全国物业管理师考试试题情景题（四篇）

发布时间：2024-11-25 热度：51

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全国物业管理师考试试题情景题

第1篇全国物业管理师考试试题情景题

2005全国物业管理师考试试题情景题

职业:物业管理员

等级:国家职业资格二级

卷册二:操作技能

注意事项:

1、请按要求在试卷的标封处填写您的姓名、考号和所考等级。

2、请仔细阅读各种题目的回答要求,并在规定的位置填写您的答案。

3、请保持卷面整洁,不要在试卷上作任何与答题无关的记号,也不得在标封区填写无关的内容。

一、情景题(1-5题,每题8分,共40分)

1、世达物业管理公司近期遇到了资金短缺的问题,为了度过难关,请你为该公司制定一份资金筹措计划,尽可能多地为公司提供资金来源渠道。

2、丰联物业管理公司将其负责管理的某住宅小区3号楼房屋的大修工程外包给了某专业维修公司。工程完工后,丰联物业管理公司接到了工程验收通知。请问丰联物业管理公司应如何组织3号楼房屋大修工程的验收工作

3、某职业技术学校需要将原来的一座办公楼改建为机房,聘请了博泰建筑公司承担该项工程。这座楼为2层楼,总建筑面积534平方米。其暖通工程定额直接费为a,其定额工资为m,其它直接费为b,现场经费为c。请计算该装修工程中暖通工程的直接工程费、间接费、利润、税金和工程造价。(说明:计算过程中涉及到的相应费率可以采用定额中规定的相应费率,也可以用符号代替)

4、已经入住2年多的某townhouse(联排别墅)项目,现有300多户居民,其中白领人士较多,但是该项目位于郊外,缺乏附属配套设施。假设你是该项目的物业管理经理,请针对上述情况,完成以下工作:

(1)为该物业项目设计4种合适的综合经营服务项目。(说明:只写出服务项目名称即可)

(2)如果全部综合经营服务项目都不是物业管理公司自己经营,而是对外承包,那么物业管理公司应如何监控服务质量

5、小周是某物业管理公司人力资源部的经理,该公司在6月份需要进行年中绩效考评工作。请问小周应按照怎样的工作流程实施员工绩效考评方案

第2篇全国物业管理师执业资格考试大纲

关于修改《全国物业管理师执业资格考试大纲》的说明

近两年来,《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》相继出台,《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。为避免考试内容与现有法律法规脱节和冲突,经住房和城乡建设部、人力资源和社会保障部批准,现对2006年发布的《全国物业管理师执业资格考试大纲》中《物业管理基本制度与政策》部分的相关内容进行了修改与补充,作为物业管理师资格考试的命题与备考依据。

全国物业管理师制度管理委员会

二

第3篇全国物业管理师职业资格考试模拟题--物业管理实务

一、单项选择题(共30题,每题1分。每题备选项中,只有1个最符合题意)

1、物业服务企业提供的服务是()。

a.无偿的b.微利的c.有偿的和盈利性的d.保本非盈利的

2.物业服务企业成立的标志是取得()

a.企业名称预先核准通知书b.营业执照c.物业服务企业资质证书d.验资证明

3.对于三级资质的物业服务企业而言,要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于()人。a.5b.10c.20d.30

4.下列项目中,必须通过招投标选聘物业服务企业的物业是()。

a.一个办公楼b.已经成立了业主大会的住宅小区

c.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区d.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所

5.下列选项中,不属于物业管理方案的关键性内容的是()。

a.组织架构与人员配备b.费用测算与成本控制c.管理方式、运作程序及管理措d.物资装备

6.招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的,应当在招标文件要求提交投标文件()日前,以书面形式通知所有的招标文件收受人。a.5b.7c.10d.15

7.在拍卖的过程中,属于“要约”行为的是()。

a.拍卖方发布拍卖公告b.拍卖人宣布拍卖某物c.拍卖师击槌d.竞拍方的每次出价

8.业主公约正式订立的时间是()。

a.物业销售前b.物业销售阶段c.物业入住阶段d.首次业主大会召开

9.()是民法、合同法的最基本原则。

a.平等原则b.自由原则c.诚信原则d.公序良俗原则

10.从法律的角度来说,前期物业服务企业的起点是()。(《物业管理条例》)

a.前期物业管理合同签订生效b.竣工验收c.承接查验d.负责前期物业管理的企业入场

11.前期物业管理最明显的特点是()。

a.其特定内容是以后常规物业管理的基础,对常规物业管理有着直接和重要的影响

b.在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

c.呈现管理服务的波动和不稳定状态d.一般呈现出收入少,支出多,收支不平衡和亏损

12.承接查验实施方案由()制定。

a.物业服务企业b.建设单位c.物业服务企业或建设单位共同d.物业服务企业或建设单位

13.物业管理承接查验主要的方式是()。

a.感官查验b.核对查验c.使用查验d.检测查验

14.以下各个选项中,属于物业管理机构更迭时承接查验的内容但是不属于新建物业承接查验内容的是()。

a.物业资料b.共用部位c.各项费用与收支情况d.共用设备设施

15.物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部()令《住宅室内装饰装修管理规定》。

a.99号b.121号c.110号d.48号

16.因装饰装修活动造成了相邻住宅的管道堵塞,()应当负责修复和赔偿。

a.装修人b.装修施工单位c.装修人或者装修施工单位d.相邻住宅的业主

17.装饰装修申报资料由()提供。

a.业主b.物业管理单位c.业主和施工单位d.业主和物业单位

18.需要进行中修或局部大修更换部件的房屋是()。

a.基本完好房b.一般损坏房c.严重损坏房d.危险房

19.定期维修又叫做()。

a.状态检测下的预防维修b.改善性的预防维修c.计划性预防维修d.中修

20.对物业管理而言,应尽量避免()。

a.计划性预防维修b.状态监测下的预防维修c.改善性能的预防维修d.事后维修

21.某小区入夏后发现蚊子骤然增多,最后合适的治理方法是()。

a.利用诱饵诱杀b.使用相关的器械灭杀

c.查找附近有没有的积水,然后排干积水并加入药物d.安装各种防蚊的纱窗

22.以下选项中,不属于清洁卫生服务内容的是()。

a.建筑物外公共区域清洁b.垃圾的收集与处理c.花木种植d.管道疏通服务

23.安全防范工作周检由()负责。

a.安防队伍的各班班组长b.安防主管及项目领导c.指定人员d.指定的督察人员

24.义务消防队伍每年应进行()次消防实战演习。

a.1b.1-2c.2d.3

25.对物业管理常见的紧急事件,针对同一类型的事件制定的预选方案要在()个以上。

a.两b.三c.四d.五

26.物业管理投诉处理的要求不包括()。

a.谁受理,谁跟进,谁回复b.暂时无法解决的,可让客户回去等候通知

c.做详细记录,并及时总结经验d.尽可能满足业主的合理要求

27.在物业管理使用的各类文书中,()的规范性最强。

a.行政公文b.事务文书c.制度文书d.礼仪文书

28.企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动为()。

a.辞职b.解职c.辞退d.资遣

29.在销售商品房的时候,购房者应该按照总购房款的()的比例向售房单位交纳维修资金。

a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%

30.全国物业服务企业信用档案建设的原则是()

a.统一规划、分级指导、集中申报,信息共享b.统一建设、分步实施、分级管理、信息共享

c.统一建设、强化领导、分级管理、信息共享d.统一规划、分级建设、分步实施、信息共享

二、多项选择题(共15题,每题2分。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)

1.物业管理公司使用的请示属于()

a.内行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文

2.下列关于物业服务企业资质的说法中,错误的是()。

a.资质审批并不是物业服务企业设立的一个必须条件

b.新设立的某家物业服务企业在申报资质的时候,审批部门可以根据其所具备的注册资金、专业人员条件和所管理的物业面积给予不同的资质

c.一个物业服务企业管理的高层住宅面积为40万平方米,管理独立式别墅2万平方米,单从所管理的物业面积这一标准来看,它符合二级资质的要求

d.在取得营业执照之后的一个月内,物业服务企业应该到相应的主管部门申请资质

e.资质审批一定要在工商注册登记后才能进行

3.影响物业服务企业机构设置的主要因素包括()

a.国家的宏观政策b.企业战略因素c.技术因素d.组织规模及所处的阶段e.企业的员工素质

4.在物业服务企业从事的以下管理内容之中,带有公共管理性质的有()。

a.向部分业主提供家政服务b.向部分业主提供班车接送服务

c.物业区域内公共秩序的维护d.市政设施的配合管理e.物业的装修管理

5.下列关于公开招标的表述中,正确的是()。

a.公开招标必须发布招标公告,但发布的途径可以不是公共媒介

b.公开招标应当邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加招标

c.公开招标的评选条件和程序是预先设定的

d.招标公告必须公开,但是招标的程序和中标的结果可以不公开

e.对于公开招标来说,投标人如果少于5个,则该公开招标无效,应当重新组织招标

6.专题培训包括()。

a.更新观念的培训b.专项管理培训c.外派培训d.专项技术培训e.晋升培训

7.物业管理方案的实质性内容主要包括()。

a.招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序b.管理制度的制订、档案的建立与管理

c.早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述d.费用测算与成本控制e.管理指标

8.物业服务合同与前期物业服务合同的区别表现在()。

a.前期物业服务合同是建设单位同物业服务企业签订的,物业服务合同是业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的

b.前期物业服务合同是不约定期限合同,物业服务合同是约定期限合同

c.前期物业服务合同的期限是不确定的,物业服务合同的期限是确定

的

d.前期物业服务合同规范性较弱,物业服务合同规范性较强

e.前期物业服务合同的期限比较短,物业服务合同的期限比较长

9.对有争议的物业服务合同的解决途径包括()。

a.友好协商b.向约定的仲裁委员会仲裁c.向人民法院起诉d.由物业管理单位解释e.听从业主大会意见

10.物业服务企业支付的物业管理用房的有偿使用费,应该计入()

a.管理费用b.营业成本c.直接材料费d.只有人工费e.递延资产

11.物业管理工作移交中的重点和难点包括()。

a.物业资料的移交b.共用部位的移交c.共用配套设施和机电设备的接管

d.各项费用和资产的移交e.物业管理运作的衔接

12.在物业管理机构发生更迭时的物业查验的基本内容包括()。

a.物业资料情况b.物业共用部位、共用设施设备及其管理现状

c.各项费用与收支情况,项目机构经济运行情况d.业主产权范围内的物业使用情况e.业主的资料情况

13.处理紧急事件的要求包括()

a.企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延b.在态度上可适当消极

c.不管事件如何变化,要严格遵守原定的预防措施或应对方案

d.避免出现“多头领导”e.应以不造成新的损失为前提

14.在能源消耗的公式中,属于浪费掉的能源的是()。

a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb

15.关于公共安全防范管理服务的论述中,正确的是()。

a.在公共安全防范活动中,物业服务企业居于主导地位,必要时请政府相关部门协助

b.在公共安全防范活动中,政府相关部门居于主导地位,物业服务企业只是起到协助作用

c.物业服务企业的所提供的安全防范服务在本质上是防范性的,而不是要解决某些具体的安全问题的

d.物业服务企业对于小区内的治安等问题承担全部责任

e.物业服务企业对于小区的治安所承担的责任要以物业服务合同为依据

三、综合分析题(共2题,每题20分)。

案例分析题(一)

某小区为多、高层混合小区,在建设阶段a物业管理公司早期介入了该工程,如果你是该物业管理公司的高级管理者,请问:

物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(5分)

说明早期介入包括哪些阶段(3分)

你应该从哪些方面为建设单位提供建议,方便今后的物业管理服务(3分)

在前期物业管理期间,会存在哪些工程质量保修责任(4分)

在保修期内,保修责任是谁你该如何处理(5分)

案例分析题(二)

王军喜欢养花,经常把花盆放置在其外窗台上。一天,天气预报称今日台风来临,让市民做好防台风准备。王军因赶时间上班,未将放在窗台上的花盆搬进屋内。中午台风来临,住在同楼的黄佳放学回家,恰好走到王军家的楼下,被台风刮落的花盆砸中头部,当即昏倒在地,物业管理公司的巡逻保安员见状,忙把其送往医院抢救。经医院抢救治疗痊愈,但花费数万元。黄佳父母找到王军要求其赔偿损失,王军则称花盆是台风刮下来的,属不可抗力,不同意赔偿。为此,黄佳的父母向人民法院起诉,要求王军赔偿损失,并以管理不善为由将物业管理公司告上法庭。试问:

(1)本案可以依法应由谁来承担赔偿责任(2分)

(2)台风将花盆刮落是否属于不可抗力为什么(3分)

(3)物业管理公司依法是否应承担赔偿责任(5分)

(4)如果你是某物业管理公司的安全管理人员,负责所承担项目的安全管理工作。请说明安全防范管理服务包括哪些内容治安防范的注意事项。(10分)

参考答案

一、单项选择题(共30题,每题1分)

1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a

11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d

21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d

二、多项选择题(共30题,每题2分)

1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc

6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab

11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce

案例分析题(一)参考答案

(1)对于开发商而言,有优化设计、有助于提高工程质量和提高开发效益

对于物业服务企业有助于了解物业情况,为前期物业管理作充分准备

(2)物业开发项目的可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段、竣工验收阶段

(3)与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;配合设备安装,确保安装质量;对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;熟悉记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况

(4)物业工程质量保修分为二部分:一是业主从建设单位购买的产权专有部分;一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。

(5)由建设单位承担。向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修,跟踪并督促完成。业主部分由业主自行向建设单位提出处理要求;也可以向物业服务企业反映,物业服务企业负责转告建设单位。

案例分析题(二)参考答案

1)应该由王军承担,根据民法通则第126条:建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有权人或者管理人应当承担民事责任。

2)不属于不可抗力,因为这是可以预见且可以避免的,王军未能尽到足够的注意义务来防止花盆坠落,其本身是有过错的。当然如果真的属于不可抗力的话,则不需要承担责任。

3)物业管理公司在本案中不承担赔偿责任,因为阳台属于业主专有部分,花盆是业主自有物业,物业公司管理范围只限于公共部分,对于阳台上的花盆物业公司并不是管理人,业主才是法定的管理人。但是,尽管从法律上,一般来说此类事件物业公司不需承担赔偿责任,但一个小区如果发生这类事件,对物业公司的声誉和品牌都是一种极大的损害,因此,物业公司在平时工作中还是应当采取措施防止此类事件发生。如果发现住户阳台放了可能发生坠落危险的物品,应及时劝阻,劝阻无效的应送达整改通知书并要求其签收。在台风等恶劣天气来临前,应对全体业主发通告,要求其检查有无不安全的搁置物、空调支架牢固不牢固,外墙有没有脱落可能等,发现问题应及时落实整改措施。

(4)内容有:出入管理;安防系统的使用、维护和管理;施工现场管理;配合政府开展社区管理。

注意事项:

遇到有人在公共区域聚众闹事,应立即向公安机关报告,并及时上报上级领导,协助公安机关迅速平息事件,防止事态扩大。

遇到违法犯罪分子正在进行盗窃等,应立即报警,协助公安机关制止

管辖范围内公共区域有疯等特殊人员进入,应将其劝离管辖区,或通知其家属等将其领走

辖区公共区域内出现可疑人员,要留心观察,必要时可礼貌查问

第4篇全国物业管理师资格认定考试-物业管理实务试卷答案

一、单项选择题(共30题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)

1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( )万元以上。

a.50 b.300

c.500 d.1000

2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起( )日内,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。

a.30 b. 45

c. 60 d. 90

3. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( )资质条件。

a. 一级b. 二级

c. 三级d. 三级暂定

4. 前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。

a. 7 b. 15

c. 30 d. 45

5. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( )。

a. 可任选其中一个作为中标人

b. 应以报价最低的为中标人

c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人

d. 应按照中标候选人的排序确定中标人

6. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是( )。

a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥

c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥

7. 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。

a. 各业主分别 b. 业主大会

c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位

8. 业主临时公约由( )制定。

a. 建设单位 b. 购房人

c. 物业管理企业d. 房地产行政主管部门

9. 物业管理的早期介入是建设单位引入的( )。

a. 设计工作 b. 工程监理工作

c. 开发建设工作d. 物业管理咨询活动

10. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至( )之日止的物业管理活动。

a. 首次业主大会会议召开b. 业主大会成立

c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效

11. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向( )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。

a. 建设单位 b. 业主委员会

c. 政府主管部门d. 新物业管理企业

12. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,( )应当负责修复和赔偿。

a. 装修人b. 装修企业

c. 装修施工人员d. 物业管理公司

13. 在购房合同约定的期限内,业主未办理入住及其相应手续的,( )。

a. 建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立

b. 建设单位和物业管理企业将视业主入住成立

c. 业主未与建设单位联系并作有效声明的,视同入住成立

d. 即使业主与建设单位联系并作有效声明,仍视为入住不成立

14. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取( )查验方法。

a. 测量b. 敲击

c. 使用d. 目测

15. 房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别,不包括( )。

a. 砖结构b. 木结构

c. 钢筋混凝土结构d. 框架结构

16. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( )。

a. 事后维修 b. 紧急抢修

c. 预防性维修 d. 大修

17. 物业供配电系统技术档案不包括()记录。

a. 日常运行 b. 客户投诉

c. 维修和技术改造d. 各项电气预防性实验和其它测试

18. 下列四种方法中,不属于白蚁防治主要方法的是( )。

a. 挖巢法b. 药杀法

c. 熏蒸法d. 诱杀法

19. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是( )。

a. 浇水b. 病虫害防治

c. 杂草防治 d. 绿化改造工程

20. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是( )。

a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作

b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任

;c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任

d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问

21. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是( )。

a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位

b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位

c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示

d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理

22. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是( )。

a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生

b. 通过安全窗撤离轿厢

c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援

d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救

23. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( )不少于一次公布物业服务资金收支情况。

a. 三个月b. 半年

c. 一年d. 二年

24. 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括( )和物业管理企业的酬金。

a. 物业服务成本b. 物业服务支出

c. 物业服务支出、法定税费d. 物业服务成本、法定税费

25. 住宅专项维修资金属于()所有。

a.物业管理企业 b.全体业主

c.物业管理企业和全体业主 d.建设单位

26. 在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业管理企业( )。

a.提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔

b.自行决定

c.与部分业主商议决定

d.与建设单位商议决定

27. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是()。

a.政府定价

b.政府指导价

c.业主定价

d.物业管理企业与业主协商确定

28. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向()索取物业档案资料。

a.业主b.建设单位

c.施工单位d.监理单位

29. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是()。

a. 通知b. 报告

c. 请示d. 决定

30. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设

部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取()。

a.管理服务费 b.审批费

c.施工现场管理费d.装修保证金

二、多项选择题(共15题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)

31. 二级物业管理企业资质证书由()颁发和管理。

a.国务院建设主管部门

b.省、自治区人民政府建设主管部门

c.省、自治区人民政府房地产主管部门

d.直辖市人民政府房地产主管部门

e.设区的市的人民政府房地产主管部门

32. 新设立的物业管理企业在申请资质时,除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外,还要持()向当地房地产主管部门申报。

a. 企业法定代表人的身份证明

b. 企业总经理的身份证明

c. 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

d. 管理和技术人员的职称证书和劳动合同

e. 物业服务合同

33. 物业管理招标的主体包括()。

a. 物业管理企业b. 物业建设单位

c. 业主大会 d. 业主委员会

e. 物业所有权人

34. 前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有()。

a. 签订合同的主体不同

b. 合同终止条件不同

c. 前期物业服务合同须经政府主管部门批准,物业服务合同则不需要

d. 前期物业服务合同属于固定期限合同,物业服务合同属于无固定期限合同

e. 前期物业服务合同属于无固定期限合同,物业服务合同属于固定期限合同

35.下列关于业主公约的说法中,正确的有()。

a. 业主公约经业主大会通过后生效

b. 业主公约对全体业主具有约束力

c. 业主公约对物业管理企业具有约束力

d. 业主公约对物业建设单位具有法律约束力

e. 业主公约仅有道义上的约束力

36. 某物业竣工交付6个月时,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯。下列说法中,正确的有()。

a. 立即通知电梯公司解决故障停梯问题

b. 电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用

c. 建设单位应承担此次事故的全部费用

d. 物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用

e. 电梯机房属物业共用部位,修缮费用应在专项维修资金中列支

37. 按使用功能划分,物业可分为()物业。

a. 居住b. 公共

c. 商业d. 工业

e. 其他

38. 物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括()。

a. 车辆维修员 b. 车辆清洗员

c. 交通疏导及管理员 d. 停车场保洁员

e. 停车收费员

39. 物业管理企业主营业务收入包括(&n

bsp;)收入。

a. 物业管理 b. 物业经营

c. 政策性亏损补贴d. 物业大修

e. 共用部位的租赁收入

40. 物业管理企业利润总额包括()。

a. 企业所属项目上交的管理酬金 b. 营业利润

c. 投资净收益 d. 营业外收支净额

e. 补贴收入

41. 物业服务支出的构成不包括()。

a. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

b. 物业管理企业财产保险费用

c. 物业共用部位、共用设施设备保险费用

d. 管理服务人员的工资

e. 项目管理处用房装饰装修费用

42. 按照《物业服务收费管理办法》,物业服务收费实行()。

a.政府定价b.政府指导价

c.市场调节价 d.业主定价

e.政府与业主共同定价

43. 住宅专项维修资金可用于()。

a.弥补物业管理经费的不足

b.共用部位、共用设施设备的大修

c.共用部位、共用设施设备的更新

d.共用部位、共用设施设备的改造

e.共用部位、共用设施设备的日常维修

44. 下列关于物业服务费用包干制的说法中,正确的有()。

a. 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用

b. 管理服务利润是固定的,不随物业管理成本的变动而变动

c. 物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

d. 物业服务费用收支相抵,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担

e. 物业服务费用中不包括法定税费

45. 物业管理信用档案的建立范围包括()。

a. 物业管理企业 b. 物业管理专业人员

c. 业主委员会 d. 建设单位

e. 物业使用人

三、案例分析题(共2题,每题20分。请根据背景材料,按要求作答)

案例分析题 (一)

某物业管理公司管理一高层住宅小区,近斯收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总见下表。问题1:解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)(5分)

编号意见与建议

1 部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷

2 保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患

3 小区内停车秩序混乱,建议加强管理

4 小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理

5 常有人到小区散发广告,住户反感,也存在不安全因素

6 楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换

7 某部电梯安全隐患严重,需要大修

8 建议小区外墙全部翻新

9 小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施

10 小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理

11 部分业主要求减免物业服务费

12 希望提供家政服务

13 部分业主反映交通不便,要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路

14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯

问题2:上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些对此,物业管理企业应如何处理(4分)

问题3:试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施(4分)

问题4:在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项为什么(4分)

问题5:针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平(3分)

案例分析题 (二)

某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验。

2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮。之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。

问题1:上述20户业主提出的修复请求是否合理是否应由乙物业管理公司负责无偿修复(4分)

问题2:乙物业管理公司的做法是否妥当如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉(4分)

问题3:该小区的前期物业服务合同何时终止 (3分)

问题4:甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立请说明理由(3分)

问题5:在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验(6分)

2006年度全国物业管理师资格认定考试

《物业管理实务》试卷答案

一、单项选择题(共30题,每题1分)

1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a

二、多项选择题(共15题,每题2分。错选,本题不得分;少选,所选每个选项0.5分)

31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab

三、案例分析题(共2题,每题20分)

案例分析题(一)

问题1答案要点及评分标准:

(1)需要资金投入的项目有:第1、6、7、8、9项(2.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分)。

(2)其中第1、6、9项应在物业服务费在中列支(1.5分,答对每项0.5分,错答1项得0分);第7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊(1分, 每项0. 5分,错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)。

问题2答案要点及评分标准:

(1)第4项和第12、13项(2分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得0分)。

(2)物业管理企业应向业主作出解释,第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理(1分);物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要求提供相应服务(0.5分);并跟踪事态,及时向业主通报(0.5分)。(凡未答第12项如何处理的不扣分)。

问题3答案要点及评分标准:

(1)可能原因有:环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)。

(2)应采取措施:加强环境治理,包括:及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(1.5);同时加强宣传教育,取得业主配合(0.5分)。

问题4答案要点及评分标准:

第11项(2分),因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分,答因受契约、合同等约定,不能随意减免物业服务费,也可以得分)。

问题5答案要点及评分标准:

1、加强基础管理,包括日常检查和员工培训;

2、调整优化管理服务工作流程;

3、加强安全管理,公共秩序管理;

4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;

5、加强小区卫生管理工作;

6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。