z项目物业工程设备管理规定

z项目物业工程设备管理规定

项目物业工程设备管理规定

一、工程设备管理

1.0目的

为逐步建立**物业工程设备规范化管理,特制定本工程设备管理规定。

2.0适用范围

2.1本管理规定适用于:**物业的商业类及住宅类项目物业工程设备总体管理。

2.2由于住宅类项目技术含量和管理技能要求相对较低,依据体系适用范围的可裁剪原则,住宅类物业工程可按各自项目情况参照设备台帐汇总册的内容对表单等进行裁剪。

3.0管理职责

**物业工程部员工负责具体操作,领班以上管理人员负责操作协调管理,工程部主管(物业项目的工程最高负责人)负责总体监督管理,对所管工程目标管理的达标负责。

4.0基础设备管理

4.1**物业工程部在设备资料和设备基本完成验收接管后,工程部主管负责安排对所接管的公共设施设备,按工程设备台帐编号管理规定统一进行设备编号。

4.2工程档案资料交接上分类登记,商业项目填写《图纸资料验收交接汇总表》。

4.2工程部主管负责对所接管的工程设备,安排建立和不断完善《设备台帐汇总册》和《设备台帐登记卡》的项目内容记录。

4.4按所制定的设备运行操作及操作规程、巡视管理规定进行工作。

4.5按制定的设备维护保养制度进行设备维护保养工作,对外包维保项目按外包合同和相关工程管理规范进行监管。

5.0特种设备管理

5.1变配电设备及其高低压配电房安全用具、电梯设备、擦窗机、锅炉设备、压力容器、避雷装置等国家技监部门规定的特种设备,按技术监督管理部门规定的期限及要求进行定期检测,特种设备定期安全检测的合格凭证(如:电梯年检合格证等)按规定挂放标示。

5.2特种设备定期安全检测的合格凭证,均须按检测合格凭证在《特种设备定期检测一览表》登记存档备查。

6.0外包设备维保监督管理

6.1工程设备维保外包合同/协议应明确约定:维护保养标准和范围内容;报修及时

率、维修合格率、故障的有效控制率;对无法按时修复设备的应急处置保障措施;

主要零配件更换;外包维护保养计划及实施评估考核等合同要素条款。

6.2外包设备的维修和维护保养范围、内容的工作质量,工程部主管(物业项目工程最高负责人)应安排相关专业的技工跟进协调监督过程与结果。

6.3参与跟进外包设备的维修、维护保养工作协调监督管理的员工,除需具备专业工程知识技能和工程规范外,还应了解熟悉所跟进的工程外包合同/协议技术条款和维修维保工作内容等。

6.4外包设备的维修、维护保养工作重点从:外包设备的安全运行角度,报修的及时率、维修的合格率、故障的有效控制率、维护保养的到位率等综合方面对外包维保商的工作质量进行监督管理。

7.0设备操作规程管理

7.1设备操作规程具有很强操作的专业针对性、操作的程序性和个案特性,除通用常规设备(如:供配电的倒闸操作票、常规水泵操作规程等)可采用通用性的操作规程及操作票。

7.2高压供配电、各类中央空调机组、消防系统等主要系统设备的操作规程,各物业项目应按设备操作使用维护说明书,可按供配电倒闸操作操作规程格式编制相关的设备操作规程,并按操作规程进行操作。

8.0相关记录

8.1设备资料验收交接汇总表(适用于商业类项目)

8.2设备台帐汇总册

8.3设备登记卡

8.4特种设备定期检测一览表

8.5倒闸操作票

二、设施设备资料管理内容

1.0物业公共设施设备交接验收类档案资料

1.1物业建筑结构平面图、设备系统竣工图纸资料。

1.2物业设施设备的质监、消防、技防、等政府管理部门的验收合格文件报告。

1.5物业公共设施设备操作、维护手册等技术资料移交记录。

1.6物业公共区域及公共设施设备验收移交记录

2.0物业设施设备的检测类资料

2.1变配电的电气测试报告

2.2电梯的检测报告及年检合格证

2.3生活水箱的定期清洗消毒、水质检测报告。

2.4楼宇避雷系统的定期检测报告

2.6消防系统设备试机检测记录,烟感、温感等探头定期测试记录。

2.7监视和测量装置校准记录与特种设备检测记录

3.0设备类维修保养外包合约/协议

4.0设备维修、维护保养计划与实施类资料

4.1设备操作运行的工作日志(主要操作、巡视、机房进出等)记录表单

4.2各类设施设备的维修维护保养计划与实施情况记录

4.3报修及维修回访记录

5.0工程设备应急处理记录

6.0工程专业培训与考核记录

7.0商业项目ba系统中关键软件运行程序与数据的备份

三、工程资料建档参考标准要求

工程设施设备图纸及其资料应分类建档,要求有目录索引有目录查询清单,有

柜、有卷、有袋、有文件夹存放,并应及时不断补充完善,做到完整、准确。序号档案文件资料内容文件夹名称目录索引建档要求主管部门建筑结构及设备竣工图纸资料按图纸名称采用图纸档案盒

1物业工程部

系统竣工图资料[按系统分类]设目录索引按系统分类建档

质检、消防、技竣工验收文件按设备单项黑色a4文件夹

2物业工程部

防等验收文件[01]设目录索引分类分本建档

设施设备各设施检测报告按职能部门黑色a4文件

3物业工程部

类检测记录[02]设目录索引夹分类建档

公共设施设设备移交记录按设施设备黑色a4文件夹

4物业工程部

备移交记录[03]名称设索引分类分本建档

设施设备操作设备操作手册按设施设备黑色a4文件夹

5物业工程部

与维护说明书[04]名称设索引分类分本建档

工程设备维维保合同协议按设备系统黑色a4文件

6物业工程部

护保养合约[05]设目录索引夹分类建档

工程管理文工程管理文件按设备系统黑色a4文件

7物业工程部

件表单汇编[06]设目录索引夹分类建档

公司/部门会议记要按部门日期黑色a4文件夹

8物业工程部

会议记要[07]设目录索引分类分本建档

工程管理报告包工程管理月报按部门日期黑色a4文件夹

9物业工程部

含节能降耗记录[08]设目录索引分类分本建档

维保计划与实际维保计划与实施按设施设备黑色a4文件夹

10物业工程部

执行情况记录[09]设目录索引分类分本建档

工程设备主要设备巡视记录按设备系统黑色a4文件

11物业工程部

操作巡视记录[10]设目录索引夹分类建档

业户报修及报修/回访记录按日期设黑色a4文件夹

12物业工程部

其回访记录[11]目录索引分类分本归档

装修审图/施工二次装修管理按区域单元黑色a4文件

13监督检查记录[12]设目录索引夹分类建档相关职能部门

工程管理各工程突发事件按职能部门黑色a4文件

14物业工程部

类突发事件[13]设目录索引夹分类建档

按职能部门黑色a4文件

15其他文件资料其他文件资料物业工程部

设目录索引夹分类建档

四、设备编号管理规定

1、为统一规范**物业所管辖的工程设备编号,特制定本工程设备编号管理规定。

2、设备编号按设备系统进行分类编号,以设备机组整体为对象进行编号管理。

3、设备编号按三组(四二四)编号方式

※※※※--※※--※※※※

设备顺序号

设备系统代码

物业楼盘代码

如:cssj―fs―0125表示:常熟世纪中心―消防设备―第125号

4、设备所属系统代号(如:el表示电气设备)

el:电气设备包括:高低压配电柜、发电机、避雷装置等各类电器设备等。

ac:空调设备包括:冷冻机组、热泵机组、锅炉、换热器、水泵风机、风机盘管、

变风量机组、空调箱、单体空调机等。

sd:给排水设备包括:水泵、减压阀、气压罐、水箱、游泳池设备、热水器、污水

处理设备等。

le:电梯设备包括:升降梯、杂货梯、自动扶梯、擦窗机、吊篮等。

fs:消防设备包括:消防报警主机、消防/喷淋泵、消防卷帘、正压/排烟风机等。

sa:保安设备包括:闭路监控设备、巡更、门禁、防盗报警设备等。

cb:通讯广播包括:交换机、音响设备、放大器、综合布线、网络设备等。

oa:办公设备包括:办公电脑、复印机、传真机、打印机等。

ba:楼宇自控包括:自控电脑、控制设备、ddc箱、执行机构等。

pa:车库设备包括:车库控制电脑、闸机、出入票机等。

tl:工具包括电动工具、测量仪器、专用工具、通用工具。

tv:有线电视与卫星电视包括:接收机、录像机、影碟机、监视器等。

qt:其他设备:以上分类未纳入的设备

5、设备顺序号

按设备系统按顺序编号,如:供配电设备属el系统,从0001号起逐个编号至最后一台设备为止,依此类推。

五、设备机房安全管理规定

1.0目的

为保证**物业工程部所管辖的机房设备正常安全运作,特制定本设备机房安全管理规定。(本管理规定作为工程部的内部上墙管理制度)

2.0适用范围

本设备机房安全管理规定适用于:**物业工程部所管辖的变/配电房、发电机房、消防泵房、水泵房、电梯机房、中央空调机房、锅炉房、电话机房、卫星电视及管道井等设备机房的安全管理。

3.0管理职责

本管理规定由工程部各专业工种员工负责操作执行,落实到人,工程部主管负责监督管理。

4.0设备机房安全环境管理

4.1设备机房的安全及环境管理按:设备操作、巡视、维修、维保的责任划分落实到

人,责任人应定期安排保洁、除尘、油漆和粉刷工作。设备机房总体应保持通风、干燥、整洁的环境。当值责任人有责任对机房的设施设备缺陷提供书面报告。

4.2设备机房设施,a.门窗无破损,无人工作时门上锁;b.天花:无裂痕无起壳、脱壳现象,无渗漏、无蜘网;c.墙面、地坪:整洁、无裂痕、无破损;d.照明灯具功能完好。

4.3机房内应保持整洁无垃圾,无乱堆乱放物品。设备机房内禁止带入任何食品,特别是变配电房等重要电气机房。

4.4设备机房内必要的工具/物品应设立标识区与标识线整齐存放,无关物品一般不应存放机房内。

4.5变/配电房应保证“四防一通”的电气规范要求。机房内的建筑孔洞必须封堵完好。变/配电房应注意防水高门槛的设置。水泵及空调等有水机房内应注意地漏、排水的设置,并保持畅通,地坪保持无积水。

4.6按消防安全管理规定,机房内合理配妥消防灭火器材。机房内电气控制箱及热源灯具周围必须保证安全距离,除危险品库外严禁存放易燃易爆物品。

5.0机房设备管理

5.1按工程上墙制度要求悬挂相应的上墙制度,按设备标识规范配置相应的标识,设备名牌应保持完整,有必要的安全运行的开/关等状态标识。各类管道色标应符合规范。

5.2机房设备外观应保持干净整洁,设备功能及运行正常,设备及其配电箱/柜等应保持完好无损。

6.0机房设备操作、检修、维保管理

6.1机房设备及重要设备的检修维护保养、动用消防设施设备的、涉及系统的、软件程序变更的等重要操作均实行工作申请单审批制。

6.2机房设备的操作按相关设备操作规程进行。机房设备的检修维护保养按相关机电设备维修维护管理规定执行。

6.3因季节性长期不用的、设备或管道/管线作断点维修时,在关闭设备电源或管路管阀时,须挂警示标识牌,实行谁挂牌谁摘牌。当挂牌人不在时,摘牌人须复核确认后及时摘牌,及时恢复该管路阀门、线路开关的正常状态。

6.4凡维修影响业户正常使用时,事先通过客服向有关业户发出通告后方可进行。上述操作过程与工作结果,各部门当值人员均需及时记录在相关工作日志中。

7.0设备机房进/出管理

7.1进/出设备机房,当值人员应随手关门、人离锁门。

7.2外部门工作人员及外包维保单位工作人员因工作需要进入设备机房的,应凭工作单操作,当值人员须负责督促并办理设备机房进/出登记手续。

7.3凡外单位人员参观需要进入设备机房的,应经相关部门主管以上领导同意,并有相关部门人员陪同,当值人员负责办理进/出登记手续。

7.4凡与工作的无关人员,当值人员有责任禁止其随意进入,凡发现有违规进入的,当值人员将承担责任。

8.0相关记录

8.1设备机房操作巡查记录表

8.2设备机房外来人员进出登记表

六、消防设备安全管理规定

1.目的

为保证消防设备正常运行,实现消防安全无火灾的质量管理目标,特制订本管理规定,本管理规定作为物业管理的内部上墙管理制度。

2.适用范围

本管理规定适用于:消防系统设备的操作、巡查、检修、维护保养过程。

3.管理职责

本管理规定由工程部各专业员工和保安部相关员工负责操作执行,领班负责抽查监管,工程部主管及相关部门主管负责监督管理。

4.工作职责

4.1保安部相关当值员工,负责监控中心消防设备日常操作及辖区消火栓箱、消防接合器、灭火器材、防火卷帘门等巡查操作管理。

4.2工程部当值员工负责消防机房设备、消防风机消防设备巡查维护管理。

4.3工程部专业人员在检修消防设备时,若造成消防报警系统、消防风系统、防火卷帘、应急广播等设备全部或部分停止时,必须事先填写检修通知单。检修维护工作应在尽可能短的时间内完成。

4.5工程部专业人员负责检查消防水系统管网阀门除放水阀常关闭,其余阀门应保证常开(包括消防水泵接合器水阀门),须保证物业辖区消防管网中始终有压力水,消防控制应设置在:“自动”状态。

5.相关记录

5.1保安部消火栓箱及灭火器巡检表(保安部)

5.2工程部相关值班日志

七、倒闸操作规程

为保证**物业项目的供电系统设备正常运行和人身安全,防止凭想象、凭记忆进行变配电设备的操作,强电专业员工必须按本《倒闸操作规程》执行操作,强电领班负责监督管理。

1.0倒闸操作前的准备工作

1.1强电专业员工根据变配电操作任务,填写《倒闸操作票》,强电领班负责审核

作内容和倒闸操作顺序是否符合规程,在监护人栏签名确认。

1.2强电专业员工负责操作前的现场设备检查,强电领班负责复查,确保不会带负荷、不带接地线的误操作。

1.3模拟预演―倒闸操作人与监护人应事先在模拟屏上根据倒闸操作顺序预演。

1.4安全措施―在监护人的监护下,操作人戴好绝缘手套及穿上高压绝缘靴,带上安全操作用具。

1.5核对铭牌―监护人按操作项目核对操作设备铭牌是否正确。

2.0倒闸操作步骤

2.1监护人记下操作开始时间,发布允许操作令。

2.2监护人根据《倒闸操作票》操作顺序唱票,每项只允许唱读一次。

2.3倒闸操作人根据监护人唱票内容高声复票,并按令进行操作。

2.4倒闸操作人每进行一步操作,监护人应检查操作人每步操作是否准确,由监护

人在《倒闸操作票》上打一次“√”。

2.5倒闸操作完毕后,由监护人记下操作结束时间进行最后复查,并做好各项操作记录,向工程部经理汇报完成情况。

3.0倒闸操作结束后的工作

3.1工程部经理按排各专业员工对相关的系统设备,如:电梯、自控设备、给/排水设备作一次检查。

3.2在紧急情况下,如:发生火灾、水灾、地震等白然灾害、人身伤害等突发事故,可先进行倒闸操作,但事后应及时向工程部经理汇报和补填《倒闸操作票》。

4.0相关记录

倒闸操作票

八、常规水泵操作规程

1.0开泵前准备工作

1.1检查水泵的进/出阀门是否打开。

1.2检查阀门是否有滴水等异常现象。

1.3检查水泵的进出口压力表读数是否正常。

1.4检查电控柜电源指示灯和电压是否正常。

1.5检查蓄水池水位是否正常。

2.0开泵运行

2.1定时巡视检查每班次不少于2次,并做好记录。

2.2检查控制柜电压、电流是否正常。

2.3检查有无异常声响、振动。

2.4检查水泵电机外壳温度是否正常。

3.0开泵注意事项

3.1初次开泵或停泵时间较长,开泵前应用手,盘动一下联轴器。

3.2发现电流、压力过大,先停泵,再分析检查超压、电流过大的原因,排除故障方可再试开泵。

3.3泵体或电机发生异常和异味,应立即停泵检修。

3.4泵的填料允许有少量滴水(10-20滴/分钟),如出现大量滴水,应做适当调整。

3.5泵要轮换开启运行,基本保持相同的使用频率。

3.6发生事故时,应沉着冷静迅速判断事故原因,做出相应处理,及时报告主管领导,事故未处理完毕,不得交接班。