物业管理员招聘试题答案60分钟（十二篇）

发布时间：2024-01-01 热度：78

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物业管理员招聘试题答案60分钟

第1篇物业管理员招聘试题答案60分钟

物业管理员招聘试题及答案(60分钟)

一、填空(20*2分)

1、根据物业管理条例,物业管理活动的主体是: 。

2、专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的中修、、、。专项维修资金归所有;

3、《物业管理条例》第三十五条规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、、、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

4、《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

5、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年;管道堵塞

个月;供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期。

6、一般的民用建筑是由、、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。

7、一套完整的施工图,除了要有图纸目录和设计说明书以外,还应包括以下专业图纸:

①图 ② 图 ③ 图 ④ 图

8、物业管理综合服务一般分为: 服务和服务。

二、问答题(2*10分)

1、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料

2、物业管理员在物业管理活动中的主要职责是什么

三、论述题(2*20分)

1、根据您以往的经验,您认为物业管理工作中最棘手的问题是什么您是怎么处理的

2、谈谈您对物业管理市场或者物业管理企业的认识。(比如:一个好的物业公司应该有怎样的组织机构或管理模式怎样的服务理念当前市场的物业管理企业主要存在哪些优势或弊端请不拘形式随意发挥,可以谈一个问题,也可以谈多个问题)

答案:

填空

1、业主2、大修、更新、改造3、服务质量或服务标准、服务费用

4、违反合同约定或违约或未按合同约定提供服务或未提供约定的服务

5、 5年 1年 2个月 2个 6、基础墙体

7、建筑施工结构施工设备施工电气施工 8、常规性特约

简答

1、第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四) 物业管理所必需的其他资料。

2、

1) 配套设施的完善问题;

2) 水电供应容量的问题;

3) 安全保卫系统;

4) 垃圾的处理方式;

5) 高层建筑物外观的清洁问题;

6) 消防设施问题;

7) 物业管理所需设备问题;

8) 对建筑材料的意见;

9) 其他问题。

第2篇物业绿化管理程序

物业绿化管理控制程序

1.0目的

加强绿化植物养护,确保绿化植物正常生长,为业主和住户提供空气清新、优美的园林环境。

2.0范围

适用于公司物业管理辖区的绿化养护服务。

3.0职责

3.1 绿化员负责管辖范围内绿化养护工作的具体实施。

3.2 绿化班长负责绿化工作的安排和现场巡视。

3.3 环洁部主管负责编制绿化植物年度养护计划,并组织实施;每周对绿化工作检查一次,并填写《绿化巡检记录表》。

3.4 管理处主任负责审批绿化植物年度养护计划;每月对绿化工作检查一次,并填写《绿化巡检记录表》。

3.5 品质督导负责每月对绿化工作进行抽查,并将检查结果填写到《管理服务检查情况汇总表》。

3.6 综合部负责绿化植物的标识。

4.0定义

4.1 乔木:指有明显主干,生长高度能超过2米以上的树木,如:行道树、孤植树等。

4.2 灌木:指无明显主干,生长高度在2米以下的树木。

4.3 地被植物:指贴地或匍匐生长的植物,包括草坪、藤本植物等其它草本植物。

4.4 种植:指将被移栽的植物按要求栽种于新地的操作。

4.5 移植:指在种植成活后的植株还需移动到其它位置以达到绿化、设计效果的栽植操作。

5.0工作程序

5.1 绿化工作是物业服务质量的重要窗口,是关键服务工作之一。环洁部主管根据本物业小区的地形、地貌特点,编制绿化工作方案、绿化工作应做到:

a) 小区公共绿地庭院绿地及道路两侧绿地合理分布,花坛、树木、建筑小品配置得当;

b) 新建小区公共绿地达到人均1平方米以上,归区改造的小区人均绿地不低于0.5平方

米;

c) 绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象。

5.2 环洁部主管组织相关人员编制绿化乔木、灌木、草坪的种植、整形、修剪、补种、施肥、

除草、病虫防治的作业指导书,包括各环节的服务规范、服务提供规范、各种设备机具的使用操作规程及绿化检验标准检验方法,经管理者代表批准后执行。各绿化人员严格有关作业文件操作服务。

5.3 绿化人员要求,应编制《绿化服务人员任职要求和岗位职责》对绿化各岗位人员的年龄、身体状况、文化、工作经历、技能做出规定,经管理者代表批准后执行绿化作业技能较强属关键过程,每年对绿化人员进行定期技能培训,技能鉴定合格才能上岗。

5.4 每日绿化作业结束操作人员应填写《环洁部工作日志》记录作业内容和具体数据,对各种花草树木的种植管理做到对其质量可追溯性。

5.5 绿化的消杀(病虫防治)参照《环境消杀控制程序》执行,喷洒农药的浓度剂量符合有关标准,农药空瓶按规定集中送有资格部门无害化处理。

5.6绿化修剪:注意一观察二修剪三处理;草坪高度不得高于15cm,修剪后的草坪高度为5-10cm,并遵守1/3原则。

5.7绿化浇灌:不干不浇,浇则浇透;夏秋季浇灌水的时间一般是早晨,春冬季浇水时间一般为午后。

5.8绿化施肥:勤施薄施。

5.9 外包绿化的管理,绿化负责人对外包绿化服务加强监督检查,确保外包服务也应按公司有关作业文件操作,其绿化质量达到要求才能验收,否则重新种植修剪等服务。

5.10 绿化植物的标识按《服务提供控制程序》规定实施。

6.0支持/相关文件

《服务提供控制程序》

《环境消杀控制程序》

《环洁部工作手册》

《城市绿化工程施工及验收规范》cjj/t82-99

绿化植物花草种植修剪养护管理消杀作业指导书

7.0记录

《环洁部工作日志》

《消杀工作记录表》

《绿化巡检记录表》

第3篇 z物业管理公司各部门的主要职能划分

办公室:办公室是总经理领导下的综合办事机构,也是综合管理部门。主要负责公司内部日常行政事务,包括拟写文书,组织会议,管理人事,后勤,档案,培训员工以及接待来访客各项工作。

财务部:财务部在公司经理领导下,参与企业经营管理,搞好财务核算。财务人员必须按照国家有关财务管理的政策、法规和企业的规章制度,监督企业资金和资产的安全有效运转,负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,要经常向总经理报告公司财务情况。

管理部:管理部应按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的环境卫生、环境保护、绿化、保安、消防、车辆管理等工作。

服务部:服务部应依法建立各类服务网点,开展代办业务,监督、检查服务网点的服务态度和遵纪守法情况,最大限度地为物业管理区域内的各类用户提供优良的服务。

工程部:工程部是负责物业维修及设备运行的技术管理部门,其主要职能是实施物业管理区域内的房屋修缮及其配套设备的维护,组织管理人员维护、管理好物业管理区域内的房屋建筑及各种配套设备。做好物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。

第4篇丽江物业管理评审控制程序

1.0 目的

按计划的时间间隔评审质量管理体系,包括对质量方针、目标的评审,确保质量管理体系持续的适应性、充分性和有效性。

2.0 范围

适用于对丽江花园物业管理公司质量管理体系的评审。

3.0 职责

3.1总经理主持管理评审会议并负责对《管理评审报告》的审批。

3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运行情况,组织管理评审会议的召开,组织编写《管理评审报告》。

3.3行政部负责评审计划的制定,收集并提供管理评审所需资料,建立并保存管理评审会议记录,协助管理者代表编制《管理评审报告》,负责组织对评审后的纠正、预防措施的跟踪和验证。

3.4各部门负责准备、提供与本部门工作有关的对质量管理体系评审所需的资料、参加管理评审会议,实施会议提出的纠正与预防措施。

4.0 定义(无)

5.0 工作程序

5.1管理评审频次

5.1.1 管理评审每年至少进行一次,发生下列情况可增加评审次数,具体评审时机由总经理确定。

5.1.2 内部审核之后,外部(第二或第三方)审核之前。

5.1.3 出现重大质量事故或有重大的客户投诉。

5.1.4 认证证书即将到期。

5.1.5 社会环境、市场需求、公司机构发生重大变化。

5.1.6 总经理认为必要时。

5.2评审前的准备工作

5.2.1 行政部必须于管理评审前编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,总经理批准。计划主要内容包括:

a) 评审时间;

b) 评审目的;

c) 评审范围及评审重点;

d) 参加评审部门(人员);

e) 评审依据;

f) 评审内容。

5.2.2 行政部在管理评审前做好会议筹备工作,并通知参加评审的人员以及准备本次评审的计划和有关资料。

5.2.3 各有关部门应整理好本部门质量管理体系运行的相关资料送行政部汇总整理后报管理者代表。

5.2.4 参加管理评审会议人员:总经理及受邀请的部门负责人和有关人员。

5.3评审输入

管理评审输入包括以下方面的内容:

5.3.1质量方针、目标和指标的贯彻实施情况及其适宜性。

5.3.2审核结果(包括内部、外部质量管理体系审核的结果)。

5.3.3质量管理体系运行的有效性及其组织结构的配置和调整。

5.3.4顾客反馈情况,包括满意程度测量结果及与顾客沟通的结果等。

5.3.5过程业绩和产品的符合性,包括过程、产品测量和监控的结果。

5.3.6改进、预防和纠正措施的状况,包括对纠正和预防措施的实施及其有效性的监控结果。

5.3.7以往管理评审的跟踪措施的实施及有效性。

5.3.8可能影响质量管理体系的变更。

5.3.9相关方所关心的问题。

5.3.10改进的建议及其它。

5.4实施评审

5.4.1 总经理主持召开管理评审会议,管理者代表报告质量管理体系的总体运行情况,有关部门汇报质量管理体系运行的相关情况,参加会议的各部门负责人以及有关人员对评审输入进行评价,对存在或潜在的不合格提出纠正和预防措施,确定责任人员和整改要求。

5.4.2 总经理对所涉及管理评审内容作出结论性的评价意见,行政部负责形成会议记录。

5.5评审输出

管理评审的输出包括以下方面的任何决定和措施:

5.5.1 质量管理体系及其过程有效性的改进,包括对质量方针、目标、组织结构、过程控制和产品质量方面的评价。

5.5.2 与顾客要求有关的产品的改进,对现有产品符合要求的评价,包括是否需要进行产品、过程审核等与评审内容相关要求。

5.5.3 资源需求等。

5.6管理评审报告

5.6.1 管理评审结束后,由行政部协助管理者代表起草《管理评审报告》。

《管理评审报告》内容如下:

a)本次评审的目的、范围、依据和信息;

b)参加本次评审的人员、日期、地点;

c)对质量管理体系评审的综述和结论;

d)相关部门需采取的纠正或预防措施。

5.6.2 《管理评审报告》经总经理批准后,形成正式文件,发至每个参加评审活动的部门及相关人员。

5.6.3 根据《管理评审报告》的要求,各相关部门实施纠正或预防措施。

5.6.4 行政部跟踪《管理评审报告》有关要求落实的情况,各部门协助,并向管理者代表报告,管理者代表组织对相关部门改进的有效性进行验证。

5.6.5 纠正或预防措施如涉及质量管理体系文件的修改,按《文件控制程序》进行。

5.6.6 《管理评审报告》及评审会议中形成的其它质量记录由行政部归档保存。

6.0 相关文件

6.1《文件控制程序》rgpm

第5篇管理处出租物业设施设备管理模式

项目管理处出租物业设施设备管理模式

1.租方与公司物业管理处达成承租意向后,由维修队、物管处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。

2.维修队按现场的物业设施状况详细填制记录表,并与租方代表、物管处三方共同签字确认。

3.《物业设施状况记录表》一式多份,除维修队留存一份外,其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。

4.承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护,并接受维修队日常巡查监督管理。

5.维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查,及时维修保养。

6.如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的,应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理

7.承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物管处后,由物管处、维修队、租方代表共同现场核实损毁范围,由维修队根据情况填写记录单,三方签字确认。

8.租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原,或由维修队修复。所有损失及费用由物管处负责按契约规定索赔处理。

9.出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物管处反映,再由物管处按报修程序通知维修队进行维修。

10.维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修,所有计划均事先向物管处反馈,由物管处联系租方做好协调。其它事项按《维修队运作规范》处理。

11.维修队负责定期按物管处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计,填制记录交物管处。

12.出租物业退租时,由维修队、物管处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对,填制退租物业设施移交单。

13.其它事项按公司物业管理规定处理。

签署人:物业管理有限公司

第6篇物业管理知识问答题-5

物业管理知识问答题(5)

1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续

《物权法》第七十三条规定:“建筑规划区内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”

因此,绿地改建停车位等,须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。

2、小区内的停车泊位归谁所有业主支付的车位租赁费归谁所有该怎样支配

业主在买房时,可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有。(《物权法》第七十三条有明确界定。)

由于使用和管理的需要,将共有部分的车位租赁给部分业主使用,又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费,也就是使用费。这部分费用的归属,从性质上来讲作为共有权益收益,应归全体业主按份所共有,既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外,剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。

3、出租房物业费应由谁交

《淄博市物业管理办法》第42条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”依据上述规定,业主向物业管理企业交纳物业服务费用,是业主个别局物业服务合同应尽的义务。

房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话,应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方,不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的,作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后,可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。

4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出

这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说,物业管理费有两种存在形式。

“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用,赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的支出,节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的,物业公司每年公布一次收支情况,业主大会主要考核物业公司的服务质量,没有审计权利。但是实行酬金制的,五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

《物业服务收费管理办法》第十三条规定:“物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵,业主要求降低物业管理费是否合理

物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务,系违约行为,应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务,可适当减少应交的物业管理费金额。

物业管理企业违约行为主要表现在:对公共部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能,造成物业环境恶化;未经业主同意,许可他人利用物业设置广告等经营性设施,或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为,物业公司应承担响应的违约责任。

6、装修时,私自拆改承重墙是否违法

《物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分,是绝对不能私自拆改的。

7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报物业管理企业不配合业主委员会的工作,业主委员会该怎么办

业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定,监督物业管理企业的工作。一般来讲,业主委员会主要是在服务质量与财务监管两方面形式监督权力。服务质量应根据物业服务合同约定来评判,财务监管主要包括按实结算部分的收支情况、公共收益情况、维修资金使用情况的监督管理。

物业管理企业读业主委员会的工作不配合的,业主委员会应根据物业服务合同约定向物业管理企业交涉,要求其履行物业服务合同规定的义务。物业管理企业拒绝履行服务合同规定的义务,拒绝接受业主委员会监督的,业主委员会应当向全体业主公告,并可以召开业主大会解聘物业管理企业,直至追究物业管理企业的违约责任。

8、物业管理企业私自经营小区的共有部位或者共有设备,业主如何维权

根据《物权法》和《物业管理条例》的相关规定,共有面积和共有设备为全体业主所共有,是全体业主的共同财产,业主可以要求物业管理企业停止经营。如果物业管理企业不停止经营的话,那么利用共有部位或者共有设备赚的钱,应归全体业主所有。可将这部分收益补贴物业管理费的不足,也可直接纳入维修资金中。

9、刚买的新房在办理入住手续时,有的物业管理企业要求一次性交纳一年的物业管理费用,否则不给办理入住手续。提前预收物业管理费是否合理

考虑到物业管理企业的正常运转,预收一定的物业管理费是合理的,有关法规也允许物业管理企业预收费用(如实行酬金制的)。但是这种预收应当有一定的限度,从物业管理费的构成来看,有按年、按季度、按月收取的,如果一次性、长时间预手各项物业费用就不合理了。

10、开发商收取物业费作为交房条件是否合法

部分开发商在交房时,要求购房人以先行支付物业服务费等作为入住条件,是没有法律依据的。物业服务费是物业管理企业基于物业管理合同向业主收取的服务费用,应由物业管理企业收取,而不应由开发商收取。开发商应按《商品房买卖

合同》的约定按期交房,如以交纳物业服务费做房屋交付前提条件,至逾期交付房屋的,开发商应承担逾期交房的违约责任。

依据《合同法》第六十七条规定,当事人互负义务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。依据合同约定和上述法律规定,除合同中约定以购房者支付物业服务费作为房屋交付条件的,开发商不得以购房者先行支付物业服务费用作为房屋交付条件。购房者虽有交纳物业服务费的义务,但权利人应为物业管理企业,而不是开发商。如因此使开发商逾期交付房屋的,开发商应承担逾期交房的违约责任。

11、业主交纳的车位费是地面使用费还是车辆保管费二者有何区别

小区物业服务企业在停车泊位上收取的一般是使用性收费,不是车辆保管费的性质。我国《合同法》的第19章专门规定保管合同。保管合同又称寄托合同、寄存合同,是保管人保管积存人交付的保管物,并返还该物的合同。保管合同以物品的保管为目的,停车泊位的使用并没有此目的,也不存在物业服务企业返还车的行为;保管合同转移标的物的占有,而停车泊位的使用并不转移对车的占有,也没有占有的意思表示;停车泊位的使用合同是承诺性合同,不以车位的实际交付为合同成立要件,更不以车辆的交付为要件,而保管合同属时间性合同,以车辆的实际交付保管时才成立。车位合同的标的是车位范围内场地设施的使用权,而保管合同的标的是车辆。停车泊位使用合同,供方提供的是场地使用权和服务,保管合同提供的除服务之外主要还是对标底物的返还的保证;停车泊位使用合同的价格依车位的大小及车为的紧张程度随市场波动,而车辆保管合同则通常要与车辆的价值相关联。停车泊位使用合同如使用人不支付费用,对方没有留置权,而对车辆保管合同言,法律赋予了留置权。

12、业主小区内被打物业公司是否承担责任

案例:卢先生夜间回家时,在高层电梯里被歹徒用砖头砸伤。卢先生遂向人民法院起诉,状告物业管理公司违约,未尽到安全保护的义务,要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判决驳回卢先生的诉请。卢先生由此产生疑问:物业公司与业主签订了《物业管理服务合同》,向业主收取了物业保安费的情况下,物业公司对业主人身受到的伤害是否应承担民事赔偿责任

解析:卢先生与物业管理公司签订了《物业管理服务合同》,双方形成的是合同法律关系,只要物业管理公司按照《物业管理服务合同》中约定的保安服务事项履行了合同义务,物业公司便不承担业主的人身保险责任。虽然物业管理公司在合同中承诺了保安服务,但这种“保安”系确保物业使用的方便安全,以及小区公共秩序的良好与稳定,而不是广义上的社会安全。担负业主的人身、财产安全已经超出了《物业管理服务合同》约定的一般保安服务事项。对于业主的人身、财产损害赔偿责任,可由物业管理公司与业主在物业管理合同中作出特别约定,没有特别约定的,物业管理公司不承担业主的人身、财产损害赔偿责任。由于卢先生与物业管理公司在《物业管理服务合同》中没有上述特别约定,因此法院判决物业管理公司不承担卢先生的损害赔偿责任。

13、小区内车辆被盗物业公司是否应承担责任

案例:a公司购买了一辆面包车,该车由其职员周某上下班开回某小区停放,a公司按月交纳停车费。某日早上,周某取车时发现该车不翼而飞。a公司在报案之后,向人民法院提起诉讼,以物业公司违反保管合同为由,要求物业公司赔偿其损失。但是,人民法院却判令驳回a公司的诉请。a公司不解:自己已经按月向物业管理公司交纳了停车费,物业管理公司应当有保管的义务,为什么车在小区被盗,物业公司却不用承担赔偿责任

解析:本案中,人民法院认定物业管理公司收取停车费、发放停车证、指定停车位等行为并不表示a公司与物业管理公司之间成立了保管合同。保管合同是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同,保管合同的成立不仅须有当事人双方的意思表示一致,而且须有寄存人将保管物交付保管人,寄存人交付保管物是合同成立的要件。a公司将车停在物业管理公司指定的停车位并不表示其已将车的保管责任转移至物业管理公司,a公司支付了停车费并不表示其与物业管理公司成立了有偿保管合同。因此,法院判决对a公司的赔偿请求不支持。

14、房屋质量缺陷能拒物业费吗

问:我购买了一处房产,现发现该房质量有问题,我一直在和物业公司交涉,要求维修,请问,在物业公司将房屋维修好之前我能否拒交物业管理费

答:一旦你在办理完接收手续(即入住手续)之后才发现房屋存在质量问题,则分两种情况区别对待:(1)若房屋质量不是主体结构存在问题,未严重到足以解除购房合同的情况下,则应继续交纳物业管理费。因为房屋质量问题是基于你与开发商签订的购房合同,,当质量问题较小,不足以解除购房合同时,如装修工艺稍次,局部出现渗漏等,你应与开发商协商解决房屋质量问题或索取经济补偿。物业管理费是业主有偿享受物业管理服务所发生的费用,业主只要实际接收了物业就享受了服务,因而必须向物业管理公司支付管理费。房屋质量问题与物业管理问题分属于两个不同的范畴,二者不能混为一谈。(2)若质量问题严重到可以解除合同的程度,在合同解除之前,业主仍应交纳物业管理费,直至合同解除为止。

15、开发商承诺的物业管理服务内容没有兑现怎么办

某小区业主问:购买某楼盘房子的时候,该楼盘开发商承诺以后物业公司会提供24小时热水,受此吸引才买了房子。然而,等拿到房入住后,却发现没有这一服务。想问一下可否就这一点要求开发商赔偿损失

答:首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是,该楼盘不具有供应热水的硬件设施,或者虽然有硬件设施但不能满足24小时供应。第二种情况是,开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是,业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是,由于使用成本等原因,大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。

在上述第一、二种情况,开发商均应承担责任。第一种情况下,开发商未按承诺配置供应热水的设施,显然属于违约行为。第二种情况下,虽然是物业管理公司违约,但前期物业管理公司是开发商选择的,开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同;若其未提供开发商承诺给业主的服务,开发商应向购房者承担责任。

在上述第三、四种情况,则一般不能归责于开发商。第三种情况下,违约的是业主选择的物业管理公司,与开发商之间不存在因果关系,业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下,是业主大会决定不实施该服务,并非开发商或物业管理公司的原因,个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。

16、未签物业管理协议书,业主可不交管理费吗

某小区业主问:我们小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的,该物业公司并没有和我们业主签订物业管理服务协议,请问我们是否可拒交物业管理费

答:近年来,随着住宅小区实行物业管理的普及,物业公司与业主之间的纠纷日渐增多,本案就是一例。本案的关键在于物业公司与业主之间受否成立了物业管理服务合同关系。

第7篇 x物业质量管理体系

zz物业质量管理体系

1 总要求

zz物业按iso9001:2000《质量管理体系-要求》标准建立本质量管理体系,并结合工作实际进行实施、保持和持续改进。本质量管理体系包括四部分内容:

1)管理职责

管理职责主要针对zz物业的领导层。zz物业的领导层按照iso9001:2000标准要求,采取各种措施,包括宣传教育、培训学习、实操考核等,提高zz物业全体员工的法律意识、服务意识和质量意识,在全体员工中牢固树立'质量第一、业户至上'的理念,培养'精心策划、狠抓落实、办事高效'的工作作风;制定符合zz物业实际的质量方针和质量目标,明确各部门的管理职责和权限;任命一名管理者代表,负责策划、建立和实施本质量管理体系,建立健全zz物业内部沟通机制,定期主持管理评审会议,了解、掌握质量管理体系的运行情况,进行评价并持续改进,以确保本体系的适宜性、充分性和有效性。

2)资源管理

zz物业负责确定和提供本质量管理体系运行所需的人力、物力、设备(设施)及其它资源;各部门和物业项目(管理处)负责其管理区域内资源的协调、沟通、公共服务设施及工作设备的维护,共同创造良好的工作环境。

3)服务实现

zz物业的产品即物业管理服务,这是质量管理体系的核心部分。按iso9001:2000标准要求,在充分研究业户要求的基础上,zz物业根据国家法律法规、行业标准、业主要求和自身发展需要,对向业户提供服务的活动进行了精心的策划。这些活动包括保洁、绿化、治安、车管、消防、业户档案、交收楼、租赁、装修、收费、接待、咨询、报修、巡查、商业服务,电梯正常运行、水、电供应及其相关设备(设施)的维护。各项服务都有严格的操作流程和工作规范,拟定了质量标准及考评办法,对服务提供过程实行严格监督,确保提供优质高效的管理服务。涉及服务活动的区域、人员均有明确的标识,对顾客的财产予以切实保护。对外包的各项服务活动全部识别并加以控制。

4)检查、分析和改进

zz物业、物业项目(管理处)及其各部门及时检查管理服务的各项活动和活动的结果,并采取纠正、预防措施,持续改进。检查一般有以下途径:顾客反馈、内部审核、领导监督、服务质量考评。对检查的结果及时进行分析,不符合要求时,及时进行纠正,必要时采取相应的纠正或预防措施,或召开管理评审会,对质量管理体系的运行效果进行评价。

质量手册、程序文件、作业文件和相关的质量记录表格构成统一的、文件化的质量管理体系。

外包或分包项目管理过程的控制在本手册7.4中做出说明。

2 文件要求

2.1 总则

本质量管理体系文件表现为纸型文本和电子文本两种形式,包括以下几个部分:质量手册(包含质量方针、质量目标)、程序文件、作业文件和服务提供过程中的记录表格。

2.2 质量手册

本组织的《质量手册》:

1) 规定了质量管理体系覆盖的范围:

① 机构:zz物业最高管理层、公司总部、品质管理部、公司总部、物业项目(管理处)及其下属行政管理部、客户服务部、工程维护部、保安部、环境卫生部、经营部。

② 服务:包括保洁、绿化、治安、车管、消防、业户档案、交收楼、租赁、装修、收费、接待、咨询、报修、巡查、商业服务,电梯正常运行、水、电供应及其相关设备(设施)的维护等。

③ 本质量管理体系采用了《质量管理体系-要求》(gb/t19001:2000)标准(除7.3外)所有要求。

2) 与其它体系文件的关系:

本手册包括'质量方针'和'质量目标',引用了程序文件的内容要点,具体程序文件和作业文件作为细则独立于质量手册之外。

3)质量管理体系各条款的相互作用在本手册各章节作表述。

2.3 文件控制

为了对质量管理体系所要求的文件加以控制,zz物业编制了《文件控制程序》,以下内容在《文件控制程序》中作了详细的表述。

1)需要控制的文件有质量手册、程序文件、作业文件,与zz物业和物业管理服务有关的外来文件,包括法律、法规、行业服务规范、条例等相关文件。

2)文件发布前必须经不同层次领导的批准,以确保文件充分适宜;文件在管理评审活动中进行评审,修改更新后,需再次批准。

3)文件印刷清晰,编辑要易于查阅,便于发放与更新。要求文件做好标识,便于识别,如文件名称、编号、版本号、分发号、发布日期、实施日期、编写者、审批人、修改次数等。

4)与质量管理体系有关的法律、法规文件的适用性,要识别清楚并控制分发。

5)按要求将文件发放到各岗位的使用者手中,使用者应对文件妥善保管,不得涂改;文件作废时,应将该文件做出适当处理,需要保留参考时,要对该文件做出'作废留用'的标识,防止作废文件被使用;无价值文件要予以定期销毁。

文件控制归口管理部门是品质管理部。文件使用过程的管理由各使用部门负责。电子版本文件的控制与纸型文本相似,具体规定详见《文件控制程序》。

2.4记录的控制

记录是质量管理体系文件的组成部分。空白质量记录表格属'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字内容的记录属'质量记录',按《记录控制程序》管理。记录是质量管理体系运行和物业管理服务是否符合要求的重要证据,组织建立并保存记录,证明物业管理服务过程是受到严格控制的,体系运行是有效的,并为质量管理体系的持续改进提供追溯依据。

记录要按名称、编号分类进行管理,便于保管和查阅;记录表格在使用过程中需要更改时,名称和编号不能改,但表内栏目可变动,便于操作。记录填写要规范,做到字迹清晰、内容真实、签名完整、不漏项。记录按保存期限规定妥善保存,存放的地方要适当,确保记录不会丢失和损坏;对无价值的记录要进行销毁,对超过保存期限但仍有使用价值的记录,要做出说明并保存。

为确保记录得到有效控制,对记录的标识、填写、归档保存、检索、借阅、保存期限和处置等方面在《记录控制程序》中已做出了规定。一般记录保存三年,由品质管理部按《记录控制程序》执行。对需长期保存或延长保存期限的记录应在文件中做出规定或由管理评审决定。

第8篇某物业管理专员职位描述

物业管理专员职位描述

物业管理专员用细致的工作赢取信任,用专业的服务赢得尊敬,成为住户们舒适生活的保障员。

职位要求:

1、同类物业项目管理总经验丰富,有管理安管、客服、清洁团队的基层工作经验;

2、实际工作执行力强,效率高;

3、能独立完成物业各项制度制订,文笔优秀;

4、现场走动能力强,工作落实效率高;

5、对本职工作有不断改进的想法和推动能力,实操工作能力很强;

6、对服务需求能主动想办法给予实现,实现需求时主动与需求方进行沟通;

7、熟悉物业预算控制;

8、热爱物业行业,对物业现场管理有独特见解。

岗位职责:

1、配合主管达成营运指标,包括招商、换约、成本控制等;

2、及时了解本行业经营者资源,收集、整理提供主管参考;

3、监管保安、保洁工作,保证治安与消防安全,提供整洁有序、安全舒适的环境;

4、接待工商、税务、消防、公安等政府机关的巡查,维护正常的往来关系;

5、配合企划部专案活动的开展,提供活动所需相应之器材与布置;

6、及时、有效,合理地处理客户投诉;

7、巡查物业现场管理,对工作质量进行现场监管;

8、完成区域物业季度汇报工作。

第9篇物业公司用工管理程序

职业安全卫生管理程序文件

--物业公司用工管理程序

1.0 目的

通过制订用工管理程序,保证公司遵守相关的法律法规,保护需特殊保护之职工的身心健康和权益。

2.0 适用范围

适用于公司处于'四期'(怀孕期、产期、哺乳期、月经期)期间的女职工/未成年工(16-18岁)、患有某种严重疾病、具有某些生理缺陷或残疾员工的管理。

3.0 职责

3.1 办公室负责需特殊保护员工的人事管理。

3.2 各部门经理负责按本程序及相应法律法规合理安排本部门需特殊保护员工的工作。

4.0 工作程序

4.1特殊员工人事管理

4.1.1办公室负责编制《产期、怀孕期、哺乳期女职工状况一览表》及《未成年及伤残职工状况一览表》,明确工作部门、身体状况、有关的个人背景、有关权益、禁忌工作范围等。办公室应每月对《产期、怀孕期、哺乳期女职工状况一览表》的内容进行滚动更新,对《未成年及伤残职工状况一览表》的内容进行不定期的更新,保证相关信息的正确性,并发放至有关的部门。

4.2 特殊员工的保护措施

4.2.1'四期'女职工的保护:

4.2.1.1为维护女职工的合法权益,减少和解决女职工在工作中因生理特点造

成的特殊困难,保护其健康,办公室应根据《女职工劳动保护规定》及《女职工禁忌劳动范围的规定》的要求,再结合公司的实际情况编制《'四期'期间女职工劳动保护要求》,内容应包括(但不限于):

a)不同期间的禁忌工作范围

b)休假规定

c)体检要求

d)特殊权益

4.2.2 未成年职工、伤残职员的保护:

4.2.2.1办公室应充分考虑未成年职工正处于生长发育期的特点,考虑伤残职员的伤病情况,根据劳动部颁布的《未成年工特殊保护规定》等法规的要求,再结合公司的实际情况编制《未成年职工、伤残职员劳动保护要求》,内容应包括(但不限于):

a)禁忌工作范围

b)体检要求

c)特殊权益

4.2.2.2公司对未成年工的使用和特殊保护实行登记制度,公司招收使用未成年工(保护临时工),除符合一般用工要求外,还须向深圳劳动局办理登记。深圳劳动局根据《未成年工健康检查表》、《未成年工登记表》,核发《未成年工登记证》,未成年工须持《未成年工登记证》上岗。

4.2.2.3 未成年工上岗前公司应对其进行有关的职业安全卫生教育、培训。

4.2.3 检查与监督

4.2.3.1办公室每月定期对上述职工工作情况及权益保护情况进行检查,检查结果记录在《特殊员工权益检查记录》中,对发现的问题应向有关部门开出《整改通知书》,并对其整改情况进行跟踪验证。

4.2.4 投诉途径与管理

4.2.4.1当上述职工的劳动保护权益受到侵害时,应向公司工会汇报,由工会向人力资源部提出投诉,人力资源部应根据投诉内容进行调查,查明原因,并及时采取措施。

4.2.4.2 如投诉职工对处理措施不满意,有权向公司领导或深圳劳动局提起申诉,公司办公室应配合相关部门进行调查。

5.0相关文件

5.1 《女职工劳动保护规定》(政府文件)

5.2 《女职工禁忌劳动范围的规定》(政府文件)

5.3 《未成年工特殊保护规定》(政府文件)

5.4《'四期'期间女职工劳动保护要求》(***-ohs-04-jl-01)

5.5《未成年职工伤残职工劳动保护要求》(***-ohs-04-jl-02 )

6.0 质量记录

6.1《产期/怀孕期/哺乳期女职工状况一览表》(***-ohs-04-1/a)

6.2《未成年及伤残职工状况一览表》(***-ohs-04-2/a)

6.3《未成年工健康检查表》(***-ohs-04-3/a)

6.4《未成年工登记表》(***-ohs-04-4/a)

6.5《未成年工登记证》(不定格)

6.6《特殊员工权益检查记录》(***-ohs-04-6/a)

6.7《整改通知书》(***-qp-04-4/a)

第10篇 a物业管理公司员工守则-范本5

物业管理公司员工守则范本5

1、公司全体员工应以本公司的利益为最高利益,在各自的工作岗位上执行主管的意志,服从指挥和管理,守职尽责,按要求、高效率地完成各项任务,工作积极、主动;

2、严格遵守公司各项规章制度,爱护公司财产,关心公司发展,对改进公司内部经营管理活动提出合理化建议,努力熟悉和学习各种业务知识,提高业务素质;

3、公司员工必须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满,对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间的良好关系;认真做好租户、住户热线的接听和记录,重要事件和信息及时报告;

4、在业务交际、洽谈、接待客户时,礼貌待人,举止文明,对客户负责,正面宣传介绍本企业的经营宗旨和服务特色,取得客户的信任;

5、严格遵守公司的作息时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退,遇有特殊情况需请假时,应事先取得主管的同意,而公司主管人请假需获得公司总经理的同意;

6、注意办公环境的卫生,保持办公设施、用品的整洁;

7、必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。

第11篇物业管理沟通技巧和方法培训

物业管理中沟通的技巧和方法培训

物业管理关键在于沟通。

何为沟通沟通,就是信息交流,就是思想互动,通过“沟通”这座桥梁,我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点,进而达到相互理解,相互信任,最终到达和谐社区的理想彼岸。

那么,如何做到有效的沟通,是否有技巧和方法呢

我以为,在物业管理中,沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。

首先,作为一名物业管理人员,要端正思想认识。必须做到以下几点:

一、尊重不傲慢

我们渴望得到人尊重,但首先要学会尊重别人,我们的服务对象来自社会各阶层、各人群,切不可以貌取人,看到有钱人就卑躬屈膝,看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人,也得不到别人的尊重。

二、热情不冷漠

物业管理是服务性行业,从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户,何来“沟通”而言

三、诚信不敷衍

在工作中,我们要以诚为本,说到就要做到,切不可“开大兴”、“掼浪头”,事后不兑现,敷衍了事。

四、礼貌不刻薄

礼貌是社交中的基本准则,更是物业管理的基本要求。礼字当头,礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。

五、不呆板

在工作中坚持原则,按法律、法规办事的同时,也要视实际情况,在不违反原则的前提下,尽量地予以变通、灵活。

六、负责不推诿

该是我们做的,我们就要做到;该是我们负责的,决不推诿。取信于民。

做到以上几点,是否就可“一沟就能”了呢未必,有了正确的思想,还要有适当的工作方法。那么,在物业管理中“沟通”有哪些方法呢

一、说服教育法

将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服,是我们在工作中最常用的方法,但往往也是效果比较差的方法,直观的,死板的说教是无能的表现。

讲法律、讲政策理所当然,但怎么讲,很有讲究。因此,本方法常常要和别的方法结合使用,方能奏效。

二、换位思考法

“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者,有时也要换个角度,如果“我是个业主”会怎么想以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度,如果他是管理者,该如何做将心比心,相互理解,解决矛盾。

三、入乡随俗法

在工作中讲普通话是基本要求,但是,根据服务对旬的不责骂,特别对一些老年人,用同样的方言来接待他们,往往会收到事半功倍的效果。“家乡音,一家亲”,同样的方言在情感上已得到了认同,还有什么不好说,不好商量呢但切记:如果没有说方言的能力,还是说普通话,否则“鹦鹉学舌”,弄巧成拙,业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言,如“苏北话”,不要轻易模仿。

四、避实就虚法

有时直截了当,直奔主题,往往会使矛盾激化,双方弄僵。还不如避实就虚,先谈点和主题无关的话题,谈点天气,交通什么的,缓和一下气氛,然后再找机会,切入主题。

五、投其所好法

根据沟通对象的脾气、爱好,可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌,就谈谈牌局对弈;爱好旅游,就谈谈山水;钟爱子女,就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女,赞美她的孩子是沟通最快捷的路径,俗话说,母以子贵嘛!

六、以退为进法

有时谈僵了,切不可火上浇油,贪一时之快,把该讲的,不该讲的都发泄出来,这样只能把对方逼入对立境地;不如以退为进,来个缓兵之计,劝一句,消消火,待合适机会,或换别人再跟业主沟通。

七、委曲求全法

有时会遇上不讲理的业户,这时更需要总代表,宽容,大度,切不可以牙还牙、针锋相对,而更应该和颜悦色,轻声细语,即使被骂了也要能够忍耐,小不忍则乱大谋,古人之言不可不听。

除了以上各种方法,还可以利用一些非语言因素,更加强“沟通”效果。

一、离开冲突现场交谈

在冲突现场沟通,只能“触景生情”,越谈越气愤。心态无法平静,还可能有旁观好事者,添油加醋,扰乱局面,可能的话,劝其离开冲突现场,到其他场所交谈沟通较为有利。

二、坐下来谈

能坐下谈就不要站着,“请坐”不光是礼貌,也是融洽气氛,便于沟通的一个铺垫。

三、谈话时保持合适距离和位置

根据心理测试,一般人谈话,身体保持1米半的距离为宜,太近会感觉压迫,太远则有生疏之感,且交谈双方所站位置最好呈90度角,面对面有对抗之嫌。

总之,物业管理人员应是一名“杂家”,上至天文地理,下至鸡手蒜皮,远至三皇五帝,近到禽流感洋垃圾,都要知道一点,各种知识都要学习一点。厚积才能薄发,一旦需要时就能即兴发挥,潇洒自如。当然,最重要的是,物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想,再掌握以上所言沟通的方法和技巧,才能是表里如一,长袖善舞,否则,再好的技巧,也只能是作秀,“皮笑肉不笑”是很不好看的。

第12篇花园物业员工手册管理规则

花园物业员工手册:管理规则

第五章管理规则

5.1人事记录

员工须将以下变更事项在变更后七天内报知行政人事部:

5.1.1个人变更事项

5.1.2地址和电话

5.1.3婚姻状况

5.1.4诞生子女

5.2个人仪表

员工必须经常保持整齐清洁。男员工不可留胡须,鬓发长度不能盖及耳部与衣领。女员工的发型与化妆宜端庄清雅。制服、皮鞋、头发须经常保持整洁。

5.3员工证

为证明员工在管理处工作的身份,所有员工均获管理处行政人事部签发员工证,在当值时必须佩戴,并请小心保管,如有遗失,立即报行政人事部重新签制并交工本费。员工在离职时须将员工证及时退回行政人事部。

5.4更衣柜

穿着制服的员工可领用一个更衣柜,不能随便与他人调换,不能私装别锁和私配锁匙,柜中不要存放贵重物品及任何管理处物品。衣柜应紧锁,管理处不负任何个人财物损失的责任。管理处有权随时选派行政人事人员和保安人员检查更衣柜,员工离职时须将衣柜清理及将锁匙退回行政人事部。锁匙损失,立即上报行政人事部补领,并缴重配钥匙之费用。

5.5制服

员工试用期满须缴付人民币二百元制服押金,押金将在员工离职退还制服时发还员工。制服穿着必须整齐。除管理处批准外,员工不得在管理处范围以外穿着制服。制服非自然损坏或遗失,应照成本价赔偿。员工离职须将制服交回,否则按遗失办理。换取制服时,须以一件换取一件。制服管理按管理处规章制度执行。

5.6员工进出通道

员工上、下班必须出示员工证,并由管理处指定的员工通道出入,并自觉配合保安员的检查。

5.7保安检查

5.7.1员工带进管理处的包裹等,应事先在员工通道保安岗登记。若有管理处物件或类似物件带出,须有管理处的放行条。

5.7.2保安人员有权检查员工的手袋及包裹,员工在接受检查时,应予以合作。

5.7.3在任何情况下请勿与保安员争执,如果员工相信受到保安员不合理的干扰,请先合作然后向部门主管投诉。

5.8 客用设施

除因上司指派及工作关系外,员工不得在任何时候在客用之场所逗留,不准使用各类客用设施。

5.9当值时间表

员工必须依照部门经理或主管安排之时间表工作,不得私自调换或更改,否则作旷工论。