地产开题报告（精选2篇）

地产开题报告 篇1

房地产泡沫开题报告毕业论文：

学 年 论 文

题 目

学生姓名

学 号

学 院

专业班级

指导教师

职 称 中国房地产泡沫分析 廖晗 121210221 财政金融学院 金融1204班 彭爱武 讲师

中国房地产泡沫分析

[内容摘要]房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。而纵观历历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议：进一步完善监管体系;抑制投机;改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求;建立完善房地产泡沫预警体系;加大经济适用房建设力度。优化经济适用房开发机制;加强舆论宣传的引导;搞活股市，开辟多种投资渠道。

[关键词]泡沫;房地产泡沫;真实需求;宏观调控

[abstract]the real estate bubble in the economy means one kind of speculative process，in which the price of one or a series of assets brews away and continuously goes up from market basic value. reviewing all previous large scale“foam incidents?? in history， we can find that the important carriers happening in these??foam incidents”are real estate and stock.recently in china，as soaring in economy ，continuous improvement of people?s living standards and ongoing expansive investment scale of fixed assets，the real estate industry has also been into a new period.

this kind of demand will make the real estate market develop in a healthy

way. in the third part the author uses four indexes which are popular in the world to verify the conclusion that is analysis in the preceding chapter.in the chapter four ，the author analyzes the government?s macroscopic policies which are very important to the“bubble”.at the same time，it also proves that the govern policies

are correct and the zhengzhou real estate market has no bubble.in order to set up a healthy real estate market in zhengzhou，in the last part，the author gives her own views and suggestions.

[key words]bubble;the real estate bubble;the real demand;macroeconomic regulation and control

一、房地产泡沫简介

查尔斯?p?金德尔伯格(charles p kindleberger)在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。

二、房地产泡沫的基本概念及争论

2.1房地产泡沫的涵义

房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨的过程或状态。表现为在经济繁荣期，地价飞涨，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价迅速下跌，泡沫随之破灭。

2.2房地产泡沫的特征

房地产泡沫表现出来的理论特征包括房价持续过度上涨、房地产投资占固定资产投资的比例偏高、房地产企业银行贷款比例偏高和房价收入比过高。

2.2.1房地产投资占固定资产投资的比例偏高

房地产投资占固定资产投资比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少资金投入了房地产业。在发达国家，房地产投资一般占20%.50%。我国房地产业作为国民经济的支柱行业，该指标在30%左右。

2.2.2房地产企业银行贷款比例偏高

从国外发达国家成熟房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款多不超过房地产总投资40%。我国房地产开发三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段) 每一阶段都离不开银行资金支持，即除了开发企业自筹资金外，其余资金基本来源于银行，因此我国房地产企业银行贷款比例多不应该超过50%。

2.2.3房价收入比过高

房价收入比，国际上通行标准有两个：一个是联合国人居中心标准，即房价收入比不应超过3：1，另一个是世界银行标准，即房价收入比不应超过5：1，否则，房地产市场就会停顿房价收入比反映了居民对房地产的相对购买能力。西方学者认为房价收入比在3-6倍之间比较合理，而我国由于特殊的住房体制，隐性收入高、需求长期压抑等原因，目前正常房价收入比在5.8倍问属于正常。房价收入比反映了一个地区居民对住宅价格的承受能力，当这一比例过高时，居民承受力较低，会影响住宅销售。

2.3房地产泡沫一般表现形式

2.3.1价格泡沫

土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，就会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于价格泡沫。如果土地价格成倍甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。例如，日本的地产价格暴涨就是一个有力的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然会引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就会形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济1161。1992年我国海南及北海地区出现房地产泡沫就是典型的例证。

2.3.2房屋空置泡沫价格泡沫

在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成房地产泡沫。

2.3.3房地产投资泡沫

一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡

系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。

2.4我国房地产市场存在泡沫现象

市场判断是研究问题的起点和基础，是政策选择的依据。判断我国房地产市场是否健康，到底有没有泡沫，关键是选用什么指标来衡量当前的房地产市场。一般认为，判断房地产市场的指标主要有以下四个：

首先是规模。这是判断房地产市场的基本指标。从供给方面看，xxxx年国家统计局数据显示全年房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。1-12月份，房地产开发企业房屋施工面积726482万平方米，同比增长9.2%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。住宅施工面积515096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179592万平方米，下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。住宅新开工面积124877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。住宅竣工面积80868万平方米，增长2.7%。

其次是价格。房地产市场存在泡沫与否有很多判断标准，但有意义的指标是房产价格。国家发展和改革委员会经济研究所王小广指出，房地产泡沫的表现之一就是价格飞涨。张曙光、清华大学教授魏杰也在不同场合表示，目前房价虚高状况令人担心。

再次是资金。房地产业是资金密集型产业，市场发展受资金供应的影响很大，一旦资金供应受阻，资金链条就可能中断，引发一系列连锁反应。目前进人房地产市场的资金主要包括银行贷款、个人储蓄、开发商自有资金、施工企业热资、社会游资。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。

第四是速度。自1998年以来，房地产市场的各项指标都一自保持很高的增长速度，每年的房地产开发投资、住宅竣工面积、住宅开工面积、住宅销售面积、个人住房抵押贷款额、房地产价格都在高速增长，增长速度基本上

都保持在两位数上。xxxx年9月15日国家统计局发布的数据显示，前八月，中国完成房地产开发投资11063亿元，同比增长24%，增幅比去年同期回落

4.8个百分点。

三、房地产泡沫的主要特征

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;

2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大;

3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率;

4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。

四、房地产泡沫的判定

房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断：

(1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产也会有一定的过热的现象。

(2)投资增长率从。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率从的2倍时，就有产生泡沫的危险。

(3)商品房的空置情况，一般当空置率达到10%时，就是房地产业过热的预兆。除这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与居民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。

房地产泡沫大到一定程度后必然会破裂，而一旦破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。其影响的范围因房地产的产业关联度高而非常广泛。因此各国政府都把监测和控制房

地产泡沫作为它宏观调控的重要内容之一。

五、我国房地产泡沫的形成原因

1.房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件(信息充分;商品品质;买卖者自由出入;交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面)相差甚远，所以房地产市场是一个准市场。由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。

5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款，在宏观经济一片看好的情况下，政府也鼓励投资，银行利率就比较低。

6.政府部门的不正之风。有不少公司是政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加上政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之一。

六、房地产泡沫的危害

房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需

求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响，商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，终导致金融风险，国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取;此外，房地产价格过高还会影响人才的去留，严重削弱城市竞争力，影响地方经济发展

房地产贷款比例与增长率。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是银行流出的。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期，很多金融机构违背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将贷款上限提高到100 %以上。此外，银行也是房地产泡沫破裂的直接受害者，因此将房地产贷款比例与增长率作为一个衡量指标是十分自然的。

不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。

七、如何挤压房地产泡沫

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下:

1. 从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，

2. 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的

研究，通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，

3. 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽快成立购房担保机构。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场，有效化解金融风险。 八、房地产泡沫的防范措施

1.大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。 2.强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。 3.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。

4.整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。首先要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。防范与期房相关的特定风险。其次要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限长不得超过xxxx年，所购商业用房应为现房。

5.全国研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。近年来，国家出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策;二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

6.加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚劲，其一是对住房本身的炒作，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用;其二是对时令名词的炒作，其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以将其看作是一种对潮流的追赶。要解决好这个问题，好的方法莫过于“专家+媒体”了。

参考文献

[1] 柳应皝.[房地产泡沫及防范].福建:福建人民出版社，2008.77.

[2] 吴晓黎.浅析房地产泡沫迷像——兼与《房地产泡沫迷像揭底》[j].中外房地产导报， 2009-11-20(5)。

[3] 蒋德锋.张晓莉.[房地产泡沫测度指标系数的设计].市场周刊，

2009.9.

[4] 邱群霞.秦厉.[试论我国的房地产泡沫的判定及其预控机制].海南

金融出版社， 2007.5.

[5] 徐玲玲.[当前房地产泡沫争论之辨析].现代出版社， 2008.9. [6] 任宏.[中国房地产泡沫研究].重庆：重庆大学出版社，2008.45. [7] 张坤.喻瑶.[浅析房地产泡沫的成因与预防措施].新西部(下半月)，

2008.33.

[8] 刘维新.[房地产泡沫产生原因分析].中国土地， 2009.2. [9] 李果仁.[如何看待房地产泡沫].广西市场与价格，.9. [10] 刘世轩.[中国房地产泡沫经济问题].辽宁经济，2008.37.

湖南商学院学年论文(课程设计)评审表

地产开题报告 篇2

一、本课题的研究意义和目的

为了应对xxxx年9月全球金融危机对我国房地产经济的影响，xxxx年中国政府在中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“恢复营业税征免时限至5年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，只有平稳、健康、协调地发展了，才能对国民经济起到持续的促进作用，要避免大起大落。杭州市房地产开发同其国民经济一样，呈现稳步、健康、快速发展的势头。房地产开发不仅对拉动经济增长起重要作用，同时对完善城市功能，加快城市基础设施建设，改善居民生活质量等各方面都作了较大贡献。杭州房地产市场一直为业内所关注，在长三角地区，杭州是这一轮房地产周期中，启动早的城市。但在房地产业生产、销售、管理中存在着矛盾和问题，住宅租售比偏低，已存在潜在的泡沫风险，必须通过有效政策措施，约束过热的虚拟需求，保证合理有效需求、消费性需求;通过抑止投机性、炒作性的需求，稳定房价，实现房价软着陆，这对保持房地产业持续健康稳定发展，保护好群众的根本利益和房地产商的积极性，促进杭州国民经济健康增长有着重要意义。 以住宅为主的房地产市场只有健康理性地发展，才能对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥重要作用。

本文试图通过对我国房地产行业现状的梳理，结合房地产经营与管理的相关理论，分析了杭州市房地产行业现状及其影响因素。目的是为了更好地通过宏观与微观的不同视角，来深刻了解房地产行业在国家与地方的发展现状，探究出有利于国家与地方房地产行业发展的有效途径，以及解决房地产行业发展中存在的问题。

二、本课题的国内外研究状况

房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。作为先导性产业和基础性产业，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的。

房地产业发展对经济增长的贡献份额大，在发达国家和地区中已普遍成为国民经济的支柱产业。从房地产业在gdp中所占的比重来看，1988年日本达到10.4%，1990年中国香港地区为20.6%，1993年中国台湾地区为10%，美国为10%~15%。而在中国内地这一指标值较低，1997年达到1.72%，预计xxxx年可达到10%左右。在未来xxxx年我国经济增长过程中，房地产业发展将对经济增长做出巨大贡献。房地产业对相关产业的拉动作用是全方位、多角度的，它从生产、流通、消费三个环节上拉动经济增长。

目前杭州市房地产市场的整体是健康的。近年来，随着杭州经济社会的快速发展、城市环境的不断优化，特别是随着“住在杭州”品牌的日益打响，杭州市的房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。

三、本课题的基本内容和重点

1.研究内容：

a. 我国房地产行业近期运行情况

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，xxxx年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

b. 杭州市房地产行业现状

杭州的房地产成交量震动明显，量价高于往年。xxxx年12月杭州市商品房成交6059套，成交面积67.72万平方米(环比上涨20.61%)，均价19805元/平方米(环比上涨15.23%)。xxxx年全年，杭州商品房销售65803套，销售面积713.82万平方米，同比xxxx年上涨151.88%，杭州商品房销售均价14430元/平方米，同比xxxx年微跌1.71%。2007到xxxx年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九银十一反常态成为调整期。xxxx年杭州商品房月均成交面积远高于历年水平，但波动幅度更大;xxxx年杭州市房地产价格表现则是稳中有升。

c. 杭州市房地产现状的影响因素

xxxx年到xxxx年，我国房地产市场波动较大，存在着一系列的不确定性。就目前而言，诸多因素影响了杭州市房地产市场价格的走向，其中主要的几条是：经济因素、政策因素、社会因素、其他因素等对杭州房地产现状的影响。

d. 规范杭州市房地产市场的建议

在充分分析杭州市房地产行业现状及其影响因素的基础上，就规范房地产

市场提出以下几点建议：①提高认识，明确指导思想;②继续改善住房消费环境;③活用金融、税收、货币化安置杠杆，刺激全面发展;④完善对土地一级市场的调控和土地二级市场的管理;⑤营造房地产业发展的良好社会氛围。 2.研究重点

通过本课题的研究，力求在科学发展观的指导下，能够尽快改善杭州市房地产行业现状，为杭州市房地产行业的交易创造良好的发展环境，使杭州市房地产行业能够得到又好又快的发展。

3.研究难点

杭州市房地产行业的现状，以及国家政府对此出台的政策等方方面面都存在着一些尚未解决的问题，并且这些现状比较复杂，要想彻底地改善持续几年的房地产市场交易的不稳定现象，除了需要来自于国家政府出台一系列的宏观调控政策以外，更需要运用社会主义市场经济的有效机制进行调节和房地产行业自身行为和制度的规范。

四、本课题的研究方法

为了更好地对杭州市房地产行业现状及其影响因素的研究，在本课题中，运用了如下的研究方法：首先，运用了理论与实际相结合的方法，根据房地产和城市管理的有关理论与杭州市房地产行业的实际情况相结合，对杭州市房地产行业现状的主要影响因素进行了深入分析。其次，运用了静态分析与动态分析相结合的方法，通过利用静态分析使研究的问题简化，从而有助于对复杂问题的解构，通过抓住房地产行业出现问题的核心部分，快速作出判断和解答，同时又通过动态分析来把握杭州市以及我国房地产行业发展的变化规律，可以实现更精确地判断和预测。再次，运用了宏观与微观相结合的方法，我国房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分，是基础的要素市场，考察诸如杭州市等微观的房地产市场，有助于从不同的研究视角来对房地产行业紧系分析研究。后，结合我国房地产行业出台的宏观调控政策以及杭州市房地产行业自身存在的问题提出了解决方案，并对杭州市房地产行业以及我国房地产行业以后的发展充满信心。

五、本课题的整体提纲 前言

第1章 我国房地产业概述及其现状

1.1 房地产业概述

1.1.1 房地产业的系统分析

1.1.2 房地产业的产业界定 1.1.3 房地产业的产业地位 1.1.4 房地产业的发展机制 1.2我国房地产行业发展现状

1.2.1投资增长：逐季加快，回升势头好于xxxx年预期 1.2.2销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 1.2.3价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行

1.2.4资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快 1.2.5供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹 1.2.6国房景气指数持续走高

第2章 杭州市房地产行业现状分析

2.1杭州市房地产行业现状 2.2杭州市房地产行业发展概况 2.2.1杭州市住宅楼市场运行状况 2.2.2杭州市别墅市场运行状况 2.2.3杭州市商业地产市场运行状况

2.2.4杭州市二手房市场和廉价出租屋市场运行状况

第3章 杭州市房地产现状的影响因素分析

3.1经济因素的影响分析 3.1.1物价因素 3.1.2 居民收入因素 3.1.3货款利率因素 3.1.4汇率因素 3.1.5 房地产投机因素 3.2政策因素的影响分析 3.2.1政治安定状况因素 3.2.2政府政策因素 3.3社会因素的影响分析 3.3.1人口状况因素 3.3.2社会治安因素 3.3.3城市化因素 3.4其他因素的影响 3.4.1地理位置因素 3.4.2居住环境因素

第4章 规范杭州市房地产市场的建议

4.1 提高认识，明确指导思想

4.1.1充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义 4.1.2进一步明确房地产市场发展的指导思想 4.2继续改善住房消费环境 4.2.1加大保障性住房建设力度 4.2.2进一步鼓励普通商品住房消费

4.3活用金融、税收、货币化安置杠杆，刺激全面发展 4.3.1金融手段 4.3.2税收手段 4.3.3货币化安置

4.4 完善对土地一级市场的调控和对土地二级市场的管理 4.4.1政府实现对市场供求关系的有效调节 4.4.2加强制度建设，完善土地市场交易管理 4.5营造房地产业发展的良好社会氛围 4.5.1完善房地产行业机制体系

4.5.2加强房地产市场监管，整顿市场秩序 小结与讨论 致谢 参考文献 毕业设计小结

六、本课题的参考文献资料

[1]张红.房地产经济学.北京：清华大学出版社，2005.8，29-34

[2]国务院关于促进房地产市场保持健康发展的通知.国发[2003]18号

[3]曹振良.现代房地产开发经营.北京：中信出版社，1993，8-9

[4]xxxx年全国房地产运行情况与分析.搜房网，xxxx年1月1日

[5]-xxxx年杭州房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告.中华商务网研究报告，xxxx年1月22日

[6] 中国指数科学院.xxxx年杭州商品住宅市场运行现状与展望.房地产门户-搜房网，xxxx年1月13日

[7]xxxx年杭州别墅市场调查研究报告.豆丁网，xxxx年10月24日 [8]陈建明.商业房地产.北京：机械出版社，xxxx年5月，3-4

[9]xxxx年杭州商业地产发展回顾.浙江杭州：每日商报，xxxx年1月28日

[10]王尚加.杭州市写字楼市场研究分析报告.中国指数研究院(杭州分院)，2008

[11]杭州二手销售及租赁价格指数报告.搜房网—房地产门户，xxxx年1月8日

[12]中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组.中国科学院预测科学研究中心.2009

[13]山东房地产价格、房屋空置率及居民收入关系实证分析.上海万得资讯.xxxx年1月4日

[14]提高货款利率将对房地产行业产生三方面影响.新京报，xxxx年4月29日 [15]张红，耿媛元.汇率变动对房地产投资市场的影响.中国房地产金融，1999(9) [16]杭州楼市调整信号开始显现，房产投机行为将被遏制.浙江在线新闻网站，xxxx年1月11日

[17] 详解杭州18条房产新政 xxxx年政策调控新看点.杭州.钱江晚报 xxxx年1月11日

[18] 人口总量，杭州概览，中国杭州.杭州统计信息网，xxxx年6月9日 [19]杭州是全国治安好的城市，97.5%的市民认可.浙江在线，xxxx年2月4日 [20]杭州如何加快城市化.中国经济时代，xxxx年7月9日

[21] 刘晓林，杭州房地产：问题与前瞻——与杭州市建设委员会副主任张良华先生对话.房产时代第6期.

[22]国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知.国发[2003]18号

[23]唐勇.政府“救市”的经济学思考—对杭州市房地产市场的分析与预测.中共浙江省委党校学报xxxx年第3期

[24] 杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见，杭政函【2008】211号.杭州政报，xxxx年第10期

[25]诸晓明，对杭州市目前房地产发展状况的一些思考.浙江统计，xxxx年第3期. [26]虞晓芬，商升亮，徐鹏飞，徐侃杰，杭州房地产市场预警研究.浙江工业大学学报，xxxx年12月第6期.

[27]赵黎明，贾永飞.房地产预警系统研究[j].天津大学学报(社会科学版)，1994，1(4)：277-280.

[28]适时引导调控，防止楼市动荡——杭州市房地产市场运行情况调研报告.国土资源部土

地利用管理司调研组，中国房地产金融调查与研究xxxx年第5期.

[29]虞晓芬，陈多长，论政府调控杭州房地产市场的理论依据与现实必要性.房地产市场，xxxx年7月总第283期.

[30]住建部发布通知进一步强化房地产市场监管，杭州酝酿商品房预售前网上公示“一房一价”.都市快报在线·快房网4月21日.

指导教师签字：

年 月 日