设备设施管理程序（15篇范文）

第1篇 设备设施管理程序

1.目的

本程序制定的目的是为了对设备、设施及管网进行有效、规范的管理,避免和减少因设施设备引起的事故,保障作业场所内工作人员的安全和健康。

2.范围

本规则适用于本公司及相关方在公司的设备、设施及管网的选购、安装调试、使用、维护保养、报废和档案管理;本规则适用于公司内所有特种设备。

3.定义

3.1设备设施:是指为了满足公司生产、办公、生活等需要而安装配置的动力设备、生产设备、生活设备、机加工设备、起重搬运设备、配套设施及管网设施。

3.2特种设备:本程序所指特种设备为涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器(含气瓶,下同)、压力管道、起重机械、厂内机动车辆。

4.职责:

4.1使用部门负责设备设施日常的维护保养、清洁工作。

4.2工务处负责动力设备、设施及管网、特种设备日常维护管理工作。(我公司特种设备名单参见《特种设备一览表》)

4.3总务课负责生活设备、设施的管理。

4.4相关方自行负责所属设备、设施管理工作,公司内相关部门负责监督管理。

4.5安卫课负责特种设备的定期委外检测;负责公司设备的验收及安全评价。

5.作业内容:

5.1设备设施选购

5.1.1采购部门在选择供应商时,应向供应商索取有关资质、资格、生产许可证书的复印件,如属特种设备的还应索取技术监督部门出具的检验合格证明及特种设备生产许可证明;应从具有相应生产资质的单位选购合格的产品,不得购置属于国家强制淘汰的产品,应优先考虑已获取质量、环境和职业健康安全体系认证的供应商。供应商的选择详细参见《相关方管理程序》;

5.1.2设备采购部门应将对设备设施的健康安全要求告诉供应商。申请的设备设施如使用有毒有害的危险化学品或为放射装置,应进行事先评估,尽可能选择无毒低毒、无害低害或对危害因素采取良好防护的设备设施。设备设施应有良好的防护、保险、信号等安全装置,应尽可能选择阻燃和防爆性能符合国家、行业和地方标准要求的设备设施。

5.2安装

5.2.1从事设备、设施安装的承包方应具有相应的安装资质,应能提供有效的资质、资格证明,从事特殊设备安装的还应具备国家有关部门签发的特种行业安装许可证;特种设备安装、维修保养、改造业务不得以任何形式进行转包或者分包。

5.2.2安装承包方应根据设备图纸、安装说明书及相关技术标准进行安装,安装前应有安装方案并进行可行性论证。对安装有易燃易爆、有毒有害设备设施还应提供防碰撞、防损坏和防泄漏措施方案,从业人员要配备相应防护用品。防护用品的配备要求详细参见《防护用品管理程序》

5.2.3安装现场搭建的平台、脚手架、栏杆、爬梯等设施必须符合国家法规要求,安装现场环境必须有良好安全、照明设施,使用的工具及其配件必须符合国家或行业相关有关标准。

5.2.4露天作业时,遇有雷击、暴雨、大风或空中作业风力超过6级以上时,在无安全可靠保障措施的情况下,禁止作业。

5.2.5安装作业若涉及到危险作业按公司相应的作业管理规则管理,若需动火作业的按公司《动火管制作业标准》履行动火审批手续,若涉及接用电气,应报公司工务管理部门执行,电气作业相关管理参见《电气管理程序》。

5.2.6设备设施在安装过程中要从充分考虑到健康安全的要求,防护、保险、信号等安全装置、附件应与主体设备同时安装到位。

5.2.7安装完毕后安装方应向公司或相关部门移交全部的设计、安装资料。

5.3调试

5.3.1设备设施安装结束后必须进行性能调试,调试结束经各相关方确认才能正式投入运行。

5.3.2调试应严格按照国家法规、安全技术规程、设备安装说明书的内容进行操作,对设备和配套设施(包括安全装置)进行认真检查,确认完好无损后才能进行调试。对于特种设备和含有危害化学品设备、设施,应进行惰性介质残余吹扫和清洁,现场还应采取预防措施及配置必须的防护设施。

5.3.3调试区域应有明显的安全标志,有专人负责指挥调试。

5.3.4特种设备在安装、调试完毕后应向质量技术监督部门申报,经验收合格、取得使用许可证后方可投入使用。

5.4验收

5.4.1设施配置实施完成后,工务处作成工程竣工验收报告和设备验收报告。

5.4.2在新制设备安装调试结束后,由生产设备的使用部门组织制造、工程的相关人员对新增设备的使用安全性作出评价,并做成相应的报告.对提出的安全方面的不符合项进行整改。

5.4.3安装、大修、改造后特种设备的质量和安全技术性能,经施工单位自检合格后,由使用部门向规定的监督检验机构提出验收检验申请,由执行当次验收检验的机构出具检验报告,发特种设备安全检验合格标志。

5.4.4安装、大修、改造的特种设备验收合格后,负责该项目施工的单位必须将施工的技术文件和资料等,移交使用单位存入该特种设备的技术档案。

5.4.5安卫课每年一次对公用设备的安全性能进行评价。生产部每年一次对生产设备的安全性能进行评价。总务课对公用场所的设施每年一次安全性能评价。

5.5使用和维护保养

5.5.1设备设施使用部门应对操作者进行培训,经培训合格后方可上岗。作业者应严格按照使用说明和安全作业指导书进行操作。特种设备使用单位必须对特种设备使用和运营的安全负责。特种设备使用单位必须使用有生产许可证或者安全认可证的特种设备。对使用的特种设备,必须按照本规定有关要求申请相应的验收检验和定期检验。

5.5.2特种设备在投入使用前或者投入使用后30日内,向特种设备安全监督管理部门登记。各相关部门应对所使用设备设施建立安全技术档案,记录使用、维保、检验等情况。特种设备安全技术档案包括:

(1)特种设备的设计文件、制造单位、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。

(2)特种设备的定期检验和定期自行检查的记录。

(3)特种设备的日常使用状况记录。

(4)特种设备及其安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录。

(5)特种设备运行故障和事故记录。

5.5.3在用的锅炉压力容器、气瓶、压力管道、叉车、电梯等特种设备应定期接受法定检测,检测不合格的不得使用。公司之特种设备的检测记录登记在《特种设备检测登记表》中。特种设备需进行维护的,维修保养必须由有资格的人员进行,无特种设备维修保养资格人员的使用单位,必须委托取得特种设备维修保养资格的单位,进行特种设备日常的维修保养。维修保养应做相应的记录

5.5.4设备设施使用管理部门应对设备本体及防护、保险、信号等安全装置进行日常和定期点检维保,并记录在“设备点检表”中。影响安全运行并有发生重大隐患事故的必须立即停止运行。

5.5.5操作具有振动、噪声、异常光线、辐射、异味、泄漏或危害因素超出国家许标准的机械设备时,作业人员应使用相应的防护用品。防护用品的使用要求详细参见《防护用品管理程序》。

5.6异常处理

5.6.1特种设备一旦发生事故,使用单位应当对其进行全面检查;使用单位必须采取紧急救援措施,防止灾害扩大,并按照有关规定及时向当地特种设备安全监察机构及有关部门报告。消除事故隐患后,方可重新投入使用。

5.6.2应急处理参见《应变准备和响应控制程序》。

5.7管网

5.7.1铺设的管网应符合国家有关管道间距、温度、不同介质、化学反应性、不同压力、不同管材及保温防腐的要求。铺设管网的架台、支架、固定、管沟必须符合国家安全技术监督规程中的要求,安全、牢固、可靠。

5.7.2管道必须标识其介质、流向,标识须符合国家有关行业的通用规范,管道的设计、安装、走向等资料应保存完整。

5.7.3地下埋设管道安装应符合国家关于隐蔽工程施工规范,填土前应由有关方按照国家关于隐蔽工程验收标准进行验收。

5.7.4应对管网进行定期维护管理,维护或改建的实施应有记录。地下管网因维护或改建、接入需要开挖时,应得到责任部门和上级审批后,根据原资料进行调查论证,提供可行性方案,经有关部门同意后方可开挖。对于化学品管道内的介质应妥善处理后才能施工。

5.8报废

5.8.1设备设施及其部件达到规定的使用年限、无法满足既定的使用需求或是达不到安全使用要求的一律应予以报废。

5.8.2报废的设备设施(部件)在拆除后应贴上明显的标志,以便与其它物品区分。报废的设备设施应该集中回收或进行无害处理后再利用,不得随意抛弃,以免带来环境影响。对报废的设备设施应做相关的报废纪录。

5.8.3特种设备报废应向国家有关部门提出申请,经批准后委托有专业资格的单位实施。

5.9设备设施档案管理

5.9.1设备设施从设计到竣工验收结束的资料,包括说明书、设计图纸、合格证、铭牌、竣工验收意见书等相关资料均需要归档,归档的资料要明确管理责任人和管理期限。特种设备、消防设备按国家相应标准要求进行管理。

5.9.2设备管网管理部门或管理人员变更时,相关人员应移送设备设施、管网的全部资料。

6.相关文件:

特种设备一览表

设备名称

使用部门

叉车、

生管处、储运处、抄纸厂、加工厂

消防车

安卫课

起重设施

抄纸厂、加工厂、生管处

烘缸

抄纸厂

汽水分离器

抄纸厂

空气压缩机

抄纸厂、工务处

储气罐

抄纸厂

燃烧炉

抄纸厂

压力管道

抄纸厂

安全阀

抄纸厂、工务处

减压阀

抄纸厂、工务处

扫描仪

抄纸厂、工务处

管网

工务处等

气瓶

工务处

第2篇 施工现场的应急处理设备设施管理

(一)应急电话

1.应急电话的安装要求

工地应安装电话,无条件安装电话的工地应配置移动电话。电话可安装于办公室、值班室、警卫室内。在室外附近张贴119电话的安全提示标志,以便现场人员都了解,在应急时能快捷地找到电话拨打报警求救。电话一般应放在室内临现场通道的窗扇附近,电话机旁应张贴常用紧急急用查询电话和工地主要负责人和上级单位的联络电话,以便在节假日、夜间等情况下使用,房间无人上锁,有紧急情况无法开锁时,可击碎窗玻璃,便可以向有关部门、单位、人员拨打电话报警求救。

2.应急电话的正确使用

为合理安排施工,事先拨打气象专用电话,了解气候情况拨打电话121,掌握近期和中长期气候,以便采取针对性措施组织施工,既有利于生产又有利于工程的质量和安全。工伤事故现场重病人枪救应拨打120救护电话,请医疗单位急救。火警、火灾事故应拨打119火警电话,请消防部门急救。发生抢劫、偷盗、斗殴等情况应拨打报警电话110,向公安部门报警。煤气管道设备急修,自来水报修、供电报修,以及向上级单位汇报情况争取支持,都可以通过应急电话达到方便快捷的目的。在施工过程中保证通讯的畅通,以及正确利用好电话通讯工具,可以为现场事故应急处理发挥很大作用。

3.电话报救须知

公司应急值班电话:7063487

火警:119医疗急救:120 匪警:110

拨打电话时要尽量说清楚以下几件事:

(1)说明伤情(病情、火情、案情)和已经采取了些什么措施,以便让救护人员事先做好急救的准备。

(1)讲清楚伤者(事故)发生在什么地方,什么路几号、靠近什么路口、附近有什么特征。

(3)说明报救者单位、姓名(或事故地)的电话或传呼机或传呼电话号码以便救护车(消防车、警车)找不到所报地方时,随时通过电话通讯联系。基本打完报救电话后,应问接报人员还有什么问题不清楚,如无问题才能挂断电话。通完电话后,应派人在现场外等候接应救护车,同时把救护车进工地现场的路上障碍及时予以清除,以利救护到达后,能及时进行抢救。

(二)急救箱

1.急救箱的配备

急救箱的配备应以简单和适用为原则,保证现场急救的基本需要,并可根据不同情况予以增减,定期检查补充,确保随时可供急救使用。

(1)器械敷料类

消毒注射器(或一次性针筒)、静脉辅液器、心内注射针头两个、血压计、听诊器、体温计、气管切开用具(包括大、小银制气管套管)张口器及舌钳、针灸针、止血带、止血钳、(大、小)剪刀、手术刀、氧气瓶(便携式)及流量计、无菌橡皮手套、无菌敷料、棉球、棉签、三角巾、绷带、胶布、夹板、别针、手电筒(电池)、保险刀、绷带、镊子、病史记录、处方。

(2)药物

肾上腺素、异丙基肾上素、阿托品、毒毛旋花子苷水、慢心律、异搏定、硝酸甘油、亚硝酸戊烷、西地兰、氨茶碱、洛贝林回苏灵*、尼可刹米、安定、异戊巴比妥钠、苯妥英钠、碳酸氢钠、乳酸钠、10%葡萄糖酸钙、维生素、止血敏、安洛血、10%葡萄糖、25%葡萄糖、生理盐水、氨水、乙醚、酒精、碘酒、o.1%新吉尔灭酊、高锰酸钾等。

2.急救箱使用注意事项

(1)有专人保管,但不要上锁。

(2)定期更换超过消毒期的敷料和过期药品,每次急救后要及时补充。

(3)放置在合适的位置,使现场人员都知道。

(三)其他应急设备和设施

由于在现场经常会出现一些不安全情况,甚至发生事故,或因采光和照明情况不好,在应急处理时就需配备应急照明,如可充电工作灯、电筒、油灯等设备。

由于现场有危险情况,在应急处理时就需有用于危险区域隔离的警戒带、各类安全禁止、警告、指令、提示标志牌。

有时为了安全逃生、救生需要,还必须配置安全带、安全绳、担架等专用应急设备和设施工具。

第3篇 小区机电设备设施的维护管理

机电设备设施尽管组成、构造和性能不同，但管理基本内容是相同的，主要是对机电设备设施的使用、日常养护、维修的管理。而日常养护维修是机电设备设施管理最重要的环节。通过经常性的养护与及时的维修，使设备设施处于正常良好的运行状态，保证24小时连续供电，并且延长设备设施使用寿命，是设备管理的最终目的。

1．设备管理的原则

（1）以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备经常处于良好状态。

（2）对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要设备；'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

（3）实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。

（4）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

（5）修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

2．维修保养方案

（1）日常维护保养。操作维修人员根据要求用检测仪表或人的感觉器官，对设备的关键部位进行检查，发现小故障及时排除，并做好记录。操作人员每班巡视两次，维修人员每周检查一次。

（2）一级保养。维修人员对设备进行局部解体，进行清洁调整。

（3）二级保养。维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件。

（4）中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构和精度。

（5）大修。对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件。

3．各系统设备设施的管理效果

★供配电系统

（1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）设备完好率为98%以上。

（3）投诉处理率为100%。

★给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到位抢修，无大面积跑水事故，供水系统能正常发挥功能，用水设施完好，排水系统通畅。

（3）限水、停水能预先通知用户。

（4）按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。

（5）设备完好率为98%以上。

★消防系统

（1）消防中心实行24小时值班制度，控制中心的消防器材配备齐全，完好无损，随时启用。

（2）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为0。

（3）制定突发性火灾等灾害方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

（4）无火灾及其它安全隐患。

★智能化系统（闭路监控等）

（1）制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。

（2）定期巡回检查测试及维修保养，确保各设备运行正常。

（3）确保设备完好率在99%以上。

★空调系统

（1）配备专业工程技术人员，维修和运行人员持证上岗。

（2）建立规范完善的配电运行制度和维修保养制度并严格执行。

（3）中央空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无严重噪声及滴漏水现象。

（4）有准确完整的中央空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。

（5）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。

（6）系统设备完好率在98%以上。

★电梯系统

（1）电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。

（2）严密的安全运行和维修保养规章制度落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档；电梯技术档案完整。

（3）电梯运行状态良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

（4）出现运行故障后，维修人员能在五分钟内到达现场抢修，每月电梯出现故障次数不超过1次，电梯按规定时间运行，月总故障停机率小于1%。

（5）电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。

★其它公共设施

（1）确保大楼公共设施的完好正常使用。

（2）及时修补损坏设施。

（3）做好巡回检查记录。

（4）设备设施完好率达98%以上。

第4篇 物管培训--供电设备设施的维修管理

供电设备设施的维修有两方面的含义,一方面是搞好供电设备的维护,使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时,及时修复尽快恢复供电,减少停电给生活和工作带来的不便。供电设备设施维修管理,由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况,制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划,组织人员施工和施工后的验收等,通过一系列管理活动,争取以最少的消耗获得最大的维修效果,最大限度的满足用户要求。

一、供电设备设施的养护管理

供电设备的养护目的是,消除事故隐患,防止供电设备设施出现较大故障,以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定,定时对设备设施进行养护。

1.低压配电柜的养护

低压配电柜的养护,每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备,然后分段进行配电柜的保养。

(1)养护前的准备

低压配电柜养护前一天,应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好,办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥,要求全体人员思想一致,分工合作,高效率完成养护工作。

(2)配电柜的分段养护

当配电柜较多时,一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围,对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷,打开母线隔离开关。检查确认无电后,挂上接地线和标示牌即可开始养护。

①检查母线接头有无变形,有无放电的痕迹,紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除,螺母有锈蚀现象应更换。

②检查配电柜中各种开关,取下灭弧罩,看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓,清洁柜内尘土,试验操动机构的分合闸情况。

③检查电流互感器和各种仪表的接线,并逐个接好。

④检查熔断器的容体和插座是否接触良好,有无烧损。

在检查中发现的问题,视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后,用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电,并填写《配电柜保养记录》。

2.变压器的养护

变压器的养护每半年一次,一般安排在每年的4月份和10月份,由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下,清扫变压器的外壳,检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头,若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好,接地线是否完好,若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻,当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时,应安排修理。

二、供电设备设施的维修的管理

供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等,一般采用外委维修的方式。供电设备管理员,根据维修保养计划(如表4-4-5所示),委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是:供电设备管理员填写《外委维修申请表》(表4-4-6所示),经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。维修时由配电室值班电工负责监督,并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告,交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中,由于雷击或其他原因出现严重的故障时,首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。

较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时,用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品,用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表,并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。

第5篇 某某花园设备设施维保管理

某花园设备设施维保管理

科学、规范化的设备、设施管理对zz**花园的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此,必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。物业公司将严格按照南京市新的服务等级标准中的三类标准对小区设备实施进行全面的维护保养工作

1、设备、设施的竣工验收和交接

介入管理初期,由维修部主管负责组织各专业工程人员(给排水、供电、消防、智能化系统等)积极配合发展商做好供应商提供的产品的技术资料(图纸、产品说明书、操作手册等)、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、记录工作,对达不到设计要求的应配合发展商与供应商共同协商解决,并及时做好相关记录。

2、设备设施的分类、登记、建帐

为了使设备、设施达到规范化管理,依据iso9001:2000质量体系认证标准,各专业工程师对所接管的设备、设施进行准确、科学的分类、登记,建立设备管理档案,包括各专业技术资料、系统网络图、隐蔽工程图、《设备登记表》、《设备台账》等,同时做好各种设备设施的服务标识工作。

3、专业人员的配备

设备、设施的管理,是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种,必须由一批高素质的技术力量来完成,因此,各专业部门所配备的人员需具有专业资质,持证上岗。

4、设备、设施运行、维护、保养

⑴各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情况,制定出适合于各分系统设备、设施的规章制度、管理规定、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理,进一步保障zz**花园设备设施的安全、可靠、正常运行。

⑵运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。

⑶维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作,并做好维修保养记录,对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管,由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究,制定解决办法。

⑷各系统所辖设备、设施的更新及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。

5、设备设施的管理目标

设备、设施的完好率100%

设备、设施的维修及时率 99%

设备、设施的维修合格率100%

6、设备编号方法

□□□□□□□□□□

设备序号

所属系统.设备类型(示例)

11供水.消防泵

12供水.生活泵

13供水.控制柜

21供电.高压柜

22供电.低压柜

23供电.变压器

30其它

具体楼宇栋号

所属区域

㈠、供电系统管理

通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制,确保供配电系统处于良好的运行状态,满足zz**花园所有设备、设施正常运作的要求。

供电管理服务指导思想:安全第一。

1、供电运行管理

⑴、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求,合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

⑵、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制,对zz**花园变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查,同时做好相应记录。

⑶、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行,并严格执行《工作票》、《操作票》制度,牢固树立'安全第一'的思想,确保人身和设备设施的安全。

⑷、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况,发现隐患、故障要及时报告,并做好详细记录。

2、供电系统维护保养

⑴、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行,并按要求做好保证安全的'组织措施'、'技术措施'。

⑵、维修人员必须熟悉、掌握zz**花园各系统所有照明器具情况,认真、及时做好维修、更换工作,保证照明系统外观整洁无缺损、无松落,达到光源完好率、维修更换及时率100%。

3、供电应急措施

⑴、在有台风、暴雨灾害时,电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查,多方位监视,同时做好抢修工作准备。灾情过后,对供电系统全面检查一次,发现问题及时处理。

⑵、发生火灾时,运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源,积极灭火。事后,必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

⑶、自备发电机房严禁存放易燃、易爆及腐蚀性物品,经常保持机房设备、环境卫生。维修人员须按《发电机维护、保养规程》及时进行检查、保养,并做好相应记录,保持油路、水路畅通无泄漏,油水位不得低于标准线。

⑷、电力故障和停电应急程序

若电力部门预先通知停电,立即将详情和有关文件呈交主管人员;管理处主管人员随即安排电工值班;预先张贴停电通知在显眼处;若电力故障引致停电 ,须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修, 通告有关停电情况,然后迅速了解故障原因及停电的影响程度,做好解释工作和治安保卫工作,处理善后事宜。

4、设备安全操作规程(略)

5、公用照明设施维修养护规定(略)

(二)、给排水系统管理

1、服务标准

保证给排水设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。

2、给排水系统运行管理

⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

⑵、设备运行由专人专职管理,严格实行持证上岗制度,定岗定人。

⑶、实行24小时值班制度

⑷、消防系统定期进行试运行,确保系统安全可靠。

3、给排水系统的维修保养

⑴、制定科学合理的维修保养计划并组织实施。

⑵、维修操作人员合理配置,严格实行持证上岗制度。

⑶、加强日常巡视、检查,切实贯彻'应修尽修,全面保养'的方针。

4、供水系统应急处理措施

⑴、遇有事故,及时抢修,一般情况下,限水、停水需在24小时前通知用户。

⑵、检查漏水的准确位

置及所属水质,例如冲侧水或排水等,并在许可的能力下,立即设法制止漏水,如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场,防止范围扩散。

⑶、观察四周环境,漏水是否影响各项设备,如电力变压器等。

⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水渗入升降机等设备,并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

⑸、利用现有工具,设法清理现场。

⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题,须拍照片以作日后存档及证明。

⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响单位。

⑻、日常巡视、检查时,应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋,随时加以清理干净,以免堵塞。

⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录,平日必须准备足够沙包,作为爆水及雨季使用。

6、供水值班管理规定(略)

7、水泵房管理规定(略)

㈣、弱电系统管理

1、服务标准

保证弱电系统设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。

2、弱电运行保养规程示例

1.0自控系统

1.1中控室弱电系统值班运行操作规程

1.1.1按开系统主动机,正确输入系统操作密码,进入系统监控主画面。

1.1.2检查系统中是否有报警点,并按所报警设备的重要程序依次查看报警内容,视情况采取相应措施或通知相关专业人员或通知主管并作详细记录。

1.1.3认真查看上一班的值班记录,尤其是注意特别提示栏的内容,在清楚地理解上一班移交的工作后,认真执行或跟踪解决,交详细写明情况以提示下一班人员。

1.1.4巡检行子系统中所有设备的工作状态,控制状态及参数是否正常。

1.1.5巡检中发现问题,立即通知班长,并采取相应的措施,必要时去现场查看,并将情况详细记录。

1.1.6在对开机后巡检的问题进行处理及详细记录后,监视系统中各设备的运行状况,并注意监视关键设备和重点部位的实时状况,发现问题马上通知各相关主管人员。

1.1.7如遇系统中被监控设备的参数、运行状况、启停时间需要调整时,须有各相关人员的书面要求,并将个性内容填入《楼宇自控被监控设备运行档案表》,同时在记录本的特别提示栏中提醒下一班人员注意。

1.1.8如遇控制系统出现故障及时通知受此影响的相关人员,并在故障排除后,再将通知相关人员。

1.1.9下班前,再次对系统中的所有设备进行巡检,发现问题及时解决,对于那些属于相关专业人员进行设备检修、调整等情况,及一些尚未解决的不紧急情况,在值班记录的特别提示栏中一一说明或写清原因,提醒下一班人员跟踪或解决。

1.1.10填写《中控室自控系统运行值班记录》及《自控被监控设备运行参数设定表》。

1.2自控系统设备保养操作规程

1.2.1检查系统主机上的各种连线插接是否牢固,检查集线器的线路插接是否牢固。

1.2.2检查ups在系统断时是否能自动转换。

1.2.3打开各网络控制器箱,紧固箱内网络连线。

1.2.4打开现场ddc箱,清洁检查各ddc或扩展模块输入、输出点是否正常,紧固箱内各接线端子。

1.2.5紧固、测试、清洁、执行元件。

1.2.6在上述检查中若发现ddc、扩展模块或检测执行元件有故障,通知供货方更换相应元器件。

1.2.7做好《中控室自控系统运行值班记录》、《弱电系统维修保养检测记录》、《自控被监控设备运行参数设定表》及《设备维修保养记录》。

2.0消防系统维护保养操作规程

2.1消防主机系统

2.1.1对主机系统进行简单运行维保时,首先要通知中控值班员,当天的维保工作结束后及时告知中控值班员。

2.1.2检查主机柜电源电压,主信号电压及联动点电压是否正常。

2.1.3检查主机柜内连线是否可靠。

2.1.4检查主机柜各按钮是否有效。

2.1.5检查联动柜操作盘按钮是否有效。

2.1.6测试联动柜内各模块信号,紧固模块端子。

2.1.7检查主机备用直流电源电压及接线端子。

2.1.8检查中控室远程启动消防泵、喷淋泵的动作是否可靠并紧固连接线。

2.1.9检查消防直通电话主机功能及连接线。

2.1.10检查电梯迫降的连接线是否可靠接触。

2.1.11填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。

2.2消防端子箱

2.2.1打开消防端子箱,清洁并检查箱内各模块的各种信号是否正常。

2.2.2检测主信号电压是否正常。

2.2.3紧固箱内各接线端子。

2.2.4填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。

2.3现场各种控制信号、返回信号

2.3.1首先与安保部中控室值班员取得联系,在值班员采取相应的防范措施并同意后,方可进行下列维保结束后,及时告之中控值班员。

2.3.2清洁手报,检测手报信号是否正常返回,检查手报上的通讯功能是否正常。

2.3.3检查各种防火阀信号是否到位。

2.3.4检测电控防火排烟阀的工作电压是否正常。

2.3.5检查消火栓按钮的信号是否正常返回。

2.3.6检查控制正压送风机、排风机及切电的继电器是否可靠动作,紧固相应连接线。

2.3.7检查卷帘门的动作信号是否正常返回。

2.3.8经多方批准,同意后做联动试验。

2.3.9填写《消防自控制系统维修检测记录》或《设备维修保养记录》。

2.4紧急广播系统

2.4.1操作前,首先通知中控值班员,经同意后,方可进行操作,并在当天的维保结束后,告之中控值班员。

2.4.2检查主机柜内电源电压是否正常,紧固各连接线。

2.4.3检查主机与消防主机的连线是否牢固。

2.4.4检查功率放大器的电压是否正常及接线是否牢固。

2.4.5检查cd机、调谐器、卡式放音机的功能及工作是否正常。

2.4.6检查各

种扬声器是否正常工作。

2.4.7检查呼叫站对各楼层的呼叫功能是否正常。

2.4.8填写《弱电系统维修保养检测记录》或《设备维修保养记录》。

3.0综合布线系统

3.1线路维修操作规程

3.1.1接到线路故障报修单后,应立即查修,首先确定故障范围。

3.1.2属于本中心内的线路故障应尽快排除。

3.1.3属于电话局方面的故障应立即向电话局报修,

3.1.4同时告知业主。并负责催修。配合电话局维修直至故障排除。

3.1.5将维修过程摘要写在《工作值班日志》上。

3.2开通电话操作步骤

3.2.1开通直线电话应凭《维修通知单》。

3.2.2将所开通的电话号码及接线位置准确填入《电话本线表》。

3.2.3按电话配线表逐机房跳线,直至开通。

3.2.4测试信号。确认号码。

3.2.5在《工作值班日志上写清开通记录。》

3.3设备维护保养操作规程

3.3.1清洁各机房内铜缆配线架,检查跳线有无松动。

3.3.2打开各光纤接续箱,小心地清洁箱内设备,并恢复原状。

3.3.3整理配线架跳线,核对配线表。

第6篇 商业大厦机电设备设施管理计划

商业大厦机电设备设施的管理计划

设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,**注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,**又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。

1 系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障**运行安全。

1.1 运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1 编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2 建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。

1.1.3 制订科学、严格的操作规程。

1.1.4 制订周密、合理的设备维护保养计划。

1.1.5 对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。

1.1.6 实施维护保养工作。

1.1.7 定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。

1.1.8 工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。

1.1.9 发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2 设备系统的日常运行

1.2.1 变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合**楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。

1.2.2 采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3 给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4 照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。

1.2.5 消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查,真正做到'预防为主,防消结合'。当发现险情时,消防管理人员及时到场,按突发火灾的应急方案及时处理,确保生命财产安全。

1.2.6 电梯

电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序及时处理。

2 设备系统的应急处理方案

2.1 设备故障处理规程

2.1.1 故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2 故障处理通则

发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。

最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。

管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。

2.1.3 重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4 一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部长处理,工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2 供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种情况处理

2.2.1 在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2 正常情况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3 如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排除故障后恢复送电。

2.2.4 如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。

2.2.5 低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6 如供电局对大厦突然全部停电,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,马上启动设备,确保**财富中心的正常工作。

2.3 停水及故障处理规程

2.3.1 在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应立即转告楼内各有关单位,并积极采取贮水保障措施,减少停水影响。

2.3.2 若安排水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3 给排水设备故障一般处理程序

a. 给水泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,然后及时对故障泵进行维修。

b. 排污泵出现故障时,应迅速抢修,若一时不能修复,应准备临时排污染。

c. 若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,及进通知维修人员抢修。

b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通。

2.4 空调故障处理规程

2.4.1 当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排除故障。

2.4.2 由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应立即停止系统的运行,排除故障后再补水投入运行。

2.4.3 当故障停电时,立即关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5 发生火警处理规程

2.5.1 大楼发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2 火灾报警程序

a. 发现火警时,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

b. 用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3 接到报警后的处理办法

a. 中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证实火警,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。

b. 中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c. 管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d. 派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6 系统的维护保养

2.6.1 当设备发生故障时,应立即检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2 由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应立即供应,确保重要设施设备正常运行。

3 系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1 维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,由值班、巡视人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由维修人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2 日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发现不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3 主要系统定检工作要点

3.3.1 变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

3.3.2 给排水系统:检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否灵活、可靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4 防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,立即处理。

3.3.5 电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4 设备维护保养检修计划和标准

3.4.1 供电设施年度检修保养计划(表1)

3.4.2 水暖设施年度检修保养计划(表2)

3.4.3 设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况,需待**正式接管后根据相应设备逐一制定。

4 节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1 工作内容

4.1.1 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

4.1.2 统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。

4.1.3 巡视、检查和监督能源使用。

4.1.4 进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。

4.1.5 实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。

4.2 组织措施

4.2.1 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。

4.2.2 加强能源使用的计划管理,严格执行**下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3 能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4 控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

4.2.5 加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。

4.3 技术措施

4.3.1 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。

4.3.2 变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3 空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

4.3.4 照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。

4.3.5 给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。

5 技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:

a. 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。

b. 设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。

c. 随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1 论证立项

选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1 扩大设备应用范围

5.1.2 改善设备主要性能指标

5.1.3 提高设备工作效率

5.1.4 提高设备可靠性和可维修性

5.1.5 提高设备安全性能和环保性能

5.1.6 降低设备运行能耗

5.2 方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3 组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。

5.4 整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5 验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6 费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的'维修基金计划'拨款。

6 技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1 收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。

6.2 建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:

6.2.1 所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2 将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。

6.2.3 每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4 大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3 做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1 竣工资料

6.3.2 运行资料

6.3.3 值班记录

6.3.4 大修改造资料

6.3.5 二次装修图纸及审批资料

6.3.6 设备故障处理资料

6.3.7 区内市政设施资料

6.3.8 检查、验收、年审资料

第7篇 社区公共部位及公共设备设施日常维护管理

社区公共部位及公共设备设施的日常维护和管理

对于社区的公共设施设备的维修养护,严格按照《物业管理条例》《哈尔滨物业管理办法》中的规定内容,定期进行维修养护,通过例行维护,确保居住社区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护:

1、公共设施设备综合维护管理

(1)**国际社区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修由工程部进行管理和维护,执行《房屋及其设备小修服务标准》;

(2)**国际社区内的护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用每周检查一次;道路、甬路、步道、活动场地 每 周定期检查以保证达到平整,边沟涵洞通畅;

(3)**国际社区内的雨水、污水管道每半月检查一次,平时不定期抽查,保持通畅,每半年清淘化粪池一次、雨水井,相关设施无破损;

(4)**国际社区内的外墙定期进行清洗。

2、分类维修和管理

(1)土建公共部位的维修与养护

对公共给排水设施设备、公共门窗及地面、公共墙面等使用情况制定相应计划,定期进行检查。发现问题及时处理,制止业主未经设计部门许可及有关部门批准,任意破坏主体结构的行为。

(2)水暖部位的维修与养护

给排水的运行维护是指为保证社区给排水设备、设备的正常运行所进行的日常维护保养。常见维护要点:管道漏水修理,管道堵塞排堵,水龙头阀门的维修,卫生洁具的维修,水泵保养与维修,压力表的校验,潜水泵的检查保养,换热设备的运行与维修,生活水箱的清洗消毒。

(3)供电设施设备的维修与养护

供电设备管理与维护主要指为保持社区供电系统正常运行,对归物业维护的供电设备进行日常管理和维护。常见维修要点:电路电器故障、破损灯具的更换、配电箱的检查、应急照明设备的检查、照明灯具的维修等。

(4)电梯的维修与养护

电梯的运行维护是指为保证社区电梯的正常运行所进行的日常运行管理和维修护,该项管理我们交由下属专业公司来进行,我们日常所作的工作是做好日常巡检维护、收集资料、按期报检以及建立确定应急处理方案。

(5)保安消防监控系统的维修与养护

保安消防监控方面我们将结合实际正确使用设备,及时按规定保存运行资料积累建立历史及动向趋势记录,及时检修,定期保养,保证安全运行。

第8篇 物业管理师物业管理实务试题-第七章房屋及设备设施管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。

a砖木结构

b混合结构

c钢筋混凝土结构

d墙承重结构

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为:砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项d“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的,有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

2.以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。

a房屋完好率

b危房率

c维修率

d设施设备完好率

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

3.以下不属于房屋组成部分的是()。

a非承重墙

b门窗

c电气

d树木

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

4.房屋的结构部分不包括哪一项()。

a基础

b承重构件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项d“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页

“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

5.不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。

a计划性预防维修

b紧急抢修

c状态监测下的预防维修

d改善性的预防维修

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项b“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第1 12~1 13页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。

6.不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。

a建立针对承包方的检查监控制度

b保证签约主体与实施主体一致

c明确在出现情况时的责任方

d明确服务的技术指标

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项a“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意的问题,而不是“订立”应注意的事项。有关内容可参见教材第125~126页“共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制”的内容。

7.关于消防设施维修保养人员的职责,以下说法不正确的是

()。

a维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

b维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于2次到现场做一般性检查

d实行24小时值班制度,对消防设施出现的故障及时修复,保证其正常运行

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后,在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。

8.以下各项不属于排水系统的是()。

a污水系统

b雨水系统

c中水系统

d工业废水系统

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项c“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的

内容。

9.给排水系统管理的注意事项中,不正确的是()。

a应保证消防用水的基本储备

b雨水、污水合流排放

c餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池

d北方地区应注意冬季管道防冻

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项b“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”

的内容。

10.以下说法中不正确的是()。

a完好房是指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好的房屋

b危险房是指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承重能力的房屋

c严重损坏房是指房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,需进行大修或翻修、改建的房屋

d设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项a“完好房是指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”

的解释。有关内容可参

见教材第109~1 10页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.房屋及设施设备的维修保养包括,对房屋和设施设备进行的()。

a维护

b清洁及润滑

c故障维修

d状况普查

e定期检查

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括:对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等,不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。

2.按房屋层次和高度可分为()。

a平层建筑

b低层建筑

c多层建筑

d高层建筑

e超高层建筑

【答案】b c d

【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选b、c、d,有关内容可参见教材第108页。

3.房屋的基本组成部分,结构部分包括()。

a基础

b承重构件

c屋面

d暖通

e楼地面

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等,选项d“暖通”属于设施设备部分。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第108页。

4.房屋的基本组成部分,设施设备部分包括()。

a水卫

b电气

c消防系统

d门窗

e非承重墙

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷电梯)等项目,选项d“门窗”属于装修部分,选项e“非

承重墙”属于结构部分。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第108页。

5.房屋及设施设备维修养护计划的实施中,应注意控制的因素有()。

a质量的控制

b进度的控制

c成本的控制

d人员的控制

e紧急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素:质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第116―117页。

6.设施设备的状态管理包括的内容有()。

a设备的检查

b设备的状态监测

c定期预防性试验

d设备故障诊断技术

e节能管理

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面:设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第122页。

7.订立外包管理合同应注意的事项有()。

a在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致

b合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失,明确在出现情况时的责任方,以免在出现问题时产生纠纷

c应在合同中明确服务的技术指标标准,并尽量采取量化形式,便于检验

d委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件,既便于监督服务过程,也便于掌握设施设备状况

e建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项e“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第125~126页。

8.关于消防设施设备维修保养人员的职责,以下说法正确的是

()。

a维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

b维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于一次到现场做一般性检查

d实行24小时值班制度,对消防设施出现的故障及时修复,保证其正常运行

e按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”;选项c“对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第119―120页。

9.关于供配电系统的种类说法正确的是()。

a按供电方式的不同分为高压供电和低压供电

b按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电

c按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电

d按供电性质分为长期供电和临时供电

e按供电类型方式分为交流电和直流电

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项e“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选abcd,有关内容可参见教材第126页。

10.属于共用设施设备运行管理主要内容的

是()。

a制订合理的运行计划

b外包的选择

c节能管理

d配备合格的运行管理人员

e建立健全必要的规章制度

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括:制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理,选项b“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第121~124页。

1 1.属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。

a加强宣传和培训,树立节能意识

b建立能源消耗的计划和考核制度

c对设备或工艺进行改造

d尽量安排设备能够连续、满载开动使用

e合理设定运行参数(如空调温控点)

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第123~124页。

三、案例题

1.某业主4年前在某小区购买了一套商品房,但一直没有居住。一天,该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知,经查看,是所购商品房卫生间的水表接头处破裂,并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损,两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为,自己并未人住所购商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接头处老化断裂所致,自己不应对漏水负全责。

物业公司认为,业主购买房屋后,房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

请问楼上业主长期未入住,其房屋中管道老化破裂,给楼下业主造成的损失应该由谁来承担在紧急情况下,物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修,因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担

【答案】(1)首先,根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定:房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中,业主购房已满4年,则开发商不承担责任。

本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内,虽然不是业主人为造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,从物业公司提供服务的公共性质考虑,物业公司既没有权力私自打开房间进行检

查,在没有备案的情况下,也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此,水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况,也并不排除物业公司承担责任的可能性:若在本案例中,物业公司在接到楼下业主反映的情况后,没有及时采取措施,如未联系楼上业主,而采取消极的不作为,致使楼下业主的损失扩大,则物业公司存在过错,可能也会就扩大的损失承担责任。

(2)物业公司在无法联系到业主,而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下,(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修,如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失,赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。

紧急避险是指:为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险,不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可,进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件:①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外,为了避免在紧急情况下,物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失,也为了避免在采取紧急措施后,在责任确定上与业主之间产生纠纷,我们建议物业公司与业主最好在

《物业管理服务合同》中,对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形,如:紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

2.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天,王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时,桌面突然脱落,将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间,造成食指、中指关节骨折。事

后,王先生找到某物业公司,认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的,与物业公司的管理没有关系。因此,王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接,安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中,物业公司认为,在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用,而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的,是她自己的过错造成的,而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此,物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤,物业公司是否要承担赔偿责任王先生是否也应该承担部分责任

【答案】

(1)王先生的女儿受伤,物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定,小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故,物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是,不是全部赔偿责任,而是部分责任。

(2)由于王先生作为女儿的监护人,没有尽到监护责任,也负有一定责任。

3.甲小区某楼602室由华某承租,502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台,因该阳台排水izl已封死,积水无法排出,沿602室周围墙角渗人502室,致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任

【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定,小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治

安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和

疏通,致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内,造成王某财产损失,对此,物业管理公司应承担主要责任。

(2)华某未经物业公司同意,擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死,使阳台的积水无法从排水管及时排出,加重了王某的财产损害。为此,华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。

4.张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上,张老太太到天台去收晾晒在外的衣物,当从天台下楼时,楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑,只好摸索着下楼。结果,不慎从楼梯上摔下,造成两只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为:自己之所以被严重摔伤,完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任该物业公司是否应对张老太太进行赔偿

【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定,物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务,本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换,未尽到相应的管理和维护义务,最终导致张老太太身体严重受伤,身心受到伤害,物业公司对此负有责任。

(2)同时,依据《物业管理条例》的相关规定,“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”故,物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

5.你是工程部管理人员,负责房屋及设施设备的管理工作,请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些

【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有:房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术

支持。

“6.你是工程部管理人员,负责房屋及设施设备的维修工作,请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题

【答案】应注意以下问题:

(1)质量的控制:对维修养护质量有影响的要素进行有效控制,并加强对工程质量的验收检查,确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

(2)进度的控制:物业的房屋和设施设备的使用率较高,停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制,既可以减少维修养护工作对物业使用的影响,也有利于降

低成本。

第9篇 ds小区机电设备设施与智能化系统管理

小区机电设备设施与智能化系统管理

一、设备的接管验收

公司将组织各部门相关专业工程师组成验收组,依据设备出厂说明书及国家有关规范、标准进行全面验收

二、对设备进行分类管理

*对所有设备进行编号

*建立设备台帐

*对所有设备的标识进行整改

①设备标牌:依据设备编号,统一制作设备标牌。对所有设备在规定位置贴设备标牌。

② 设备的颜色:设备一律按表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。以便于对设备的识别和有效管理,以达到中海物业设备管理要求标准。

③ 设备状态标识:重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。

三、设备管理模式

质量方针

为业主提供'专业、专注、高效、优质'的楼宇设备管理服务。

质量目标

设备完好率: ≥99%

顾客满意率:≥98%

杜绝重大设备事故及人身伤亡事故,轻伤频率控制在0.5‰以下

公共设施及设备维修保养

采用计划预修制(日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

表1设备保养、中修、大修计划

注:逢高级保养的,低级保养可以不再做;对ⅲ级设备,每年至少保养一次。

参照我司相关维修保养作业文件,制订维保标准及作业指导书,各设备维保严格按照作业指导书及维保标准作业规范文件。

建立健全考核监督机制来确保设备维修保养工作确实落实到位,建立以下几级检查监督制度及完整的记录制度:

备设施维保责任制,将所有设备设施维保量做成菜单,确规定维 保项目、技术指标、维保人主要责任、维保方法、设备年度月度维保时间。使各个设备维保任务真正落实个人,维保任务与经济利益直接挂钩管理方法,大大提高了维保效能和维保质量。

a.设备管理部主管每日对员工工作的检查;

b.项目部经理每日对各自所管工作范围的检查;

c.公司质量管理部每月对项目部工作的全面检查;

d.开展单项检、月检、季检、半年检、年检等各项检查工作。

另外,公司还把对员工的持续培训和考核看作是维持和提高质量体系有效性的关键之一。

设备运行管理

1)建立设备周巡检制度、交接班制度

2)主要设备运行管理措施如下:

变配电设备系统的运行管理

主要管理措施;

① 从事变配电系统的操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗,必须熟悉电气设备情况和有关安全措施。

② 配送电建立24小时运行值班制度,对变配电装置及高压室每2小时巡查一次,做好巡查记录;发现问题及时处理,并在值班记录及巡查记录中注明。

③ 配电设备由专职人员负责管理和值班,配电设备的停送电由值班电工操作,非值班电工禁止操作。复杂的倒闸操作,必须执行操作票制度、监护制度,高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。值班员必须做好值班记录,认真作好交接班。

④ 变压器严禁超负荷或极低负荷运行,应有计划的向供电局报停或启用。冬季可报停部分变压器,夏季供电高峰时,按负荷的需求,恢复使用。严禁变压器空载运行。

⑤ 设专人对巡查记录、抄表记录进行统计、制图、分析,监视系统运行状态,诊断系统故障,制定节能措施。

⑥ 停电时,提前向客户发出通知;恢复送电时,在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

⑦ 配电房室温不可超过摄氏40℃。消防设施须定期检查,保持完好、有效,并有手持式气体灭火器。注意防止小动物进入;无关人员须经管理处办公室许可方可进入。

⑧ 加强日常清洁、维护、检修,确保供配电系统正常,配套设施、设备、装置完好。

给水设备系统运行管理

主要管理措施:

① 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等,由设备运行部负责使用管理,并指定专人负责(以下称'水管员')。做好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控,并做记录。

② 水泵房内机电设备由设备运行部值班人员负责操作,无关人员不得进入水泵房。停水须经客户批准。

③ 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常情况下,选择开关应放在自动位置,所有操作标志简单、明确。

④ 生活水泵每周至少轮换使用一次,接触器主开关每10天检查一次。

⑤ 消防泵每月进行一次'自动、手动'切换操作检查。无条件启动的消防水泵(有过压危险或开喷的系统),须对其进行盘车(一般情况下,45kw以下的水泵采用受动盘车,45kw以上的水泵采用点动测试),每月对电动机进行一次绝缘摇测。

⑥ 水泵房配电室室温不超过40℃;泵房每周打扫一次,泵及管道每月检查、清洁一次,并进行润滑、紧固、调整。

⑦ 水池入孔需加盖密封并加锁,透气孔需用不锈钢纱网包扎上。钥匙由水管员保管。

⑧ 水管员按规定定期取水(或由水务局取样)送政府有关部门进行水质检查化验,化验结果交公司存档。

⑨ 对公共水表须每月定时抄表,水管员须对抄表记录进行统计分析,确定给水系统是否正常,并协助设备运行部作好水量平衡测试。

⑩ 严禁非火灾情况使用市政消防水。消防演习用水须向用水主管部门办理申请手续。

火灾报警联动控制系统运行管理

主要管理措施

① 中控室/消防中心实行24小时值班制度,值班人员须持证上岗。

② 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。

③ 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定,值班时不得擅离岗位,须全神注视显示器、仪表、信号灯等,认真作好记录,交班时双方须对设备状态进行检查。

④ 火灾报警控制、联动系统的终端设备(如水泵控制柜、风机控制柜等)须将主令开关置于自动档,中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后,须立刻核实信号的真伪,信号为真时,将其置于自动,并按相关程序对设备进行操作,信号为误报时,及时将设备复位。

⑤ 消防

中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份,定期清理垃圾文件、修复软件。设备密码须报设备部备案。使用者应在使用界面内进行操作,不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记,且管理处技术人员在场情况下,方可进行,无关人员不得操作中控室/消防中心设备。

⑥ 办理业主装修申请时,管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查,检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏,须由业主支付系统维修恢复费用。

电梯运行管理

电梯的管理总体目标和指标如下:

电梯修复率为100%;

业主满意率为98%以上;

电梯维修及时率达100% ;

电梯年检合格率达100%;

电梯完好率达100%;

①推行驻点服务模式

电梯维保工作将依照《电梯安全使用管理作业指导书》规范,实施驻点服务模式,进行全天候的零等待服务,打破以往通过服务热线求救的传统方式,大大提高服务的及时性。

②采用'五级保养、五级检验'的服务标准

严格依据《电梯工作手册》的要求开展工作,对电梯严格执行(半月、月、季度、半年、年)的服务标准。我司将根据工作内容及层次,在上一级的保养和调整中增加相应内容,并如实填写各项质量记录,使得每项工作能够有条不紊地进行。通过电梯队的自检、公司的月检、季检、半年检、技术监督局年检来对电梯进行严格检查检验,保证安全运行。

③ 个性要求,闲暇保养

第10篇 金清中学教学设备设施管理使用制度

1、要设总帐、明细帐、台帐，分别由财务、教务处、各室管理人员记载，并采用计算管理。

2、自购或调拨的教学仪器设备到校后，一周内核准品种、数量，进行质量检查登记上帐。

3、要分类（编号、入帐，做到帐目、标签、实物三统一，做到物物有帐，帐物相符，帐帐相符。

4、仪器设备要分科分类存放，标签齐全清楚，排列有序。

5、仪器设备、设施要按使用说明书做好防潮、防尘、防震、防压、避光、避磁等工作。

6、易燃、易爆、剧毒、放射物品要设地窖或专柜存放，应有相应的安全防范措施，使用时要加强管理。

7、存放贵重仪器的房闻或专柜应有可靠的安全防盗措施。

8、实验前需提前做好仪器和药品的准备工作，实验课后要及时归还仪器。

9、借用或非教学使用仪器须经学校领导批准并办理相关手续，归还时要检查仪器的完好情况，不论何种仪器设备，任何个人不得以任何理由长期占用。

10、实验课中，非正常使用仪器造成损坏，视情节轻重，由当事人赔偿，非教学损坏、丢失仪器照价赔偿。

11、教学仪器设备不能修复需做报损处理时，由管理人员填写报损单，履行好相关手续。

12、药品的管理：只准实验教学和科技活动用药。领用药品需先填写“消耗凭证”人员和任课教师共同签字，有毒药品还需教务主任签字，剧毒药品必须由校领导签宇。

13、管理人员如有变动，应办理移交手续，做到帐物清楚，帐帐相符。

第11篇 给排水设备设施日常运行管理

1、目的

规定给排水设备设施日常运行的管理工作流程，确保给排水设备设施正常工作。

2、适用范围

适用于工程部给排水设备设施日常运行的管理。

3、职责

3.1工程部监控值班人员负责给排水的具体管理工作。

4、工作流程

4.1值班人员应每班巡视二次水泵房（包括机房、水池、水箱）；每周巡视一次大楼主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

4.2巡视监控内容如下：

4.2.1水泵房有无异常声响或大的振动；

4.2.2电机、控制柜有无异常气味；

4.2.3电机温升是否正常（应不烫手）；

4.2.4电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；

4.2.5机械水压表与显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；

4.2.6水池、水箱水位是否正常；

4.2.7闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

4.2.8主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

4.2.9止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

4.2.10雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

4.3值班人员在巡视过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施。

4.4巡视结果记录在《设备（设施）巡视记录》中。

5、相关文件和质量记录表格

5.1《设备（设施）巡视记录》

第12篇 物业区公用设备设施管理守则

物业园区公用设备(设施)管理守则

为更好地为园区居民服务,使各业主享受到舒适、安逸的生活。特制定本规定:

1、公用设备(设施)包括楼宇天台、楼梯、电梯、车库、道路、沟、渠、池、井、机房、泵房、备用设备、宣传栏、雕塑、游泳池、球场设备、园林小品、绿化带、公用照明、供水、供电、供气、通讯、保安消防器材、交通管理器材等。

2、各业主(住户)不可更改、破坏各公用设备(设施),否则,按原价格赔偿。

3、不可在道路、走廊、楼梯、树干、天台、二楼平台及其他公共用地晾晒衣物或挂放、存储家私和杂物等。

4、禁止在走廊、外墙或其他公共设施场地放置香火台,烧香,以免影响外观整洁;否则,管理处有权予以清理并视情节轻重予以经济赔偿。

5、设备(设施)维修期间,请业主(住户)予以配合,不可在设备(设施)未恢复使用功能投入使用。

6、公用设备(设施)修缮费用由受益业主(住户)共同承担。

第13篇 z医院公共部位设备设施管理计划

医院公共部位设备设施管理计划

1、公共部位报修管理

1)、院方报修维修规程

1.1管理中心工程部在接到院方人员报修要求时,应及时填写《报修记录表》。

1.2记录人即时将记录的报修内容通知管理中心工程部主管。

1.3管理中心工程部主管按照报修内容安排维修人员的工作:

1.4如报修内容属物业管理范围,维修人员应在接单后,按与院方人员约定时间前15分钟内带齐工具到达维修现场。

1.5维修人员到达现场后,应首先对报修项目进行对比确认,不相同的应及时向院方人员提出并反馈给管理中心工程部主管之后按管理中心工程部主管安排进行。

1.6维修人员应在维修完毕后将相关情况填于《维修记录表》让院方人员签名确认。

2、公共设施设备的报修维修程序。

2.1管理中心接到公共设备设施的报修信息后,应立即将有关情况记录于《报修记录表》,并即时将报修内容通知管理中心工程部主管。

2.2管理中心工程部主管按照报修内容,尽快安排维修人员带齐维修工具及备件赶到现场进行维修,做到小修不过夜,中修不过周,大修不过月。

2.3完成维修工作后,维修人员应在《维修记录表》上注明维修有关事项,并由管理中心工程部主管确维修人员应妥善保管好《维修记录表》。

2.4当维修项目需更换较大的零、部件时,维修人员应参照该设备的说明书、图纸等相关资料进行。维修完成后要填写《维修记录表》并经管理中心工程部主管确认后存档。

2.5工程维修人员在完成维修任务后,应及时向管理中心工程部主管报告,管理工中心程部主管将处理结果填写于报修记录。

2.6检验与回访:主管对每日的《派工单》要及时收回,根据维修记录的完成情况向院方人员电话或上门回访,回访的内容:针对服务的及时性和院方人员对维修服务过程是否满意。对于难度较大不能当天解决的维修,要与维修人员一同到现场看维修情况,并查找当日未解决项目原因,及时监督解决。负责跟踪过程。经过回访或检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,立即整改。

第14篇 交通中心设备设施管理

交通指挥中心设备设施管理

机电设备及其配套公用设施是大厦使用功能的生命线,在日常管理中尤为重要。本公司将针对大厦内各项机电设备的特点,制定严格的作业规程及操作程序。

设备管理范围

◆供配电系统

◆给排水系统

◆消防系统

◆电梯、空调系统

◆闭路监控系统、门禁系统

◆音响系统

◆通讯系统

◆维修工具及设备

◆其它公用设施:包括沟、渠、池井、各类管线、标牌、标识牌、公共通道、公共信箱、避雷系统等。

设备三级人员管理

◆管理处经理:设备安全之第一责任人,负责设备保养维修工作的检查、监督。

◆设备主管:负责设备保养维修工作的组织、安排和实施,建立设备台帐,解决技术难题。

◆设备责任人:负责责任范围内设备保养维修的日常工作。

设备六级保养检修

◆日检:属日常巡视检查维护,检查设备运行状态是否正常。

◆月检:属测试性检查,对设备进行性能测试、调整。

◆季检:属维护性修理,对设备进行清扫、加油、调试。

◆年检:属恢复性修理,对设备局部解体,着重恢复设备的电气性能、机械和精度,检修或更换零部件及附属装置。

◆大修:属彻底性修理,对设备全部解体,全面检查、试验、探伤、调试,更换全部不合格零部件或附属装置。

◆分承包方保养维修:依据分包合同之约定进行定期保养及故障处理。

设备管理要点

◆各类设备的保养维修以及各项作业规程,必须严格按照本公司iso9002质量保证体系文件有关的程序文件和作业指导书之要求进行。

◆建立设备的管理档案和各类重要设备的技术档案。

◆设备管理必须落实设备责任人,做到责任到人.

◆设备管理首要任务是保证大厦的工作秩序和正常运转。

◆作业时不能对交通指挥中心任何部门的工作造成影响,涉及某科室的作业要提前书面通知使用人。

◆定时或定期保养检修安排于非上班时间或非工作日进行。

◆高、低压配电、发电机等设备季度停电检修测试安排于非工作日进行,备用发电机保证可随时于停电时即时恢复供电。

◆消防系统各设施、器材定期检修、检测,保证无损坏或失效。

◆空调系统的中、大修安排于非使用季节进行,平时定期检查、清洁和保养。

◆电梯定期保养检修,错开保养梯次和上班时间。

◆各类机房、设备房属安全和消防重点,严禁无关人员进入。

◆完整详细的设备管理工作记录是设备管理质量的必要保证。

第15篇 机械设备设施管理控制程序

1.目的和范围

对机械设备、设施的配备、维护和保养进行控制,确保机械设备、设施的安全使用和安全运转,使其符合公司质量、环境和职业健康安全管理体系的要求。

本程序适用本公司使用的(包括租赁、外协队自带的)所有机械设备、设施的控制。

2.相关术语

3.职责

3.1公司工程管理部负责本程序的编制、修改和实施过程中的监督检查。

3.2 项目经理部负责编制本项目机械设备使用计划,负责施工机械设备的验收和机械设备的使用、维护及安全检查。

4.工作程序

4.1 临建和机械设备、设施的确定

4.1.1项目经理部应在产品实现策划过程中确定工程施工所需的临建和机械设备、设施。临建和机械设备、设施包括:施工机械设备、施工机具、办公室、加工场、工具房、仓库、塔式起重机基础、小型临时设施、各种标牌、施工道路、围墙、临水临电、文明施工及环境保护设施、临时宿舍等。

4.2 临建和机械设备、设施的配置

4.2.1项目经理部应根据《施工组织设计》中临建和机械设备、设施的配置计划,配备符合要求的设备和设施。配备方式:由公司调配;租赁或外协队自行配备。4.2.2 工程施工所使用的机械设备和设施(包括租赁或外协队自行配备),均应列入项目经理部“施工机械设备、设施台帐”,统一进行管理。

4.2.3 需通过租赁方式配备设备的,应按照《采购控制程序》的规定,评价和选择供方,签订租赁合同和环境保护、安全施工协议。

4.2.4 需要新购置设备的,应填写“设备购置申请表”,报公司工程管理部审核,副总经理审批。公司工程管理部负责订货采购、验收、登记上帐。

4.2.5 项目开工后,项目经理部应依据《施工组织设计》编制大型机械设备的专项施工方案,经项目总工程师审批后,报公司工程管理部备案。

4.3 机械设备的进场验收

4.3.1项目经理部对进入施工现场的机械设备的性能、环保要求、安全装置和操作人员的资质进行审验,不符合要求的机械和人员不得进入施工现场。

4.3.2大型机械如塔吊、施工升降机等设备安装前,项目经理部应根据设备出租方提供的数据及要求进行基础的设计与施工,经验收合格后,方可交由有资质的设备安装单位组织安装。

4.3.3杜绝违章作业,降低噪声,减少扬尘,不能有漏油、漏气、漏水现象发生,减少环境污染,确保设备设施作业的安全。

4.3.4 中小型机械由分包单位安装后,项目经理部组织验收,合格后方可使用。

4.3.5 大型机械设备由设备安装单位完成安装、调试后,由项目经理部组织设备安装单位及相关人员共同验收,填写验收记录表,合格后办理验收手续,方可投入使用。

4.4 设备的使用、维护和保养

4.4.1 项目经理部应制定设备维护和保养计划,报项目经理生产副经理审批后实施。

4.4.2项目经理部应对租赁设备的大修情况进行验证,并督促施工机械专业分包商,按规定定期对所属施工机械进行大修、检查、维护、保养,以保证施工机械始终处于良好运行状态。在现场维修、及维护保养过程中产生的废油、废弃物由维修人员及时清理回收,禁止污染物倒入现场。

4.4.3中小型机械按权属负责维护保养。工具式设备由租赁合同责任方负责维护保养。

4.4.4现场设备、设施操作人员应按规定持证上岗,并严格按照设备保养“十字作业”要求和《安全操作规程》操作。

4.4.5设备的维护和保养均应填写维护和保养记录。

4.5 机械设备的检查

4.5.1公司工程管理部每季度对设备的使用、维护和保养情况进行一次检查。检查中发现的问题,检查人员开出“隐患整改通知单”,项目经理部负责按要求整改。对存在重大安全隐患、较大环境污染的施工机械必须立即停止使用,整改完毕后方可投入使用。

4.5.2 项目经理部的设备管理员、安全员,应定期进行监督检查,填写有关检查记录。

4.6 设备、设施发生异常情况的控制

设备、设施发生异常情况时,操作人员应立即向项目经理部领导汇报。发生重大异常情况时, 项目经理应尽快向公司工程管理部报告,并采取相应措施进行处置。

4.7项目经理部应对设备产生的噪音污染进行控制,对于超标的施工设备应责令采取措施或停止使用。

5.相关文件

5.1 塔式起重机操作使用规程zb80012--89

5.2 《建筑机械使用安全技术规程》jgj33--2001

5.3 《龙门架及物料提升机安全技术规程》jgj88-92

5.4 《施工升降机安全规程》gb10055-88

5.5 《手持性电动工具的管理、使用、检查和维修安全技术规程》gb3787—83

5.6 《建筑施工安全检查标准》jgj59-99

5.7 《qeo 管理手册》

6.记录

6.1《建筑施工安全检查标准》jgj59-99中规定的有关记录

6.2 相关的施工验收记录

6.3 隐患整改通知单 jl—602--01

6.4施工机械设备、设施台帐 jl—602--02

6.5设备、设施修理/购置申请单 jl—602--03