商住物业经营管理成本测算案例

商住物业经营管理成本测算案例

商住项目物业经营管理成本测算案例

一、 物业概况

1、 用地面积:9984.85m2

2、 总建筑面积:23470m2

3、 地上建筑面积:19970 m2

4、 地下建筑面积:3500 m2

5、 建筑占地面积:4450m2

6、 建筑密度:44.6%

7、 建筑容积:2.00

8、 绿化率:30.4%

9、 商铺:9000 m2

10、商务公寓:10970 m2

11、停车位:92

二、 人员配置架构设置

说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)

人员编制和基本工资标准表(01)

序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)

一 管理人员 13 2346.00 30500.00

四 维修人员 5 1000.00 5000.00

二 收费员 3 800.00 2400.00

五 治安员 20 750.00 15000.00

三 服务员 14 600.00 8400.00

六 保洁员 6 550.00 3300.00

七 合计 61 / 64600.00

(2)费用测算

管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)

工资福利费测算表(02)

序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.m2)

一 基本工资 64600.00 / 3.234

二 福利费 20341.50 注(1) 1.148

三 加班费 / / 暂不计

四 服装费 1625 注(2) 0.081

五 合计 79166.50 / 4.463

注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。

注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:

65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费

(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:

维修保养费=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%

=(360÷300)×40%

=0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:

(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时

=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=4752.00元/月

分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:

(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时

=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时

=7920元/月

分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。

维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:

(4部×7层)×50元/层/月

=28×50

=1400元/月

分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 绿化管理费:

小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表(3)

绿化管理测算表(3)

序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)

1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010

2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010

3 绿化用水费 1吨/ m2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017

4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001

6 合 计 / / 0.039

4、 清洁卫生费

清洁卫生费测算见表(04)

清洁卫生费测算见表(04)

序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)

1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008

2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008

3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013

4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012

5 水箱清洗 / / /

6 合 计 / / 0.041

注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。

5、 保安费:

保安费用测算见表(05)

保安费测算表(05)

序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月m2)

1 装备费 250元/人.年 5000.00 0.020

2 人身保险费 (暂不计) / /

3 房租费 (暂不计) / /

4 合 计 / / 0.020

6、 办公费:(全年开支办公费约12万元)

办公费=12万元÷(12月×19970平方米)

=0.501元/月.平方米

7、 固定资产折旧费:

固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:

固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970m2)

=0.834元/月.平方米

8、 利润:

利润取5%,则

利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%

=7.04×5%

=0.352元/月.平方米

9、 法定税费:

两税一费为前八项之和的5.75%,则

税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%

=7.392×5.75%

=0.425元/月.平方米

10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)

经营管理服务费汇总表(1-6)

序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例

1 工资福利费 4.463 57%

2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%

3 绿化管理费 0.039 05%

4 清洁卫生费 0.041 0.5%

5 保安费 0.020 0.2%

6 办公费 0.501 6.4%

7 折旧费 0.834 10.5%

8 利 润 0.352 4.5%

9 法定税费 0.425 5.4%

10 合 计 7.817 100%

11、 车场管理费收入的补贴:

机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。

分摊物业管理费=4600÷19970m2

=0.230元/月.平方米

用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:

经营管理费=7.817-0.230