某小区物业管理员工作细则（十二篇）

第1篇 某小区物业管理员工作细则

小区物业管理员工作细则

(1)每日填写《日志》,一周上报一次;

①清洁情况满意;

②保安系统运作正常;

③排水系统正常;

④空调供应正常;

⑤园艺摆设满意;

⑥消防通道无障碍阻塞;

⑦后备系统正常。

(2)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安线路。

(3)随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定。

(4)绝对服从合理的工作指示。

(5)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围,如发现任何可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤保安。

(6)尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人员支援。

(7)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,应通知保安员代为安排接班。

(8)指定园艺工或承包商按要求摆放日常园艺盆栽。

第2篇 z小区物业工程维修部管理工作规定

1.0 目的

规范工程维修部管理工作,确保工程维修部管理高效有序。

2.0 适用范围

适用于zz城服务中心工程维修部的管理工作。

3.0 职责

3.1服务中心经理负责审批工程维修部的年度工作计划,并组织监控工程维修部的总体工作质量。

3.2工程维修部主任负责组织本组的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施 与控制,并对年度、月度工作进行总结。

3.3工程维修部员工依照各相关规程按计划进行工作。

3. 4 工程维修部主任负责和外包施工方制定施工方案和审批工程方面的图纸。

4.0 程序要点

4.1 工程维修部人员:工程维修主任1人, 维修技工3人。

4. 2 维修技工对设施、设备分管责任岗位实行每月轮流制。

4.3 设施、设备分管责任制:

供配电1人;电梯系统1人;水景系统、泳池系统、给排水系统 1人;智能安防、门禁系统 、消防系统1人;公共设备、设施的维修、维护由所有工程维 修 部人员实施。

4.4工程维修主任全面负责工程维修部的对外联络、日常工作。

4. 5 周例会

4.5.1 实行每周五例会制,每周五下午17:00准时举行例会。

4.5.2 用例会时间全面了解本周的工作完成情况,并计划好下一周的工作安排和需要协助的部门。

4.5.3 每周四下午由主任组织培训专业知识。

4.6 考核

4.6.1 考核的目的是为了奖勤罚懒,考核的原则是公平、公开、公正;

4.6.2 工程维修主任根据每人当月的工作表现和成绩进行考核评分,并将考核结果上报服务中心经理审核。

4.6.3工作业绩和月考核积分相对应,月考核积分与个人经济利益挂钩。

4. 7 维修原则

4.7.1上门维修:工程部接到报修电话后,在10分钟内派维修工到达现场,一般性故障处理不超过1小时;

4.7.2公共设施、设备维修:小修不过夜,中修1-3天,大修3-5天;

4.7.3维修守则:约时不误、便民利民、工完料清、业主签收;

4.7.4语言规范,服务热情。

4. 8 通讯保证

4.8.1上班时间必须保持所有对讲机、手机都处于开通状态,以便联络。

4.8.2通讯工具必须保持能随时联络,使用个人通讯工具不接听时要尽快采取其它方式与呼叫方取得联络;

4.8.3遇突发事故(如台风、洪水、重大设备设施故障时等),在接到中控室的呼叫后应立即与中控室联络,并5分钟内赶赴现场处理。

4. 9 物品管理

4.9.1维修人员领用材料进行维修作业时,必须认真填写《物资领用登记表》,加强成本意识;

4.9.2使用公用工具必须及时归还,公用工具每月由仓管员清点;

4.9.3每月月底工程维修主任做好下月材料购买预算。

4. 10值班制度

4.10.1执行夜班、周六、日值班负责人轮换制度;

4.10.2值班员应尽量保证当天的《工作联系单》当天解决处理,遇无法维修或需要购买材料的维修事项,应及时汇报维修主任,并跟踪转交给谁进行维修,直至维修终结,确实保证不出现'压单'现象;

4.10.3值班员不得带外人(或亲朋)进入工程部或在办公室逗留打电话。

4.11工作调度

4.11.1工程维修主任根据服务中心或中控室的通知,随时抽调本部门人员开展临时重要工作;

4.11.2工程维修主任根据维修部人员的变动或实际工作需要,进行轮流责任的调整。

5.0 支持性文件

无

6.0质量记录

6.1 《物资领用登记表》----qp-09-04-f001

第3篇 某小区物业管理客户服务工作方案

小区物业管理客户服务工作方案

为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。

(一)'礼宾助理'服务实施细则

1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理'出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;

(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;

(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;

(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。

(二)工作时间标准:

1、业主投诉处理的工作时限:

(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;

(2)工程维修方面的投诉处理时限:

水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;

其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;

(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;

其他公共部分维修,不得超过3个工作日;

(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限:

(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。

(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。

(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。

(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。

(三)工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。

第4篇 小区物业管理保洁服务工作标准

小区物业管理服务工作标准

一、保洁工作标准

1、地面(室内所有公共区域的大理石、地砖):目视地面50公分长,无明显灰尘、污渍及杂物。

2、墙面(室内所有公共区域的墙面):用卫生纸擦拭80公分长,检查卫生纸无明显污渍。

3、楼梯(室内所有楼梯):抽查2-3层,无痰渍、烟头、香口胶、纸屑、垃圾及蜘蛛网。

4、玻璃及镜面(室内所有玻璃门、窗、墙、镜):抽查不同位置3-5处,每处抽查1平方米,质量达到无水渍、污渍、手印,洁净、明亮。

5、卫生间:墙面无水渍、污渍;地面无积水、烟头、纸屑、香口胶等;洗手盆无水渍、洁净;小便池无锈渍、烟头等;大便池无锈渍、不积大便、烟头等、无明显臭味。

6、室内外排水沟:抽查20米,无烟头、泥沙等垃圾物,无明显臭味。

7、明沟:抽查1-3米,不积泥沙、垃圾物等,畅通。

8、各类标牌、指示牌:抽查2-3个,用卫生纸擦拭无明显灰尘,光亮。

9、消防设备设施:抽查2-3个消防拴,无灰尘、垃圾及蜘蛛网。

10、垃圾桶、烟灰盅、栏杆:检查3-5个垃圾桶或烟灰盅,无痰渍、污渍、灰尘,保洁明亮;抽查10米栏杆无灰尘、污渍、光亮;抽查2-3部电梯外门,用卫生纸擦拭,明亮无明显灰尘、污渍。

11、广场:抽查50平方米,无烟头、果皮、纸屑等垃圾物,地面保洁卫生。

12、绿化带(池):抽查10盆花草,盆内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物;抽查室外绿化带30平方米内无烟头、饮料盒、纸屑等垃圾物。

13、垃圾房:垃圾清运完后检查地面无垃圾;污水沟无垃圾、泥沙、积水;墙面与墙角无灰尘、无蜘蛛网;设备保洁、干净、光亮。

14、停车场:地面抽查30平方米,无垃圾;墙面与墙角无灰尘、蜘蛛网;抽查排水沟20米内无烟头、泥沙、垃圾物。

15、楼梯扶手:抽查2-3层楼梯扶手,用卫生纸擦拭,卫生纸无明显污渍。

第5篇 小区物业管理服务工作控制方式

小区物业管理服务工作的控制方式

1、服务质量监督检查

物业管理中心通过持续的巡视和检查来督促各岗位人员完成管理目标,提高物业管理服务的质量;并通过积极与业主沟通,定期征询业主的意见,以达到持续改进服务质量。

检查项目周期实施人检查内容

岗位巡视每日部门主管各岗位完成本日的工作计划和

服务标准状况

专项检查每月管理中心项目经理检查各项工作落实情况,总结每月工作情况

年终总结每年管理中心项目经理检查管理中心的整体运作和管理目标的完成状况

业主意见征询每季抽样调查不少于1/3的业主全面调查各业主对管理中心各个服务项目的意见,根据业主提出的合理化意见改进物业管理的服务工作

2、管理工作的日常控制

(1)监督机制

a、公开监督制:公布管理中心服务前台电话,设立管理中心项目经理意见箱,接受投诉和建议。所有员工佩带工卡上岗,以便于公开监督。

b、业主评议制:管理中心对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,对业主或其他来源获得的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理,使业主满意。

c、定期报告制:管理中心定期向开发商相关主管部门、物业公司报告工作,检讨物业管理不足之处,持续改进工作。

(2)自我约束机制

a、管理中心在物业管理过程中,严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则。

b、巡视检查制:由管理中心对各部门员工进行定期或不定期检查,发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题,由管理层检讨并制定纠正和预防措施。

c、实行考核淘汰制:管理中心每年对员工进行全方位考核,实行末位淘汰制,对管理中心项目经理实行述职考核,不适应岗位者,根据其能力及特点更换岗位。

第6篇 滨海小区物业管理工作重点

滨海新城小区物业管理工作重点

(一)切实做好安全防范与管理工作,杜绝因管理原因而造成治安事件

小区公共区域安全防范工作是日常管理服务工作中非常重要的一环,为加强外防、内保,防止一切可能导致出现的安全、安全防范事件发生,维护小区物业公共区域安全及公共秩序,我们拟主要从以下四方面加强小区的安全防范与管理工作。

根据滨海新城项目出入口设置ic卡门禁系统,只有小区业主/住户凭ic卡方可出入小区,所有外来来访人员均要求登记出入。

在内部管理方面,严格把好人员录用培训关,重点做好对员工的安全服务意识、业务技能、管理标准和思想品德、职业操守的教育培训,新员工从入职开始到岗前、岗中、岗后严格进行有计划的培训,做到培训前有计划、有目的,培训过程中有记录,培训后有考核,并以此作为员工晋升、奖励和淘汰的依据,全面提高员工素质。依据iso9001:2000质量体系标准制定各项内部管理制度、操作规程,严格履行各级人员的岗位职责,加强对管理区域的巡查力度。

在制度建设上,我司将根据滨海新城物业实际特点及管理服务需求,及时建立该项目的各项公众管理制度,包括安全防范管理规定、消防管理规定、物品进出管理规定、车辆管理规定、防火应急指南、文明公约等,为滨海新城的物业管理工作提供标准、依据。

在安全防范管理上采取'层级控制、全员参与'的管理措施,保安员实行定岗、定员、定责制,对小区的安全进行全面防范,确保因管理原因而造成的安全事件发生率为零,让滨海新城广大业主有安全感、舒适感。

1、层级控制

① 重点监控:在各出入口、各要道布哨布岗,设置出入口守卫保安岗;

② 全天候监控:在主要出入口,保安实行24小时值班,24小时巡逻;

③ 联合监控:设置热线,一旦发现可疑人物,立即报警;

④ 建立小区安全防范快速反应体系:采取固定岗、巡逻岗相结合,连环巡视,做到一处有事,环环连动,如有突发事件发生,快速救援人员立即赶到。所有保安人员实行准军事化管理。

2、全员参与

① 以管理中心保安员为主要力量,其它全体员工为辅助力量,共同维护环境安全。

② 全员参与,订立安全公约,广泛宣传安全防范政策,使'小区安全,我之责任'的观念和安全意识深入业主心中。

(二)加强小区内装修管理,确保无违章装修现象

本项目因属毛坯楼即交付业主使用,这给后期的装修管理带来较大的困难和一定的压力。在确定以无违章装修作为工作重点之一的基础上,根据我公司物业管理人员的成功经验,将在滨海新城严格实施'有章可循、违章必纠'的装修管理规定,在业主收楼阶段引导其按公司所制定的二次装修管理规定进行装修。灵活运用各种手段,管理上讲理、讲法、以预防为主,把违章装修控制在萌芽阶段,确保在滨海新城无违章装修事件发生。

(三)精心维护,保障设备安全运行

小区的设备管理是物业管理工作的支撑点,设备管理的好坏是检验物业公司管理水平的试金石,更是创建高品质生活环境的关键之一。在实施管理上,拟对设备管理工作采用现场直接管理,精心挑选及培养一批技术精、作风优的技术骨干,组成该项目的设备管理队伍,制定和完善各种设备、设施的管理制度、操作规程和岗位职责,建立严格的运行值班制度,做好数据分析记录,及时发现隐患及时排除,当日事当日清,小故障不过夜,重大故障隐患在突击抢修的同时,及时向公司汇报,由公司协调抽调技术骨干突击完成,并做好记录备查,建立设备设施维修保养档案,建立和完善设备设施等级保养制度,定期制定设备维护保养计划,将设备设施的保养责任落实到人,每台设备张贴责任卡,使设备保养工作规范化、正规化和标准化。建立对外保养设备的监督检查制度,对维修保养的工作质量,技术性能跟踪检查验收,定期向广大业主汇报,设备管理队伍不定期对设备运行情况、维护保养情况进行检查,开展评选先进设备维护活动,为设备保养工作订立高标准,以使设备保养工作在受控状态下进行,为创建舒适、良好的生活和居住环境提供有力保障。

(四)加强清洁绿化的监督管理,以满足广大业主高品质健康生活需求

根据滨海新城的物业管理服务质量需求,我们按照清洁绿化服务标准、服务细则、工作计划等实施专业的清洁绿化管理,同时,我司将建立健全清洁绿化督导管理机制,每天清洁绿化主管将对其清洁绿化管理质量进行督导检查并作好检查记录,若质量未达到标准,将严格按照清洁绿化管理罚则实施,并作好罚则记录,计入到清洁绿化人员的考核中。

第7篇 某某小区物业档案管理工作

某小区物业档案管理工作

'资料的收集

设立档案室,采取系统化、科学化、电脑化的先进手段,聘专职档案员,直接隶属办公室。建立相应的规章制度,对所有档案进行严格管理。

资料的收集坚持内容丰富的原则,根据实体资料和信息资料的内容,在实际工作中从需要出发,扩大信息资料的来源渠道,从时间上讲是从规划设计到工程竣工的全部工作技术维修资料;从空间上讲是物业构成的方方面面,大到房屋本体、公共设施,小到一树一木都有详细的资料收集。

'资料分类整理

收集后的所有信息,统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真,根据档案的来源、信息的内容、住处的表现形式等特点进行细分,做到条理清晰、分类合理。

'资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要,'zz'的管理拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式,便于原始档案的保存,如胶卷、照片等。档案组卷按不同业务性质、编号、造册、编辑并分柜保存,运用计算机等先进的管理手段,尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和调用。

档案的出室、入室都有严格的规定。出室必须由具备资格的人员经登记后方可借出;入室时,须由专人进行检查,如有破损,立即修复,并追究相关人员的责任,档案管理资料员需及时收回在外文件,严防文件的流失。

档案的管理环境必须做到'三防',即防火、防潮、防霉变。

'档案的运用

采用先进的检索软件,建立电脑网络系统,充分发挥档案的贮存和使用价值。

外部网:与广大业主、住宅局主管处室进行联网,所有管理资料如住户资料、装修资料、财务状况等,随时可以查阅调用,便于工作监督和检查。

内部网:管理服务中心内部室联网,运用现代化办公手段和设施,对文件进行分级管理、分层使用。

表7-1档案资料的分类

名称资料内容

工程建筑

产权资料a:规划图纸、项目批文、用地批文

b:建筑许可证、投资许可证、开工许可证

c:拆迁安置资料

工程技术资料a:红线图、总平面图

b:地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

c:工程合同、工程预决算

d:工程设计变更、通知及技术核算章

e:竣工图:①单体建筑、结构、设备竣工图

②消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

f:房屋消防、燃气竣工验收证明书

g:钢材、水泥等主材的质量保证书

h:新材料、构配件的鉴定合格书

i:供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书,供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料

j:砂浆、混凝土试块、试压报告

k:绿化工程竣工图

l:其他技术资料

事务管理资料住户资料a:住户入住资料(购房合同、入住通知单、业主公约、装修早班、验房表、费用托收协议等)

b:住户家庭人员档案

c:住户家庭维修档案

事务资料a:事务值班表

b:事务交接记录表

c:物品搬出(入)物品登记表

d:日常事务巡视记录

e:事务回访登记表

装修资料a:装修申请表(附图纸)b:装修工程队安全责任书

c:临时施工人员登记表d:施工单位营业执照

维修资料a:维修申请单b:维修服务派工单

c:维修回访记录本d:公共设施维修记录

治安交通管理资料a:日常巡查记录、交接班记录、值班记录

b:查岗记录、闭路电视监控系统录像带

c:物资搬运放行记录、紧急事件处理记录

d:车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议

事务管理资料设备管理资料a:公用设施保养维修记录

b:各项机电设备保养维修运行记录

c:设备分承包方维修保养记录

d:设备检查记录

社区文化资料a:活动计划实施方案、总结记录

b:社区文化活动图片及录像记录

c:传媒报导

d:老人活动室等设施使用情况

续表7-1档案资料的分类

员工管理资料a:员工个人资料、聘用表

b:员工业绩考核及奖罚记录

c:员工培训计划及实施记录

d:员工培训考核记录

e:员工外出考评及参加演练记录

f:员工住户及内务管理记录表

业主反馈资料a:服务质量回访记录表

b:业主意见调查、统计记录

c:业主投诉及处理记录表

行政文件资料a:管理服务中心部长值班及督察记录

b:政府部门文件

c:物业公司及主管领导部门文件

d:管理服务中心规章制度、通知、通报等文件

e:管理服务中心荣誉一览表

f:管理服务中心接待来访参观记录表

业主管委会资料a:筹备成立文件

b:成立后运行文件

第8篇 x城小区物业管理工作计划

新城小区物业管理工作计划

物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表,分别制订前期介入、项目接管工作计划;并依据开发商制订的远景开发目标,制订正常居住期的对内、对外达标计划。我们将力求务实、高效,并积极协助开发商做好销售服务,实现双赢的目标。

一、前期介入工作计划

序号工作计划计划要点实施时间备注

1签定物业管理合同

商定物业促销协助计划与地产商定

管理服务费、停车费、会所协商

签定物业管理合同

2成立物业公司协商确定管理处办公场所签订合同后十日内

二次装修管理处办公场所

办理管理处有关运作手续

人员配置、培训

管理处办公设备配置

3前期介入

收集各类工程资料20*1.5.1至20*2.3.20

实施促销协助计划

熟悉各类设施、设备

4导入长城物业管理公司模式

导入is09002(2000版)20*2.3.l至20*2.9.1

导入公司各项规章制度

导入公司物业管理理念

5物业接管准备验收物业软硬件20*2.3.20至20*2.4.20

移交资料 问题备忘

二、入伙接管工作计划

序号工作计划计划要点实施时间备注

1入伙准备及实施

准备、完善入伙所需资料和设备20*2.3.1至20*2.4.28

入伙仪式策划及举行

办理入伙手续

2二次装修的管理建立二次装修程序及档案20*2.4.20至20*2.9.30

模拟二次装修动态表

进行有效监督

3首次征求业主意见

征求大厦合理化建议20*2.10.20至20*2.10.30

(集中在装修期间)

上门调查和回访

分析调查结果,提出改进方案

4建立完善的标识系统各类档案的科学分类、建档及标识20*2.4.20至20*2.7.1

制作各类设备、设施标识

制作各类路牌等公共标识系统

制作办公室标识系统

三、正常居住期工作计划

管理策划内容描述备注

完善体系定期内部评审iso9002(2000版)质量管理体系:

完善管理处信息局域网,修订会所运营管理办法:

完善各类壁挂文件,ⅴi系统。物业招租程序:

完善三表联抄系统及业主自助查阅系统;

建立完善的分包方工作绩效考评体系;

展开业主委员会的筹备工作。

服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训;

定期上门回访及开展tcs调查:

全面开展**新城海岸的文化活动建设(一年不少于10次):

开展多种形式的物业管理法规宣传活动,制作小区办事指南:

助开发商做好楼盘的销售工作。

会所策划经营定期开展业主消费熹向调查,逼当调整服务项目及内容见小区会所管理

加强对分包项目的监管

管理达标-年内达到深圳市、广东省优秀物业管理示范小区标准

二年内达到全图优秀物业管理示范小区标准

智能小区保证大厦三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统的正常运行

实现宽带网络社区

努力实现ic卡自动车辆收费系统

第9篇 花城小区物业管理服务工作内容

(一)物业共用部位的维修、养护和管理

1、定期巡查,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;

2、维修养护制度健全,工作标准及岗位责任制明确;

3、报修服务时间:24小时受理;急修:不得超过30分钟到达维修现场;

4、道路、停车场平整通畅,交通标志完好;

5、每年对房屋及设施设备进行一次安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施。

(二)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、共用设施设备按照项目配套建设管理,责任分工明确,运转正常,维护良好,有设备台帐,运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整;

2、实行24小时值守服务;

3、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练,严格执行操作规程及保养规范;

4、公共照明设备良好,不影响使用;

5、设备用房整洁,主要设施设备标识清楚、齐全;

6、雨(污)水井、化粪池、排水管井每月检查一次,定期疏通;

7、在接到相关部门停水、停电通知后,立即通过小区公告栏或社区广播通知业主。

(三)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、环卫设施完好;

2、清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,公共区域每天至少清扫一次并实行标准化保洁;

3、垃圾日产日清,无垃圾桶、果皮箱溢满现象,各类垃圾容器及时清洁,无重异味;

4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

5、雨雪天气及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫,楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象;

6、根据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作;

7、对超环保标准排放油烟、嗓音等行为和违反规定饲养宠物、家畜、家禽者进行劝告,并报告有关部门进行处理。

(四)公共绿化的养护和管理

1、花草树木生长良好,修剪整齐美观;

2、绿地无擅自改变性质和破坏、非法占用现象;

3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖;

4、园林小品及设施维护良好。

(五)车场服务

1、机动车、非机动车行驶、停泊管理有序;

2、停车场收费有合法手续;

3、有必要的进出凭据;

4、对小区内停放的车辆是否有堵塞公共通道进行检查;

5、对小区内停放的车辆是否有占用他人固定车位进行检查;

6、为保护公共权益不受侵害或保全现场,必要时可将违反约定停放的车辆强制搬离现场或用车锁对车辆予以固定。

(六)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、主要出入口有专人值守;

2、有专门秩序维护人员,实行24小时流动巡逻制度;

3、对危及人身安全处设置明显警示标识;

4、消防设备设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通,制订有消防应急方案;

5、控制中心实行24小时值班,对组团外公共区域进行监控并对突发情况进行记录;

6、发生治安案件、刑事案件、交通事故时,及时报警,并配合公安部门进行处理;

7、适时开展消防和居家安全宣传。

(七)装饰装修服务

房屋装饰装修涉及其它事项,由业主、使用人与物业管理公司另行签订《房屋装饰装修服务协议》,予以约定。

(八)物业档案资料管理

1、建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系;

2、运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理,建立完善的档案管理制度。

(九)其它服务

1、视情况接受相关部门委托,代收水、电、有线电视等费用;

2、水、电、有线电视服务及维护服务由其对应的供应单位提供并为此负责。

(十)特约服务

由业主或物业使用人与物业管理公司或其授权的物业服务中心另行约定。

第10篇 小区物业公共秩序维护管理服务工作标准

小区物业管理服务工作标准:公共秩序维护

二、公共秩序维护工作标准

项目 内容

着装1、上岗须着公司统一的护管员制服,戴好帽子,系正领带,扎紧武装带,衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整洁,不留长发。

3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得看小说杂志、报纸、会客闲聊、吹口哨等与工作无关的事情,不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

内务1、保持宿舍保洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。

2、床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐。

3、帽子、腰带、口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一。

4、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其他危险品。

5、室内应保持安静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。

作息规定1、护管实行24小时值班制,每班提前10分钟进行交接班。

2、每晚零时之前熄灯就寝。

3、每周二、四下午二时至四时军训,无特殊情况,不得无故缺席。

4、严格执行备岗制度,下岗后外出3小时以上的需向有关领导请示。

5、休息(假)期间,发生紧急情况,一经召唤必须立即归队,听候调遣。

军训1、立正:脚跟靠拢并齐,自然挺胸,两臂自然下垂,两眼平视前方。

2、稍息:左脚须脚尖方向伸出全脚的2/3,上体正直。

3、向右(左)转:右(左)脚跟为轴,向右(左)转90°,重心移向右(左)脚,左(右)脚迅速靠拢右(左)脚,成立正姿势。

4、向后转:要求同向右(左)转,向后转180°。

5、齐步走:左脚向正前方迈出约75厘米,重心前移,右脚相同。上体正直,两臂前后自然摆动。

6、敬礼:右手指并拢抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同时注视受礼者。

7、注目礼:面向受礼者成立正姿势,注视受礼者,并目迎目送。

护管器材1.护管器械包括有对讲机、警棍等,它是护管人员执行任务的工具和武器,属公司的公共财产,每个护管员都有责任和义务将其保管好,防止遗失或损坏。

2.护管器械只供护管员执行公务时使用,严禁用作其他用途。

3.护管器械严禁转借他人,严禁个人携带外出,如因工作需要须报管理处批准。

4.对讲机使用应严格按规定频率正确操作,严禁保安员私自乱拆、乱拧、乱调其它频率。若有损坏视情节赔偿。

5.执勤中禁止使用对讲机聊天、说笑、以及谈一些无关工作的话题。严禁在检查时通风报信。

6.警棍是护管员制服犯罪分子以及自卫的武器,严禁用来当作斗殴或威吓他人的工具。

7.护管员交接班时,应做好护管器械的交接验收记录,防止出现问题时互相推卸责任。

8.护管器械不用时,应由当事人交管理处统一保管。

固定岗位1、熟悉本岗位职责,熟悉小区业主基本情况,包括业主职业、相貌特征、常规进出时间等。

2、当发现双手提(拿)着重物的顾客进出大门有困难时,应主动提供帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应立即起立敬礼。

4、外来人员进出,值班人员填写《来访登记表》,谢绝推销和其他闲杂人员进入。

6、当用户搬出物品时,应区分不同情况,必要时值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》。

7、需要给邮局办理签收的邮件,应参照《信件收发管理程序》处理,及时将邮件送给用户签收。

8、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。

9、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

流动岗位1、护管巡查参见《护管巡查细则》。

2、当业主、顾客有困难求助时,应及时提供热情的帮助。

3、若遇领导或前来指导、参观的社会各届人士,应敬礼、致谢。

4、巡逻时要多走、多看、多听、多嗅。重点检查治安、防火、防盗等情况,消防等公共设备、设施是否完好,防盗门是否关好等。发现问题立即处理,做好《值班记录表》,并上报护管班长或管理处主任。

5、巡逻中发现可疑人员,要前往盘查,必要时检查其所带物品。属三无人员,应驱赶出辖区;属推销、摆卖人员,应劝其离开辖区。

6、对于出现的紧急情况,应参照《紧急事件处理程序》处理。

7、协助管理处其他班组(部门)做好有关管理工作(参见相关程序文件)。

第11篇 小区物业交通车辆管理管理服务工作标准

小区物业管理服务工作标准:交通车辆管理

四、交通车辆管理工作标准

项目 内容

着装

1、上岗须着公司统一的护管制服,戴好帽,系正领带,扎紧武装带,穿好皮鞋,衣领钮扣全部扣好。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、制服领口、袖口处不得显露个人衣物,制服外不得显露个人物品(如纪念章、笔、bb机、锁匙扣等),制服衣袋不得装过大过厚物品。

4、非当值班时间,除因公或经批准外,不得穿着或携带制服离开辖区。

行为举止

1、上岗时举止应文明、大方。

2、头发要整洁,不留长发。

3、精神振作,姿态良好,抬头挺胸。不得东倒西歪、前倾后靠,不得伸懒腰,不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋。

4、值勤时不得抽烟、吃零食,不得哼歌曲、吹口哨、跺脚,不得随地吐痰、乱丢杂物。

5、注意检查和保持仪表,但不得当众整理个人衣物。

6、不得将任何物件夹于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。

工作纪律

1、爱业敬业,服从指挥;遵纪守法,严于律己;文明服务,礼貌待人;积极主动,勇敢无畏。

2、按规定着装上岗。

3、提高警惕,坚守岗位。

4、认真参加培训和消防演习。

5、严格执行交接班制度,不迟到、早退,更不能误班、漏班。

(出入口)固定岗位

1.车辆进出

1.1 内部车辆进场:敬礼,发《车辆出入卡》给车主(或核对车牌号,输入电脑或记录)。

1.2 内部车辆出场: 敬礼,车主交回《车辆出入卡》(或核对车牌号码,确认无疑后放行车辆)。

1.3 外来临时车辆进入:敬礼,确认是办事人员,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间,交车主(或输入车牌号码)放行,其他闲杂车辆眼睛进入。

1.4 外来临时车辆出场:敬礼,核对车牌号码无误后放行。

1.5 未经批准,大货车、泥头车、集装箱车、拖拉机及其他作业车辆不得进入辖区;禁止载有剧毒、易燃、易爆和其他危险品的车辆进入辖区;出租车进出不得无故停留拉客,属搬家物品,值班人员查验用户《出入物品申报表》后予以放行,同时收回《出入物品申报表》,涉及大批量钢筋、水泥、砖头、石子等材料,要有业主委员会或管理处批准的《出入物品申报表》方予放行,否则拒绝进场。

1.6 军警车辆进场时,敬礼,在《临时停车卡》上填写车牌号码、车辆进场时间后放行。

1.7 军警车辆出场时,敬礼,凭《临时停车卡》核对车牌号无误后放行。

1.8 军警车辆进出,应严格记录,有疑问要求出示行驶证,下半夜进出场的军警车,要实行跟踪管理。

1.9所有车辆进出,必须在《车辆出入记录表》上详细填写车牌号码,进、出场时间。

流动岗位

1、按规定每半小时巡视所负地下室车辆情况,每15分钟巡视广场临时停车情况,发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主,并在《停车场交接班记录表》上做好记录。

2、清点车场内车辆及停放位置,随时与岗亭联系,以核对车辆数量,确保安全。

3、发现无关人员或可疑人员到车场(库),要及时劝其离开,若有紧急情况按有并规定进行处理。

4、引导车辆有序停放,严密注视车辆情况和驾驭员的行为,若遇酒后或疲劳驾车者,应及时劝阻,并报告车管主管及时处理,避免交通意外的发生。

5、检查车场内设备设施是否完好,发现异常情况在《停车场交接班记录表》记录并及时上报,以便及时处理。

6、协助保洁班维护好车场(库)内的保洁卫生,保持停车场(库)的整洁。

第12篇 小区物业管理服务绿化工作标准

小区物业管理服务工作标准:绿化

三、绿化工作标准

项目内容

着装1、上岗须着公司统一的工作制服。

2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。

3、喷洒农药等易伤皮肤工作时应穿长袖衣服戴口罩等。

4、要求工作服干净整洁。

行为举止1、上岗时举止应文明、大方。

2、精神振作,姿态良好。

3、使用礼貌用语。

工作制度1、爱岗敬业、服从指挥、积极主动、任劳任怨、遵纪守法、严以律己。

2、按规定着装上岗。

3、遵守作息时间不迟到早退,有事请假。

4、认真参加培训和学习。

5、绿化养护要培养员工的敬业精神,加强业务培训,使员工成为一专多能的骨干力量。

6、爱护各种机械器具,使用时按操作规程,使用完后妥善保管,未经主管同意不得外借。

草地养护1、清除绿地、花丛内砖石、铁丝、干枯枝叶等杂物。

2、拔除绿地的杂草。

3、草坪修剪,绿篱、花球造型。

4、加土滚压,填平坑洼。

5、适时松土、淋水、施肥。

6、裸露地、草皮死亡及时补植。

7、加强草坪病虫防治工作。

荞灌木养护1、做好乔、灌木修剪和造形,及时修剪枯枝、病虫害枝、有碍观瞻和影响行人的枝条。

2、及时除草、松土、培土。

3、台风季节对荞灌木进行加固,防止刮倒。台风过后及时松绑,避免橡皮带嵌入树皮内。

4、淋水、施肥,保证乔、灌木水分和养分供给。

5、死亡乔、灌木及时补植。

6、做好乔、灌木病虫防治工作。

7、修整树穴。干旱的秋冬季修成水窝状,多雨的春夏季修成丘状。树穴内经常松土、除草,保持土壤细粒疏松,不见杂草,清除石杂物。树穴要美观精致,大小、形状与乔灌木地上部分相协调。

浇水、施肥1.草坪浇水

1.1在干旱和少雨季节,要经常进行草坪浇水,保证草正常生长的需要。

1.2草坪浇水,最重要的是一次浇足透水,避免只浇表土。至少要浇湿透土层5cm以上。如草坪过分干旱,土层的湿润度则应增至8cm,否则就难以解除旱象。

1.3草坪浇水最忌在中午阳光曝晒下进行,应尽可能安排在早上与傍晚前后进行。

1.4草坪浇水要喷洒均匀,免于遗漏,无固定喷灌设备的,浇水要先远后近,逐步后移,避免重复践踏。

1.5久旱不雨,可连续浇水2~3次,否则难以解除旱情。正常情况下,无雨季节每周可浇水2~3次。

2.草坪施肥

2.1 堆肥施用量一般为1000~1500kg/亩,每2~3年施用一次。

2.2 化肥施用多以氮肥为主,以促进其茎叶繁茂。施用磷、钾肥以增加草坪的抗病与防病能力。

2.3 氮、磷、钾三种化肥的施用比例,通常控制在5:4:3为宜。

2.4 化肥的施用量为3kg/100m2为宜,入冬前忌施氮肥。

2.5 施用化肥应在阴天或雨前撒于草坪场地,或与草坪灌溉浇水密切结合进行,以防施用不当损坏禾苗。

2.6 在每年的4、7月进行。在其它时间,应视其生长情况,适当补充追肥。

2.7 草坪施肥要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤。

3.乔、灌木施肥细则

3.1 在乔、灌木根部挖条形沟,或在树冠外缘的投影线下,每株挖对称两穴。

3.2 乔木施肥穴的规格为30×30×40cm,灌木施肥穴的规格为20×20×30cm。

3.3 将肥料用铁楸倒入沟内或穴内。

3.4 回填泥土,踏实,淋足水,切忌肥料裸露。

4. 注意事项

4.1 施肥要根据花卉不同品种及生育期,适时、适量、氮磷钾配合施用。

4.2 施肥前要松土除草。

4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗称'回水',这有利肥料的分解吸收。

4.4 施肥时,不论哪种肥料,切忌施于花卉幼芽和新叶上,以防灼伤。

病虫害防治1.病虫检查

1.1调查采用随机抽样法:以每个管理区为单位,根据面积大小,间隔20-30米为一检查点,检查有无病、虫害存在。

2.喷施药物

2.1 在喷药前至少应提前12小时张贴通知告知业主(业主),提醒注意,避免对人、畜造成危害。

2.2 喷施后立即清洗喷雾器中剩余药液,将药物和用具回收库房并清洗全身。

3.注意事项

3.1 配制、喷施农药应穿长袖衣、裤;戴口罩、橡皮手套。

3.2 喷施时间以8:00~10:00点、14:00~15:00点为宜。

3.3 喷施时遇大风、下雨时要停止喷施。

3.4 不可随意提高或降低药液的使用浓度。

3.5 保管好农药,不要随意丢放,以免误使人、畜中毒。

修 剪1.草坪修剪

1.1 草坪修剪的标准是草坪高度不超过8cm-12cm。

1.2 正确使用割草机,严格按操作规程和注意事项使用。

1.3 在割草机不能操作的小块草地或草坪边缘,应用修剪刀进行人工修剪,使草坪修剪整齐。

1.4 草坪边缘超出生长范围而遮盖路面、路牙影响美观,应采用月牙铲进行切边。

2.乔木修剪

2.1乔木修剪要注意冠形美观,下缘线整齐,枝叶不宜密集、重叠,也不能太疏。

2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要尽量缩小伤口面,不能起'树钉'。

2.3 剪除荫枝、干枯枝、病虫枝、下垂枝,下缘线以下的荫蘖枝要及时剪除。

2.4 乔木移植后必须修剪,修剪程度以主枝2/3处修剪为度,保留4~5个主枝,每个主枝留取2~3个侧枝,以利成活。

3. 灌木修剪

3.1 修剪以修枝为主,剪除枯枝、弱枝、病虫枝、过长的徒长枝、过密枝、交叉枝等。

3.2 修剪要控制好株形。

4.注

意事项

修剪后要将剪下的草叶、乔灌木枝条清理干净。

绿化设施管理

1、保护好绿化设施(护栏、护树架、水管、水龙头、喷头等),对任何人的破坏要加以制止并及时将情况反映到管理处。发现绿地及设施受损坏要立即上报。

2、绿地和绿化带内不准堆放东西,不准单车、机动车辆驶入和停放绿地,不准在绿地内设摊及摆卖。

3、不准在草地上踢足球及进行损害花木的体育活动,不准在树上挂标语、晾晒衣物等。

4、保护好供水设施,节约用水,淋完水后要关好水闸开关,严禁任何人盗用绿化用水。

5、保护好护树架。护树架或护树板霉烂或绑带脱落断裂要及时更换,使其达到护树效果。

6、绿地设施遭到破坏,要自觉修补维护,保证绿地和设施完整。

工具使用

1、做好工具的领用、使用、保管、保养等记录。

2、熟悉各种工具的使用方法,保养要点,爱护工具。

3、保持工具刀锋利,定期打磨上油,随时保洁,紧固接合部位。