物业管理知识模拟试题（十二篇）

第1篇 物业管理知识模拟试题

物业管理知识模拟试题

一、单选题(每题1分,满分60分)

1、物业管理起源于19世纪60年代的( )。

a 德国 b 美国 c 英国 d 法国

2、( )是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。

a 物业管理 b 房地产 c 不动产 d 单元性地产

3、因为物业具有(),所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计,要考虑与周围环境的协调一致。

a 稳定性 b 固定性 c 耐久性 d 多样性

4、物业管理是围绕着创造( )这一中心开展各项工作的企业行为。

a 经济效益 b 社会效益 c 安居乐业 d 保值增值

5、物业管理企业的根本任务和基本属性是( )。

a 维修 b 管理 c 经营 d 服务

6、物业管理的主要内容不包括( )。

a 财务管理 b 保洁管理 c 环境经营 d 车辆管理

7、房屋装修规划、设计由( )进行。

a 房地产开发商 b 房地产行政管理部门 c 业主和使用人 d 物业管理公司

8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后,成为物业的具体管理者,这体现了物业管理的( )原则。

a 产权'经营权分离 b 业主之上 c 专业高效 d 公平竞争

9、物业管理企业可以根据需要通过( )的办法,将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。

a 承包 b 签订合同 c 双方协商 d 中介

模拟试题下载:物业管理知识模拟试题

第2篇 物业质量管理体系

zz物业质量管理体系1 总要求zz物业按iso9001: 《质量管理体系-要求》标准建立本质量管理体系,并结合工作实际进行实施、保持和持续改进。本质量管理体系包括四部分内容:1) 管理职责管理职责主要针对zz物业的领导层。zz物业的领导层按照iso9001: 标准要求,采取各种措施,包括宣传教育、培训学习、实操考核等,提高zz物业全体员工的法律意识、服务意识和质量意识,在全体员工中牢固树立'质量第

一、业户至上'的理念,培养'精心策划、狠抓落实、办事高效'的工作作风;制定符合zz物业实际的质量方针和质量目标,明确各部门的管理职责和权限;任命一名管理者代表,负责策划、建立和实施本质量管理体系,建立健全zz物业内部沟通机制,定期主持管理评审会议,了解、掌握质量管理体系的运行情况,进行评价并持续改进,以确保本体系的适宜性、充分性和有效性。2) 资源管理zz物业负责确定和提供本质量管理体系运行所需的人力、物力、设备(设施)及其它资源;各部门和物业项目(管理处)负责其管理区域内资源的协调、沟通、公共服务设施及工作设备的维护,共同创造良好的工作环境。3) 服务实现zz物业的产品即物业管理服务,这是质量管理体系的核心部分。按iso9001: 标准要求,在充分研究业户要求的基础上,zz物业根据国家法律法规、行业标准、业主要求和自身发展需要,对向业户提供服务的活动进行了精心的策划。这些活动包括保洁、绿化、治安、车管、消防、业户档案、交收楼、租赁、装修、收费、接待、咨询、报修、巡查、商业服务,电梯正常运行、水、电供应及其相关设备(设施)的维护。各项服务都有严格的操作流程和工作规范,拟定了质量标准及考评办法,对服务提供过程实行严格监督,确保提供优质高效的管理服务。涉及服务活动的区域、人员均有明确的标识,对顾客的财产予以切实保护。对外包的各项服务活动全部识别并加以控制。4) 检查、分析和改进zz物业、物业项目(管理处)及其各部门及时检查管理服务的各项活动和活动的结果,并采取纠正、预防措施,持续改进。检查一般有以下途径:顾客反馈、内部审核、领导监督、服务质量考评。对检查的结果及时进行分析,不符合要求时,及时进行纠正,必要时采取相应的纠正或预防措施,或召开管理评审会,对质量管理体系的运行效果进行评价。质量手册、程序文件、作业文件和相关的质量记录表格构成统一的、文件化的质量管理体系。外包或分包项目管理过程的控制在本手册

7.4 中做出说明。2 文件要求

2.1 总则本质量管理体系文件表现为纸型文本和电子文本两种形式,包括以下几个部分:质量手册(包含质量方针、质量目标)、程序文件、作业文件和服务提供过程中的记录表格。

2.2 质量手册本组织的《质量手册》:1) 规定了质量管理体系覆盖的范围:① 机构:zz物业最高管理层、公司总部、品质管理部、公司总部、物业项目(管理处)及其下属行政管理部、客户服务部、工程维护部、保安部、环境卫生部、经营部。② 服务:包括保洁、绿化、治安、车管、消防、业户档案、交收楼、租赁、装修、收费、接待、咨询、报修、巡查、商业服务,电梯正常运行、水、电供应及其相关设备(设施)的维护等。③ 本质量管理体系采用了《质量管理体系-要求》(gb/t19001: )标准(除

7.3 外)所有要求。2) 与其它体系文件的关系:本手册包括'质量方针'和'质量目标',引用了程序文件的内容要点,具体程序文件和作业文件作为细则独立于质量手册之外。3) 质量管理体系各条款的相互作用在本手册各章节作表述。

2.3 文件控制为了对质量管理体系所要求的文件加以控制,zz物业编制了《文件控制程序》,以下内容在《文件控制程序》中作了详细的表述。1) 需要控制的文件有质量手册、程序文件、作业文件,与zz物业和物业管理服务有关的外来文件,包括法律、法规、行业服务规范、条例等相关文件。2) 文件发布前必须经不同层次领导的批准,以确保文件充分适宜;文件在管理评审活动中进行评审,修改更新后,需再次批准。3) 文件印刷清晰,编辑要易于查阅,便于发放与更新。要求文件做好标识,便于识别,如文件名称、编号、版本号、分发号、发布日期、实施日期、编写者、审批人、修改次数等。4) 与质量管理体系有关的法律、法规文件的适用性,要识别清楚并控制分发。5) 按要求将文件发放到各岗位的使用者手中,使用者应对文件妥善保管,不得涂改;文件作废时,应将该文件做出适当处理,需要保留参考时,要对该文件做出'作废留用'的标识,防止作废文件被使用;无价值文件要予以定期销毁。文件控制归口管理部门是品质管理部。文件使用过程的管理由各使用部门负责。电子版本文件的控制与纸型文本相似,具体规定详见《文件控制程序》。

2.4 记录的控制记录是质量管理体系文件的组成部分。空白质量记录表格属'文件',按《文件控制程序》管理;已有文字内容的记录属'质量记录',按《记录控制程序》管理。记录是质量管理体系运行和物业管理服务是否符合要求的重要证据,组织建立并保存记录,证明物业管理服务过程是受到严格控制的,体系运行是有效的,并为质量管理体系的持续改进提供追溯依据。记录要按名称、编号分类进行管理,便于保管和查阅;记录表格在使用过程中需要更改时,名称和编号不能改,但表内栏目可变动,便于操作。记录填写要规范,做到字迹清晰、内容真实、签名完整、不漏项。记录按保存期限规定妥善保存,存放的地方要适当,确保记录不会丢失和损坏;对无价值的记录要进行销毁,对超过保存期限但仍有使用价值的记录,要做出说明并保存。为确保记录得到有效控制,对记录的标识、填写、归档保存、检索、借阅、保存期限和处置等方面在《记录控制程序》中已做出了规定。一般记录保存三年,由品质管理部按《记录控制程序》执行。对需长期保存或延长保存期限的记录应在文件中做出规定或由管理评审决定。

第3篇 世邦博厚物业公司管理理念简介

世邦博厚物业公司管理理念

现代时尚建筑、东南亚淳美园林……是人们对居住环境要求不断提升的结果,固而其保值与增值也显得极为重要。 纵览遵义市及新区的高端住宅产品,纷纷聘请有资质的专业物管对其进行管理且各种概念层出不穷。所谓的'星级服务'、'豪门管家服务'等,只要深入研究其物业管理的服务模式与内容,仍旧局限于传统的模式之中,并未能实现宣传概念所要达到的精髓,更无法达到高端业主群体的个性化服务与对服务品质近乎苛刻与完美的需求。

锦绣河山是当今遵义南部新区所有开发项目中最高端的配套产品,也是新区人居最值得期盼的真正意义上的高端项目,为彰显地产真正城市高档住宅与众不同的独特魅力,世邦博厚物业致力于打破常规物管服务模式,继第一 、二代现代物业管理模式之后推陈出新、倾情演绎第三代物管模式--《世邦博厚心语》,凸显与同行业同档次楼盘管理的差异优势,展现极高端的品牌形象与服务品质,在行业内继续引领物业管理的未来发展方向。

一、《世邦博厚心语》的基本理念

'尊贵、荣耀、优雅、富足……'世邦博厚心语带着她独有的魅力款款向您走来……

世邦博厚心语

尊崇无限

遵义南部新区新一代高档住宅的经典之作

高档住宅与第三代物管的完美结合

在这片土地上我们创造着这样一种全新的生活方式

以创造作为生存的基础,以创造为前进的动力,以创造为行业的先锋。基于创造,丰富物业管理的价值观;基于创造,拥有了前置服务、下沉服务、指南针式服务……

以创造居住价值、创造生活体验、创造投资价值为核心价值观

以'定制和精细'为服务理念

以世邦博厚物业对行业的深刻理解为依托,以世邦博厚沉淀的企业精神为依托,以世邦博厚物业光荣品质史为依托,以世邦博厚物业优质人力资源结构为依托

'管理艺术化、服务人性化、生活品位化',世邦博厚物业孜孜以求,不辍其耕。在优化整合社会资源,诚信践行核心价值观的变革中,为用户和业主提升居住价值、扩大投资价值、丰富生活价值,《世邦博厚心语》带着开路先锋的使命,闪亮登场。

管理艺术化

把您的生活剪裁得贴切细腻,正是世邦博厚人全情投入的追求。尊荣富足、高雅闲适的现代生活方式,大到飘洋过海的旅行,小到扶老携幼的关怀,一切生活中的细节尽在《世邦博厚心语》的服务视野之中;

把关注服务提升到关爱人性,使企业文化和人居文化完美结合,世邦博厚物业正是靠精神开启心扉,用价值舞动市场,使崇尚使命的企业管理,如绵绵春雨,润泽万物。

服务人性化

彻底打破传统的清洁绿化、安全护卫、设备维护的物业管理三大块只重视基础环境管理工作,而忽略了物业管理行业'服务'本质。《世邦博厚心语》更加注重'定制、精细'的人性化服务理念;

使基础物业服务、现代社区文化、人居经济环境、信息沟通需求等各方面的服务得到集束、深化和超越。物业服务从线性化走向网络化,由地域化走向国际化,深刻铨释了世邦博厚物业深广的品牌内涵和精细化的风韵。

品质尊贵化

《世邦博厚心语》是尊贵人居生活的体现。她以世邦博厚物业'精诚客户价值、精细服务理念、精新生活阐释、精品持续创新'为灵魂;

《世邦博厚心语》是完美人居生活的体验。她以世邦博厚物业'高品质社区生活服务提供、高科技设备维修保养、高配置社区经济活动、高格调都市文化演绎'为手段。

二、世邦博厚心语 组织结构(略)

第4篇 物业公司质量管理体系

e物业公司质量管理体系

1、 目的说明对公司建立、实施和保持质量管理体系的总体性要求及对质量管理体系文件编制的总要求。

2、 适用范围适用于对公司质量管理体系及体系文件的控制。

3、 职责

3.1 总经理a)负责领导公司建立、实施和保持质量管理体系;b)批准质量手册和发布质量方针和目标。

3.2 管理者代表a)确保质量管理体系的过程得到建立、实施和保持;b)向最高管理者报告质量管理体系的业绩,包括改进的需求;c)确保在整个公司内提高满足顾客要求意识的形成;d)代表公司就与质量管理体系有关的事宜进行联络。

3.3 质管部a)在管理者代表的领导下,确保公司质量管理体系正常运行;b)负责组织编制与质量方针和目标相一致的质量管理体系文件。

4、 对质量管理体系及文件编制的要求

4.1 质量管理体系的总要求公司按照gb/t19001- 标准要求建立了质量管理体系,形成文件,加以保持和实施,并予以持续改进。为此应做到下述要求:a)公司为质量管理体系所需要的过程进行识别,并编制相应的程序文件;这些过程可以是从识别顾客需求到顾客评价的大过程,也可以是具体的质量活动的子过程,如管理评审过程,人员培训过程,服务质量检查与考评过程等;b)明确了过程控制的方法及过程之间相互顺序和接口关系,通过识别、确定、监视、测量分析等对过程进行管理;c)对过程进行管理的目的是实施质量管理体系,实现公司的质量方针和目标;d)对过程进行监视、测量和分析及采取改进措施,是为了实现所策划的结果,并进行持续的改进。

4.2 质量管理体系应形成文件,并贯彻实施和持续改进。

4.2.1 按照gb/t19001- 标准的要求及公司的实际情况,编制了适宜的文件,以使质量管理体系有效运行。

4.2.2 公司质量管理体系文件结构图:

4.2.3 第二级文件可分为两类:a)各部门工作手册,作为各部门运行质量管理体系的常用实施细则:包括管理标准(各种管理制度等),工作标准(岗位责任制和任职要求等),技术标准(国家有关的法律法规、服务规范、服务提供规范、质量控制规范等),部门质量记录文件等;b)其他质量文件:可以是针对特定服务、项目或合同编制的服务质量计划、标准、规范等,文件的组成应适合于其特有的活动方式。

4.2.4 文件规定应与实际运作保持一致,随着质量管理体系的变化及质量方针、目标的变化,应及时修订质量管理体系文件,定期评审,确保有效性、充分性和适宜性,执行《文件控制程序》的有关规定。

4.2.5 文件的详略程序应取决于公司规模、服务类型、过程复杂程度、员工能力素质等,应切合实际,便于理解应用。

4.2.6 文件可呈现任何媒体形式,如纸张、磁盘、光盘或照片、样件等,都应按照《文件控制程序》进行管理。

4.2.7 为实施上述要求,本章编制了下列程序文件:标题 gb/t19001- 标准条款对照

4.1 文件控制程序

4.2.3

4.2 质量记录控制程序

4.2.4 安全生产岗位责任制柴油发电机操作规程塔式起重机安全规程切割机安全操作规程升降机安全操作规程砂轮机安全操作规程

第5篇 商业物业中央空调管理要求

商业物业中央空调管理问题

商业物业包括各类商业广场及shopping mall等,由于商业物业公共设施配套齐全,每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分,运行期间水电费的消耗颇巨,控制其运行成本,并有效地处理实际管理中遇到的各类问题,是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节,特别是对多产权、多业态的商业物业而言,尤为突出。

笔者根据对江苏省首家shopping mall四年多的管理实践,对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。

一、中央空调运行费用

中央空调系统,由于管道多,覆盖面积大,运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时,应主要考虑以上因素:

1、用电成本(p1、k1、p2)

主机(p1、k1)

根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等,对一年中夏冬二季的运行成本进行计算,然后按一年12个月进行平均,得出每个月的平均电费p1。

在实际操作过程中,由于主机并非满负荷运行,故根据具体情况,在计算中要考虑其负荷系数k1,k1≈0.6~0.9。

辅机(p2)

此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率,进行估算。需注意的是因季节的不同,在制冷和供暖时,辅机的数量和类型亦有所不同。

2、用水成本(p3)

中央空调管道内的循环用水,开放式冷却塔的日常消耗用水,应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。

3、用汽成本(p4)

对于以蒸汽为能源的溴化锂机组,除考虑空调系统的用电成本外,还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等,计算出每月的平均蒸汽费用。

4、管道损耗(k2)

冷暖气在中央空调管道输送过程中,因气流的紊流损耗,管壁损失等所产生的管道损耗,以管道损耗系数k2表示,k2≈1.02~1.05。

5、预温损耗(k3)

因管道内外温度差异,冷暖气在输送过程中,在管道内要经过一段时间的预热或预冷后,才能达到一定的出口温度,故冷暖气在传输过程中的能量损失,可用预温损耗系数k3表示,k3≈1.05~1.08。

夏季预温时间随管道长短不同而有所变化,通常在40分钟左右,冬季预温时间较夏季短。

6、变损线损(k4)

广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担,变损线损约占供电量的1%~3%,作为中央空调系统,该项损耗可在其用电成本中,取变损系数k4≈1.01~1.03加以考虑。

7、电价差异(k5、k6)

在估算上述用电成本中,注意各地动力用电和照明用电的电价差异,动力用电比照明用电通常约低15%左右,故应根据各地实际电价对之进行计算。

另外,白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同,在计算中,应根据用电的不同时间段加以区分,在此白天和夜间的电价分别以k5、k6表示。

8、周期变化

由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季,同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区,通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外,其他月份每月耗能量均不同,因此计算中央空调运行成本时,在考虑到全年各种气温的变化因素后,按月均价格向业主收取费用较为合适。

9、成本汇总(p)

以p表示空调运行总成本,则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下:

p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)

二、季节和温度变化的影响

在长江中下游地区(其他地区可根据当地实际情况进行修正),夏季空调供应时间平均为五个多月,冬季约四个多月,根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料,如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1,则全年不同月份,不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。

由图1可见,中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月,其最高成本约为平均成本的178%,且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。

三、公摊空调费

对于单一产权的商业物业,无须区分自用空调和公摊空调的费用,但对于多产权多业态的商业广场而言,计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙,但由于冷暖气的流动和热量的交换,自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比,故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高,分别计算其容积,由此确定公共部位的容积(含室内中庭、公共用房等)占商业物业室内总容积的比例,并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法,对公摊空调费用的估算作一探讨。

1、气体的不均匀影响

由于冷暖空气性质的差异,存有暖升冷降的情况,同时由于公共部位如中庭等处,空间较大,温度难以均衡,故存在温度的不均匀性,因此在计算公共部位冷暖气容积时,应考虑气体的不均匀性影响,此处以影响系数k表示:k≈0.75~0.95。

2、计算步骤

①首先依据施工竣工图,并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量,对存有变化之处,做好记录,对实际容积进行修正,作为数字统计的基础。

②把修正过的实际数据填入表1中。

③业主自用和公摊空调费估算

a、业主自用空调费用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)

b、物业公摊空调费用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)

④使用实例

时代广场五楼由某娱乐公司经营,根据行业特点,开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施,故室内空调全由业主另行安装,室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题,业主认为应该交,但要求管理公司作出合理的收费依据,在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后,业主愉快接受了该项费用。

四、延时空调费

延时空调费指在正常的营业时间之外,按部分业主或使用人的要求,另外开启空调系统所产生的费用。

延时空调费在多产权多业态的商业物业内,使用较为频繁,如扬州时代

广场因业态多,经营主题不同,在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少,也有清晨即需供应空调的商家。

延时空调费的计算,除根据实际开机时间的长短,按第一部分所述内容逐一计算空调成本外,还需考虑加班人员的加班费用,即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和,计算延时空调费成本,由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高,如果业主较少或使用面积不大,则费用相对较高。

五、小结

根据四年多的工作实践,对商业物业中央空调管理工作的几个问题,小结如下:

1、对于单一产权的商业物业而言,计算中央空调的运行成本和收费标准,是一项重要的基础性工作,由于商业物业面积大,能源费用运行成本高,如对成本估算不足或对收费标准制定有误,则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果,故应引起各级管理人员高度重视。

2、对于多产权,多业态的商业物业而言,由于业主众多,各业态经营时间差异较大,且业主入住的前期硬件条件又各有不同,故计算业主或商家的自用和公摊空调费用,是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。

3、在多业态的商业物业中,延时空调费的出现是一种常见的情况,由于前期建设和后期招商的变化,以及不同业态对中央空调的需求不同,导致空调运行成本增加,也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家,或是在商家入驻后,根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计,应尽量避免长期延时使用空调。

4、中央空调费的支出,在一年中起伏较大,夏季达到高峰,下半年的该项支出比上半年约增加30%~50%,为便于搞好成本控制和收费工作,在全年应按月均价收费,年终决算。

第6篇 项目物业工程部管理范围4

项目物业工程部管理范围(四)

工程部负责的日常工作有:

1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。

2.对物业未尽人意之处提出整改方案。

3.对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。

4.对客户进行有偿服务。

5.为物业管理提供有关工程询问。

6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。

一、强电专业

1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。

2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责,但当对方技术力量不足或设备工具不全时,应给予支持配合。

3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。

4.负责物业公共区域的照明维修。

5.负责物业临时供电的安排和计划。

6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。

7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。

8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。

9.为客户提供有偿服务。

二、空调、给排水专业

1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。

2.改善空调、采暖、通风系统的设计,使物业有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。

3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。

4.负责生活水水质报检工作。

5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。

6.为业主、客户提供有偿服务。

三、综合维修专业

1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。

2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。

3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。

4.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。

5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。

6.负责安排一些小五金件的维修和调整。

7.负责一些临时性的任务。

8.负责为业主、客户提供有偿服务。

四、弱电专业

1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。

2.负责向业主、客户提供有偿服务。

第7篇 某物业公司仓库管理员转正测试卷

物业公司仓库管理员转正测试卷

(完成时间:60分钟)

姓名:日期:成绩:

一、填空题:(每空2分合计50分)

1、本公司全称为: ,成立于 。

2、你所在的管理处为:,管理处经理是: 。

3、**集团大厦位于东山区东风东路号,占地面积为平方 米,建筑面积为平方米。楼层共有层,楼高米。

4、服务是物业管理行业的生命,服务礼仪是员工对业主的最基本态度,要面带微笑,使用用语,''当头,''字不离口,接听电话时先说:' '。

5、员工的工作态度包括、、、、 五个方面的内容。

6、穿着制服员工上下班要求走员工通道,本大厦员工通道为 。

7、员工的服务态度包括、、 、、 。

二、简答:(共50分)

1、每一位员工都是义务消防员,当你发现火情时该怎样处理(15分)

答:

2、员工处理投诉的程序有哪些(20分)

答:

3、仓管员的岗位职责有哪些(15分)

答:

第8篇 医院职工宿舍区物业管理总体思路

医院职工宿舍区物业管理的总体思路

(一)实施住宅区人性化管理

我们把人性化物业管理理念确定为:尊重每一位业主、住户,尊重每一位管理员工,在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊重,又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的环境和氛围,从而使人们的潜力得到充分发挥,人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。我们坚持做到:每一套物业方案的实施要得到业主、住户的充分认可,公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同,在物业管理的各处细节,体现对人的珍爱与关怀。

(二)充分依靠单位组织,发挥业主的自治、自律功能

成熟的住宅区物业管理决不是管理公司的单向推动,而应该得广大业主的真诚回应,变单向推动为双向共管。只有启发广大业主共同参与物业管理,增强业主自治、自律功能,使业主自治、自律与专业化物业管理相结合,同时充分依靠zz医院的行政领导,才能使zz医院职工宿舍区的物业管理真正得到升华。为此,我们将紧紧依靠三医院(尤其是后勤部门)的行政领导,发挥zz医院职工宿舍区广大业主的作用。

(三)确保zz医院职工宿舍区优美的生活环境

物业管理的目标应实现经济效益、社会效益和环境效益的全面发展,对zz医院职工宿舍区来讲,我们将通过总体规划设计,进一步完善管理体系的软、硬件设施,同时根据实际情况及物业管理的要求,提出改善环境、改造设备设施等方面的合理化建议,确保zz医院职工宿舍区优美的生活环境。

(四)建立家政服务中心

家政服务中心为业主提供保姆、家教、钟点工、特别护理、代订牛奶等多方面的服务,让业主享受高质量的生活。

1、保姆服务:为有需要24小时照顾的老人、儿童或病员的业主提供全天候居家保姆服务,保姆在业主家居住,和业主共同生活,每周向管理处家政部提交一份由业主签名的《保姆服务工作评估表》,作为对保姆服务质量的考核依据。为注重私密生活的业主提供透明人居家保姆服务,保姆由管理处集中安排食宿,尽量选择业主上班或其他不在家的时间为业主提供保姆服务,尽量减少保姆对业主生活的影响。

2、家教服务:代业主聘请家庭教师,建立家庭教师教学辅导质量档案,向有需要的业主推荐优秀的家庭教师。

第9篇 物业管理招标文件编制指引

物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏,直接关系到招标人和投标人双方面的利益,因此招标文件的内容既要做到详尽周到,以维护招标人的利益,又要做到合理合法,以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分,第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。

一、招标文件的内容

不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异,然而按照国际惯例,招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分,投标人为投标所需了解并遵循的规定,具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分,(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式,这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分,中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。

三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素:①投标邀请书;②技术规范及要求;③投标人须知;④合同一般条件;⑤合同特殊条件;⑥附件(附表、附图、附文等)。

1.投标邀请书

投标邀请书与招标公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后,决定是否参加投标。其主要内容包括:业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中,也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标,投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人,因而不属于招标文件的一部分;但如果采取公开招标方式招标,往往是先发布招标公告和资格预审通告,之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请,应作为招标文件的一部分。

2.技术规范及要求

这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求,包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目,招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级,这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求,可以编列一张“技术规范一览表”,将其加以综合。

另外,在技术规范部分,应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书,以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。

3.投标人须知

投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则,是招标文件的重要组成部分,其内容包括:①总则说明;②招标文件说明;③投标书的编写;④投标书的递交;⑤开标和评标;⑥授予合同。以下分别予以具体说明。

(1)总则说明

总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

(2)招标文件说明

招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。

(3)投标书的编写

投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括:①投标所用的语言文字及计量单位;②投标文件的组成;③投标文件格式;④投标报价;⑤投标货币;⑥投标有效期;⑦投标保证金;⑧投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标,而没有进行投标资格预审,则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种,一是文字说明,应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式,要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。

(4)投标文件的递交

投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。

(5)开标和评标

开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键,包括以下内容:

①对开标规则的说明。

②组建评标委员会的要求。

③对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

⑥评标原则及方法。

⑦评标过程保密。

(6)授予合同

授予合同的内容通常包括:

①定标准则。说明定标的准则,包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。

③接受和拒绝任何或所有投标的权力。

④中标通知。

⑤授予合同时变更数量的权力。即申

明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。

⑥合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。

⑦履约保证金。

4.合同一般条款

合同的一般条款不是合同的主要内容,通常包括以下条款和内容:

(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。

(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。

(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。

(5)价格。即物业管理费的计取,一般应与中标人的投标报价表相一致。

(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时,招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下,合同一方难以或者不可能履行合同时,对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分:不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。

(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后,为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例,以及提供履约保证金的形式。

(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

(10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重;业主破产;物业被征用等)。

(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同的补充协议。

(12)适用法律。即写明合同适用的法律。

(13)主导语言与计量单位。

(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜,如对保密的规定等。

(15)合同份数。

(16)合同生效。

5.合同特殊条款

合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定,例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充,如关于延迟开工而赔偿的具体规定,以及有关税务的具体规定等。

在合同执行中,如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时,应以特殊条款为准。

6.附件

附件是对招标文件主体部分文字说明的补充,包括附表、附文和附图,具体有:

(1)附表

①投标书格式;

②授权书格式;

③开标一览表;

④项目简要说明一览表;

⑤投标人资格的证明文件格式;

⑥投标保函格式;

⑦协议书格式;

⑧履约保证金格式(通常为银行保函)。

(2)附文

物业说明书。

(3)附图

物业的设计和施工图纸。

二、招标文件样本

这里以物业管理公开招标为例,以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。

招 标 文 件

招标编号:____________

招标项目名称:________

年月××招标中心统一印制

招标文件目录

第一部分 投标邀请

第二部分 技术规范及要求

第三部分 投标人须知

a 总则说明

1.适用范围

2.定义

3.合格的投标方

4.投标费用

b 招标文件说明

5.招标文件的构成

6.招标文件的澄清

7.招标文件的修改

c 投标文件的编写

8.语言及计量单

位

9.投标文件的组成

10.投标文件格式

11.投标报价

12.投标货币

13.投标人资格的证明文件

14.投标有效期

15.投标保证金

16.投标文件的份数和签署

d 投标文件的递交

17.投标文件的密封和标记

18.递交投标文件的截止时间

19.迟交的投标文件

20.投标文件的修改和撤销

e 开标和评标

21.开标

22.评标委员会

23.投标文件响应性的确定

24.投标文件的澄清

25.对投标文件的评估和比较

26.评标原则及方法

27.保密

f 授予合同

28.定标准则

29.资格最终审查

30.接受和拒绝任何或所有投标的权力

31.中标通知

32.授予合同时变更数量的权力

33.合同协议书的签署

34.履约保证金

35.中标服务费

第四部分 合同一般条款

1.定义

2.适用范围

3.技术规格和标准

4.委托管理期限

5.价格

6.索赔

7.不可抗力

8.履约保证金

9.争议的解决

10.合同终止

11.合同修改

12.适用法律

13.主导语言与计量单位

14.合同份数

15.合同生效

第五部分 合同特殊条款

第六部分 附件

第一部分 投标邀请

受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1.招标编号:

2.招标项目的简要说明:

3.项目开工期:

4.投标地点:

5.投标截止时间:年月日(北京时间),逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

6.开标时间、地点:

7.凡对本次招标提出询问,请在年月日前与 联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地址:

邮编:

电话:

传真:

联系人:

(署名)

年 月 日

第二部分 技术规范及要求

1. 项目技术要求一览表

2.项目所在地

关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。

第三部分 投标人须知

a 总则说明

1 适用范围

1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。

2 定义

2.1 “招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.2 “投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

2.3 “项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定,须向用户提供的物业管理服务。

2.4 “用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。

3 合格的投标方

3.1 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。

4 投标费用

4.1 无论投标过程中的做法和结果如何,投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

b

招标文件说明

5 招标文件的构成

5.1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成:

(1)投标邀请;

(2)技术规格及要求;

(3)投标人须知;

(4)合同一般条款;

(5)合同特殊条款;

(6)附件。

5.2 招标文件以中文、英文两种文字编印,两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时,以中文本为准。

5.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

6 招标文件的澄清

6.1 投标方对招标文件如有疑点,可要求澄清,应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真,下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复,并在其认为必要时,将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。

7 招标文件的修改

7.1 在投标截止日期10天前,招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件,并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方,对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。

7.2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改,招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间,并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。

7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分,对投标方有约束力。

c 投标文件的编写

8 语言及计量单位

8.1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件,应以中文或英文书写。

8.2 除在招标文件的技术规格中另有规定外,计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。

9 投标文件的组成

9.1 投标文件包括下列部分:

(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表;

(2)投标资格证明文件;

(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容;

(4)投标保证金。

投标应将投标文件装订成册,并填写“投标文件资料清单”。

10 投标文件格式

10.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件1~4)。

11 投标报价

11.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入,以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价,招标方不接受有任何选择的报价。

11.2 投标方按格式填写报价以供招标方评标方便,但不限制××开发商以其他方式签订合同的权力。

12 投标货币

12.1 投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价,为便于比较价格,招标方将按12.2款规定折算成美元)。

12.2 以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。

13 投标人资格的证明文件

13.1 投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5),作为投标文件的一部分。

14 投标有效期

14.1 投标文件从开标之日起,投标有效期为90天,特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。

14.2 要求投标方同意延长有效期,要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方,既不要求也不允许其修改投标文件,但将要求其相应延长投标保证金的有效期,有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。

15 投标保证金

15.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。

15.2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2%的投标保证金。

15.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。

15.4 投标保证金币种应与投标报价币种相同,可以下列任何一种方式提交:

(1)由下列银行开具保函:

①中国银行总行或其分行;

或。

②中国银行在海外的往来行通过中国银行;或。

③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行;或。

④由中国人民银行授权的其他银行。

投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供,并在投标文件有效期过后30天内继续有效。

(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前,因票据即将到期,招标方有权暂时行使票据权力)。

15.5 未按规定提交投标保证金的投标,将被视为投标无效。

15.6 未中标的投标方的投标保证金,将按31.2款的规定予以无息退还。

15.7 中标的投标方的投标保证金,在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后,经银行扣除手续费,予以无息退还。

15.8 发生以下情况投标保证金将被没收:

(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标;或。

(2)如果中标方未能做到:

①按本须知第33条规定签订合同;或。

②按本须知第34条规定提供履约保证金;或。

③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。

16 投标文件的份数和签署

16.1 投标方应准备一份正本和四份副本,在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样,一旦正本和副本有差异,以正本为准。

16.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。

16.3 除投标方对错处作必要修改外,投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。

16.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。

d 投标文件的递交

17 投标文件的密封和标记

17.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封,并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

17.2 为方便开标唱标,投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封,并在信封上标明“开标一览表”字样,然后再装入正本投标文件密封袋中。

17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。

17.4 如投标文件由专人送交,投标方应将投标文件按19.1~19.3款中的规定进行密封和标记后,按投标邀请注明的地址送至招标方。

17.5 如果投标文件通过邮寄递交,投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。

(1)内层信封的封装与标记同17.1~17.3款规定。

(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料,并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址,以便将迟交的投标文件原封退还。

17.6 如果未按上述规定进行密封和标记,招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。

18 递交投标文件的截止时间

18.1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交,都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。

18.2 出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时,则按招标方修改通知规定的时间递交。

19 迟交的投标文件

19.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

20 投标文件的修改和撤销

20.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销,但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知,该通知须有经正式授权的投标方代表签字。

20.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交,并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。

20.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。

20.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件,否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。

e 开标和评标

21 开标

21.1 招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。

21.2 开标时,查验投标文件密封情况,确认无误后拆封唱标,唱正本“开标一览表”内容,以及招标方认为合适的其他内容并记录。

22 评标委员

会

22.1 招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会,其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。

22.2 评标期间,希望投标方派代表参加询标。

23 投标文件响应性的确定

23.1 开标后,招标方将组织审查投标文件是否完整,是否有计算错误,要求的保证金是否已提供,文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入,以单价为准;若文字大写表示的数据与数字表示的有差别,则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正,其投标将被拒绝。

23.2 在对投标文件进行详细评估之前,招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同,其投标将被拒绝。

23.3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应,而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。

23.4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

23.5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标,投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

23.6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。

24 投标文件的澄清

24.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较,招标方有权向投标方质疑,请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。

24.2 重要澄清的答复应是书面的,但不得对投标内容进行实质性修改。

25 对投标文件的评估和比较

25.1 招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。

25.2 评估时除考虑投标价以外,还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。

26 评标原则及方法

26.1 对所有投标方的投标评估,都采用相同的程序和标准。

26.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

26.3 在评标时按下列程序确定最低评标价标:

(1)开标后,将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较,并按其报价的合理程度给予打分,合理性越强则得分越高。

(2)在第一次打分的基础上,根据第25条考虑因素,对投标进行第二次打分,服务质量越高,管理方案越先进,则得分就越高。

(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分,最高得分者即系最低评标价标。

27 保密

27.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。

27.2 投标方不得干扰招标方的评标活动,否则将废除其投标。

f 授予合同

28 定标准则

28.1 合同将授予其投标符合招标文件要求,并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。

28.2 最低报价不是被授予合同的保证。

29 资格最终审查

29.1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉,确定其是否能圆满地履行合同。

29.2 如果确定该投标方无条件圆满履行合同,招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。

30 接受和拒绝任何或所有投标的权力

30.1 招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力,并对所采取的行为不作任何解释。

31 中标通知

31.1 评标结束15日内,招标方将以书面形式发出中标通知书,但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。

31.2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后,将向落标的投标方发出落标通知书,并退还其投标保证金。

31.3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。

32 授予合同时变更数量的权力

32.1 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。

33 合同协议书的签署

33.1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合

同协议书(见附件7)。

33.2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件,均为签订合同协议书的依据。

34 履约保证金

34.1 合同签订后30天内,中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。

35 中标服务费

35.1 中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费:

(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。

(2)中标服务费为中标总金额的1.5%。

(3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同,或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。

第四部分 合同一般条款

1 定义

1.1 “合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议,即由双方签订的合同格式中的文件,包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。

1.2 “合同价格”系指根据合同规定,在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。

1.3 “甲方”系指通过招标方式,接受合同服务的开发商或业主委员会。

1.4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。

2 适用范围

2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。

3 技术规格和标准

3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。

4 委托管理期限

年。即自年月日起至年月日止。

5 价格

5.1 除非合同中另有规定,乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。

6 索赔

6.1 乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任,并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔,乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜:

(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目,退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。

(2)对于情节轻微的,经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。

(3)对于情节严重,造成甲方损失金额巨大的,同意甲方终止全部委托管理合同,并赔偿甲方因此造成的损失。

6.2 如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复,该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内,按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜,甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额,同时保留进一步要求赔偿的权利。

7 不可抗力

7.1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时,履行合同的期限应予以延长,则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的,并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。

7.2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方,并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上,双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。

8 履约保证金

8.1 乙方应在合同签订后30天内,向甲方按合同货币提交合同总价10%的履约保证金,履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具:

(1)中国银行,或。

(2)根据国外银行给中国银行的反保函,由中国银行开具,或。

(3)在中国境内营业的其他银行。

8.2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供,与此有关的费用由乙方负担。

8.3 如果乙方未能按合同规定履行其义务,甲方有权从履约保证金取得补偿。

9 争议的解决

9.1 在执行合同中发生的或与本合同有关的争端,双方应通过友好协商解决,经协商在60天内不能达成协议时,应提交仲裁。

9.2 提交正式仲裁的争端属涉外的,应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。

9.3 合同双方均为国内法人的,其争端的仲裁应由当地工商行政管

理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。

9.4 仲裁裁决应为最终决定,并对双方具有约束力。

9.5 除另有裁决外,仲裁费应由败诉方负担。

9.6 在仲裁期间,除正在进行仲裁部分外,合同其他部分继续执行。

10 合同终止

10.1 本合同期限为年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向,合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议,否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同,必须提前三个月书面通知另一方,经双方达成一致意见后,方可终止。

10.2 出现下列情况时合同自动终止:

(1)发生不可抗力时。

(2)一方不履行合同条款,造成另一方无法执行合同协议,协商又不能求得解决。合同终止,责任方赔偿损失。

(3)物业被征用或甲方破产。

11 合同修改

11.1 对于合同的未尽事宜,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同的补充协议。

12 适用法律

12.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。

13 主导语言与计量单位

13.1 合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。

13.2 除技术规格另有规定外,计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。

14 合同份数

14.1 本合同正本连同附件共____页,一式三份,甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

15 合同生效

15.1 除非合同中另有说明,本合同经双方签字盖章,并在甲方收到乙方的履约保证金后,即开始生效。

第五部分 合同特殊条款

具体条款(略)。

合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触,应以特殊条款为准。

第六部分 附件

附件1

投 标 书

合同名称:

致 业主:

先生们:

1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第 号至第 号补充通知或修改书后,我方愿以人民币 元(大写)(rmb 元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额,按招标文件的要求,承担上述项目的全部物业管理工作。

2.如果贵方接受我方投标,我方保证在接到项目开工的指令后天开工,并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。

3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前,本投标对我方始终有约束力,并可随时被接受。

4.在正式合同协议制定和签署之前,本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。

5.我方理解,贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。

年月日

签字:

姓名:

以资格经授权并代表签署标书。

投标人地址:

证人:

签字:

姓名:

所在单位及地址:

职务:

附件2

授 权 书

根据本文件宣布,签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司,特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人,并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面,以该公司的名义代表该公司签署投标书,进行谈判,签署合同和处理一切与此有关的必要事务。

现分别在下面签字以资证明。

年月日

授权人签字:

代理人签字:

公证人签字:

公证人姓名:

公证人地址:

公证人职务:

附件5

投标人资格的证明文件

投标人概况

1. 投标人的身份证明

第10篇 嘉恒物业管理公司简介

嘉恒物业公司简介

**嘉恒物业服务有限责任公司,简称嘉恒物业,成立于2002年,是由**恒邦房地产开发有限公司投资组建的专业化物业服务公司。

公司注册资金500万元,具备物业管理一级资质,公司已有员工600余人,平均年龄30岁,管理人员95%以上具有大专以上学历。经过几年的发展,嘉恒物业已成为实力雄厚、声誉卓越的专业化物业服务公司。公司于2023年10月通过国家认证中心iso9001质量管理, gb14000环境质量管理认证。

公司服务犍为银河花园b、c小区、翡翠城小区、凤凰丽景小区、犍为东门农贸市场;乐山翡翠国际格林郡小区、蓝湖郡小区、观澜郡小区,服务面积100余万平方米。因我们不懈的努力,翡翠国际社区先后荣获“天府杯园林设计金奖”及“3.15诚信楼盘”等荣誉称号。银河花园c区获得市级示范住宅小区荣誉;翡翠国际格林郡小区先后获得市级、省级示范住宅小区荣誉;犍为东门农贸市场获得“省级“三化”示范市场”荣誉。嘉恒物业,以其稳健增长的经营业绩,优质的服务得到了社会的认同,并以“贴心服务 共建和谐家园”的企业理念成功地迈进了新世纪。嘉恒物业坚持“三心”服务,公司下设项目管理处、行政品质部、客户服务部、工程维护部、秩序维护部、环境绿化维护部、财务部部等7大部门,对所辖社区进行全方位的管理与服务。

业主(住户)敬请放心,夜深人静时,我们的秩序维护人员仍坚守在岗位,一年三百六十五天,一天二十四小时,无论物业何时出现了故障,我们的维修人员都将在最短的时间内赶赴现场为您服务;每天小区的垃圾不会停留到次日,而楼道与栏杆也不会有明显灰尘;不论您有什么困难,只要告诉我们,嘉恒人绝不推诿,一定尽全力为您排忧解难;在您面前没有管理与被管理者的区别,我们都是您的服务者!

通过我们辛勤劳动,相信您能体会到只有悉心的物业服务才是物业的长远利益所在。“嘉恒”人的心愿仅此一个:但求您住得舒心、安心、放心,真正享受到生活的品质。

第11篇 广州市物业小区管理规约意见稿

广州市物业小区管理规约(征求意见稿)

第一章总则

第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。

第二条 本规约由首次业主大会通过,全体业主和物业使用人均须自觉遵守。

第二章业主的共有权

第三条本业主建筑物区域内物业的基本情况

物业名称;

座落位置;

物业类型:

建筑面积:

业主建筑物区域四至:

第四条根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:

(一)由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等;

(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等;

(三)由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。

第三章物业使用原则

第五条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利:

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;

第六条本物业管理区域内,物业服务收费采取方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用(物业服务资金)是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。

第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区;

签订协议时交纳1000元装修押金,装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他时间不得施工。

第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备,不得擅自拆改。

第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯,应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。

第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十七条本业主建筑物区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建、占用物业共有部分;

(四)损坏或者擅自占用、移装公用设施;

(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;

(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(八)排放有毒、有害物质;

(九)乱抛垃圾,高空抛物;

(十)发出超过规定标准的环境噪声;

(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。

第十八条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:

(一)不得在公共场所大小便 ;

(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人。

(三)不得因喧叫妨碍他人休息。

第四章物业的维修养护

第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。

第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明,未按时交纳物业服务费及维修基金的,业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。

第二十一条业主对

物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。

第五章违约责任

第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。

第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章附则

第三十条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十一条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第12篇 物业管理质量手册-术语和定义

物业管理质量手册:术语和定义

3术语和定义

3.1说明

除本质量手册特别注明外,均采用gb/t19000-2000-iso9000:2000标准中的术语和定义。

本公司质量管理体系文件中的'业主'、'客户'与标准中的'顾客'含义相同。

3.2术语和定义

全心全意全为您:万科物业服务宗旨,展现万科物业人全力为客户服务的意识和理念。

服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新:万科物业质量方针,突出勾勒服务的精诚尽力的态度,细致入微的工作作风和精品意识,要求以建立现代化企业规范的管理机制为基础,营造创新环境,激励锐意进取的活力。

安全员:对物业管理服务区域内的治安、消防、交通等进行防范性管理的人员。

保洁员:为维持物业管理服务区域内环境清洁、绿化良好等,从事打理环境和绿化养护的人员。

维修员:从事物业管理服务区域内设备设施、房屋本体维修、保养等工作,具有专业资质和技能的人员。

家政服务员:为满足客户需求,按照公司的制度,上门至客户家中提供针对性的专项服务人员。

客户事务员:从事接待和受理客户服务要求、咨询、建议、意见和投诉的人员。

物业管理策划阶段:包括物业管理的早期介入、制订物业管理方案、选聘或组建物业管理机构三个基本环节。

物业管理前期准备:包括物业管理机构的设置与拟定人员编制、物业管理人员的选聘与培训、规章制度的制订、物业管理档案资料的准备、物资采购、办公生活设施的准备以及物业租售的介入等基本环节。

物业管理启动阶段:以物业的验收接管为标志,从物业的验收接管开始到业主委员会的正式成立,包括物业的接管验收、客户入住、产权备案和档案资料的建立、物业管理业务的具体开展实施、首次业主大会的召开等基本环节。

物业管理日常运作阶段:是物业管理最主要工作阶段,包括日常的综合服务与管理;物业管理各环节综合协调;业主委员会的正式成立等基本环节。

环境管理:物业管理组织为净化美化环境,给住用户提供一个清洁宜人的工作、生活环境,在其管辖的公共区域内从事清洁、绿化、消杀、防尘、防噪等工作。

安全管理:物业管理组织为维持正常的工作、生活秩序,防范人、财、物受到损害,给住用户提供安居乐业的环境,在其管辖的公共区域内从事治安、交通、消防等防范性工作。

设备管理:物业管理组织为确保设备设施的完好和正常使用,给住用户提供良好、便利的设施环境,对管辖区内的房屋建筑及匹配的公用设备、设施、工具等进行监控、保养、维修等工作。

质量改进小组活动:一线职员工围绕企业的经营战略、方针目标和现场存在的问题,以改进质量、降低消耗、提高人的素质和经济效益为目的而组织起来,运用质量管理的理论和方法开展有计划的团队活动。

前期介入:物业管理企业在接管物业以前,于房地产开发的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关,以确保物业的设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。

物业接管验收:包括新建物业和原有物业的接管验收。接管验收是在政府有关部门和开发建设单位对施工单位竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成,即由开发商、建设单位或原管理单位向物业管理企业办理物业的交接手续,标志着物业正式接管。

顾客有效投诉率:由于物业管理服务不当导致的顾客投诉数与已办理入住户数的百分比。

顾客投诉处理率:成功处理投诉的次数与投诉的总数的百分比。

公共火灾发生数:在公共区域内发生火灾的次数。

火警有效控制率:及时、有效地控制火警,避免其转化为火灾的次数与物业管理服务区域内火警火灾总数的百分比。

可控事件发生数:可清晰地界定负有管理责任的治安、交通事件发生数。

顾客(员工)满意度:是企业为满足内部管理需要,用于衡量顾客(员工)满意程度的量化值,计算方法为各级评价数的权重之和与评价数之比。

房屋本体:房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)等。

突发事件:打破正常的管理或服务秩序,突然发生的具有一定影响或造成人身伤害或财产损失的事件。

顾客财产:业主或业主共同拥有产权的财产,如房屋本体、各类设备、设施、顾客的邮件、委托采购或代办的资金和资料、顾客的隐私(包括顾客的姓名、性别、年龄、受教育程度、身份、身份证号码、车牌号码、家庭住址、家庭成员、家境、职业、嗜好等)。

遗留工程:由于开发、设计、规划、施工等原因,造成在房屋本体和配套设施、设备方面的使用或质量上的缺陷,需物业管理公司配合进行协调或处理,以利于顾客整体满意,这类工程问题统称遗留工程。

危险品:对人体健康、自然环境和财产有直接危害的物品。如敌敌畏、天那水、液化气罐、鞭炮等。

质量事故:因管理原因造成的、需借助组织或外界力量解决的事故,包括:在管辖区内发生火灾;在管辖区内发生管理疏漏导致的刑事事件,如抢劫、绑架、枪杀、纵火、流氓行径等;因房屋、设施、设备、服务等引起人身损伤(伤势须送医院)和500元以上财产损失的事故;非法*、受到公共传媒负面评价等。发生10000元以上的直接经济损失或经政府机构鉴定属人员重大伤残或死亡质量事故视为重大质量事故。

设备大修:对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。

设备中修:对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%。

房屋本体中修:房屋少量部位损坏、不符合建筑结构要求,须局部维修的工程,一般包括:墙体、屋面局部拆除、清洗、粉刷、修补或部分重做面层、楼地面、楼梯等的维修、门窗油漆等。

房屋本体大修:主体结构大部分严重损坏、有危险必须进行大型维修的工程,一般包括:对共用设施设备的拆除改装,如上下水管道、供电线路及对主体进行专项加固的工程。

物业管理服务报告:运用《管理服务报告》或《物业管理工作简

报》的固定格式,定期向广大业主汇报物业管理单位的服务提供情况、投诉处理、费用收支情况等,增进业主对物业管理服务工作的了解。

顾客恳谈会:公司积极主动与业主(顾客)直接进行沟通,一般以座谈会的形式,听取顾客的意见,接受顾客的质询,达到增进理解,消除隔阂、吸收良好建议、改进服务质量的目的。

入职培训(新员工培训):使新员工初步掌握企业文化、规章制度和基本技能要求的培训。

在职培训:员工在自身岗位上,随着工作的展开,不断接受直属上级或指定人员的辅导或公司、部门开展的业务技能培训。

升职培训:为使拟晋升人员胜任和掌握应具备的技能和知识而进行的培训。

特殊培训:为使从事特殊岗位人员掌握岗位技能,获得从业资质而进行的培训。包括国家和地方政府规定的特种作业岗位和组织根据自身情况定义的特殊岗位,如电工、金属焊接工、空调工、锅炉工、救生员、司机等。

对外培训:应外部客户要求,提供专业的、针对性强的有偿培训服务。

客户档案:包括客户基本资料、客户房屋资料和客户个性资料三方面内容。其中客户基本资料包括入伙通知书、业主委托书、业主公约、住户登记资料(业主及家庭成员资料)、协议书等客户个人基本情况;客户房屋资料包括入住验收文件、装修申请文件、室内维修记录等客户房屋动态情况;客户个性资料包客户爱好、偏好、个性化需求等客户需求动态情况。

工程档案:包括竣工总平面图,单位建筑、结构、设备竣工图,附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;物业质量证明文件和物业使用说明文件;房屋本体和设备的改造变更资料。