分体式空调18厕所漏水

4安装窗式空调19疏通下水道

5拆分体式空调20室内玻璃清洁

6拆窗式空调21地面打蜡

7安装热水器、洗碗机22更换门锁

8换空气开关23安装窗帘

9换室内开关、插座、灯头24室内卫生

10安装吸顶灯25油漆铁门、护栏

11安装吊灯26水电改造

12更换水表27电脑系统维护

13更换龙头、水嘴、水阀28电脑硬件维护

14安装水管本公司为方便业主,特提供以上特约服务。特约服务费双方协商

15安装水管

第2篇小区物业管理客户服务总体思路

1、丰合物业质量方针

竭诚的服务精神、严格的质量管理、高效的时间追求、持续的企业发展

2、山水名园一期服务质量目标

管理服务区域不发生重大安全责任事故;

公共设施设备完好率100%;

零修、急修及时率100%;

维修工程一次合格率95%;

有效投诉办结率96%以上,回访率100%;

业主意见反馈满意率90%以上;

员工上岗前培训合格率达100%。

注:'重大安全责任事故'指--失职或玩忽职守引发的火灾;

--失职或玩忽职守引发的水灾

--员工因工致伤或死亡事故

3、工作宗旨

依法管理、用户至上、服务第一

4、丰合物业服务承诺

全方位的服务和高品味的服务,真正实现:安、暖、快、洁、便的服务承诺。

安--安全;暖--温暖;快--快捷;洁--洁净;便--方便。

丰合物业对山水名园一期物业管理服务之承诺:

实现山水名园一期物业管理服务水平'三级跳':第一年物业管理服务水平达到全国物业管理优秀示范住宅小区之标准;第二年具备申报全国物业管理优秀示范住宅小区之条件;第三年通过全国物业管理优秀示范住宅小区考评。

5、小区物业管理客户服务模式

山水名园作为源泰置业在二十一世纪之初隆重推出的物业项目,充分展示出开发商的超前思维,细心呵护每一个细节,旨在营造、树立一个全新的'亲近自然,保护生态,山、水、人的和谐共生'经典物业及生活理念。

在山水名园整体物业管理方面,需认真揣摩该物业规划设计、建筑施工的初衷及设想,认真研究该物业消费群体的消费诉求,认真分析该物业的社区特质,从而制定与之相匹配的管理方案。

山水名园以岛城'第一个真正意义上的智能化小区'与'亲近自然、保护生态,山、水、人和谐共生'为其主要特点,消费的客户群体主要为本土企业白领、金领、私企老板、国家公务员和国内其他城市事业有成之人,以及房地产炒家,其具有热情、活力、现代、理智等特点。针对这些,拟计划在山水名园实行'友情化'管理模式,其管理涵义包括沟通、亲情、情趣、自由、健康、开朗、活力与激情等。通过一系列'友情化'管理行为,不仅仅是对山水名园物业的运行管理,而且要塑造一种充满健康、活力、和睦的社区文化氛围,营造一种全新的生活方式和人际交往关系,增强该物业的文化势能,使之凝聚成一种具有强烈冲击力、强大影响力、强势感染力的文化力,成为一个具有深厚传统与现代完美结合的文化底蕴的企业经典品牌。

6、客户服务理念

最优理念--即每个员工都有明确的职责范围,在服务过程中遇到的任何问题,都要设计出几套解决问题的方案,从业主(用户)的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案,达到最佳的效果。

换位思考--凡事都要先设身处地站在业主(用户)需求的角度进行考虑,再反过来考虑如何满足业主(用户)的需求,把业主的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。'业主想到的我们已经做到,业主未想到的我们超前思维',从而提供更适合业主(用户)需要的服务,满足业主(用户)的需求。

氛围管理--着眼酿造一种精神和行为都能够得到升华的氛围,以丰富多彩的社区文化为活动主导,借助小区配套设施的完善,营造高雅的文化氛围,通过吸引、感化、共同参与来实行管理有序。

零缺陷--所有员工都把对每一位业主(用户)的每一次具体服务与公司的生存发展、个人的荣辱得失紧密联系起来,明确100-1≤0。

7、客户服务原则

时效原则--要求规定的事情必须在规定的时间内办结,不能推托延宕,超过规定时间,办得再好也要视为没有办好。

质效原则--要求规定的事情必须办到规定的程度,不能应付凑合。

综效原则--要求规定的事情必须按照规定的程序办理,追求全过程的完美,让服务对象无可挑剔。如维修人员入户维修要穿上鞋套--讲明故障原因、维修方法和收费并征得同意--在作业地面铺上苫布-低噪无尘作业-清理现场--请主人签字认可。

情效原则--要求规定的事情必须办出规定的最佳效果,讲究用出色的服务征服人心,给服务对象留下良好印象,如抽样问卷调查的满意率达到95%以上。

第3篇 z小区物业管理处服务人员培训计划

●岗前培训

a、在职管理人员培训

培训内容有**月园情况介绍、业主情况介绍、**月园管理处、机构设置、岗位安排和岗位责任等资料内容介绍。

b、新聘人员培训

培训内容有公司规章制度、物业管理常识、**月园介绍、岗位职责、岗位工作规范、岗位工作质量要求、文明礼貌服务知识、专业服务管理常识(维修、清洁、绿化、保安)等。

●在岗全员培训

在岗人员培训内容有:有关物业管理的重要政策法规,如《南京市物业管理办法》、《全国城市物业管理优秀小区评分标准》等。

●在岗专业培训

a、办公室和客户服务部

培训内容:企业管理知识、物业管理知识、礼仪礼貌等。

培训时间:每月集中学习二次。

b、保安部

培训内容:治安管理条例、消防知识、队列训练、操步训练、文明礼貌用语训练、交通规则、防卫术、散打训练。

培训时间:每周集中学习一次。

c、环境部

培训内容:常用机械使用知识、特殊污物的清洁方法、消杀知识、消防知识、交通规则,相关绿化知识。

培训时间:每周学习一次。

d、工程部

培训内容:房屋结构保养与维护,设备运行、维护知识,水、电、煤气维修知识。

培训时间:每月学习二次。

第4篇小区物业公共秩序维护管理服务工作标准

小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护

二、公共秩序维护工作标准

项目内容

着装1、上岗须着公司统一的护管员制服,戴好帽子,系正领带,扎紧武装带,衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整洁,不留长发。

3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情,不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

内务1、保持宿舍保洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。

2、床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐。

3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一。

4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。

5、室内应保持安静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。

作息规定1、护管实行24小时值班制,每班提前10分钟进行交接班。

2、每晚零时之前熄灯就寝。

3、每周二、四下午二时至四时军训,无特殊情况,不得无故缺席。

4、严格执行备岗制度,下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。

5、休息(假)期间,发生紧急情况,一经召唤必须立即归队,听候调遣。

军训1、立正:脚跟靠拢并齐,自然挺胸,两臂自然下垂,两眼平视前方。

2、稍息:左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。

3、向右(左)转:右(左)脚跟为轴,向右(左)转90°,重心移向右(左)脚,左(右)脚迅速靠拢右(左)脚,成立正姿势。

4、向后转:要求同向右(左)转,向后转180°。

5、齐步走:左脚向正前方迈出约75厘米,重心前移,右脚相同。上体正直,两臂前后自然摆动。

6、敬礼:右手指并拢抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同时注视受礼者。

7、注目礼:面向受礼者成立正姿势,注视受礼者,并目迎目送。

护管器材1.护管器械包括有对讲机、警棍等,它是护管人员执行任务的工具和武器,属公司的公共财产,每个护管员都有责任和义务将其保管好,防止遗失或损坏。

2.护管器械只供护管员执行公务时使用,严禁用作其他用途。

3.护管器械严禁转借他人,严禁个人携带外出,如因工作需要须报管理处批准。

4.对讲机使用应严格按规定频率正确操作,严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。

5.执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。

6.警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器,严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。

7.护管员交接班时,应做好护管器械的交接验收记录,防止出现问题时互相推卸责任。

8.护管器械不用时,应由当事人交管理处统一保管。

固定岗位1、熟悉本岗位职责,熟悉小区业主基本情况,包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。

2、当发现双手提(拿)着重物的顾客进出大门有困难时,应主动提供帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应立即起立敬礼。

4、外来人员进出,值班人员填写《来访登记表》,谢绝推销和其他闲杂人员进入。

6、当用户搬出物品时,应区分不同情况,必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》。

7、需要给邮局办理签收的邮件,应参照《信件收发管理程序》处理,及时将邮件送给用户签收。

8、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。

9、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

流动岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。

2、当业主、顾客有困难求助时,应及时提供热情的帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应敬礼、致谢。

4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况,消防等公共设备、设施是否完好,防盗门是否关好等。发现问题立即处理,做好《值班记录表》,并上报护管班长或管理处主任。

5、巡逻中发现可疑人员,要前往盘查,必要时检查其所带物品。属三无人员,应驱赶出辖区;属推销、摆卖人员,应劝其离开辖区。

6、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。

7、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

第5篇小区物业管理服务人员培训方案

小区项目物业管理服务人员的培训方案

一、培训工作的指导思想

无论从事何种行业,工作最终是由人去落实完成。所以,我们始终高度重视入力资源的开发,尤其强调企业对员工的内部潜能开发――培训。因此,我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。我们相信,一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。我们认为:培训是企业壮大的催化剂,是员工职业生涯的加油站,是企业给员工最实惠的福利。

我们在人员培训工作上拟采取如下措施:

*结合我管理公司在物业管理优质服务方面的经验,并根据物业管理市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训内容,保证培训的效果。

*树立“管理者就是培训者”的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调培养员工实际工作中的能力,要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。

*培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。

*结合实际不断持续改进培训课程的内容。我们将不断总结实际工作中的良好经验,并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式(例如拓展训练、感受性训练、游戏等),使培训形式多样化,增加不断培训的效果。

*采用目前国际企业管理培训行业中流行的“kas”培训方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一体的培训方法。具体方法如:讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。

*培训工作制度化,保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度,制遣员工的紧迫感和压力感,将传统的被动性接受培训,变为员工自发性的主动参与。

二、培训系统的实施运作

1、培训系统图

系统图说明:

*针对**.凤凰城的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。

*有效运用多种培训形式和方法,确保培训达到预期效果。

*通过对员工进行考核,了解培训的有效性及员工的接受程度。

*根据对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。

2、培训的组织方式

*培训职责

*管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。

*主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估,并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。

*培训实施流程

我们对员工的培训分为三个阶段:入职培训――岗位转正培训――日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期7天的入职培训,内容详见新员工公共培训科目;三个月试用期满后,员工将接受为期一周的转正培训,考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训,内容详见各工种培训科目表。

3、培训时间

*为实现“加油站”式培训,我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求,完成培训后登录积分,详见下表:

职务(岗位)部门经理以上项目主管管理员(班组长)作业服务员工

每年培训时间不少于140h不少于100h不少于80h不少于60h

*根据脱产情况培训亦可分为三种,即:全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主.脱产培训为辅”,并对非关键培训采取“以考代训”的方式。

4、员工培训常用方法

序号培训类别培训方式、方法培训对象培训目的及适用环境

1综合类

1.参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作

2.参加军事训练全体人员增强员工的组织纪律性和自律性

3.“5s”培训管理、工程技术人员提高员工职业素养

4.投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识

2研讨类

1.头脑风暴法管理人员提高创造力,培养创造性思维

2.专题讨论法管理人员提高管理水平

3.典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力

3演练类

1.模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作

2.对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力

3.游戏训练法全体人员激励员工工作积极性

4学习类

1.检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力

2.快速阅读法管理、工程技术人员培养快速阅读能力

5讲课类1.逆向思维法管理人员培养换位思考的逆向思维

三、培训内容及目标

1、新员工公共培训科目

序号培训科目培训内容课时

1军训军事训练和体能训练5天

2礼仪知识常用礼仪知识6课时

形体训练员工行为语言规范

3服务意识职业道德教育3课时

客户沟通协调技巧

受理及处理客户投诉

4企业文化企业基本情况介绍3课时

企业理念与宗旨

员工手册与劳动人事规章制度

5物业管理知识物业管理基础知识6课时

物业管理的行业法律、法规6课时

入伙与二次装修管理服务要求与技巧3课时

典型物业管理案例6课时

6质量管理质量管理体系与品质控制6课时

7安全防范知识消防知识6课时

治安防范知识与技巧

8小区情况小区与业主基本情况介绍3课时

9带班实习7天

2、护卫员及车辆管理员培训科目

序号培训内容培训频率培训目标

1工作例会每周一次提高政治思想觉悟,开展批评自我批评

2内务管理与考核检查每周一次保持宿舍干净整洁

1.单兵队列动作;

2.三大步法;

3.体能训练

;周一至周五每天1小时培养组织纪律性,训练扎实基本功

1.擒拿格斗基本功;

2.捕俘拳;

3.防卫术;周六、周日每天3小时熟悉掌握擒敌及防卫技能

5安全服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

6法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度

7消防知识每月一次熟悉消防救火职责

8消防训练每周一次掌握基本消防操作技能

9突发应急事件处理每季一次提高突发事件处理能力,掌握处理技巧

3、保洁员培训科目

序号培训内容培训频率培训目标

1工作例会每周一次提高思想觉悟,开展批评自我批评

2保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧

3保洁设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧

4保洁服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

5病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧

6保洁规章制度每月一次熟悉掌握规章制度

7消防知识及训练每季一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作

8突发应急事件处理每季一次提高突发事件处理能力

4、维修技工培训科目

序号培训内容培训频率培训目标

1工作例会每周一次提高政治思想觉悟,开展批评自我批评

2物业管理基本常识每月一次熟悉专业知识,培养专业素质

3建筑与设施维修每月一次熟悉建筑结构与设备设施原理及维修

4工程维修工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准

5法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度

6小区设施概况每月一次切实掌握了解小区设施设备概况

7消防知识每月一次熟悉消防救火职责

8突发应急事件处理每季一次提高突发事件处理能力,掌握处理技巧

四、管理人员培训计划

针对**.凤凰城项目的实际情况,我们制订了如下管理处主要管理人员在入伙前后一年时间内的培训与进修计划,着力提高管理人员的专业素质、服务意识和技巧、管理能力等,为项目的物业管理服务打造高素质的管理团队。

时间培训内容备注

入伙前一个月新员工入职培训详见公共培训科目

入伙后第一月物业管理理论聘请专家授课

入伙第二个月行业动态与创新及发展趋势聘请专家授课

入伙第三个月国外物业管理聘请专家授课

入伙第四个月法律常识学习与案例分析内培

入伙第五个月领导技巧与职责聘请专家授课

入伙第六个月心理学与服务技巧聘请专家授课

入伙第七个月智能住宅管理与服务聘请专家授课

入伙第八个月iso质量管理体系聘请专家授课

入伙第九个月成本控制与财务管理内培

入伙第十个月优秀项目参观考察到南京等城市优秀项目考察

入伙第十一个月星级酒店服务参观学习到星级酒店学习考察

第6篇新城小区物业管理服务内容要求

新城小区物业管理服务内容及要求

综合管理

1负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施。

为配合'zz滨海新城'的开发理念和物业管理的服务工作,我们制定了物业管理的相关计划,将物业管理工作细分为以下七个阶段,并详细阐述各个阶段中的主要工作内容,具体如下:

开发建设阶段--物业销售阶段--物业竣工验收阶段--业户入住期的收楼服务阶段--业户入住期的装修服务阶段--业户入住期的安全控制阶段

日常运作管理阶段

第一阶段:开发建设阶段

管理公司在实质管理前提出针对物业现存的、有关影响将来管理的问题,使开发商有时间考虑增减设施;以期能够节约将来设施更改或增减的费用。应站在使用者的角度去选择各类设施及相关配备,并提供适合日后使用者需要的意见。具体服务如下:

a、协助评估物业规划及相关建议

1、从管理角度对建筑物的设计图纸提供参考意见,提出工程上会影响将来物业管理的意见及需要改善的建议。

2、从日后管理的角度, 分析建造材料及安装方法等。

3、站在使用者的角度,对有关工程设备的选择提供意见。

4、在开发商需要时,参与有关工程联席会议, 对可能影响日后执行管理工作的事项,提供参考性建议。

5、提供机电安装及能源分配的参考性管理意见。

6、建议成品保护方案, 减少因施工对材料可能造成的损害。

b、协助评估各机电房的规划位置,使日后管理运作能够更加顺畅,节约资源,并制定管理维修保养计划。

c、针对绿化规划提出建议,包括建议选用的植物种类是否有利于日后的养护管理,建议开发商选择较为适合的植物品种以配合项目的整体形象。

d、针对安全保卫系统的设定位置及设备功能提出建议。

e、针对垃圾处理设备及垃圾收集点、垃圾房位置提出建议。

f、针对消防设备的设置及功能提出建议。

第二阶段:物业销售阶段

越来越多的客户在买楼前更加关心交付使用后他们所面对的'物业管理'问题,他们更需要知道除了建筑物的硬件外,将来所面对的服务'软件'会是什么水平。用送管理费或低价管理费进行促销的做法,其管理质量已逐渐被客户所质疑,对此,我们建议开发商:允许物业公司在销售现场派驻贴心管家,现场演示及宣导,将管理服务工作具体化、形象化地展现给客户,使客户对物业管理服务有所了解,同时,物业管理公司可以通过 '贴心管家'在现场进行物业管理工作答疑与宣传来增加购买者的的信心,也增强他们对房地产开发企业的信心,提升开发商在公众心目中的良好形象,创造良好的名牌效应,从而更有效地促进房产的销售。

a、设计符合物业的管理模式

销售市场会随着时间的变化而不断产生新的需要,这就要求开发商必须按照市场需要对物业的使用功能进行调整;物业管理公司也要针对物业的实际情况设计出更加适合其日后运作的物业管理方案,从而为销售宣传和日后的业主答疑创造条件。

b、协助开发商培训销售人员

物业公司将针对销售期间客户所关心的物业管理问题,制定培训计划和物业管理的相关常识及标准,协助开发商对销售人员进行有关物业管理方面的培训,以增进销售人员对物业管理工作的认识,便于在销售过程中能够准确地解答购房者对物业管理工作的质疑,增强购房者的信心,促进房产销售,同时也有利于日后物业的交接及物业管理工作的顺利进行。

c、组建物业管理架构、实施招聘培训计划、完善办公条件。

d、制定'客户服务中心'内部管理制度、工作规程,提交交楼、装修文件及相关表格。

第三阶段:物业竣工验收阶段

管理公司在对物业状况充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,制定相应的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。

验收与接管程序如图所示:

a、移交接管前的准备工作

1、委托管理合同签订后,公司物业管理部牵头组建'zz滨海新城客户服务中心'并提前介入管理,拟派管理人员到位,落实管理用房和员工宿舍,做好各项筹备工作。

2、成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解物业设施设备、熟悉设备的构造、性能;水、电、气管道线路的铺设位置及走向,以及存在的问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决。

b、物业资料的移交接管----接管楼宇资料的验证及部分移交资料

1、产权资料(项目批文、用地批文、小业主资料、建筑规划许可等)

2、政府验收合格资料(消防验收合格证、物业综合验收合格证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等)

3、工程技术资料[竣工图纸--包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、图纸会审记录、工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、水电卫生器具等设备的检验合格证书、砂浆混凝土试压报告、供水试压报告]

c、物业接管验收程序

1、开发商通知物业公司接管验收。

2、物业公司验收小组核对所接收的资料,签发验收复函。

3、公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、公共配套设施设备等进行竣工验收。

4、对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复验。

5、对住宅室内对象无明显不全、符合检验标准要求的房屋,由'客户服务中心'接收钥匙,承担保管责任。

6、业户入住时,由客服助理陪同对户内进行全面细致的检查验收,对发现的质量问题经整理后报告'客户服务中心',并转交开发商,并由开发商要求承建商在限期内逐项返修,经物业公司或业主验收后消项。

7、在保修期内,如在使用过程中由业户或管理人员发现的、属于建筑施工或产品制造的缺陷时,应报告'客户服务中心'查验证实后,大中修由开发商责令承建商更换或返修,小修、急修可委托工程部进行维修,费用由承建商负责。

d、房屋接管验收项目及标准

1、验收项目。(包括梁、柱、板主体;墙面;地(楼)面;楼梯、扶手;插座;接线盒;开关;给排水系统;照明系统;门窗;三表;厨卫防水防渗等内容)

2、验收标准。(住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部标准和国家颁布的《房屋接管验收标准》及达到业户的合理要求。)

e、物业公共设施接管验收项目及标准

1、验收项目。(物业公共设施及其水电等;基础设施;弱电系统;智能化系统;消防系统;公共绿化;停车场系统;标识标志及相关公共配套等)

2、验收标准。(参照建设部和国家颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。)

f、工程完善和工程遗留问题的处理

1、在房屋本体工程竣工并进行竣工验收后,进行的部分公共配套设施的工程完善。

2、在竣工验收和楼宇使用过程中,将存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容作为工程遗留问题提交开发商并跟进处理。

3、'客户服务中心'对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作。

4、为进场的施工人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全。

5、限制噪音施工时间,确保业户休息。

6、加强保安力量,监督施工人员,做好现场管理。

7、制定物业进出管理制度并落实相关方案。

g、业户入住前准备工作

1、制定物业交楼准备计划。

2、交楼文件准备;

3、交楼物品准备;

4、交楼场地布置;

5、清洁开荒准备;

6、交楼模拟训练;

7、政府及相关公共事业机构的协调工作;

8、协助通知业主收楼;

第四阶段:业主入住期的收楼服务

业主收楼是一件非常值得庆贺的事情,因此,交楼现场的布置应该显得隆重热烈,交楼期间可以举行庆祝活动,配合开发商的销售活动。收楼过程可以由物业管理公司派出'贴心管家'负责接待收楼业主,采取各种措施如:请尚未安排办理相关手续的业主观看'收楼程序'的光盘演示、针对随同业主前来办理手续的其它家庭成员或朋友,'贴心管家'还将根据实际情况安排不同的活动等等,避免业主长时间等候或产生受冷落的感觉。

a、办理入住手续流程

接待、验证业主身份→收取入住期间费用→派发资料让业主填写,并签订相关协议文件等→发放钥匙→交、验房屋→跟进遗漏工程或协助办理开通

水、电、气,代办电话、电视等业务。

b、办理入住手续采取的便利措施

物业公司将以热情、周到的态度,高效、便利的服务为业主办理入住手续。由物业管理公司派出 '贴心管家'全程陪同业主办理手续,籍此增进与业主之间的沟通;同时提前与煤气公司、电信部门、有线电视台等相关机构进行协调,节省业主办理入住或签订代办业务协议的时间;代办有关业务,方便业户,减少麻烦;同时,为业户提供多项免费装修服务咨询和家居采购等便利服务;也可以提供预约收楼或集体办理手续等便捷服务。

第五阶段:业户入住期的装修服务(房屋管理)

a、房屋外观管理

为维护建筑物的外观形象统一、美观,保障楼宇的附属设施、设备的正常使用和功能不受破坏,我们将采取以下措施进行严格管理:

1、做好建筑物外观的保养工作,制定房屋外观保养计划,根据设计装修的要求定期进行养护,确保'zz滨海新城'的设计开发理念得以完整体现,保持恒久的魅力。

2、对业户的装修实施严格管理和控制,坚决杜绝违章装修的出现。

b、制定《房屋年度养护计划及实施方案》(见下图),并抓好落实

序号项目维修类别定期维修

计划方案标准实施效果

1房屋承重结构部位局部受损;施工质量原因造成的结构问题。每年对房屋基础进行一次检查;及时了解房屋的结构性能,作到早发现,早处理由工程部负责实施建筑物白蚁防治标准;建筑物完好等级标准。结构安全,正常使用。结构性能完好。

2外墙面外墙起鼓脱落的修补;

外墙局部渗漏;

外墙大面积渗漏;

外墙面的翻新。每2年对于较大面积渗漏,外墙久修无效的,应局部翻新防止继续扩大及污染墙面;并清洗一次;每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查,杜绝雨水侵入。由工程部负责实施房屋修缮标准;

外墙面修缮作业规程。外墙平整,无渗水;

整洁统一。

3屋面隔热层破损;

防水层破损造成屋面渗漏;

屋面积水。避雷网每年刷一次油漆,防止锈蚀;每半年疏通一次屋面雨水口;每年对屋面防水层检修一次;每年翻新更换老化部分。由工程部负责实施。房屋修缮标准;相应修缮作业规程。无积水,防水层正常,有效发挥功能,无渗漏;隔热层完好。

4消防设施疏散标志的维修及养护;

室内消火栓(箱)的维护及检修。每年对消防箱油漆一遍,并将消防带晾晒一次以防发霉;每年对消防疏散进行一次维护。由消防、机电、维修专业人员对应负责实施;消防系统主要设施设备每年更换一次。消防设施保养规程。设备完好率100%。

5公共通道门厅

、楼梯间公用地面的维修改造;公共通道、门厅的墙、天棚维护;楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每半年对公共地面进行一次维护,补换损坏或空鼓地砖;每2年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。由工程部按照相应技术作业规程实施

每3年铲除抹灰翻新一次。房屋修缮标准;相应建筑部分修缮技术规程。美观、完好、整洁、清爽。

6共享烟道由烟道内隔断板损坏及导流板安装不当造成的回串烟;排烟口封闭不当造成漏烟。每年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。由工程部按照相关作业规范实施。排烟管道技术规范。排烟通畅,安全正常使用。

7上下水主管接口及砂眼漏水;管道堵塞、破裂;固定码松脱。每年刷一次管道油漆;每年检修一次,并紧固管道固定码;每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格部分。由工程部按相关作业规范实施。排水管维护修缮标准;给水管维护修缮标准。美观完好;上下水通畅;

无渗漏。

c、负责室内装修管理,建立装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司和装修人员登记及相关资料齐全,并建档管理。

二次装修是关系到业主切身利益的大事,如何才能既保持房屋的观赏性、安全性不受人为的破坏,又能让业主尽量按照个人意愿进行装修,是管理控制好二次装修的关键。我们做法是: 1、装修前向业主说明装修规定,告知业主什么该做,什么不该做。

2、严格审批业主的装修方案,如有违章设计内容,应向业主说明,并督促其进行更改。

3、认真审核装修公司提交的各项材料,做到各项手续、材料齐全。

4、制定严格的、具可操作性的装修管理制度,并抓好落实。

5、与装修公司签订《装修协议》,对装修申请进行严格审批。

6、建立装修人员进出小区登记制度,对装修人员带进小区的施工工具进行检查,对携带金刚取孔、大锤等破坏性大的工具进入小区的施工人员进行跟踪记录,一旦施工完成,规定立即将工具置于管理人员的监督下,直至带出小区。

7、加强有关装修规定的宣传,装修期跟踪监管,违章装修即时处理,严格装修验收环节,把装修工作纳入入住阶段的一个重点工作。

我们拟采取的违章装修控制流程如下:

培训合格后

内部装修管理方案

发现违章装修

1、对业户和装修队伍的宣传

为加大装修宣传的力度,我们除了将在入住初期策划一项大型活动之外,还将在小区设立装修管理宣传栏,充分发挥社区文化的导向功能,约束功能,并架起客户服务中心与业户及装修公司的桥梁,真正提高业户按章装修的自觉性。

2、建立严格的装修审批制度:

3、装修审批重点

◎保证房屋设施正常使用功能。审核重点:房屋结构、智能化设施及管线;供水、供电管线。

◎保证房屋外观统一美观。审核重点:阳台、窗台、天台(跃层房)、空调安装及管线走向。

◎装修材料符合防火规定。

◎原房屋内承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件有否拆改。

◎是否改变房屋及配套设施的使用功能。

◎是否出现钻凿地面和房顶的防水层的情况。

◎所有楼板面装修荷载是否超过设计要求。

◎增加内墙必须采用轻质材料。

◎是否影响、占用公用部位,是否在公用部位占道搭建。

◎安装空调须在指定位置,空调出水须排入专供空调出水使用的管道。

◎是否在窗台及阳台上违章搭建任何形式的雨阳篷。

4、建立细致严密的装修跟踪监管体系

◎成立装修管理中心,由各个部门的人员组成,负责装修的日常工作及突发事故的处理,联系派出所地段民警对装修暂住人员进行管理。

成立装修检查队,检查队由保安部、工程部、客户服务中心等人员组成,负责对装修现场

的日常巡视和监管。

5、避免出现违章装修及相关处理措施

◎预防性措施,包括装修管理制度的宣传、进出小区材料的控制等。

◎说服措施。

◎经济措施。

◎行政措施。

◎法律措施。

d、由于'物业标识的设置、安装、维护'是进入日常运作管理阶段后的工作,因此,我们将在'日常运作管理阶段'一节中做阐述。

第六阶段:业户入住期的安全控制

a、保安队伍建设

建立高素质的保安队伍,按照高标准、严要求的指导思想,严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节,实施'准军事化'管理。保安员选聘退伍的优秀军警战士,具有良好的思想品质和精湛的业务技能,建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制,保安管理引入轮换制和末位淘汰制。

b、确立治安重点

由于入住装修阶段人员众多,管理现场较复杂,需要特别针对人流、物流、车流制定有效的监控管理方案。

第七阶段:日常运作管理阶段

对日常运作阶段的管理,我司将全面按照iso9002:2000质量管理体系进行,严格执行各种工作规范,注重每一个服务项目人员的培训和考评,加强日检、周检、月检工作。

a、'客户服务中心'内部运作管理

1、为规范'客户服务中心'物业管理服务的监督检查工作,确保提供的服务质量能符合规定的要求,实行由'部门主管到客服经理逐级巡检'制度。

2、'客户服务中心'各部门主管负责所辖范围内各项工作的日检。。

3、客户服务经理负责主管工作的周检。

4、总公司物业管理部经理负责组织每月的月检。

5、物业公司分管本项目的领导实施不定期巡检。

b、业户报修处理工作规程

1、目的是为了尽快处理业户的报修,规范维修工作,确保为业户提供满意的服务。

2、客户服务部负责记录报修,并传达至工程部。

3、工程人员负责报修内容的现场确认及维

修。

4、工程部经理负责维修监督,对'维修服务项目表'以外的报修内容进行评审。

5、客户服务中心负责对维修工作进行跟踪反馈及回访。

c、业户投诉处理工作

1、确保业户的有效投诉能及时、准确、合理地得到解决。

2、客户服务部负责对业户投诉的记录和协调处理工作。

3、被投诉部门按照投诉内容跟进安排,具体解决有关问题。

4、客户服务经理负责对投诉处理的效果进行检查。

d、服务收费管理

1、规范客户服务中心服务收费(包括管理费、水电费)的程序,确保业户对服务的满意。

2、客户服务中心为业户收取有偿维修服务费及每月的管理费及水电费。

3、客户服务中心财务人员负责办理各项费用的银行托收工作。

4、客户服务部负责派发各项收费通知单,并协助财务做好费用的催缴工作。

5、工程部负责对有偿维修服务的费用进行核定。

客户服务经理对有偿维修服务的收费进行审核。

e、突发事件或异常情况处理

1、确保对小区内各类突发事件迅速、果断的进行处理(盗窃、匪警、火警、斗殴等),保障业户人身及生命财产的安全。

2、客户服务中心应进行突发事件及异常情况处理的培训,客服经理在紧急情况下负责应急

事件的全面处理,负责抢救现场指挥及督导工作。

3、由客户服务中心的全体员工组成应急分队,以应付各类突发事件。

4、当值人员应严守岗位。

5、保安员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。

6、其它员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。

2专职接待受理投诉

我们拟在'zz滨海新城'配置15名贴心管家,按幢划分,采用小片区管理方式。贴心管家必须24小时受理报修、信息收集、咨询和投诉处理等公共事务。在处理业户投诉问题上,我们将设立'层级汇报、层级处理'的制度,并严格落实。

3协助组建业主大会,选举产生业主委员会并配合其运作

a、一旦条件成熟,我们将全力协助开发商依法组建、成立业主大会,并配合其运作。包括:

b、协助制定业主大会议事规则。

c、制定《业主公约》。

d、准备其它必要的相关资料。

e、按主管部门的规定进行登记、申请。

f、选举产生业主委员会。

g、积极配合业委会的工作,自觉接受其对物业管理与服务的监督检查。

h、及时发现管理中出现的问题,不断改进和提升管理服务的质量与水平,实现'专业化管理与业主自治相结合,共同建设美丽家园'的目标。

4管理制度健全,服务质量标准严格,物业管理档案资料完善

'没有规矩,不成方圆'。健全完善、具有操作性的管理制度和严格的服务质量标准是我司进行统一、规范化管理的准绳和保证。我司于1999年通过iso9002质量管理体系认证,并于2002年通过iso9002:2000的升级改版认证。经过多年的探索和实践,已构建出一整套完善的、科学化的质量保障体系。接管'zz滨海新城'之后,我们将严格按照iso9002:2000质量管理体系及本公司质量体系文件的要求,对该项目实施专业化、规范化的管理。我们将做到:

a、在公司目前制订的各项管理规章制度的基础上,结合本项目的实际需要,根据iso9002:2000质量体系的要求,进一步充实和完善相关管理制度;

b、参照星级酒店的标准重新审订各项服务质量的考核标准,使这些制度和标准更规范、更合理、更科学、更有针对性。

c、除此之外,物业管理档案资料的收集、整理和保管也是一项重要工作,各种设计图纸、施工方案说明、工程设施设备资料、业主置业档案等重要资料都应具备全面性、系统性和时效性,并妥善管理。

5应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理

在科技高速发展和社会不断进步的今天,计算机、网络已普及到了各行各业,成为人们工作和生活不可缺少的'得力助手'。目前,在我司所有的管理项目中,日常的服务工作已全面实现智能化管理,采用思源物业管理软件系统,不仅提升了操作的准确性,而且提高了工作效率;在人员素质和操作技能方面完全能够满足'zz滨海新城'日常管理与服务的需要。

6代表业主对物业管理区实施全面验收

7与开发商配合做好房屋移交工作

8全体员工统一着装,持证上岗

这是对物业管理从业人员的基本要求,也是我们必须遵守的职业规范。目前,我司各岗位人员都已实现'统一着装,持证上岗'。另外,为了能够更进一步凸显'zz滨海新城'的尊贵和气派,业主和住户的尊贵与优越,我们针对本项目的实际需要,在人员招聘、选派,服装设计、制作等方面进行了深入细致的考量,力求能够与'zz滨海新城'的特质和业户的身份、地位相匹配,力求做到:

a、人员精神面貌好,举止谈吐文雅,具有一定的文化修养和职业素质;

b、员工服装符合岗位着装需要,要求色彩和谐,款式新颖,质地优良。

第7篇 x商住小区物业管理服务目标

**商住小区物业管理工服务目标

1.前期目标

1)通过展现物业公司服务促进楼盘的销售

2)从管理角度对工程建设提出建议;

3)尽可能降低开发建设成本

2.管理目标

1)实现顺利交房;

2)顺利完成售后服务工作;

3)开展高水平物业管理服务;

4)一年后通过市物业管理优秀小区考评;

5)二年内达到iso9001质量管理体系第三方认证;

6)二年内达到iso14001环境管理体系第三方认证;

7)二年内达到ohsas18001职业健康安全管理体系第三方认证;

8)三年内通过省物业管理示范小区考评;

9)四年内达到全国物业管理示范小区标准。

3.服务指标

1)业主满意度90%以上;

2)管理服务范围内不发生重大安全责任事故,

3)管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,

4)管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;

6)第一年度导入三项贯标体系管理,

7)第二年度通过三项贯标体系认证。

4.分类指标

1)管理处设专线24小时受理报修,

2)业户接待时间:365天8:00-20:30;

3)各类服务人员上岗培训率达到100%;

4)档案归档率达到100%,

5)档案完整率达到100;

6)维修及时率达到100%;

7)维修质量合格率达到95%以上;

8)实行维修服务回访制度,回访率达到100%;

9)有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;

10)公共设备、设施完好率达到98%以上;

11)房屋建筑完好率达到98%以上;

12)绿化存活率达到98%以上;

13)清洁管理无盲点,

14)管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;

15)道路、停车场完好率达到98%以上;

16)管理服务范围内保安固定岗实行早6时至晚8时保安立岗服务

第8篇 z城小区物业管理服务措施

名城小区物业管理服务措施

结合名城物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及精品服务的供给:

一、导入iso9001质量管理体系

在名城物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行iso9001,以期在为业主提供优质服务的过程中不偏离既定的轨道。

二、结合自身优势,提升服务质量

名城物业管理成败的关键在于能否将自身优势与标的物的管理要求有效结合。我们将充分运用现代物业经营的管理模式以及行业成功运作的经验,有针对性地开展工作,了解客户需求,提供个性化服务和精品服务,对可能发生的问题进行前期预防,使管理处推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及物业管理行业相关政策法规。

三、建立素质优良的员工队伍

要实现管理方案中的各项承诺,最关键的在于员工的整体素质,人的因素决定一切。管理处日常运作中的一项工作重点就是保证物业用人机制的有效推行,通过竞争上岗、优胜劣汰和各级岗位责任制来给予员工一定的工作和竞争压力,通过持续不断的培训和考核来保证队伍的素质。

四、建立'全方位式'的员工培训机制

在实践中,推出 '全方位式'的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。

五、提供个性化的装修套餐服务

随着人们生活品质的不断改进,使得房屋装修正成为业主在购房以后最为关注的一个问题。在名城的装修管理上,竭诚为业主提供完美的配套服务。拟通过公开招标的方式引入3-4家具有一定品牌、资质、售后服务的正规装修商进驻并向业主推荐,避免装修游击队日夜骚扰业主;同时,根据不同层次业主的需求,提供各类个性化的装修方案以供选择,实现设计、施工、养护一条龙的套餐式服务。另外,根据个别业主的特殊要求,管理处亦可在业主购房之后但房屋未入伙之前,即提供装修申请及方案审核的服务,以解业主的后顾之忧。

六、构建'一站式'服务平台--客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在名城的服务形式上,拟建立客户服务中心的运作体系。即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,从而保证管理处对外形象的统一化。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽,业主所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心,由中心负责分类处理;而管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心的有效运作,第一,可保证管理处对外信息传播的口径统一化,第二,建立首问责任制,所有业主的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至业主满意为主;第三,客户服务中心24小时的工作时间将可保证业主的需求全天候地得到受理及满足。

第9篇小区物业客户管理对客服务承诺

小区物业客户管理之对客服务承诺

1、保障每日24小时供电供水,如供电、供水单位停电停水或检修需要停电停水,将提前24小时在各大堂书面公告,情况特别紧急时除外。

2、为给客户提供各种需要和方便,公司提供室内报修服务、商务服务和其他一些有偿服务。本着'服务为主、保本微利'的原则,有偿服务的收费标准公司将明码标价。

3、为便于客户与公司联系,公司的热线服务电话每日24小时开通。

4、为了保证服务的及时性,满足实际需要,公司对于客户所有室内报修事项,按照特急(10分钟内到场或处理)、急(15分钟内到场或处理)和一般(当日或与客户约定时间内到场或处理)的三级处理为原则。

5、公司服务时间承诺,见下表:(略)

第10篇东营小区物业管理服务方案

东营市()小区物业管理服务方案

东营市()服务有限公司

二00五年十一月

保密要求

本方案为我公司针对东营市()小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。

第一部分管理服务工作的整体设想

第二部分采取的管理方式

第三部分服务项目和物资装备

第四部分安全值班管理

第五部分保洁管理

第六部分水电维修

第七部分绿化维护管理

第八部分管理费用和收费标准

第九部分人员培训

第十部分质量保障

第十一部分公司简介

东营市（）小区物业管理服务方案

第一部分管理服务工作的整体设想

东营市()小区坐落于市()，是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。

1、我们的管理模式

我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会(或委托单位)和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。

小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会(或委托单位)能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是：

业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。

在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正我公司员工的工作任务。

部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展工作。

公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负责。

2、我们的合作形式

1、通过与众多小区以及国家企事业单位的合作，我们有两种物业管理服务合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。这是一种在现行体制和后勤社会化改革尚未全面深入展开的情况下合作双方都愿意和能够接受的形式。第二条是我们按照居民以及写字楼的实际面积以平方为单位进行收费，员工以及相关设备的配置由公司和业主委员会或委托单位进行协商。

3、我们的管理理念

实行严格规范的准军事化管理

做服务区内最讲文明礼貌的群体

树立对客户的绝对工作服从意识

这三条是我们管理工作追求的目标，是我们的管理特色，也是我们取得长足进步的关键。这三点的实质是：严格管理、文明服务、客户至上。

4、我们的承诺

n为()小区提供高水平的专业化、规范化物业管理服务，为居民创造更加优美、和谐、安全的小区居住环境;

n3个月内服务总体满意率达到90%以上;

n半年内使小区成为东营市小区物业管理方面的新亮点，总体满意率达到95%以上。

第二部分采取的管理方式

2、机构设置

我们遵照“高效、精干、科学、实用”的原则来设置机构和建立管理机制。我们通过设在小区的物业管理处和值班协调中心，处理各种管理和协调方面的事务。

机构设置图如下：

东营市()物业管理有限公司

总经理

营运部培训部

国际质量标准监察部

()小区物业管理处

各工种值班协调中心

配餐部

财务部

工程部

人力资源部

保洁班

院卫三班

绿化维护班

院卫一班

院卫五班

院卫四班

水电维修班

院卫二班

2.工作机制

()小区管理运作机制如下图：

业主委员会

公司

()小区物业管理处主管

小区值班协调中心

服务地点

员工

领班

员工

领班

服务地点

第三部分服务项目和物资装备

1、服务范围

()小区1号楼

()小区2号楼

()小区3号楼

()小区4号楼

()小区5号楼

()小区6号楼

()小区内设写字楼

小区公共场所

2、服务项目

1)有偿服务项目

安全值班服务

消防和安全监控服务

清洁保洁服务

绿化维护服务

住户水电维修、装修装潢服务

车辆保管服务

家庭保姆服务

2)免费义务服务项目

小区住户车辆充气服务

住户垃圾的清理

代发信件

公共报纸阅读栏

3、物品装备配备

1)下列物品装备由我公司提供

A.室内办公用品

B。物业管理服务装备用具

项目

数量

合计(元)

备注

电筒()把

值勤用

巡逻单车()辆

巡逻用钢盔()套

值勤用工衣()套

各种登记册(本)

按需供应

清洁工具

按需供应

清洁车1500绿化维护通用工具()套

水电维修通用工具()套

对讲机()对

总计

4、管理用房

小区提供下列用房：

用途

间数

备注

管理处和

值班协调中心

(24小时值班)

1间

免费使用

保卫宿舍

每人一个床位

免费使用

工具房

不小于10㎡

免费使用

更衣和临时休息室

不小于10㎡两间

免费使用

第四部分安全值班管理

1、管理目标

◆保障小区住户的生命财产安全，治安安全管理失职渎职责任事故发生率争取达到零，每年不超过一起;

◆负责看管车辆责任时间内无丢失;

◆确保小区内无重大失职渎职责任交通和火灾事故;

◆确保小区内公共秩序良好，无私设摊点、无小商小贩、无私设广告牌、无乱贴乱画现象;

2、岗位与人员配置

岗位人数

值班安排

主要任务

24小时值班，白天或重点时段双人值班，8小时一班，六天工作制

负责进出人员和车辆管理，附近区域巡视，兼顾夜间小门开关

07：00-22：00值班，与监控室合用一人，用于小门、监控室、79号院院卫的倒休

进出人员、车辆秩序管理，门诊楼巡视

24小时值班

办公楼监控和周围环境的巡视，楼前停车场停放车辆的管理

24小时院内巡逻，重点时段双人巡逻，8小时一班

负责院内公共秩序的管理

24小时值班，8小时一班，与93号院合用一人，用另外六人的倒休

负责宿舍区内安全秩序管理和巡逻

3、人员来源和素质

我们配备到()小区的院卫是：

1)复员退伍军人。

2)全部经过公司认真严格并针对小区具体任务和情况培训过的人员。

3)配备一半人员为去年底刚刚退役的优秀退伍军人。

4)从公司挑选10名左右骨干和领班到小区工作。

5)全部为初中以上文化程度。

6)证件齐全。

第五部分保洁管理

1、管理目标

1)实行标准化清洁保洁，垃圾分类管理，日产日清，无卫生死角，定期消杀垃圾场地;

2)楼内干净整洁无卫生死角

3)公共卫生间无异味、无积水、定期消毒;

4)无因清洁问题造成交叉感染的事故发生。

2、管理区域和岗位与人员配置

管理区域和岗位

配备人数

工作时间

主要工作任务

合计：

3、具体工作安排和要求

我公司保洁员实行6天工作制，每天工作时间一般控制在8个半小时以内。如责任区有特殊清洁任务，保洁员要随时加班。保洁员上下班时间和工作安排将以小区的物业管理要求为准。具体工作任务，我们也将在进入正式工作前，与业主委员会或委托单位领导协商。

4、人员来源和素质

我们配备到小区的保洁员，一部分是本市的下岗失业人员，一部分是外地打工人员，也可接收小区原有优秀保洁员。对进入医院工作的保洁员均组织系统的培训，对保洁员重点教授他们如何搞好小区的清洁保洁工作、如何防止疾病传播、如何防止疾病交叉感染和消毒等专业知识。

全部保洁员均为小学以上文化程度，全部为38岁以下，全部为身体健康、精神状态良好的人员。我们的保洁员管理，部分休息日接受培训和队列训练，全部进行准军事化管理，全部掌握清洁保洁专业技术，全部使用公司规定的文明礼貌语言与居民沟通与交流，全部人员服从业主委员会和小区居民的检查监督和管理，绝不顶撞小区居民。

第六部分水电维修管理

1、管理目标

科学运畴，合理调配，综合使用，雷厉风行地完成物业管理处和业主委员会规定的各项维修养护任务，确保小区水电的正常运行确保居民的正常用水用电。

3、岗位与人员配置

岗位

配置人数

工作时间

主要任务和要求

08：30-11:3014:00-17:00

合计

4、人员来源和素质

水电维修人员选用年轻机敏、体力较好技术高的人员，中专以上文化程度。全部人员经过公司的专门培训。

第七部分绿化维护管理

1、管理目标

园林绿化布局美观合理，养护得当，花草树木茂盛葱萃，四季常青。

2、岗位与人员配置

岗位人数

值班时间安排

工作程序和主要任务要求

绿化维护

2人

07:00-11:3014:00-17:30

①负责绿化的维护，包括花草培育、修剪、种植、移栽、补种、施肥、除虫、除草，以及花池、草坪、屋顶棚顶清洁(不得有杂草、杂物，无枯叶、枯枝、死水)。

②严格执行公司《园艺师(工)岗位职责和要求》。

③完成小区和公司安排的其他工作任务。

合计2人

3、人员来源和素质

拥有丰富的绿化设计和维护工作经验。园艺工均为具有多年经验的熟手。

第八部分管理费用和收费标准

一、按人数承包

项目

工作

人员数

收费标准(月)

小计(元)

备注

保卫

1350元/人

39150院本部，包括39和93号大院配备22人;一分所配备4人;二分所配备3人;院卫个人均不准开火做饭，不使用未经批准的电器。

绿化工

1200元/人

2400包括通用工具，不含药品、肥料、种子和购买花木苗、花盒费用。

水电维修员

1050元/人

9450负责病区的有关运送工作

保洁员

1050元/人

10500每个病区配1名，儿科由保洁员兼配餐员

管理人员

1050元/人

30450合

计91950我公司不另外收取加班、节日补助费等

二、按建筑面积收费

我们还可以按照物业管理的建筑面积收费具体操作是：

按照每户的实际建筑面积收取每户每月1平方米()元的管理费，办公楼为1平方米每月()元的管理费

第九部分人员培训

服务质量是管理公司的生命线。高标准的服务，需要严格系统的规章制度的规范，而严格系统的规章制度归根结底还是需要高素质的人来贯彻执行。一支高素质的员工队伍不完全是靠招聘来的，真正适用的员工许多是靠培训和培养煅炼出来的。

我公司非常重视对员工的培训。通过培训，可以使员工掌握国家和地方的有关法规政策，掌握公司的各项规章制度，可以使其明确自己的职责、权力、义务，可以使其严格执行操作规程，规范自己的言行举止、仪容仪表，树立良好的个人和公司形象，为客户和使用人提供尽善尽美的服务。

为了搞好小区的物业管理服务工作，在人员培训上我们计划重点做好以下三方面的工作：

1、组织准备好专门培训教材和执教老师

我们已经明确了有关人员协助公司培训部做好各项培训的准备工作。我们将针对小区的特点和具体工作要求，做好培训准备工作。我们将修改完善有关工种人员的岗位职责和要求，新拟制一批规章制度，新编一批专业培训教材讲授小区物业管理服务工作的特点和一些专业技巧

2、全力抓好岗前培训

全部进入小区工作的人员均要经过系统的岗前培训。岗前培训内容有两部分，一部分是基本入职知识，一部分是操作技能。培训的重点是操作技能。基本入职知识培训主要针对新入职的员工，这部分培训课程着重进行公司宗旨、企业精神、职业道德、敬业精神教育，介绍公司的发展情况和趋势，学习公司的考勤、奖惩、考核、晋级等各项规章制度。基本操作技能培训主要是使员工掌握基本的专业技能、服务知识，比如行为规范、语言规范、礼貌常识等，使其掌握工作的具体要求、岗位职责、工作流程与要求、操作要领等。

经过岗前培训，使员工全部达到工作的基本要求，使他们能够很快适应新的工作环境。凡达不到要求标准的员工，一律不派往胸科医院上岗。对凡是有规定和要求的岗位，一律持证上岗。

主要岗位的岗前培训重点内容如下表：

岗位培训内容要求

全体员工

①公司各类规章制度

②《员工手册》、《员工行为语言规范》

③公司发展规划、理念、组织机构

④职业道德、敬业精神、团队精神、服务意识、质量与生产意识

⑤小区物业管理服务工作特点和要求

⑥消防安全和普法教育

⑦ISO9002质量保证体系基本知识

⑧队列

进行书面考试

保卫

①岗位职责、工作标准、法律知识

②治安突发事件处理预案

③院内道路、设备、车辆、人员情况，院外社情

④工作技巧

⑤消防和安全监控设施操作方法、消防应急方案

熟练掌握各类工作流程，熟悉院内各种情况，组织消防演习、队列比赛、考试

水电维修员

①水电维修工岗位职责与要求

②工作程序和技巧

③其他工作知识和技巧培训

考试

园艺工

①园艺工岗位职责和要求

②各类常见植物的特性及种植、养护方法

③绿化机(工)具的使用方法，各类常用药剂的使用方法及配比

考试

保洁员

①保洁员岗位职责和要求

②各类清洁机(工)具、清洁剂、消毒液(剂)片的使用方法

③各类墙面、地面、不锈钢、玻璃幕墙等的清洁方法及技巧

考试

3、在职培训

我们制订系统的年度在职培训计划，将根据员工的工作需求不断开展在培训活动。在职培训的重点将是工作技能培训、管理技巧培训和形体语言培训等等。在培训形式上，我们将采取专题集中讲课、专家新技术讲座、换岗见习、一帮一指导、脱产进修、现场会、业余学习等形式。通过形式多样的在职培训，使员工的专业技术素质不断提高，使我们的整体服务质量达到新的水平。

第十部分质量保障

我们有信心、有决心把()小区的物业管理工作管理成为东营市的样板单位。这不是随意提出的宣传口号，我们的服务拥有可靠的质量保障机制和措施。

1、我们建立了良好的公司运行机制

我们在实践中摸索经验，创设了目前公司实用、合理、高效的组织机构和运行机制。公司各部门有效运转，相互协作又各施其责。我们设立的ISO9002质量监察部，能够有效地对服务质量进行管理和监控。质监部的工作人员天天在一线检查，严密掌握服务质量。他们手持公司的各种制度、规定、标准和要求，对各类员工的工作进行现场检查，发现问题及时进予以纠正和处罚。

2、我们进行专业化、规范化、标准化管理

我们的管理不是靠个人，而是靠制度，我们不是“人治”，而是“法制”。我们处处事事均按章办事。我们大力推行ISO9002国际质量标准，使我们的服务工作走上一条专业化、规范化、标准化的轨道，使我们的服务质量有了可靠保证，避免了工作之中的盲目性、随意性和主观性。

3、我们形成了一套独特的成功的信息反馈机制

我们改变那种怕人提意见、怕与被服务者见面的做法，主动要求与被服务者面对面沟通，听取意见。我们建立了每周(月)与被服务单位书面沟通情况的机制，我们将公司统一印制的“服务质量征求意见表”送给一线被服务的业主委员会和居民，由其对我们的各项服务工作进行品评、打分并提出意见和建议。我们还每半年一次到被服务单位走访，全面听取各级领导、工作人员和居民的意见。我们还要求，一线的主管和经理每天要到被服务单位主管领导或业主委员会那里报一次到，请示工作、接受意见和批评。这样的机制和措施，使我们的服务情况很快就反映到公司管理和决策层中来，便于我们及时改进工作、提高服务质量。

4、我们拥有一支优秀的员工队伍

不能说，我们的员工是最聪明的一支队伍，但我们员工的道德、品质和思想素质、吃苦精神和敬业程度是一流的。我们在自己的服务单位中留下了大量的好人好事在传扬，这些事迹中有勇斗歹徒的、有助人为乐的，有自发捐助困难员工的，有拾金不昧的、有忠于职守抓获盗贼的，等等。千余名员工在100余个单位工作，我们没有发生一起监守自盗、侵犯被服务单位利益和安全的事件。公司员工中有几十名*党员。

5、我们树立了正确的服务思想和服务意识

我们将客户看作上帝，客户的满意就是我们最大的愿望。公司全体员工均牢固树立服务意识和观念，把客户的要求当作不可更改的命令来执行。我们的员工不可以顶撞被服务单位的工作人员，要坚决完成他们交办的任务，自己不能回绝客户的要求，当力所不及时，不得对客户发怨言，能办的先办了再向公司反映，不能办的向公司报告，一切由公司来协调解决。

第十一部分

公司简介

第11篇小区物业服务中心信息管理规定

物业管理公司佛山分公司管理制度

--物业服务中心信息管理规定

一、目的

加强服务中心信息及时上传下达,使信息的收集、整理、发布达到及时、准确、流畅、有序、规范。

二、适用范围

适用于**花城物业服务中心。

三、职责

3.1部门负责人:负责上报信息的最后审批;运营平台工作验证、审核。

3.2部门信息员:公司负责部门内部信息运营管理平台推广和对接;上报公司;报刊、互联网信息收集;各类信息传达到各相关人员。

3.3各业务主管/主办(班组长):负责班组内的信息上报信息员;将公司及服务中心的信息传达到本班组内的所有员工;运营平台工作完成情况反馈。

3.4每一位员工有义务就本班组发生的各类信息及时主动向主管/主办(班组长)反映。

四、方法与过程控制

4.1总则

4.1.1每位员工均有就服务中心工作及本职工作相关而收集、反馈、发布信息的权利与义务。

4.1.2所有信息均要做到真实、及时、详细。

4.1.3以公司体系文件《信息传递管理程序》为基准,所有对公司、对住户、对外界发布的信息,必须经相应的审批方可发布。

4.1.4物业服务中心自行收集顾客信息:即物业服务中心因各种需要采用书面调查、口头访问、召开顾客座谈会等形式收集到的客户服务信息。

4.1.5以调查表、顾客恳谈会的形式所获取的顾客意见和建议,由客户服务部协调落实并回复顾客。

4.1.6部门发生(重大)突发事件,控制中心需一小时内电话报送物业服务中心负责人、各职能部门第一联系人,涉及公司员工的突发事件还需电话报送人力资源部;部门信息员或承办人员需一个工作日内填写事件及现场处理情况,主送部门负责人审核,抄送品质管理部负责人、品质部主管、安委会负责人、总经理办公室负责人及运营主管、公司信息管理员。

4.1.7物业服务中心收到业主对员工的表扬信,报部门负责人审批,由部门负责人确定是否在小区宣传栏和公司网站公布。交由人事登记并保存复印件,原件交由资料室存档

4.2电子显示屏

4.2.1 电子显示屏用于向业主发送日常信息(如天气预报、节日问候等),以及非正式的通知通告。

4.2.2 除信息员和中心值班人员外,任何人不得擅自通过电子显示屏发布信息。

4.2.3 由信息申报人领取并填写《电子显示屏信息发布审批表》,之后由该班组负责人修改审核,再交由客户服务负责人审批,即可交中心当值人员发布,发布后统一存档。

4.2.4 所发布信息均用首发日期(六位数字)作文件名保存在电脑里,天气预报统一只用一个文件,每日更新内容即可,由中心值班人员定期整理所有文件并于每月5日将上月发布信息电子文档发送资料室存档。

4.2.5 中心值班人员负责每天早上七点发布当日天气预报信息,以气象台发布的天气预报信息为准,无需审批,当天十点前撤下天气预报,换上日常信息或关闭电子显示屏。

4.2.6 若有重要通知通告急需发布经审批后交中心当值人员发布,可与天气预报一同滚动发布。

4.3小区广播

4.3.1对于突发事件等紧急的通知通告,如果情况紧急,可以在不通知客户服务负责人的情况下播出;如果情况允许,需取得客户服务负责人的口头同意。

4.3.2 小区广播必须在情况解除后及时向住户发出通知,做出相应的解释。

4.4小区宣传栏

4.4.1小区宣传栏用于张贴服务中心向业主发布的通知、通告等,所有内容及版面设计,需经部门负责人审批,盖公章后由当班安全班长统一张贴,以及回收归档。

4.4.2 信息员需对每次发布及张贴的通知、通告等,针对张贴的美观度和及时性进行适时抽查,对不符合要求的及时整改并通报情况。

4.4.3其他任何人员未经许可,不得擅自在宣传栏内张贴和撕毁通知、通告。

4.5公司内部网站实时公告

公司职能部门发布在内网中的信息,发送的重要邮件,物业服务中心信息员应根据网上所注明的传送级别,分别以邮件、打印、张贴、传阅或是会议等形式传达到部门内相应级别并进行跟踪反馈,直至信息落实到位。对于完成时间在24小时以内或重大节假日前一天的重要邮件,须口头或电话提醒相关责任人。如向公司内部网站发布实时公告,由部门信息员直接发布。

4.6公司内部网站网页

部门信息员负责对部门内网页面进行修改和维护,将各功能板块充分利用起来,对各功能板块可以提出删除或增加的要求,总办it会根据实际情况进行调整。公司内部网站网页主要发布内容:信息月报、管理服务报告、业务信息等按公司规定时间上报。信息月报、管理报告由各班组负责人交信息管理员汇总、整理录入,经客户服务负责人审阅报部门负责人批准后发布;业务信息由信息员记录、整理报客户服务负责人审阅后发布,业务信息主要发布服务中心重大活动信息,由各活动负责人自行组织、编辑,并尽可能做到及时和附有图片,信息员负责发布。

4.7对内信息发布

4.7.1 根据工作需要,可在服务中心内部发布相关信息,采用口头通知、电子邮件,也可在以下地点张贴:办公室公共信息栏、员工活动室、培训室、技术员值班室、各员工宿舍等;

4.7.2 公司发布信息,如通知通告等,可由相关部门负责人直接在服务中心内部发布;

4.7.3 公司和服务中心内部的重要通知通告,由各部门负责人负责组织在内部进行传阅并签名,完毕后交资料管理员存档;

4.7.4 服务中心对内发布的信息,须经行政主办许可,方可发布。

4.8 本规定未尽事项,按照公司体系文件**wy5.5.3-z02《信息传递管理程序》和**wy6.3-z01-02《电脑及网络系统管理规定》执行。

4.9公司运营平台信息管理

4.9.1 部门信息员为公司运营管理平台推广对接人。运营管理平台主要发布内容:年度计划、例常工作、工作计划及工作完成反馈、会议纪要等按公司规定时间报批发布。信息员每月及时建立、填写并提醒部门其他同事填写月度计划,各班组负责人及时在运营管理平台里填写每月工作计划及反馈工作完成情况。信息员及时关注运营平台内部门任务执行情况,提醒部门其他同事及时完成任务,提醒部门其他同事反馈信息;重要会议的会议纪要由信息员记录、整理,报部门负责人审批后在运营管理平台发布;每月对部门运营平台任务执行情况汇总,反馈到责任主管处。

4.9.2各业务负责人需经常查阅内

网运营平台,及时反馈工作任务的完成情况,未按时完成的工作如实填写,并跟踪反馈。

五、支持性文件

**wy5.5.3-z02 《信息传递管理程序》

**wy6.3-z01-02 《电脑及网络系统管理规定》

六、质量记录表格

第12篇小区物业管理保洁服务工作标准

小区物业管理服务工作标准

一、保洁工作标准

1、地面(室内所有公共区域的大理石、地砖):目视地面50公分长,无明显灰尘、污渍及杂物。

2、墙面(室内所有公共区域的墙面):用卫生纸擦拭80公分长,检查卫生纸无明显污渍。

3、楼梯(室内所有楼梯):抽查2-3层,无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。