物业管理工作中沟通技巧方法（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：69

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物业管理工作中沟通技巧方法

第1篇物业管理工作中沟通技巧方法

物业管理工作中沟通的技巧和方法

物业管理工作关键在于沟通。

何为沟通沟通,就是信息交流,就是思想互动,通过“沟通”这座桥梁,我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点,进而达到相互理解,相互信任,最终到达和谐社区的理想彼岸。

那么,如何做到有效的沟通,是否有技巧和方法呢

我以为,在物业管理中,沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。

首先,作为一名物业管理人员,要端正思想认识。必须做到以下几点:

一、尊重不傲慢

我们渴望得到人尊重,但首先要学会尊重别人,我们的服务对象来自社会各阶层、各人群,切不可以貌取人,看到有钱人就卑躬屈膝,看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人,也得不到别人的尊重。

二、热情不冷漠

物业管理是服务性行业,从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户,何来“沟通”而言

三、诚信不敷衍

在工作中,我们要以诚为本,说到就要做到,切不可“开大兴”、“掼浪头”,事后不兑现,敷衍了事。

四、礼貌不刻薄

礼貌是社交中的基本准则,更是物业管理的基本要求。礼字当头,礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。

五、不呆板

在工作中坚持原则,按法律、法规办事的同时,也要视实际情况,在不违反原则的前提下,尽量地予以变通、灵活。

六、负责不推诿

该是我们做的,我们就要做到;该是我们负责的,决不推诿。取信于民。

做到以上几点,是否就可“一沟就能”了呢未必,有了正确的思想,还要有适当的工作方法。那么,在物业管理中“沟通”有哪些方法呢

一、说服教育法

将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服,是我们在工作中最常用的方法,但往往也是效果比较差的方法,直观的,死板的说教是无能的表现。

讲法律、讲政策理所当然,但怎么讲,很有讲究。因此,本方法常常要和别的方法结合使用,方能奏效。

二、换位思考法

“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者,有时也要换个角度,如果“我是个业主”会怎么想以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度,如果他是管理者,该如何做将心比心,相互理解,解决矛盾。

三、入乡随俗法

在工作中讲普通话是基本要求,但是,根据服务对旬的不责骂,特别对一些老年人,用同样的方言来接待他们,往往会收到事半功倍的效果。“家乡音,一家亲”,同样的方言在情感上已得到了认同,还有什么不好说,不好商量呢但切记:如果没有说方言的能力,还是说普通话,否则“鹦鹉学舌”,弄巧成拙,业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言,如“苏北话”,不要轻易模仿。

四、避实就虚法

有时直截了当,直奔主题,往往会使矛盾激化,双方弄僵。还不如避实就虚,先谈点和主题无关的话题,谈点天气,交通什么的,缓和一下气氛,然后再找机会,切入主题。

五、投其所好法

根据沟通对象的脾气、爱好,可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌,就谈谈牌局对弈;爱好旅游,就谈谈山水;钟爱子女,就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女,赞美她的孩子是沟通最快捷的路径,俗话说,母以子贵嘛!

六、以退为进法

有时谈僵了,切不可火上浇油,贪一时之快,把该讲的,不该讲的都发泄出来,这样只能把对方逼入对立境地;不如以退为进,来个缓兵之计,劝一句,消消火,待合适机会,或换别人再跟业主沟通。

七、委曲求全法

有时会遇上不讲理的业户,这时更需要总代表,宽容,大度,切不可以牙还牙、针锋相对,而更应该和颜悦色,轻声细语,即使被骂了也要能够忍耐,小不忍则乱大谋,古人之言不可不听。

除了以上各种方法,还可以利用一些非语言因素,更加强“沟通”效果。

一、离开冲突现场交谈

在冲突现场沟通,只能“触景生情”,越谈越气愤。心态无法平静,还可能有旁观好事者,添油加醋,扰乱局面,可能的话,劝其离开冲突现场,到其他场所交谈沟通较为有利。

二、坐下来谈

能坐下谈就不要站着,“请坐”不光是礼貌,也是融洽气氛,便于沟通的一个铺垫。

三、谈话时保持合适距离和位置

根据心理测试,一般人谈话,身体保持1米半的距离为宜,太近会感觉压迫,太远则有生疏之感,且交谈双方所站位置最好呈90度角,面对面有对抗之嫌。总之,物业管理人员应是一名“杂家”,上至天文地理,下至鸡手蒜皮,远至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一点,各种知识都要学习一点。厚积才能薄发,一旦需要时就能即兴发挥,潇洒自如。当然,最重要的是,物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想,再掌握以上所言沟通的方法和技巧,才能是表里如一,长袖善舞,否则,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。

第2篇某售楼处物业管理员工安全工作守则

售楼处物业管理员工安全工作守则

本手则之制定是指导员工在工作当中注意工作安全,避免发生意外。保障部门工作的正常运作。

1.发现损坏的东西应立即通知主任,如烂地毯、楼梯湿滑、电灯损坏及有危险的东西;

2.进入黑暗的地方要先开灯,但双手不要湿,以免触电;

3.如果在工作中受伤,立即报告上司;

4.保持衣柜的干净,里面不要堆放杂物或玻璃瓶子;

5.新同事上班时要帮助他们认识安全守则,发现有危险的事要通知他本人和上司;

6.不要用手去捡拾破烂玻璃和用具,用完的刀片或尖利的东西,要用扫帚小心清理;

7.在防火通道切勿堆放杂物;

8.留意请勿吸烟的指示牌,烟头不要放在易燃的地方,要放在烟灰缸里;

9.使用工具时要检查是否正常,用良好的工具可以节省时间,减少意外;

10.用完的工具要放在指定的地方,不要随便乱放;

11.要深入体会你的工作,注意工作的安全,如仍有疑问,可以问主任或上司;

12.见到水、电、空调、电话及其它系统有异常现象时要立刻报告上司;

13.不要扔任何东西入座厕,以避免阻塞。

第3篇某某住宅前期物业管理工作设想

某住宅前期物业管理工作设想

**物业公司从得到中标通知起成立专门的工作小组(工作小组成员组成名单另附),针对'zz'的实际情况,尽快熟悉有关图纸,从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,定期派有关人员参加工程例会,参与工程验收,做好各种资料的收集存档工作。

1、物业公司提供前期物业管理的内容

对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。对小区的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。

结合物业管理的实际经验,对'zz'小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。

2、配合开发商做好楼宇销售工作

物业管理服务的前期介入重要任务之一,就是配合开发商的售楼工作,管理服务中心将按开发商的具体要求,拟定关于接待、陪同、解释,样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便,同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛,从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则,为'zz'提供上佳的物业管理服务,并通过矢志不渝的努力,同开发商及全体业主一起,共创物业开发和管理的佳绩,使该小区成为上海地区的亮点。

第4篇物业管理前期介入工作内容-4

物业管理前期介入的工作内容(4)

第四节验收阶段介入

接管验收定义:

物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。

成立验收小组制定验收计划:

1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。

2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:

a) 物业接管验收项目清单;

b) 小组人员分工;

c) 接管日程安排;

d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。

3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。

图纸资料的验收

1.应予验收的图纸资料一般应包括:

a)全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);

b)施工承包合同复印件;

c)机电设备使用说明书;

d)电梯使用许可证;

e)隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);

f)供水、供电的指标批文;

g)供气系统验收证明(含指标批文);

h)智能化系统验收证明;

i)消防系统验收证明;

j)接地电阴检测记录;

k)防雷引下线焊接记录;

l)地下管网竣工图;

m)设备供货合同复印件;

n)其他资料。

物业的验收

1.房屋及分户(层)设施的验收

a) 房屋墙、地、门、窗装修情况;

b) 供水、供电情况;

c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);

d) 智能化设备情况;

e) 其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。

2验收要求

a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。

b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。

3.公共设施验收

a) 给排水系统;

b) 供电系统;

c) 燃气系统;

d) 空调系统;

e) 消防系统;

f) 通讯系统;

g) 安防系统;

h) 电梯系统;

i) 园林绿化系统;

j) 道路、照明系统;

k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。

4.验收要求:

a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载;

b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。

c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。

d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。

e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。

f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。

g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。

验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。

5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。

6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。

7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。

8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。

9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。

物业预验收

1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小

组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。

2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工

程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。

物业的正式验收接管

1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均

完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。

2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。

3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。

4.物业正式验收接管后,物业交付给业主前,开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组

组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。

入伙前信息处理流程图

第5篇物业客户投诉处理工作管理规定

目的

1、树立良好企业形象,共同维护公司利益和良好声誉。

2、提高工作效率,优化服务质量,提高客户信心,确保客户满意。

适用范围

**物业管理服务有限公司属下各项目及公司内部相关业务部门。

具体内容

1、凡属**公司之员工,当接到顾客投诉时,必须聆听,同时将顾客投诉的时间、姓名、住址、联系电话号码及投诉主题详细记录,并将相关信息及时反馈客户中心前台(一般情况下在24小时内反馈)。

2、客户中心前台接到投诉信息后,必须做好汇总、核实、分析,根据各种投诉性质和程度及时作出相应的处理办法,并于12小时内向相关部门传递,要求限期处理和回复。

3、属非合理投诉事项的,客户中心须向顾客耐心解释,力求给予顾客谅解和宽容,对于难以说服的顾客,则由部门负责人须出面协调解决。

4、属日常投诉合理事项的,相关责任部门接到客户中心传递信息或调度后,须及时核实,并组织落实相应工作,若遇特殊情况或客观等原因不能按规定时间完成工作的,须在接到调度后的2个小时内向客户中心前台作出回应,以便向顾客回复。

5、相关部门将问题处理妥善后,须于2小时内反馈客户中心,以便跟进验证和回访顾客(回访时效在2个工作日内执行)。

6、属紧急抢险抢修、重要重大或需要开发商解决等事项,接报人或前台人员须于3分钟内知会相关部门作应急处理;各管理处负责人遇不能解决之重要重大事项,须于接报后的5分钟内上报物业公司主管领导,并于24小时内提交相关书面报告。

7、物业公司主管领导遇不能协调解决的重要重大事项,须于接报后的10分钟内电话上报董事领导决策处理(并在48小时内提交书面报告);处理完毕后,由发展商客户服务部会同物业公司于8小时内跟进验证,并于完成后的2个工作日内回访客户。

8、首问人(即第一时间与客户接触和接报投诉的人),必须负责跟进客户中心处理进度情况,客户中心协调处理完毕,须于2小时内反馈首问责任人。

9、每周每月由客户中心作统计评估分析报告,并反馈董事办、总经办和开发商客户服务部。

10、不按本规定及相关工作流程配合工作,而影响整体运作或引起客户矛盾激化或有损公司利益和声誊的,视其责任轻重程度,根据公司制度,分别给予书面警告、记过、记大过、降级或开除处理;对工作表现出色或对公司有卓越贡献的,经相关部门和公司董事领导认可,分别给予嘉奖、记小功、记大功或颁发奖金等鼓励。

以上规定,于2004年8月15日正式试行。

第6篇 x商业城物业管理科工作细则

商业城物业管理科工作细则

一、每天早上,检查上一天工作,安排当天工作。

二、每天上、下午,巡视分管辖区各一遍,巡视内容细则如下:

设备保障组

1、检查辖区是否有违章现象,主要包括:

① 有无乱搭建,包括与申报装修图纸不一致、超越图纸范围等;

② 有无违规装修,包括未办理装修申报手续、装修垃圾乱堆放和不及时清运、损坏公共设施及绿化、影响基础与结构承重的建筑等;

2、公共设施、设备是否完好,主要包括:

① 道路有无损坏,有无下沉、损坏及其他影响安全现象;

② 上下水管道是否渗漏;

③ 公共地方是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;

④ 商户室内有无堆放危险品、有毒物品;

⑤ 监控设施有无损坏,分包养护是否正常进行;

⑥ 电梯运行是否正常,合格证是否到期,分包养护是否正常进行,电梯机房清洁状况及检查记录状况;

⑦ 输电线路是否完好、安全,配电箱、公共照明是否完好,电房分包养护是否正常进行;

⑧ 消防报警设备、安全门、消防箱、灭火器是否完好、配置是否齐全、有否过期等;

⑨ 水电表设备是否完好;

⑩ 井盖有无损坏,化粪池、下水道有无淤塞等。

保安组

1、检查保安岗位值勤情况,主要包括:

① 保安值勤的到岗情况;

② 岗位仪容仪表情况;

③ 对安全事件的处理状况等。

2、辖区是否有不安全隐患,主要包括:

① 房屋是否出现破损、漏水;

② 消防通道是否乱堆放、被堵;

③ 输电线路是否完好、有无乱拉乱搭;

④ 有无可疑人员活动;

⑤ 装修有无安全防护,木工及电焊等动火作业是否配置灭火桶、有否安全监护人员,装修范围内有否乱拉乱接电线、有无线头裸露,空中作业有否安全监护措施,容易发生人身跌倒、掉落的地方有无防护等;

⑥ 监控设备、消防报警装置有无损坏。

pa清洁班

1、辖区环境与卫生是否符合标准,主要包括:

① 树木花草有无损坏;

② 公共场所有无乱倒生活垃圾和装修垃圾,垃圾桶是否倒清;

③ 有无乱停放车辆;

④ 有无乱晾晒衣物;

⑤ 有无不正常的噪声源、有无不正常气味。

⑦墙壁有无乱涂、乱画,张贴广告;

⑧有无在场内乱派发广告;

⑨有无乱占公共地方。

部门文员对以上内容巡视完毕要做好巡视记录,巡视发现问题,能处理的应立即处理,重要、重大问题和不能处理的问题应及时向物管部经理汇报。

经理对各分管区域人员巡查结果进行抽查,如果发现对以上六大类别中的问题漏检、检查后没有有效跟进落实的,每漏检或无落实一项次,对责任处以10元罚款,情节严重双倍罚款;

三、催收缴水、电费、管理费、租金和各项规定费用,缴纳给公司财务。

四、受理客户维修修申请,及时解决问题。

五、接待客户来信、来访,处理客户投诉并做好记录。

六、解答客户提出的业务咨询。

七、安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量。

八、做好工作日志、投诉处理等记录(内容为:记录每天完成的工作、发现和处理问题,上级领导的指示,亟待解决的事务,突发事件,客户投诉等)。

九、整理内务(包括整理文件与资料档案、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。

十、处理辖区突发事件。

十一、部门文员协助经理工作,经理外出时,文员代行经理日常工作职权。

●每周工作:

一、物管部每周一早上召开周会,跟进上周事务,安排当周工作。

二、每周至少走访一次分管辖区客户,与客户交换管理意见,征询客户服务需求。

三、对投诉进行一次回访。

四、每周五物管部组织一次对山庄集体巡查。

●每月工作:

一、管理组总结月度工作,写出书面报告。编制下月工作计划。

二、统计租金、管理费、水电费和各项相关款费收缴情况,清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠租金、管理费、水电费和物业管理相关款费的客户进行追收。

三、对月维修项目进行一次回访,听取客户意见。

四、管理组会同清洁组、保安组,对辖区的环境、绿化、保安、消防、公共设施设备进行一次全面检查,汇总问题、组织解决。

五、整理资料、档案,对发生变动的(包括:承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。

六、与有关单位联系,交换情况一次(包括:工商、派出所等),如有重要情况,报告公司领导。

七、向内部宣传栏投稿,宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得,增强员工管理服务意识。

八、物管部经理每月走访或电话访问一次辖区客户。

九、公司全体人员考勤汇总

●季度工作:

一、物管部进行季度总结,细化下季度工作计划。

二、组织全面检查辖区的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防报警设备、安全门等)是否完好无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理。

三、组织全面检查各化粪池、井盖有无损坏,检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理。

●半年、一年工作:

一、半年组织一次客户意见书面征询,进行统计分析,提出改善措施。

二、一年组织清理一次化粪池。

三、一年组织一次客户座谈会,听取客户对物业管理的意见和建议,提高客户参与管理的积极性。

四、总结年度工作,写出书面报告,制定下年度工作计划。

第7篇物业项目管理处工作服管理规定

项目管理处工作服管理规定

一、新工作服:凡新到岗人员均发放两套工作服,工作满两年后,可更换新工作服。

二、不得在上班时间以外着工作服,不得将工作服转借给其他人。

三、如因工作原因造成工作服损坏,需由当事人写明损坏原因,书面报告管理处主任,经管理处主任同意后方可更换。

四、非因工作原因造成的工作服损坏,由当事人自行承担购买工作服的费用。

五、冬、夏之交需更换工作服时,需由领用人将工作服清洗干净交还管理处后,由管理处统一发放。

六、如员工办理离/辞手续时,需将工作服洗净后交回管理处,并作为离/辞人员完善手续之一。

第8篇物业公司项目管理部工作内容

物业管理公司项目管理部工作内容

一、内部管理部分

(一)管理构架

1、组织机构图

2、各部门职能及各岗位职责

3、员工情况

1)员工构成,其中管理人员占;学历构成(特别是管理人员)

2)各部门骨干基本情况

(二)内部管理制度

1、公司管理形式(总经理负责制;总公司与各管理处关系,自负盈亏)

2、行政人事制度

1)员工培训制度(察看年度培训计划,了解公司培训重点)

2)员工考核、奖惩制度

3)员工档案的管理

3、档案管理

1)工程档案的管理(图纸资料、设备档案)

2)小区基本档案资料(竣工验收资料、各项审批文件)

3)档案借阅制度

4)业主资料的管理(保密性)

5、财务制度

1)收费标准的制定、申报、审批

2)押金的处理

3)财务收支预算、决算、分析

4)日常财务帐务处理

5)定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况

6、采购及库存管理

1)采购内容的制定和审批

2)库存的有效控制及及时补充

3)库存的帐务处理

4)库房安全管理制度

7、公文管理制度

1)外来文件管理

2)内部文件往来

3)收发登记

4)通告管理制度

8、工程管理制度

1)分包方的评选标准管理(资质、工程款预算、信誉等)

2)签订合同

3)工程进度及质量检查及其记录

4)工程验收制度

5)整改制度

9、办公设备的管理

1)台帐

2)领用

3)报废

10、合同管理

11、形象识别系统的使用办法

12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设

(三)公众管理制度

1、业委会章程

2、管理维修公约

3、卫生公约

4、装修管理规定

5、停车场管理规定

6、治安管理规定

7、园林、绿化管理规定

二、小区基本概况(组织小区接管验收工作)

(一)概况

1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等

2、设备设施情况

1)消防设施

2)配电设备

3)电梯设备

4)给排水设备

5)计量设备

6)人防设施

7)有无智能化设施

3、竣工验收情况(有无影响物业服务质量的设计问题)

(二)物业管理方式

(三)业主委员会概况

1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系

2、业主委员会曾行使过的权利(是否能有效的行使其权力)

3、业主委员会的建立、换届、选举制度

4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限

(四)小区内部环境

1、绿化率

2、停车场位情况及其管理

3、公共设施的养护、维修情况

4、业主对小区环境的满意度

5、管理用房的使用情况

6、经营用房的使用情况

1)合同

2)月租

3)经营内容

7、小区配套设施是否齐全

(五)小区外部环境

1、与地方各管理部门的关系

2、周边交通、环境、可持续发展情况

3、周边物业及其物业管理情况(未来是否存在竞争)

三、各项物业服务管理流程

(一)入住管理

1、入住手续

2、房屋档案的建立(一户一档)

3、空房管理(定期检查制度)

4、空房的使用制度

5、空房钥匙管理

(二)收费管理

1、物业费的收取

1)缴费通知单的发放

2)收费期

3)费用明细

4)业主费用查询

2、代收代缴费用的收取(水、电、煤气、电视等)

1)缴费通知单的发放

2)收费期

3)费用明细

4)业主费用查询

(三)清洁消杀管理

1、清洁消杀设备、用料管理

2、清洁消杀操作规程及服务标准

3、检查制度

1)检查频率、方式(抽查)

2)检查记录

3)整改

(四)保安管理

1、保安员情况

2、排班制度

3、巡视频次及其记录

1)公共区域巡视

2)楼内巡视

4、保安队员文明服务、着装要求

5、检查制度

1)检查频率、方式(抽查)

2)检查记录

3)整改

6、监控中心管理

1)监控记录

2)录像带管理

7、访客管理

1)出入登记记录

(五)绿化管理

1、小区绿化美化标准

2、花木养护工作计划及实施的管理(新增、补种、更换)

3、检查制度

1)检查频率、方式(抽查)

2)检查记录

2)整改

(六)业主投诉处理

、投诉的界定

2、投诉登记制度

3、投诉的处理

1)及时性

2)准确性

3)向业主反馈结果

4、投诉率的统计(对集中的投诉问题应责任到人、限期整改、专人追踪、反馈结果)

1)及时率

2)处理率

(七)业主意见调查

1、调查频率、比例、范围、内容

2、《意见调查表》的发放与回收制度

3、意见调查统计

1)图表统计

2)调查报告

3)向全体业主公布调查结果

4)预防与纠正措施

(八)社区文化管理

1、与业主委员会的定期沟通制度

2、专人负责

3、定期举办社区文化活动

(九)消防制度

1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录

2、消防器材配置的管理

1)台帐

2)更新记录

3)检测记录

3、定期消防演习制度

4、消防宣传标识的安放

(十)装修管理

1、装修手续的办理

1)装修备案申请表

2)装修协议

3)装修保证金制度

2、施工人员登记制度、出入管理

3、装修的巡视检查及其记录

4、装修工程的验收

5、违章的处罚及整改制度

(十一)停车场(位)的管理

1、停车场管理制度

2、停车场进出记录

3、临时停车收费制度

(十二)维修服务制度

1、24小时值班制度

2、接受报修,填写《报修维修单》

3、维修到场时限

4、维修服务收费标准的制定

5、业主确认制度

6、维修回访制度

1)频率

2)比例

3)整改

7、维修及时率、返修率的统计制度

(十三)便民服务项目

四、公司iso9001质量体系了解

(一)质量手册

(二)程序文件

(三)作业指导书

(四) 质量体系运作状况

第9篇 z物业巡逻管理员工作职责

物业巡逻管理员工作职责

1. 保持高度警惕性,预防突发性,危害性事故及责任事故的发生,确保苑区的全面安全。

2. 按管理部布置的规定路线方式和时间进行巡逻。

3. 熟悉苑区的设施设备安置情况,负责检查所经路线的消防设施及苑区设施非正常情况,详细情况记录在专用巡逻记录簿上。

4. 对苑区公共区域:如水、电表房,会所等进行检查,确保并无贼人匿藏,对进入苑区可疑人员布控,并及时报告高级管理员和管理处。

5. 巡逻时应注意随时将消防防火门开关,对故障或损坏情况报告高级管理员。

6. 确保苑区内所有门、闸或特定地点按指示的程序锁妥。

7. 确认所有锁,挂锁及锁具安全完整无缺。

8. 在特定时间内发现单元内,闸无锁好,应立即通知有关公司或住户以确定是人为疏忽或遭人盗窃。

9. 巡视大厦各主要防线,包括外围、天台、花园、平台及低层客户等是否安全几关闭妥当,以防贼人非法进入或有邻近苑区攀爬入内。

10. 留意通道之灯光是否之够或需要调换,更换修理。

11. 如发现任何在苑区内留连或举动可疑的人,应立即加以盘问,并立即汇报高级管理员及管理处。

12.认真接待客户投诉,并立即把处理结果上报高级管理员和管理处。

13.积极认真地帮助住户解决各种困难,并向高级管理员报告。

第10篇物业管理公司财务部工作任务

财务部是物业管理公司财务管理和会计核算的执行部门,是对公司的经济业务事项进行会计核算,实行财务监督,组织、安排、使用各类资金,提高资金利用效率,以实现最优经济效益的职能部门。财务部工作的主要内容有:

1.根据物业管理公司的经营特点合理组织财务活动。

2.依法合理筹集资金,并有效使用资金,提高资金使用效益。

3.建立健全内部管理制度,完善经济核算,尽可能降低消耗、增加盈利。

4.正确计算和反映经营成果,合理组织分配并依法缴纳国家各项税收。

5.实行财务监督,执行国家各项财经政策、法规和企业内部财务管理规定,审核公司各项开支,对预算开支标准和各项经济指标进行监督。

6.做好各项财务预算、控制、核算、分析和考核等工作。

第11篇某物业管理公司保安工作手册颁布令

物业管理公司保安工作手册颁布令

本保安工作手册是依据gb/t 19001-2000 idt iso9001:2000《质量管理体系-要求》、公司qm-zhb-001《质量手册》、pr《程序文件汇编》,结合本公司物业管理实际经验组织编写而成,经审定符合浙江zz物业管理有限公司保安工作的实际情况,是指导公司保安工作的纲领性文件和准则,是新老保安培训的依据,也是各管理处保安工作开展的依据。各保安人员必须认真学习,严格贯彻执行,以保证本公司质量管理体系持续、有效运行和向业主提供满意的服务,同时也是本公司向每位业主展示保安服务水平和提供有效服务的承诺。

现予以批准发布,自二o**年十二月一日起实施。

总经理:

20**年12月1日

第12篇物业管理处采购控制工作程序

物业管理处采购控制程序

1.目的

对物资采购的申请、计划的编制、审批等过程制定相应程序,确保采购物资符合规定要求。

2.适用范围

适用于物业管理处提供服务所需物资的采购,其他物资(如办公用品)的采购可参照执行。

3.术语(略)

4.职责

4.1提出采购的部门制定《采购计划》和其他采购文件,由部门负责人审核报公司批准。