写字楼管理服务要求（五篇）

第1篇 写字楼管理服务要求

写字楼管理与服务的要求

写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机。为此,写字楼管理与服务要按照以 下要求展开:

一、科学化、制度化、规范化、高起点

现代写字楼技术含量高,管理范围广,不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善 一套覆盖各个方面的管理制度,使整个管理工作有章可循,有据可依,管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理要 求。只有这样,才能达到好的管理效果。

二、加强治安防范,严格出入管理制度,建立客户档案

写字楼的安全保卫工作很重要,它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全,还涉及 大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的,所以治安管理难度大。必须加强治安防范,建立和健全各种值班制度,坚持非办公时间出入大楼的检查登记制 度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度,坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,力求做到万无一失。同时,应全面建立客户档案,熟 悉业主、租户情况,增加沟通了解,做到时时心中有数,确保业主、租户人身和财产的安全。

三、加强消防管理,做好防火工作

由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大,加之高层建筑承受风力 大和易受雷击,所以火灾隐患因素多。因此,写字楼防火要求高,应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度,明确防火责任人,熟悉消防基本 知识,掌握防火、救火基本技能;加强防范措施,定期检查、完善消防设施,落实消防措施,发现问题及时处理,消除事故隐患。

四、重视清洁管理

清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现,关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用 大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰,所以清洁难度大,专业要求高。为此要制定完善的清洁细则,明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保 洁,保证大堂、电梯、过道随脏随清,办公室内无杂物、灰尘,门窗干净明亮,会议室整洁,茶具清洁消毒。

五、强化设备管理设施的维修保养

设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房,备用发电房,高低压电缆、电线,上下水管道等各项设施)的全面管理和维修,供水 供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修,注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度,要对公用设备、公共场所,如大厅、走廊 、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理,并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%,应急发电率达到100%,消防设备完好率达到100%。

六、设立服务中心,完善配套服务

管理就是服务。为方便客人,满足客人需要,写字楼应有配套的服务,设立服务中心。 帮助业主、租户办理入伙和退房手续,解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务,包括提供一些日常性服务,如协助接待来访客人,回复电话问讯,提供打字、传真、复印及订票服 务等;提供其他可能的委托服务,如代客购物、代送快件等。

七、加强沟通协调,不断改进工作

要加强与业主、租户的沟通,主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求,认真 接受、处理业主、租户的投诉,及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待,协调好各方关系,协调配合好政府各部门的工作,还要不断改进各项管理,使各项工作指标达到同行业 先进水平。

公共商业楼宇的管理内容及方式

公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。

一、公共商业楼宇的管理内容

1.一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经 营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序 。

(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时 ,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被 偷盗。

(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急 情况下的应急措施。

(4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营, 造成不必要的损失。

(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。

2.特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费 者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。

第一,公共商业楼宇良好形象的作用。

公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。

公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色,才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌 现,各种产品层出不穷、花样繁多的今天,顾客去何处购物,选购哪家商场的商品,会有一个比较、选择、决策的过程,也有一种从众心理和惯性。为此,商家应树立与众不同、具有 鲜明特色的形象,以特色丰满形象,以形象昭示特色,以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客,在实际管理中不断突出这些特色,使顾客熟悉、认识这些特色 ,印入脑海,潜移默化,传递、追逐这些特色(一段时间后,顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客,吸引新顾客,有稳定、壮大的顾客流,所以公共商业楼 宇的良好形象就是销售的先行指标。同时,公共商业楼宇的良好形象一旦形成,便是一种信誉、品牌和无声的广告,说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入“印象时期”后,消 费者过去买“品牌”,现在买“店牌”。可以说,在不同商店里,同样品牌的商品具有不同的价值与形象,商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。

第二,公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(corporate identity system, 简称cis)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析,完整的cis系统由三 个子系统构成,即mis(理念识别系统);vis(视觉识别系统);bis(行为识别系统)。三者只有互相推进,共同作用,才能产生最好的效果。

cis是一种藉以改变企业形象,注入新鲜感,使企业更能引起广大消费者注意,进而 提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物,即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播,使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化和专有化。其具体的做法是:综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等),以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、颜色、字体组合成一定的基本标志――作为顾客和社会公众识别自己的特征,并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如:企业名称、自有商标、商徽、招牌和证 章;信笺、信封、账单和报表;包装纸、盒、袋;企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品;橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂;员工服装、服饰 、工作包等,使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定,强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难,并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。 它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程,必须系统地展开,长期坚持。

(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群,其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利,因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。

公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择:

第一,零售商店的经营品种范围。按照经营品种,零售企业可分为家电商店、交电商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时,要尽量做到 经营各种商品的零售商店“齐”、“全”,以满足购物者各方面的需要。

第二,不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外,现在还 分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色,它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。

第三,不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次,如全国性的 、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。

第四,不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念,除了纯商业机构,还包括 饮食业企业,如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业,如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业,如旅行社、旅馆;娱乐业企业,如录像室、电子游戏室、 游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构,如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区,里面可以包容城市商业街区的各行各业。

第五,承租客商在公共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场 所的期限,可以将他们分为三种类型,即基本承租户、主要承租户和一般承租户,他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户,他们的租期通常要在20年以上, 这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用,是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上,他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验,一座公共商业楼宇的基本承租户承租的 营业面积

应达50%以上,即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租,尽管他们的变动性比较大, 但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。

公共商业楼宇的管理者,应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业楼宇,如省级、国家级的,甚至是国际级的,其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好,应尽量争取一些省市级、全国性乃至 世界级的分店为基本承租户,给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇,如大城市区一级的,其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全,也应有其他各种商业机构,同 时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇,如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全,其主要功能是为附近居民提供生活方便。

二、公共商业楼宇的管理方式

公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理,但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权,因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理,以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序,使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体,由于多家经营,各经营者经营活动的许多方面需要协调一致,而物业公司并不参与经营,无权介入各经营者的经营活动。因此,要保证管理的有效性,应该组织 由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会,对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生,代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责,重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来,公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动 进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作:

(1)制定管理章程,并负责监督执行,以规范每个经营者的经营行为。

(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告,举办节假日削价展销会,组织顾客联谊活动,以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。 带旺人气,吸引顾客。

(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程,规范每个经营者的经营行为,协调各经营者之间的关系。如:不得欺行霸市,不得进行不公平的竞争; 统一营业时间,不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷,也可由管委会调解解决。

(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作,如互通信息、互相提供融资方便等。

(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面,公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面,管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理 者之间对话的桥梁和中介。

(6)与工商管理部门配合,严格执行《消费者权益保护法》,严厉打击假冒伪劣产品,维护公共商业楼宇的形象。

写字楼管理日常工作内容

写字楼物业的特性和使用要求,决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以 下几个方面:

一、营 销 推 广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性,决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外,大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字 楼的整体形象设计塑造、宣传推介,办公空间的分割布局与提升改造,市场分析调研,与买租客户的联络、谈判、签约,客户投诉与要求的受理与处理,客户与经营管理者、客户与客 户间关系的协调,以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向,兼并、破产等各种原因的影响,写字楼客户变动的情况时有 发生,固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此,为吸引招进和留住客户,写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作, 否则,便不能保证较高的租售率,影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公,进行市场行情 调研,主动寻找目标客户,征求已有客户对物业的使用意见,尽力满足各方面客户的要求,保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中,商务繁忙,一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心 (与大型酒店、宾馆类似)。

1.商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养,是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中 应严格按照正常操作程序进行操作,定期对设备进行必要的保养,设备一旦发生故障,应由专业人员进行维修。

2.商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服 务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷,必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:①流利的

外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识; ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况,开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中:以准确、快捷为原则,按客人 服务要求准时、精确地完成服务。③服务后:完成客人所需服务后,填写《商务中心费用收据单》,引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份,一联交给财务 部,一联交给客人,一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人,有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备, 为此制定商务中心签单程序;

写字楼内部人员到商务中心使用设备,必须是因工作需要;使用前,必须由该员工所在 部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后,在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3.商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同,自身办公条件不同,对商务中心的服务范围要求不同。较齐 全的商务中心提供的服务项目包括:

(1)翻译服务,包括文件、合同等;

(2)秘书服务,包括各类文件处理;

(3)办公系统自动化服务;

(4)整套办公设备和人员配备服务;

(5)临时办公室租用服务;

(6)长话、传真、电信服务;

(7)商务会谈、会议安排服务;

(8)商务咨询、商务信息查询服务;

(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等;

(10)邮件、邮包、快递等邮政服务;

(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等;

(12)报刊、杂志订阅服务;

(13)客户电信设备代办、代装服务;

(14)文件、名片等印制服务;

(15)成批发放商业信函服务;

(16)报刊剪报服务;

(17)秘书培训服务等。

三、前 台 服 务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务,大型写字楼的前台服务项目较多 ,主要包括:

(1)问讯服务和留言服务,钥匙分发服务;

(2)信件报刊收发、分拣、递送服务;

(3)个人行李搬运、寄存服务;

(4)出租汽车预约服务;

(5)提供旅游活动安排服务;

(6)航空机票订购、确认;

(7)全国及世界各地酒店预定服务;

(8)餐饮、文化体育节目票务安排;

(9)文娱活动安排及组织服务;

(10)外币兑换,代售磁卡,代售餐券;

(11)花卉代购、递送服务;

(12)洗衣、送衣服务;

(13)代购清洁物品服务;

(14)提供公司“阿姨”服务;

(15)其他各种委托代办服务。

第2篇 写字楼经营管理服务

写字楼项目经营管理服务

1 物业经营之意义

在物业管理各项环节中,经营的份量不容忽视。**地处长沙市繁华地段,大厦使用功能齐全,配套合理,是长沙市最具现代水准的高档次写字楼。因此,该项经营是否得力,直接关系到发展商的精心设计和资金投入能否达到预期的效果,关系到物业投资人能否得到良好的回报,物业经营关系到能否满足使用者的需要,从而达到整体物业保值、增值的目的。

良好的物业经营,期效力非常明显

获得长期稳定的租金收入;

带旺人气、促进物业租赁;

形成卖点,促进物业销售;

满足客户的多种需要;

对客户形成吸引力;

扩大物业的知名度,形成品牌物业;

提供更多的附加利益。

2 cpm的经营优势

cpm的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的经营潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了cpm在经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

通常商服型物业的经营分为四种形式,一是发展商自营,二是以招商形式推向市场,三是发展商与物业管理公司合作经营,优势互补,相得益彰,四是以上三种方式并存混合经营方式。

cpm的经营管理优势体现在

2.1 经营策划优势

cpm在经营策划方面成功的实例首先体现在配合开发商全面加快楼盘市场的推广。诸如二十一世纪演艺中心、中航健身会、柏菲妮美容中心、唐人食街、中航职工餐厅、中航汽车美容中心等,去年cpm公司成功地策划实施了中航苑'八大帮食街'商业配套项目,吸引了大量的消费者,为中航苑又增添一处特色服务。

除深圳本部的大量成功实例外,cpm在武汉信合大厦、北京艾维克大厦等分另经营策划了商务中心、咖啡厅、餐厅、美容中心、会议中心、洗衣店等配套经营项目,既增加了经营收入,又为客户提高了便捷的服务

2.2 租赁服务优势

cpm的经营型物业管理模式与理念,使其在进行有效物业管理的同时,不断开发与挖掘所辖物业的租赁潜力,以实现整体物业的保值与增值之目的,进而提高经济效益。大量成功的实例,充分验证了cpm在租赁经营服务、物业管理服务以及经营策划等方面的综合运作与统筹能力。

近年来,cpm公司年租赁经营规模已达60万平方米以上,代理租赁的物业涉及商业、写字楼、公寓、工业厂房、住宅等各方面。

在深圳市物业任凭市场大幅起落的过程中,cpm公司准确地把握市场脉搏,适时调整租赁导向,使代理的公寓、住宅出租率始终保持在95%以上,写字楼和商业面积出租率保持在90%以上;仅中航苑25万平方米物业的租金,年收入已突破人民币8000万元。

几年来的市场实践,cpm公司积累了丰富的租赁代理实践经验,培养了一批深谙物业管理和租赁经营的骨干队伍,拓展了物业管理服务的范围,公司的综合实力得到显著提高。对公司物业租赁经营方面有了深刻的体会,归纳起来有以下几个特点:

a. 着眼当前,更注重三至十年的中长期市场;

b. 奉行淡市扩张策略;在物业租赁市场冷淡时,抓住淡市中有利因素,精心策划,瞄准市场缝隙果断切入,全力扩张;

c. 随时掌握物业租售市场动态信息,准确把握当前和潜在的目标客户;

d. 选择客户时,更加注重品质和潜能,租金因素放在其后,全力捕捉国内外名牌企业入驻,以点带面;

e. 策略灵活,善于应变,及时调整,适应市场;

f. 树立物业任凭全过程服务理念,强调合同签定后规范而周到的物业管理服务,使业主有一个舒适协调的经营环境;

g. 选择大众化宣传媒体,单位小规模,小板块,以小胜大,以少胜多,有针对性、有目的性,有实效性;

h. 全面跟踪合同租赁合同履行过程,确保租金收入;

i.最大限度地争取政府支持,以社会效益带动经济效益。

2.3 集团优势

深圳中航集团是中国航空技术进出口总公司在深圳设立的大型企业集团。自1980年成立以来,集团依托航空工业的人才、技术实力,发挥深圳特区的地理、政策优势,积极进取,锐意开拓,经过20余年的努力,现已发展成为集高科技产业、房地产业、金融证券业、商贸业、酒店服务业等产业于一体的综合性企业集团,旗下聚合着包括飞亚达、深天马、深南光、中航实业四家深、港两地上市公司的几十家企业。

中航技酒店集团的龙头是四星级的格兰云天大酒店内设商务洽淡、会客、健身、商务中心、西餐厅、卡拉ok厅、大型免税商场、芬兰浴等,酒店连续历年被评为深圳十佳酒店,另有上海宾馆、中航宾馆以及天虹商场等大型商服企业。

3 规划定位及周边环境分析

**座落在长沙市闹市区,新华书店、华联商厦等大型商场汇集于此,形成了一定的商贸圈。

wto为长沙市的发展带来了巨大的想象空间,同时也为**的定位和发展带来了历史性机遇。

经历数年的宏观经济调控,中国经济虽然实现了软着陆,但是房地产的调整仍需一段时间,房地产的销售与租赁价格仍呈下滑趋势。

由于人们对目前通货紧缩的预期和担扰,房地产市场不再会象前几年经济启动那样大起大落。近期经济启动与以往相比完全不同,过去只要政策有所松动,经济立即回升,而目前在采取了一系列政策后仍回升缓慢。主要原因在于随着经济的发展与改革的深入,当前中国已进入需求导向的时代,决定总产量的最终因素是消费需求,当前根本问题还是消费需求不足。

3.1 商贸区潜在客户分析(目标客户的确定与分析)

3.1.1 潜在目标客户分析

与中国市场密切相关的国内外著名企业

已进驻企业

尚未进驻企业

规模迅速扩张企业

3.1.2 wto为中国市场带来的新行业分析

以前未开发行业

以前受限制行业

全新行业的诞生

3.1.3 国际性商贸中心区的配套行业分析

商务服务行业

生活服务行业

娱乐服务行业

3.2 **项目市场定位

3.2.1 市场定位

cpm公司将**项目市场定位表述为:融合长沙商贸中心区整体环境,集写字楼、商场、酒店、康体中心为一体,具备国

际水准设施配备和优质物业管理服务的智能商务大厦。

3.2.2 客户群体分析

写字楼的目标客户:

主体目标客户

相关目标客户

辅助客户

商业项目目标客户:

必备的商业配套项目,如商务中心、银行、证券、会计师楼、律师楼、相宜的中、高档餐饮服务项目

配套项目如健身、娱乐等

4 营销策略

4.1 总体经营方向及目标客户定位分析

4.1.1 目标客户的行业分析

目标客户主体经营行业的分析确定

目标客户配套行业的分析

目标客户辅助行业的分析

4.1.2 目标客户的规模分析

大客户

中、小客户

4.1.3 目标客户的稳定性分析

长期客户

短期客户

4.2 目标客户的优先原则

4.2.1 主体行业(大规模)目标客户优先、优惠原则

4.2.2 区域内功能互补型优先原则

4.2.3 潜在的目标一致性优先原则

4.3 营销组合

4.3.1 针对主体目标客户的营销

定位是营销成功与否的决定因素

营销方式包括直销、委托适宜中介、选择适宜媒体、测算优惠价等。

4.3.2 常规的营销组合

利用集中的宣传广告攻势营销

建立一套行之有效的联销网络体系

业务员直销网络

中介合作网络体系

网上营销体系

完善的现场营销体系

专业的楼体广告宣传

严格的价格管理体系及完善的奖励、提成办法

配合营销的形象工程的完善

大厦环境形象的完善到位

物业管理的形象确立

4.3.3 灵活机动的营销价格确定

a. 针对主体目标客户的特殊优惠办法:

确定最优惠的价格底线以提高成功率并规避风险

结合租赁期限来调整价格底线

b. 价格制定策略

内部预定期的优惠价格

推广期的优惠方式

稳定期的价格标准

4.3.4 进行合理的分割,以提高出租规模的灵活性。

a. 经营目标

b. 根据配套项目和不同的楼层制定了不同的出租率目标。

c. 租金递增目标

根据市场情况确定起步租金定位

d. 价格策略

采取灵活多变的方式

5 经营合作方式

良好的经营策划和租赁服务,使cpm在市场更广泛地接触客户群体,通过与**发展商的合作,cpm将借助于**周边商贸优势的延伸,以及强有效的经营策略,迅速获得消费者的认可。全面启动广场的商业市场,提高业主的投资回报率。

5.1 配套项目的经营

大厦配套项目包括商场、酒店、餐饮、康体中心、银行、证券等,cpm将通过委派专业经营人才对大厦周边商贸圈、大厦业主、客户等进行调研和市场细分、定位,提供整体经营策划方案供发展商参考,为发展商提供配套经营服务。

5.1.1 招商引资,进行品牌经营。可采取的方式包括联系中航技酒店集团及深圳、香港等地著名酒店,商场的经营者,投资经营大厦酒店及商场,以获得品牌效益;

5.1.2 与大厦发展商合作,依托中航技酒店集团的龙头格兰云大酒店经营优势,引进品牌管理模式,共同经营酒店配套项目,使其成为具备当地特色的星级酒店;

5.1.3 由cpm投资,经营大厦内员工食堂配套项目,为大厦客户提供工作餐服务,以优质低价,保本经营的服务原则,为大厦客户提供周到的服务,提高物业投资、租赁的附加值;

5.1.4 具体细节另行商议。

5.2 租赁服务方式

5.2.1 服务方式

cpm将凭借自身在深圳租赁市场中的经营优势,以委托代理租赁的方式,为发展商提供全程租赁服务。在充分保证业主利益、配合发展商整体发展计划需要的前提下,通过提供经营策划建议与租赁服务体系,使管理与经营双向推动。

cpm公司积累了15年的综合物业管理经验,在代理租赁业务方面不乏成功范例。1995年cpm代理中航苑大厦裙楼8000平方米全新商业面积租赁,一年间将出租率提升到80%,当时成了深圳冷淡的租赁市场热门话题。另外,1992年来代理1000余套公寓租赁,我们面对租赁市场千变万化,适时采取应变措施,几年来一直将出租率保持在95%以上,受到业主和客户的一致好评。

5.3 代理出租方式要点

5.3.1 cpm公司组建市场推广小组。

5.3.2 cpm公司负责制定组合经营计划,包括市场调查、目标客户确定、租赁价格定位、广告策划、具体营销策略及规范的租后服务等。

5.3.3 营销计划经业主和管委会认可后,由市场推广小组具体实施。

5.3.4 cpm公司负责办理租后手续,包括计费、收费、催缴费、税收等。

5.3.5 确定出租率、租金收缴率、欠租收缴率目标(一年期)及完成目标后的奖惩制度。

5.3.6 cpm公司按租金总客的7%左右(具体另协商)收取代理佣金。

5.3.7 提供信息和咨询服务,在地方政策法规、公共关系等方面,为港澳台、外商疏通关系,代办申报审批手续等,延伸租后服务,为客户创造良好的经营环境。

5.3.8 加强与政府沟通,多渠道帮助客户降低经营成本。

第3篇 写字楼物业管理服务要求

写字楼物业管理与服务的要求

写字楼管理可围绕'安全、舒适、快捷'六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机。为此,写字楼管理与服务要按照以下要求展开:

一、科学化、制度化、规范化、高起点

现代写字楼技术含量高,管理范围广,不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度,使整个管理工作有章可循,有据可依,管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理要求。只有这样,才能达到好的管理效果。

二、加强治安防范,严格出入管理制度,建立客户档案

写字楼的安全保卫工作很重要,它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全,还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的,所以治安管理难度大。必须加强治安防范,建立和健全各种值班制度,坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度,坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,力求做到万无一失。同时,应全面建立客户档案,熟悉业主、租户情况,增加沟通了解,做到时时心中有数,确保业主、租户人身和财产的安全。

三、加强消防管理,做好防火工作

由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大,加之高层建筑承受风力大和易受雷击,所以火灾隐患因素多。因此,写字楼防火要求高,应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度,明确防火责任人,熟悉消防基本知识,掌握防火、救火基本技能;加强防范措施,定期检查、完善消防设施,落实消防措施,发现问题及时处理,消除事故隐患。

四、重视清洁管理

清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现,关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰,所以清洁难度大,专业要求高。为此要制定完善的清洁细则,明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁,保证大堂、电梯、过道随脏随清,办公室内无杂物、灰尘,门窗干净明亮,会议室整洁,茶具清洁消毒。

五、强化设备管理设施的维修保养

设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房,备用发电房,高低压电缆、电线,上下水管道等各项设施)的全面管理和维修,供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修,注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度,要对公用设备、公共场所,如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理,并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%,应急发电率达到100%,消防设备完好率达到100%。

六、设立服务中心,完善配套服务

管理就是服务。为方便客人,满足客人需要,写字楼应有配套的服务,设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续,解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务,包括提供一些日常性服务,如协助接待来访客人,回复电话问讯,提供打字、传真、复印及订票服务等;提供其他可能的委托服务,如代客购物、代送快件等。

七、加强沟通协调,不断改进工作

要加强与业主、租户的沟通,主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求,认真接受、处理业主、租户的投诉,及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待,协调好各方关系,协调配合好政府各部门的工作,还要不断改进各项管理,使各项工作指标达到同行业先进水平。

第4篇 写字楼非办公时间管理服务

写字楼非办公时间的管理服务

1 人员出入

为保办公大楼内各办公人员在非工作时间都能方便出入,同时控制外来人员,cpm公司建议大楼引入智能卡管理系统。即在电梯内及各通道门安装由中央计算机控制的识别系统,任何持卡人在乘梯或进门时,出示智能卡让电梯或门锁识别,电梯按卡内预设的权限到达指定的楼层,门锁也按卡内权限开启。若无卡或授权不符则无法通行。智能卡管理系统在日常工作时间互动解禁,在非工作时间启动。

2 能源运行

**保证24小时的水电供应,在既满足**客户的工作需要,也达到大厦设备设施运作时间的需要的前提下,针对各种能源的停供,在第一时间知会用户,并采取响应的补救措施。

3 电梯运行

为节省能源和保证电梯的正常使用,在非工作时间内,暂时拟定开启一部通往写字楼的电梯。

4 空调运行

为节省能源和保证空调的正常使用,cpm公司拟定空调的开启时间,在非工作时间内,若有须临时使用的单位,需向管理处提交书面申请,并按规定交纳空调附加使用费。

5 上下班高峰期人员疏导

由于办公人员上下班时间集中,可能出现进出车辆阻塞和电梯拥护现象。为避免上述情况发生,管理处在上下班高峰时间的前后半个小时,实行保安员重叠倒班制,负责疏导车辆通行及停放,并派专人在电梯厅值班,导引人流并按实际情况安排电梯的运行。

第5篇 写字楼管理服务员职责

写字楼管理服务员的职责

1.新公司入住

(1)入住单。

当接到入住通知单,由部门将有关工作指令传达到各有关工作岗位。

(2)检查房态。

①对要入住的房间进行检查,包括设施是否完整,卫生状况是否良好;

②对检查出的问题限期解决,按标准完成。

(3)更换门锁。

对将要入住的房间进行更换门锁工作。

(4)领取钥匙。

①客人应按程序从前台领取房间钥匙,并签字登记一式2份(客人1份、存档1份);

②向客人介绍大厦的各种设施及各种服务项目;

③前台服务员负责将该公司的联系电话、联系人登在驻写字楼公司电话一览表上。

(5)房态确认。

①同客人一起对入住的房间,按房态确认表进行确认,双方签字,一式3份(财务部1份,销售部1份,部门存档1份);

②与工程部联系安装电话及其他需要协调的工作。

(6)补充客用品。

根据房间大小及人员情况补充客用品。

(7)制作公司名录。

收取公司的名称小样,统一制作公司名录。

(8)客户档案存档。

对入住的公司建档。内容包括:入住、退房、调房通知单、钥匙领用、增配单、房态检查表、房态确认书、续住通知单等。

(9)客户拜访。

①与新入住公司联系,约定时间进行拜访工作;

②准备1份客户拜访资料,包括:大厦客户手册、总经理贺卡、名片、大厦宣传册等。

2.公司退房

(1)退房通知单。

①接到退房通知单后,由部门将有关工作指令传达到各岗位;

②在退租公司退房当日,对现场进行检查。

(2)房态检查表。

退租公司搬完家具后,按房态检查表要求进行登记核查,双方签字后,由有关部门保存备查。

(3)恢复房态。

①检查房间各项设备设施,对需要维修保养的应及时进行保养维修;

②安排楼层服务员进行日常卫生清扫工作;

③将房间锁好;

④房间恢复好之后,呈报部门负责人。