办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理（十二篇）

第1篇 办公楼管理处组织架构人员配备培训和管理

办公楼管理处组织架构及人员配备、培训和管理

1、组织架构

a.办公楼管理处组织机构以精简、高效为原则,采用直线--职能制形式设置,具有纵向垂直领导,横向协同运作的分级管理特点。这种模式有利于减少管理环节,提高工作效率。

b.管理处实行公司领导下的管理处负责制。由公司派出高级别的专门人员担任管理工作。

c.管理处设主任一名,分属管理层。下设各部为操作层。操作层的配置按实际特点实行综合工时制度。

d.人员素质要求作风良好、工作踏实,并拥有全面的、先进的专业知识技能,提倡'高门槛进、高门槛出'。所有员工既是自己所在岗位的行家里手,同时又是其他岗位的多面手。

e.在管理队伍建设上,我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式,充分运用激励机制,调动全体员工的工作积极性、严格考核,并实行末尾淘汰制,确保办公楼委托管理目标得以实现。

2、培训管理:

a、要实现办公楼物业管理目标的有效达成,我公司必须输出一流的人才、一流的管理和一流的服务。

b、上海安必盛物业一贯注重培训,且具有规范、完善的培训制度,先进的考核与评估制度。

c、通过培训,员工综合素质全面提高。我公司逐步形成了入职培训、上岗培训、定期培训和发展培训等四大模块,强调入职培训要做到三落实,即培训内容落实、培训责任人落实、培训效果落实。

d、上岗培训体现个性化方案,针对每一位被提任员工要有个性化的培训方案。定期培训是针对不同岗位的员工定期的知识巩固和知识添加。发展培训要结合员工职业发展的要求、企业对员工素质、能力、知识的要求进行的,这类培训更体现共性化的课程、个性化的选择,以学分为考核内容。

e、今年的培训工作在以上四个模块都开展了不同程度的尝试,目前正在根据这样的线索制定明年的培训计划。

我公司针对办公楼管理特点,将制定极具针对性的培训计划。通过培训尽快培养出一批能适应办公楼物业管理需要的管理人员。

1)培训目标

培训的目标是对办公楼人员服务态度、业务知识、专业技能三个方面强化教育,从而提高管理人员的素质、技能及管理水平,以达到胜任物业管理的目标,使之能为办公楼提供尽善尽美的服务。

2)培训方式

1.公司组织培训;

2.管理处组织培训;

3.操作部门组织培训。

3)培训内容

1.仪容仪表、文明礼貌培训

2.管理制度培训

3.质量管理理念培训

4.技能培训

5.岗位责任培训

6、岗位操作技能培训

7、设备系统、工具使用培训

8、安全作业程序培训

培训程序按上海安必盛物业iso9001:2000程序文件,〈培训程序〉进行

3.物业管理处组织机构设置及人员配置

3.1物业管理处组织机构设置和人员配备

3.1.1岗位设置的原则

满足办公楼物业管理运作需要,达到合同所承诺的服务标准,避免设立无效岗位。

3.1.2物业管理处组织架构

拟设的管理处组织架构

管理处的机构设置是根据管理服务的总体设想及贵司办公楼的规模、管理重点、要点,依据精干高效的原则建立的。管理处是在公司本部领导下的经理负责制,实行以管理处为整体管理,各部门为分体管理的管理模式。管理处设主任一名,直管环境清洁部、工程技术部、保安部、和客户内务部。管理处内部实行垂直领导,经理构成管理处的核心层,各部门主管属于中坚层,部门下设班组为操作层。

3.1.3主要部门的职责及任职资格

驻场主任职责

驻场主任代表公司对项目管理全权负责,对管理中的一切重大问题做出最后决策,负责组织和协调各部门的工作。

工程技术部职责

1、做好季节性养护工作(如:梅雨季节的通风、干燥;雷雨季节对避雷设施的检查,台风季节对高空及室外建筑的检查以及防漏等);

2、做好办公楼的维修工作;

3、负责办公楼内配套设施设备的运行维护管理;

4、搞好办公楼的各种空调、机电、消防、给排水、供电、网络、通讯、自控、电梯等设备的管理;

5、负责办公楼工程管理计划的制定和落实,做好设施设备的档案资产管理。

客户服务部职责

1、客户服务部是在驻场主任领导下的综合管理部门,负责协调和监督检查各部门的工作,处理驻场主任交办的事宜。

2、调查了解物业管理情况,及时向驻场主任汇报,做到'上情下达,下情上达';

3、负责客务、接待、及档案管理;

4、负责接受客户投诉,与客户沟通和提供特约服务;

保安部职责

1、负责办公楼的治安管理,为业户提供安全的生活环境;

2、负责办公楼的消防管理,制定应急消防预案,搞好业务训练,减少业主财产损失;

3、负责办公楼的车辆交通管理,确保有一个良好的交通秩序和安全环境;

4、搞好技能训练,不断提高员工的业务素质,为业户提供良好的安全服务。

环境清洁部职责

1、负责办公楼的园庭绿化、公共环境卫生及室内保洁工作;

2、负责垃圾的收集、清运;

3、做好办公楼内的虫害的消杀;

4、做好委托的清洁代理服务。

各部门员工任职资格

1、管理处主任:具有大专以上文化程度,管理组织能力强,有很强的协调处理经验,具有独立工作的能力,懂得法律法规和先进的管理理论。

2、客户专员:具有大专以上学历,35岁以下,三年以上相关工作经历。

3、工程技术维修工:具有高中以上文化程度,多工种专业上岗证书,三年以上专业工作经验,动手能力强,身体素质好,能吃苦耐劳。

4.保安员:具有高中以上文化程度,20-40岁,身体健康,五官端正,身高1.70米以上,品德优良,思想作风过硬,相貌端正,工作责任心强。

5、清洁工:初中以上文化程度,身体健康,品德优良,自觉工作意识强,有办公楼或清洁公司工作经验者优先。

人员来源

高档次的物业必须要有高素质的人才和专业化的队伍来管理,才能塑

出品牌形象,提升物业的附

加值。将从公司选调具有专科以上学历,有扎实的专业基础知识,有良好的文化素养,有丰富的实践经验,有很强的综合管理能力,精力旺盛、成熟稳重的人员担任该项目驻场经理。抽调一批有较高文化知识结构、较好的专业技术水平、较强的管理能力的中层人员构成该项目的骨干力量;调配素质良好的基层员工,形成办公楼比较厚实的管理基础和专业化的管理队伍。

我司将成立前期物业管理小组,组长1人,由品保部经理担任,组员4人,包括管理处主任以及机电工程、管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴现场与管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的《财富广场5号楼作业指导书》等。

第2篇 办公楼二次装修:施工现场管理

办公楼二次装修施工现场管理:

本工程施工全过程的工作主要有:进场前准备工作。进场后的管理工作。完工后的善后工作。

l、进场前的准备工作

(1)项目经理及施工人员、材料员、质量员等必须会同设计人员对图纸和工程说明作全面,详细地了解,对全工程概况做到心中有数。

(2)工程量的计算,既根据施工图纸,结合招标文件项目,统计出各项施工项目单位数量表。

(3)制定材料计划表,将工程所需的材料名称。规格和预计数量逐一列表归类订材料采购计划并明确进场顺序及时间,并根据材料选择材料供应商。

(4)制定施工进度计划表,施工进度计划表用于控制施工进度和调度工人及材料,进度表的编排是按照工程期限将各施工项目的工作量,完成项目所需的时间,科学性地编排在时间表内。

(5)开工前项目部实地勘察,了解施工现场环境。交通运输及施工人员食宿等情况,核对施工空间与设计图纸有无误差。

(6)材料进工地应做好以下工作:

①根据材料计划表并结合工程进度计划表内确定材料的品种、数量及进工地时间。

②材料堆放位置应事先安排,切勿任意堆放以致影响工期和材料管理的严密性。堆放时应注意以下几点:

a.不得影响施工以及进行反复搬迁,损材费工。

b.分类堆放,便于使用。

c.易燃、易爆物品,分开地点堆放,以保安全。

d.易碎、易潮、易污的材料,应注意堆放方法和采取保护措施,以免造成损耗。

e.即用的材料进工地应直接放置到附近以便节省搬迁的工时。

③工地设临时仓库即仓库管理员,切实做好进场材料的签收工作,并按材料品种,数量进行登记,以备查验。

(7)接通工地临时水电:

①临时用水的设置应尽量利用原固定管理道,水管铺设时尽量按原设计的路线铺设做到既解决用水又减少铺设时间。

②临时用电的布置一般是以架空线路或电缆拖板的形式。架空线路的用电装设自动开关或九开关并符合架设临时线路的要求。采取电缆拖板供电时,电缆用保护曾'yhz'橡胶套电缆,严禁用花线塑料铜芯线作拖引线,以防漏电造成事故,电缆用电端是一块接线板,板上须有漏电保护开关、闸刀、插座等。

(8)施工部署技术交底,施工管理的人员掌握全部施工资料后,按施工内容进行人员部署,划分各工序的职责范围,明确各工种的责任,并落实到各工作的负责。同时,召集各工种、工序施工骨干进行技术交底、交代注意事项,对图纸上出现的技术要求高或需特殊处理的部位应作明确指示。遇到施工人员不熟悉或未做过的新工艺、新方法,应提前交代该工艺的技术规范资料作为实施依据并共同研究施工方案,保证工程顺利进行。

(9)与甲方技术人员一起会审图纸,进一步细化了解建设方对本工程从设计、施工、用材到使用功能方面的要求和意图。

(10)审查设计图纸与现场实际中的尺寸、标高等是否一致。技术要求是否正确,对原设计图纸进行确认。

(11)编制施工预算:根据工程量清单,施工图纸,施工组织设计,施工方案、定额及现场实际情况,编制施工预算,作为内部控制各项成本支出,考核用工,签发施工任务单,材料的采购、控制、作为使用控制及各项经济指标核算的依据。

2、进场后的管理工作:

(1)在工程开工时,召集所有工地人员,简明交待有关事项,例如:工期要求质量、安全、工地纪律、现场文明,施工管理人员的分工等。按所有工地人员对整个工程有一定认识。

(2)工地放样工按照平面图纸尺寸依次弹线放样,并认真核对实地放样与平面图纸尺寸与图纸不符时应及时与设计人员进行处理,并请甲方到场征求意见,在得到共同认可后方能进行施工。

(3)施工调度包含人员(工种)、材料、机具的调度,根据施工进行及实际情况合理地、科学地进行调度,避免出现施工混乱,施工间断以及材料浪费和损失,具体内容:

①人员(工种)高度加强计划管理,针对各种施工特点和相关的联系,须使施工的进展有均衡性和节奏性,消除停工、离工现象。例如:当电工布线管,木工不便施工天花及间隔,但可以安排木制作门面或家具,以免相互争场地离工,当某些工程项目上下工序不能同时交叉时行时,无法集中太多人员施工时,则可在保证重点工程同时,安排一部分人员去做辅助工程的附属工程,当各工序同时展开,管理者须安排一些后备工程。总之,通过人员的合理调度,达到保证各工种专业人员不间断,按次序从一个项目转移到另一个项目进行施工。

②材料调度

施工期间,管理者须对各种材料库存量登记清楚,并预计出未来数天内对材料的需求量,及时予以调度,禁止出现停工待料现象。同时要注意保持工地整洁,切勿使材料乱置于现场。为避免工地空间变小影响施工,需控制进场时间。对进场材料,设置工地材料库房进行保管,施工材料的发放以当天发放为基本原则。管理者在施工中须防止施工人员随意浪费材料,主要抓好二个方面工作:一是抓好下料设计,二是抓好剩余材料的利用。此外,要防止偷盗及顺手牵羊的现象

③机具管理

实行施工机具领用登记制度,以'谁领用、谁保管、谁负责'为原则,防止出现不正常的损坏遗失。调度好各工序机具的使用,可避免一些工序机具闲置,提高施工机具的使用率,同时还须加强对施工机具的保养,使用前应仔细检查机具,使用过程中若发现故障应及时排除。工程完毕,应安排专人对机具进行清理、保养之后方可收回仓库。

(4)施工日记

施工日记是反映整个工程详细过程的备记录,施工日记须坚持当日写记,内容包括:当天日期;天气、施工内容、施工人数、材料使用、工作进度、施工现场状况及有关工程的事项

(5)施工检查

施工管理中一个重要环节即是施工检查,分以下三个方面:

①工艺质量检查

检查各阶段中各工序在施工中是否符合装饰工程质量验收规范要求,及时发现问题进行纠正,以免发生不可挽回的损失。

②安全检查

a.严防施工场地发生火灾,在易燃场地烧焊时,应清理干净周围的易燃物品,配制灭火器械,必要时指定专人监护。

b.施工现场禁止吸烟。如不易做到,应划出吸烟范围,并要求施工人员养成吸光后随手掐熄烟头方可离去的习惯。但是在进行木制作及油漆工程时,绝对禁止在工地现场吸烟。禁止在工地用电炉、电热锅等烧煮食物。

c.严禁非电气人员安装及维修电路,防止发生触电伤亡事故。

d.防止闲杂人员破坏,每日施工完毕,须将门窗锁好,注意工地传递,巡视工

地,检查防范措施。

③施工进度检查

除重点检查关键工序的施工进度外,还要经常了解其它工序的时度,发现问题及时解决,避免出现非关键工序的阻滞,影响整个工程工期的现象。

根据进度检查结果,按实际施工进度状况不断地修正原网络进度表,以方便控制工作进度。对阻碍施工进度的工序,除修正网络表外,还须作出该工序的施工流程图,以便合理调动人力、物力进行施工。

(6)与甲方(业方)联系、交流

施工过程中管理人员须经常和甲方联系,约同甲方检查工作,介绍施工情况,并及时将甲方的意见反馈,互相沟通,增强甲方对施工的信心。主要联系工作的内容:

①工程开工时,请甲方在开工报告表上签章,以便作工期计算之基础。

②陪同甲方看工地,并介绍施工情况。

③按时参加甲方召开的工程会议。

④重视甲方提出更改设计的意见,对不能实施的意见须作详细解释,更改费用须得到甲方签章认可。

⑤邀请甲方参加对隐蔽工程的验收。

⑥协助甲方办理消防及报建手续。

⑦呈报工程进度月报表,请甲方在报表上签章作为工作量签证,督促甲方按时拨款。

3、完工的善后工作

工程施工期结束后,大部分施工人员撤离现场,管理人员应选择少数技术好、责任心强、能胜任的多面手,带领他们留守施工工地,进行善后工作,主要做好以下几个方面工作:

(1)工程收尾工作:认真检查各施工项目的质量,有缺陷的地方限期改善、修整。对隐蔽的部位,尤其需要仔细检查。

(2)现场清洁工作:清理工地,对涂饰面与非涂饰面之间分界处的涂料污点应彻底清除干净,所有玻璃、镜面应抹擦干净。

(3)内部初验:在上述两项工作完成后,须作内部初验收、试水、试电,灯饰须全部试开检查。检查发现的问题及时修整,力求在甲方验收时能一次通过。

(4)填写完工报表,呈请甲方检视而验收、签证。

(5)现场机具、余料撤场。收缴机具、清点数量、检查是否有损坏,如有损坏,按不同情况提出处理意见。剩余材料应整理捆绑,对易损易污材料如以保护,合理装车,避免造成不应有的经济损失。

第3篇 5a办公楼工程项目总承包管理方法

本着上述总承包管理原则,将采用以下方法进行总包管理:

1 目标管理

在进行总包管理过程中,制定出总目标及阶段性目标,目标包括质量、进度、安全、文明施工等,在目标明确的前提下对各分包单位进行管理、监控、协调与考评。

2 制度管理

根据多年的总包管理经验,建立符合现场实际的总包管理制度,包括如下内容:总包配合服务工作协议;分包进退场管理制度;工作例会制度;分包质量管理制度;分包进度管理制度;现场文明施工、环保管理制度;分包安全管理制度;分包技术资料管理制度;总平面管理制度;分包成品保护制度;后期保修服务制度等。

3 过程管理

在进行目标管理的同时,重在过程跟踪管理,保证各阶段目标在施工过程中达到相应要求。在过程中对质量、进度、安全、文明施工等进行跟踪检查,发现问题立即反馈、督促整改,及时进行复验,使问题解决在施工过程中。

4 协调管理

与各分包单位通过合同及协议明确双方责任,以合同及协议作为施工总包管理的依据,以总承包部的总体工期网络计划为基准,合理安排各分包单位的施工时间,组织工序穿插,由总承包部及时解决各专业分包单位存在的技术、进度、质量问题;通过每日的工程协调会和每周的工程例会解决总分包间及各分包间的各种矛盾,以使整个工程施工顺利进行,实现各项目标。

第4篇 办公楼装饰工程 施工协调管理

我公司有资质和能力承担本工程的全部施工项目内容,但考虑到此工程工期短、任务重、设计新颖,新材料、新技术运用较多的因素,施工协调与各单位配合成为本工程优质按期完成的关键,为了本工程的顺利进行,我们将从以下几个方面入手,搞好与各方面的协调关系。

(1)与设计单位间的工作协调。

1)我方在与设计的沟通上,能透彻、有创意地理解设计方、建设单位意图及要求,能就此提出符合设计要求的施工实施方案。

2)主持施工图审查,协助建设单位会同设计方协商提出建议,完善设计内容和设备物资选型。

3)对施工中出现的情况,除按驻场监理的要求及时处理外,还应积极修正可能出现的设计错误,并会同建设单位、设计方按照施工图纸与整体效果要求,进行分部验收、中途质量验收、竣工验收等。

4)根据建设单位指令,设计方参加设备、材料等的选型、选材和定货,参加新材料的定样采购工作。

5)协调在施工中需要与设计方协商解决的问题,协助解决不可预测因素引起的其他变化。

(2)与监理工程师间协调

1)在施工过程中,严格按照经建设单位及监理工程师批准的《施工组织总设计》进行质量管理。在各专业施工队'自检'和公司专检的基础上,接受监理工程师的验收和检查,对出现的问题,按照监理要求予以整改。

2)严格执行质量控制、检查、管理制度,并据此对各专业施工队予以监控,确保产品达到优良。坚决杜绝现场施工不服从监理安排的不正常现象发生,使监理工程师的指令得到全面执行。

3)所有进入现场使用的成品、半成品、设备、材料器具,均主动向监理工程师提交相应资料,对按规定使用前需进行物理化学试验检测的材料,主动递交检测结果报告,确保工程所用材料质量符合要求。

4)施工中,严格执行'上道工序不合格,下道工序不施工'的原则,使监理工程师能顺利开展工作。当出现与监理工程师意见不一的情况下,遵循'先执行,后磋商'的原则,在现场质量管理工作中,维护好监理的权威性。

第5篇 办公楼物业管理招标公告-样本5

z市城市管理行政执法局执法总队办公楼物业管理服务项目,根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等,参照《上海市住宅物业管理规定》等相关规定,经上海市城市管理行政执法局执法总队决定,采用公开招标的方式选聘本项目的物业服务企业。

一、招标人基本情况

招标人:上海市城市管理行政执法局执法总队

地址:上海市普陀区凯旋北路459号邮政编码:2**

联系人:z 联系电话:**

二、招标代理机构基本情况

招标代理机构:上海**业主咨询服务有限公司

地址:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦*座邮政编码:**

联系人:z 联系电话:***

三、《城市管理执法总队办公楼》物业项目基本情况概述

1、本项目物业类型为:办公楼。

2、本项目座落地址:上海市普陀区凯旋北路459号

3、本项目的总占地面积:2700平方米

4、本项目面积:

办公楼主楼四层面积2234平方米,副楼二层面积368平方米,裙房面积265平方米,食堂575平方米;合计管理建筑面积3442平方米。地面停车场面积1550平方米,自行车棚面积60平方米。

5、物业构成:

多层办公楼1幢 4层2234平方米

副楼1幢 2层368平方米

裙房 1幢 1层265平方米

食堂1幢 1层575平方米

车位数量:20个

四、物业服务企业服务范围

(一)物业公共部位的使用管理、维修、更新、改造和养护;

(二)房屋设备、设施的运行、维护、维修和养护;

(三)公共区域、会议室和领导办公室的日常保洁服务;

(四)日常安全防范服务;

(五)车辆停放管理;

(六)食堂的运营和管理;

(七)室外绿化养护;

(八)物业档案资料的保管;物业管理其他相关事务的管理服务;

(九)委托方委托的其他物业管理服务事项。

五、物业服务收费标准及物业服务标准

物业服务收费标准由投标企业根据项目物业服务方案自行测算报价,具体分项服务成本测算划分为:综合服务(含食堂经营与管理)、秩序维护费、保洁费、绿化养护、设施设备维护保养及维修服务。

综合服务、秩序维护、保洁和绿化四项服务标准参考上海市住宅物业服务分等收费标准四级服务标准,房屋和设施设备运行维护保养服务标准:公共部位三类,供水系统一类,排水系统一类,公共照明三类,消防系统二类,避雷系统,弱电系统:监控系统、车禁系统、门禁系统。

六、物业服务合同期限

本次招标,招标人与中标单位签署的物业管理服务合同的期限为3年,从2023年1月1日至2023年12月31日。

七、投标申请人条件

1、资质为三级或三级以上;

2、近一年内信用信息中不良业绩记录分值低于6分;

3、管理实绩要求:具有管理类似办公楼或商务楼的物业管理服务经验。

4、其它:拟任项目负责人有两年以上管理经验,大专以上学历或者中级以上职称,具有小区经理资格,有物业管理师资格更佳;

5、入围投标人须提交人民币贰万伍仟元的投标保证金,未中标的投标人凭《未中标通知书》领回投标保证金。

八、申请投标的地点、期限及保证金要求

投标申请人应凭《资格预审申请书》和附件清单报名资料申请投标。

1、申请投标地点:上海市浦东新区东方路1381号蓝村大厦28c座,上海**业主咨询服务有限公司。

2、申请投标期限:自2023年11月19日14时至16时止。

3、投标申请人应按照上述地点和时间,向招标人提交资格预审资料一套资格预审申请材料。包括《资格预审申请书》及附件资料,报名材料均加盖投标企业公章。

4、符合资格预审条件并入围的投标申请人应将投标保证金人民币贰万伍仟元(支票,台头为上海**业主咨询服务有限公司)递交给招标代理人,由招标代理人开具收据。

九、入围投标人确定

有效投标人超过5家时,由招标方按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标。

经资格预审后,招标人在2023年11月20日根据资格预审结果向投标申请人分别发出《入围通知》和《未入围通知》。

十、其他补充事项

(一)本项目物业服务费结算方式为包干制;

(二)本项目投标报名提交资料:(加盖公章)

1、资格预审申请书

2、公司简介

3、营业执照(复印件)

4、组织机构代码证(复印件)

5、资质证书及其它证书(复印件)

6、拟派项目负责人简历(含证书复印件)

7、具有在管类似物业的经验(物业服务合同复印件)

8、投标企业近一年财务报表或审计报告。

特此公告

招标人:上海市城市管理行政执法局执法总队

招标代理人:上海**业主咨询服务有限公司

二

第6篇 办公楼装饰施工风险管理规程

办公楼装饰施工风险管理

施工风险是影响施工项目目标实现的障碍。施工风险包括三个基本要素,一是风险的存在性;二是风险因素发生的不确定性;三是风险后果的不确定性。风险因素可按风险的类别,预计风险事件,做到有备无患。

施工风险管理是识别和度量项目风险,制定、选择、管理风险处理方案的过程。施工风险管理的目标是,使造价、工期、质量、安全目标得以控制。

1、风险识别

立足于数据搜集、分析和预测,重视经验在预测中的特殊作用;从项目风险管理的目标出发,通过风险调查、信息分析、专家咨询和实验论证等方法,对项目风险进行多维分解,从而全面认识风险,形成风险清单。

2、风险分析评价

将风险的不确定性予以量化,评价其潜在的影响。它包括的内容是:确定风险事件发生的概率,对项目目标影响的严重程度(具体如经济损失量、工期延迟量);确定项目总周期内对风险事件实际发生的经验、预测力及发生后的处理能力;评价所有风险的潜在影响,得到项目的风险决策变量值,作为项目决策的重要依据。

3、施工项目风险控制对策的规划

风险管理对策的目的在于减少项目风险潜在损失,基本对策有三种形式:风险控制、风险自留、风险转移。

风险控制对策是对使风险损失趋于严重的各种条件采取措施、进行控制,从而避免或减少发生风险的可能性及各种潜在的损失。具体讲来,其一是风险回避方法,例如:为禁止某项会引致风险产生的活动而颁发规定等;其二是损失控制方法,通过损失预防和损失减少的手段来控制损失,诸如制订安全计划、灾难计划、应急计划,重复检查工程建设计划,评估及监控有关系统及安全装置等。

风险自留对策是一种重要的财务性管理技术,由自己承担风险所造成的损失。主要有计划性风险自留和非计划性风险自留两种类型,对非计划性风险自留应通过风险识别和风险分析工作,尽量避免。

风险转移对策是指工程保险这样的方法,将施工中的风险尽可能的转移出去。通过保险合同投保,将项目风险转移给专业的保险机构,以获得最优的工程保费和最理想的施工保障。

总而言之,风险管理应根据工程项目的特点,从系统的观点出发,考虑风险管理的思路与步骤,制订与项目目标相一致的风险管理对策。

4、实施决策

制定安全计划,损失控制计划,应急计划,确定保险内容,保险额,保险费,免赔额和赔偿限额等,并签定保险合同。

5、检查

在项目实施过程中,不断检查以上四个步骤的执行情况,对照实践效果评价决策效果;确定在条件发生变化时的风险处理方案;检查有无遗漏的风险项目;新发现的风险项目及时提出对策。

第7篇 办公楼装饰工程质量管理目标

1. 质量方针

以质量求生存、全员参与;守合同讲信誉、以顾客满意为宗旨;持续改进质量管理体系,在保证装饰工程满足法律法规要求的同时,追求专业特点,塑造文化艺术精品,以求得公司效益增长。

2.质量目标

本工程单位工程质量确保达到优良,其中各分项工程合格率为100%,分部工程优良率达到95%以上,严格施工过程的质量控制。

3.工期目标

在保证质量、安全的前提下,确保所有工程90d 内完成并交付建设单位使用。

4.现场管理目标:

在**法院办公楼装饰工程施工中,我们将对施工现场实行全新的科学化管理。施工现场的安全、保卫、消防、卫生、环保等各项管理目标,均按照重庆市文明安全工地的要求组织落实,确保达到重庆市文明安全工地标准,杜绝一切质量、安全事故。确保**法院办公楼装饰工程的消防安全和施工进度,做好施工现场的清洁卫生和环境保护工作,保证不影响周边单位和居民的正常工作秩序。

5.创优计划

为使**法院办公楼装饰工程顺利通过验收小组验收,确保质量达到优质工程标准,特制定以下创优计划:

(1) 进行全面质量管理教育,完善质量管理体系,实行目标管理以公司主管该项目的副总经理为主,组织公司质安部及项目经理认真学习iso9001 质量管理标准,并组织施工管理人员与项目负责人确认质量目标管理责任制,量化到具体部位及具体责任人。

(2) 施工技术交底及质量交底

在工程实施前由项目部组织、各专业技术人员及生产骨干等对原设计图纸进行技术交底,并按工程进度安排制订出工程操作规程,公布于现场,并指导施工。

(3) 质量检查

1) 工程施工期间,实行自检、互检、质安部检。

2) 开工前检查: 是否具备开工条件,开工后能否正常施工,能否保证质量。

3) 工序交接检查:对于重要的工序在自检、互检的基础上,还要组织项目部专职人员进行工序交接检查。

4) 隐蔽工程检查:先工长班组长检查,报质安部检查合格后,然后监理工认证后方能掩盖。

5) 分顶、分部工程完工后,要在各方的检查认可后,签署验收记录,才能进行下道工序的施工。

6) 成品保护:检查成品有无保护措施,措施是否可靠。

7) 项目部质安部人员经常深入现场,对施工操作质量进行巡视检查,达不到质量要求的,坚决返工,必要时跟班追踪检查。

(2) 材料控制

1)对工程主要材料,质检人员先要进行抽检,达到质量要求的方可入库使用,对不能满足使用要求,质检人员有权要求更换。进场时必须检查是否具有正式出厂合格证及材料检测报告和必要的有关证明。

2)绝缘材料要进行耐压试验,具备销售资质。

3)主要材料应在订货前要求厂家提供样品,建设单位、监理共同看样订货。

第8篇 办公楼内部维修工程劳动力配备管理计划

1、对技工素质的控制体系

2、对技工素质的控制措施

2.1我们首先要选用专业施工人员,利用专业施工队,以最熟练、最直接的方法做到最佳效果。

2.2以合理的工价,严格的达标管理,制订奖罚办法,按工种单位价提取一定的奖金额给达到工种优秀标准的工人。借助监理的力量,监理工程师确认达标即可领到本项目奖金,将目标结果与工作劳动收入直接挂钩,施行激励制度。

2.3为工人提供良好的住宿伙食条件。

2.4工衣、工鞋、床上用品、蚊帐等均统一免费提供,工人外衣统一由专人负责机洗,提高工人各项福利。

2.5提供数量充足、性能完备的施工机具给予工人发挥技术水平的最大空间。

2.6对进场的施工人员进行严格的资格审查。

2.7对现场的专业分包队施工人员实行动态管理,不允许其擅自扩充的随意抽调,以确保分包队队伍的素质和人员相对稳定。

2.8找到最好的专业厂家生产加工专业构件并负责现场安装一条龙控制的做法,是达到最佳效果最方便的措施;而各专业的协调,收口交接面则由技术部统一处理。

2.9所有工程段各班组施行挂牌施工,责任明确,奖罚分明。

3、计划用于本工程各专业施工班组及相关管理措施

3.1花岗石地面铺设专业施工班组负责花岗石地面铺设的是本公司有多年施工经验的福建籍专业工人,在上海、西安有多处大型工程施工经验。福建籍工人是石材施工界最有实力的,本项目将挑选一批最有经验的工人亲自操作,确保达到最佳效果。同时施行激励措施,达到本项目优秀标准(由监理工程师确认)奖励10元/

第9篇 z办公楼装修现场管理规则

办公楼装修现场管理规则

(一)人员、材料、垃圾出入办公区管理规则

1、进入现场施工的作业人员,必须头带安全帽,身穿统一服装,佩带由物业管理发放的出入证件在门卫外排队集合,并由现场项目负责人带队。经门卫保安与出入证核实后由物业管理跟踪,经地下室乘货梯到达施工现场。

2、上班必须保证在大楼工作人员上班前半小时到达施工现场。

下班必须保证在大楼工作人员下班后,在施工现场排队集合,由现场项目负责人带队物业管理跟踪,经地下室地下通道出门卫。

3、其它任何时间不得出入现场施工场地。如特殊情况提前与物业管理联系,遵得同意后在物业管理跟踪下,方可出入施工现场。

4、出入施工现场的施工材料,必须由现场项目负责人将材料的品种、规格、数量、出入施工现场的具体时间(必须是晚上),以书面形式有项目经理的签字。提前呈报物业管理公司,并取得材料的出入证(出入证件必须有w公司行政部相关领导签字)及指定出入时间。

5、出入现场的施工材料(砂、石、水泥必须袋装)车辆在晚上指定的时间,由现场项目负责人持材料出入证件经门卫报案核实,由物业管理跟踪走地下车道出入地下室。

6、迅速将施工材料装卸上楼并将现场清扫干净。车辆由物业管理跟踪,经门卫保安核实方可出门。

(二)环境卫生、噪音控制管理规则

1、在各楼层设置临时垃圾堆放区一个,四楼设置临时卫生间一个,并派专职人员负责管理。

2、在各楼层设专职卫生清扫员一个,将发生的零散废料、木屑碎料和垃圾渣土及时洒水清扫装袋,运至垃圾堆放区。

3、每天晚上按照指定的时间,由专职卫生管理员持垃圾出入证,经门卫保安核实,由物业管理跟踪将垃圾车辆走地下车道进地下室。

4、迅速将楼层堆放区垃圾清理下楼装车,并将现场清扫。车辆由物业管理跟踪,经门卫保安核实方可出门。

5、将噪音大的设备(空压机、锯台、切割机)安置在地下室隔音较好地方,并搭设隔音板围档封闭。

6、必要在现场有噪音设备的施工,尽可能在星期六、星期天,或提前与物业管理联系,敬请领导或相关部门给予支持和谅解后,方可在晚上加班施工。但必须搭设隔音板围档,尽量降低产生的噪音。

7、能够在外加工生产的产品,尽量在外加工成成品来现场安装(特别是油漆或有气味的产品)。

(三)、货梯使用管理规则

1、现场施工货梯,安排持专业上岗证的专职司机,并签定目标责任书,确保货梯不得进入其他楼层。

2、上班前检查货梯电源及设备,确保正常后方可使用。随时清扫货梯内卫生,保持货梯内空气流通。下班后检查货梯设备、关闭电源、锁好货梯门。

3、施工进场前对货梯进行外表保护,定期进行一次大型的货梯设备检查及货梯井的清扫,确保货梯的安全和正常运转。

(四)、临时用水、电管理规则

1、施工现场临时用电严格执行有关《规范》要求,有合理的施工组织设计,有编制人和审核人签字,临时用电要有严格的管理制度和临时用电措施及临时用电网络图,有完整的作业档案资料。

2、每层设置独立的配电系统,必须按部颁标准采用三相五线制的接零接地保护系统。非独立系统可根据现场实际情况采用相应的接零接地保护方式,各种电器设备和电力施工的机械外壳、金属支架和底座必须按规定采用可靠的接零接地保护。

3、配电系统必须实行分级配电,各类配电箱开关的安全和内容装置必须符合规定配电箱,开关箱采用钢板制作,钢板厚度应大于1.5mm,固定式配电箱。开关箱的底与地面的垂直距离大于1.3m小于1.5m,配电箱电器设施必须可靠完好,选型定值符合规定,开关电器必须表明用途,专人负责管理,下班断电后配电箱必须上锁。

4、手持电动工具的使用应符合国家标准的有关规定,各类手持工具的电源线插头和插座应完好,电源线不得任意接长和调换,工具的外绝缘应完好无损,维护和保管应由专人负责。

5、施工现场的临时用电的安全防护均按国家相关规定执行,临时用电规范执行建设部《施工现场临时用电安全技术规范》。临时负责人组织有关人员定期检查,做好记录接受公司的监督管理。

6、施工现场要节约用水,临时用水要有严格的管理制度,避免长流水现象。

第10篇 办公楼装饰工程环保与环卫管理

1.控制室内污染物氡(rn-222)甲醛、氨、苯和tvoc 含量的措施

(1) 严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定,对所用建筑材料和装修材料进行进场检验,要求所有材料必须有厂家出具的检测报告,必要情况下,分批抽查送样到相关部门进行检测,确保所有材料合格。

(2) 当建筑材料和装修材料进行检验,发现不符合设计要求及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定时,严禁使用。

(3) 施工时,严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定进行施工,不得擅自更改设计文件要求。确需更改时,应经原设计单位同意。

(4) 当样板间施工完毕时,先行对其室内环境污染物浓度进行检测,符合规范要求后再行其他项目施工。

(5) 各种装饰材料放射性指标、总挥发性有机化合物(tvoc)和苯限量

1) 无机非金属装修材料放射性指标限量(见表12-1)

表12-1

测定项目限量 ab

内照射指数(ira)不大于1.0不大于1.3

外照射指数(iγ)不大于1.3不大于1.9

2) 人造木板及饰面板穿孔法测定游离甲醛含量分类限量(见表12-2)

表12-2

类别限量(mg/100g, 干材料)

e1不大于9.0

e2>9.0,不大于30.0

3) 室内用水性涂料中总挥发性有机化合物(tvoc)和游离甲醛限量(见表12-3)

表12-3

测定项目限量

tvoc(g/l)不大于200

游离甲醛g/kg不大于0.1

4) 室内用溶剂型涂料中总挥发性有机化合物(tvoc)和苯限量(见表12-4)

表12-4

涂料名称tvoc(g/l)苯g/kg

醇酸漆不大于550不大于5

硝基清漆不大于750不大于5

聚氨酯漆不大于700不大于5

酚醛清漆不大于500不大于5

酚醛磁漆不大于380不大于5

酚醛防锈漆不大于270不大于5

其他溶剂型涂料不大于600不大于5

5) 室内用水性胶粘剂中总挥发性有机化合物(tvoc)和游离甲醛限量(见表12-5)

表12-5

测定项目限量

tvoc(g/l)不大于50

游离甲醛g/kg不大于1

6) 室内用溶剂型胶粘剂中总挥发性有机化合物(tvoc)和游离甲醛限量(见表12-6)

表12-6

测定项目限量

tvoc(g/l)不大于750

苯g/kg不大于5

7) 室内用水性涂料中总挥发性有机化合物(tvoc)和游离甲醛限量(见表12-7)

表12-7

测定项目限量

tvoc(g/l)不大于200

游离甲醛g/kg不大于0.5

2. 环境污染保护整治措施

(1) 严格遵守国家和市里对施工现场的文明施工有关规定,对工地人员进行文明施工及环保教育。

(2) 施工现场做到活完料净场地清,防止污物及粉尘产生。

(3) 施工现场的垃圾做到每天定时清理。

(4)专职人员进行文明施工及环保工作检查、监督,养成良好的文明和习惯。

(5) 如有特殊作业需先征得负责人许可后,并做好相应的防尘,防污、降噪声处理,才能施工。

(6) 工地要与周边单位及居民搞好团结,注意卫生,防止疾病的传播。

(7) 对清运废渣垃圾的车辆,用苫布对所载物进行覆盖,避免途中遗撒和运输过程中造成扬尘。

(8) 各施工作业层产生的固体废弃物在各层设垃圾点,由专人收集处理,严禁随意进行凌空抛撒。

(9) 确保所有材料采用绿色环保材料,降低对人、物造成的身心损害。

(10) 施工中产生的污水应按有关规定排入市污水处理网管。不能随意排放。

3.防止扰民措施

(1) 控制作业时间,对施工中产生较大噪声的施工项目要合理地控制其作业时间,电动圆盘锯、电锤、石材切割机等作业过程尽量安排在白天施工,晚上尽量进行无噪声施工项目如油漆、胶粘项目等,减少施工对周边单位正常工作和居民日常生活的影响。

(2) 作好群众的来访接待工作,认真听取群众对环境管理方面的意见,并做好改进工作。

第11篇 办公楼装修工程回访保修管理

办公楼装修工程回访及保修管理

一、项目回访保修管理

1、对项目回访与保修的认知

'回访保修的责任应由承包人承担,承包人应建立施工项目交工后的回访与保修制度,提高工作质量,听取用户意见,改进服务方式。'工程交工后回访用户是一种'售后服务'方式,工程交工后保修是我国一项基本法律制度。通过建立和完善回访保修服务机制。贯彻'顾客至上'的服务宗旨,可以展示企业良好的形象。贯彻回访保修服务制度,要求承包人在工程交付竣工验收后,自签署工程质量保修书起的一定期限内,应对发包人和使用人进行工程回访,发现由施工原因造成的质量问题,承包人应负责工程保修,直到在正常使用条件下,建设工程的质量保修期为结束为止。《建筑法》规定,建筑工程实行质量保修制度,对于促进承包人加强工程施工质量管理,保护用户及消费者的合法权益可以起到重要的保障作用。

2、承包人进行工程回访保修有以下重要意义:

2.1 有利于项目经理部重视项目管理,提高工程质量。只有加强施工项目的过程控制,增强项目管理层和作业层的责任心,严格按操作工艺和规程施工,从防止和消除质量缺陷的目的出发,才能从源头上杜绝工程保修问题的发生。

2.2 有利于我司听取用户意见,履行回访保修承诺。发现工程质量缺陷,应采取相应的措施,及时派员登门进行修理;收集、倾听用户的意见,做好回访保修记录,纳入我司回访用户和工程保修的服务程序进行控制。

2.3 有利于改进服务方式。增强用户对我司的信任感。通过建立回访与保修的服务制度,组织编写一些用户服务卡、使用说明书、维修注意事项等资料,在回访中馈赠使用人或用户,真正树立全心全意为用户提供优质服务的企业形象。

3、项目回访保修的程序

坚持工程回访与保修制度,加强我司与发包人及使用人或用户的广泛联系,并按规定的程度开展工作,可以赢得发包人的信任,创造'服务换合作'的机遇,提高我司的社会信誉。

3.1 适时召开一些易于融洽、有益双方交流的座谈会、经验交流后、佳庆茶话会,以加强联系,增进双方友好感和信赖感。

3.2 及时研究解决施工问题、质量问题,听取发包人对工程质量、保修管理、在建工程听意见,不断改善项目管理,才能真正提高工程质量水平,树立承包人的社会信誉。

3.3 千方百计为发包人提供各种跟踪服务,不断满足提出的各种变更修改要求,建立健全工程项目登记、变更、修改等技术质量管理基础资料,把管理工作做得扎扎实实。

3.4 妥善处理与发包人、监理人和外部环境的关系,捕捉机会,创造有利条件,精心组织,细心管理,形成'我精心、你放心、他安心'的'三位一体'工程质量保证机制。

3.5 组织发放有关工程质量保修、维修的注意事项等资料,切实贯彻企业服务宗旨,进行工程质量问卷调查,收集反馈工程质量保修信息,对实施效果应有验证和总结报告。

4、回访用户

4.1 回访工作计划

'回访应纳入我司的工作计划、服务控制程序与质量体系文件。'应编制正式的工作计划,规定服务控制程序,纳入质量管理与质量保证体系,使其得到执行的保证。

(1)通过回访,了解工程交付使用后,用户对工质量的意见,促进承包人改进工程质量管理,为顾客提供优质服务。

(2)采用gb/t6583-iso8402:1994 标准的术语。

(3)引用《规范》项目回访保修的解释。

(4)承包人应明确服务要素的责任领导,确定本要素及程序制定、修订、实施的归口管理部门和相关部门、人员应执行本要素及程序的规定。

(5)执行单位或项目经理部应参与用户回访调查,代表企业履行保修承诺,具体执行质量保修、维修业务。

(6)承包人应制定并实施回访用户和工程保修服务控制程序。

(7)在工程交付竣工后按工作计划组织回访用户。

(8)严格按相关规定和约定,搞好质量保修服务,改造服务承诺。

(9)正确划分保修和维修的责任界限,处理好与用户的关系。

(10)采取多种形式听取用户意见,分析信息,为质量提供资料。

5、回访工作记录

根据回访工作计划的安排,每次回访结束,执行单位或项目经理应填写'回访工作记录'撰写回访纪要,执行负责人应在回访记录上签字确认。回访工作记录格式参见下表:撰写回访工作纪要的主要内容一般应包括:存在哪些问题;使用人有什么意见;事后应采取什么措施处理;公正客观在记录正反两方面的评价意见。全部回访工作结束,应提出'回访服务报告',收集用户对工程质量的评价,分析质量缺陷的原因,总结正反两方面的经验和教训,采取相应的对策措施,加强施工过程质量控制,改进施工项目管理。'回访服务报告'的主要内容应涵盖:回访建设单位和工程项目概况,使用单位或用户对交工工程的意见;对回访工作的单项分析和全面总结;举一反三提出质量改进的对策措施等。

二、保修承诺

1、可提供的优惠条件:

1.1 保修期二年

1.2 可提供装修工程总造价的5%作为保修金

1.3 保修期满后,5%保修金即使付清,但若再出现质量问题时,公司仍可派专业维修人员免费继续一年上门服务

1.4 保修期满后,对于需要更换的工程材料,可优惠计价。

2、工程保修内容及期限:

2.1 电气照明工程:保修期二年

2.2 给排水、采暖工程:保修期二年

2.3 装饰工程:保修期二年

3、保修的做法:

3.1 发装饰工程保修证书(装饰保修卡)

在工程竣工验收同时,由我司向业主发送《装饰工程保修证书》保修证书的主要一般包括:工程简况、保修范围和内容;保修时间;保修说明;保修情况记录。此外,保修证书还应附有保修单位(即施工单位)的名称、详细地址、电话、联系接待部门(如科、室)和联系人,以便于业主联系。

3.2 要求检查和修理

在保修期内,业主发现使用功能不良,又是由于装饰施工质量而影响使用者,可以口头或书面方式通知施工单位的有关保修部门,说明情况,要求派人前往检查修理。我司必须尽快派人前往检查,并会同业主共同做出鉴定,提出修理方案,并尽快地组织人力物力进行修理。

3.3 验收

在发生问题的部位或项目修理完毕以后,要在保修证书的'保修记录'栏内做好记录并报业主验收签认,以表示修理工作完结。

3.4 经济

责任的处理

由于装饰工程情况比较复杂,不像其它商品单一性强,有些修理项目往往是由多种原因造成的。因此,在经济责任处理是必须根据修理项目的性质、内容以及结合检查修理多种原因的实际情况,由业主和我司共同商定经济处理办法,一般地有以下几种:

(1)修理项目确属由于装饰工程施工单位施工责任造成的,或遗留的隐患,则由装饰公司承担的修理费用;

(2)修理项目是由于业主和装饰工程施工单位双方的责任造成的,双方应实事求是共同商定各自承担的修理费用;

(3)修理项目是由于业主的设备、材料、成品、半成品等质量不好等原因造成的。

4、质量问题

质量问题分三类,由于施工工艺不当,或施工方法不正确,事前没有发现,竣工后才表现出来;由于自然原因,或地区自然环境原因,使某些饰面或功能性部位,出现质量问题;由于外购材料的隐患质量问题,安装时没有发现,竣工后才暴露出来。以上质量问题均属保修范围。

5、保修期内修理和保养服务

在保修期内,凡发生的质量问题,因我方责任造成的质量事件,据服务条例承担维修责任,项目部接到业主通知,一般性问题,隔日派管理人员前来察看,了解产生质量问题的原因、产生的部位, 以及制定维修方法。并把维修施工方法以书面形式报告物业管理部门。凡是发生紧急特殊性的质量问题,我们当即派人员前来处理。

第12篇 办公楼物业管理顾问提案前言

《办公楼物业管理顾问提案》前言

首先感谢**人员房屋服务公司对我公司的信任,使我们有机会参与z办公楼物业经营管理竞标,展示我公司实力。我们非常珍视这个机会,为贵公司在z办公楼的经营管理上作出贡献。

由于我们接触项目时间较短,对项目的实际情况了解较少,故本提案主要是基于我公司多年的管理经验编制而成的,所以不可避免的有关内容与实际情况不甚符合,我们希望能有机会与贵司领导共同讨论协商,共同致力于形成一个切合z写字楼实际情况的高水平的物业管理方案。

贵公司投资建设了z办公楼,而我公司具有对写字楼管理的丰富经验和专业的管理理念,所以我们有信心,同时也有实力将z办公楼经营好,管理好,使之成为北京的优秀的物业写字楼之一。