商业大厦管理方式工作计划和物资装备（3篇范文）

第1篇 商业大厦管理方式工作计划和物资装备

商业大厦管理方式、工作计划和物资装备

1 管理方式

1.1 实施基础

1.1.1 **全面支持系统

**各部门科学分工、职责落实

-物业部从项目确立合作关系后,将按时限计划的合理安排各项工作;

-质量管理部负责iso9000的质量管理在**项目上稳定的运作,并肩负着质量控制和服务考评的职责;

-机电工程部参与、组织协调各专业公司保证设备的完好运转;

-经营部和拓展策划部就**的物业租赁市场作出市场分析,并充分调动各种资源,全力打造**市场品牌,确保物业投资的保值增值;

-机电设备保养公司、电梯公司提供公共设施设备的维修保养,降低**管理处的管理成本。

图1 **全面的支持系统图

1.1.2 专业化保障系统

**高度注重物业管理专业化,充分利用自身在制度、人力、设备、经营、财务等方面专业优势和现代管理手段,为管理工作提供专业保障。通过总体协调、管理,实现管理目标。

1.2 管理方式构成

**管理方式分别由组织机构、运作体系、信息系统、管理机制四部分组成。

1.1 组织机构

图2 组织机构框图

a. 管理处接受**业主委员会,发展商和**的领导。

b. 管理处作为专门机构,财务相对独立,在**的授权下,履行《**物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任。

c. 管理处实行公司领导下的管理处主任目标责任制。管理处内部实行垂直领导。

d. 组织机构设置的原则是精干高致、一专多能。

e. 管理处突出以服务客户为中心,建立以客户服务中心为重点的组织流程。

f. 管理处实行值班主任制,由各部门部长轮值,行政总值24小时不离开大厦,授权在事件处理中代行管理处主任职责,以确保工作效率,提高服务品质。

1.2 运作体系

a. 整体运作流程

图3 整体运作流程图

-整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理,功能无缺项,管理无盲点。

-整体运作流程的具体运行,按iso9000质量保证体系要求运作。

-重视物业经营工作,确保**社会形象和经济效益。

b. 内部运作流程

**拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽。24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。

图4 以客户为中心的服务流程

-客户服务中心 24小时担负统一指挥、协调工作,处理日常管理事务和紧急事项。-设立值班主任制 由管理处正、副主任轮值负责,坚持每周工作例会和每天工作早会,一般问题不过夜。

1.3 信息系统

5 信息反馈图及流程处理图

a. 坚持管理处每季度安排专门的客户专访,每月随机走防单位不少于十家,收集客户意见、建议或投诉。

b. 管理处每季向**业主委员会作正式汇报,提交管理报告,并公布管理处物业管理费收支情况,征询各方面意见和建议。

c. 坚持每半年组织一次客户座谈会,广泛了解客户对物业管理服务的意见和建议,同时要强化服务系统的及时改善和有效沟通,最大限度地满足客户服务需求。

d. 管理处员工日常征询客户意见是最重要的沟通渠道。

1.4 管理机制

a. 实行目标管理责任制

目标管理责任制就是将所服务项目的管理目标、经营目标、竞争目标以量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体,并赋予相应的权力,同时,将目标的实现与领导集体切身利益(工资、奖金、岗位升迁)挂钩。这种管理机制使管理处各级骨干责、权、利明确,在管理处与员工之间形成事业和利益共同体,共同参与管理,共同承担压力,共同迈向成功。

b. 激励机制

物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在**管理处,我们将通过三个方面建立激励机制。

-事业激励 用**确立的创建中国物业管理名牌企业发展目标感召人、吸引人,为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制,形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气,在物业管理行业奋力前行。

-量化目标激励 实行量化管理和目标管理是**推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标,并全部以量化形式体现,使各部、班组直至员工明确个体指标,做到'千斤重担大家挑,人人肩上有指标',共同参与管理,推动总体目标的实现,并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。

-效益激励 优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。管理处在工资、奖金分配体系中,采取季度、年终量化考评,体现多劳多得,严格兑现量化目标管理的奖惩措施,并坚持年度考评中道数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则,保持管理处员工队伍的优良素质和活力。

c. 监督机制

图6 监督机制图

-制定管理处廉洁自律基本要求。

-管理处全体员工严格遵守道德标准、行为规范和员工守则。

-每季度公布物业管理费收支状况,提交物业管理报告。

-重视客户意见征询工作,发现问题及是跟踪解决。

-高度重视年度客户意见征询工作,对发现问题彻底跟踪、解决。

2 工作计划

**根据工作进度安排,分别制订前期筹备、入驻接管工作计划,并依照物业管理方案设计,制订**正常运作期的工作计划。

2.1 前期筹备工作计划

前期介入工作计划表 表1

序号工作计划计划要点实施时间备注

1拟定物业管理方案针对**特点制定20*-.4.30已完成

2拟定财务测算针对**特点制定20*-.4.30已完成

2签订《物业管理委托合同》与业主单位商定待定

3组建**管理处确定物业管理办公场所中标之日起

办理管理处有关手续

人员调配、培训

管理处办公设备完善

5前期筹备及前期物业管理施工期、设备安装调试期物业管理事项20*-.2.15至接管验收日

参与设备运行、熟悉各类设施设备,提供专业意见

制定接管计划

收集各类工程资料

拟定交接方案

物业管理供货商评审、确立

6导入**物业管理模式导入公司物业管理理念管理处成立即日起

导入公司各项规章制度

7物业接管验收竣工验收、接管验收按施工进度

移交资料

问题备忘

2.2 接管验收工作计划

接管验收及入伙工作计划表表2

序号工作计划计划要点实施时间备注

1接管验收实施建筑本体和设备资料的接收、建档20*-年10月至12月具体时间按施工进度安排、调整

大厦设施设备交接、验收、试运行

问题备忘

档案的建立、分类、管理

清洁开荒

2入伙及装修管理完善入伙、计划20*-年12月同上

模拟实操

备齐入伙资料

入伙仪式及办理入伙手续

装修审批及监管

3首次征求业主单位意见征求**合理化建议入伙后30日内

上门调查和回访

分析调查结果,改进物业管理方案

4建立完善的标识系统制作各类设施、设备标识20*-年5月到11月

制作各类公共标识系统

制作物业管理办公室标识

2.3 正常运作期工作计划

正常动作期工作计划表表3

序号工作计划计划要点实施时间备注

1员工常规培训重点强调安全防范、政治思想和技能的培训20*-年11月起

2配套服务项目启动有偿服务、无偿服务项目及便民措施的运作20*-年12月起

3物业管理报告向发展商详细汇报工作进程及状况每季度1次

4财务分析报告如实向业主单位反映物业管理费用使用情况每季度1次

5完善管理体系导入iso9000质量体系并定期内部评审20**年2月起

完善管理处信息局域网,修订管理办法

6创建工作示范大厦创建基础工作20**年3月起

文明大厦创建工作

2.4 工作计划流程

图7 工作计划流程图

3 物资装备计划

物资装备计划表表4

序号物质装备项目内容描述

1管理处工作场所名称主任办公室办公室技术值班室工作操作间仓库员工宿舍备注

面积

第2篇 某商业大厦物业管理工作思路

商业大厦物业管理工作思路

zz大厦一万余平方米,是全装修内销商办房。该大厦造型独特,地理位置优越,交通便利,房型合理。简福饴测量行(上海)有限公司提供物业管理,旨在为租户提供一个'安全、整洁,秩序、便利、'的办公和营业环境,全方位满足住户各种需要,提高大楼租售业绩。

从上述目标出发,我司制定管理思路如下:

一.安全管理 提供全天候24小时保安服务,保障大厦安全。

1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件(或贵重)物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。

2.各项保安制度 详见目录。

3.kf安保特点:

保安员执行kf的规范流程、规范语言和规范行为

定期对保安员进行kf的专业培训。

二.物业管理和服务内容

1.房屋及设备的维修养护制度,确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。

2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度,为住户解决实际问题。

3.确定财务收费程序,保障各项费用及时回收。

4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序,加强管理处与客户沟通,改善管理。

5.加强清洁卫生管理,垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗,保障大厦的环境美观整洁。

6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目,满足住户的多种需求,使客人满意。

7.kf管理与服务特点

以人为本,推行kf'管家式服务'理念,设专人对口服务住户,入住一周跟进制度,以便及时了解客户的要求与想法,快速反映,使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。

第3篇 商业大厦物业管理前期介入工作

商业大厦项目物业管理前期介入工作

物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。

总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:

施工期物业管理

设施设备调试期物业管理

竣工验收及物业接管验收期间物业管理

其他前期准备工作

前期物业管理人员安排与工作进度

1 施工期物业管理工作

1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;

1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;

1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;

1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。

2 设施设备调试期物业管理

在设施设备调试期,**将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:

2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;

2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;

2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。

2.4 参与设备的调试

将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。

3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理

3.1 大厦工程竣工验收

**工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。

3.2 物业接管验收

物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。

3.3 现场验收主要项目

a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。

e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;

g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。

3.4 资料交接

a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

3.5 其他交接

a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。

c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

3.6 接管验收注意事项

a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。

b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等

类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。

4 其它前期准备工作

4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。

4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入

在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

4.3 消防及安全管理前期介入

大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。

4.4 外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在**全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。

4.5 客户全面进驻准备

在**大厦客户全面进驻之前,**将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。

5 前期物业管理人员安排计划与工作进度

5.1 人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度,**管理处的员工将按计划逐步招调到位。

a. 施工期人员安排及职责

成立前期物业管理小组,组长1人,由**副总经理担任,组员4人,包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴**施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。

派长驻**施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。

b. 设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

c. 接管验收前3个月人员安排与职责

接管验收前3个月,**派往**的7名管理骨干将全部到位,负责**物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。

此阶段**将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订**《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。

接管验收前1个月,管理处全部人员到位。

5.1 工作进度

根据**实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。

**大厦前期介入工作进度表 表 1

月份 项目

5月底6~9月10月初11月底12月底

签定《物业管理委托合同》

施工管理方的初次会晤

熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》

参与设施设备的调试

盆艺摆放

岗亭、道闸与标识系统方案

竣工验收

物业接管现场验收(包括备品备件)

物业各种资料交接

返修、复验及试运行

清洁开荒

公众文件送审并发布

准备迎接全面进驻

物资装备的准备

外部公共关系的建立

全面进驻并开始正式运行