物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理（十二篇）

第1篇 物业管理师物业管理实务试题-第四章早期介入与前期物业管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.早期介入是指()建设单位根据项目开发建设的需要所引人的物业管理的咨询活动。

a物业办理入住前

b新建物业竣工之前

c新建物业竣工时

d物业办理人住时

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。

2.前期物业管理是指()的物业管理阶段。

a物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止

b物业销售开始至物业办理人住为止

c物业竣工验收开始至业主大会选聘物业管理企业为止

d物业办理人住开始至业主大会选聘物业管理企业为止

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理概念的理解。前期物业管理是指从物业承接查验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。

3.前期物业管理服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c全体业主

d建设单位、物业产权人

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理的掌握程度。前期物业管理的服务对象是全体业主,并按规定向业主收取物业管理服务费用。故本题选c,有关内容可参见教材第68页。

4.早期介入分为以下哪几个阶段实施()。

a可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

b可行性研究、规划设计、建设、销售阶段

c规划设计、建设、销售、竣工验收阶段

d可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。

5.早期介入的服务对象是()。

a建设单位

b承建单位

c物业产权人

d全体业主

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。早期介入服务的对象是建设单位,并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。故本题选a,有关内容可参见教材第68页。

6.早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的()活动。

a服务b咨询c管理d监理

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入概念的理解。早期介入是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。故本题选b,有关内容可参见教材第68页。

7.前期物业管理最明显的特点是()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c沟通与协调

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。由前期物业管理工作的内容分析可知,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。故本题选d,有关内容可参见教材第76页。

8.前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于()。

a早期介入与常规物业管理之间

b早期介入与前期物业管理之间

c前期物业管理与常规物业管理之间

d常规物业管理之后

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间,故本题选a,有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中,不属于早期介入阶段的是()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段和建设阶段

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。选项b“物业承接查验阶段”属于前期物业管理,故本题选b。有关内容可参见教材第71页。

10.对早期介入的必要性说法不正确的是()。

a早期介入可以从源头上堵住漏洞

b早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷

c早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题

d早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对早期介入必要性的掌握程度。c选项“早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题”应为“可以避免或减少建设销售过程中存在的问题”,故本题选c。有关内容可参见教材第69页“早期介入的必要性”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.早期介入的作用有()。

a优化设计

b有助于提高工程质量

c制止售房时的不合理承诺

d为前期物业管理作充分准备

e有助于提高建设单位的开发效益

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入作用的掌握程度。早期介入的作用有:①优化设计;②有助于提高工程质量;③有利于了解物业情况;④为前期物业管理作充分准备;⑤有助于提高建设单位的开发效益,故本题选a、b、d、e。有关内容可参见教材第69~70页“早期介入的作用”的内容。

2.早期介入规划设计阶段的主要内容有()。

a根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容

b就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议

c提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议

d根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准

e就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对早期介入的内容的掌握程度。早期介入规划设计阶段的内容有:①就物业的结构布局、功能方面提出改进意见;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。选项a“根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容”和选项d“根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准”属于可行性研究阶段的内容,故本题选b、c、e。有关内容可参见教材第7l~72页“早期介入的内容”的内容。

3.前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括()。

a物业共用部位、共用设施设备承接查验

b为建设单位开发物业项目提供物业管理专业技术支持

c装修管理

d工程质量保修处理

e业主人住

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第75页。

4.前期物业管理的特点有()。

a管理服务呈现波动和不稳定状态

b经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态

c与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案

d前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础

e从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理特点的掌握程度。前期物业管理的特点包括:①由前期物业管理工作的内容分析可见,前期物业管理的许多工作,尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础,对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征;②前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务,其介于早期介入与常规物业管理之间;③管理服务呈现波动和不稳定状态;④经营亏损,故本题选a、b、d。有关内容可参见教材第76~77页“前期物业管理的特点”的内容。

5.物业管理企业参与竣工验收,主要作用和目的是()。

a掌握验收情况

b收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题

c为物业的承接查验做准备

d参与验收结论

e派出工程技术人员,对工程进行观察、了解、记录,并就有关问题提出意见和建议

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业参与竣工验收的作用和目的的掌握程度。物业管理企业参与竣工验收,主要是为了掌握验收情况,收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题,为物业的承接查验做准备。在参与验收时,应随同相关验收组观看验收过程,了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第75页。

6.在物业项目的建设阶段,物业管理早期介入的内容主要有()。

a与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案

b就物业的结构布局、功能方面提出改进建议

c提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见

d配合设备安装

e对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理早期介入内容的掌握程度。b选项“就物业的结构布局、功能方面提出改进建议”和c选项“提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见”属于早期

介入“规划设计阶段”的内容,而不是早期介入“建设阶段”的内容。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第73页。

7.在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,除包含物业正常使用期间所需要的常规服务,还包括()。

a物业公共部位承接查验

b物业公用设施的承接查验

c 业主入住

d业主专有部分的保修处理

e装修管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理内容的掌握程度。在前期物业管理期间,物业管理企业从事的活动和提供的服务,既包含物业正常使用期所需要的常规服务内容,又包括物业共用部位、共用设施设备承接查验,业主人住,装修管理,工程质量保修处理,物业管理项目机构的前期运作、前期沟通协调等前期物业管理的特殊内容。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第75页。

8.前期物业管理沟通协调主要包括()。

a供水、供电部门

b政府主管部门

c社区居民委员会

d开发商

e规划设计单位

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理沟通协调的掌握程度。在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会等;相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位,市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第76页。

9.在整个物业项目实施过程中,前期管理主要包括()。

a物业承接查验阶段

b物业人住阶段

c业主大会选聘物业管理企业阶段

d建设阶段

e竣工验收阶段

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对早期介入与前期物业管理的掌握程度。前期管理包括:物业承接查验阶段、物业人住阶段和业主大会选聘物业管理企业阶段。d选项“建设阶段”和e“竣工验收阶段”属于物业早期介入阶段。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第68页。

10.在整个物业项目实施过程中,早期介入主要包括()。

a规划设计阶段

b物业承接查验阶段

c竣工验收阶段

d销售阶段

e建设阶段

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对早期介入内容的掌握程度。早期介入的内容包括:可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。b选项“物业承接查验阶段”属于前期物业管理。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第71页。

11.物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括()。

a管理制度的完善

b物资配备到位

c物业管理人员到位

d服务规范的完善

e管理用房到位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目前期运作的掌握程度。物业管理项目前期运作阶段,管理资源的完善与优化的具体内容包括:管理用房到位、物资配备到位和物业管理人员到位。故本

题选b、c、e,有关内容可参见教材第75页。

三、案例题

1.物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问:(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。

(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么(3)说明早期介人在物业建设各阶段有哪些主要内容

【答案】

(1)物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋,特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见,从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益,最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手,特别需要有专业经验的物业管理公司,协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题,如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友,即好的合作伙伴,使其集中精力做大事业,开发销售更多更好的楼盘,而不是西瓜芝麻样样要,到头来,芝麻沾手西瓜溜掉。

物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入,物业管理公司可以从未来潜在业户的立场,尽早地了解工程项目的客观情况,促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处,避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管

理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备,实现物业管理服务的高起点、高标准,使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺,减少日后物业管理不必要的麻烦。

(2)早期介入的作用包括:优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

(3)早期介入的内容:

可行性研究阶段:①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段:①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设;②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见;④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

建设阶段:①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;②配合设备安装,确保安装质量;③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。

销售阶段:①完成物业管理方案及实施进度表;②拟定物业管理的公共管理制度;③拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;⑤派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归人物业管理档案。

2.a大厦入伙之初,管理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多,主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式(若当初就把这一想法向业主客户讲清楚,恐怕办了好事也不会惹出后来的麻

烦)。入伙满一年后,鉴于小区的经济运行状况,管理处决定按照法规规定,开始据实收取户内维修费用。然而这本来合情合理的做法,却遇到了不小的阻力。请问如果你是该项目经理,你准备如果突破阻力,把人室维修工作引入正轨

【答案】

(1)管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。公开信引用物业管理法规,详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。

(2)说明

了当初无偿提供户内维修的初衷,使大多数业主消除了“交了物业管理费,管理处就应包办一切”的误解,对户内维修有偿服务表示认同。

(3)针对个别业主客户不理解这一情况,继续深入做工作。

(4)要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。

第2篇 物业管理师物业管理实务考试

第一章 物业管理企业的设立和组织机构

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的设立程序,物业管理企业的组织机构及其职能。

熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式,物业管理企业资质管理制度。

了解:物业管理企业主要类型,物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

(三)要点说明

1.物业管理企业的类型及特征

2.物业管理企业的常见模式

3.物业管理企业的设立程序

(1)工商注册登记

(2)资质管理

4.物业管理企业的组织形式与机构设置

(1)物业管理企业的组织形式

(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素

(3)物业管理企业组织机构设置的要求

(4)物业管理企业职能机构及其职责

第二章 物业管理招标投标

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求,以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理招标投标相关法规,物业管理招、投标的内容、步骤和要求,物业管理投标文件及方案的编写。

熟悉:物业管理招标的条件和程序,投标的策略和技巧。

了解:物业管理招标投标的基本要求与原则。

(三)要点说明

1.物业管理招标投标及其特点

2.物业管理招标投标的原则与要求

3.物业管理招标投标的策划与实施

4.物业管理招标的类型

5.物业管理招标的方式

6.物业管理招标的内容

7.物业管理招标的条件与程序

8.物业管理投标的条件

9.物业管理投标的程序

10.物业管理投标的策略技巧

11.制定物业管理方案

(1)制定物业管理方案的一般程序

(2)制定物业管理方案的要求

(3)物业管理方案的基本内容

(4)制定物业管理方案的要点及方法

第三章 物业管理合同

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。

熟悉:签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项,业主公约和临时业主公约的制订与宣传。

了解:合同要约与承诺,合同签订的基本原则,有效合同的构成要件,其他物业管理合同。

(三)要点说明

1.合同的有关知识

2.前期物业服务合同

(1)前期物业服务合同及其主要内容

(2)签订前期物业服务合同的注意事项

3.物业服务合同

(1)物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别

(2)物业服务合同的终止

.业主公约和临时业主公约

5.其他物业管理相关合同

第四章 早期介入与前期管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理早期介入与前期管理的相关法规,实践运作的主要内容,早期介入与前期管理两者之间的区别。

熟悉:早期介入的作用,前期管理的特点。

了解:早期介入的必要性,早期介入各阶段的介入方法和介入要点。

(三)要点说明

1.物业管理早期介入与前期管理的相关法规

2.物业管理早期介人

(1)早期介入的必要性

(2)早期介入的作用

(3)早期介入的内容

3.物业管理前期管理

(1)物业项目前期管理运作的主要内容

(2)物业项目的工程质量保修

(3)前期物业管理的沟通协调

第五章 物业的承接查验

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业承接查验相关法规和物业承接查验运作内容及方法等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业承接查验的相关法规、主要内容和基本方法;新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。

熟悉:物业移交的主要内容,承接查验所发现问题的处理,物业管理工作的移交。

了解:物业承接查验的准备工作,物业移交的注意事项。

(三)要点说明

1.物业承接查验的相关法规

2.新建物业的承接查验

(1)新建物业承接查验的准备工作

(2)新建物业承接查验的主要内容

(3)新建物业承接查验的方式

(4)物业承接查验中发现问题的处理

3.物业管理机构更迭时的承接查验

(1)物业管理机构更迭时,新的物业管理企业实施物业承接查验的前提条件

(2)物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作

(3)物业管理机构更迭时物业承接查验的基本内容

4.物业管理工作的移交

(1)新建物业的移交

(2)物业管理机构更迭时物业管理工作的移交

(3)物业管理机构更迭时物业管理工作移交的注意事项

第六章 物业入住与装修管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业人住与装修管理相关法规和知识的掌握程度,以及物业人住与装修管理的内容、方法、流程等物业管理实践操作的综合能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业人住与装修的相关法规;物业入住操作程序,物业入住服务的管理内容,物业装饰装修管理的内容,物业装饰装修中各方主体的责任。

熟悉:物业人住的准备,物业装饰装修管理流程,物业装饰装修管理中应注意的问题。

了解:物业入住服务应注意的问题。

(三)要点说明

1.物业入住的准备

2.物业人住流程及手续、费用交纳、验房及发放钥匙、资料归档等服务内容的管理

3.物业装饰装修管理流程

4.物业装饰装修管理内容

5.物业装修装饰中各方主体的责任

第七章 房屋及设备设施管理

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(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房屋及设备设施管理的基本内容、方法和要点,相关计划、制度的制定和执行等物业管理知识及相关法规的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:房屋及设备设施管理的内容、方法和要点,维修养护计划的制定和实施,设备设施运行管理的实施。

熟悉:房屋及设备设施的种类和作用,制定维修养护计划的方法,设备设施运行管理的内容和要求,相关管理制度的制定、执行,外包控制,几种典型设备的管理。

了解:房屋及设备设施管理的目标,设备设施的节能管理,房屋及设备设施管理相关法规。

(三)要点说明

1.房屋种类

2.房屋的组成部分

3.房屋及设备设施管理的基本要求

4.房屋及设备设施管理的内容

5.房屋及设备设施管理的方法

6.房屋及设备设施维修养护计划的制订

7.房屋及设备设施维修养护计划的实施

8.共用设备设施运行管理

9.房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制

10.配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统等典型设备设施的管理内容

11.典型设备设施管理的注意事项

第八章 物业环境管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业清洁、绿化和卫生虫害防治管理等物业环境管理知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业清洁和绿化管理的内容,物业清洁基本标准及检查方法,绿化养护标准及检查方法。

熟悉:清洁、绿化管理的基本制度和要求。

了解:物业清洁、绿化的基本方法,物业卫生虫害防治的基本内容与方法。

(三)要点说明

1.物业清洁卫生管理

(1)物业清洁卫生服务的基本内容

(2)物业清洁的基本操作方法

(3)物业清洁服务日常管理的方法

2.物业白蚁及卫生虫害防治

(1)白蚁防治的方法

(2)其他虫害的防治

3.物业绿化管理

(1)物业绿化管理的基本内容

(2)各类物业的绿化管理要求

(3)物业日常绿化管理的方法

第九章 公共秩序管理服务

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业公共安全、治安防范、消防管理、车辆管理等公共秩序管理服务知识和相关法规的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业公共安全的内容与要求,治安防范注意事项,消防检查的内容与方法,消防安全预案的制定,车辆管理的方法与要求。

熟悉:物业安全防范服务的内容和检查方法,义务消防队伍的建设,动火安全管理,车辆管理的注意事项。

了解:消防制度制定,消防器材的配备、使用与维护,公共秩序管理相关法规。

(三)要点说明

1.物业公共安全防范管理服务

(1)物业管理安全防范内容

(2)物业管理安全防范工作检查方法

(3)物业管理治安防范注意事项

2.物业消防管理

3.物业车辆停放管理

(1)车辆管理方法与要求

(2)车辆管理注意事项

4.公共秩序管理相关法规

第十章 物业管理风险防范

与紧急事件

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理风险及其防范、典型紧急事件的应急处理知识,以及物业管理风险防范与处理紧急事件相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规;物业管理风险的内容,典型紧急事件的处理。

熟悉:物业管理风险防范的措施,处理紧急事件的要求,处理紧急事件的过程。

了解:物业管理风险的特点,紧急事件的类型。

(三)要点说明

1.风险和物业管理风险的相关知识

2.物业管理风险的内容

(1)早期介入的风险

(2)前期物业管理的风险

(3)日常物业管理的风险

3.物业管理风险防范的措施

4.物业管理紧急事件的界定

5.物业管理紧急事件的处理

6.火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外处理、刑事案件和台风袭击等典型紧急事件的处理

第十一章 财务管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业的财务管理,物业管理项目的财务管理,酬金制、包干制与物业服务费的测算编制,住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润,物业服务费成本

熟悉:物业管理项目财务管理,酬金制与包干制的内容,物业服务费核算要点及方法,住宅专项维修资金的作用、来源及管理。

了解:酬金制和包干制的财务特征。

(三)要点说明

1.物业管理企业的财务管理

(1)物业管理企业的主营业务收入和其他业务收入

(2)物业管理企业的成本费用和税费

(3)物业管理企业的利润

2.物业管理项目的财务管理

3.物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制

(1)酬金制与包干制的内容和特点

(2)物业服务成本或物业服务支出

(3)物业服务费编制依据

(4)物业服务费核算方法

4.住宅专项维修资金的作用、来源和管理

第十二章 物业管理档案管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理档案的分类、收集与整理、检.索利用与保存等相关理论与技术,以及物业管理信用档案的内容和管理等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理档案的收集、整理和利用,物业管理信用档案的内容与管理。

熟悉:物业管理档案的检索与保存。

了解:物业管理档案的分类和其他相关知识。

(三)要点说明

1.物业管理档案的收集与整理

(1)物业承接查验期档案资料的收集与整理

(2)物业人住期档案资料的收集与整理

(3)日常物业管理期档案资料的收集与整理

2.物业管理档案的检索利用与保存

(1)常用的纸介质档案的检索与利用

(2)电子媒体档案的检索与利用

(3)物业管理档案的保存

3.物业管理企业信用档案

(1)物业管理企业信用档案的作用及范围

(2)建立物业管理企业信用档案的目标

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nbsp;(3)物业管理企业信用档案记录内容的采集

(4)物业管理企业信用档案的投诉处理

第十三章 人力资源管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业员工的招聘与解聘、培训与管理、员工薪酬管理、员工考核与奖惩等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:员工招聘的组织与实施,培训管理的组织与实施。熟悉:员工招聘计划的制定,员工的解聘,培训的分类及内容,员工薪酬管理的内容,员工的考核与奖惩。

了解:员工年度培训计划,员工薪酬管理的体系设计。

(三)要点说明

1.员工的招聘与解聘

(1)员工招聘计划的制定

(2)员工招聘的组织实施

(3)员工的解聘

2.员工的培训及管理

(1)培训体系的建立

(2)培训的分类

(3)培训的内容

(4)年度培训计划

(5)培训的组织与实施

3.员工薪酬管理

4.员工的考核与奖惩

第十四章 客户管理

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理客户沟通、投诉处理、客户满意度调查等知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:客户沟通的方法与管理,投诉的处理程序与方法,客户满意度调查的实施步骤。

熟悉:客户沟通的准备与注意事项,投诉处理的内容与方式,客户满意度调查的基本原则与方法。

了解:客户投诉的意义。

(三)要点说明

1.客户沟通的内容

(1)与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流

(2)与政府行政、业务主管部门和辖区街道居委会在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流

(3)与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流

(4)与业主大会和业主委员会对有关物业管理事务的沟通交流

(5)与业主、物业使用人的沟通交流

2.客户沟通的方法

3.客户沟通的管理

4.客户投诉的处理

(1)客户投诉的内容

(2)客户投诉的方式

(3)客户投诉处理的程序

(4)客户投诉处理的方法

5.客户满意度调查

(1)客户满意度与测量方法

(2)客户满意度调查的实施步骤

第十五章 物业管理应用文书

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理应用文书的类型、写作要领等物业管理应用文书知识的掌握程度和综合运用能力。

(二)考试基本要求

掌握:物业管理应用文书的常见类型和写作要领。

熟悉:物业管理行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书的写作要领。

了解:应用文书的基础知识,物业管理应用文书的作用,物业管理活动中其他日常文书常用的类型、格式和写作要求,行政公文与其他文书的区别。

(三)要点说明

1.应用文书的相关知识

2.物业管理应用文书的类型

(1)行政公文

(2)事务文书

(3)制度文书

(4)礼仪文书

(5)其他日常文书

3.物业管理应用文书制作及写作要领

(1)物业管理应用文书标题的制作

(2)物业管理应用文书写作的行款格式规则

第3篇 物业管理师物业管理实务试题-第一章物业管理企业

物业管理师物业管理实务试题汇编之第一章物业管理企业

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理企业的分类,以下各项不是按投资主体经济成分来划分的有()。

a中外合资经营的物业管理企业

b全民所有制物业管理企业

c物业管理集团公司下的子公司

d集体与个人共同投资的物业管理企业

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业类型的掌握程度。物业管理企业分类按照投资主体的经济成分可划分为:全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、民营物业管理企业、外资物业管理企业、其他物业管理企业。故本题选c,有关内容可参见教材第1―2页。

2.物业管理企业资质等级分类方法有()。

a a、b、c、d四个等级

b高、中、低三个等级

c一、二、三级

d特级、一、二级

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业的资质等级为一、二、三级。故本题选c,有关内容可参见教材第4~5页。

3.一级资质的物业管理公司,其注册资本可以是:

a 200万元

b 300万元

c 400万元

d 800万元

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。一级资质的物业管理企业注册资本为人民币500万元以上。故本题选d,有关内容可参见教材第4~5页。

4.二级资质物业管理公司,专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于()人。

a 10b 20c 30d 40

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。二级资质的物业管理企业应具有物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。故本题选b,有关内容可参见教材第4~5页。

5.关于物业管理资质的颁发机构,下面哪个说法是正确的()。

a国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理

b省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理

c直辖市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督

d直辖市人民政府房地产主管部门负责二级物业管理企业资质的颁发和管理,设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书

的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企

业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。故本题选b,有关内容可参见教材第4页。

6.新设立的物业管理企业,在领取营业执照之日起30天内,持相关资料向当地的房地产主管部门申请以下资质()。

a一级资质b二级资质c三级资质d三级资质,并设一年的暂定期

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期,物业管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选d,有关内容可参见教材第6页。

7.物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的()。

a法人b经济实体c企业单位d以上说法都不对

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念的掌握程度。物业管理企业是依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。故本题选b,

有关内容可参见教材第l页。

8.下列选项中,不属于物业管理企业特征的是()。

a是独立的企业法人

b属于服务性企业

c具有一定的公共管理性质的职能

d具有行政管理职能

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业特征可归纳为以下三点:一是独立的企业法人;二属于服务性企业;三具有一定的公共管理性质的职能。故本题选d,有关内容可参见教材第1页。

9.物业管理企业的产品是()。

a服务b管理c服务与管理并存d以上说法都不对

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业特征的掌握程度。物业管理企业本身不制造实物产品,它主要是常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务,与工业企业等其他经济组织是有区别的。故本题选a,有关内容可参见教材第1页。

10.物业管理有限责任公司最低限额的注册资本为(&nbs

p; )万元。

a 10b 200c 300d 500

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业工商注册登记的掌握程度。《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定(若办理资质,10万元的注册资本是不行的)。故本题选a,有关内容可参见教材第3页。

11.()组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理。

a直线职能制b直线制c事业部制d矩阵制

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线制是最简单的企业管理组织形式,它的特点是:企业各级领导者亲自执行全部管理职能,按垂直系统直接领导,不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理,不能适应较大规模和较复杂的物业管理。故本题选b,有关内容可参见教材第6~7页。

12.()组织形式,其员工受双重领导。

a直线职能制b直线制c事业部制d矩阵制

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上,按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统,纵横交叉,构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门,又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导,既受所属职能部门的领导,又受项目组的领导。故本题选d,有关内容可参见教材第8~9页。

13.规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司可以采用()组织形式。

a直线职能制b直线制c事业部制d矩阵制

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品各类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式。一般多由那些规模大、物业各类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。故本题选c,有关内容可参见教材第8页。

14.目前物业管理机构设置中普遍采用的一种组织形式是()。

a直线职能制b直线制c事业部制d矩阵制

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。直线职能制以直线制为基础,在各级主管人员的领导下,按专业分工设置相应的职能部门,实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥,职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示,只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。故本题选a,有关内容可参见教材第7~8页。

15.新设立的物业管理企业,其资质等级按()等级核定。

a最低b最高c适合的资质等级d矩阵制

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期物管理企业在领取营业执照之日起30天内持相关资料向当地的房地产主管部门申请资质。故本题选a,有关内容可参见教材第6页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业在申请资质时,应持以下资料()。

a营业执照和企业章程

b验资证明

c物业管理企业组织架构

d企业法定代表人的身份证明

e物业管理专业人员的职业资格证明书和劳动合同,管理和技术人员的职称证明书和劳动合同

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理资质管理的掌握程度。物业管理企业在申请资质时,应持以下资料:营业执照;企业章程;验资证明;企业法定代表人的身份证明;物业管理专业人员的职业

资格证明书和劳动合同,管理和技术人员的职称证明书和劳动合同。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第6页。

2.关于物业管理企业的设立,以下说法正确的是()。

a物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段

b 物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记,是根据《公司法》的规定

c新设立的物业管理企业,在领取营业执照后,要向当地工商主管部门申请资质,是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定

d《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为50万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时可以办理三级资质的物业管理企业

e物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业设立程序的掌握程度。根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段;根据《公司法》规定,物业管理企业的设立须向工商行政管理部门进行注册登记,在领取营业执照后,方可开业;新设立的物业管理企业,在领取营业执照之日起30天内,要向当地房地产主管部门申请资质,是根据《物业管理企业资质管理办法》的规定;《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作

为服务性企业应符合此规定。同时,考虑到企业注册后应办理物业管理企业资质证书,因此,注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求;物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第3~6页。

3.以下哪几种是物业管理企业的常见模式()。

a房地产建设单位的附属公司

b民营物业管理企业

c独立的物业管理企业

d集体所有制物业管理企业

e物业管理集团公司

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业常见模式的掌握程度。物业管理企业的常见模式有房地产建设单位的附属公司、独立的物业管理企业、物业管理集团公司。故本题选a、c、e,有关内容可参见教材第3―6页。

4.物业管理企业的组织形式主要有()。

a直线制b直线职能制c矩阵制d直线矩阵制e事业部制

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织形式的掌握程度。物业管理企业组织形式有直线制、直线职能制、事业部制和矩阵制。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第6页。

5.以下对物业管理企业描述正确的有()。

a依法设立,以盈利为目的,承担独立责任的企业法人

b物业管理企业的产品就是服务,属于服务性企业

c其职能带有公共管理的性质

d具备专门资质,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体

e物业管理企业以自己的名义享有民事权利,在提供服务时不承担民事责任

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业概念和特征掌握程度。e“物业管理企业以自己的名义享有民事权利,在提供服务时不承担民事责任”应为“物业管理企业以自己的名义享有民事权利,承担民事责任”。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第1页。

6.关于事业部制物业管理组织形式以下哪种说法是正确的()。

a事业部制是较为现代的一种组织形式,是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式

b采取事业部制的物业管理企业,要求企业领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能

c其主要特点:实行分权管理,将政策制定和行政管理分开;每个事业部都是一个利润中心,实行独立核算和自负盈亏

d其主要优点:强化了决策机制,使公司领导摆脱了繁杂的行政事务;能调动各事业部门的积极性;促进了内部竞争;有利于复合型人才的考核培养

e主要缺点:机构人员较多,容易形成多头领导

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理组织形式的掌握程度。选项b“采取事业部制的物业管理企业,要求企业领导者通晓各种专业知识,具备多方面的知识和技能”是直线制组织形式的特征;选项e“主要缺点:机构人员较多,容易形成多头领导”是矩阵制组织形式的缺点。故本题选a、c、d,有关内容可参见教材第8页。

7.以下诸多因素,哪几个因素影响物业管理企业组织机构设置()。

a企业资质b企业战略c技术d组织规模e外部环境

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置的影响因素的掌握程度。影响因素包括:企业战略因素、外包环境因素、技术因素和组织规模及所处阶段。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第9页。

8.物业管理企业组织机构设置的要求是()。

a按企业资质设置组织机构

b按照企业规模、任务设置

c按照统一领导、分层管理的原则设置

d按企业注册资本设置组织机构

e要充分体现各岗位、各部门之间的分工协作,同时,要精干、高效、灵活

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业组织机构设置要求的掌握程度。物业管理企业组织机构设置的要求是:①按照规模、任务设置;②统一领导、分层管理;③分工协作;④精干、高效、灵活。故本题选b、c、e,有关内容可参见教材第10页。

9.物业管理企业的分类,以下各项是按投资主体的经济成分来划分的有()。

a中外合资经营的物业管理企业

b全民所有制物业管理企业

c物业管理集团公司下的子公司

d集体与个人共同投资的物业管理企业

e股份合作型物业管理企业

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业分类的掌握程度。物业管理企业按投资主体的经济成分来划分,可分为:全民所有制物业管理企业;集体所有制物业管理企业;民营物业管理企业;外资物业管理企业和其他物业管理企业。选项c“物业管理集团公司下的子公司”属于物业企业的模式;选项e“股份合作型物业管理企业”是按股东出资形式来划分的。故本题选abd,有关内容可参见教材第1―2页。

10.物业管理企业的职能机构主要包括人力资源部、行政管理部、品质管理部、财务部、经营管理部、工程管理部、安全管理部、环境管理部。品质管理部的主要职责包括以下那几个方面()

a客户服务监督管理

b制订和分解企业经营计划和经营目标

c维护企业质量管理体系的正常运行

d建立相关规章制度、管理目标和工作标准

e客户管理关系,客户投诉处理,客户满意度评价

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业职能机构职责的掌握程度。品质管理部的主要职责包括:企业质量管理体系运行和维护,各物

业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督,管理评审,

协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调,内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理,客户关系管理,客户投诉处理,客户满意度评价等。故本题选a、c、e,有关内容可参见教材第10~11页。

三、案例题

1.你是一个职业经理,负责组建一个准备接管两个三十万建筑平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求:成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求,要贯标(is09001)。请问(1)按直线职能制组织形式思路,设立公司的职能部门并确定各部门的职责。(2)说明直线职能制的主要优缺点。

【答案】(1)应设立的职能部门及职责如下:

①总经理室:由总经理及若干副总经理共同构成公司的决策层,对企业的重大问题作出决策。

②人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度,编制人力资源发展和培训计划,优化人力资源结构和人力资源配置,设计实施薪酬管理方案,完成人才招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

③行政管理部:编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算,建立相关规章制度、管理标准和工作标准,完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

④财务部:坚持原则,遵守财经纪律,执行财务规章制度;编制财务计划,做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作;督促检查各项目的财务收支情况,监督资金和资产的安全运作,增收节支;定期向总经理室汇报财务收支情况。

⑤品质管理部:企业质量管理体系运行和维护,各物业项目服务品质监督,客户满意度评价及监督,管理评审,协助新物业项目建立质量管理体系,外部质量审核的协调,内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理,客户关系管理,客户投诉处理,客户满意度评价等。

⑥市场拓展部:制订和分解企业经营计划和经营目标,制订物业项目考核体系、考核指标和标准,组织对各物业项目进行目标考核等。

⑦经营管理部:物业管理市场调查研究,物业管理市场拓展,物业项目可行性研究分析,制作标书,投标管理,新接管物业项目前期介入管理的组织和协调,顾问项目管理与协调等。

⑧工程管理部:工程维修和运行保障,合格工程维修分包商评审,各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作,为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审,支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理,负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

⑨安全管理部:各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等;具体负责公司安全管理制度及工作计划的制度与实施,并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作;协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

⑩环境管理部:负责清洁、绿化管理,保持环境卫生,实施企业对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施,组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

(2)优点:加强了专业管理的职能,适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。缺点:机构人员较多,成本较高,横向协调困难,容易造成扯皮,降低工作效率。

2.公司刚刚意向成立一个物业管理公司,你是行政经理,请你写出物业公司设立的程序。分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

【答案】

(1)工商注册登记阶段:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。

第4篇 年注册物业管理师物业管理实务专项练习汇总一

1、 《物业管理条例》设立的制度均是针对(b )的物业管理活动而言

a、非住宅物业

b、居住物业

c、即包括居住物业也包括非住宅物业

d、以上答案都不对

2、 ( b )年,国家就开始逐步推行城镇住房制度改革,开始实行向居民售房的试点。

a、1978

b、1979

c、1980

d、1981

3、 ( a)是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件,是推动我国全面开展物业管理活动的基石,对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

a、《城市新建住宅小区管理办法》

b、《全国优秀管理住宅小区标准》

c、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》

d、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》

4、 (b )年,国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管机关、收费应当遵循的原则、收费价格形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理,以及违反《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》应当给予的行政处罚,都做了明确规定。

a、1995

b、1996

c、1997

d、1998

5、 非市场性的房屋管理( b )物业管理。

a、属于

b、不属于

c、包括

d、不包括

1、 业主大会筹备组的工作内容,应当在首次业主大会会议召开( c )日前以书面形式在物业管理区域内公告。

a、7

b、10

c、15

d、20

2、 业主大会作出的一般决定,实行简单多数表决原则,必须经与会业主所持投票权( b )以上通过

a、1/2

b、2/3

c、3/4

d、4/5

3、 经业主委员会或者( b )%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出变更决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。

a、15

b、20

c、30

d、50

4、订立业主公约是业主之间的共同行为,通常情况下,业主公约由业主大会筹备组草拟,经首次业主大会会议审议通过,公约的修改权也属于( a)。

a、业主大会

b、业主委员会

c、业主管委会

d、业主公约

5、 物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业,物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中,由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的,称为( a )。

a、前期物业管理招标投标

b、物业管理招标投标

c、后期物业管理招标投标

6、写字楼市场比较理想的情况下,市场租金一般( )基础租金。

a.等于

b.低于

c.高于

d.不确定

答案:c

解析:比较理想的情况下,市场租金一般高于基础租金。否则市场租金低于基础租金,业主就需要进一步压缩经营成本来降低基础租金。

7、从管理的角度来讲,确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是( )

a.与客户关系维护工作

b.与行政管理部门的协调工作

c.与开发商、施工企业的合作

d.房屋与设备维护工作

答案:d

解析:从管理的角度,确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施,是做好房屋与设备维护工作。这是写字楼物业管理的第二个常观目标。

8、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的( )

a.经营目标

b.服务目标

c.管理目标

d.微观目标

答案:a

解析:使收益部分的使用率最大化,这是写字楼物业管理的第一个常规目标。即其经营目标

9、一套完整的会计报表包括( )组成

a.会计报表和文字报告

b.主表和附表

c.会计报表附注和财务情况说明书

d.《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告。

答案:b

解析:详见第三题解析。

10、( )是会计核算的最终产品,是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式

a.主表

b.附表

c.会计报表

d.文字报告

答案:c

解析:会计报表包含主表和附表,是会计核算的最终产品。d也是提供给信息使用者的信息之一。

1、租售型写字楼的空间,属于收益部分的有( )

a.物业管理用房

b.租赁仓库

c.店铺

d.停车场

e.设备机房

答案:b,c,d,

解析:ae为物业维持的必备条件,不属于收益性部分。

2、向业主租户提交的物业管理报告的重点是( )

a.物业管理企业收取的管理费用值

b.物业管理费用用在何处

c.物业管理企业未来的计划

d.企业盈利

e.本期物业经营管理活动完成的情况

答案:a,b,c,

解析:与物业业主租户相关的信息应成为这类型报告的主要内容,de两项与业主不相关。

3、资金运用包括( )

a.资金的投放

b.支付罚款

c.各项资产的使用

d.补偿物业经营管理耗费

e.缴纳

各种税金

答案:a,c,

解析:资金运营是物业管理企业将筹集到的资金按照一定的原则投入到物业管理经营服务中的过程,包括资金的投放于各项资产的使用。

4、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体,物业管理绩效评价的类型有( )

a.政府评价

b.新闻媒体评价

c.社会评价

d.企业集团内部评价

e.企业自我诊断评价

答案:a,c,d,e,

解析:新闻媒体的主要作用是报道和宣传,不作为绩效评价的主体。

5、物业管理企业绩效评价以( )四个方面的内容作为评价重点。

a.物业管理企业的盈利能力

b.资产运营水平

c.偿债能力

d.物业管理企业

e.后续发展能力

答案:a,b,c,e,

解析:d选项为绩效评价的对象,其余为评价内容。

6、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是( )

a.建设施工合同

b.售房合同

c.收益性物业的租赁合同

d.水电供应合同

e.专项维修工程合同

答案:a,b,d,

解析:a选项为建设单位的主要工作,因此正确。可以在开发过程中售房,因此正确;开发过程需要水电支持,因此d也正确。ce不属于开发过程中的合同。

7、物业管理招标方式有( )

a.公开招标

b.有限竞争公开招标

c.邀请招标

d.有限竞争选择招标

e.议标

答案:a,c,d,e,

解析:这里考察的是招标方式,其中d选项为c选项的别称,因此正确选项为acde

8、前期物业服务合同与物业服务合同的差异包括( )

a.合同的客体

b.合同的主体

c.合同签订的日期

d.合同的有效期限

e.合同的委托事项

答案:b,c,d,

解析:合同的客体均是物业管理企业,是相同的。但是主体分为建设单位与业主委员会,也就是因为项目所处的时间的不同的,因此正确选项为bcd。

9、物业服务合同包括( )

a.租赁合同

b.物业服务合同

c.前期物业服务合同

d.保管合同

e.装修合同

答案:b,c,

解析:根据物业所处时间的不同,合同主体的不同,导致其分为bc两类,但是客体都是物业管理企业。

10、下面属于事先控制的有( )

a.前馈性控制

b.材料成本控制

c.管理费用控制

d.简单控制

e.防护性控制

答案:a,e,

解析:前馈控制是发生在成本发生之前的,因此属于事先控制;防护性控制也是发生在成本开支之前的,因此正确选项为ae。其他选项为按照控制对象不同而进行的成本控制分类。

1、静态运算的优点是( )

a.编制简单

b.具有挑战性

c.可实现费用等效益最大化

d.调动员工控制费用支出积极性

e.编制成本低

答案:a,e,

解析:静态预算也是固定预算,是以过去的实际费用支出为基础的,优点在于简单、容易为各部门所接受。

2、宣传广告的费用支出数量取决于( )

a.人平均工资水平

b.新旧程度

c.物业的质量

d.市场的供求状况

e.物业的空置水平

答案:b,d,e,

解析:宣传广告费用支出的数量取决于物业的空置水平、新旧程度以及市场的供求状况。因此正确选项为bde。

3、成本包括( )

a.物化劳动的价值

b.工资

c.活劳动创造的价值

d.福利费

e.所有耗去的费用

答案:a,c,

解析:成本是指全部生产费用,包括物化劳动和劳动耗费的价值。

4、租赁合同自然终止的情况包括( )

a.无正当理由,拖欠房屋租金6个月以上的

b.租赁合同到期

c.符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的

d.因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的

e.当事人协商一致的。

答案:b,c,d,e,

解析:自然终止的情况有四种,包括合同到期,符合法律规定可以解除的、因不可抗力使租赁合同不能继续履行的、当事人协商一致的。因此,正确选项为bcde

5、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有( )

a.确定可出租面积和租赁方式

b.编制租赁经营预算

c.定位目标市场

d.确定租金方案

e.明确广告策略

答案:a,b,c,d,

第5篇 物业管理师物业管理实务试-第十五章物业管理应用文书

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十五章物业管理应用文书

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.属于内行文、上行文和后行文的行政公文是()。

a决定b报告c通知d通报

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对行政公文的掌握。“决定”是内行文或下行文;“通知”是内行文、下行文或前行文;“通报”是内行文、下行文或后行文;“报告”是内行文、上行文和后行文。故本题选b,有关内容可参见教材第231~232页。

2.唯一不受内外、上下、用印等规范限制的行政公文是()。

a 函b意见c批复d会议纪要

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解,特别是对会议纪要的掌握。故本题选d,有关内容可参见教材第233页。

3. 在实际使用的各类文书中,规范性最强的是()。

a行政公文b事务文书c制度文书d礼仪文书

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对行政公文与其他文书的区别的掌握。故本题选a,有关内容可参见教材第235页。

4.以下哪种文书不是行政公文()。

a决定b通报c意见d守则

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。“决定”、“通报”和“意见”行政公文,“守则’’是制度文书。故本题选d,有关内容可参见教材第231和234页。

5.会议纪要开头不可缺少的“七要素’’不包括以下哪一项内容()。

a起止时间

b参加人员

c记录人

d主要成果

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对会议纪要的写法的掌握。会议纪要的“七要素”包括:起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果,不包括记录人。故本题选c,

有关内容可参见教材第240页。

6.以下不属于物业管理事务公文的是哪一项()。

a计划b总结c大事记d会议纪要

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书,会议纪要是行政公文。故本题选d,有关内容可参见教材第233页。

7.行政公文与其他文书最简单的区别办法是()。

a从公文标题上加以区分

b从公文内容上加以区分

c从发文单位上加以区分

d从主送机关上加以区分

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对行政公文与其他文书的区别的掌握。故本题选a,有关内容可参见教材第235~236页。

8.以下那种说法是物业管理制度文书的写作要领()。

a一般由前言、主体和结尾三部分构成

b一般由标题、称谓、正文、署名、时间等几部分构成

c一般由缘由、意义和事项三部分构成

d一般由标题、正文和签署三部分构成

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对制度文书写作要领的掌握。制度的内容一般分标题、正文和签署三部分构成。故本题选择d,有关内容可参见教材第241页。

9.属于物业管理事务文书的类型是()。

a海报b收条c启事d总结

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对事务文书的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书,会议纪要是行政公文,启示、海报属于告启类应用文书,收条属于条据类应用文书。故本题选d,有关内容可参见教材第233页。

10.以下那种说法属于告启类应用文书()。

a邀请函、请柬、感谢信和贺信等

b标语、温馨提示和好消息等

c告知函、商洽函、询问函和答复函等

d通知、通报、报告和请示等

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对告启类应用文书的掌握。告启类文书包括标语(提示牌)、温馨提示、启示、海报和好消息。故本题选择b,有关内容可参见教材第235页。

11.关于应用文书写作的行款格式规则,说法不正确的是()。

a文章大标题居中排列,字号应大

b署名一般放在文章的大标题之上

c每个自然段的开头要空两个字的位詈

d较短的引文可夹在正文中

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对应用文书写作的行款格式规则的掌握。署名一般放在文章的大标题之下才是正确的。故本题选择b,有关内容可参见教材第236~237页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.应用文书在选用词语上要注意哪些问题()。

a所选用的词语不能是误读误写、以讹传讹的错误词

b不能是被淘汰的等义词(包括异体词)

c不能是不规范的方言词、或旧词语

d不能是滥用的简称和生造词

e不能引用外来词

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对应用文书的基础知识的掌握程度。应用文书在词语的使用上应力求准确、简练、得当,e选项的内容不包括在内。有关内容可参见教材第228页。

2.属于物业管理行政公文的是()。

a决定、通知和通报

b报告、请示和批复

c意见、函

d大事记和倡议书

e各类会议纪要

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解。本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第231页。

3.通报大体上可分为哪几类()。

a会议通报b批评性通报c情况通报d专题通报e表彰性通报

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对行政公文的理解,特别是对通报的掌握。本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第232页。

4.事务文书包括哪些类型()。

a计划和总结

b邀请书、请柬、感谢信

c制度和办法

d收条和欠条

e大事记和倡议书

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对事务文书的理解。本题选a、e.有关内容可参见教材第233页。

5.以下应用文书标题的写法错误的是()。

a《关于召开××会议的通知》

b《关于更换对讲机的请示报告》

c《××公司员工考勤管理办法》

d《关于在a花园组织象棋比赛的报告》

e《关于2006年度培训计划的请示》

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对应用文书标题的制作的理解。本题选b、d、e,有关内容可参见教材第236页。

6.会议纪要开头不可缺少的“七要素”包括哪些内容()。

a起止时间、地点、主持人

b参加与列席人员

c记录人

d会议进展情况、主要成果

e会议议题

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对会议纪要的写法的掌握。会议纪要的“七要素”包括:起止时间、地点、主持人、参加与列席人员、议题、会议进展情况、主要成果,不包括记录人。本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第240页。

7.制度文书的内容一般包括以下哪几部分()。

a标题b主送c正文d称呼e签署

【答案】a c e

【解析】本题考查的是考生对制度文书写作要领的掌握。制度的内容一般分标题、正文和签署三部分构成。本题选择a、c、e,有关内容可参见教材第241页。

8.行款格式是长期的书面语表达中约定俗成的行列款式,包括以下哪几项()。

a标题、署名b引文、分段c子号d序码e称呼

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对应用文书写作的行款格式规则的掌握。行款格式是长期的书面语表达中约定俗成的行列款式,包括:标题、署名、分段、引文和序码,故本题选择a、b、d,有关内容可参见教材第236~237页。

9-行政文书的内容一般包括以下哪几项内容()。

a署名b发文字号c印章d前言e文头

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对行政文书的掌握。本题选b、c、e,有关内容可参见教材第235~236页。

10. 事务文书是物业管理企业表述工作事务所有的书面文书。主要包括以下哪几项内容()。

a总结b通知c计划d大事记e倡议书

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对行政公文和制度文书区别的掌握。事务文书包括计划、总结、大事记、倡议书,通知是行政公文。本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第233页。

11.礼仪文书的内容一般包括以下哪几项内容()。

a标题、称呼b正文c 时间d 印章e结语、签署

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对礼仪文书的掌握程度。本题选a、b、e,有关内容可参见教材第242―243页。

12.除了行政公文、事务文书、制度文书和礼仪文书等正式文书外,其他日常文书包括以下哪几项内容()。

a条据类文书

b告启类文书

c守则类文书

d计划类文书

e请示类文书

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业管理应用文书类型的理解和对其他日常文书的掌握程度。本题选a、b,有关内容可参见教材第235页。

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“1.请按物业管理通知的常规要素,纠正以下通知中的错误(3处):

日期:2004年7月8日星期四范围:7号楼文件编号:2004099

停水通知

尊敬的业主:

由于7号楼6单元供水管道出现问题,物业公司工程部决定临时抢修下水管道,现对7号楼6单元02户型暂停中水及生活用水的供应。请您做好准备。

在此给您的生活带来不便,请谅解!

敬请转达周知!

北京××物业管理有限公司

×××管理部

(张贴期限:2004―7―81

【解析】(1)通知中说上水管道有问题,可物业公司下一步的工作是修下水管道。

(2)在通知中没有说明具体的维修时间。

(3)通知中没有留下咨询联系电话,客户如果有问题不知道找谁联系。

2. 你是某物业公司的员工,负责应用文书的起草工作,请说明通用的应用文书可分为哪些类型

【答案】可分为行政公文、事务公文、会议公文、制度公文、礼仪文书、经济公文、其他el常文书和司法公文等八大类。

【解析】本题考查的是考生对物业管理应用文书的类型的掌握有关内容可参见教材第231页“物业管理应用文书的类型”。

3.你是某物业公司的员工,请说明公文式标题的构成要素和构成模式是什么

【答案】组成公文式标题的要素包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等,其中“事由”和“文种”是最基本的要素。

文章式标题的构成模式:从构成形式看,可以有单标题和双标题。主标题一旦概括到某种程度,不能概括和反映需要传达的含义就必须用副标题来做具体说明。

第6篇 物业管理师物业管理实务试题-第十章物业管理风险防范与紧急事件

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下关于风险的说法中不正确的是()。

a风险是因未来的不确定性带来的可能损失

b风险是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性

c物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中,由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失

d物业管理的风险类型由前期物业管理的风险和日常管理的风险两部分构成

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对风险与物业管理风险概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和el常管理的风险。故本题选d,有关内容可参见教材第157页。

2.以下关于前期物业服务合同的说法中不正确的是()。

a《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

b前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导万回

d前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项a“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”’应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选a,有关内容可参见教材第158页。

3.以下对紧急事件的性质说法不正确的是()。

a紧急事件具有偶然性

b紧急事件具有随机性

c紧急事件具有规律性

d紧急事件具有复杂性

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“紧急事件具有规律性”相矛盾。故本题选c,有关内容可参见教材第162页。

4.关于燃气泄漏处理措施不正确的是()。

a抵达现场发现气体泄漏后立即用手机报警

b立即打开门窗、关闭燃气阀门

c情况严重时,应及时疏散人员

d如发现有受伤或不适者,应立即通知医疗急救单位

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对处理燃气泄漏事件的掌握程度。当发生燃气泄漏后要立即通知燃气公司,但是不能在现场用手机报警,应为在泄漏现场使用手机可能会引起爆炸。故本题选a,有关内容可参见教材第164页。

5.关于物业违规装饰装修带来的风险,以下哪一说法是不正确的()。

a会造成物业共用部位损坏

b会降低物业管理的运行、维修和维护成本

c会使物业管理企业承担一定的物业装饰装修管理责任

d会带来安全隐患和邻里纠纷

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理的风险的掌握程度。选项b“会降低物业管理的运行、维修和维护成本”应为“会增加物业管理的运行、维修和维护成本”。故本题选b,有关内容可参见教材第159页。

6.物业管理风险按类型分类不包括()风险

a早期介入

b前期物业管理

c日常管理

d能源调价

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的概念的理解。物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。故本题选d。有关内容可参见教材第157页。

7.发生电梯故障的处理程序有:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③督促电梯维保单位全面检查;④详细记录备案;⑤须留意被困人员情况,必要消防人员协助。正确的处理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对电梯故障处理的掌握程度。正确的处理程序是:①仔细观察电梯情况,通过对讲系统询问被困者并予以安慰;②立即通知电梯专业人员到达现场救助;③留意被i~1)k

员情况,必要消防人员协助;④督促电梯维保单位全面检查;⑤将此次事故做详细记录备案。故本题选c,有关内容可参见教材第164页。

8.下列不属于紧急事件的是()。

a火警

b噪音侵扰

c高空坠物

d投诉

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件界定的掌握程度。物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、

刑事案件和台风袭击等。故本题选d,有关内容可参见教材第163页。

9.下列不属于紧急事件事先准备工作的是()。

a成立紧急事件处理小组

b制定紧急事件备选方案

c制定紧急事件的沟通计划

d负责人迅速赶到现场协调指挥

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件实现准备包括:成立紧急事件处理小组、制定紧急事件备选方案、制定紧急事件的沟通计划。选项d“负责人迅速赶到现场协调指挥”是紧急事件事中控制的要求。故本题选d,有关内容可参见教材第163页。

10.下列不是浸水、漏水紧急事件的处理方法是(

)。

a通知变压器、配电室和电梯等采取紧急措施

b利用现有的设备工具,排除积水,清理现场

c对现场拍照

d检查排水管道是否畅通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对浸水、漏水处理的掌握程度。当发生浸水、漏水事件时,应:①检查漏水的准确位置及所属水质,设法制止漏水;②若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等,通知相关部门采取紧急措施;③利用现有的设备工具,排除积水,清理现场;④对现场拍照作为存档及申报保险理赔证明。故本题选d,有关内容可参见教材第165~166页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业早期介入的风险包括以下哪几个方面()。

a项目接管的不确定性带来的风险

b法律概念不清导致的风险

c合同执行的风险

d管理项目外包存在的风险

e专业服务咨询的风险

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险内容的掌握程度。早期介入的风险包括:项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。选项b“法律概念不清导致的风险”和选项d“管理项目外包存在的风险”是日常物业管理的风险;选项c“合同执行的风险”是前期物业管理的风险。故本题选a、e,有关内容可参见教材第157―160页。

2.合同风险具体包括以下哪几个方面()。

a合同期限的风险

b合同订立的风险

c合同仲裁的风险

d合同违约的风险

e合同执行的风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对合同风险的掌握程度。合同风险具体包括三个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第158页。

3.物业使用带来的风险包括以下哪些方面()。

a高空抛物

b维修和维护成本

c堵塞消防通道

d损坏共用设施设备和场地

e改变物业使用功能

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业使用带来的风险包括对物业使用出现不当行为和不当使用的情况,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等;还包括业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人疏忽”而发生的意外事故。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第159页。

4.紧急事件处理小组应由哪些人员组成()。

a高层决策者

b各部门领导

c法律顾问

d公共部门、质量管理部门、技术部门领导

e普通管理人员

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理的掌握程度。紧急事件处理小组应由企业的高层决策者,公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加。故本题选a、c、d,有关内容可参见教材第163页。

5.以下哪些属于物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件()。

a火警和电梯故障

b噪声侵扰和电力故障

c邻里纠纷和宠物伤人

d浸水漏水和高空坠物

e刑事案件和台风

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对紧急事件界定的掌握程度。物业管理服务过程中经常会面临的紧急事件有火警、气体燃料泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、高空坠物、交通意外、

刑事案件和台风袭击等。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第163页。

6.以下关于前期物业服务合同的说法中正确的是()。

a《物业管理条例》26条规定:“期限未满、业主委员会与

物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止”

b前期物业服务合同的期限具有不确定性,物业管理企业随时有可能被业主大会解聘

c在订立前期物业服务合同时,物业建设单位居于主导面

d前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业管理企业签订

e前期物业服务合同是附解除条件的合同

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险的掌握程度。选项a“《物业管理条例》26条规定:‘期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同30日后终止…应为“期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”’而不是“30日后终止”。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第158页。

7.前期物业管理的合同风险包括()。

a合同期限

b合同订立的风险

c法律概念不清导致的风险

d物业违规装饰装修带来的风险

e合同执行的风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对前期物业管理风险和日常物业管理风险的掌握程度。合同风险具体包括3个方面:合同期限、合同订立的风险和合同执行的风险。选项c“法律概念不清导致的风险”和选项d“物业违规装饰装修带来的风险”属于日常物业管理的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第158页。

8.业主使用物业、接受服务中的风险包括()。

a合同期限

b物业使用带来的风险

c管理费收缴风险

d物业违规装饰装修带来的风险

e高空抛物和改变物业使用功能的风险

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。选项a“合同期限”属于前期物业管理的风险;选项c“管理费收缴

风险”属于日常物业管理的风险中日常运作过程中的风险,而不是“业主使用物业、接受服务中的风险”。故本题选b、d、e,有关内容可参见教材第159页。

9.物业日常运作过程中的风险包括()。

a替公共事业费用代收代缴存在的风险

b管理项目外包存在的风险

c合同订立的风险

d合i司执行的风险

e管理费收缴风险

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对日常物业管理风险的掌握程度。物业日常运作过程中的风险包括:管理费收缴风险、替公共事业费用代收代缴存在的风险、管理项目外包存在的风险、物业管理员工

服务存在的风险和公共媒体在宣传报道中的舆论风险。选项c“合同订立的风险”和选项d“合同执行的风险”属于前期物业管理的风险。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第159页。

10.物业管理企业的风险防范可从以下几个方面进行()。

a学法、懂法和守法

b抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实

c妥善处理物业管理活动相关主体间的关系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理费的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险防范措施的掌握程度。物业管理风险防范措施有6个方面:①学法、懂法和守法;②抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实;③妥善处理物业管理活

动相关主体间的关系;④重视企业宣传,建立舆论平台;⑤引入风险分担机制;⑥提高管理费的收取能力。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第160~161页。

11.紧急事件有以下哪些性质()。

a极大的偶然性

b复杂性

c事先预知性

d随机性

e规律性

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件性质的掌握程度。紧急事件能否发生,何时何地发生,以什么方式发生,发生的程度如何,均是难以预料的,具有极大的偶然行和随机性。这与选项c“事先预知性”和选项e“规律性”相矛盾。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第162页。

12.紧急事件的处理过程分为()阶段。

a成立紧急事件处理小组

b制订紧急事件备选方案

c制订紧急事件沟通计划

d制定专人向外界发布信息

e对事件责任人进行处理

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对紧急事件处理过程的掌握程度。紧急事件处理可分为事先、事中和事后三个阶段。选项a“成立紧急事件处理小组”j选项b“制订紧急事件备选方案”、选项c“制

订紧急事件沟通计划”均属于事先准备的内容;选项d“制定专人向外界发布信息”属于事中控制的内容。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第163页。

13.火警的处理处理步骤有()。

a了解和确认起火的位置、范围和程度

b组织义务消防队全力扑救

c向公安消防机关报警

d清理通道,准备迎接消防车入场

e立即组织现场人员疏散

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对火警处理过程的掌握程度。选项b“组织义务消防队全力扑救”应为“组织义务消防队,在不危及人身安全的情况下抢救物资”。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第163~164页。

14.处理紧急事件的基本要求是()。

a成立紧急事件处理小组

b应主动出击,直面矛盾及时处理

c根据变化有针对性提出有效的处理措施和方法

d紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部

门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加

e控制事态恶化和蔓延,把损失减少到最低限度,在最短时间内恢复正常

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对处理紧急事件的要求的掌握程度。选项a“成立紧急事件处理小组”和选项d“紧急事件处理小组应由企业的最高层决策者、公关部门、质量管理部门、技术部门领导及法律顾问等共同参加”属于紧急事件处理过程中的“事先准备”的内容,而不是“处理紧急事件的基本要求”。故本题选b、c、e,有关内容可参见教材第162~163页。

三、案例题

“1.某写字楼由a物业管理公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水,接vi至业主房屋内,房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。b公司是写字楼的一租户,因空调漏水,导致隔壁房屋内进水,c公司租用的是b公司隔壁的房间。屋内进水导致c公司的部分设备和货物被损坏,造成了一定的经济损失。

事故发生后,a公司首先配合业主进行事故现场处理,减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定结论是因b公司在安装房屋内空调时,螺丝松脱导致冷却水漏出。基于上述情况,c公司向b公司提出赔偿,a公司作为中间人,进行调解,最后签订了三方协议,由a公司和b公司共同对c公司的损失进行赔偿。

事后a公司认为自己不应承担责任而反悔,c公司起诉至法院。因a公司已签订协议愿意承担赔偿责任,依法应作出赔偿。请问在上述事件的处理过程中,a公司的做法哪些是正确的在善后处理上,a公司应注意什么

【答案】(1)当安全事故发生时,首先物业管理公司的义务是立即协助业主处理现场、减少损失,同时应申请有关部门对事故发生的原因进行鉴定,该鉴定结论将是以后认定各方责任的依据,也是法院在诉讼中认定过错的根据。在本按案中,a公司的上述做法和处理措施是正确的。

(2)但当b公司与c公司协商经济损失赔偿过程中,未分清各方主体的法律地位,a公司承担了不应承担的责任。b公司是空调设备的所有权人,是该设备的管理责任人,也是此事故的直接责任

人,对因设备造成的损失理应依法承担赔偿责任。鉴定结论已经证明责任在b公司,事实是清楚的,过错也是明确的。因a公司对法律的模糊导致了不应有的损失。此外,a公司

应为写字楼购买公众

责任保险,以便于减少一旦发生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身伤亡或者财产损失时,由公司承担经济赔偿责任。

2.某物业管理公司职工在进行清洁内墙的施工过程中,由于升降机运动时该职工未站稳,不幸坠落下来,造成股骨骨折及脑震荡,需要住院治疗。住院期间,医疗费、误工费、护理费、停工收人损失,造成公司损失共计人民币3万余元。请问根据此情况,你认为物业公司应该如何避免此类风险

【答案】(i)在日常管理和服务过程中,物业管理公司必然要聘请一定数量的员工,而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇

佣合同的约定,雇主需履行相应的保障责任。所以发生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险,要想避免这类风险,就应购买雇主责任保险,将此类风险转嫁于保险公司。

(2)物业公司还应加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险,虽然能转嫁风险,但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此,从源头管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小区五楼,六楼的邻居王先生“五一”期间外出旅行。5月3日,李小姐发现天花板开始滴水,而且墙壁也出现渗水,意识到六楼邻居家可能漏水了。她向管理该楼的物业管理公

司反映情况。但该物业管理公司却称:六楼住户不在家,不能人室检修。眼看情况越来越严重,非常着急,在万般无奈的情况下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下,物业公司强行进入六楼房间,解决了六楼漏水的问题。

但是事情远远没有结束,五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时,造成她家受到财产损失,六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋,物业公司夹在中间,显得左右为难。

请问在上述案例中,你认为物业公司的“夹缝”状况是如何造成的由于强行进入王先生家,给其造成的损失谁承担给出你对物业公司在善后处理方面的意见。

【答案】(1)在一般情况下,物业公司确实无权强行进入业主房屋,但如发生危急情况,为维护更大的利益或防止损失扩大,物业公司可以实施紧急避险行为。本案中,王先生家的漏水事实已经

存在,也造成了李小姐家的财产损失,为了避免李小姐家损失的进一步扩大,物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家,解决漏水问题,这是符合紧急避险的构成要件的。同时,物业公司应及时与王先生取得联系,告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下,消极不作为,是造成“夹缝”状况的主要原因。

(2)根据《民法通则》等的相关规定,如果六楼漏水是人为原因导致,则由责任人负责赔偿;如果是自然原因导致,则李小姐作为紧急避险行为的受益人,应当对王先生的损失适当赔偿。同样,

王先生自家的损失因为撬门减少了,李先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬门的损失。

(3)在善后处理上物业公司应当注意的是:一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生;二、最好在有见证人(此案的派出所民警)在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录;三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管,避免财产损失。

4.你是某物业公司的管理人员,公司委派你制定物业管理风险防范措施,请说明在制定物业管理风险防范措施时应把握的主要内容是什么

【答案】(1)物业管理企业要学法、懂法和守法,物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定应尽可能详尽,避免歧义。

(2)物业管理企业要抓制度建设、抓员工素质和抓管理落实,建立健全并严格执行物业管理企业内部管理的各项规章制度和岗位责任制,不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。

(3)妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。

5.作为物业公司的管理人员,你认为紧急事件的处理要求是什么

【答案】(1)尽可能努力控制事态的恶化和蔓延,把因事件造成的损失减少到最低限度,在最短的时间内恢复正常。

(2)管理人员不能以消极、推托甚至是回避的态度来对待,应主动出击,直面矛盾,及时处理。

(3)随事件的不断发展、变化,对原订的预防措施和应对方案要能灵活运用,要能随各种环境与条件的变化而有针对性地提出有效的处理措施和方法。

(4)紧急事件发生后应由一名管理人员做好统一的现场指挥,安排调度,以免出现“多头领导”,造成混乱。

(5)处理紧急事件应以不造成新的损失为前提,不能因急于处理,而不顾后果,造成更大损失。

6.你是某物业公司的管理人员,负责安全管理工作,请说明发生火警时的应对措施是什么

【答案】应对措施如下:

(1)了解和确认起火位置、范围和程度。

(2)向公安消防机关报警。

(3)清理通道,准备迎接消防车人场。

(4)立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。

(5)组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场,用适当的消防器材控制火势。

第7篇 物业管理师物业管理实务试题-第六章入住与装修管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第六章入住与装修管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.关于人住的概念,以下哪种说法是不准确的()。

a入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续

b对业主而言:人住,既包括物业验收及相关手续办理,也包括物业管理有关业务的办理

c入住是物业管理单位向业主交付其所购房屋钥匙的过程

d人住也是物业管理单位为业主办理物业管理业务手续的过程

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对人住概念的理解,c选项仅是入住服务流程中的一个环节。有关内容可参见教材第87页。

2.人住验收的资料准备,是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪一项资料不是建设单位准备的()。

a《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

b《人住通知书》

c《物业验收须知》

d《业主(住户)手册》

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对入住资料准备的掌握程度,d选项“《业主(住户)手册》”是由物业管理单位编撰的。有关内容可参见教材第88~89页。

3.《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理人住手续的书面通知,一般不包括()。

a物业具体位置

b小区概况

c委托他人办理人住手续的规定

d业主人住时需要准备的相关文件和资料

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对《人住通知书》的内容的掌握程度,b选项“小区概况”是《业主(住户)手册》中的内容。有关内容可参见教材第88―89页。

4.在人住工作的准备工作中,除要作大量的资料准备外,还有其他准备工作,以下哪一项不含在“其他准备”工作中()。

a人住工作计划

b入住仪式策划

c环境准备

d用于检验的设备、工具准备

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对入住准备中“其他准备”的掌握程度,“其他准备”包括人住工作计划、人住仪式策划、环境准备和场地布置、资料及办公用品准备、标识牌、应急预案等内容,不包括d选项“用于检验的设备、工具准备”。有关内容可参见教材第90页。

5.请按人住流程整理以下顺序()。

a验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》,签字确认

b领取《业主(住户)手册》等相关文件资料

c业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认

d提交办理产权所需资料,签订委托协议,缴纳相关费用

e缴纳当期物业服务等有关费用

f签署有关物业管理服务约定等文件

g领取房屋钥匙

【答案】 c―a―d―f―e―b―g

【解析】本题考查的是考生对入住流程的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。

6.请按人住手续整理以下顺序()。

a产权代办手续,提供办理产权的相关资料,缴纳办理产权所需费用

b建设单位开具证明,业主持此证明到物业管理单位继续办理人住手续

c持购房合同、《入住通知书》等进行业主登记确认

d房屋验收,填写《业主人住房屋验收表》,建设单位和业主核对无误后签章确认

e缴纳入住当月物业管理以及其他相关费用

f领取提供给业主的相关文件资料,如:《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《业主(住户)手册》

g业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件,如:物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等

h领取房屋钥匙

【答案】c―d―a―b―g―e―f―h

【解析】本题考查的是考生对入住手续的掌握程度。有关内容可参见教材第91页。

7.请按物业装饰装修管理流程整理以下顺序()。

a物业装饰装修登记

b签订《物业装饰装修管理服务协议》

c办理开工手续

d备齐资料

e施工

f填写申报登记表

g验收

【答案】d―f―a―b―c―e―g

【解析】本题考查的是考生对物业装饰装修管理流程的掌握程度。有关内容可参见教材第96页。

8.在物业的装饰装修活动中造成的损失,哪一项不是由装修人负责赔偿或罚款()。

a相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏

b装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施

c装修人侵占了公共空间,对公共部位和设施造成的损害

d损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。d选项“损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果”应对装饰装修企业处以罚款。故本题选d,有关内容可参见教材第104。

105页。

‘9.为分清物业单位装饰装修有关各方的责任,物业装饰装修管

理协议等相关文件应由()签字确认。

a装修人、施工单位及物业管理单位三方

b装修人、物业管理单位二方

c施工单位、物业管理单位二方

d装修人、施工单位二方

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对装修中各方主体的责任的掌握程度。有关内容可参见教材第104页。

10.关于物业装饰装修现场管理,说法不正确的是()。

a要宽进宽出,为装修人员提供方便

b加强巡视,防患于未然

c控制作业时间,维护

业主合法权益

d强化管理,反复核查

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对装饰装修现场管理的掌握程度。装饰装修现场管理要求做到4点:一是严把出入关、杜绝无序状态;一是加强巡视,防患于未然;一是控制作业时间,维护业主合法权益;一是强化管理,反复核查。a选项“要宽进宽出,为装修人员提供方便’’与“严把出入关”相矛盾。故选a,有关内容可参见教材第102页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.请选出在房地产开发和物业管理实践中,常见的物业入住的操作模式()。

a以建设单位为主体,由物业管理单位相配合

b由建设单位独立完成

c物业人住运作的准备、内容、程序等都是一致的,但建设单位和物业管理单位各自职责不同

d从房产移交的角度看,入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为,建设单位应承担相关法律责任和义务,物业管理单位只是办理相关手续

e建设单位将人住工作委托给物业管理单位,由物业管理单位代为办理人住手续

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业入住的操作模式的掌握程度。物业入住的操作模式有两种,即a选项和e选项,b、c、d选项内容与物业人住操作模式的分类无关。故选a、e,有关内容可参见教材第87页。

2.入住验收的资料准备中,一般而言,由物业管理企业完成的资料是()。

a物业管理有关约定

b《业主人住房屋验收表》

c《物业验收须知》

d《业主(住户)手册》

e《人住通知书》

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对物业人住准备的掌握程度。《物业验收须知》和《人住通知书》是由建设单位完成的资料。故选a、b、d,有关内容可参见教材第88~89页。

3.业主在办理入住时,物业管理单位要与业主签订关于物业管理服务的约定,进一步明确双方的权利和义务,在协议中应明确()。

a物业管理费收费面积、收费时间及金额

b物业管理费计费时段和缴纳时间

c装修管理的验收标准

d调整物业管理费的条件或其他情况

e物业分项验收情况记录以及水、电、煤气等的起始读数

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对物业入住准备的掌握程度。在协议中应明确的双方权利和义务有5点:①物业管理费收费面积、收费时间及金额;②物业管理费计费时段和缴纳时间;③物业管理费收缴方式(现金或托收等);④滞纳金及其计收比例;⑤调整物业管理费的条件或其他情况。故选a、b、d,有关内容可参见教材第90页。

4.入住服务的管理包含以下哪几方面内容()。

a人住流程与手续

b费用缴纳

c验房及发放钥匙

d确定办理装修的时间

e资料归档

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对入住服务的管理的掌握程度。入住服务的管理包括4个方面:①入住流程与手续;②费用缴纳;③验房及发放钥匙;④资料归档。故选a、b、c、e,有关内容可

参见教材第91―92页。

5.物业人住准备工作的核心是科学周密的计划。在做好周密计划和资料准备及其他准备的同时,还应注意以下哪几方面的工作()。

a人力资源和资料准备要充足

b与街道办事处保持密切联系

c手续办理要分批,避免过分集中而混乱

d紧急情况要有预案

e物业查验要到位

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对人住服务准备工作的掌握程度。入住准备工作还包括4个方面:①人力资源要充足;②资料准备要充足;③手续办理要分批,避免过分集中而混乱;④紧急情况要有预案。故选a、c、d,有关内容可参见教材第92~93页。

6.关于物业装饰装修管理的说法正确的是()。

a规范业主、物业使用人的装饰装修行为

b协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正

c杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为

d确保物业的正常运行使用,维护全体业主的合法权益

e物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部1 10号令《住宅市内装饰装修管理规定》以及国家和地方的其他规定

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理的理解。c选项“杜绝业主和物业使用人的违规装饰装修行为”中“杜绝”一词不当。故选a、b、d、e,有关内容可参见教材第95~96页。

7.物业装饰装修管理是一个系统工程,除要对装饰装修的内容进行检查外,还要对以下哪几方面进行管理()。

a物业装饰装修范围和时间管理

b对装饰装修人员进行现场培训

c物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

d物业装饰装修现场管理

e装修施工单位各专业人员是否具备专业上岗证

【答案】a c d

【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容:①物业装饰装修范围和时间管理;②物业装饰装修管理的要求(检查的部位);③物业装饰装修管理

费用和垃圾清运的管理;④物业装饰装修现场管理。本题选a、c、d,有关内容可参见教材第100―102页。

8.人住验收的资料准备,是由建设单位和物业管理企业共同完成的。以下哪些项资料是建设单位准备的()。

a《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

b《入住通知书》

c《物业验收须知》

d《业主(住户)手册》

e《业主临时公约》

【答案】a b c

e

【解析】本题考查的是考生对入住准备的掌握程度。《业主(住户)手册》是由物业管理单位编撰的,a、b、c、e是由建设单位制订的。有关内容可参见教材第88~89页。

9.物业装饰装修管理服务包括哪些内容()。

a物业装饰装修的范围和时间管理

b物业装饰装修管理的要求

c物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理

d物业装饰装修现场管理

e物业装饰装修管理流程

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。物业装饰装修管理包括4点内容:①物业装饰装修范围和时间管理;②物业装饰装修管理的要求;③物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理;④物业装饰装修现场管理。所以正确答案为a、b、c、d,有关内容可参见教材第100~102页。

10.物业装饰装修管理应注意哪些问题()。

a在装饰装修项目申报登记时,物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对

b在办理开工手续前,物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备

c在施工过程中,物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料

d对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,要灵活变通、方便业主

e验收工作是装修管理的最后一道工序,如有违章,则需在处理了违章后再进行验收工作

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对装修应注意的问题的掌握程度。d选项“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,要灵活变通、方便业主”应为“对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,应根据相关法规、业主公约及物业装饰装修管理服务协议进行处理”。故选a、b、c、e,有关内容可参见教材第105―106页。

1 1.在巡查物业装饰装修现场时应重点核查哪些内容()。

a检查装饰装修项目是否申报

b检查装饰装修项目是否为已登记的项目

c检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加

d检查装饰装修材料是否为伪劣材料

e检查施工人员的现场操作是否符合相关要求

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对装饰装修管理内容的掌握程度。d选项“检查装饰装修材料是否为伪劣材料”不在物业重点核查内容中。故选a、b、c、e,有关内容可参见教材第103页。

三、案例题

1.某女士购买了一套期房,在办理人住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥

匙。半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要缴纳

这么多物业管理费请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费,为什么假如你是该物业公司的客户服务经理,会如何处理

【答案】(1)该女士应该交物业管理费。

该女士在办理入住手续时,所提出的房屋内部问题,应由房屋出卖人即开发商负责修复解决,与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格,仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件,该女士不能以此为理由拒绝收房,况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙,故从业主人住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。

从法律的角度,物业管理与房屋买卖是两种法律关系,物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体,业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。

因为物业管理服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的,即便业主没有实际居住,但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。

如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙,则另当别论了。

(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。

对于房屋细部问题,若在保修期内,协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。

2.付先生2004年购买了一套120平方米的住房,去同年8月,开发商通知付先生人住。在办理了相关人住手续后,付先生高高兴兴地领到了新房钥匙。在该小区物业公司员工的陪同下,付先生对

新房进行验收。在验收过程中,付先生发现了好几处质量问题,物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是,付先生退回了钥匙,要求等提出的质量问题解决后再来收房。

两个月后,物业公司以挂号信的方式通知付先生,质量问题已经彻底修好,可以收房了。一周后,付先生再次前往收房。经过验房确认:房屋质量问题已基本得到解决。于是付先生收下了新房钥匙,但是物业公司要求付先生交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为,物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费,或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此,付先生与物业公司各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取为什么

答案】(1)物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。

付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙,应视为商品房不符合交付条件,开发商未向其交房。经整改后,验收双方确认商品房符合交付条件,付先生这才收了新房,此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。

(2)根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未

交付给业主期间的物业管理费,物业公司应向开发商收取,而不应由业主承担。

3.某小区居住在十层的业主顾某,擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜

及物品受损。请问假如你是该小区的项目经理,物业管理部门是否有权责令其拆除私装物,为什么

【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。

业主不得擅自改变房屋使用性质和功能,因特殊情况需要改

变使用性质的,应当符合城市规划要求,并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间,改变了房屋的使用性质,违反了法律法规相关规定。应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。

依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为,应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中,对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为,物业管理公司完全有权利予以制止,包括责令顾某拆除私装物,若其不理会,应及时向有关部门报告。

4.某小区业主张某,购买了一只占地面积约8.9平方米,可放水约4.2吨的巨型浴缸,准备安装在其居住的第20层的物业内,遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询,以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由,制if-.~某吊装巨型浴缸。张某将物业管理公司告到法庭,要求排除妨碍,将巨型浴缸安装在自己物业。请问你认为物业管理公司是否有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业张某的诉讼请求能否得到法院的支持为什么

【答案】

(1)物业管理公司有权制止张某吊装巨型浴缸进入其所购买的物业。

(2)物业管理公司有权制止张某,张某的诉讼请求不会得到法院支持。

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利,应当本着安全、合理的原则使用物业,并遵守法律、法规及业主公约的有关规定,同时还应当顾及相邻各方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提。张某安装巨型浴缸,不仅威胁到楼盖安全,还会对整幢大楼的局部结构安全性及正常使用产生较大影响,会妨碍其他业主的正常生活。《物业管理条例》规定,对物业管理区域内违反物业使用法律法规规定的行为,物业管理公司应当制止。物业管理公司行使职权,制止业主安装浴缸的行为正当、合法。

5.你是客服经理负责组织公司新接管的项目入住工作,请说明物业入住的流程,在组织入住的过程中应注意哪些问题

【答案】

物业的流程是:(1)业主凭《人住通知书》、购房发票及身份证登记确认;(2)验收房屋并填写《业主人住房屋验收单》,签字确认;(3)提交办理产权所需资料,签订委托协议,缴纳相关费用;(4)签署有关物业管理服务约定等文件;(5)缴纳当期物业服务等有关费用;(6)领取《业主(住户)手册》等相关文件资料;(7)领取房屋钥匙。

在组织人住的过程中应注意以下问题:

一是业主人住实行一站式柜台服务,方便业主办理手续,二是因故未能按时办理人住手续的,可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理,三是应合理安排业主人住服务办理时间,适当延长办理时间。四是办理入住手续的工作现场应张贴人住公告及业主人住流程图,在显要位置张贴和摆放各类业主人住的标牌标识,作业流程、欢迎标语、公告提示等,方便业主掌握,加快办理进程。五指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导,以便入住工作有秩序地顺利进行。六是注意安全保卫以及车辆引导。

6.如果你是工程部经理,负责物业装饰装修管理工作,请说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容

【答案】物业装饰装修管理包括的内容有:

一是物业装饰装修的范围和时间管理,二是物业装饰装修管理的要求,三是物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理,四是物业装饰装修现场管理。

在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容:

(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目,一要检查装饰装修项目是否申报,二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加,在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的,须指导用户及时申报,办理相关手续。

(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求,如埋人墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管,施工现场的防火设备是否配备,操作是否符合安全要求,现场的材料堆放是否安全,垃圾是

第8篇 物业管理师物业管理实务试题-第八章物业环境管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第八章物业环境管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.关于物业环境管理的描述,以下哪种说法是不准确的()。

a物业环境管理的范围包括物业管理区域内物业公共部位、共用设施和场地等

b物业环境管理包括清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等内容

c环境管理与业主、物业使用人生活工作密切相关

d环境管理是物业管理服务的间接体现,是物业管理的基本内容

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业环境管理的理解。选项d“环境管理是物业管理服务的间接体现,是物业管理的基本内容”中“间接体现”说法不对,应为“直观体现”。故本题选d,有关内容可参见教材第133页。

2.以下哪种方法不属于灭蝇的主要方法()。

a环境治理

b诱杀

c生物灭蝇

d药杀

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对蝇的防治方法的掌握程度。蝇的防治方法主要有三种:环境治理、诱杀和药杀。故本题选c,有关内容可参见教材第138页。

3.对物业绿化管理内容的描述不正确的是()。

a物业绿化管理的内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮等

b绿化管理是为了达到改善、美化环境,保持环境生态系统良好循环的效果

c绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养

d绿化的日常管理包括浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。选项c“绿化的日常管理不包括园林建筑及园林小品维护、绿化标识制作、园林观赏鱼喂养”应为“包括”。故本题选c,有关内容可参见教材第139~140页。

4.对酒店及会所绿化管理要求,说法不正确的是()。

a酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝

b酒店及会所绿化管理工作内容较多、技术要求较高

c为了提高工作效率,可根据绿化员工的技术特长进行合理的工作范围划分

d为了不对客人的活动造成影响,酒店及会所的绿化布置、养护工作应在客人到达前或休息时进行

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项a“酒店及会所绿化管理的重点是清除枯枝”是不正确的,“修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理的重点”。故本题选a,有关内容可参见教材第140~141页。

5.对大型公共区域绿化,说法不正确的是()。

a植物养护应注重对绿地的围护,避免人为因素造成植物损坏

b在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种

c不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物

d不宜使用果树或大花植物作绿化

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的要求的掌握程度。选项b“在植物选用上必须选用生长快、成活率高、抗性强的树种”是不正确的,这是工厂绿化的要求。故本题选b,有关内容可参见教材第140―142页。

6.对灌木的绿化检查重点不包括以下哪个方面()。

a虫害、病害的情况

b有无枯黄枝及折断枝

c植物修剪、造型状况

d花苞及花果枝及时清除

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。灌木的检查重点内容包括:植物虫害、病害的情况;有无攀爬及寄生植物;植物肥水状况;有无枯黄枝及折断枝;植物修剪、造型状况;

植物生长势;松土除草状况等。故本题选d,有关内容可参见教材第142页。

7.以下哪种不属于白蚁的防治方法()。

a环境治理

b挖剿法

c药杀和诱杀法

d生物防治法

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选a,有关内容可参见教材第137页。

8.以下哪种不属于鼠害的防治方法()。

a防鼠和化学灭鼠

b诱杀灭鼠

c器械灭鼠

d生物灭鼠

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对鼠害防治方法的掌握程度。防鼠的主要方法包括环境治理、断*源以及安装挡鼠栅、挡鼠板等设施进行隔防等。故本题选b,有关内容可参见教材第138页。

9.下列要求不属于绿化管理的基本要求是()。

a及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏

b加强绿化保护宣传

c保持植物的正常生长

d人工实行精品式管理,对绿篱、灌木进行人工造型

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的掌握程度。绿化管理的基本要求是:①保持植物正常生长;②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏;④创建社区环境文化,加强绿化保护宣传。选项d“人工实行精品式管理,对绿篱、灌木进行人工造型”是绿化管理针对性要求中的内容。故本题选d,有关内容可参见教材第140~14i页。

10.不属于物业清洁卫生操作基本方法的是()。

a全面清扫

b泳池循环过滤

c绿植修剪

d晶面处理

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对清洁基本方法的掌握程度。选项c“绿植修剪”是绿化管理的内容,不属于清洁卫生操作。故本题选c,有关内容可参见教材第134页。

11.关于绿化管理的方法,说法不正确的是()。

a要建立健全绿化管理制度

b对于乔木,要注意虫害、病害情况;攀爬及寄生植物

c对于草坪,要注意杂草情况;施肥、淋水是否合理

d小区园林在设计时应首先考虑“美观”,然后是“方便”、“实用”

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对绿化管理的理解。选项d“小区园林在设计时应首先考虑‘美观’,然后才‘方便’、‘实用…应该为首先考虑“方便”、“实用”然后才是“美观”。故本题选d,有关

内容可参见教材第143页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.关于建筑物外公共区域清洁说法正确的是()。

a建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁等

b室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等

c建筑物外公共区域的清洁对专业知识和技能要求较高

d建筑物外公共区域的清洁对设备要求较高

e园区水池景观、露天停车场不属于建筑物外公共区域的清洁范围

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务内容的掌握程度。建筑物内公共区域的清洁对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高,建筑物外公共区域则没有较高的要求;园区水池景观、露天停车场均属于建筑物外公共区域的清洁范围。故本题选a、b,有关内容可参见教材第133页。

2.关于清洁卫生服务管理的基本方法,说法正确的是()。

a清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类

b自行作业不需要监督检查,而是要强化清洁服务工作

c清洁卫生不符合物业服务合同的标准,其责任在外包清洁服务公司

d外包管理的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核和管理

e不论哪种管理方式,物业管理企业均应根据物业服务合同的要求,实施清洁服务相关工作

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生服务管理的基本方法的掌握程度。选项b“自行作业不需要监督检查,而是要强化清洁服务工作”应为“自行作业不仅要监督检查,更要强化清洁服务工

作”;选项c“清洁卫生不符合物业服务合同的标准,其责任在外包清洁服务公司”属责任问题,与方法无关。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第134页。

3.清洁卫生的el常管理方法由下面那些内容构成()。

a日检查

b月检查

c季度检查

d半年检查

e专项抽检

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生日常管理方法的掌握程度。清洁工作日常管理由日检、月检及专项抽检组成。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第135页。

4。白蚁的防治方法有()。

a挖巢法

b药杀法

c诱杀法

d捕杀法

e生物防治法

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对白蚁防治方法的掌握程度。白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法和生物防治法。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第137页“白蚁防治”的内容。

5.绿化翻新改造包括()。

a草坪翻新与补植

b花木养护

c园林建筑小品翻新

d花坛植物更换

e林下绿地改造与绿篱翻新补植

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对绿化管理内容的掌握程度。绿化翻新改造内容包括草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等。选项b“花木养护”不属于翻新改造内容。故本题选acde,有关内容可参见教材第140页。

6.对草坪的管理主要包括()。

a杂草状况及修剪是否及时

b施肥、淋水是否合理

c攀爬及寄生植物情况

d表面平整度、秃斑及垃圾杂物

e病虫害情况

【答案】a b d

【解析】本题考查的是考生对绿化管理方法的掌握程度。草坪管理主要包括:杂草状况、修剪是否及时;施肥、淋水是否合理;表面平整度、斑秃;垃圾杂物。故本题选a、b、d,有关内容可参见教材第14页。

7.以下工作哪种属于物业管理的清洁服务内容()。

a建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁

b垃圾收集与处理、管道疏通服务

c草坪修剪

d上门有偿清洁服务、专项清洁工作(打蜡、晶面处理、地毯保洁等)

e外墙清洗、泳池清洗

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对清洁服务内容的掌握程度。清洁服务的内容包括:建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与处理、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务和专项清洁服务;选项c“草坪修剪”属于绿化管理内容;故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第133―134页。

8.物业管理绿化的基本要求有()。

a保持植物正常生长

b保持环境生态系统的良l生循环的效果

c及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造,减少人为践踏对绿化的危害

d创建社区环境文化,加强绿化保护宣传

e加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对绿化管理要求的掌握程度。绿化管理的基本要求包括:保持植物正常生长;加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作;及时对妨碍业主、物业使

用人活动的绿化植株进行改造减少人为践踏对绿化的危害;创建社区环境文化,加强绿化保护宣传,故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第140―141页。

9.清洁卫生管理制度包括以下哪些内容()。

a各岗位的岗位职责

b各项清洁工作的标准操作工艺流程

c各个岗位的操作质量标准;清洁质量检查及预防纠正机制

d清洁卫生操作的基本方法

e员工行为规范

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对清洁卫生管理制度的掌握程度。选项d“清洁卫生操作的基本方法”属于清洁卫生服务方法而不是制度,故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第134―135页。

10.以下哪种不属于蚊子防治的主要方法()。

a环境治理

b诱杀

c药杀

d生物防治

e捕杀

【答案】b d e

【解析】本题考查的是考生对蚊子防治方法的掌握程度。蚊子的防治方法有:环境治理和药杀两种。故本题选b、d、e,有关内容可参见教材第138页。

1 1.以下哪种属于蟑螂的防治方法:

a对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝、防止蟑螂进入

b严格控制食物和水源,及时清理生活垃圾,消除蟑螂食物

c彻底整顿室内卫生,清除残留卵夹,控制和减少高峰季节的蟑螂密度

d做好个人卫生,做好清洁保养工作,控制宠物行为和卫生

e利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等进行化学防治

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对蟑螂防治方法的掌握程度。选项d“做好个人卫生,做好清洁保养工作,控制宠物行为和卫生”是对蚤类、螨类、蚂蚁等的防治方法。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第139页。

三、案例题

“1.某小区居住的张女士,经常与同样居住在小区的其他老年人一起在小区广场上打太极,广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至,树叶已落,枯枝清晰可见。突然,一阵旋风刮来,枯枝纷纷坠落,来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院,诊断为:颈脊髓震荡,颈椎过伸性损伤。请问物业公司对小区内老杨树是否有管理义务对于此案的树木致人伤害,物业公司是否应该承担赔偿责任

【答案】(1)物业公司对小区内老杨树有管理义务。

居住小区物业管理的内容之一是绿化管理,老杨树属于绿化范围,故物业管理公司对小区内的老杨树有管理义务。

(2)对于此案的树木致人伤害,物业公司应负赔偿责任。

老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂,已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁,而物业管理公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝,未及时采取适当措施(如

修剪和放置警示标志等),故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。

2.业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时,因潮湿地滑而摔倒在地,造成骨折住院一个多月,花费医药费数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑,因此,物业公司应负担一定责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中,物业管理公司是否需承担赔偿责任并结合此案例,谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。

【答案】物业管理公司对其大堂具有管理职责,应保证行人在大堂内正常行走的安全,故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成,而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时,亦未设明显警示标志等提醒行人,则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务,则石先生亦应自行承担一部分损害后果。

对管理职责的认识是开放性题目,可以结合环境管理的职责和任务、目的,谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害,从而防范风险。

3.乱派招贴,被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园,也未能幸免。

某花园小区管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象,却屡禁不绝。

实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况:一是经批准人楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他

意图的住户亲友乘隙所为;三是本人承做特定生意的个别住户刻意

所为。

请根据此情况制订管理办法。

提示:可以采取多种方法治理,制作广告牌疏导、把乱贴小广告的人请来说服教育、对屡教不改者列“黑名单”。

【答案】疏导管理:在每幢大厦人口处设置一广告橱窗,为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏(先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了),进而实现对其的有序管理。

说服教育:发现楼内派发广告,当即按照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理,促其上门来接受教育,办法巧

妙)。

对屡教不改的强制管理:某些单位不听劝诫继续乱派广告,就把其列入“黑名单”,严格限制这些单位在花园内的经营活动,直至其做出保证,并确实校正了自己的违规行为时止。

4.你是某物业管理公司的环境管理人员,负责环境卫生和绿化管理工作,请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求。

【答案】清洁卫生服务的主要内容有:①建筑物外公共区域清洁;②建筑物内公共区域清洁;③垃圾收集与处理;④管道疏通服务;⑤外墙清洗;⑥泳池清洁;⑦上门有偿清洁服务;⑧专项清洁工作。

第9篇 注册物业管理师物业管理实务试题

一、单项选择题:

1.住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到( )。

a.98%, 100%

b.98%, 100%

c.98%, 98%

d.100%, 98%

2.具有优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求,有完善的物业管理服务,包括24小时的设备维修与保安服务,这样的条件属于( )。

a.甲级写字楼

b.乙级写字楼

c.丙级写字楼

d.丁级写字楼

3.商场要合理布局,精心策划

b.建筑结构设计单一

c.商务齐全,人员素质杂

d.客流量大

4.工业物业空气污染的防治途径包括( )。

a.教育住户和生产单位改变能源结构,减少直接燃烧

b.硬化地面,减少尘土

c.绿化净化空气中二氧化硫和机动车尾气

d.禁止车辆驶入,减少尾气排放

5.学生公寓的住宿管理,( )不符合规定。

a.寝室成员办理住宿登记卡和床头卡,并将床头卡按要求挂在指定位置。

b.要求学生按时就寝,如有特殊情况,需要向公寓管理人员请假。

c.学生不准擅自调整寝室,如有需要,应按相关规定要求进行调整。

d.对学生公寓进出楼的来访人员验证登记,推销商品者登记进入公寓。

6.物业环境管理的基本原则是( )的原则。

a.以防为主,防治结合

b.一治为主,防治结合

c.以防为主,一治为辅

d.一治为主,以防为辅

7.防治固体废弃物的污染,最有效的办法是杜绝垃圾的( )。

a.形成

b.产生

c.利用

d.处理

8.水体污染防治的主要措施是严格控制工业和生活污水的( )。

a.排放

b.净化

c.处理

d.利用

9.根据《城市绿化规划建设指标的规定》,2000年以后人均公共绿地面积在( )平方米以上。

a.4-5

b.4-6

c.4-7

d.5-7

10.物业管理招标,是指( )或其法定代表的开发商或业主委员会,在为其物业选择管理者时,通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开,由多家物业管理企业竞投,从中选择最佳对象,并与之订立物业管理合同的过程。

a.物业使用人

b.物业所有权人

c.物业占有人

d.物业权利人

11.标价评审主要评审内容不包括( )。

a.标价是否最低

b.投标报价和标底价是否接近

c.标价的构成是否合理可靠,

d.标价是否能满足管理服务需要

12.( )不属于房屋租赁关系终止的情况。

a.房屋租赁期限届满

b.房屋拆迁

c.房屋承租人死亡

d.房屋出售

13.一种由火灾探测器、自动报警器、喷水装置、供水管网、水泵等组成

,固定在建筑物内的消防供水装置,其喷水装置一般在大型建筑、高层建筑、高档建筑等防火重点部位的上方位置设置。这种装置为( )。

a.消防栓

b.消防水枪

c.火灾探测器

d.自动喷水灭火系统

14.消防设施日常使用管理由专职管理员负责,专职管理员( )检查消防设施的使用状况,保持设施整洁、卫生、完好。

a.每天

b.每周

c.每半月

d.每月

15.根据停车场的规划,进出停车场管理要严格。车辆进入停车场要验证发牌、登记。驶离停车场时要( )。

a.验证

b.收牌

c.收牌登记

d.验证、收牌

16.( )是质量手册的基础,是质量手册的支持性文件。

a.工作手册

b.质量手册

c.程序文件

d.工作规程文件

17.物业租赁合同是出租人与承租人就房屋租赁事宜,明确双方的权利义务和责任的协议,即( )的契约。

a.以房屋为租赁标的物

b.以房屋为交换对象

c.以房屋使用权为交换对象。

18.物业管理企业早期介入的咨询服务对象,主要是( )。房地产开发商或投资商,其费用应由开发商承担。

a.开发商

b.业主

c.建筑商

d.销售商

19.卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过( )米。

a.4

b.5

c.6

d.8

20.浴室内安装燃气热水器必须采用强排式,且其排气管不得超出外墙( )厘米。

a.5

b.10

c.15

d.20

21.装修材料须封装不漏,按物业管理公司指定地点堆放;装修材料要及时搬入室内,不得堆放在( )。

a.户内或阳台

b.户门外或公共场所

c.厨房或卫生间

d.户门外或阳台

22.物业档案是指关于物业项目所有的包括过去和现在的一切活动中所形成的,具有参考价值,应当归档保存的各种文字、图表、声像等不同形式的( )。

a.施工记录

b.历史记录

c.登记记录

d.审核记录

23.严重损坏房存有部分( )构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足的现象。

a.结构

b.承重

c.主体

d.辅助

24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。

a.2

b.3

c.4

d.8

25.设施设备维修中修工程更换率为( )左右。

a.10%~20%

b.10%~30%

c.20%~30%

d.30%

26.由于物业类型与规模的不同,( )住宅项目本身需要的配套服务内容要求要多得多,所以对物业管理企业的管理要求就会更高。

; a.小户型

b.大户型

c.经济适用房

d.廉租房

27.根据《城市居住规划设计规范》规定,居住区( )也称配套公建。

a.市政公用设施

b.行政管理

c.其他八类设施

d.公共服务设施

28.( )是指由物业管理企业提供的、与物业的正常使用和业主在住宅小区、写字楼等物业中的生活、工作相配套的一系列商业、教育、卫生、娱乐、金融等经营服务项目的总和。

a.综合经营服务项目运作

b.综合经营服务项目策划

c.综合经营服务

d.公共服务

29.全国物业管理示范项目申报条件规定,住宅小区、工业区建筑面积为( )万平方米以上。

a.8

b.10

c.2

d.5

30.质量手册共分( )章。

a.6

b.7

c.8

d.9

31.在质量体系文件的层次中属于b层次是( )。

a.质量手册

b.程序文件

c.工作规程

d.质量记录

32.会议接待用热水瓶应表面清洁光亮,无水迹,水温控制在( )度以上。

a.60

b.70

c.80

d.90

33.物业管理企业接到急修项目报修的,应在( )小时内赶到现场,( )小时内修理。

a.1 12

b.1 24

c.2 12

d.2 24

34.物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为( )个月。

a.1

b.2

c.3

d.6

35.客户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目,客户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后( )分钟内带齐工具、备件到达维修现场。

a.10

b.15

c.20

d.30

36.编制预案,必须与( )充分沟通,达成共识,以免预案无法落实。

a.主管部门

b.主管领导

c.管辖区业主

d.将来的实际操作者

37.重要投诉,接待后()小时内转呈主管经理进行处置程序。

a.1

b.2

c.3

d.5

38.轻微投诉,不超过()天内或在客户要求的期限内解决。

a.1

b.2

c.3

d.5

39.住宅小区防治物业环境污染的重点工作是( )。

a.商业垃圾

b.医疗垃圾

c.装修垃圾

d.业主和使用人生活垃圾

; 40.投诉的处理时效。轻微投诉一般在2日内处理完毕,超时需经物业部经理批准;重要投诉一般在3日内处置完毕,超时需经公司总经理批准;重大投诉应当在2日内给投诉的客户明确答复,解决时间不宜超过10日。

a.2 3 2 10

b.2 3 3 10

c.2 3 2 5

d.2 2 2 10

二.多项选择题(每小题2分,共20分)

1.建立商场识别系统的作用是( )。

a.引起消费者注意

b.可以使顾客克服记忆困难

c.改善企业形象

d.是商场楼宇促销的一项战略性工程

2.工业物业的特点是( )。

a.投资大,投资回收期长

b.非流动性

c.工业设备的功能不容易过时

d.对周围环境容易产生污染

3.垃圾的处理方法有( )。

a.堆放法

b.填埋法

c.焚化法

d.无害化处理

4.住宅小区绿化的基本任务是( )。

a.开展绿化创收工作

b.推广绿化养护技术

c.为居民创造优美舒适的环境

d.促进居民的身心健康

5.物业专项分包的应具备( )前提条件。

a.物业管理总包单位有相当的管理和协调能力

b.社会化、专业化达到一定程度,社会上有一批专业化的物业管理专业公司

c.业主委员会成立,专业分包得到业主委员会的认可

d.中低物业档次

6.道路交通管理的内容包括( )。

a.建立机动车通行证制度

b.禁止乱停放车辆,尤其在道路两旁

c.限制车速

d.根据辖区内道路情况确定部分道路为单行道、部分交叉路口禁止左转湾

7.物业租赁的租金管理包括( )工作。

a.做好租金的评定工作

b.建立租金底账

c.按时收取租金

d.坚持专款专用

8.立项决策阶段的早期介入项目的市场定位内容主要( )。

a.明确用途功能

b.确立消费档次

c.筛选目标客户

d.推出主打房型

e.选择入市时机

f.消费水平需求

9.物业档案整理工作要求做到( )。

a.分类科学,组卷合理,排列有序

b.保管期限准确,装订整齐、牢固,案卷封面、脊背、卷内目录和备考表(异动记录)填制准确

c.字迹工整,图样清晰

d.载体和装具质地优良,便于保管和利用

10.房屋按常用结构分成( )。

a.钢筋混凝土结构

b.混合结构

c.砖木结构

d.其他结构

11.物业管理企业的房屋小修养护工程项目信息,主要是通过( )渠道收集取得的。

a.走访查房

b.电话

c.随时报修

d.电子邮件

12.小修

工程的考核指标主要有( )。

a.定额指标

b.服务指标

c.安全指标

d.经费指标

13.物业管理企业在选择综合经营项目时应遵守( )原则。

a.日常生活类项目优先

b.易损易耗品项目优先

c.物业管理企业优势特色项目优先

d.中介服务项目优先

14.客户服务中心是物业管理企业接待客户咨询、报修和投诉并进行跟踪、回访的一个部门,具有( )等职能。

a.协调

b.沟通

c.公关

d.服务

15.重大投诉包括( )。

a.公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错,经客户提出而得不到解决的投诉。

b.由于公司责任给客户成重大经济损失或人身伤害的。

c.有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉。

d.因公司的管理服务工作不位、有过失而引起的投诉。

三.判断题(每小题1分,共10分)(正确的将“√”、错误的“×”填入括号中。)

1.房屋附近种植的乔灌木,可不按绿化规范中所规定的乔灌木与建筑和各种管道网的最小距离,只注意不要影响房屋的通风和采光。(×)

2.招标人认为各投标人标价都过高和无法达到招标文件所规定的服务要求,投标作废。(√)

3.干粉灭火器适用于扑灭可燃液体、可燃气体火灾和带电设备等电气火灾,使用范围较广泛。但由于干粉灭火剂基本上没有冷却作用,灭火后,易发生燃烧物复燃的情况。所以,灭火后还应采取其他冷却灭火方法相配合。(√)

4.各种引发突发事件的安全隐患有着共同的特点,所以编制突发事件处理预案可以统一编制,采取相同措施。(×)

5.如果出租人提前收回房屋只要有“必须收回”的理由即可。(×)

6.属有损坏的房屋,由交接人和接管单位协商解决,既可约定期限由交接人负责维修,也可采用其他补偿形式。(√ )

7.不得改变厨房、卫生间、阳台的使用功能,请勿将生活污水排入雨水管道。(√ )

8.计划养护任务完成后,再安排报修任务。(×)

9.房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养。(×)

10.修理项目竣工以业主验收签字为准。其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。(√ )

四.简答题(每小题5分,共10分)

1.综合经营服务项目的策划书的主要内容有哪些

2.对装修施工人员管理内容有哪些

五.案例分析题(每小题5分,共10分)

1.花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居,一个住6楼,一个住5楼。去年10月21日上午9时许,物业管理公司开始给这个单元加压供热。当时,陈某发现自己家的暖气栓(系分户供暖)未开,就找到物业人员将他家的供热栓打开。下午陈某及妻子离开了家,15时许,住在楼下的刘某家人发现楼上往下淌水,就赶紧上楼找陈某,但发现其家无人,后找到物业管理公司将总阀门关闭。但这时,刘某新装修的房屋地板块、门框、家具、屋顶及衣物等已受到不同程度的损害。经查,是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下。由于责任纠缠不清,刘某将物业管理公司及陈某告上法庭。市法院司法鉴定中心及市物价局价格认证中心对刘某的“损失”鉴定结论为:被水浸物品折合人民币3576元。请谈谈你的看法。

第10篇 物业管理师物业管理实务试题-第二章物业管理招标投标

物业管理师物业管理实务试题汇编之第二章物业管理招标投标

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据(),制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

a相关法规的要求

b物业管理费的多少

c物业管理公司的实际能力

d物业管理服务内容

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标概念的理解。物业管理招标,是物业管理服务产品预购的一种方式,即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容,制订符合其管理服务要求和标准的招标文件,由多家物业管理企业或管理公司参与竞标,从中选择最符合条件的竞标者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。故本题选d,有关内容可参见教材第13页。

2.在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,()负责物业管理的招标组织工作。

a建设单位b施工单位c物业产权人d监理单位

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中,由建设单位负责物业管理的招标组织工作。故本题选a,有关内容可参见教材第13页。

3.根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同,可以将物业管理投标分为()招标等类型。

a整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目

b单一招标、综合招标、分块招标

c专项招标、整体招标、分区招标

d专业招标、综合招标、分区招标

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。故本题选a,有关内容可参见教材第14页。

4.物业项目招标,按物业项目的服务方式可划分为()。

a整体项目招标、专项服务招标

b全权管理项目招标、顾问项目招标

c专业招标、综合招标

d单项招标、整体招标

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标类型的掌握程度。根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型,故本题选b,有关内容可参见教材第14~15页。

5.物业管理招标方式分为()。

a公开招标、议标b邀请招标、议标c公开招标、邀请招标d议标、评标

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选c,有关内容可参见教材第16页。

6.前期物业管理阶段是指()。

a物业开发设计、施工建设、竣工验收

b从入住到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

c从物业开发设计到业主人住

d从竣工验收到业主大会选聘物业管理企业承担日常管理前

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。前期物业管理阶段是指从人住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。故本题选b,有关内容可参见教材第16页,第16页的定义和第68页的“前期物业管理”有些区别,请注意。

7.物业管理企业在确定参与招标活动后,应在()的基础上制订切实可行的物业管理方案。

a分析投标物业项目基本情况、周边其他项目基本情况

b分析投标项目的基本情况、拟订物业管理成本

c分析投标项目的基本情况、确定物业管理服务内容

d分析投标物业项目基本情况、确定物业管理模式

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的一般程序的掌握程度。物业管理企业在确定参与招标活动后,、应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上,制订切实可行的物业管理方案。故本题选d,有关内容可参见教材40页。

8.居住型物业的物业管理服务的重点是()。

a基础性的物业管理服务

b特约服务

c经营管理

d紧急事件的预防和处理

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。选项b“特约服务”属于政府物业服务重点;选项c“经营管理’’属于商用类型物业服务重点;选项d“紧急事件的预防

和处理”属于公用事业类型物业的服务重点。故本题选a,有关内容可参见教材43页。

9.招标人在发布招标公告或投标邀请函书的()日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

a 7日b 10日c 15日d 30日

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标的基本要求的掌握程度。招标人在发布招标公告或投标邀请函书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料,向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故

本题选b,有关内容可参见教材18页。

10.按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,投标人少于()或者住宅规模在()以下,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a 2个,2万平方米b 3个,2万平方米c 3个,3万平方米d 2个,3万平方米

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经有关方面同意可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,故本题选b,有关内容可参见教材20页。关于2万平方米的出处,可参见关于统一印发《北京市协议选聘物业管理企业行政许可程序》的通知(京建物[2005]88号)。

11.招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的()。

a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人招标代理负责组建评标委员会,评标委员会的人数一般为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。故本题选b,有关内容可参见教材第22页。

12.物业招标程序中紧接在公布招标公告后的工作是()。

a编制招标文件

b投标申请人的资格预审

c发放招标文件

d接受投标文件

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。物业管理招标的程序是:①成立招标领导小组;②编制招标文件;③公布招标公告;④发放招标文件;⑤投标申请人的资格预审;⑥接受投标文件;⑦成立评标委员会;⑧开标、评标、中标。故本题选c,有关内容可参见教材第20~22页。

13.物业管理招标的程序有:①编制招标文件;②接受投标文件;③投标申请人的资格预审;④发放招标文件;⑤成立招标领导小组;⑥成立评标委员会;⑦开标、评标、中标;⑧公布招标公告,

正确的顺序是()。

a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦

c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。本题选b,有关内容可参见教材第20―22页。

14.物业管理投标过程中,获得了招标信息之后应进行的工作是()。

a项目评估与风险防范b登记并取得招标文件

c准备投标文件 d送交投标文件

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理投标程序的掌握程度。物业管理投标的程序是:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接

受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。故本题选a,有关内容可参见教材第24~28页。

15.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目是()。

a新建的商场b新建的写字楼

c新建的住宅d新建的医院

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标条件的掌握程度。必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目,仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅;新开发的非住宅项目,以及业主人住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下,既可采取招投标方式,也可采取其他方式。故本题选c,有关内容可参见教材第20页。

16.招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人。

a 15b 20c 30d 7

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。故本题选c,有关内容可参见教材第23页。

17.招标人应当自确定中标人之日起()日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

a 15b 7c 20d 30

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。故本题选a,有关内容可参见教材第23页。

18.公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于()日。

a 20b 15c 30d 7

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。故本题选a,有关内容可参见教材第21~22页。

19.采用邀请招标方式的,至少应该邀请(

; )家物业管理企业。

a 5b 7c 4d 3

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标程序的掌握程度。招标人采用邀请招标方式的,应当向3个以上物业管理企业发投标邀请书。故本题选d,有关内容可参见教材第21页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理招标的方式有()。

a公开招标b邀请招标c有限竞争性招标d选择性招标e议标

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标方式的掌握程度。物业管理的招标方式分为:公开招标和邀请招标。故本题选a、b,有关内容可参见教材第16页。

2.物业管理招标投标的基本原则是()。

a物业管理招标由招标人依法组织实施

b在评标委员会的组织、开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上,应当严格遵循相关法律和招标文件的要求,公正对待每一个投标单位

c招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开

d在物业管理招标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动,实事求是,信守诺言

e对招投标方的资格认定须符合相关法律法规的要求

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标基本原则的掌握程度。物业管理招标投标的基本原则是:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第19页。

3.物业管理招标投标的基本要求是()。

a参与招标投标的双方的活动都应符合相关的法律、法规,即合法性

b在物业管理招标投标过程中,双方都应充分考虑市场要素,即适应性

c招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息保持公开,即公开性

d招标方应根据项目的实际情况和业主需求选择物业管理企业,投标方应根据项目的实际情况和业主需求制定物业管理模式,即响应性

e按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,即程序性

【答案】a b d e

【解析1本题考查的是考生对物业管理招标投标基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的基本要求是:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等,都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第18页。

4.物业管理招标投标法律依据是()。

a物业管理条例

b前期物业管理招标投标暂行办法

c中华人民共和国招标投标法

d招标方的有关规定

e物业管理收费管理办法

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标的基本要求的掌握程度。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第18页。

5.物业管理方案中体现物业管理企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容有()。

a项目的整体设想与构思

b组织架构与人员配置

c费用测算与成本控制

d工作目标和计划

e服务承诺

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。关键性内容包括:①项目的整体设想与构思;②组织架构与人员配置;③费用测算与成本控制;④管理方式、运作程序及管理措施。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第41页。

6.物业管理方案的实质性内容包括()。

a服务承诺

b人员培训及管理

c早期介入及前期物业管理服务内容

d工作计划

e管理制度的制定

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理方案基本内容的掌握程度。实质性内容包括:①人员的培训与管理;②管理指标;③管理制度的制定;④档案资料的建立与管理;⑤早期介入及前期物业管理服务内容;⑥常规物业管理服务综述;⑦工作计划;⑧物资装备。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第42页。

7.物业管理服务模式包括()。

a组织架构的设置

b客户定位

c服务需求定位

d经营服务模式确定

e物业的功能定位

【答案】b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务模式的掌握程度。确定招标物业的管理服务模式,是在对项目进行深入调查分析的前提下,结合招标文件的具体要求,确定最符合物业实际情况和业主需求的管理服务重点和主要措施,包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面的内容。故本题选b、c、e,有关内容可参见教材第43页。

8.商用类型的写字楼、综合性商业物业管理服务的重点和难点主要有()。

a经营b设施管理c安全d公用设施无故障的正常运行e特殊服务需求服务

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。一般而言,商用类型的写字楼物业、综合性商业物业管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面。故本题选a、b,有关内容可参见教材第43页。

9.政府物业管理的特殊性主要体现在()。

a维护政府的形象 b设备设施管理c会议接待d安全和保密管理e内部特约服务

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对制订物业管理方案的要点及方法的掌握程度。政府物业管理的特殊性主要体现在维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第43页。

10.物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容有()。

a物业管理企业

b物业管理服务内容

c物业管理费用

d物业管理要点

e物业管理企业规章制度

【答案】b c d

【解析】本题考查的是考生对投标文件编写的掌握程度。物业管理投标文件除按规定格式要求响应招标文件外,最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。故本题选b、c、d,有关内容可参见教材第29页。

11.物业管理招标的主体主要有()。

a建设单位b业主大会c物业产权人d物业使用人e业主委员会

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标主体的掌握程度。物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第13页。

12.物业管理招标投标的特点主要有()。

a综合性b公正、合理性c公开、公平性d特殊性e差异性

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标投标特点的掌握程度。投标方所提供的服务具有综合性;投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采用有差异的方式和策略;物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第15页。

13.下列属于常规物业管理招标内容的有()。

a客户管理、客户服务和便民措施

b精神文明建设

c物业的租赁经营

d参与物业的竣工验收

e财务管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理招标内容的掌握程度。常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有:①项目机构的建立与日常运作机制的建立;②房屋及共用设施设备的管理;③环境与公共秩序的管理,包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等;④客户管理、客户服务和便民措施;⑤精神文明建设;⑥物业的租赁经营;⑦财务管理,包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第17页。

14.物业管理投标的主要风险来自于哪些方面()。

a政府相关单位b招标人c招标物业d投标人e竞争对手

【答案】b c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。故本题选b、c、d、e,有关内容可参见教材第26页。

15.物业风险的防范与控制的具体措施有()。

a严格按照相关法律法规的要求参与投标活动

b对项目进行科学合理的分析、评估

c完善企业自身的管理

d选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业

e不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业管理风险的防范与控制的掌握程度。物业管理风险防范与控制的具体措施有:严格按照相关法律法规的要求参与投标活动;对项目进行科学合理的分析、评估;完善企业自身的管理;选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业;慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件条款和招标方的特殊要求”与“慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊要求”相矛盾,故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第26~27页。

三、案例题

1.你是一家物业公司的管理入员.由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。

请问:(1)你将按怎样的程序开展投标工作你的标书中的主要内容有哪些(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原

则是什么(3)在物业管理投标活动中,对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素

【答案】

(1)投标程序:①获取招标信息;②项目评估与风险防范;③登记并取得招标文件;④准备投标文件;⑤送交投标文件;⑥接受招标方的资格审查;⑦参加开标、现场答辩和评标;⑧签约并执行合同。

标书的主要内容:分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括:①公司简介;②公司法人地位及法定代表人证明;③招标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是:物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

(2)基本要求:①参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等都必须符合相关法律法规的要求,并接受有关部门的监督与管理;②在物业管理招标投标过程中,无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素;③招标方应根据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求,选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的管理企业及服务;对投标方而言,不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案,还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险,在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动;④按照国际惯例和相关法律法规的要求,应明确招标投标的相关程序和时间安排,确保招标投标活动顺利实施。

基本原则:①物业管理招标由招标人依法组织实施;②在评标委员会的组成以及开标、答辩、记分、评标、定标等程序和方法上应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求,公正的对待每一个投标单位,禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益;③招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开,而且是主动针对所有受众的,应使投标招标活动的每一个环节都保持高度透明,确保投标招标公平、公正的实施;④在物业管理招标投标过程中,招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动。

(3)在物业管理的投标活动中,应考虑以下几个方面的因素:①投标物业的基本情况;②招标物业项目的定位;③业主的需求;④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况;⑤招标条件和招标过程;⑥竞争对手;⑦企业自身条件的分析。

2.你是某物业公司的管理人员,由你负责制定某项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容

第11篇 物业管理师物业管理实务试题-第七章房屋及设备设施管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。

a砖木结构

b混合结构

c钢筋混凝土结构

d墙承重结构

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为:砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项d“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的,有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

2.以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。

a房屋完好率

b危房率

c维修率

d设施设备完好率

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

3.以下不属于房屋组成部分的是()。

a非承重墙

b门窗

c电气

d树木

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

4.房屋的结构部分不包括哪一项()。

a基础

b承重构件

c屋面

d暖通

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项d“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页

“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。

5.不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。

a计划性预防维修

b紧急抢修

c状态监测下的预防维修

d改善性的预防维修

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项b“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第1 12~1 13页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。

6.不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。

a建立针对承包方的检查监控制度

b保证签约主体与实施主体一致

c明确在出现情况时的责任方

d明确服务的技术指标

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项a“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意的问题,而不是“订立”应注意的事项。有关内容可参见教材第125~126页“共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制”的内容。

7.关于消防设施维修保养人员的职责,以下说法不正确的是

()。

a维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

b维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于2次到现场做一般性检查

d实行24小时值班制度,对消防设施出现的故障及时修复,保证其正常运行

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后,在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。

8.以下各项不属于排水系统的是()。

a污水系统

b雨水系统

c中水系统

d工业废水系统

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项c“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的

内容。

9.给排水系统管理的注意事项中,不正确的是()。

a应保证消防用水的基本储备

b雨水、污水合流排放

c餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池

d北方地区应注意冬季管道防冻

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项b“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”

的内容。

10.以下说法中不正确的是()。

a完好房是指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好的房屋

b危险房是指房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定和承重能力的房屋

c严重损坏房是指房屋年久失修,结构有明显变形或损坏,需进行大修或翻修、改建的房屋

d设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项a“完好房是指房屋结构基本完好,少量构部件有轻微损坏,装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”

的解释。有关内容可参

见教材第109~1 10页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.房屋及设施设备的维修保养包括,对房屋和设施设备进行的()。

a维护

b清洁及润滑

c故障维修

d状况普查

e定期检查

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括:对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等,不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。

2.按房屋层次和高度可分为()。

a平层建筑

b低层建筑

c多层建筑

d高层建筑

e超高层建筑

【答案】b c d

【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选b、c、d,有关内容可参见教材第108页。

3.房屋的基本组成部分,结构部分包括()。

a基础

b承重构件

c屋面

d暖通

e楼地面

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等,选项d“暖通”属于设施设备部分。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第108页。

4.房屋的基本组成部分,设施设备部分包括()。

a水卫

b电气

c消防系统

d门窗

e非承重墙

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷电梯)等项目,选项d“门窗”属于装修部分,选项e“非

承重墙”属于结构部分。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第108页。

5.房屋及设施设备维修养护计划的实施中,应注意控制的因素有()。

a质量的控制

b进度的控制

c成本的控制

d人员的控制

e紧急事件的控制

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素:质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第116―117页。

6.设施设备的状态管理包括的内容有()。

a设备的检查

b设备的状态监测

c定期预防性试验

d设备故障诊断技术

e节能管理

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面:设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第122页。

7.订立外包管理合同应注意的事项有()。

a在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致

b合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失,明确在出现情况时的责任方,以免在出现问题时产生纠纷

c应在合同中明确服务的技术指标标准,并尽量采取量化形式,便于检验

d委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件,既便于监督服务过程,也便于掌握设施设备状况

e建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项e“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第125~126页。

8.关于消防设施设备维修保养人员的职责,以下说法正确的是

()。

a维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任

b维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告

c对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于一次到现场做一般性检查

d实行24小时值班制度,对消防设施出现的故障及时修复,保证其正常运行

e按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项b“维修保养人员进入现场后,在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”;选项c“对维修保养的消防设施运行情况,每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第119―120页。

9.关于供配电系统的种类说法正确的是()。

a按供电方式的不同分为高压供电和低压供电

b按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电

c按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电

d按供电性质分为长期供电和临时供电

e按供电类型方式分为交流电和直流电

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项e“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选abcd,有关内容可参见教材第126页。

10.属于共用设施设备运行管理主要内容的

是()。

a制订合理的运行计划

b外包的选择

c节能管理

d配备合格的运行管理人员

e建立健全必要的规章制度

【答案】a c d e

【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括:制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理,选项b“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选a、c、d、e,有关内容可参见教材第121~124页。

1 1.属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。

a加强宣传和培训,树立节能意识

b建立能源消耗的计划和考核制度

c对设备或工艺进行改造

d尽量安排设备能够连续、满载开动使用

e合理设定运行参数(如空调温控点)

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第123~124页。

三、案例题

1.某业主4年前在某小区购买了一套商品房,但一直没有居住。一天,该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知,经查看,是所购商品房卫生间的水表接头处破裂,并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损,两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为,自己并未人住所购商品房,水管破裂不是自己人不造成的,而是水表接头处老化断裂所致,自己不应对漏水负全责。

物业公司认为,业主购买房屋后,房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

请问楼上业主长期未入住,其房屋中管道老化破裂,给楼下业主造成的损失应该由谁来承担在紧急情况下,物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修,因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担

【答案】(1)首先,根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定:房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中,业主购房已满4年,则开发商不承担责任。

本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内,虽然不是业主人为造成的,但由于房屋所有~,ii,_jen有,从物业公司提供服务的公共性质考虑,物业公司既没有权力私自打开房间进行检

查,在没有备案的情况下,也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此,水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况,也并不排除物业公司承担责任的可能性:若在本案例中,物业公司在接到楼下业主反映的情况后,没有及时采取措施,如未联系楼上业主,而采取消极的不作为,致使楼下业主的损失扩大,则物业公司存在过错,可能也会就扩大的损失承担责任。

(2)物业公司在无法联系到业主,而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下,(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修,如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失,赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。

紧急避险是指:为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险,不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可,进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件:①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外,为了避免在紧急情况下,物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失,也为了避免在采取紧急措施后,在责任确定上与业主之间产生纠纷,我们建议物业公司与业主最好在

《物业管理服务合同》中,对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形,如:紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。

2.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天,王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时,桌面突然脱落,将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间,造成食指、中指关节骨折。事

后,王先生找到某物业公司,认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的,与物业公司的管理没有关系。因此,王先生将物业公司告上法庭。

石桌桌面重达90公斤,石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接,安装时只用了树脂和水泥粘合。

庭审中,物业公司认为,在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用,而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的,是她自己的过错造成的,而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此,物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤,物业公司是否要承担赔偿责任王先生是否也应该承担部分责任

【答案】

(1)王先生的女儿受伤,物业公司要承担赔偿责任。

根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定,小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故,物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是,不是全部赔偿责任,而是部分责任。

(2)由于王先生作为女儿的监护人,没有尽到监护责任,也负有一定责任。

3.甲小区某楼602室由华某承租,502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时,未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网,被鸟钻进管道内筑巢,致使管道堵塞。一天,遭遇大雨,因落水管道堵塞,雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台,因该阳台排水izl已封死,积水无法排出,沿602室周围墙角渗人502室,致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任

【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定,小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治

安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善,未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和

疏通,致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内,造成王某财产损失,对此,物业管理公司应承担主要责任。

(2)华某未经物业公司同意,擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死,使阳台的积水无法从排水管及时排出,加重了王某的财产损害。为此,华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。

4.张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上,张老太太到天台去收晾晒在外的衣物,当从天台下楼时,楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑,只好摸索着下楼。结果,不慎从楼梯上摔下,造成两只手小臂骨折,其中右臂粉碎性骨折,左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为:自己之所以被严重摔伤,完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任该物业公司是否应对张老太太进行赔偿

【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。

物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定,物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务,本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换,未尽到相应的管理和维护义务,最终导致张老太太身体严重受伤,身心受到伤害,物业公司对此负有责任。

(2)同时,依据《物业管理条例》的相关规定,“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”故,物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。

5.你是工程部管理人员,负责房屋及设施设备的管理工作,请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些

【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有:房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术

支持。

“6.你是工程部管理人员,负责房屋及设施设备的维修工作,请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题

【答案】应注意以下问题:

(1)质量的控制:对维修养护质量有影响的要素进行有效控制,并加强对工程质量的验收检查,确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。

(2)进度的控制:物业的房屋和设施设备的使用率较高,停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制,既可以减少维修养护工作对物业使用的影响,也有利于降

低成本。

第12篇 物业管理师物业管理实务试题-第十一章物业财务管理

物业管理师物业管理实务试题汇编之第十一章物业财务管理

一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)

1.商品房销售时,专项维修资金的缴纳比例是()。

a购房款的1%一2%

b购房款的2%~3%

c,购房款的3%~4%

d购房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金有关规定的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定,在销售商品房时,购房

者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修资金。故本题选b,有关内容可参见教材第176页。

2.在物业管理企业发生更迭时,代管的维修资金账目经业主大会审核无误办理账户转移后续后,自双方签字盖章之日起()。

a 10日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

b 15日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

c 20日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

d 30日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在物业管理企业发生更迭时,代管的维修资金账目经业主大会审核无误后,应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。故本题选a,有关内容可参见教材第176页。

3.在业主转让房屋所有权时,结余的维修资金()。

a结余部分退还

b结余部分不予退还

c结余部分退还新产权人补缴

d结余部分不予退还随房屋所有权同时过户

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。在业主转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。故本题选d,有关内容可参见教材第176页。

4.因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修资金()。

a按账面余额按户数退还业主

b按缴纳数额扣除发生数额按面积退还业主

c按账面余额按面积退还业主

d按账面余额按业主个人缴纳比例退还业主

【答案】d

【解析】本题考查的是考生对专项维修资金管理的掌握程度。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。故本题选d。有关内容可参见教材第176页。

5.物业管理企业可于年度终了时按年末应收取账款余额的()计提坏账准备金,计入管理费用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的掌握程度。物业管理企业可于年度终了时,按照年末应收取账款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金,计人管理费用。故本题选c,有关内容可参见教材第169~170页。

6.关于物业管理项目财务管理,说法不正确的是()。

a分为独立核算和非独立核算两种形式

b物业管理项目财务管理是指在一个独立行驶管理权的基层物业管理单位内,独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编辑、控制、使用及管理和分析的财务活动

c酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作

d物业管理项目机构财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态,又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理项目财务管理的掌握程度。选项c“酬金制条件下业主有权利直接干预物业管理项目机构的财务工作’’应为‘‘酬金制条件下业主有通过业主大会及其机构监督物业管理项目机构财务管理的权利,但又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作”。故本题选c,有关内容可参见教材第170“ 171贞。

7.酬金制的物业服务费计提基数为()。

a预收服务资金

b实收服务资金

c预收服务资金和其他收入

d实收服务资金和其他收入

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。物业服务费用酬金制应以预收的物业服务资金为计提基数。故本题选a,有关内容可参见教材第172页。

8.酬金制的年末结余资金归属()。

a全体业主

b物业管理企业按比例提取后,剩余部分归全体业主

c用于业主委员会经费

d计人物业管理的利润

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业服务费用酬金制的掌握程度。酬金制下,物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。故本题选a,有关内容可参见教材第172页。

9.以下不属于物业管理企业主营业务收入的是()。

a无形资产转让收入

b物业管理收人

c物业经营收入

d物业大修收人

【答案】a

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括:物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。选项a“无形资产转让收入”属于其他业务收入。

故本题选a,有关内容可参见教材第168~169页。

10.以下不属于物业管理企业利润构成的是:

a营业利润

b投资净收益

c营业税及附加

d补贴收入

【答案】c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业利润的掌握程度。物业管理企业的利润构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。选项c“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选c,有关内容可参见教材第170页。

11.以下不属于物业服务费成本(支出)的是()。

a物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用

b营业税及附加

c物业管理区域绿化养护费用

d办公费用

【答案】b

【解析】本题考查的是考生对物业服务费成本(支出)构成的掌握程度。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:①管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化保养;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业管理企业固定资产折旧;⑧物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。选项b“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选b,有关内容可参见教材第173~174页。

二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)

1.物业管理企业的财务管理包括()。

a成本和费用管理b利润管理c专项维修资金的管理d税金管理

e营业收入管理

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业财务管理的掌握程度。物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第168页。

2.主营业业务收入包括()。

a物业经营收人b物业大修收入c人户维修收入d特约服务收入

e物业管理收入

【答案】a b e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业营业收入的掌握程度。物业管理企业主营收入包括:物业管理收入、物业经营收人和物业大修收入。故本题选a、b、e,有关内容可参见教材第168~169贞。

3.物业服务费用构成包括()。

a物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

b办公费用

c物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

d物业共用部位、共用设施设备的大中修费用

e物业管理企业固定资产折旧

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业服务费成本(支出)构成的掌握程度。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:①管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;②物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;③物业管理区域清洁卫生费用;④物业管理区域绿化保养;⑤物业管理区域秩序维护费用;⑥办公费用;⑦物业管理企业固定资产折旧;⑧物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;⑨经业主同意的其他费用。选项b“营业税及附加”属于物业管理企业税费。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第173~174页“物业服务费成本(支出)构成”的内容。

4.公房销售时,缴纳维修资金的提取比例是()。

a多层住宅不低于售房款的20%

b多层住宅不低于售房款的25%

c多层住宅不低于售房款的30%

d高层住宅不低于售房款的25%

e高层住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房【1998】213号)的规定,在出售公房时,售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,该部分专项维修资金属售房单位所有。故本题选a、e,有关内容可参见教材第176页。

5.下列属于物业经营收入的是()。

a房屋出租收入

b会所收入

c废品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物质销售收入

【答案】a b

【解析】本题考查的是考生对物业经营收入的掌握程度。物业经营收入是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收人,如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施所取得的收入。选项c“废品回收收入”、选项d“房屋中介代理收入”和选项e“材料物质销售收入”都属于“其他业务收入”。故本题选a、b,有关内容可参见教材第168~169页。

6.企业发生坏账损失时,如何进行处理()。

a企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金

b收回已核销的坏账增加坏账准备金

c不计提取坏账准备金的物业管理企业,其所发生的坏账损失,计入管理费用

d收回已核销的坏账,增加管理费用

e收回已核销的坏账,减少坏账准备金

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用的管理的掌握程度。企业发生坏账损失时,要:企业发生的坏账损失,冲减坏账准备金;收回已核销的坏账,增加坏账准备金;不计提取坏账准备金的物业管理企业,其所发生的坏账损失,计入管理费用;收回已核销的坏账,冲减管理费用。选项d“收回已核销的坏账,增加管理费用”应为“收回已核销的坏账,冲减管理费用”;选项e“收回已核销的坏账,减少坏账准备”应为“收回已核销的坏账,增加坏账准备金”。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第170页。

7.物业服务费的测算编制应考虑的因素有()。

a区分不同物业的性质和特点

b根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算物业服务成本

c固定资产的折旧

d做到收支平衡略有结余

e物业管理人员素质

【答案】a b c d

【解析】本题考查的是考生对物业服务费的测算编制的掌握程度。应考虑的因素有:①物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;②物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本;③物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;④物业管理属微利性的服务行业,物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业管理企业得以可持续发展。故本题选a、b、c、d,有关内容可参见教材第173页。

8.物业服务费的编制依据有()。

a管理计划

b实施计划

c物业正常维修和养护计划

d物业管理人员素质

e收费标准和可收费的管理面积

【答案】a b c e

【解析】本题考查的是考生对物业服务费编制依据的掌握程度。收入的编制方式通常是依据收费标准和可收费的管理面积;支出的编制依据包括管理计划及实施计划所需物业服务成本和物业正常维修和养护计划。故本题选a、b、c、e,有关内容可参见教材第174页。

9.确定物业服务费成本构成的注意事项有()。

a详细b全面c测算依据准确d平时注意收集数据e多用估值

【答案】a b c

【解析】本题考查的是考生对确定服务费成本构成的注意事项的掌握程度。注意事项有:一是要求详细,把具体消耗或支出费用分解得越具体,才越真实;二是全面,不要漏项;三是测算依据准确,不用或少用估值。故本题选a、b、c,有关内容可参见教材第174贞。

10.以下关于物业管理企业的成本费用和税费的说法,正确的()。

a物业管理企业营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等

b物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加,收益环节的所得税等

c物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款余额的3%一5%计提坏账准备金,计人管理费用

d物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、专项维修资金、房租等行为,不计征营业税,但对

从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税e实行一级成本核算的物业管理企业,可不设间接费用,有关支出直接计人管理费用

【答案】a b d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理企业成本费用和税费的掌握程度。选项c“物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款余额的3%~5%计提坏账准备金,计入管理费用”应为“物业管理企业可以于年度终了时,按照年末应收取账款余额的0.3%~0.5%计提坏账准备金,计人管理费用”。故本题选a、b、d、e,有关内容可参见教材第169~170页。

11.以下关于物业管理服务费用的说法,不正确的是()。

a包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式

b酬金制是指在预收的物业服务资金中技约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足由业主享有或承担

c采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金

d采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费

e无论是在酬金制还是包干制下,物业管理项目都是的会计主体

【答案】c d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理服务费用的掌握程度。选项c“采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”应为“采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金”;选项d“采取酬金制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”应为“采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费”;选项e“无论是在酬金制还是包干制下,物业管理项目都会计主体”应为“在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体;在包干制下,物业管理项目的会计主体是物业管理企业”。故本题选c、d、e,有关内容可参见教材第171―173页。

12.以下关于专项维修资金的说法,正确的是()。

a专项维修资金由业主或物业使用人交纳,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造

b专项维修资金属于开发商所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质

c在大、中修和更新改造费用不足时,由物业管理企业决定向全体业主续筹资金

d专项维修资金应当在银行专户存储,专款专用,不得用于任何投资

e业主大会成立后,维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施

【答案】a d e

【解析】本题考查的是考生对物业管理专项维修资金的掌握程度。选项b“专项维修资金属于开发商所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质”应为“专项维修资金属于业主所有,物业管理单位的管理和使用属于代管性质”;选项c“在大、中修和更新改造费用不足时,由物业管理企业决定向全体业主续筹资金”应为“在大、中修和更新改造费用不足时,由业主大会决定向全体业主续筹资金”。故本题选a、d、e,有关内容可参见教材第175~176页。

三、案例题

1.请写出物业服务费成本(支出)构成,并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。

【答案】(1)物业服务费成本(支出)构成:

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

> ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

③物业管理区域清洁卫生费用;

④物业管理区域绿化养护费用;

⑤物业管理区域秩序维护费用;

⑥办公费用;

⑦物业管理企业固定资产折旧;

⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用;

⑨经业主同意的其他费用。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有:

①公共建筑及道路土建零修费;

②给排水设备日常运行维护费用;

③电气系统设备维护保养费;

④消防设备日常运行维护费用;

⑤电气系统设备运行能源费等。

2.说明业主大会成立前、后维修资金的使用审批程序。

【答案】在业主大会成立前,专项维修资金的使用由售房单位委托管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拨。在业主大会成立后,维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施。

3.如果你是某物业公司的物业管理人员,请说明物业服务费的内容构成

【答案】(1)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业公共部位、共用设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化保养;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业公共部位、共用设备设施及公众责任保险费用;

(9)经业主同意的其他费用。

4.如果你是某物业公司的管理人员,请说明物业管理包干制和酬金制的概念

【答案】包干制:指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制:指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物来管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足由业主享有或承担。

5.如果你是某物业公司的管理人员,公司委派你开展物业服务费的测算编制工作,请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素

【答案】(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。