走进社区调研报告

走进社区调研报告

全市开展“百日大调研”和“三走三做”活动以来，积极响应招商局党组要求，立足实际，创新思路和举措，认真落实，力促“三走三做”活动走得深做得实。

一是高度重视。参加全体机关干部大会，领会全市“百日大调研”和“三走三做”活动会议精神。我局机关党组制定了具体活动方案，确定定期联系机制，开展专题调研，力争形成高质量的调研成果，推动成果转化，形成良好的工作活动机制，并结合工作实际为每位干部开展好活动提供了保证。

二是深入调研，有的放矢开展共建活动。局党组与社区签定结对共建责任书，及时进行对接，了解社区及群众情况。领导带队深入到社区，详细听取社区情况。针对社区提出的缺少电脑、打印机等需求，局党组协调资金为社区购买了？台电脑、_台打印机和打印纸等急需物品。

三是注重效果，办好服务社区的实事。机关干部特别是领导干部在“百日大调研”和“三走三做”活动活动中，率先垂范，直接联系群众，直接了解群众需求，直接服务群众，把为群众服务与形成对策建议、推动解决实际问题相结合，进一步增强群众观念，密切群众关系。4月份我局干部职工同社区干部一同到所辖小区植树修整花坛。我局为社区购买40余棵红花金带树苗和黄杨球树苗，在参加劳动的过程中我们感受到，为服务社区尽自己一份力量。5月份，参加了“社区政策解答，健康义诊，便民服务活动日”活动，为百姓带来了宣传单，让百姓更深入了解了我市基本情况、生产要素、投资项目和优惠政策等信息。

走进社区，用我们的实际行动在服务社区方面做实事，通过“百日大调研”、“三走三做”和机关党员“双岗双责”活动，促进我市干部进一步改进工作作风。

城市棚户区旧有房屋的买卖纠纷已经成为城市居民现实生活中一个比较普遍的问题和难题。被动迁房屋案件也明显增加。法院对被动迁房屋买卖合同效力的认定，将直接关系到能否促进社会资源的有效利用，能否有效保障房屋买卖市场的健康发展，平衡房屋买卖双方当事人的利益，具有重要意义。现从以下几个方面谈谈自己的浅见。

一、 城市被动迁房屋买卖合同纠纷现状及产生的原因

城镇房屋买卖引起的纠纷案件中大多数房屋买卖当事人已经实际履行合同，但未办理房屋产权更名过户手续。从已经审理的此类案件情况看，原告是房屋出卖人的，诉讼请求大多是请求法院确认合同无效并收回房屋；原告是房屋购买人的，其诉讼请求是要求房屋出卖人协助办理房屋产权更名过户手续或者请求法院确认房屋所有权归原告所有。从合同履行的情况来看，双方当事人基本上都履行了合同义务，出卖人取得了房款并交付了房屋，买受人给付了房款并取得了房屋。房屋案件大幅度上升的原因主要表现在以下四个方面：

一是为降低购房风险，购房人到法院起诉，要求确认房屋产权。

二是房屋出卖人受经济利益的驱动，到法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。

三是房屋购买人要求出卖人协助办理房屋产权更名过户手续。

四是法律政策宣传力度不够。

二、我国法律对房屋买卖合同成立与生效的有关规定

城市被动迁房屋买卖虽是一类特殊的房屋买卖类型，但其交易规则及房屋买卖合同的效力同样应遵守《合同法》以及关于房屋买卖的有关法律规定。房屋买卖合同是一方当事人转移房屋所有权于另一方当事人，另一方当事人支付合理价款的买卖合同。转移房屋所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得房屋所有权的一方为买受人或者买方。房屋所有权转移的法定条件是办理产权变更登记手续。房屋买卖合同成立并生效应当具备以下要件：

首先，签订房屋买卖合同的双方当事人必须具有完全民事行为能力。具有完全民事行为能力是每个公民进行民事活动的基本条件。因此确认房屋买卖合同是否有效，首先要考察签订房屋买卖合同的当事人是否是完全民事行为能力人。这是进一步审理此类案件的基础。

其次，房屋买卖合同订立形式。房屋买卖合同是标的额比较大而且比较重要的合同，法律规定应当签订书面合同，以防止不必要的纠纷。但是实际生活中，有的当事人往往以口头形式确定房屋买卖关系。这种形式简便易行，只要双方系真实意思表达，为稳定交易关系，在审判实践中，在双方认可的情况下具有与书面合同同等的效力。但我们必须认识到，这种形式要求双方信用度较高，否则会给交易带来较大的不确定性，增加了房屋买卖当事人的风险，容易产生很多不必要的`纠纷。一但一方反悔不予承认，在双方发生纠纷时，就会因无书面合同的认可，无法确认纠纷双方的合同效力。所以，应积极宣传房屋买卖双方当事人增强自我保护意识，根据法律规定签订房屋买卖合同时主动采取书面形式订立。

三、城市被动迁房屋买卖合同效力的认定

城市被动迁房屋买卖合同的效力在以下两种情况下的认定：

第一种情况，城市房屋动迁封闭公告发出前签订的房屋买卖合同的效力如何认定。首先，房屋买卖双方当事人签订买卖合同时房屋动迁封闭公告尚未发出，如果双方已经到房产管理部门办理了房屋产权更名过户手续，房屋所有权已经转移，双方的房屋买卖合同当然有效，房屋出卖人反悔要求确认房屋买卖合同无效也不会得到法律的支持。房屋买卖合同有效，房屋购买人依据该合同实际占有、使用了房屋，只是没有办理房屋产权转移登记手续，我们不能因为其未办理房屋产权更名过户手续而认定其签订的房屋买卖合同无效。政府房产管理部门根据房屋动迁封闭公告不予办理房屋产权转移的登记手续不能作为房屋买卖合同是否有效的衡量标准和依据。

第二种情况，城市房屋动迁封闭公告发出后签订的房屋买卖合同的效力如何认定。笔者认为只要买卖双方是完全民事行为能力人，出卖人是合法的房屋所有权人，买卖房屋的双方意思表示真实，购房人出具了合理的价款，房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖合同就是有效合同。根据最高人民法院的司法解释的精神，《城市房地产管理法》第三十八条规定是管理性规范，而不不是效力性强制性规范，不能因为房屋买卖合同是在城市房屋动迁封闭公告发出后就一律认定为无效。无论房屋买卖合同何时签订，只要房屋买卖合同双方当事人签订的合同不存在《合同法》第五十二条第（一）、（二）、（三）、（四）规定的情形，就不能认定合同无效。

房屋买卖行为关系到房屋买卖双方当事人的重大利益。法院审判房屋案件也涉及到市民社会的方方面面，审判房屋案件效果的好坏对于建设社会主义和谐社会具有极为重要的意义。法院确认被动迁房屋买卖合同的效力关系到房屋买卖双方当事人的重大利益，认真研究这方面的法律、行政法规及相应的司法解释，及时总结相应的审判经验具有重要的现实意义。