项目物业管理处工效挂钩经营责任制方案（七篇）

发布时间：2024-11-25 热度：39

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项目物业管理处工效挂钩经营责任制方案

第1篇项目物业管理处工效挂钩经营责任制方案

项目管理处工效挂钩经营责任制方案

为充分调动公司全员工作积极性和提高整体经济效益,达到降低成本费用,增加经营收入的目的,体现责、权、利相结合,根据公司实际,特制定本方案。

一、工效挂钩总体原则

1、公司整体经济目标同各部门经营、管理目标、任务相结合,体现效益与风险,投入与回报相结合;

2、部门员工工资中绩效工资的50%参与各部门经营指标挂钩,工效工资部分与部门总体目标的完成率比例上下浮动;但员工工效工资下浮额度不超过绩效工资的50%。

3、体现整体与局部,集体与个体,一线与二线相结合及差异,实行二次、分级分配方案;

4、体现工作数量和质量、效率和绩效的统一,综合收入、成本和费用相挂钩;

5、实行按劳分配、奖优罚劣、奖勤罚懒,公平、公正、公开考核的激励机制;

二、总体经营管理目标

1、经济指标:总体营业额指标每月为26-28万元(其中写字楼招商为10万元,客房销售为16-18万元);成本、费用控制在每月14万元之内(含人工成本),经营毛利率达到80%以上;(各部门具体工效指标分解表附后)

2、管理目标:

1)建立独立、完善的物业+酒店管理运作模式;

2)建立和运行三星级以上标准质量管理体系;

3)公司运行质量员工满意度达到90%以上;

4)实行规范化与个性化相结合的服务标准,客户满意率达到100%;

5)无重大经营管理失误和损失,实现零缺陷率和零事故率;

6)建立荆州最佳商务写字楼酒店品牌;

7)全年人员流动率控制在20%以内;

3、后勤目标:

1)人员素质稳步提高,达到相应的质量管理服务技能水平;

2)员工福利待遇稳步提高,居于本市前列;

3)工程维护、设备维保正常,各项资产保值增值;

4)全年无消防、安全、工伤等责任事故。

4、实施范围

1)定于20**年4月20日至5月20日两个月,公司管理层(各部门主管以上员工)开始试行工效挂钩方案。

2)20**年6月20日后实行全员工效挂钩方案(除见习服务生)。

三、工效挂钩及结算方案

1、总体办法:

1、一般情况下,公司整体完成利润指标为5.2-6.2万元;按公司总体营业额完成超过额定指标,全员每月奖励总额为(月实际营业利润-额定利润指标6.2万元)×50%,按各部门工效挂钩指标以部门人员比例分配到人;并预留超额利润部分的10%作为年终奖励基金;

2、公司整体未完成营业利润指标;按公司总体营业利润额低于额定指标5.2万元,则各部门每月全员扣减工资总额为(额定指标5.2万元-实际完成额)×10%,按各部门工效挂钩指标以部门人员分配比例分减到人;成本费用超出额定指标,则按超支部分的50%由相关责任部门以部门人员比例分摊,扣减相应绩效工资,总体工资扣减额度不超过绩效工资的50%;

3、各部门具体奖金分配或扣减工资挂钩范围:

1)物管处、房务部等部门与本部门营业收入、成本费用、综合毛利率相挂钩;

2)营销部与营销指标完成额、营销费用相挂钩;

3)财务部、行管部门与公司总体销售额指标、营业利润、管理费用相挂钩;

4)对于除经济指标的其他工效挂钩目标,将实行定期量化绩效考核作出奖惩;

4、各部门奖金发放及扣减绩效工资总额按以上办法执行,具体二次分配由部门上报二级分配方案结合绩效考核予以施行。具体工效挂钩指标及实施细则附后。

四、工效挂钩方案实施程序

1、行政部会同财务部制定的各部门相应的工效挂钩额定指标挂钩范围及各部门总体薪金结算办法,各部门对照执行;

2、各部门签订《经营责任状》,提出部门工效挂钩,月度开源节支计划和二级分配方案并报批实施;

3、各部门公布各区域经济责任指标,全月强化实施;

4、定期由行政部会同财务部组织召开财务分析会,通报阶段经营数据,提出经营整改及节能降耗指导意见;

5、财务部于月底,根据盘存表、领料单及收入报表结算各部门成本费用和营业收入并对照各部门责任目标计算差额;

6、由行政部根据工资结构会同财务当月《工效挂钩薪金结算表》及各部门《二级工效工资分配发放表》,制定每月实发工资表,报财务部审核,总经理批准执行,并于员工大会通报有关情况;

7、由财务部按工资发放表于每月25日发放工资(含绩效浮动工资)。

签署人:zz物业管理有限公司

第2篇项目物业管理岗位编制用人方案

物业管理方针为:人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针,特制定以下用人方案。

1.综合管理部

(1)由1 名综合管理部经理和名员工组成。

(2)综合管理部经理名,要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验,组织协调能力强。

(3)文员兼仓库管理员名,负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

(4)资料管理员名,负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。

(5)业户接待员名,负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作,要求个人素质较好,是本物业楼宇的形象服务窗口。

2.物业管理部

(1)由 1 名物业经理和名员工组成,负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

(2)清洁班由名员工组成,分白班和夜班。白班人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁,要求个人素质较好;夜班人,负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间,要求按清洁程序进行操作,对人员个人素质要求可适量放低些。

(3)员工餐厅服务由名厨师及名工作人员组成,上班时间为,要求员工个人素质较高。

(4)业户服务员名,开展业户文化交流,接待介绍物业工作,要求形象素质较好。

(5)会所服务人员名,负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作,要求形象、素质较好。

3.安全管理部

(1)由1 名安全管理经理和名安全管理员组成,24 小时负责大厦的安全管理工作。

(2)安全管理经理名,要求有多年物业管理经验的转业军人担任,具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

(3)文员兼资料员名,负责部门文字处理和档案管理工作。

(4)主管名,分三班,全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。

(5)监控值班由名员工组成,分三班,负责监控中心值班工作。

(6)大堂值班由名员工组成,分三班,负责楼宇大堂值班工作。

(7)外围值班由名员工组成,分三班,负责外围值班工作。

(8)商场值班由名员工组成,分二班,负责商场值班工作。

(9)停车场值班由名员工组成,分三班,负责地下停车场出入口的值班工作。

(10)巡逻值班由名员工组成,分三班,负责巡逻值班工作。

4.工程管理部

(1)由1 名工程管理部经理和名员工组成。

(2)工程管理部经理名,要求多年物业工程管理经验的工程师担任,具有较强的管理能力。

(3)文员兼资料管理员名,负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作,并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

(4)强电值班由名强电技工组成,全天 24 小时值班,负责大厦强电设备的使用与维护,确保大厦用电系统正常工作。

(5)空调值班由名空调技工组成,全天 24 小时值班,负责空调设备的正常运作与管理、维护。

(6)消防值班由名弱电技工组成,全天 24 小时值班,专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

(7)电梯值班名,负责电梯设备的正常运作与维护。

5.财务管理部

(1)由1 名财务主管和名员工组成,负责物业管理收缴各项费用。

(2)会计由主管兼任。

(3)出纳员名。

(4)停车场收费员名。

第3篇 xx住宅项目物业管理人员的管理方案

一、量才录用、培养提升

我们在用人机制上的理念是重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训;强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。

在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以'适用'为原则,避免'大才小用'的现象。

在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。

二、默契合作、充分授权

强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处经理全权负责的直线职能管理方式,本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免各岗位职责的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同时我们倡导全员协调管理(在其他章节有相应阐述),员工应以合作的姿态开展工作。

倡导合理授权,在业主面前,每个员工都是管理处经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上。各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求,让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查和反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控。

坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。

三、定期考核、绩效为本

绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造'以效率为导向'的良好工作气氛。

管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理等相关职能部门、管理处经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。

四、奖惩严明、优胜劣汰

对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予 '优秀员工奖'及'特殊贡献奖'等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分。我们规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。

同时我们倡导管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕'质量-成本双否决'的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职(或上岗)资格挂钩。公司定期对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整支队伍的活力。

第4篇住宅项目物业管理档案建立方案

1、物业档案建立的内容

业主入伙资料

业户家庭资料

业户联系电话

包括:正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话,如家庭电话、单位电话、手机、呼机、e-mail地址等。

业户室内装修管理资料

包括:装修申请表、装修过程情况记录、管线变动情况等。

业户日常维修资料

包括:维修、维修回访等记录情况。

业户反馈资料

包括:服务质量回访记录、业户投诉及处理记录、业户意见征询、统计记录等。

2、物业档案管理的具体措施

业户档案资料是在业户入伙以后逐步建立起来的,其内容包括业户的姓名、家庭情况、工作单位、联系方法、管理费收缴情况、室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。

(1)业户档案的收集

物业设立档案室,建立相应规章制度,对业户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发,扩大资料来源,从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档,实行业户一户一档。

(2)业户权籍资料管理

从业户入伙开始,应着手权籍资料的收集工作,权籍资料的收集、整理、归档,应做到条理清晰、完整齐全,便于查阅。管理和使用好权籍资料,动态反映业户权籍状况,为业户需求提供服务。

(3)业户档案的整理

各个业务范围上收集到的信息资料,统一交档案员集中整理,整理的重点根据资料内容、来源进行分类,做到条理清晰、便于查阅。

(4)业户档案的归档

***华庭住宅小区管理处的业务接待将收集到的业户资料每月五日前提交档案中心。物业档案中心员按照物业管理自身的内在规律和联系,将资料分类有序地保存,并输入计算机存档,运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。

(5)档案的利用

为业户服务工作及时提供档案资料,直接或间接地为业户管理服务,从而有效地提高服务质量和服务水平。

(6)业户档案的管理

业户档案的使用应有严格的规定,借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出,归还时须由专人进行检查,如有破损,立即修复,严重时追究有关人员的责任。业户档案存放时要做好防火、防潮、防蛀工作,计算机使用时应防止电脑病毒侵入。

第5篇新城项目物业管理服务指标及方案

新星城项目物业管理服务指标及其方案

根据本公司的服务宗旨和管理目标,为搞好新星城项目的管理工作,参照《全国城市物业管理优秀小区评分标准》和iso9000质量标准,制订如下管理指标及措施。

序号栏目名称国家标准指标计划/指标管理实施措施

1房屋及配套设施设备和相关场地管理标准与完好率98%98%落实责任人,实行巡检制度,记录建档,确保房屋完好,无违章及公共设施损坏。

2房屋零星小修急修质量标准和保持期99%100%接到维修通知20分钟内到现场,及时完成并建立回访档案。

3维修工程质量合格率和回访验收率100%100%分项检查,一步到位,并进行回访,确保质量合格,满足客户需要。

4电梯、二级生化、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率100%100%以通过国家相关质量检测机构标准为准,确保使用质量。

5街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保设施完好,方便使用。

6住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护100%100%落实责任人,实行巡视监管制度,记录建档,确保设施完好,方便使用。

7小区街坊道路管护措施和完好率100%100%落实责任人,实行巡视监管制度,记录建档,确保管路完好,方便使用。

8小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保绿化无破坏、无践踏,无黄土裸露现象,发现问题立即修复。

9管理服务质量投诉处理及时率95%100%按政策法规做好管理服务工作,同时加强与客户的沟通,定期举行客户恳谈会,了解客户的愿望与要求,满足客户的需要。如发生投诉及时妥善处理,并做好记录,建立档案,跟踪回访。

10业主及使用人对管理服务满意度95%98%加强物业管理服务的超前意识,及时收集客户的需求信息,尽可能满足客户的需要,加强与客户的沟通和感情联络,以确保客户对物业管理的满意率。

第6篇湖畔项目物业管理实施方案

湖畔丽舍项目物业管理实施方案

为规范小区管理,为业主提供优质的物业管理服务,我公司将采取一系列的管理措施,确保小区品质。

一、管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理念,对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上,不断调整更新,导入先进的管理理念,使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准),确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

二、管理原则

为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程中将始终把握以下原则:

(一)服务第一、管理从严的原则“服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主及使用人的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求,通过服务中心对小区实施专业化的管理,同时努力争取业主及使用人的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则在搞好日常管理和常规服务的同时,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大业主及使用人的不同需求,又增强物业公司的造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主及使用人服务。

三、管理方法

(一)实施全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境;

(二)成立物业服务中心,配备专业管理人员,实施专业化管理;

(三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,组建一支高素质的物业管理队伍;

(四)制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务;

(五)严格遵守有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为;

(六)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营。

(二)物业管理服务项目

1、公共服务项目(全体业主能够享受的服务,费用纳入物业管理费):

(1)房屋公共部位的日常维修与保养;

(2)公共设施设备的维修与保养;

(3)小区内清洁管理,垃圾收集与清运;

(4)公共绿化的养护;

(5)公共秩序维护;

(6)消防管理;

2、有偿专项服务项目

(1)有偿维修类;

(2)代办性服务;

(3)中介类服务;

(三)收费管理物业服务费构成

1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业服务区域清洁卫生费用;

4、物业服务区域绿化养护费用;

5、物业服务区域秩序维护费用;

6、物业企业办公费用;

7、物业企业固定资产折旧费;

8、法定税金;

9、企业利润。

物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费,此部分费用将另行收取。收费内容和标准依照《河北省物业服务收费管理实施办法》、《唐山市物业服务收费管理实施细则》(唐价经费字〖2007〗14号)执行。

(四)入住管理在办理业主及使用人入住手续时,提供方便、快捷、及时、周到的服务,给业主留下良好的第一印象,为后续管理打下基础。

1、管理内容:

(1)准备业主及使用人收房所需资料;

(2)为收房手续提供一条龙服务;

(3)按收房流程办理领房手续:

1)根据业主及使用人持入住通知单和各类必备证明,发放交房资料;

2)收回业主及使用人按规定填写的各类表格,收取应缴纳的费用;

3)陪同业主验房;

4)对验房中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验房表》,将所有问题提交开发商,并督促解决。

2、管理措施:

(1)制定入住方案,准备各有关所需资料;

(2)按照收房程序,安排工作流程;

(3)策划业主及使用人入住现场布置方案;

(4)按规定办理业主及使用人的入住手续。

(五)档案资料管理加强档案资料管理,有助于保存物业的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

1、管理内容:

(1)工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;(2)业主档案:所有业主及使用人的租房合同(复印件),业主及使用人的基本情况登记表、装修申请表等有关的登记表等;

(3)财务档案:逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

(4)文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等;

(5)管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

2、管理措施:

(1)制定档案制度,并严格执行;

(2)专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主及使用人的隐私,保守秘密;

(3)科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;

(4)建立各类资料的电脑管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。

(六)房屋及公共设施设备管理房屋管

理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是物业管理的重中之重。

1、管理内容:

(1)房屋公共部位管理:根据现状,分别制定不同管理计划,确保房屋保值增值。

a、已交付房:

1)房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;

2)加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;

3)装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。

b、空置房(含业主托管房):

1)定期到空置房查看、通风;

2)对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。

c、公共用房

做好公共用房(公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。

(2)设备设施维护:

1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;

2)水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查;

3)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;

4)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;

2、管理措施:

(1)加强装修户管理,督促业主及使用人做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止,紧急情况时可采取停水停电等措施防止危害扩大;

(2)对所有的维修人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置确保谙熟该系统的操作及维护;(3)对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;

(4)对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;(5)建立维修人员值班制度,确保维修及时,且有回访制度和记录;

(6)采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好。

(七)绿化保洁管理

绿化保洁直接关系到小区形象及业主生活环境,也是评定物业管理质量的一个重要指标。

1、管理内容:

(1)绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

1)根据气候,给花木适量浇水;

2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;

3)制定预防措施,防治病虫害;

4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草;

(2)清洁卫生:通过日常保洁工作,使小区公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

1)楼层公共区域每天清扫;

2)小区道路、小品、绿化带等公共部位每天清洁。

3)每天定时收集垃圾,确保垃圾袋装化,定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒;

4)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

2、管理措施:

(1)建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;

(2)加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;

(3)落实“三查”(绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查),加强日常监督检查;(八)治安管理

运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主及使用人的安全,这是物业管理工作的重要内容,我们采取常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容:

(1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主及使用人安全的行为。

a、门岗的任务:

1)维护出入口的交通秩序,车辆按有关规定的停车制度执行,加强机动车、非机动车管理,做到停放有序;

2)对外来车辆和人员进行验证、登记;

3)严禁携带危险物品进入小区;

4)为业主提供便利性服务。

b、巡逻岗的任务:

1)按规定路线巡视检查,不留死角;

2)巡查车辆停放情况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;

3)对小区内的嫌疑人员进行检查防范;

4)对小区及楼宇安全、防火检查;

5)对装修户的安全检查;

6)防范和协助公安部门处理各类治安案件;

(2)技术防范:

应用安全报警监控系统、周界报警系统,对小区内的治安情况实施24小时监控,以确保安全。1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班秩序维护员,进行现场处理。2)值班秩序维护员配合公安机关处理治安案件。

2、管理措施:

(1)实行半军事化管理,制定管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强秩序维护人员的工作责任心;

(2)强化内务管理,开展系统化军事素质培训,提高秩序维护人员的思想素质和业务技能;(3)加强秩序维护人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;

(4)严格执行巡更点到制度,确保巡逻质量;

(5)监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;

(6)保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。

(九)消防管理

消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全。

1、管理内容:

(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及组织;

(2)做好消防监控中心的管理;

(3)做好消防设施、器材的管理;

(4)保持消防通道的畅通;

(5)加强装修期间的消防安全管理;

(6)严禁违章燃放烟花爆竹;

(7)严禁携带、储藏易燃易爆物品;

(8)防止电器短路等引发火灾因素。

2、管理措施:

(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;

(2)制订消防事故处理预案,防患于

未然;

(3)建立义务消防队,定期组织消防安全学习及消防演习;

(4)定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;

(5)做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

(6)制止任何违反消防安全的行为;

(7)积极开展防火安全宣传教育,定期向业主讲解消防知识;

(8)发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。

以上是我公司拟对湖畔丽舍项目的实施的物业管理方案,我公司将严格按照国家及唐山市有关

第7篇某某住宅项目物业管理实施方案

某住宅项目物业管理实施方案

一、项目分析

根据所提示数字,管理面积约为14.5万平方米,其中,高层建筑约占总数的50%,其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备,其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约1.7万平米,地下车库约2.9万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。

二、主要管理方案内容

根据上述数字显示,做出对该项目的物业管理方案如下:

1、管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点,本着'以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人'的原则建立物业管理机构,管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部(以下简称客服部)、维修部、安防部、环境部等四个职能部门,共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管,协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书(附后),在公司检查时,可依照岗位责任书内容进行对员工的bi行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。

至于服务人员的服务标准要求,如客服部的维修处理及时率、回访率,维修部的维修及时率、设备设施完好率,安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准,则依照公司所提供的服务等级为准。

1.1客服部

根据管理面积和国际质量体系标准,客服部安排5名管理人员。其中包括:

客服主管一名,主要负责项目客服部的日常管理工作,检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况,处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训,并参与小区各项费用的收取工作。

接待员1名,负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。

收费员(财务)1名,负责项目物业费、水电费的收取,并控制有偿服务费的收缴和管理工作,对所收取款项应在当日做好相关记录后,交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。(如有水电表查抄工作,可委托维修部门协助完成)

库房管理员1名,负责项目所需物资的采购报表,出入库管理和办公设备的管理工作。

行政文员1名,负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部门的沟通协调工作。

四名员工相辅相成,协作沟通,在完成本职工作的前提下,分别分配相应的收费任务,以便收费工作更顺利的开展。各项工作做到日产日清、及时记录、及时回访,并生成电子文档,以便日后查找。

1.2维修部

根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准,维修部共设维修人员6-8名(如有高压配电室则设值班人员2名,24小时轮流值班,并负责项目大型电力设施的维修保养工作),其中设:

主管1名,主要负责管理本部门员工处理本部门日常报修、日常设备巡检、维护保养和下属员工的培训及绩效评定工作。

其余5人分别为电工2名、水暖工2名、电梯维护人员1名(如电梯维保由专业维修公司分包,则可省去该职务人员),分别负责项目的水电暖日常维修和电梯维保工作。为扩大项目的服务范围,分别对5名维修人员培训学习物业相关的其他技能,例如单元对讲系统维修、土建维修、门窗维修等,使维修人员能够全方位发展。员工薪酬以绩效考核制制定,以激励员工的工作积极性。每天设一名维修人员夜间值班,负责项目夜间报修工作的处理和小区照明系统的检查与维修工作,做好值班记录。

负责辖区内大型设备设施的春秋季检修工作,每年的4月和10月对小区内的大型公共设施(如:配电箱、水泵房、给排水系统等)进行常规性检查,确保设备设施的完好运行(春秋季设备设施维保计划需根据实际另行拟定)。

负责辖区内重大节日期间,社区文化活动的协助实施工作。如节日期间的园区布置及维保工作等。

1.3安防部

根据项目实际情况,安防部设安防人员13名,以8小时三班倒的制度负责项目24小时安全防范工作。其中包扩:

安防部主管1名,主要负责管理本部门员工,处理本部门日常事务,并负责对下属员工的bi行为规范和工作的检查,下属员工的培训及绩效评定工作。

门岗3名,主要负责小区车辆及人员的出入管理和外来人员的检查工作,对出入小区的车辆进行检查登记,如有物品出入时,应在接到客服部的物品放行凭证后方可放行。

巡逻岗6名,分别负责高层区、小高层区和地下车库区的安全防范和车辆疏导工作。

电子监控室3人,以8小时3班倒制度负责24小时电子监控系统的监视,协助安防人员管理小区安防工作,力争在第一时间发现安全隐患,以便及时排除。并负责项目部各部门员工的工作监督。

1.4环境部

根据项目的实际情况,环境部设服务人员12名,负责项目所辖区域的保洁、绿化等工作,其中包括:

环境主管1名,主要负责管理本部门员工处理本部门日常事务和下属员工的工作检查、培训及绩效评定工作。

室内保洁员5名,9栋高层安排3名,6栋多层安排2名,负责项目楼宇内的环境卫生打扫及电梯打扫和脚垫的更换工作。