物业管理合同签定工作程序（十二篇）

发布时间：2024-11-25 热度：62

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物业管理合同签定工作程序

第1篇物业管理合同签定工作程序

物业管理合同签定程序

1.目的

对物业管理合同在签定前进行评审,以确保客户要求明确,公司有能力满足客户要求。

2.适用范围

适用于公司新承接及合同期满的物业项目管理合同的签订。

3.引用文件

3.1质量手册4.3章。

3.2iso9002标准第4.3章。

4.职责

4.1总经理或副总经理负责合同评审的组织工作。

4.2保安部负责对清洁卫生、绿化、消防安全、治安、信件收发、内容进行评审。

4.3工程部负责对设备保养运行、维修管理等内容进行评审。

4.4财务室负责对管理收支费内容进行评审。

4.5物管部负责对人力资源等内容进行评审。

5.工程程序

5.1合同的评审

5.1.1总经理或副总经理组织物管部、保安部、工程部、财务室对管理合同进行评审。

5.1.2物管部、保安部根据现行物业管理的各项法规、条例及公司现有的资源能力对委托方在治安、消防安全、清洁卫生、绿化、信件收发管理等各方面的要求进行评审并记录,提出满足委托方要求应增加的资源。

5.1.3工程部根据现行的各项有条例及公司现有的资源能力对委托方在设备保养运行维修的要求进行评审并记录,提出需要增加的资源。

5.1.4财务室根据物业管理行业及公司的有关规定对物业的各项收支费标准,零星维修服务收费等方面进行评审并记录存档。

5.1.5物管部根据有关的劳动法规要求和公司管理的需要,对人力资源方面进行评审,并记录。

5.1.6制定物业管理方案的筹备小组根据各部门合同评审记录、编制物业管理方案,按物业管理方案的制定(qp-2.1)文件执行,修订标准合同,报总经理或副总经理审查批准后提交法律顾问咨询,然后根据法律顾问的意见修改后再报总经理或副总经理审查批准后形成合同草案。

5.2合同的磋商

5.2.1筹备小组制定合同计划,并与委托方联系约定时间进行磋商。

5.2.2合同的磋商由总经理或副总经理组织,有需要时可安排各部门代表及法律顾问参加。

5.2.3筹备小组对合同的磋商形成备忘录。内容包括讨论的情况和修改的意见。

5.2.4总经理或副总经理决定合同需继续磋商的,由筹备小组联系,直至委托方达成一致意见,现经总经理或副总经理批准形成正式的物业管理方案和合同文本。

5.3合同的签订与公证

5.3.1筹备小组联系合同双方举行签署仪式,合同由总经理或授权副总经理与委托方签署并加盖公章。

5.3.2总经理或副总经理或法律顾问认为需要办理公证的,由筹备小组办理有关手续。

5.3.3合同签署后正本由物管部专人保管,副本交财务部、工程部部门保管。

5.3.4筹备小组根据正式签订的合同修订《物业管理方案》具体内容参见qp-2.1《管理方案的制订》。

5.4根据物业管理项目的管理方案、合同有关的法律法规编制业主公约及有偿服务收费标准,并评定公司具有满足规定要求的能力。

6.支持文件与记录

6.1合同评审记录(qr-1.1-01)

第2篇某大厦物业管理人员培训工作方案

大厦物业管理人员培训工作方案

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排。

1.员工上岗培训期15天为有薪培训。

2.培训内容包括:物业管理概述,大厦物业管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,军事化训练等项内容。

二、在岗员工循环培训

1.通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。

2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。

3.上岗循环培训的考核办法。

(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。

(3)通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。

4.培训计划及培训内容提纲(略)。

第3篇物业管理处每日每周每月每季每年工作要求规范

物业管理处每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(规范)

管理处负责物业管理的具体工作,其工作规范如下:

一、每日工作

1.巡视所管理的物业一遍,巡视内容为:

(1)查小区内是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修,墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告,有无乱摆摊贩);

(2)小区内是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损,消防通道是否被堵,室外输电线路是否完好,有无乱拉乱搭,内有无可疑人员活动);

(3)小区内环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏,房前屋后,公共场所有无乱丢扔垃圾,垃圾桶是否倒请,有无乱停放车辆,乱晾晒衣物,有无影响正常休息的噪声源);

(4)基础设施是否完整(道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏,路口拦护栓,路障是否完好,娱乐设施有无损坏)。

以上内容巡视完毕要做好巡视记录,发现问题,能处理的应立即处理之,重大问题和不能处理的问题应向物业经理汇报。

2.收缴业主(住户)管理费、各项规定费用;

3.接待业主(住户)来访和处理有关物业管理的投诉;

4.解答业主(住户)提出的有关物业管理业务咨询;

5.安排保养、维修任务,验收修缮质量;

6.做好工作日记(内容为:记录每天完成的工作,发现和处理问题,上级领导的指示,急待解决的事务,住户投诉等)。

7.整理内务(包括打扫办公室;整理文件、资料图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。

二、每周工作

1.走访住户(内容:与住户交换物业管理意见,了解住户有什么困难和需要;掌握住户家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话,家庭人口以及人口结构,掌握住户产权归属和变更或租户的变更,住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况);

2.初审住户装修申请,并报上级审批;

3.检查公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好,配电箱,水表设备是否有破损,小区内信报箱是否有破损),发现问题应及时处理或报有关部门,并协助处理。

4.检查垃圾桶是否喷洒药物,各楼层公共部位是否清洁。

5.检查房屋使用情况,有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。

三、每月工作

1.编制本月保养维修报表,制定下月保养维修计划报物业部;

2.编制管理费和各项规费收缴报表并报公司财务部;

3.组织修剪物业内的树木、花草一次;

4.对本月维修项目进行一次回访,听取住户意见。

5.整理物业管理资料、档案、对发生异动的(包括:房屋产权变动、承租户变动、管理费变动)作出修改;

6.与有关单位联系,交换情况一次(包括:居委会、派出所,房屋产权单位等),如有重要情况须用书面报告和反映;

7.办公室大扫除一次(包括:窗户玻璃、屋面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。

四、每季度工作

1.组织检查小区内消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、消防通道等)是否完整无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理;

2.打开各粪池、井盖、检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理;

3.组织对树木花草进行一次施肥;

4.清理管理费和各项规费,并编制季度报表;清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠管理费的住户进行追收;

5.编制季度维修保养计划和报表;

6.办一期物业管理专刊,宣传表扬小区内的好人好事和新风尚,指出小区内存在的问题,增强住户参与管理的意识。

五、每年工作

1.参加一次上级主管部门举办的短期专业培训;

2.对小区内的住户全部走访一遍;

3.组织清理一次化粪池;

4.编制年度管理费和各项规费收缴报告;

5.编制下年度维修保养计划;

6.整理物业管理档案资料,写出资料异动报告,对发生异动的资料进行修改,保持档案资料与实际一致;

7.与有关单位交流开展物业管理的体会和经验;

8.组织召开一次住户代表大会,听取住户对物业管理的意见和建议,提高住户参与管理的积极性;

9.总结年度工作,写出书面总结;

10.制定下年度工作计划。

第4篇物管师复习资料--物业管理工作移交

2022物管师复习资料--物业管理工作的移交

物业管理工作的移交既涉及国家政策法规,又涉及物业管理各方的权益,还直接影响到物业管理活动能否正常进行,因此,物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节。物业管理工作的移交必须在完成承接查验的前提下,在不同的主体之间进行。移交工作分为三种情况:一是由建设单位将新建物业移交给物业管理企业;二是在业主大会选聘新的物业管理企业并订立物业服务合同后,由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业;三是在物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同、退出物业管理项目的同时,由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业。

一、新建物业的移交

(一)移交双方

在新建物业的移交过程中,移交方为该物业的开发建设单位,承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求,及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作;物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工作。

(二)移交内容

移交的物业资料包括:产权资料,竣工验收资料,设计、施工资料,机电设备资料。物业保修和物业使用说明资料,业主资料。移交的对象包括:物业共用部位、共用设施设备以及相关清单(如房屋建筑清单、共用设施设备清单、园林绿化工程清单、公共配套设施清单等)。建设单位应按照有关法规政策规定,向物业管理企业提供物业管理用房。

二、物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同的终止,将导致提供物业管理服务的主体发生变化,物业管理机构发生更迭,与此同时,在相关方之间会发生物业管理的移交行为。

(一)移交双方

物业管理机构更迭时管理工作的移交包括:原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交;业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构,承接方为业主大会或物业产权单位;后者的移交方为业主大会或物业产权单位,承接方为新的物业管理企业。

(二)移交内容

1.物业资料

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

(2)业主资料包括:

1)业主入住资料,包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片;

2)房屋装修资料,包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

(3)管理资料包括:各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

(4)财务资料包括:固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

(5)合同协议书,指对内对外签订的合同、协议原件。

(6)人事档案资料,指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

(7)其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录,根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好,移交后双方在目录清单上盖章、签名。

2.物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

(1)房屋建筑工程共用部位及共用设施设备,包括消防、电梯、空调、给水排水、供配电等机电设备及附属配件,共用部位的门窗,各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等;

(2)共用配套设施,包括环境卫生设施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等);

(3)物业管理用房,包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库等。

停车场、会所等需要经营许可证和资质的,移交单位应协助办理变更手续。

3.人、财、物的移交或交接

(1)人员。在进行物业管理移交时,有可能会有原物业管理机构在本项目任职人员的移交或交接,承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商,双方达成共识。

(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。

(3)物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等,主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。

(三)办理交接手续

同新建物业的物业管理移交一样,原物业管理企业退出后的物业管理移交也应该办理交接手续。交接手续涉及建设单位、原物业管理企业、业主委员会、行业主管部门、新进入的物业管理企业等。在办理交接手续时应注意以下几个主要方面:

(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价,真实客观地反映房屋的完好程度;

(2)各类管理资产和各项费用应办理移交,对未结清的费用(如业主拖欠的物业服务费)应明确收取、支付方式;

(3)确认原有物业管理企业退出或留下人员名单;

(4)提出遗留问题的处理方案。

(四)注意事项

(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后,再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业管理企业,而不是原物业管理机构向准备承接的物业管理企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行,但要分清楚移交的主体及责任。

(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点,承接单位应尽量分析全面,考虑周全,以利交接和今后工作的开展。

(3)如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议,明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况,并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

(4)在物业管理移交工作中,对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现,难免存在遗漏,因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排,便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

第5篇某社区物业管理专职工作人员职责

社区物业管理专职工作人员的职责

社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下,正在街道服务处(乡镇人民政府)和区县物业管理行政主管部门的指点下,对社区物业管理工作真施监视协调,履行下列职责:

(1)组织开展社区物业管理政策法规宣传,增强居民依法守约意识;

(2)教育引导社区居民参与支持社区物业管理,按时交纳物业管理服务费;

(3)协助街道服务处(乡镇人民政府)组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指点监视业主大会、业主委员会依法开展工作;

(4)负责社区物业管理巡查工作,反映社区居民物业服务诉求;

(5)对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为,及时劝阻制止,并向所属街道服务处(乡镇人民政府)讲述;

(6)负责召集社区物业管理联席会议,及时协调化解物业管理矛盾和纠纷;

(7)合营有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位真施物业服务情况进行考评;

(8)未成立业主委员会的商品住宅小区,负责协调使用房屋专项维修资金;

(9)完成上级交办的其他工作事项。

第6篇物业管理策划准备工作程序

物业公司程序文件

物业管理策划、准备工作程序

1目的

通过接管物业前的策划工作,为公司顺利接管物业及接管后为业主提供优质服务创造条件。

2范围

适用于公司待接管的各类物业。

3职责

3.1总经理指定专人具体负责物业管理策划阶段的组织工作,确保物业管理策划阶段各项资源的及时提供。

3.2品质管理组负责在前期介入阶段从物业管理运作的角度,对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面向发展商提供有益的建设性意见,并做好记录。

3.3品质管理组负责针对待接管物业特点制订物业管理方案。

3.4总经理办公室负责协调前期介入人员的配备和新组建管理处人员编制的确定与配置工作。

4方法和过程控制

4.1物业管理策划/准备工作包括物业管理的前期介入、制订物业管理方案、组建新项目物业管理处三个基本环节。

4.2前期介入

4.2.1前期介入的作用

a.完善物业的使用功能--向地产公司在新开发项目的规划设计阶段就户型设计、供电供水、污水处理、通讯网络、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性意见。

b.改进、完善物业的具体设计--公司根据收集的工程案例和工作经验,从日后管理的角度及时向设计单位提出意见,避免出现设计缺陷。

c.便于日后对物业的管理--由于早期介入物业的规划、设计、管线敷设和设备安装,熟悉现场情况,为日后物业的管理、维修保养带来便利。

4.2.2前期介入的方式--按照项目开发周期分为早期介入、中期介入、后期介入三个阶段。

a.早期介入:从进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。工作内容包括:

a.拆迁、搬迁现场临时建筑物。

b.现场环境卫生、安全保卫、办公及生活设备的维护、饮食等管理工作。

c.提供项目营销活动的后勤保障。

d.项目样板房、销售厅、项目部等代管物资的验收、保管、发放、调拨、跟踪等管理工作。

e.审阅设计图纸,提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。

b.中期介入:主体动工到入伙前六个月之间的介入活动。工作内容包括:

a.专业技术人员参与了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,指出设计中缺陷、遗漏的工程项目。

b.加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控,发现问题及时解决。

c.从业主使用功能角度,向发展商建议完善相关设施,修正缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

d.根据《物业移交验收标准和要求》,从物业管理功能出发,对未达到标准的设备房、配套设施、管理用水电预留接口等需要完善的问题,及时向发展商建议完善、修正。

c.后期介入:入伙前六个月到管理处成立之前的介入活动。工作内容包括:

a.各类管理用房和商业用房的确定及装修标准。

b.完善闭路监控系统、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康体休闲文化设施、园林绿化等公用设施。

c.分批分期收集工程、配套设施设备资料,如收集整理竣工图、验收资料、设备使用说明书、保修卡及设备原理图等。

d.充分了解掌握房屋及配套设施状况,做好物业接管验收的各项准备工作。

e.了解地产销售承诺,如水、电、煤气等配套设施及附属服务设施的情况,核实兑现状况,发现问题及时设计替代方案。

4.2.3专业技术人员将前期介入工作情况记录在《前期介入情况周记表》(1-8)上,作为重要资料保存。

4.3物业管理方案的制订

4.3.1品质管理部负责根据物业规模大小成立调查小组,制定调查方案,对物业进行调查。调查内容包括:

a.物业当地人文环境、周边治安状况、周边供方环境、周边物业管理水平及收费标准、当地政策环境等。

b.物业设备状况、配套设施情况、办公用房配备等。

c.在地产销售前期实施顾客需求调查如服务项目需求、服务水平及消费水平等。

4.3.2品质管理部负责在入伙前六个月,完成物业管理方案的编制,内容包括:

a.分析物业本身及周边环境,从物业的特色和不足中寻找完善物业管理服务的切入点。

b.新建项目的整体情况介绍,包括:位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、交房时间、户型、总户数、车位数量、公用设施配套、机电设施设备等。

c.分析业主需求,针对业主群体特征、个性特征等,提供创新服务。

d.详细介绍新小区管理的整体构思和管理策划思路,包括管理模式、管理承诺、管理重点、管理措施、管理目标。

e.待接管项目的管理架构图、各管理部门职能、各岗位人员配置及其岗位职责。

f.确定、提供服务所需的基础设施,包括:

a.清洁及绿化设备和工具,如洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。

b.安全设备,如对讲机、手电筒、电警棍等。

c.设备维护所必要的检验、维护设备和工具,如万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。

d.会所服务需要设备,如饮水机、制冰机、空调、电视机、音响等。

e.配套办公场地及办公设施设备,如电脑、打印机、传真机、复印机等。

f.员工后勤设施设备及服务配置,如员工宿舍、食堂、热水器、消毒柜等。

4.3.3品质管理部负责形成《物业管理方案报告书》。

4.4组建物业管理处

4.4.1办公室负责根据物业管理方案,确定新建管理处人员编制。

4.4.2办公室负责编制新建管理处人员招聘计划、培训计划。

4.4.3入伙前三个月经总经理办公会确定新建管理处经理人选,并由人事行政管理部下发管理处成立的任命。

5支持性文件

**wy7.5.4-s01《物业移交验收标准和要求》

6质量记录和表格

**wy7.1-g01-f1《前期介入情况周记表n01》

**wy7.1-g

01-f2 《前期介入情况周记表n02》

**wy7.1-g01-f3 《前期介入情况周记表n03》

**wy7.1-g01-f4 《前期介入情况周记表n04》

**wy7.1-g01-f5 《前期介入情况周记表n05》

**wy7.1-g01-f6 《前期介入情况周记表n06》

**wy7.1-g01-f7 《前期介入情况周记表n07》

第7篇某某花园小区物业日常服务管理工作

某花园小区物业日常服务管理工作

1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由**花城交付使用后起计,分为装修搬迁和正常管理两个时期。

2、管理服务范围:

(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。

(3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。

(4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。

(6)专业装修工程质量监理与装修管理。

(7)公共环境清洁服务,包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。

(8)交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

(9)对物业实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保物业安全。

(10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。

(11)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

(12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。

(13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后,为其房屋进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。

(1)物业管控工作难点:

a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们,保护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避免遗留安全隐患等。

b、业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避免被投诉,也是一个棘手的问题。

(2)要有效解决问题,主要控制以下几个环节:

a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关,对施工图纸必须严格审核。

①核实业主装修设计图纸,涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明,装修设计图纸不能过关的,坚决不予以办理手续;

②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话;

③收取装修保证金、建筑垃圾清运费;

④签定装修管理协议,装修须知,空调安装位置示意图,防火责任书。

⑤工程部建议水电管线走向,水电孔洞开启位置;

b、装修过程的监管:

① 严控临时出入证的办理;

② 无证装修人员,证件过期人员禁止进入小区;

③ 打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区;

④ 划分明确的责任区域,推行区域管理小组、保安日查制度,主管、经理不定期检查的方式,加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度,做好工作记录,检查到位,责任到人;

c、装修完毕的工作:

①建立严格的装修现场验收制度,有违规装修项目的不予以验收;

②装修公司退场管理;

③装修施工各种资料归档。

d、其他事项:

① 发现有违规装修的一律开具整改通知书,限期整改,必要时可以向政府有关职权单位举报;

② 平时加强装修安全方面的宣传;

③ 与业主沟通时注意方式方法;

4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成,小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。

(1)对设备外观出现的缺陷进行整改,对维修保养工作的程序等级进行划分,对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

(2)通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

(3)建立健全严格的封闭化安全管理制度,包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

(4)建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。

(5)建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。

(6)建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。

(7)按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

(8)定期对管理细节进行考评,并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析原因并提出整改意见,跟踪纠正落实情况:

(9)各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定,跟踪执行情况;

(10)按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态,维修、保养情况进行检查、诊断,发现不符合,及时提出整改、纠正,处理措施需以报告形式交给管理商,协助建立控制程序及方法,确保系统长期正常运行;

(11)根据管理处服务中心运作的实际情况,对涉及各部门管理的文件进行修正补充,对出现的问题提出建议和解决方案;

(12)对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,根据会所的装修格局和功能设置,若发现器材配置不够完善,达不到营业要求,及时向益本公司提出建议,以便达到预期效果。

(13)在物业评优时,制定物业管理创优计划与实施方案,针对物业管理各岗位制定工作计划:

(14)各岗位设施设备的维修保养的工作计划;

(15)物业管理规章制度执行情况的工作计划;

(16)物业管理档案资料、创优资料的工作计划;

(17)在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划;

(18)提供绿化方面的工作计划。

(19)进行物业管理服务意识及行为规范培训,保障管理水平

(20)在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。

(21)时机成熟后,依法

成立小区业主委员会。

(22)定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查,建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。

(23)根据小区实际情况,将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。

第8篇 z物业中心仓库管理员工作职责

物业中心仓库管理员工作职责:

1.负责仓库的管理,做到物资分类摆放,物品标识明确,数量明确,防止因管理不善造成物资的损坏或报废;

2.物资进库需按入库单核对规格、数量和质量,符合要求后方可签收入库,对数量不符的,需待清查后方可验收;

3.加强安全意识,下班时应进行检查,切断仓库电源,关闭门,做好防火、防盗工作,禁止非仓库人员进入库房;

4.负责库存物资的出库工作。物资出库时,领料手续要齐全,原则上按照物资先进先出发放。大批量非常规领料,须经采购供应部主管批准。专用材料非专用人员,拒绝发料;

5.做好仓库日常卫生管理,保证仓库整洁有序;

6.及时完成领导交付的其他任务。

第9篇某物业维修服务部管理员工作职责

(一)接受维修部主任、副主任的直接领导,负责所在班组的日常管理工作,认真做好工作日志。

(二)必须无条件的认真执行领导下达的各项任务,并要管理好全班组的员工共同完成任务。

(三)负责本班组员工的思想、劳动纪律、工作质量等考核工作,对不服从指挥、消极怠工的员工有权同领导商量后对其进行处罚。

(四)要积极努力工作,带领本班组员工完成领导交给的各项工作,对用户不准索要财物,更不准将材料私拿送人。

(五)负责本班组维修范围内的安全、防火、卫生工作,经常进行安全宣传教育工作。

(六)以身作则提倡员工提高业务技能,注重整体影响和自身形象,工作时一定使用文明用语。

(七)完成领导交办的其他临时性任务。

第10篇物业保洁工作管理控制程序

物业程序文件:保洁工作管理控制程序

1.目的

规范保洁工作作业流程,确保所辖区域的清洁卫生质量,为顾客提供良好的生活环境。

2.范围

适用于公司各管理处的保洁工作。

3.定义

保洁工作:保洁员在管理区域内从事的清洁卫生等工作,其内容主要包括:公共区域的地面清洁保养、公共设施/物品保洁、洗手间卫生、收倒垃圾等工作。

4.职责

部门/岗位工作职责频次/时间

品质管理部负责制定保洁作业流程及检查标准,监督指导各管理处保

洁工作,保洁新技术、新方法的推广应用。每季度至少一次

管理处经理负责管理区域内保洁工作的实施,并可根据自身特点制定

相应的保洁制度。每半月至少一次

环境管理负

责人负责落实保洁工作计划,指导、监督、抽查各岗位工作情况。每周至少两次

保洁负责人1.现场日常保洁工作管理,巡视各岗位工作情况;

2.制定完善工作细则、合理调配保洁员;

3.用品用具的预备、领用和及时补充;

4.每月消耗材料统计汇总;

5.保洁月工作计划制定,每周组织工作例会,并将有关信息及时上传下达;

6.及时收集顾客意见并汇报;

7.对班员的月工作情况进行考核。每天至少一次

保洁员1.熟悉楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道、及公共配套设施、设备等的分布情况,以便于顺利开展各项工作。

2.严格按照保洁程序文件、作业指导书,对责任区域内的物业进行清扫、清洁,并不断巡视,保持整洁。

3.积极钻研本职岗位工作中的难点寻找解决的办法,不断提高自身业务技能。对不能解决的问题须及时汇报上级。

4.爱护保洁工具、用品,每次使用后应清洗干净,并统一存放于指定地点;

5.收集顾客的意见和建议并及时向上级汇报。

会所服务员1.精通业务,熟练掌握会所内各项服务设施的使用方法及规定,并正确引导顾客使用;

2.熟练掌握健身器材、音响系统、电视机的使用,并负责日常检查、保养、保修工作;

3.严格遵守会所管理的有关规定,努力做好顾客服务接待工作;

4.收集顾客意见和建议,并及时向会所管理员汇报;

5.每天清理物品数量,调整物品摆放。

救生员1.严格执行泳池管理规定,做好泳客验证工作,劝离未经管理处许可者下泳池游泳;

2.每天对泳池、按摩池进行吸尘、过滤、消毒、清洁工作,检测水质变化情况并及时调整,使水质达到使用标准;

3.每天清洁、调整物品摆放、清理物品数量并记录在《娱乐设施管理交接班记录》本上;

4.正确操作水质循环、过滤、消毒、清洁处理工作;

5.定期清扫泳池泵房,保持设备清洁卫生。对设备运转有异常情况,立即停机并报中心进行处理,同时必须立即向上级汇报;

6.做好泳池运行记录;

7.留意泳客动态,及时保护泳客安全。

5.方法及过程控制

5.1根据不同的场地和不同材质的设施,合理选用清洁方法并采用适度的频度,以达到清洁服务质量的要求。

类别每日

至少一次每周

至少一次每月

至少一次每两月

至少一次每季至少一次每年

至少一次备注

门1.玻璃门擦拭

2.防盗门擦拭1.住户门擦拭

2.防火门擦拭

3.天台门擦拭1.小区大门擦拭

2.围栏擦拭

3.卷闸门擦拭

玻璃窗

(墙)大堂门玻璃擦拭玻璃窗(墙)/5m以下擦拭(楼内)外墙清洗一年一次春秋季节为好

地面1.大理石擦拭

2.瓷砖扫拖

3.胶质扫拖

4.水泥地面清扫广场砖清扫、冲洗1.办公场所胶质地板打蜡

2.外围水泥地面冲洗1.大理石地面打蜡

2.办公场所抛光气温零度以下不宜冲洗外围地面

墙面大理石、瓷砖(高度2m以下)擦1次(楼内)1.内墙涂料

2.水泥墙面除灰

3.大理石瓷砖2m以下(楼内)大理石瓷砖5m以下(楼内)外墙清洗一年一次春秋季节为好

天花每周除尘1次

标识牌擦拭

护手

栏杆多层住宅擦拭高层住宅擦拭

消防

楼梯扫拖(低层)扫拖(高层)

垃圾箱

烟灰盅

果皮箱抹

洗

擦垃圾桶洗

灭火器

消防栓楼道内灭火器、消防栓擦拭地下室内消防栓、灭火器擦拭市政消防栓擦拭

开关

灯罩楼内开关擦拭2m以下大堂

灯罩(楼内)楼层灯罩

楼层壁灯楼外灯罩楼内大堂吊灯

宣传栏室内除尘室外擦拭

楼内

管道高度2m以下高度2m以上楼外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、补刷

空调

通风口通风口除尘

(低处)风扇、通风口、空调湿擦风扇冬季装保护罩

倒车栏

道闸

凸镜读卡器擦拭倒车镜

道闸擦拭护栏车架冲洗

电梯轿厢、门轿箱、顶、门槛清洁

地毯大堂湿拖(胶质)

吸尘(毛质)清洗(胶质)毛地毯干洗(可外报)

家俱擦、(消毒)

健身器擦、消毒(室内)

架空层

空置房湿拖打扫

电话亭除尘干抹或湿抹

公园椅干抹或湿抹

园林

小品擦拭擦、冲洗气温零度以下不宜冲洗

运动

设施擦拭擦、冲洗、消毒半年刷油漆1次

沟渠

井盖清扫冲洗、消杀清掏、

消杀夏秋季增加消杀次数

草坪灯湿抹

路灯杆湿抹

岗亭外部干抹或湿抹

垃圾

收集站冲洗、消杀夏秋季增加消杀频数

报刊架

信箱干抹或湿抹

绿化带

卫生巡视

车库湿拖

儿童娱乐设施擦拭冲洗

喷水池水井对设施内水面上的杂物进行清洁冲洗、换水清洁

卫生间地面半干湿拖

便池冲洗、刷、消毒墙面、隔板擦拭

地面冲洗擦拭卫生间灯饰、房顶

5.2保洁工作各种具体工作方法执行各作业指导书

5.2.1保洁员在日常对公共区域的各种地面进行清洁保养作业时,执行《地面清洁保养作业指导书》。

5.2.2保洁员在日常对公共设施类物品的清洁与保养工作时,执行《公共设施/物品保洁作业指导书》。

5.2.3保洁员日常在管理区域内的洗手间进行保洁作业时,应保持清洁的卫生环境,具体操作规定,执行《洗手间保洁作业指导书》。

5.2.4保洁员日常在管理区域内收倒生活垃圾的作业过程中,应保持环境整洁卫生具体操作规定,执行《收倒垃圾作业指导书》。

5.2.5保洁员在日常使用各种保洁设备进行保洁作业时,执行《保洁设备操作指导书》。

5.2.6保洁员在日常针对保洁作业中各种污迹处理上,执行《常用清洁剂使用作业指导书》。

5.2.7救生员在日常会所泳池管理工作中,执行《泳池管理作业指导书》。

5.3保洁工作检查标准

5.3.1保洁负责人在日常对各项保洁工作进行检查时其标准,执行《保洁工作标准与检查作业指导书》

5.4保洁工作的质量记录

5.4.1管理处经理、环境负责人在定期对现场保洁工作检查时,须填写《管理人员巡视记录表》。

5.4.2管理处保洁负责人在日常巡视检查时,须填写《清洁工作每日巡查表》。

5.4.3管理处保洁负责人组织环境消杀作业时,须填写《消杀(毒)工作记录表》。

5.4.4管理处保洁负责人在对保洁各项工作进行评估时,须编写《工作评估报告》。

5.4.5保洁员在对洗手间进行保洁作业时,须填写《洗手间定时清洁记录表》。

5.4.6会所服务员在每天工作结束后,须填写《娱乐设施管理交接班记录》。

6.支持性文件

tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清洁保养作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共设施/物品保洁作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手间保洁作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-05 《保洁设备操作指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清洁剂使用作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-07 《保洁工作标准与检查作业指导书》

tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作业指导书》

7.质量记录表格

tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人员巡视记录表》

tjzzwy7.5.1-h01-f1《清洁工作每日巡查表》

tjzzwy7.5.1-h03-f1《消杀(毒)工作记录表》

tjzzwy7.4-z01-f9《工作评估报告》

tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手间定时清洁记录表》

第11篇物业公司项目管理部工作内容

物业管理公司项目管理部工作内容

一、内部管理部分

(一)管理构架

1、组织机构图

2、各部门职能及各岗位职责

3、员工情况

1)员工构成,其中管理人员占;学历构成(特别是管理人员)

2)各部门骨干基本情况

(二)内部管理制度

1、公司管理形式(总经理负责制;总公司与各管理处关系,自负盈亏)

2、行政人事制度

1)员工培训制度(察看年度培训计划,了解公司培训重点)

2)员工考核、奖惩制度

3)员工档案的管理

3、档案管理

1)工程档案的管理(图纸资料、设备档案)

2)小区基本档案资料(竣工验收资料、各项审批文件)

3)档案借阅制度

4)业主资料的管理(保密性)

5、财务制度

1)收费标准的制定、申报、审批

2)押金的处理

3)财务收支预算、决算、分析

4)日常财务帐务处理

5)定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况

6、采购及库存管理

1)采购内容的制定和审批

2)库存的有效控制及及时补充

3)库存的帐务处理

4)库房安全管理制度

7、公文管理制度

1)外来文件管理

2)内部文件往来

3)收发登记

4)通告管理制度

8、工程管理制度

1)分包方的评选标准管理(资质、工程款预算、信誉等)

2)签订合同

3)工程进度及质量检查及其记录

4)工程验收制度

5)整改制度

9、办公设备的管理

1)台帐

2)领用

3)报废

10、合同管理

11、形象识别系统的使用办法

12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设

(三)公众管理制度

1、业委会章程

2、管理维修公约

3、卫生公约

4、装修管理规定

5、停车场管理规定

6、治安管理规定

7、园林、绿化管理规定

二、小区基本概况(组织小区接管验收工作)

(一)概况

1、管理面积、楼宇概况、居住人口、业主构成等

2、设备设施情况

1)消防设施

2)配电设备

3)电梯设备

4)给排水设备

5)计量设备

6)人防设施

7)有无智能化设施

3、竣工验收情况(有无影响物业服务质量的设计问题)

(二)物业管理方式

(三)业主委员会概况

1、章程、成立时间、人员构成、与业主委员会的关系

2、业主委员会曾行使过的权利(是否能有效的行使其权力)

3、业主委员会的建立、换届、选举制度

4、与业主委员会签订的《物业服务协议》的内容、时限

(四)小区内部环境

1、绿化率

2、停车场位情况及其管理

3、公共设施的养护、维修情况

4、业主对小区环境的满意度

5、管理用房的使用情况

6、经营用房的使用情况

1)合同

2)月租

3)经营内容

7、小区配套设施是否齐全

(五)小区外部环境

1、与地方各管理部门的关系

2、周边交通、环境、可持续发展情况

3、周边物业及其物业管理情况(未来是否存在竞争)

三、各项物业服务管理流程

(一)入住管理

1、入住手续

2、房屋档案的建立(一户一档)

3、空房管理(定期检查制度)

4、空房的使用制度

5、空房钥匙管理

(二)收费管理

1、物业费的收取

1)缴费通知单的发放

2)收费期

3)费用明细

4)业主费用查询

2、代收代缴费用的收取(水、电、煤气、电视等)

1)缴费通知单的发放

2)收费期

3)费用明细

4)业主费用查询

(三)清洁消杀管理

1、清洁消杀设备、用料管理

2、清洁消杀操作规程及服务标准

3、检查制度

1)检查频率、方式(抽查)

2)检查记录

3)整改

(四)保安管理

1、保安员情况

2、排班制度

3、巡视频次及其记录

1)公共区域巡视

2)楼内巡视

4、保安队员文明服务、着装要求

5、检查制度

1)检查频率、方式(抽查)

2)检查记录

3)整改

6、监控中心管理

1)监控记录

2)录像带管理

7、访客管理

1)出入登记记录

(五)绿化管理

1、小区绿化美化标准

2、花木养护工作计划及实施的管理(新增、补种、更换)

3、检查制度

1)检查频率、方式(抽查)

2)检查记录

2)整改

(六)业主投诉处理

、投诉的界定

2、投诉登记制度

3、投诉的处理

1)及时性

2)准确性

3)向业主反馈结果

4、投诉率的统计(对集中的投诉问题应责任到人、限期整改、专人追踪、反馈结果)

1)及时率

2)处理率

(七)业主意见调查

1、调查频率、比例、范围、内容

2、《意见调查表》的发放与回收制度

3、意见调查统计

1)图表统计

2)调查报告

3)向全体业主公布调查结果

4)预防与纠正措施

(八)社区文化管理

1、与业主委员会的定期沟通制度

2、专人负责

3、定期举办社区文化活动

(九)消防制度

1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录

2、消防器材配置的管理

1)台帐

2)更新记录

3)检测记录

3、定期消防演习制度

4、消防宣传标识的安放

(十)装修管理

1、装修手续的办理

1)装修备案申请表

2)装修协议

3)装修保证金制度

2、施工人员登记制度、出入管理

3、装修的巡视检查及其记录

4、装修工程的验收

5、违章的处罚及整改制度

(十一)停车场(位)的管理

1、停车场管理制度

2、停车场进出记录

3、临时停车收费制度

(十二)维修服务制度

1、24小时值班制度

2、接受报修,填写《报修维修单》

3、维修到场时限

4、维修服务收费标准的制定

5、业主确认制度

6、维修回访制度

1)频率

2)比例

3)整改

7、维修及时率、返修率的统计制度

(十三)便民服务项目

四、公司iso9001质量体系了解

(一)质量手册

(二)程序文件

(三)作业指导书

(四) 质量体系运作状况

第12篇员工培训-物业管理日常工作

员工培训:物业管理与日常工作

主题:物业管理与日常工作

时间:60分钟

目的:

1、认识物业管理工作的简单含义。

2、正确把握日常管理工作与物业管理专业知识的融合。

3、了解物业管理常识知识。

科目:

1、物业管理常识

2、**湾销售中心样板房管理规定

内容:

1、物业管理常识

*物业的含义

'物业'一词由英语estate或propert引译而来,其含义为财产、资产、拥有物、房地产等。由此可见,由英语引译而来的物业是一个含义很广的概念。从物业管理角度来看,物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。其中'各类房屋'的表现形态既可以是建筑楼(屋)群,也可以是单体建筑物,还可以是其他形态的建筑物,比如俱乐部、运动场所等等。

*物业管理的含义

1、所谓物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理企业,通常被称作物业管理公司。业主,即是物业产权人,物业所有人,指房屋所有权和土地使用权人。在这里,业主可以是个人,也可以是集体、国家。物业管理的对象是物业,物业管理的服务对象是人。

*客服人员现场检查应注意的细节;(客服中心应知应会:p6页第3段)

(1)园区公共区域物品、设备设施是否有损坏或异常现象;

(2)现场环境卫生;上岗人员着装、服务用语及岗位执行等;

(3)现场操作人员的工作流程、操作规范;

(4)施工现场的环境、标识、安全情况等;

(5)园区安全、消防等其它有关影响服务品质和管理品质的情况。

*物业管理费的构成:(客服中心应知应会:p6页第4段)

物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: