小区机电设备设施的维护管理

小区机电设备设施的维护管理

机电设备设施尽管组成、构造和性能不同，但管理基本内容是相同的，主要是对机电设备设施的使用、日常养护、维修的管理。而日常养护维修是机电设备设施管理最重要的环节。通过经常性的养护与及时的维修，使设备设施处于正常良好的运行状态，保证24小时连续供电，并且延长设备设施使用寿命，是设备管理的最终目的。

1．设备管理的原则

（1）以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备经常处于良好状态。

（2）对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要设备；'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。

（3）实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时要求设备的使用操作人员进行日常的维护保养和小修。

（4）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的保养规程和各设备的应急处理措施，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

（5）修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。

2．维修保养方案

（1）日常维护保养。操作维修人员根据要求用检测仪表或人的感觉器官，对设备的关键部位进行检查，发现小故障及时排除，并做好记录。操作人员每班巡视两次，维修人员每周检查一次。

（2）一级保养。维修人员对设备进行局部解体，进行清洁调整。

（3）二级保养。维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件。

（4）中修。对设备进行全面检查，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构和精度。

（5）大修。对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件。

3．各系统设备设施的管理效果

★供配电系统

（1）保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。

（2）设备完好率为98%以上。

（3）投诉处理率为100%。

★给排水系统

（1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。

（2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到位抢修，无大面积跑水事故，供水系统能正常发挥功能，用水设施完好，排水系统通畅。

（3）限水、停水能预先通知用户。

（4）按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。

（5）设备完好率为98%以上。

★消防系统

（1）消防中心实行24小时值班制度，控制中心的消防器材配备齐全，完好无损，随时启用。

（2）落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为0。

（3）制定突发性火灾等灾害方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

（4）无火灾及其它安全隐患。

★智能化系统（闭路监控等）

（1）制订各系统设备安全运行、岗位责任制并严格执行。

（2）定期巡回检查测试及维修保养，确保各设备运行正常。

（3）确保设备完好率在99%以上。

★空调系统

（1）配备专业工程技术人员，维修和运行人员持证上岗。

（2）建立规范完善的配电运行制度和维修保养制度并严格执行。

（3）中央空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无严重噪声及滴漏水现象。

（4）有准确完整的中央空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。

（5）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。

（6）系统设备完好率在98%以上。

★电梯系统

（1）电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。

（2）严密的安全运行和维修保养规章制度落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档；电梯技术档案完整。

（3）电梯运行状态良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁、通风、照明及其他附属设施完好。

（4）出现运行故障后，维修人员能在五分钟内到达现场抢修，每月电梯出现故障次数不超过1次，电梯按规定时间运行，月总故障停机率小于1%。

（5）电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。

★其它公共设施

（1）确保大楼公共设施的完好正常使用。

（2）及时修补损坏设施。

（3）做好巡回检查记录。

（4）设备设施完好率达98%以上。